房屋買(mǎi)賣(mài)合同寫(xiě)作

1、房屋買(mǎi)賣(mài)合同一、房屋屋買(mǎi)賣(mài)的的概念出賣(mài)人與與買(mǎi)受人人約定，由出賣(mài)賣(mài)人轉(zhuǎn)讓讓其房屋屋的所有有權(quán)給買(mǎi)買(mǎi)受人，由買(mǎi)受受人支付付房屋價(jià)價(jià)款的合合同行為為。包括：現(xiàn)售和預(yù)預(yù)售。房屋買(mǎi)賣(mài)賣(mài)合同的的特征:雙務(wù)合同同；有償償合同；要是合合同；諾諾成合同同。（交付的的意義在在于孽息息的歸屬屬、轉(zhuǎn)移移時(shí)間和和保修時(shí)時(shí)間的計(jì)計(jì)算。）二、房屋屋買(mǎi)賣(mài)的的條件和和限制1、房屋屋買(mǎi)賣(mài)主主體的范范圍和條條件：A、自然人；（民事事權(quán)利能能力和完完全的民民事行為為能力）B、企業(yè)、事事業(yè)單位位或法人人團(tuán)體；（必須須具有法法人資格格，否則則買(mǎi)賣(mài)無(wú)無(wú)效）C、外國(guó)自然然人、法法人和其其他組織織；（外外銷(xiāo)房）一般而而言，實(shí)實(shí)行國(guó)民民待遇（

2、WTO的要求）；但是是也要符符合規(guī)范房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)外資準(zhǔn)準(zhǔn)入和管管理的意意見(jiàn)等的規(guī)規(guī)定。D、人民法院院。根據(jù)民事訴訴訟法，查封封、扣押押的財(cái)產(chǎn)產(chǎn)，如果果被執(zhí)行行人在法法定期限限不履行行義務(wù)，人民法法院可按按照相關(guān)關(guān)規(guī)定交交相關(guān)單單位予以以拍賣(mài)或或則變賣(mài)賣(mài)。規(guī)范房房地產(chǎn)市市場(chǎng)外資資準(zhǔn)入和和管理的的意見(jiàn)（十）境境外機(jī)構(gòu)構(gòu)在境內(nèi)內(nèi)設(shè)立的的分支、代代表機(jī)構(gòu)構(gòu)（經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)從事經(jīng)經(jīng)營(yíng)房地地產(chǎn)業(yè)的的企業(yè)除除外）和和在境內(nèi)內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時(shí)時(shí)間超過(guò)一年年的境外個(gè)個(gè)人可以以購(gòu)買(mǎi)符符合實(shí)際際需要的的自用、自自住商品品房，不得購(gòu)購(gòu)買(mǎi)非自自用、非非自住商商品房。港澳臺(tái)地地區(qū)居民民和華僑僑因生活需需要，可可在境內(nèi)內(nèi)限購(gòu)一一定

3、面積積的自住住商品房房。（十一）符合規(guī)規(guī)定的境境外機(jī)構(gòu)構(gòu)和個(gè)人人購(gòu)買(mǎi)自自用、自自住商品品房必須須采取實(shí)名制，并持有有效證明明（境外外機(jī)構(gòu)應(yīng)應(yīng)持我政政府有關(guān)關(guān)部門(mén)批批準(zhǔn)設(shè)立立駐境內(nèi)內(nèi)機(jī)構(gòu)的的證明，境外個(gè)個(gè)人應(yīng)持持其來(lái)境境內(nèi)工作作、學(xué)習(xí)習(xí)，經(jīng)我我方批準(zhǔn)準(zhǔn)的證明明，下同同）到土土地和房房地產(chǎn)主主管部門(mén)門(mén)辦理相相應(yīng)的土土地使用用權(quán)及房房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)登記手手續(xù)。房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記記部門(mén)必必須嚴(yán)格格按照自自用、自自住原則則辦理境境外機(jī)構(gòu)構(gòu)和個(gè)人人的產(chǎn)權(quán)權(quán)登記，對(duì)不符符合條件件的不予予登記（十二）外匯管管理部門(mén)門(mén)要嚴(yán)格格按照有有關(guān)規(guī)定定和本意意見(jiàn)的要要求審核核外商投投資企業(yè)業(yè)、境外外機(jī)構(gòu)和和個(gè)人購(gòu)購(gòu)房的資資金匯

4、入入和結(jié)匯匯，符合合條件的的允許匯匯入并結(jié)結(jié)匯；相關(guān)房產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所所得人民民幣資金金經(jīng)合規(guī)規(guī)性審核核并確認(rèn)認(rèn)按規(guī)定定辦理納納稅等手手續(xù)后，方允許許購(gòu)匯匯匯出。城市私私有房屋屋管理?xiàng)l條例第十三條條 機(jī)關(guān)關(guān)、團(tuán)體體、部隊(duì)隊(duì)、企業(yè)業(yè)事業(yè)單單位不得購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)或變相相購(gòu)買(mǎi)城市私有有房屋。如因特特殊需要要必須購(gòu)購(gòu)買(mǎi)，須須經(jīng)縣以以上人民民政府批批準(zhǔn)。商品房房銷(xiāo)售管管理辦法法第七條商商品房房現(xiàn)售,應(yīng)當(dāng)符符合以下下條件：（一）現(xiàn)現(xiàn)售商品品房的房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)應(yīng)當(dāng)具具有企業(yè)業(yè)法人營(yíng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照照和房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)資資質(zhì)證書(shū)書(shū)；（二）取取得土地地使用權(quán)權(quán)證書(shū)或或者使用用土地的的批準(zhǔn)文文件；（三）持持有建設(shè)設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許

5、可可證和施施工許可可證；（四）已已通過(guò)竣竣工驗(yàn)收收；（五）拆拆遷安置置已經(jīng)落落實(shí)；（六）供供水、供供電、供供熱、燃燃?xì)狻⑼ㄍㄓ嵉扰渑涮谆A(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施具具備交付付使用條條件，其其他配套套基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施和公公共設(shè)施施具備交交付使用用條件或或者已確確定施工工進(jìn)度和和交付日日期；（七）物物業(yè)管理理方案已已經(jīng)落實(shí)實(shí)。第十條房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)不得得在未解解除商品品房買(mǎi)賣(mài)賣(mài)合同前前，將作作為合同同標(biāo)的物物的商品品房再行行銷(xiāo)售給給他人。2、房屋屋買(mǎi)賣(mài)標(biāo)標(biāo)的物的的分類(lèi)及及限制：A、不僅包括括房屋，還包括括房屋占占用范圍圍內(nèi)的土土地使用用權(quán)；B、不同角度度，不同同標(biāo)準(zhǔn)可可以分很很多類(lèi)。新建房和和舊房，商品房和和非商品品

6、房，公房和私私房，現(xiàn)房和期期房等。（準(zhǔn)現(xiàn)房房：大致致進(jìn)度已已經(jīng)完成成；未竣竣工、未未交付；能看見(jiàn)見(jiàn)實(shí)際存存在的房房屋等。）3、意思思表示要要件：意思自治治、自愿愿、公平平、公正正和誠(chéng)實(shí)實(shí)信用等等原則。4、程序序要件：簽訂書(shū)面面合同，權(quán)屬登登記手續(xù)續(xù)，領(lǐng)取取房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證證書(shū)。三、房屋屋買(mǎi)賣(mài)合合同的訂訂立程序序要約承諾合同的登登記城市房房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓管理理規(guī)定第七條房房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)按按照下列列程序辦辦理：（一）房房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事事人簽訂訂書(shū)面轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓合同同；（二）房房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事事人在房房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬證證書(shū)、當(dāng)當(dāng)事人的的合法證證明、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓合同同等有關(guān)關(guān)文件向向房

7、地產(chǎn)產(chǎn)所在地地的房地地產(chǎn)管理理部門(mén)提提出申請(qǐng)請(qǐng)，并申申報(bào)成交交價(jià)格；（三）房房地產(chǎn)管管理部門(mén)門(mén)對(duì)提供供的有關(guān)關(guān)文件進(jìn)進(jìn)行審查查，并在在7日內(nèi)內(nèi)作出是是否受理理申請(qǐng)的的書(shū)面答答復(fù)，7日內(nèi)未未作書(shū)面面答復(fù)的的，視為為同意受受理；（四）房地產(chǎn)管管理部門(mén)門(mén)核實(shí)申申報(bào)的成成交價(jià)格格，并根根據(jù)需要要對(duì)轉(zhuǎn)讓讓的房地地產(chǎn)進(jìn)行行現(xiàn)場(chǎng)查查勘和評(píng)評(píng)估；（五）房房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事事人按照照規(guī)定繳繳納有關(guān)關(guān)稅費(fèi)；（六）房房地產(chǎn)管管理部門(mén)門(mén)辦理房房屋權(quán)屬屬登記手手續(xù)，核核發(fā)房地地產(chǎn)權(quán)屬屬證書(shū)。四、房屋屋買(mǎi)賣(mài)合合同的主主要條款款1、雙方方當(dāng)事人人的姓名名或者名名稱(chēng)、住住所；2、商品品房坐落落位置、戶(hù)型、各間的的面積尺尺寸、四

8、四至界限限、共有有部門(mén)說(shuō)說(shuō)明等；3、列明明房屋的的質(zhì)量情情況；例如：私私房：新新舊程度度、墻面面、管道道及有關(guān)關(guān)設(shè)施；樓體的的沉降程程度、平平直度、墻面質(zhì)質(zhì)量和水水電氣暖暖、密封封、消防防、電梯梯等設(shè)施施的約定定；公攤攤部分的的說(shuō)明；補(bǔ)充條款款：周邊設(shè)設(shè)施、異異味條款款、噪音音條款、停車(chē)位位條款、電磁輻輻射條款款；關(guān)于社區(qū)區(qū)設(shè)施的的約定；土地使使用權(quán)的的取得方方式等。4、房屋屋面積的的確認(rèn)和和面積差差異處理理；建筑面積積、套內(nèi)內(nèi)面積以以及用戶(hù)戶(hù)實(shí)際使使用面積積等。套內(nèi)面積積：共同同隔墻、外墻按按水平投投影面積積的1/2算；敞開(kāi)陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)按1/2投投影面積積算等。關(guān)于房房屋建筑筑面積計(jì)計(jì)算與房房屋權(quán)

9、屬屬登記有有關(guān)問(wèn)題題的通知知三、房屋屋權(quán)屬登登記涉及及的有關(guān)關(guān)房屋建建筑面積積計(jì)算問(wèn)問(wèn)題，房產(chǎn)測(cè)測(cè)量規(guī)范范未作規(guī)定定或規(guī)定定不明確確的，暫暫按下列列規(guī)定執(zhí)執(zhí)行：(一)房房屋層高高：計(jì)算建筑筑面積的的房屋，層高(高度)均應(yīng)在在2.20米以以上(含含2.20米，以下同同)。(二)外外墻墻體體：同一樓樓層外墻墻，既有有主墻，又有玻玻璃幕墻墻的，以以主墻為為準(zhǔn)計(jì)算算建筑面面積，墻墻厚按主主墻體厚厚度計(jì)算算。各樓樓層墻體體厚度不不同時(shí)，分層分分別計(jì)算算。金屬屬幕墻及及其他材材料幕墻墻，參照照玻璃幕幕墻的有有關(guān)規(guī)定定處理。(三)斜斜面結(jié)構(gòu)構(gòu)屋頂：房屋屋屋頂為斜斜面結(jié)構(gòu)構(gòu)(坡屋屋頂)的的，層高高(高度度)2

10、.20米米以上的的部位計(jì)計(jì)算建筑筑面積。(四)不不規(guī)則圍圍護(hù)物：陽(yáng)臺(tái)、挑挑廊、架架空通廊廊的外圍圍水平投投影超過(guò)過(guò)其底板板外沿的的，以底底板水平平投影計(jì)計(jì)算建筑筑面積。(五)變變形縫與與室內(nèi)任任意一邊邊相通，具備房房屋的一一般條件件，并能能正常利利用的伸伸縮縫、沉降縫縫應(yīng)計(jì)算算建筑面面積。(六)非非垂直墻墻體：對(duì)傾斜、弧狀等等非垂直直墻體的的房屋，層高(高度)2.20米以以上的部部位計(jì)算算建筑面面積。房房屋墻體體向外傾傾斜，超超出底板板外沿的的，以底底板投影影計(jì)算建建筑面積積。(七)樓樓梯下方方空間：樓梯已計(jì)計(jì)算建筑筑面積的的，其下下方空間間不論是是否利用用均不再再計(jì)算建建筑面積積。(八)公公

11、共通道道：臨街樓房房、挑廊廊下的底底層作為為公共道道路街巷巷通行的的，不論論其是否否有柱，是否有有維護(hù)結(jié)結(jié)構(gòu)，均均不計(jì)算算建筑面面積。(九)二二層及二二層以上上的房屋建建筑面積積均按房產(chǎn)測(cè)測(cè)量規(guī)范范中多多層房屋屋建筑面面積計(jì)算算的有關(guān)關(guān)規(guī)定執(zhí)執(zhí)行。(十)與與室內(nèi)不不相通的的類(lèi)似于于陽(yáng)臺(tái)、挑廊、檐廊的的建筑，不計(jì)算算建筑面面積。(十一)室外樓樓梯的建建筑面積積，按其在各各樓層水水平投影影面積之之和計(jì)算算。四、房屋屋套內(nèi)具具有使用用功能但但層高(高度)低于2.20米的部部分，在在房屋權(quán)權(quán)屬登記記中應(yīng)明明確其相相應(yīng)權(quán)利利的歸屬屬。商品房房銷(xiāo)售管管理辦法法第十八條條商品品房銷(xiāo)售售可以按按套（單單元）計(jì)

12、計(jì)價(jià)，也也可以按按套內(nèi)建建筑面積積或者建建筑面積積計(jì)價(jià)。商品房房建筑面面積由套套內(nèi)建筑筑面積和和分?jǐn)偟牡墓灿薪ńㄖ娣e積組成，套內(nèi)建建筑面積積部分為為獨(dú)立產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，分分?jǐn)偟墓补灿薪ㄖ娣e部部分為共共有產(chǎn)權(quán)權(quán)，買(mǎi)受受人按照照法律、法規(guī)的的規(guī)定對(duì)對(duì)其享有有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)責(zé)任。按套（單單元）計(jì)計(jì)價(jià)或者者按套內(nèi)內(nèi)建筑面面積計(jì)價(jià)價(jià)的，商商品房買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)合同同中應(yīng)當(dāng)當(dāng)注明建建筑面積積和分?jǐn)倲偟墓灿杏薪ㄖ婷娣e第二十條條按套套內(nèi)建筑筑面積或或者建筑筑面積計(jì)計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人人應(yīng)當(dāng)在在合同中中載明合合同約定定面積與與產(chǎn)權(quán)登登記面積積發(fā)生誤誤差的處處理方式式。合同未作作約定的的，按以下下原則處處理：（一）面面積誤差差比絕

13、對(duì)對(duì)值在3以?xún)?nèi)內(nèi)（含3）的的，據(jù)實(shí)實(shí)結(jié)算房房?jī)r(jià)款；（二）面積誤差差比絕對(duì)對(duì)值超出出3時(shí)時(shí)，買(mǎi)受受人有權(quán)權(quán)退房。買(mǎi)受人人退房的的，房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)應(yīng)應(yīng)當(dāng)在買(mǎi)買(mǎi)受人提出退房房之日起起30日日內(nèi)將買(mǎi)受人人已付房房?jī)r(jià)款退退還給買(mǎi)買(mǎi)受人，同時(shí)支支付已付付房?jī)r(jià)款款利息。買(mǎi)受人人不退房房的，產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記記面積大大于合同同約定面面積時(shí)，面積誤誤差比在在3以以?xún)?nèi)（含含3）部分的的房?jī)r(jià)款款由買(mǎi)受受人補(bǔ)足足；超出3部分的的房?jī)r(jià)款款由房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)承承擔(dān)，產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸買(mǎi)買(mǎi)受人。產(chǎn)權(quán)登登記面積積小于合合同約定定面積時(shí)時(shí)，面積積誤差比比絕對(duì)值值在3以?xún)?nèi)（含3）部分分的房?jī)r(jià)價(jià)款由房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)返還買(mǎi)買(mǎi)受人；絕對(duì)值超超

14、出3部分的的房?jī)r(jià)款款由房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)雙雙倍返還還買(mǎi)受人人。因規(guī)劃劃設(shè)計(jì)變變更造成成面積差差異，當(dāng)當(dāng)事人不不解除合合同的，應(yīng)當(dāng)簽簽署補(bǔ)充充協(xié)議。產(chǎn)權(quán)登記記面積合同約約定面積積面積誤差差比 100%合同約定定面積5、價(jià)款款；城市房房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓管理理規(guī)定第十四條條 國(guó)家家實(shí)行房房地產(chǎn)成成交價(jià)格格申報(bào)制制度。房地產(chǎn)權(quán)權(quán)利人轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房地地產(chǎn)，應(yīng)應(yīng)當(dāng)如實(shí)實(shí)申報(bào)成成交價(jià)格格，不得得瞞報(bào)或或者作不不實(shí)的申申報(bào)。房房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)當(dāng)以申報(bào)報(bào)的房地地產(chǎn)成交交價(jià)格作作為繳納納稅費(fèi)的的依據(jù)。成交價(jià)格格明顯低低于正常常市場(chǎng)價(jià)價(jià)格的，以評(píng)估估價(jià)格作作為繳納納稅費(fèi)的的依據(jù)。6、履行行方式；一次性付付款、分分期付款款和其他

15、他方式；7、交付付和登記記；交付時(shí)間間、過(guò)戶(hù)戶(hù)登記時(shí)時(shí)間、購(gòu)購(gòu)買(mǎi)人的的驗(yàn)收等等問(wèn)題。8、違約約責(zé)任；9、其他他約定。五、房屋屋買(mǎi)賣(mài)合合同的效效力1、雙方方當(dāng)事人人的權(quán)利利義務(wù)：1）出賣(mài)賣(mài)人的義義務(wù)：A、交付房屋屋；B、轉(zhuǎn)移房屋屋的所有有權(quán)；C、瑕疵擔(dān)保保義務(wù)（物之擔(dān)擔(dān)保責(zé)任任和權(quán)利利擔(dān)保責(zé)責(zé)任）（不存在在未告之之對(duì)方的的瑕疵）2）買(mǎi)受受人的義義務(wù)：A、支付價(jià)款款B、受領(lǐng)房屋屋和有關(guān)關(guān)憑證C、有關(guān)通知知和保管管的義務(wù)務(wù)2、合同同無(wú)效的的情形：1）因欺欺詐、脅脅迫所訂訂立；惡惡意串通通侵害國(guó)國(guó)家、集集體或第第三人利利益；合合法形式式非法目目的；違違反法律律法規(guī)強(qiáng)強(qiáng)制性規(guī)規(guī)定等。2）出賣(mài)賣(mài)人無(wú)主主體

16、資格格；3）房地地分離出出賣(mài)；4）侵犯犯第三方方的優(yōu)先先購(gòu)買(mǎi)權(quán)權(quán)；（國(guó)國(guó)家、共共有人、承租人人等）5）機(jī)關(guān)關(guān)團(tuán)體、部隊(duì)或或企事業(yè)業(yè)單位違違反法律律強(qiáng)制性性規(guī)定購(gòu)購(gòu)私房的的；（本本單位流流通）6）非法法轉(zhuǎn)讓。（不得得轉(zhuǎn)讓的的房屋）3、標(biāo)的的物所有有權(quán)的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移A、關(guān)鍵點(diǎn)：買(mǎi)受人人領(lǐng)取了了房屋屋所有權(quán)權(quán)證，房屋的所所有權(quán)才才轉(zhuǎn)移。（所有有轉(zhuǎn)移權(quán)權(quán)與合同同效力是是兩個(gè)不不同的概概念）B、房屋所所有權(quán)證證附圖需要要注明房房產(chǎn)測(cè)繪繪單位、套內(nèi)面面積和分分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。C、權(quán)屬登記記明確高高度低于于2.2米的部部分的權(quán)權(quán)屬歸屬屬。D、房屋買(mǎi)賣(mài)賣(mài)采用登登記的公公示方式式。4、標(biāo)的的物的孽孽息和風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的

17、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移（注）孳孳息是與與原物相相對(duì)而言言的，是是指由原原物而產(chǎn)產(chǎn)生的物物。孳息息包括天天然孳息息與法定定孳息。天然孳孳息是指指依物的的自然屬屬性而產(chǎn)產(chǎn)生的物物，如母母牛所生生的牛犢犢，果樹(shù)樹(shù)上所產(chǎn)產(chǎn)出的果果實(shí)，土土地上所所生產(chǎn)的的糧食，都為天天然孳息息。法定定孳息是是指依一一定的法法律關(guān)系系由原物物所生的的物，例例如，房房屋出租租所得的的租金，依股本本金所得得的股息息，即為為法定孳孳息。法定孳息息與天然然孳息的的區(qū)別就就在于：前者須依依一定的的法律關(guān)關(guān)系才能能取得，而在此此法律關(guān)關(guān)系中，有權(quán)取取得孳息息者須履履行相應(yīng)應(yīng)的義務(wù)務(wù)；而后后者是基基于物的的天性所所得，取取得人并并不以履履行一定定的民

18、事事義務(wù)為為前提。法定孳孳息一般般只能為為須履行行相應(yīng)義義務(wù)的人人取得。六、訂立立房地產(chǎn)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合合同應(yīng)該該注意的的問(wèn)題1、總體體上注意意的問(wèn)題題：A、明確什么么樣的房房才能買(mǎi)買(mǎi)；（內(nèi)銷(xiāo)、外外銷(xiāo)、私私房的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證明明、商品品房的各各種許可可證明。）B、全面了解解所購(gòu)房房屋；（具銷(xiāo)售資資格否、權(quán)屬瑕瑕疵否、租賃否否、抵押押否、限限制房產(chǎn)產(chǎn)否）C、應(yīng)繳納的的多種稅稅費(fèi)；契稅：凡房屋的的買(mǎi)賣(mài)、典當(dāng)、贈(zèng)與或或交換的的承受人人均應(yīng)憑憑房地產(chǎn)產(chǎn)所有權(quán)權(quán)證和當(dāng)當(dāng)事人雙雙方訂立立的契約約交納契契稅，具具體契稅稅的稅率率如下：買(mǎi)賣(mài)契契稅，按按買(mǎi)價(jià)征征收6%（地方方補(bǔ)貼3%）；典契稅稅率，按按典價(jià)征征收3%；贈(zèng)與與

19、契稅，按現(xiàn)值值價(jià)格征征收6%（地方方補(bǔ)貼3%）。 買(mǎi)受受人為納納稅人。印花稅：對(duì)因商商事活動(dòng)動(dòng)、產(chǎn)權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)移、權(quán)利許許可證照照授受等等行為而而制定、領(lǐng)受的的應(yīng)稅征征收的一一種稅。印花稅稅的納稅稅人為應(yīng)應(yīng)稅憑證證的書(shū)立立人、領(lǐng)領(lǐng)受人或或使用人人。房屋屋買(mǎi)賣(mài)合合同印花花稅為0.03%，交交易印花花稅為0.05%，房房屋租賃賃印花稅稅為0.1%，權(quán)利證證書(shū)每件件5元等等。營(yíng)業(yè)稅：（房?jī)r(jià)價(jià)+價(jià)外外費(fèi)用）*5%；出賣(mài)賣(mài)人為納納稅人；2006年6月1日日后，個(gè)個(gè)人將購(gòu)購(gòu)買(mǎi)不足足5年的的住房對(duì)對(duì)外銷(xiāo)售售的，全全額征收收營(yíng)業(yè)稅稅；個(gè)人人將購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)超過(guò)5年(含含5年)的普通通住房對(duì)對(duì)外銷(xiāo)售售的，免免征營(yíng)業(yè)業(yè)稅；個(gè)個(gè)

20、人將購(gòu)購(gòu)買(mǎi)超過(guò)過(guò)5年(含5年年)的非非普通住住房對(duì)外外銷(xiāo)售的的，按其其銷(xiāo)售收收入減去去購(gòu)買(mǎi)房房屋的價(jià)價(jià)款后的的余額征征收營(yíng)業(yè)業(yè)稅。城市建設(shè)設(shè)維護(hù)稅稅、土地增增值稅（四級(jí)累累進(jìn)制）、個(gè)人人所得稅稅（唯一一自用5年以上上，免征征）等。D、選擇合適適的示范范文本。（現(xiàn)售售、預(yù)售售、私房房、二手手房等）2、商品品房買(mǎi)那那合同應(yīng)應(yīng)注意的的問(wèn)題：A、合同文本本應(yīng)當(dāng)是是房屋土土地管理理部門(mén)統(tǒng)統(tǒng)一印制制的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)文本，或則是是建設(shè)部部推薦的的規(guī)范文文本。（否則需需要特別別小心）B、合同應(yīng)該該包括以以下主要要的條款款：開(kāi)發(fā)發(fā)依據(jù)、具體位位置、面面積、價(jià)價(jià)格、交交付時(shí)間間、付款款方式、違約責(zé)責(zé)任、建建材和安安裝標(biāo)準(zhǔn)

21、準(zhǔn)、建筑筑質(zhì)量、房屋平平面圖。進(jìn)一步約約定天然然氣或煤煤氣的準(zhǔn)準(zhǔn)確通氣氣時(shí)間、產(chǎn)權(quán)證證的準(zhǔn)確確發(fā)證時(shí)時(shí)間。甚甚至可以以簽署一一份補(bǔ)充充協(xié)議。C、賣(mài)房委托托人需要要出具授授權(quán)委托托書(shū)。合合同后，必須到到房屋土土地管理理部門(mén)辦辦理備案案登記手手續(xù)，保保證合同同效力。D、簽訂合同同前交付付一定款款項(xiàng)的問(wèn)問(wèn)題。最高人人民法院院關(guān)于適適用若干干問(wèn)題的的解釋第118條當(dāng)當(dāng)事人人交付留留置金、擔(dān)保金金、保證證金、訂訂約金、押金或或者訂金金等，但但沒(méi)有約約定定金金性質(zhì)的的，當(dāng)事事人主張張定金權(quán)權(quán)利的，人民法法院不予予支持。E、購(gòu)房者合合法權(quán)益益受到侵侵害時(shí)，需要明明確救濟(jì)濟(jì)途徑。（協(xié)商商解決、消費(fèi)者者協(xié)會(huì)投投

22、訴、向向有關(guān)行行政部門(mén)門(mén)申訴、仲裁或或上訴。）3、舊房房買(mǎi)賣(mài)應(yīng)應(yīng)當(dāng)注意意的問(wèn)題題：A、調(diào)查房屋屋的產(chǎn)權(quán)權(quán)情況。第一步步：要求求提供合合法證件件；（產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證、身份證證、資格格證及其其他）第第二步：到房產(chǎn)產(chǎn)管理部部門(mén)查驗(yàn)驗(yàn)房屋產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的來(lái)來(lái)源；（房主、檔案文文號(hào)、登登記日期期、權(quán)利利負(fù)擔(dān)等等）最后后，搞清清楚房屋屋是夠?qū)賹儆诜扛母某鍪鄣牡摹＃?年內(nèi)不不得交易易；5年年后，單單位也有有優(yōu)先購(gòu)購(gòu)買(mǎi)權(quán)等等。）B、條款需要要詳細(xì)，包括：姓名、住所、標(biāo)的、價(jià)款、履行期期限、履履行地點(diǎn)點(diǎn)、履行行方式、合同生生效方式式、違約約責(zé)任、爭(zhēng)議解解決方式式、合同同的變更更、終止止和解除除等；C、選擇值得得放心的的中介機(jī)機(jī)

23、構(gòu)；D、了解地區(qū)區(qū)的特殊殊政策和和規(guī)定。4、城市市私有房房屋買(mǎi)賣(mài)賣(mài)應(yīng)注意意的問(wèn)題題：A、私房應(yīng)屬屬于可以以用于交交易的才才可以交交易；（無(wú)證件件房、拆拆遷房、產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)爭(zhēng)議房不不能交易易。）B、程序問(wèn)題題；（書(shū)書(shū)面合同同、房地地產(chǎn)交易易部門(mén)辦辦理買(mǎi)賣(mài)賣(mài)登記手手續(xù)、經(jīng)經(jīng)過(guò)公證證的授權(quán)權(quán)委托書(shū)書(shū)、審查查及逐級(jí)級(jí)上報(bào)、報(bào)批后后辦理立立契手續(xù)續(xù)、領(lǐng)取取產(chǎn)權(quán)證證等。）最高人民民法院關(guān)關(guān)于審理理商品房房買(mǎi)賣(mài)合合同糾紛紛案件適適用法律律若干問(wèn)問(wèn)題的解解釋第十一條條對(duì)房屋的的轉(zhuǎn)移占占有，視視為房屋屋的交付付使用，但當(dāng)事事人另有有約定的的除外。房屋毀損損、滅失失的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，在交交付使用用前由出出賣(mài)人承承擔(dān)，交交付使用

24、用后由買(mǎi)買(mǎi)受人承承擔(dān)；買(mǎi)買(mǎi)受人接接到出賣(mài)賣(mài)人的書(shū)書(shū)面交房房通知，無(wú)正當(dāng)當(dāng)理由拒拒絕接收收的，房房屋毀損損、滅失失的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)自書(shū)面面交房通通知確定定的交付付使用之之日起由由買(mǎi)受人人承擔(dān)，但法律律另有規(guī)規(guī)定或者者當(dāng)事人人另有約約定的除除外。簽定合同同，不馬馬上承擔(dān)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)責(zé)任；簽簽定合同同，辦理理過(guò)戶(hù)登登記，承承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)責(zé)任；簽定合合同，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移占有有實(shí)現(xiàn)，未辦理理過(guò)戶(hù)登登記期間間，承擔(dān)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)責(zé)任。商品房預(yù)預(yù)售合同同何鳳麟一、商品品房預(yù)售售商品房預(yù)預(yù)售也稱(chēng)稱(chēng)樓花買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)，是指房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)與購(gòu)房房者約定定，由購(gòu)購(gòu)房者交交付定金金或預(yù)付付款，而而在未來(lái)來(lái)一定日日期擁有有現(xiàn)房的的房產(chǎn)交交易行為為。實(shí)

25、質(zhì)是房房屋期貨貨買(mǎi)賣(mài)，買(mǎi)賣(mài)的的只是房房屋的一一張期貨合約約。商品房預(yù)預(yù)售的特特征：商品房預(yù)預(yù)售是一一種附加加期限的的交易行行為。（法律效效力）商品房預(yù)預(yù)售具有有較強(qiáng)的的國(guó)家干干預(yù)性。（條件件資格、程序及及登記備備案）商品房特特征的理理解第一、預(yù)預(yù)售的商商品房必必須是作作為商品品房項(xiàng)目目建設(shè)的的房屋，而不是政府府批準(zhǔn)的的一些社社會(huì)福利利性房屋屋，或社社會(huì)保障障性、社社會(huì)救濟(jì)濟(jì)性質(zhì)的的房屋，也不是是一些單單位內(nèi)部部自建的的集資房房或城市市居民自自購(gòu)住宅宅用地所所建的等等非社會(huì)會(huì)化、商商品化房房屋。第二、預(yù)售的商商品房是是處于特特定狀態(tài)態(tài)的房屋屋，即必必須是已已經(jīng)開(kāi)工工建設(shè)，正處于于正常的的施工建建

26、設(shè)狀態(tài)態(tài)，但尚尚未竣工工的商品品房。不是尚尚未開(kāi)工工的商品品房項(xiàng)目目，也不不是已經(jīng)經(jīng)竣工交交付使用用的商品品房現(xiàn)房房，更不不是早已已停工無(wú)無(wú)法繼續(xù)續(xù)施工建建設(shè)的“半拉子子”工程程，或時(shí)時(shí)建時(shí)停停無(wú)法預(yù)預(yù)計(jì)或確確定竣工工時(shí)間的的商品房房工程項(xiàng)項(xiàng)目。第三、預(yù)預(yù)售的商商品房，必須是是客觀(guān)存在在，并正處處于正常的施施工建設(shè)設(shè)狀態(tài)。第四、商商品房預(yù)預(yù)售的預(yù)預(yù)售人主主體是特特殊的商商品房開(kāi)開(kāi)發(fā)商，必須是是具備商商品房預(yù)預(yù)售條件件的開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)，即具有有法定性性和特定定性商品品房開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)。而購(gòu)房房人則是是社會(huì)不不特定的的主體，任何要要購(gòu)買(mǎi)預(yù)預(yù)售商品品房的公公民，都都可以成成為商品品房預(yù)售售的買(mǎi)方方。第五、商

27、商品房預(yù)預(yù)售，必必須要依依照有關(guān)關(guān)法律規(guī)規(guī)定，具具備必須須的條件件，尤其其是政府府有關(guān)部部門(mén)批準(zhǔn)準(zhǔn)的商品品房預(yù)售售許可證證，并將將有關(guān)預(yù)預(yù)售商品品房的資資料及有有關(guān)法律律規(guī)定向向購(gòu)房人人公示，即具備的法法定公開(kāi)開(kāi)性。商品房預(yù)預(yù)售的形形式：全額價(jià)款款預(yù)售；（建設(shè)設(shè)前全款款和建設(shè)設(shè)中分期期全款）；部分分價(jià)款預(yù)預(yù)售。商品房預(yù)預(yù)售之利利弊利：加快資金金周轉(zhuǎn)和和建設(shè)資資金回籠籠；消費(fèi)者獲獲得期房房與現(xiàn)房房之差價(jià)價(jià)。弊：給部分開(kāi)開(kāi)發(fā)商虛虛假宣傳傳、改變變規(guī)劃、延期交交房等不不規(guī)范行行為留下下了空子子；商品房預(yù)預(yù)售制度度對(duì)政府府和銀行行的監(jiān)管管能力要要求較高高，客觀(guān)觀(guān)上要求求政府對(duì)對(duì)開(kāi)發(fā)行行為、銀銀行對(duì)資資

28、金和預(yù)預(yù)售款使使用行為為具有較較強(qiáng)的監(jiān)監(jiān)管能力力，管理理成本也也相對(duì)較較高。商品房預(yù)預(yù)售的法法定條件件（l）已交付全全部土地地使用權(quán)權(quán)出讓金金，并取取得土地地使用權(quán)權(quán)證書(shū)，土地使使用權(quán)未未經(jīng)抵押押；（2）持持有建設(shè)設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可可證；（3）按按提供預(yù)預(yù)售的商商品房計(jì)計(jì)算，開(kāi)開(kāi)發(fā)商投投入開(kāi)發(fā)發(fā)建設(shè)的的資金應(yīng)應(yīng)達(dá)到工工程建設(shè)設(shè)總投資資的25以上上，并已已經(jīng)確立立施工進(jìn)進(jìn)度和竣竣工交付付時(shí)間；（4）同同金融機(jī)機(jī)構(gòu)已經(jīng)經(jīng)簽訂預(yù)預(yù)售款監(jiān)監(jiān)管協(xié)議議；（5）經(jīng)經(jīng)向縣級(jí)級(jí)以上人人民政府府房產(chǎn)管管理部門(mén)門(mén)辦理預(yù)預(yù)售登記記，取得得商品房房預(yù)售許許可證證證明，向向境外預(yù)預(yù)售商品品房的，應(yīng)當(dāng)同同時(shí)取得得向境外外銷(xiāo)售

29、的的批準(zhǔn)文文件。二、商品品房預(yù)售售合同房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)與購(gòu)房房者約定定，由購(gòu)購(gòu)房者交交付定金金或預(yù)付付款，而而在未來(lái)來(lái)一定日日期擁有有現(xiàn)房的的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合合同。特點(diǎn)：性性質(zhì)上是是不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)合同；遠(yuǎn)期買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)合同同；標(biāo)的的物尚未未建成。特點(diǎn)的理理解第一、合合同的主主體，作作為預(yù)售售人必須須是具備備商品房房預(yù)售條條件的商商品房開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)；而作作為購(gòu)房房人則必必須是明明知購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)的不是是現(xiàn)房、具有預(yù)預(yù)期交房房風(fēng)險(xiǎn)的的商品房房預(yù)購(gòu)人人。第二、合合同的標(biāo)標(biāo)的，從從合同條條款的字字意來(lái)看看，標(biāo)的的是正在在建設(shè)中中商品房房；但是是從雙方方約定的的權(quán)力義義務(wù)性質(zhì)質(zhì)來(lái)看，預(yù)售合合同的標(biāo)標(biāo)的并非非房屋產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，而而

30、只是預(yù)預(yù)期得到到房屋產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的權(quán)權(quán)力。第三、商品房預(yù)預(yù)售合同同是附期期限和附附條件的的合同，附期限限指的是是附房屋屋交付期期限和辦辦理房屋屋產(chǎn)權(quán)證證期限，尤其是是房屋交交付期限限；附條條件，則則指的是是合同隱隱含的商商品房預(yù)預(yù)售開(kāi)發(fā)發(fā)商必須須具備的的預(yù)售條條件，即即保證合合同合法法有效和和能夠辦辦理產(chǎn)權(quán)權(quán)證前提提的條件件。第四、商商品房預(yù)預(yù)售的開(kāi)開(kāi)發(fā)商在在其商品品房預(yù)售售的商業(yè)業(yè)廣告和和宣傳資資料中，對(duì)商品品房預(yù)售售所做出出的承諾諾性條件件，也是是商品房房預(yù)售合合同的內(nèi)內(nèi)容。第五、作作為商品品房預(yù)售售所使用用的合同同樣式，一般應(yīng)應(yīng)當(dāng)使用用國(guó)家有有關(guān)部門(mén)門(mén)制作的的條款比比較完備備的格式式合同。應(yīng)當(dāng)

31、注意意兩個(gè)問(wèn)問(wèn)題：一是要注注意商品品房預(yù)約約合同與與預(yù)售合合同的區(qū)區(qū)別。二是即使使雙方使使用的是是國(guó)家有有關(guān)部門(mén)門(mén)制定的的商品房房預(yù)售的的格式合合同，也也應(yīng)允許許當(dāng)事人人在不違違背法律律法規(guī)規(guī)規(guī)定的有有關(guān)原則則下，自自愿協(xié)商商修改。三、商品品房預(yù)售售合同的的主要內(nèi)內(nèi)容1、預(yù)售售人應(yīng)持持有合法法證明；（A土地使用用權(quán)合同同編號(hào)，土地使使用權(quán)證證的編號(hào)號(hào)；土地地編號(hào)、面積、規(guī)劃用用途、使使用年限限等；B建設(shè)用地地規(guī)劃許許可證及及其編號(hào)號(hào)；建設(shè)設(shè)工程施施工許可可證編號(hào)號(hào)；C預(yù)售許可可證編號(hào)號(hào)。）2、預(yù)售售商品房房的地理理位置及及主要特特征；（路段最最好包括括距離最最近的公公共汽車(chē)車(chē)站的實(shí)實(shí)際距離離；

32、樓層層數(shù)及預(yù)預(yù)售房屋屋所在的的編號(hào)、樓層、戶(hù)號(hào)；是否有有免費(fèi)使使用的停停車(chē)位及及位置和和編號(hào)；綠化情情況；周周邊建筑筑情況；周邊及及內(nèi)部公公共設(shè)施施狀況等等等）3、預(yù)售售商品房房的面積積；（按套(單元)計(jì)價(jià)的的預(yù)售房房屋，房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)應(yīng)當(dāng)在在合同中中附所售售房屋的的平面圖圖。平面面圖應(yīng)當(dāng)當(dāng)標(biāo)明詳詳細(xì)尺寸寸，并約約定誤差差范圍。房屋交交付時(shí)，套型與與設(shè)計(jì)圖圖紙一致致，相關(guān)關(guān)尺寸也也在約定定的誤差差范圍內(nèi)內(nèi)，維持持總價(jià)款款不變；套型與與設(shè)計(jì)圖圖紙不一一致或者者相關(guān)尺尺寸超出出約定的的誤差范范圍，合合同中未未約定處處理方式式的，買(mǎi)買(mǎi)受人可可以退房房或者與與房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)重新新約定總總價(jià)款

33、。買(mǎi)受人人退房的的，由房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)承擔(dān)違違約責(zé)任任。）還須重視視的就是是所購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)的房子子是按建建筑面積積計(jì)算房房款，這這就有了了套內(nèi)建建筑面積積和公用用建筑分分?jǐn)偯娣e積之分(套內(nèi)建建筑面積積是獨(dú)立立產(chǎn)權(quán)，公用建建筑分?jǐn)倲偯娣e是是共有產(chǎn)產(chǎn)權(quán))。如果購(gòu)購(gòu)房者所所簽訂的的合同是是按建筑筑面積計(jì)計(jì)算房款款，因?yàn)闉楹藢?duì)公公用建筑筑分?jǐn)偯婷娣e非常常困難，開(kāi)發(fā)商商就有可可能通過(guò)過(guò)虛增公公用建筑筑分?jǐn)偯婷娣e來(lái)獲獲得高額額利潤(rùn)，也由此此損害購(gòu)購(gòu)房者的的權(quán)益。4、預(yù)售售商品房房的房?jī)r(jià)價(jià)；（單價(jià)、總價(jià)及及設(shè)施、設(shè)備的的費(fèi)用。）5、付款款期限及及付款方方式（付款方方式?jīng)Q定定付款期期限；付付款方式式：一次次性付

34、款款、按時(shí)時(shí)間分期期付款、按建設(shè)設(shè)工程進(jìn)進(jìn)度分期期付款、抵押貸貸款（按按揭）等等。按揭揭的貸款款利率，我國(guó)實(shí)實(shí)行一年年一定，即1月月1日定定該年的的利率。）6、工程程建筑的的主要結(jié)結(jié)構(gòu)、主主要建筑筑材料等等；（可以委委托有資資質(zhì)的建建設(shè)工程程質(zhì)量檢檢測(cè)機(jī)構(gòu)構(gòu)檢測(cè)，出具書(shū)書(shū)面鑒定定意見(jiàn)為為依據(jù)。）7、預(yù)售售商品房房的裝修修、設(shè)備備標(biāo)準(zhǔn)以以及違約約責(zé)任；（同樣可可委托有資質(zhì)的的建設(shè)工工程質(zhì)量量檢測(cè)機(jī)機(jī)構(gòu)檢測(cè)，出出具書(shū)面面鑒定意意見(jiàn)為依依據(jù)。）8、開(kāi)工工及竣工工的期限限；9、房屋屋設(shè)計(jì)及及其變更更條款；（任何的的設(shè)計(jì)變變更都是是有原因因的，這這種變更更往往是是為了符符合開(kāi)發(fā)發(fā)商的利利益，但但同時(shí)卻卻

35、又有可可能傷及及購(gòu)房者者的利益益，因此此在簽訂訂此條款款時(shí)更應(yīng)應(yīng)審慎對(duì)對(duì)待。）預(yù)購(gòu)者有有知情權(quán)權(quán)和否定定權(quán)。經(jīng)規(guī)劃部部門(mén)批準(zhǔn)準(zhǔn)的規(guī)劃劃變更、設(shè)計(jì)單單位同意意的設(shè)計(jì)計(jì)變更導(dǎo)導(dǎo)致商品品房的結(jié)結(jié)構(gòu)型式式、戶(hù)型型、空間間尺寸、朝向變變化以及及出現(xiàn)合合同當(dāng)事事人的約約定的其其他影響響商品房房質(zhì)量或或者使用用功能的的，預(yù)售人應(yīng)應(yīng)當(dāng)在變變更確立立之日起起 10d內(nèi)，書(shū)面面通知預(yù)預(yù)購(gòu)人。預(yù)購(gòu)人人有權(quán)在在通知到到達(dá)之日日起15d內(nèi)做出是是否退房房的書(shū)面面答復(fù)。預(yù)購(gòu)人在在通知到到達(dá)之日日起15d內(nèi)未作書(shū)書(shū)面答復(fù)復(fù)的，視視同接受受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變變更以及及由此引引起的房房?jī)r(jià)款的的變更。預(yù)售人人未在規(guī)規(guī)定時(shí)限限內(nèi)通知知預(yù)

36、購(gòu)人人的，預(yù)預(yù)購(gòu)人有有權(quán)退房房；預(yù)購(gòu)購(gòu)人退房房的，由由預(yù)售人人承擔(dān)違違約責(zé)任任。預(yù)售售人的配配合義務(wù)務(wù)。主要要是指當(dāng)當(dāng)商品房房交付給給預(yù)購(gòu)人人以后，預(yù)購(gòu)人人如果要要對(duì)商品品房的面面積進(jìn)行行測(cè)量或或者進(jìn)行行其他方方面的驗(yàn)驗(yàn)收，只只要符合合規(guī)定，預(yù)售人人有義務(wù)務(wù)配合并并為其提提供必要要的資料料。10、商商品房交交付通知知；（竣工驗(yàn)驗(yàn)收合格格后，書(shū)書(shū)面通知知商品房房有關(guān)交交接手續(xù)續(xù)。）11、商商品房的的交付及及有關(guān)預(yù)預(yù)售人的的責(zé)任；（驗(yàn)收交交接、交交接鑰匙匙、簽署署房屋交交接單等等。）（交付條條件：A房地產(chǎn)初初始登記記并取得得新建商商品房的的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證證；B房屋上已已經(jīng)不存存在任何何擔(dān)保權(quán)權(quán)

37、利；C預(yù)售人已已經(jīng)按規(guī)規(guī)定繳納納了物業(yè)業(yè)維修基基金。）（質(zhì)量量保證書(shū)書(shū)使使用說(shuō)明明書(shū)）根據(jù)合合同法第九十十四條的的規(guī)定，出賣(mài)人人遲延交交付房屋屋或者買(mǎi)買(mǎi)受人遲遲延支付付購(gòu)房款款，經(jīng)催催告后在在三個(gè)月月的合理理期限內(nèi)內(nèi)仍未履履行，當(dāng)當(dāng)事人一一方請(qǐng)求求解除合合同的，應(yīng)予支支持，但但當(dāng)事人人另有約約定的除除外。法律沒(méi)有有規(guī)定或或者當(dāng)事事人沒(méi)有有約定，經(jīng)對(duì)方方當(dāng)事人人催告后后，解除除權(quán)行使使的合理理期限為為三個(gè)月月。對(duì)方方當(dāng)事人人沒(méi)有催催告的，解除權(quán)權(quán)應(yīng)當(dāng)在在解除權(quán)權(quán)發(fā)生之之日起一一年內(nèi)行行使；逾逾期不行行使的，解除權(quán)權(quán)消滅。12、預(yù)預(yù)售人有有關(guān)基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施、公共配配套建筑筑正常運(yùn)運(yùn)行的承諾；13、商商

38、品房的的產(chǎn)權(quán)登登記；（合同中中約定，在取得得大產(chǎn)證證后一定定期限，雙方簽簽署房房屋交接接書(shū)，再憑此此辦理小小產(chǎn)證；約定誰(shuí)誰(shuí)辦理價(jià)價(jià)格申報(bào)報(bào)等。）14、風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移移（實(shí)際占占有為界界限；購(gòu)購(gòu)買(mǎi)人原原因遲延延的除外外。）15、保保修期限限和保修修范圍（約定保保修期內(nèi)內(nèi)，不可可抗力或或非預(yù)售售人原因因的房屋屋損害，預(yù)售人人不承擔(dān)擔(dān)主任，但可以以協(xié)助維維修，費(fèi)費(fèi)用預(yù)購(gòu)購(gòu)人出。）16、有有關(guān)物業(yè)業(yè)管理的的約定；（預(yù)售人人選聘物物業(yè)公司司，并簽簽定前前期物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)合同同，可可以作為為預(yù)售合合同的附附件；開(kāi)開(kāi)發(fā)商在在向購(gòu)房房人交付付房屋時(shí)時(shí)，應(yīng)當(dāng)當(dāng)將其選選聘的物物業(yè)管理理企業(yè)的的情況告告知購(gòu)房房人，并

39、并通知有有關(guān)物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)。）17、商商品房使使用的約約定；（用途、結(jié)構(gòu)、面積等等。）18、當(dāng)當(dāng)事人合合同權(quán)利利與義務(wù)務(wù)的轉(zhuǎn)移移條款；（需要遵遵守合合同法的規(guī)定定。）19、有有關(guān)稅費(fèi)費(fèi)的條款款；20、違違約責(zé)任任；21、合合同爭(zhēng)議議的解決決；22、預(yù)預(yù)售廣告告條款：（再次約約定廣告告中的內(nèi)內(nèi)容最保保險(xiǎn)。）房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)或受其其委托的的單位刊刊登房地地產(chǎn)銷(xiāo)售售廣告，應(yīng)向廣廣告經(jīng)營(yíng)營(yíng)與發(fā)布布單位提提交下列列材料的的復(fù)印件件，并出出示原件件：（一一）營(yíng)業(yè)業(yè)執(zhí)照；（二）房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)資資質(zhì)證書(shū)書(shū)；（三）預(yù)預(yù)售的，應(yīng)提交交房地地產(chǎn)預(yù)售售許可證證?，F(xiàn)現(xiàn)售的，應(yīng)提交交房地地產(chǎn)證。商品房的的銷(xiāo)售廣廣

40、告和宣宣傳資料料為要約約邀請(qǐng)，但是出出賣(mài)人就就商品房房開(kāi)發(fā)規(guī)規(guī)劃范圍圍內(nèi)的房房屋及相相關(guān)設(shè)施施所作的的說(shuō)明和和允諾具體確定定，并對(duì)商商品房買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)合同同的訂立立以及房房屋價(jià)格格的確定定有重大大影響的的，應(yīng)當(dāng)視為為要約。該說(shuō)明明和允諾諾即使未未載入商商品房買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)合同同，亦應(yīng)應(yīng)當(dāng)視為為合同內(nèi)內(nèi)容，當(dāng)當(dāng)事人違違反的，應(yīng)當(dāng)承承擔(dān)違約約責(zé)任。23、預(yù)預(yù)售合同同的成立立生效和和解除；（生效時(shí)時(shí)間、生生效要件件：例如如簽定合合同時(shí)生生效等；合同生生效或解解除后的的登記備備案。）24、附附件（當(dāng)事人人可以在在合同中中約定合合同的附附件及其其他補(bǔ)充充條款及及與合同同不一致致時(shí)候的的處理方方法等。）補(bǔ)充條款款應(yīng)考慮

41、慮的問(wèn)題題1、應(yīng)當(dāng)當(dāng)把售樓樓書(shū)和其其他廣告告的內(nèi)容容明確地地寫(xiě)進(jìn)補(bǔ)補(bǔ)充協(xié)議議里；（售樓書(shū)書(shū)中有該該樓盤(pán)的的特點(diǎn)、交通、規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)、房房型、配配套、裝裝飾、設(shè)設(shè)備等情情況。）2、明確確房屋所所有權(quán)證證的辦理理、獲得得時(shí)間。并且標(biāo)明明如果到到期購(gòu)房房者仍得得不到產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證，有權(quán)退退房及索索取賠償償。3、要明明確如果果按揭辦辦不下來(lái)來(lái)，責(zé)任任應(yīng)當(dāng)怎怎樣分擔(dān)擔(dān)。人們?cè)谫?gòu)購(gòu)房的時(shí)時(shí)候往往往選擇按按揭貸款款，但也也有按揭揭辦不下下來(lái)的時(shí)時(shí)候，辦辦不下來(lái)來(lái)的原因因比較復(fù)復(fù)雜，有有購(gòu)房者者的原因因，也有有房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)商商的原因因，甚至至還有銀銀行方面面的原因因。因此，在在付款方方式的附附件中就就需要寫(xiě)寫(xiě)明：如如

42、購(gòu)房者者無(wú)法獲獲得銀行行的按揭揭貸款，責(zé)任應(yīng)應(yīng)當(dāng)由買(mǎi)買(mǎi)、賣(mài)雙雙方承擔(dān)擔(dān)。但現(xiàn)現(xiàn)實(shí)中，開(kāi)發(fā)商商往往在在這方面面大做手手腳，合合同中寫(xiě)寫(xiě)著：購(gòu)購(gòu)房者無(wú)無(wú)法獲得得銀行按按揭貸款款，應(yīng)當(dāng)當(dāng)在接到到通知后后的幾天天內(nèi)付清清余額。而購(gòu)房房者往往往因?yàn)榇执中亩龊雎赃@一一點(diǎn)，造造成不必必要的損損失，因因此，購(gòu)購(gòu)房者在在簽訂商品房房買(mǎi)賣(mài)合合同或或補(bǔ)充充協(xié)議時(shí)，應(yīng)應(yīng)當(dāng)將其其明確標(biāo)標(biāo)明。4、明確確公攤建建筑面積積；5、應(yīng)該該明確裝裝修的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)；6、明確確違約責(zé)責(zé)任；應(yīng)當(dāng)在商品房房買(mǎi)賣(mài)合合同或或補(bǔ)充充協(xié)議中寫(xiě)明明，如果果開(kāi)發(fā)商商在交付付房屋時(shí)時(shí)，交付付的房屋屋達(dá)不到到商品品房買(mǎi)賣(mài)賣(mài)合同或補(bǔ)補(bǔ)充協(xié)議議的約約定，購(gòu)購(gòu)房

43、者有有權(quán)拒絕絕收房，并且由由開(kāi)發(fā)商商支付一一定數(shù)額額或比例例的違約約金，或或者協(xié)商商解決相相關(guān)事宜宜，如果果無(wú)法達(dá)達(dá)成共識(shí)識(shí)，購(gòu)房房者有權(quán)權(quán)退房。7、明確確退房責(zé)責(zé)任；購(gòu)房者入入住時(shí)，通常裝裝修房屋屋，這需需要很大大一部分分投入，如果房房屋出現(xiàn)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)問(wèn)題并涉涉及到退退房，你你的裝修修費(fèi)用就就會(huì)白白白丟掉，因此，必須寫(xiě)寫(xiě)明退房房后的處處理辦法法：由于于開(kāi)發(fā)商商原因?qū)?dǎo)致的退退房，開(kāi)開(kāi)發(fā)商應(yīng)應(yīng)在確定定的日期期內(nèi)退還還購(gòu)房款款，并按按一定的的計(jì)算方方法支付付給購(gòu)房房者賠償償金(包包括銀行行的利息息、罰金金)。8、關(guān)于于商品房房交付時(shí)時(shí)的約定定；房屋交付付時(shí)，開(kāi)開(kāi)發(fā)商應(yīng)應(yīng)向購(gòu)房房者提交交房屋入入住通

44、知知、建建設(shè)工程程竣工驗(yàn)驗(yàn)收備案案表、住宅宅質(zhì)量保保證書(shū)、住住宅使用用說(shuō)明書(shū)書(shū)實(shí)測(cè)測(cè)面積、鑰匙收收條。而而這些都都需要在在補(bǔ)充充協(xié)議中寫(xiě)明明，以免免事后出出現(xiàn)糾紛紛。9、明確確房屋質(zhì)質(zhì)量；房屋質(zhì)量量的好壞壞，直接接影響到到購(gòu)房者者的居住住質(zhì)量，也是購(gòu)購(gòu)房者入入住后最最容易與與開(kāi)發(fā)商商產(chǎn)生爭(zhēng)爭(zhēng)議的地地方。因因此，應(yīng)應(yīng)在補(bǔ)補(bǔ)充協(xié)議議中標(biāo)標(biāo)明房屋屋質(zhì)量的的具體內(nèi)內(nèi)容。比比如：墻墻體平直直的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)；房間間的防水水標(biāo)準(zhǔn)(頂棚無(wú)無(wú)水漬、廚房及及廁所防防水良好好、管線(xiàn)線(xiàn)與地板板結(jié)合處處無(wú)漏水水、滲水水現(xiàn)象等等)；表表面裂縫縫的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)(內(nèi)部部無(wú)任何何裂縫，墻壁表表面平整整)；管管線(xiàn)安裝裝與室內(nèi)內(nèi)表面的的平整標(biāo)

45、標(biāo)準(zhǔn)；所所用的建建筑材料料應(yīng)達(dá)到到國(guó)家強(qiáng)強(qiáng)制性標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)等。10、明明確收房房入住時(shí)時(shí)須交的的費(fèi)用；購(gòu)房者入入住時(shí)，還需要要交一部部分的費(fèi)費(fèi)用，其其中包括括取暖費(fèi)費(fèi)、物業(yè)業(yè)管理費(fèi)費(fèi)、煤氣氣開(kāi)栓費(fèi)費(fèi)等等，如果購(gòu)購(gòu)房者沒(méi)沒(méi)有記錄錄清楚，很可能能被開(kāi)發(fā)發(fā)商以其其他名目目索要相相關(guān)的其其他費(fèi)用用。11、明明確配套套設(shè)施；房屋的配配套設(shè)施施(包括括水電氣氣、有線(xiàn)線(xiàn)電視、電話(huà)、信報(bào)箱箱、寬帶帶網(wǎng)絡(luò)等等)是入入住時(shí)就就必須用用到的，因此，在房屋屋交付的的同時(shí)應(yīng)應(yīng)當(dāng)具備備使用條條件。但但是，有有些時(shí)候候，其中中的部分分設(shè)施卻卻沒(méi)能達(dá)達(dá)到使用用的要求求，現(xiàn)行行法律中中也沒(méi)有有明確違違約責(zé)任任應(yīng)當(dāng)由由誰(shuí)承擔(dān)擔(dān)，因此此

46、，為了了避免日日后的糾糾紛，應(yīng)應(yīng)當(dāng)將相相關(guān)的條條款寫(xiě)在在補(bǔ)充協(xié)協(xié)議中。12、明明確物業(yè)業(yè)；現(xiàn)實(shí)中，業(yè)主往往往與物物業(yè)產(chǎn)生生很多糾糾紛，為為保證自自己入住住后的權(quán)權(quán)益，購(gòu)購(gòu)房者應(yīng)應(yīng)在補(bǔ)補(bǔ)充協(xié)議議中約約定物業(yè)業(yè)的有關(guān)關(guān)情況，包括物物業(yè)權(quán)利利的限制制、物業(yè)業(yè)費(fèi)、環(huán)環(huán)境衛(wèi)生生、保安安、綠化化等。四、商品品房預(yù)售售合同的的效力對(duì)雙方當(dāng)當(dāng)事人的的效力，表現(xiàn)為為雙方的的合同權(quán)權(quán)利與義義務(wù)；對(duì)合同標(biāo)標(biāo)的物的的效力，主要在在于標(biāo)的的物所有有權(quán)的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移以及及風(fēng)險(xiǎn)的的轉(zhuǎn)移；合同的登登記及變變更。1、合同同雙方的的義務(wù)預(yù)售人的的義務(wù)：交付預(yù)售售商品房房的義務(wù)務(wù)；轉(zhuǎn)移所交交付商品品房的所所有權(quán)；瑕疵擔(dān)保保義務(wù)；不得擅自

47、自變更所所售商品品房設(shè)計(jì)計(jì)的義務(wù)務(wù)；配合義務(wù)務(wù)；（驗(yàn)驗(yàn)收等）保修義務(wù)務(wù)；不得挪用用預(yù)售房房款的義義務(wù)；交納或則則代交有有關(guān)稅費(fèi)費(fèi)的義務(wù)務(wù)。預(yù)購(gòu)人的的義務(wù)：按照約定定期限和和數(shù)額交交付預(yù)購(gòu)購(gòu)款的義義務(wù)；接收預(yù)售售人交付付的商品品房的義義務(wù)；交納一定定稅費(fèi)的的義務(wù)。2、商品品房預(yù)售售合同的的登記及及效力預(yù)售合同同訂立后后預(yù)售人人不能立立即交付付商品房房，也無(wú)無(wú)法辦理理產(chǎn)權(quán)登登記手續(xù)續(xù)，預(yù)售售登記并并不是任任何確定定產(chǎn)權(quán)變變更的登登記，也也不是預(yù)預(yù)售合同同的生效效要件，而是具具有預(yù)告登記記的性質(zhì)，如未履履行該手手續(xù)，不不應(yīng)使合合同無(wú)效效。預(yù)售合同同經(jīng)雙方方依法簽簽約即應(yīng)應(yīng)成立并并生效。解釋第6條條明

48、確規(guī)規(guī)定：當(dāng)當(dāng)事人以以商品房房預(yù)售合合同未按按照法律律、行政政法規(guī)規(guī)規(guī)定辦理理登記備備案手續(xù)續(xù)為由，請(qǐng)求確確認(rèn)合同同無(wú)效的的，不予予支持。3、商品品房預(yù)售售合同的的變更包括：合合同內(nèi)容容和合同同主體的的變更；合同登記記以后的的變更，需要到到登記機(jī)機(jī)關(guān)辦理理變更登登記；主體的變變更，整整體上需需要符合合合同同法第第五章的的規(guī)定。預(yù)售人的的變更：以出讓方方式取得得土地的的，需要要達(dá)到轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓土地地的條件件；須取得預(yù)預(yù)購(gòu)人的的同意。（預(yù)售售合同是是“一對(duì)對(duì)多”合合同，預(yù)預(yù)售者可可能承擔(dān)擔(dān)返還或或賠償責(zé)責(zé)任。）預(yù)購(gòu)人的的變更：支付全款款的，可可以直接接轉(zhuǎn)讓其其預(yù)購(gòu)的的商品房房；未支付全全款的，需要征征得

49、預(yù)售售人同意意。五、訂立立和履行行商品房房預(yù)售合合同應(yīng)當(dāng)當(dāng)注意的的問(wèn)題1、商品品房預(yù)售售合同主主體是否否合適；城市房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)管理理?xiàng)l例第5條條設(shè)立房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)，除應(yīng)應(yīng)當(dāng)符合合有關(guān)法法律、行行政法規(guī)規(guī)規(guī)定的的企業(yè)設(shè)設(shè)立條件件外，還還應(yīng)當(dāng)具具備下列列條件：（一）有有100萬(wàn)元以以上的注注冊(cè)資本本；（二）有有4名以以上持有有資格證證書(shū)的房房地產(chǎn)專(zhuān)專(zhuān)業(yè)、建建筑工程程專(zhuān)業(yè)的的專(zhuān)職技技術(shù)人員員，2名名以上持持有資格格證書(shū)的的專(zhuān)職會(huì)會(huì)計(jì)人員員。2、合同同標(biāo)的物物是否符符合法律律規(guī)定；城市商商品房預(yù)預(yù)售管理理辦法第38條違違反法律律、法規(guī)規(guī)規(guī)定，擅自預(yù)預(yù)售商品品房的，責(zé)令停停止違法法行為，沒(méi)收違違法所得得；收取取預(yù)付款款的，可可以并處處已收取取的預(yù)付付款以下的的罰款。3、預(yù)售售商品房房廣告的的效力問(wèn)問(wèn)題；房地產(chǎn)產(chǎn)廣告暫暫行規(guī)定定：第四條凡凡下列列情況的的房地產(chǎn)產(chǎn)，不得得發(fā)布廣廣告：（一）在在未經(jīng)依依法取得得國(guó)有土土地