房地產(chǎn)戶型評價知識培訓(xùn)課件

黑蟻房地產(chǎn)戶型評價知識培訓(xùn)黑蟻營銷黑蟻房地產(chǎn)戶型評價知識培訓(xùn)黑蟻營銷去不去，看位置行不行，看戶型定不定，看價格

去不去，看位置課程講授目的

（一）向發(fā)展商、建筑設(shè)計院提出住宅戶型的建筑平面推介（二）評審戶型平面時，用黑蟻特有的專業(yè)方法，對戶型方案提出評價意見或修改建議評價=設(shè)計，設(shè)計或修改設(shè)計主要是建筑設(shè)計院的工作課程講授目的（一）向發(fā)展商、建筑設(shè)計院提出住宅戶型的建戶型評價標(biāo)準(zhǔn)理想的戶型是能把住宅本身的功能性、舒適性以及審美性完美融合在一起，使以人為本的居住理念得到最好詮釋沒有絕對的好戶型，只有最滿足居住者需求的戶型——自己好才是真的好！絕大多數(shù)人沒有豐富的住房經(jīng)驗，很多人也搞不清自己真正的戶型需求，因此需要專業(yè)、客觀的戶型指導(dǎo)。戶型評價標(biāo)準(zhǔn)理想的戶型是能把住宅本身的功能性、舒適性以及審美第一篇建筑平面分析（1）建筑平面概論（2）經(jīng)典平面賞析（3）創(chuàng)新平面賞析第一篇建筑平面分析（1）建筑平面概論中國民居對朝向的選擇北回歸線以北：向北房終年無陽光，選擇南向房是購房前提北回歸線以南：向南房冬日有陽光，夏日無陽光向北房冬日無陽光，夏日有陽光，選擇南向房可以冬暖夏涼。南方沿海地區(qū)：寸土寸金、空調(diào)調(diào)溫、港島景觀，不講究朝向中國民居對朝向的選擇北回歸線以北：向北房終年無陽光，選擇南向景觀與朝向選擇純就朝向而言，選擇建議：東南向>南向>西南向>東向>東北向>北向>西向>西北向目前市場情況：自然景觀>朝向>小區(qū)景觀海景、湖景、山景、高爾夫景中心花園、組團(tuán)綠化景觀與朝向選擇純就朝向而言，選擇建議：戶型定義經(jīng)典戶型市場上采用最多的為大多數(shù)業(yè)主認(rèn)同的經(jīng)得起專業(yè)、市場挑剔的少缺陷戶型創(chuàng)新戶型有獨創(chuàng)性的為市場接受的新型實用戶型戶型定義經(jīng)典戶型建筑平面評價類型優(yōu)點缺點備注點式可一梯多戶

1.容積率可充分利用2.建筑風(fēng)格富于變化3.室外管道便于安排4.對場地要求不高5.便于戶型布置6.結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性強1.通風(fēng)差2.戶型間可能產(chǎn)生對視，影響私密性1.高層建筑常采用2.高密度居住區(qū)域或高地價住宅區(qū)多采用板式一般一梯二戶1.通風(fēng)采光好，易形成穿堂風(fēng)2.朝向好，可做到戶戶向陽3.私密性好1.總平面布置呆板，顯得沒有檔次（兵營式排列）1.多層較常使用2.大戶型高檔住宅采用點式聯(lián)體一般用于一梯四戶平面拼接1.便于圍合布置，土地利用率高2.部分戶型能南北通透3.可做到戶戶向陽1.處理不好,易形成東西向房2.圍合太死,對區(qū)內(nèi)通風(fēng)不利，且易形成回聲等噪音影響1.南方城市較常用建筑平面評價類型優(yōu)點缺點備注點式1.容積率可充分利用1.經(jīng)典平面推介（1）一梯八戶優(yōu)點缺點1.戶型方正,實用率高2.有陽臺、凸窗3.各房采光理想4.北向二房、南向三房銷售壓力小1.東、西戶型廚房離大門較遠(yuǎn)2.電梯廳、消防樓梯不能通風(fēng)采光經(jīng)典平面推介（1）一梯八戶優(yōu)點缺點1.戶型方正,實用率高1.經(jīng)典平面推介（2）一梯八戶優(yōu)點缺點1.臥室、客廳采光通風(fēng)好2.每戶有陽臺3.方正實用、通風(fēng)采光4.電梯廳、消防樓梯能通風(fēng)采光1.實用率較低2.北向、西向戶型可能成銷售難點經(jīng)典平面推介（2）一梯八戶經(jīng)典平面推介（3）一梯六戶優(yōu)點缺點1.戶戶南向2.多數(shù)房間方正3.電梯廳、消防樓梯能通風(fēng)采光4.A、F戶型南北通透1.A、F、C、D戶型客廳欠方正

經(jīng)典平面推介（3）一梯六戶經(jīng)典平面推介（4）一梯四戶優(yōu)點缺點1.所有房間方正實用2.戶戶向南3.所有房間均能通風(fēng)采光4.E、G戶型南北通透5.消防樓梯通風(fēng)采光1.E、G戶型客廳采光面較小2.無生活陽臺（可添加）3.電梯廳不能通風(fēng)采光經(jīng)典平面推介（4）一梯四戶經(jīng)典平面推介（5）一梯四戶優(yōu)點缺點1.大部主要產(chǎn)品房間方正實用2.戶戶向南3.所有房間均能通風(fēng)采光4.戶戶有玄關(guān)5.人流通道互不干擾6.電銻廳、消防樓梯通風(fēng)采光1.1、2戶型廚房不方正（無大礙）經(jīng)典平面推介（5）一梯四戶經(jīng)典平面推介（6）一梯四戶

優(yōu)點

缺點1.所有房間方正實用2.戶戶向南、戶戶有陽臺3.所有房間均能通風(fēng)采光4.A、D戶型南北通透5.電梯廳、消防電梯通風(fēng)采光1.實用率稍低2.管道外露影響建筑外立面3.C、B戶型餐廳較小(若建筑改為高層、增加電梯數(shù)可改觀)經(jīng)典平面推介（6）一梯四戶經(jīng)典平面推介（7）一梯三戶優(yōu)點缺點1.戶戶南向2.后兩戶型南北通透3.所有房間方正實用4.電梯廳、消防樓梯通風(fēng)采光1.北二套房工作陽臺與生活陽臺混用2.電梯廳間接通風(fēng)采光經(jīng)典平面推介（7）一梯三戶經(jīng)典平面推介（8）一梯二戶優(yōu)點缺點1.戶戶南向、南北通透2.所有房間方正實用3.消防樓梯通風(fēng)采光1.電梯廳不能通風(fēng)采光經(jīng)典平面推介（8）一梯二戶優(yōu)經(jīng)典平面推介（9）一梯二戶(紫荊苑）優(yōu)點缺點1.戶戶南向、南北通透2.所有房間方正實用3.餐廳獨立且通風(fēng)采光3.電梯廳、消防樓梯通風(fēng)采光1.對土地要求高（東西向有充足地塊條件）一梯二戶經(jīng)典平面推介（9）一梯二戶(紫荊苑）經(jīng)典平面推介（10）一梯十戶以上優(yōu)點缺點1.一房、二房戶型所有房間方正實用,所有住人房采光充分，景觀面大2.所有房間均能自然通風(fēng)采光3.電梯廳、消防樓梯通風(fēng)采光1.一梯18戶,電梯的高峰期使用緊張與環(huán)境的干擾可想而知2.單間戶型不方正經(jīng)典平面推介（10）一梯十戶以上優(yōu)創(chuàng)新戶型推介（1）三錯層優(yōu)點缺點1.增加使用面積2.豐富室內(nèi)空間3.客廳3.9米層高增加空間高度1.適應(yīng)大戶型采用2.不適應(yīng)老年人、幼童、孕婦、病人等居住使用創(chuàng)新戶型推介（1）三錯層優(yōu)創(chuàng)新戶型推介（2）高廳組合復(fù)式上層復(fù)式下層優(yōu)點缺點1.豐富室內(nèi)空間2.客廳4.2米層高增加了客廳空間高度3.主人房設(shè)在上層,私密性強1.適合較大戶型采用4.2米2.8米5米2.8米2.8米創(chuàng)新戶型推介（2）高廳組合復(fù)式上層復(fù)式下層創(chuàng)新戶型推介（3）SOHO

優(yōu)點

缺點1.類別墅居住單元2.空間豐富1.70㎡的戶型作躍式設(shè)計，有點勉為其難創(chuàng)新戶型推介（3）SOHO優(yōu)點創(chuàng)新戶型推介（4）雙拼戶型優(yōu)點缺點1.具有雙拼的可能性，使戶型具有客戶選擇的靈活性2.應(yīng)為“創(chuàng)新意識”的戶型，在設(shè)計時即考慮今后有雙拼可能1.兩套房雙拼之間的梁底高度須有保證（扁梁、大板、高層高）C、D戶型68㎡，雙拼成136㎡五房戶型A、B戶型55㎡，雙拼成110㎡四房戶型創(chuàng)新戶型推介（4）雙拼戶型住宅性能標(biāo)準(zhǔn)

參考：建設(shè)部商品住宅性能認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)戶型性能標(biāo)準(zhǔn)豪宅大戶型中戶型小戶型主臥室使用面積（㎡）≥16≥14≥12≥10其它臥室使用面積㎡

≥14≥12≥9≥7小臥室使用面（㎡）

≥12≥10

≥8≥7客廳使用面積（㎡）

≥30≥25≥12≥10客廳開間（m）≥4.2≥3.9≥3.6≥3.3客廳實墻面長度（m）

≥5≥4.2≥3≥3餐廳使用面積（㎡）≥16≥12≥8≥6餐廳采光通風(fēng)狀況

采光通風(fēng)

采光通風(fēng)生活陽臺進(jìn)深（m）

≥1.5≥1.5≥1.5≥1.2住宅性能標(biāo)準(zhǔn)

參考：建設(shè)部商品住宅性能認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)住宅性能標(biāo)準(zhǔn)戶型性能標(biāo)準(zhǔn)豪宅大戶型中戶型小戶型服務(wù)陽臺進(jìn)深（m）

≥1.2

≥1.2

≥1.2

≥1.0

儲藏間使用面積（㎡）

≥4≥3≥1廚房使用面積（㎡）

≥8

≥6≥4

≥3廚房凈寬（m）≥2.1≥1.8≥1.8≥1.5廚房廚具操作面長（m）≥3≥2.7≥2.4≥2.1單間衛(wèi)生間使用面積（㎡）

≥3.5≥2雙衛(wèi)生間總使用面積（㎡）

≥8≥7≥6.5三衛(wèi)生間總使用面積（㎡）

≥10≥9層高（m）

3.13.02.92.8住宅性能標(biāo)準(zhǔn)戶型性能標(biāo)準(zhǔn)豪宅大戶型中戶型小戶型服務(wù)陽臺市場對戶型的關(guān)注點

客戶在購房時考慮居室各部分的優(yōu)先順序：客廳：方正好用（面積、家私布置、布局等）主臥室：合理性（面積、采光）、私密性餐廳：相對獨立，通風(fēng)采光廚房：寬敞實用，有服務(wù)陽臺衛(wèi)生間：便利性、隱蔽性次臥室：作書房、客房適宜陽臺：觀景陽臺的休閑性、觀賞性，生活陽臺的實用市場對戶型的關(guān)注點客戶在購房時考慮居室各部分的功能空間分類住宅的“八大”使用功能起居、就餐、廚衛(wèi)、就寢、儲藏、工作、學(xué)習(xí)、陽臺住宅的“三類”空間公共空間：客廳、餐廳、觀景陽臺私密空間：臥室、書房、衣帽間、主臥衛(wèi)生間服務(wù)空間：廚房、公用衛(wèi)生間、工人房、儲藏間、生活陽臺房地產(chǎn)E網(wǎng)功能空間分類住宅的“八大”使用功能

功能分區(qū)合理

動靜分區(qū)：活動區(qū)和休息區(qū)分開動區(qū)：客廳、餐廳和廚房應(yīng)靠近入戶門設(shè)置靜區(qū)：臥室、書房位置應(yīng)比較深入動區(qū)與靜區(qū)之間：衛(wèi)生間應(yīng)方便使用，室內(nèi)交通線盡可能便捷功能分區(qū)合理動靜分區(qū)：活動區(qū)和休息區(qū)分開動靜分區(qū)案例（1）錯層設(shè)計最易實現(xiàn)“動靜分區(qū)”動區(qū)靜區(qū)動靜分區(qū)案例（1）錯層設(shè)計最易實現(xiàn)“動靜分區(qū)”動區(qū)靜區(qū)動靜分區(qū)案例（2）平面戶型也可以作到“動靜分區(qū)”動區(qū)靜區(qū)動靜分區(qū)案例（2）平面戶型也可以作到“動靜分區(qū)”動區(qū)靜區(qū)空間尺度合理客廳：寬敞明亮、通風(fēng)，有好朝向、好景觀開間不應(yīng)小于3.6米，寬深比不大于1：2要留出擺放家具的穩(wěn)定空間臥室：主臥：應(yīng)具有好的朝向,開間應(yīng)不小于3米,面積應(yīng)大于12㎡,且應(yīng)帶有主衛(wèi)生間次臥：面積應(yīng)不小于10㎡餐廳：餐廳和客廳宜相對獨立．既有關(guān)系又有分隔廚房：廚房應(yīng)緊鄰餐廳，宜帶一服務(wù)性陽臺衛(wèi)生間：凈寬不宜小于1.6米陽臺：保證客廳有良好的視野，采光欄板最好做成全透明或半透明空間尺度合理客廳：寬敞明亮、通風(fēng)，有好朝向、好景觀開間不應(yīng)小空間比例失當(dāng)案例客廳、餐廳進(jìn)深太大，浪費空間，采光差空間比例失當(dāng)案例客廳、餐廳進(jìn)深太大，浪費空間，采光差面積比例適宜

除了大戶型豪宅以外，如何經(jīng)濟(jì)、有效地安排各功能房的面積、比例、關(guān)系，是戶型設(shè)計、評價中應(yīng)關(guān)注的主題之一各房室具有與其戶型相匹配的比例大戶型不應(yīng)出現(xiàn)過小房間主臥應(yīng)明顯大于次臥三戶室客廳與臥室的比例應(yīng)把握在1．5：1以內(nèi)面積比例適宜除了大戶型豪宅以外，如何經(jīng)濟(jì)、有效地安排各功能房室比例失當(dāng)案例廚房面積過大(13㎡)，比次臥室大得多，甚至大過主臥面積。而小臥室僅7㎡。房室比例失當(dāng)案例廚房面積過大(13㎡)，比次臥室大得多，甚通風(fēng)采光

室內(nèi)四明

明廳、明室、明廚、明衛(wèi)公共空間通風(fēng)采光電梯廳樓梯/消防樓梯公共走道

新加坡住宅尤為講究公共場所的自然通風(fēng)采光通風(fēng)采光室內(nèi)四明新加坡住宅尤為講究公共場所的自然通風(fēng)采光公共空間通風(fēng)采光案例（1）一梯二戶的小高層，電梯廳、公共樓梯作到通風(fēng)采光應(yīng)不是難題公共空間通風(fēng)采光案例（1）一梯二戶的小高層，電梯廳、公共樓梯公共空間通風(fēng)采光案例（2）一梯18戶能夠作到公共空間的通風(fēng)采光，顯示出建筑師選用“蛙”式平面的苦心通風(fēng)采光通風(fēng)采光通風(fēng)采光公共空間通風(fēng)采光案例（2）一梯18戶能夠作到公共空間的通風(fēng)采各房室合理性要求（1）

客廳空間獨立：客廳開口不易過多，要有兩面完整的墻方正開闊：方正完整，是實用的布局開間至少應(yīng)大于3.6米，但開間不宜大于5米長寬比不應(yīng)失調(diào)：深度開間比不宜大于2：1入口設(shè)玄關(guān)：入戶門廳（玄關(guān)）是住宅內(nèi)外的空間過渡避免內(nèi)廳被外人一目了然，保障私密性

各房室合理性要求（1）客廳客廳開口過多案例客廳開口過多，使客廳很多面積成為公共交通面積，不易布置家具。客廳開口過多案例客廳開口過多，使客廳很多面積成為公共交通面積各房室合理性要求（2）餐廳相對獨立：餐廳和客廳空間宜相對獨立；餐廳和客廳既有關(guān)系又有分隔；餐廳至少要有兩面墻夾一角。與廚房應(yīng)有關(guān)聯(lián)又獨立成區(qū)：西式廚房與餐廳在空間上實現(xiàn)一體化各房室合理性要求（2）餐廳餐廳不獨立案例(1)左圖客廳與餐廳分區(qū)不明顯，餐廳成為過道幾乎沒有辦法利用；客廳的形狀不利于家具的擺放。廚房位置使客廳顯得更加局促。右圖經(jīng)修改后既有玄關(guān)有使餐廳相對獨立，但與廚房之間交通不流暢。餐廳不獨立案例(1)左圖客廳與餐廳分區(qū)不明顯，餐廳成為過道幾餐廳不占角案例餐廳雖然與客廳形成明顯分區(qū)，但餐廳不占一角(兩面墻夾角)，周邊門開口過多，幾乎成為過道，不便使用。餐廳不占角案例餐廳雖然與客廳形成明顯分區(qū)，但餐廳不占一角(兩餐廳占角案例餐廳占一角(兩面墻夾角)，空間相對獨立，便于使用。餐廳占角案例餐廳占一角(兩面墻夾角)，空間相對獨立，便于使用餐廳獨立案例餐廳獨立，又能通風(fēng)采光，其優(yōu)點不言自明餐廳獨立案例餐廳獨立，又能通風(fēng)采光，其優(yōu)點不言自明各房室合理性要求（3）廚房

應(yīng)靠近餐廳離大門不要太遠(yuǎn)（進(jìn)出雜物多）直接對外采光通風(fēng)廚具按洗、切、燒的順序合理布置有一定長度的柜臺擺放電器，煤氣灶，洗菜盆等設(shè)備廚、廁最好不要做緊鄰

各房室合理性要求（3）廚房各房室合理性要求（4）主臥室擴大主臥室的面積，房間進(jìn)深可以適當(dāng)增加最好有好的朝向（南向），比客廳的南向要求更甚大戶型的主臥室應(yīng)帶一個專用衛(wèi)生間進(jìn)入式衣帽間（WALK－IN－CLOSET）的出現(xiàn)，使主臥室布局更為靈活，近年成為流行趨勢次臥室面積宜大于10㎡按照生活起居方便的要求，臥室位置要求深一些

各房室合理性要求（4）主臥室各房室合理性要求（5）衛(wèi)生間

應(yīng)有明窗通風(fēng)和采光

公共衛(wèi)生間為廁浴分離、干濕分離，以利于清潔衛(wèi)生和使用上的便利僅有一個衛(wèi)生間，則衛(wèi)生間與主臥室的位置要近，避免不必要的穿堂越室儲藏室（工人房）

對于面積標(biāo)準(zhǔn)較高的戶型應(yīng)設(shè)儲蓄空間全封閉獨立進(jìn)入式空間，面積在3平方米以上

陽臺保證客廳有良好的視野和采光

客廳不設(shè)陽臺，而在主臥設(shè)陽臺，則生活中的晾衣、休閑將通過主人的臥室，會干擾主人的私密性

各房室合理性要求（5）衛(wèi)生間尊重市場研究民俗風(fēng)水的市場性廣東沿海一帶，包括潮汕人、福建人，對住宅的選擇，無論是城市、農(nóng)村都極信風(fēng)水；生意人、官員較為看重風(fēng)水問題尊重而不迷信市場中，為數(shù)不少的客戶在講究“風(fēng)水”，從研究客戶的購房心理與行為著手，我們不得不研討居家風(fēng)水尊重市場研究民俗風(fēng)水的