連鎖經(jīng)營網(wǎng)點布局與選址

情境引入：現(xiàn)在我們見到和聽到全部大型連鎖零售集團，都是從最初一個商店發(fā)展起來，且往往設(shè)在創(chuàng)業(yè)者故鄉(xiāng)或居住地附近。比如第一家沃爾瑪商店設(shè)在美國阿肯色州羅杰斯，之所以設(shè)在這里，不是因為這里對沃爾瑪這么折扣商店來說最具吸引力，而是因為這里靠近山姆·沃爾頓家，而且租金也能承受。當(dāng)沃爾頓經(jīng)營理念在這里取得成功之后，他便接著開設(shè)第二家、第三家……其經(jīng)營理念也不停得到檢驗和完善。當(dāng)沃爾瑪商店克服了最初困難，企業(yè)開始騰飛，自然而然地向更大范圍擴張——首先遍布全美，進而走向世界。于是，一套成熟企業(yè)擴張戰(zhàn)略和選址策略便形成了，成為該零售商不停擴張指導(dǎo)思想。幾乎全部成功連鎖企業(yè)都意識到，任何連鎖企業(yè)成功都離不開特定地點優(yōu)勢，但幸運之神不會永遠眷顧于你，只有堅持相同理念才可能取得不停成功。所以，店鋪開發(fā)不再是一個簡單尋找店址工作，而是經(jīng)過一系列周密調(diào)查、科學(xué)論證嚴謹而程序化過程。連鎖經(jīng)營網(wǎng)點布局與選址第1頁第四章連鎖經(jīng)營網(wǎng)點布局與選址一、網(wǎng)點布局二、商圈分析三、商店選址連鎖經(jīng)營網(wǎng)點布局與選址第2頁一、店鋪網(wǎng)點布局連鎖網(wǎng)點建立與定位就像下棋布局一樣，必須含有久遠眼光，能夠從大局著想，要“招招皆慎”，以免“一步走錯，全盤皆輸”。連鎖企業(yè)網(wǎng)點布局含有主要戰(zhàn)略意義。連鎖經(jīng)營網(wǎng)點布局與選址第3頁(一)開發(fā)規(guī)劃1、經(jīng)營效益評定是開店考慮關(guān)鍵問題，也是首要問題。2、必須進行充分市場調(diào)查，并寫出市場調(diào)查匯報。3、城市開發(fā)規(guī)劃對店鋪開發(fā)含有主要影響，必須搞清楚。4、一定要進行科學(xué)開店布點，請專業(yè)機構(gòu)進行評定分析，制訂展店布點規(guī)劃。5、作好財務(wù)規(guī)劃，要充分考慮傭金、押金、租金、訂金、賠償金等問題。6、充分考慮物流配送問題。連鎖經(jīng)營網(wǎng)點布局與選址第4頁確定年度開店數(shù)、再開店范圍界定、設(shè)店條件制訂、商業(yè)區(qū)選擇、立地選擇及零售網(wǎng)絡(luò)聯(lián)結(jié)等方面，是主要布點戰(zhàn)術(shù)要求。1．年度開店數(shù)量

依據(jù)企業(yè)各項資源及市場需求分析，能夠訂出一個年度展店目標(biāo)。2．范圍選擇戰(zhàn)術(shù)

一個是全方面性選擇，一個是部分性選擇。全方面性選擇是面向全部市場空間。部分性選擇包含城市繁榮區(qū)、城鎮(zhèn)結(jié)合部、交通要道處。3．開店條件設(shè)計

店鋪面積、交通、招牌、內(nèi)外賣場、裝潢設(shè)計、樓層、建筑材料、店寬、水電等需要。4．商業(yè)區(qū)選擇

依店鋪、商品、服務(wù)內(nèi)容、客層來找有特定功效或?qū)傩陨虡I(yè)區(qū)。5

立地布點戰(zhàn)術(shù)

立地條件指店鋪所在地周圍環(huán)境條件。如交通情況、公共設(shè)施、停車空間、商店密集度、辦公室、住宅密集度、社會穩(wěn)定情況等。6．開店布點次序

指各項立地條件優(yōu)先次序。主要有三種次序：全方面布點、中心放射及包圍布點。(二)開發(fā)新店布點戰(zhàn)術(shù)連鎖經(jīng)營網(wǎng)點布局與選址第5頁(三)不一樣商業(yè)形態(tài)選擇(1)獨立式。特色為可放置較大型而醒目標(biāo)招牌，且可設(shè)停車場和較具彈性活動空間，不過必須具備獨立吸引客源能力。(2)商業(yè)街。這類商店大部分位于商業(yè)區(qū)街道上，型態(tài)上可能會與許多他種商店一起營業(yè)。如餐飲、精品店、衣飾品等。(3)百貨企業(yè)、百貨大樓。擁有較為固定客源，節(jié)假日人較多，所以交易次數(shù)較高，營業(yè)額也會相對隨之提升。(4)大專院校。這類連鎖店大部分設(shè)于學(xué)校內(nèi)，主要用戶均來自于學(xué)生及教職員工，·營業(yè)時間和學(xué)校上課時間也相適應(yīng)。(5)交通樞紐。主要指機場、車站、碼頭等為旅客服務(wù)場所。因為客源量大，有固定客源，用戶群初步可認為以中、老年紀(jì)層居多，且淡旺季分明。須權(quán)衡店面面積較少、客源流量大、停留時間短等。(6)寫字樓。底商多半設(shè)置于地下或最初幾層以吸引大樓本身及過往人為主。(7)醫(yī)院。速度、品質(zhì)、衛(wèi)生等是醫(yī)院內(nèi)店面常規(guī)。因擁有固定客源，較不易產(chǎn)生同業(yè)競爭情形，但需考慮產(chǎn)品配合用戶導(dǎo)向需求問題。(8)公園、動物園、博物紀(jì)念館、游樂區(qū)、古跡區(qū)。這類地點是封閉式商業(yè)區(qū)形態(tài)，僅節(jié)假日展現(xiàn)顛峰營業(yè)情況，所以淡旺季區(qū)分大，而且多半。連鎖經(jīng)營網(wǎng)點布局與選址第6頁自然形成商業(yè)中心中心商業(yè)區(qū)（centralbusinessdistrict，CBD）是一座城市商業(yè)網(wǎng)點最密集購物區(qū)，吸引著來自整個市區(qū)消費者，包含全部階層人。次級商業(yè)區(qū)（secondarybusinessdistrict，SBD）是分散在一座城市多個繁榮程度較低購物區(qū)域，通常位于兩條主要街道交叉路口。鄰里商業(yè)區(qū)（neighborhoodbusinessdistrict，NBD）是為了滿足住宅區(qū)居民購物和服務(wù)方便而自發(fā)形成一個小型商業(yè)區(qū)，主要由若干小商店組成。專業(yè)一條街（string）是由若干經(jīng)營類似商品商店聚集在一起形成一條商業(yè)街。連鎖經(jīng)營網(wǎng)點布局與選址第7頁資料：依據(jù)人口數(shù)量網(wǎng)點設(shè)置和業(yè)態(tài)業(yè)種選擇

按照國外經(jīng)驗和我國城市發(fā)展實踐，普通按照人口數(shù)量規(guī)模和集聚程度進行零售業(yè)態(tài)配置：（１）5000以下居民：應(yīng)設(shè)置小型超市、生鮮食品店、普通飲食店、書報亭、醫(yī)藥店、肉菜市場、服務(wù)類商店（如美容美發(fā)、攝影沖印、洗衣、家電鐘表及日用具維修、代理購票送票、影碟影帶出租等）等網(wǎng)點，滿足居民日常需求。（２）到達2萬居民：應(yīng)增加設(shè)置中型超市、超值折扣店、各類專業(yè)店（如服裝店、醫(yī)藥店、家電店、書店等）等購物網(wǎng)點；餐飲店、咖啡屋等餐飲網(wǎng)點；影劇院、文體設(shè)施等文體娛樂場所。（３）到達10萬居民：應(yīng)增加設(shè)置大型超市；百貨商店；兒童游樂園，中大型書店、銀行、郵局等。（４）到達50萬居民：應(yīng)增加設(shè)置區(qū)域購物中心；超大型超市（貨倉式商場）；商業(yè)街；各類中高檔食肆酒樓、賓館酒店等餐飲住宿網(wǎng)點；圖書館、博物館、體育館、大型文體娛樂設(shè)施等文化、體育、娛樂場所。（５）到達100萬居民：應(yīng)增加設(shè)置大規(guī)模購物中心，內(nèi)設(shè)有2個以上大型超市或百貨店、150個以上中型專賣店和專業(yè)店、30個以上餐飲店及20個以上室內(nèi)室外娛樂休閑場所；大型百貨商廈；高級酒店等。連鎖經(jīng)營網(wǎng)點布局與選址第8頁二、商圈分析商圈分析，是指商店對其商圈組成情況、特點、范圍以及影響商圈規(guī)模改變趨勢原因進行實地調(diào)查和研究分析。商圈是指商店吸引其用戶地理區(qū)域，也就是來店購置商品用戶所居住地理范圍。連鎖經(jīng)營網(wǎng)點布局與選址第9頁（一）商圈分析意義1、可用于新開商店選址，商店選址必須以選擇適當(dāng)商圈作為基礎(chǔ)；2、能夠預(yù)測新開商店經(jīng)濟效益，依據(jù)商圈購置力大小及在本店購置概率大致測算本店銷售額；3、能夠幫助零售商計算出特定地理區(qū)域內(nèi)最正確網(wǎng)點數(shù)；4、能夠幫助零售商了解周圍環(huán)境其它原因改變，如競爭情況、城市建設(shè)、政策法規(guī)、經(jīng)濟增加等情況。5、能夠詳細了解消費者組成及其特點，從而確定商店目標(biāo)市場和經(jīng)營方針，并隨時依據(jù)商圈內(nèi)消費群改變靈活調(diào)整營銷組合策略；連鎖經(jīng)營網(wǎng)點布局與選址第10頁（二）商圈組成商店商圈普通由以下三部分組成：(1)主要商圈(primarytradingarea)。這是最靠近商店并擁有高密度用戶群區(qū)域，通常商店55％—70％用戶來自主要商圈。(2)次要商圈(secondarytradingarea)。這是位于主要商圈之外、用戶密度較稀區(qū)域，約包含商店15％～25％用戶。(3)邊際商圈(fringetradingarea)。指位于次要商圈以外區(qū)域，在此商圈內(nèi)用戶分布最稀，商店吸引力較弱，規(guī)模較小商店在此區(qū)域內(nèi)幾乎沒有用戶。連鎖經(jīng)營網(wǎng)點布局與選址第11頁主要商圈次要商圈邊際商圈商圈形狀圖在美國一個折扣店關(guān)鍵商業(yè)圈半徑為6．4公里，次級商業(yè)圈半徑為6．4-12．8公里，邊緣商圈為半徑12．8～25．6公里。連鎖經(jīng)營網(wǎng)點布局與選址第12頁（三）影響商圈形成原因商店規(guī)模：商店規(guī)模越大，其市場吸引力越強，就越有利于擴大其銷售商圈。經(jīng)營商品種類：食品和日用具商店和經(jīng)營選擇性、技術(shù)性強，需提供售后服務(wù)商品以及滿足特殊需要商品商圈不一樣。商店經(jīng)營水平及信譽：含有頗高著名度和信譽度，會吸引許多慕名而來用戶，因而能夠擴大自己商圈。促銷策略：家庭與人口原因：商店所處外部環(huán)境人口密度、收入水平、職業(yè)組成、性別、年紀(jì)結(jié)構(gòu)、家庭組成、生活習(xí)慣、消費水平以及流感人口數(shù)量與組成等，對于商店商圈形成含有決定性意義。競爭對手位置：一家商店比兩家商店商圈要小。交通情況：收費橋梁、隧道、河流、鐵路等嚴重影響商圈大小。連鎖經(jīng)營網(wǎng)點布局與選址第13頁連鎖經(jīng)營網(wǎng)點布局與選址第14頁連鎖經(jīng)營網(wǎng)點布局與選址第15頁（四）商圈劃定方法商圈劃定方法對于已設(shè)商店和新開設(shè)商店各有不一樣對于已設(shè)商店，經(jīng)過抽樣調(diào)查統(tǒng)計、售后服務(wù)登記等搜集相關(guān)用戶居住地點資料。確定固定消費群體和流動消費群體，畫出主要、次要、邊際商圈圖。新開設(shè)商店劃定商圈要依據(jù)各種資料進行趨勢分析，利用城市規(guī)劃、人口分布、住宅建設(shè)、公路建設(shè)圖等進行測定。并利用各種定量分析方法。不論采取哪種方法劃定商圈，必須考慮時間原因。連鎖經(jīng)營網(wǎng)點布局與選址第16頁1、雷利零售引力法則零售引力法則，是指含有零售中心地機能兩個城市，對位于其中間一個城市或城鎮(zhèn)所含有零售交易吸引力，與兩城市人口成正比，與兩城市到中間城鎮(zhèn)距離成反比。雷利法則數(shù)學(xué)等式（Ba/Bb）=（Pa/Pb）×（Db/Da）[2]Dab=d/{1+(Pa/Pb)[1/2]}Ba是A城市從中間地C城市吸引來零售銷售額，Bb是B城市從中間地C城市吸引來零售銷售額，Pa是A城市人口，Pb是B城市人口，Da是A城市與C城市之間距離，Db是B城市與C市之間距離.Dab是A城市商圈程度D是AB里程距離連鎖經(jīng)營網(wǎng)點布局與選址第17頁比如，假設(shè)A市有40萬人，B市有10萬人，C市位于A、B之間，距A市30公里，距B市10公里。代入1式得：（Ba/Bb）=40/10×（10/30）[2]

則可知：C市人到A、B兩市購物百分比為4：9，說明B市對C市吸引力較大，其主要原因是距離較近，消費者認為購物便利，購物成本較低。代入2式得：Dab=40/{1+(40/10)[1/2]}=13.3公里說明從城市A算起13.3公里地點即是兩城市商圈界限所在.ABC30KM10KM13.3KM連鎖經(jīng)營網(wǎng)點布局與選址第18頁2、哈夫法則哈夫模型是指在數(shù)個商業(yè)聚集區(qū)集中于一地場所，居民利用一個商業(yè)聚集區(qū)概率，這一概率是由商業(yè)聚集區(qū)規(guī)模和居民到該區(qū)距離決定。經(jīng)過該模型可在一定程度上計算出用戶來該區(qū)購物概率，從而為經(jīng)營者經(jīng)營決議提供依據(jù)。

Pij=(Si/T)/(∑Sj/T)Pij:i地域消費者在j商業(yè)區(qū)購物概率；Sj：j商店規(guī)模(營業(yè)面積)或j商業(yè)區(qū)內(nèi)某類商品總營業(yè)面積；Tij：i地域消費者到j(luò)商店時間距離或空間距離；λ：經(jīng)過實際調(diào)研或利用計算機程序計算消費者對時間距離或空間距離敏感性參數(shù);Sj/T:j商店或商業(yè)區(qū)對i地域消費者吸引力;∑:同一區(qū)域內(nèi)全部商業(yè)區(qū)或商店吸引力.連鎖經(jīng)營網(wǎng)點布局與選址第19頁商店時間距離／分鐘超市規(guī)模/平方米A4050000B6070000C3040000比如，一個消費者有機會在同一區(qū)域內(nèi)3個超市中任何一個超市購物已知這3個超市規(guī)模和3個超市與該消費者居住點時間距離如表4—3所表示：假如λ=1，每個超市對這個消費者吸引力是：

A吸引力是：50000／40=1250

B吸引力是：70000／60=1166.67

C吸引力是：40000／30=1333.33該消費者到每個超市購物概率分別是：到A概率：1250／(1250十1166.67+1333.33)=0.333到B概率：1166.67／(1250+1166.67+1333.33)=0.311到C概率=1333.33／(1250+1166.67+1333.33)=0.356連鎖經(jīng)營網(wǎng)點布局與選址第20頁肯德基商圈確定肯德基成功離不開其科學(xué)商圈確定，以及以此為基礎(chǔ)選址策略?？系禄茖W(xué)選址策略與商圈確定，是肯德基在中國市場成功第一步。這非常值得我們餐飲連鎖企業(yè)借鑒。肯德基在進入某個城市之前，要做第一件事就是經(jīng)過相關(guān)部門或?qū)I(yè)調(diào)查企業(yè)搜集這個地域資料。然后，依據(jù)這些資料開始劃分商圈。商圈規(guī)劃采取是記分方法，比如，這個地域有一個大型商場，商場營業(yè)額在1000萬元算1分，5000萬元算5分，有一條公交線路加多少分，有一條地鐵線路加多少分。經(jīng)過打分，把商圈劃分成好幾大類，以北京為例，有市級商業(yè)型（西單、王府井等）、區(qū)級商業(yè)型、定點消費型，還有小區(qū)型、小區(qū)商務(wù)兩用型、旅游型等等。在商圈選擇上，即要考慮餐館本身市場定位，也要考慮商圈穩(wěn)定度和成熟度，肯德基標(biāo)準(zhǔn)是，一定要等到商圈成熟穩(wěn)定后才進入，以避風(fēng)險。確定商圈之后，還要考查這個商圈內(nèi)最主要聚客點在哪里。如北京西單是個成熟商圈，但不可能西單任何位置都是聚客點，肯德基目標(biāo)是：力爭在最聚客地方開店。在這個區(qū)域內(nèi)，人流動線是怎么樣，人從地鐵出來后是往哪個方向走等等，都要派人去掐表測量，然后將采集來數(shù)據(jù)輸入專用計算機軟件，就能夠測算出，能否在此地開店，投資額最多不能超出多少。據(jù)稱肯德基把北京市場分為100個商圈，也號稱要在北京開100家連鎖店。實際上，商圈分析結(jié)論是肯德基選擇是否進入主要依據(jù)。連鎖經(jīng)營網(wǎng)點布局與選址第21頁（五）商圈分析商圈分析有大環(huán)境和小環(huán)境之分；大環(huán)境決定該區(qū)域零售潛力；小環(huán)境決定潛在用戶是否愿意光臨該商店。連鎖經(jīng)營網(wǎng)點布局與選址第22頁商圈分析大環(huán)境量方面人口數(shù)、人口密度、家庭數(shù)流感人口數(shù)、客流規(guī)律零售業(yè)銷售額、營業(yè)面積大型店情況交通裝備及交通量質(zhì)方面年紀(jì)、職業(yè)、家庭人口組成收入水平、消費水平就業(yè)情況、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)城市規(guī)劃、城市間關(guān)系競爭店、互補店地域分布市政設(shè)施、商業(yè)街規(guī)模小環(huán)境主體方面店鋪規(guī)模、業(yè)態(tài)、品牌、信譽商品配置、樓層組成及配置吸引用戶設(shè)施情況，如停車場銷售促進、營銷及其組織活動情況附加原因文化、公共設(shè)施有沒有連鎖經(jīng)營網(wǎng)點布局與選址第23頁人口規(guī)模及特征

人口總量和密度；年紀(jì)分布；平均教育水平；擁有住房居民百分比；總可支配收入;人均可支配收入；職業(yè)分布；人口改變趨勢，以及到城市購置商品鄰近農(nóng)村地域用戶數(shù)量和收入水平。供貨起源運輸成本；運輸與供貨時間；制造商和批發(fā)商數(shù)目；可取得性與可靠性促銷媒體可取得性與傳達頻率；成本與經(jīng)費情況經(jīng)濟情況主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；多角化程度；項目增加；免去經(jīng)濟和季節(jié)性波動自由度。競爭情況現(xiàn)有競爭者商業(yè)形式、位置、數(shù)量、規(guī)模、營業(yè)額、營業(yè)方針、經(jīng)營格調(diào)、經(jīng)營商品、服務(wù)對象；全部競爭者優(yōu)勢與弱點分析；競爭短期與長久變動；飽和程度。交通情況交通運輸便利情況、車站性質(zhì)、交通聯(lián)結(jié)情況、搬運情況、上下車旅客數(shù)量和質(zhì)量法規(guī)稅收；執(zhí)照；營業(yè)限制；最低工資法；規(guī)劃限制

其它租金；投資最高金額大環(huán)境商圈分析連鎖經(jīng)營網(wǎng)點布局與選址第24頁（1）商業(yè)經(jīng)濟分析是對主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)及產(chǎn)業(yè)多角化程度等進行分析。經(jīng)過這些分析，企業(yè)可掌握商圈內(nèi)是否存在產(chǎn)業(yè)、是什么產(chǎn)業(yè)以及會給商圈帶來什么影響。若商圈內(nèi)居民多從事與主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)相關(guān)工作，那么該產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景就會直接影響商圈內(nèi)居民收入和消費水平，進而影響商圈內(nèi)市場容量。假如商圈內(nèi)產(chǎn)業(yè)多角化發(fā)展，則消費市場普通不會因某產(chǎn)業(yè)市場需求改變而發(fā)生大波動。假如商圈內(nèi)居民分散在很多行業(yè)工作，那么居民總體購置力水平波動就不顯著，對零售商店營業(yè)額影響也相對較小。連鎖經(jīng)營網(wǎng)點布局與選址第25頁（2）競爭狀態(tài)分析競爭并非一無是處，零售店店址還是應(yīng)盡可能選擇在商店相對集中且有發(fā)展?jié)摿Φ胤?，對?jīng)營選購性商品商店尤應(yīng)如此假如一個城市里有三家商店競爭銷售相同商品，那么集中在一起兩家商店比離開一段距離另外一家商店更含有優(yōu)勢。當(dāng)?shù)曛分車懈鞣N商店類型協(xié)調(diào)并存，形成相關(guān)商店群時，往往會對經(jīng)營產(chǎn)生主動影響連鎖經(jīng)營網(wǎng)點布局與選址第26頁然而，假如進入商店過多而有效需求不足地域，則有可能造成經(jīng)營失敗。零售商店飽和程度通慣用飽和指數(shù)來衡量。IRS=C×RE/RF

IRS是某地域某類商品零售飽和指數(shù)；C是某地域購置某類商品潛在用戶；RE是某地域最大用戶平均每七天購置額；RF是某地域經(jīng)營同類商品商店營業(yè)總面積。假設(shè)在商圈內(nèi)有10萬個家庭，每七天在食品中支出25元人民幣，共有15個店鋪在商圈內(nèi)，共有144000平方米銷售面積。則該商圈飽和指數(shù)為…IRS＝100000×25／144000＝￥17．36這一數(shù)字越大，則意味著該商圈內(nèi)飽和度越低；該數(shù)字越小，則意味著該商圈內(nèi)飽和度越高。

連鎖經(jīng)營網(wǎng)點布局與選址第27頁

資料：商圈分析工具——地理信息系統(tǒng)今天，越來越多零售商利用地理信息系統(tǒng)軟件。地理信息系統(tǒng)能夠提供繪圖資料，從而能形象地描述商圈特點，包含人口特點、用戶購置情況以及當(dāng)前和潛在競爭對手位置等。過去，零售商進行商圈分析，不得不搬來一疊厚厚地圖，對考查區(qū)域以及競爭對手位置進行手工資料搜集和分析，現(xiàn)在，他們能夠借助地理信息系統(tǒng)，將人口統(tǒng)計等很多數(shù)據(jù)納入地理數(shù)據(jù)中自然地理要素、行政區(qū)劃和相關(guān)地理位置數(shù)據(jù)，使零售商很直觀地對區(qū)域內(nèi)各方面條件做出綜合判斷和分析，并對不一樣區(qū)域內(nèi)情況進行比較，對零售商投資與開發(fā)產(chǎn)生主動作用。全球最大零售商——沃爾瑪就是地理信息系統(tǒng)最大受益者。

CIS軟件用途很廣。比如，零售商能夠利用GIS軟件考查當(dāng)前哪些分店商圈內(nèi)家庭年均收入超出5萬元；零售商在開店前利用該軟件預(yù)測新店銷售額及其對原有商店銷售額潛在影響；零售商還能夠經(jīng)過GIS軟件確定最正確位置上用戶特點，據(jù)此設(shè)計模型，方便在全國范圍內(nèi)找到最好店址；零售商甚至還能夠利用GIS軟件考查市場滲透率，明確其地理位置優(yōu)勢和劣勢。連鎖經(jīng)營網(wǎng)點布局與選址第28頁南山創(chuàng)業(yè)商圈分析

連鎖經(jīng)營網(wǎng)點布局與選址第29頁三、商店選址選址是連鎖企業(yè)在商圈分析基礎(chǔ)上進行更為深入詳細工作。商圈分析是對商圈內(nèi)整體情況把握，而選址則必須詳細地落實連鎖分店駐點。連鎖經(jīng)營網(wǎng)點布局與選址第30頁（一）位置選擇原因分析1、客流規(guī)律（1）客流性質(zhì)分享客流：從鄰近其它商店形成客流中取得，而不是本身產(chǎn)生客流。派生客流，是指用戶到某地并不是專程購置商品，而是為其它目標(biāo)，順路進店所形成客流。本身客流，是指專程到此商店來購置商品形成客流，大中型商店客流大部分均屬本身客流。本身客流形成和發(fā)展是零售企業(yè)取得經(jīng)營成功主要原因。連鎖經(jīng)營網(wǎng)點布局與選址第31頁（2）潛在固定用戶未來人口成長趨勢決定著商店發(fā)展規(guī)模，商圈內(nèi)人口增加情況、新婚家庭增加、人口年紀(jì)結(jié)構(gòu)等都是開設(shè)新商店必須事先了解。據(jù)國外調(diào)查資料表明，當(dāng)代化超級市場有50％用戶來自距商店半里內(nèi)區(qū)域，所以，在考慮一家新超級市場可能地點時，普通都要求在計劃地點0．5公里半徑范圍內(nèi)，必須有1萬人定居。我國居民還沒有普及當(dāng)代化交通工具，去超級購物主要靠步行，商圈范圍在步行20分鐘之內(nèi)，要求商圈內(nèi)人口居住密度更高。連鎖經(jīng)營網(wǎng)點布局與選址第32頁（3）流動用戶

過往行人是商店客流起源一個主要組成部分

首先要了解行人年紀(jì)結(jié)構(gòu)，有些過路者如兒童、青少年不一定是用戶；其次要了解行人來往高峰時間和稀薄時間；再次要了解行人來往目標(biāo)及停留時間；連鎖經(jīng)營網(wǎng)點布局與選址第33頁主要路段客流調(diào)查表項目名稱節(jié)假日平時備注方向機動車自行車行人方向機動車自行車行人東—西東—西西—東西—東南—北南—北北—南北—南連鎖經(jīng)營網(wǎng)點布局與選址第34頁時段機動車流量（輛）自行車流量（輛）人流量（人）備注上行下行上行下行上行下行7—88—99—1010—1111—1212—1313—14……累計道路截點流量記錄表道路名稱：地點：調(diào)查人：時間：年月日連鎖經(jīng)營網(wǎng)點布局與選址第35頁2、周圍商店聚集情況異種零售業(yè)聚集有競爭關(guān)系業(yè)態(tài)聚集有補充關(guān)系零售業(yè)聚集多功效聚集連鎖經(jīng)營網(wǎng)點布局與選址第36頁競爭店與所開設(shè)新店距離，以及在地理位置上優(yōu)、劣勢；競爭店銷售規(guī)模與目標(biāo)定位；競爭店商品結(jié)構(gòu)和經(jīng)營特色；競爭店實力和管理水平。3、競爭對手分析連鎖經(jīng)營網(wǎng)點布局與選址第37頁4、交通地理條件交通便利性、街道特點、地形特點5、城市發(fā)展規(guī)劃城市建設(shè)久遠規(guī)劃對商店未來經(jīng)營帶來重大影響。從近期來看并不理想，但從規(guī)劃前景看又可能很有發(fā)展前途。連鎖經(jīng)營網(wǎng)點布局與選址第38頁國美電器選址要求

1、商圈要求：

1）商業(yè)街店—臨街商鋪（一層）。處于市級商圈、區(qū)級商圈。

2）店中店—在含有較大商流大型商場或大型超市內(nèi)，處于或靠近電器商品銷售區(qū)或日用消費品區(qū)。處于市級商圈、區(qū)級商圈。

3）小區(qū)店—位于可輻射多個高消費小區(qū)商業(yè)區(qū)域，緊鄰主要大型小區(qū)，小區(qū)人口10萬人左右（一層）。

4）特定市場店—手機、IT一條街（一層）。市級手機、IT一條街。

5）交通樞紐店—位于地鐵、機場、車站、碼頭交通樞紐等處且已形成一定規(guī)模商圈。

2、建筑要求：獨立、清楚產(chǎn)權(quán)；樓層從一樓開始，樓層不超出四樓，樓層不超出三樓。非店中店要有開闊停車場地和門前廣場；使用消防系統(tǒng)合格并正常使用供水供電系統(tǒng)，空調(diào)系統(tǒng)、扶梯和貨梯（兩層以上）

3、面積租期要求：1）小型店：30～50平米。2）中型店：80～120平米、160～240平米。3）大型店：260～320平米。4）旗艦店：400平米左右。

4、開店標(biāo)準(zhǔn)：小型店只經(jīng)營3C商品，中型店和大型店依據(jù)店址所處商圈特點可選擇和音像共同經(jīng)營。商業(yè)街店和店中店及交通樞紐店以開設(shè)小型店和中型店為主，小區(qū)店以開設(shè)中型店為主，特定市場店以開設(shè)中型店和大型店為主。連鎖經(jīng)營網(wǎng)點布局與選址第39頁（二）店址評定1、新店營業(yè)潛力經(jīng)過預(yù)測商店銷售額來確定，能夠依據(jù)過去在類似環(huán)境中經(jīng)驗、同行業(yè)普通水平，或者經(jīng)過調(diào)查后采取統(tǒng)計分析方法計算出來。如：即依據(jù)已知商店商圈內(nèi)消費者戶數(shù)、離店遠近、月商品購置支出比重及新商店在該區(qū)域內(nèi)市場擁有率四個原因來估算。新店營業(yè)潛力、開店投資與經(jīng)營費用測算、損益平衡點分析連鎖經(jīng)營網(wǎng)點布局與選址第40頁假設(shè)新開超級市場商圈有三個層次，第一層次主要商圈內(nèi)居民戶數(shù)為戶，第二層次即次要商圈內(nèi)居民戶數(shù)為4000戶，第三層次邊際商圈內(nèi)居民戶數(shù)為6000戶。若平均每戶居民每個月去商店購置食品和日用具為500元則：主要商圈居民支出總額：500X=100萬元次要商圈居民支出總額：500X4000=200萬元邊際商圈居民支出總額：500X6000=300萬元據(jù)調(diào)查分析，新開超級市場市場擁有率在主要商圈為30％，在次要商圈10％，在邊際商圈為5％，則：主要商圈購置力為：100X30％=30萬元次要商圈購置力為：200X10％=20萬元邊際商圈購置力為：300X5％=15萬元該新店營業(yè)潛力可預(yù)計為：30+20+15=65萬元連鎖經(jīng)營網(wǎng)點布局與選址第41頁2、開店投資與經(jīng)營費用測算開店前期投資預(yù)估開店投資主要包含：(1)設(shè)備，如冷凍冷藏設(shè)備、空調(diào)設(shè)備、收銀系統(tǒng)、水電設(shè)備、車輛、后場辦公設(shè)備、內(nèi)倉設(shè)備、賣場陳列設(shè)備等。(2)工程，如內(nèi)外招牌、空調(diào)工程、水電工程、冷凍冷藏工程、保安工程等。(3)商業(yè)建筑和停車場費用。開店后經(jīng)營費用預(yù)估經(jīng)營費用可分為固定費用和變動費用。固定費用是指與銷售額變動沒有直接關(guān)系費用支出，如工資、福利費、折舊費、水電費、管理費等；變動費用是指隨商品銷售額改變而改變費用，如運雜費、保管費、包裝費、商品損耗、借款利息、保險費、營業(yè)稅等。同時應(yīng)注意：貨損控制在4%以內(nèi)；店員薪資總額不超出總費用二分之一；總費用與銷售額百分比便利店要在18％以內(nèi)，超市要在12％以內(nèi)；總費用與總利潤之比要維持在80％之內(nèi)；固定費用占總費用百分比應(yīng)為85％以上。連鎖經(jīng)營網(wǎng)點布局與選址第42頁3、損益平衡點分析

損益平衡點是指店鋪收益與支出相等時營業(yè)額，超出此點店鋪即有盈利，低于此點表示虧損。損益計算方法以下：實際損益=稅前損益-分擔(dān)總部費用

稅前損益=銷售毛利-變動費用-固定費用銷售毛利=營業(yè)收入-銷售成本損益平衡點計算方法以下：

損益平衡點銷售額=固定費用/（毛利率-變動利率）

經(jīng)營安全率計算方法以下：

經(jīng)營安全率=(1-損益平衡點銷售額/預(yù)期銷售額)X100％此百分比是衡量店鋪經(jīng)營情況主要指標(biāo)，普通測定為：安全率處于30％以上為優(yōu)異店；處于20％-30％為