2012年長沙某項(xiàng)目營銷策略案

XXXX灣2012年?duì)I銷策略案淡市下的反圍剿重生之道2012/01/08“”項(xiàng)目目標(biāo)看看我們面臨的環(huán)境——3億5億2011年2012年2011年，主打商業(yè)完成3億銷售額；2012年，多產(chǎn)品線條件下，如何完成5億銷售額？報(bào)告體系A(chǔ)nalyzeSystem受困思變重生突圍市場、項(xiàng)目、競爭的變化，使項(xiàng)目受困！政策導(dǎo)向、市場表現(xiàn)、市場存量等方面綜合來看，2012年持續(xù)淡市。上半年觸底，下半年開始回升。12月14日中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議：要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房價(jià)合理回歸。成交下滑嚴(yán)重：

2011年月1-10月長沙同比下滑四成，月消化套數(shù)低于08年2成。市場存量大：長沙內(nèi)五區(qū)可售面積606萬平米，可售套數(shù)5.8萬套，按照2011年的月均消化速度需9.3個(gè)月。后市預(yù)測之量價(jià)走勢模擬圖：預(yù)計(jì)量價(jià)在第二季度觸底市場之變淡市深化，2011年受政策調(diào)控導(dǎo)致的淡市，深化到經(jīng)濟(jì)層面。2012年將持續(xù)淡市，去年很殘酷，今年更殘酷。市場之變以XX、XX為代表的項(xiàng)目紛紛跳水，幅度直降1000-2000元/平米，以價(jià)博量。其中，河西成為率先降價(jià)的重點(diǎn)區(qū)域，XX城花、XXXX海岸、時(shí)代地產(chǎn)、XXXX花都、楓樹園、XX花園等。XX城花XXX城XXXX花都XX園XXX岸XXXXXX花園本案XXXX花都：3800平低價(jià)入市，創(chuàng)長沙新低。XXX城：

4980元/平（含1600精裝），低于區(qū)域同類樓盤1000元/平米以上。XX城花：85折團(tuán)購，降幅在1500元/平米。XXXX海岸：4580元/平開盤，低于預(yù)期6000元價(jià)格1000多元。……市場之變淡市下，無論普宅還是豪宅，都是以小為王、總價(jià)制勝。本案面積段相對較大，總價(jià)較高。豪宅表現(xiàn)普宅表現(xiàn)項(xiàng)目之變2011年以受政策影響較小的商業(yè)取得回款，2012年剩余商業(yè)體量有限，難以成為主力回款產(chǎn)品。

商業(yè)銷售額2.4億;

住宅銷售額約0.6億元。可售物業(yè)為：一期2、3、5#可售金額約4億;1、4#可售金額約1.8億;

剩余商業(yè)可售金額約1.8億;

二期低密度產(chǎn)品約2.8個(gè)億。2012年2011年尤其是，競爭變化后，各條產(chǎn)品線，在競爭中全線受困！競爭之變競爭之變XX項(xiàng)目，陸續(xù)入市的XXX廣場、XX、XX項(xiàng)目。各項(xiàng)目為保量而進(jìn)行全產(chǎn)品線推售，區(qū)域競爭白熱化。XX地塊XX在談地塊XXX城掛牌項(xiàng)目介紹XX中央公館XXXX灣XXX廣場長沙銀行定向?yàn)I江步行街長沙市21中學(xué)XX地塊2012年在售樓盤2012年未售樓盤公建配套競爭爭之之變變競爭爭圈圈定定：：推盤盤時(shí)時(shí)間間重重疊疊：：XXX，2012年4月首首推推商商業(yè)業(yè)，，5月公公寓寓，，6月住住宅宅；；XX中央央廣廣場場，，2012年將將持持續(xù)續(xù)性性推推出出住住宅宅、、寫寫字字樓樓產(chǎn)產(chǎn)品品。。產(chǎn)品品面面積積相相近近、、功功能能類類似似：：XX中央廣場：95、111、126、142平米，共四種種戶型；XXX廣場：83、90、108、123平米，共四種種戶型。XX126、142㎡四房XXX123㎡3+1房+82㎡二房98㎡三房商業(yè)街130-140㎡3+1房二期低密度產(chǎn)產(chǎn)品競爭之變整體比較：三樓盤品牌相相當(dāng)；本案濱濱江、XXX酒店配套、容容積率低；XX地段認(rèn)同度高高于本案；XXX地段認(rèn)同度高高于本案，且且商業(yè)配套更更優(yōu)。項(xiàng)目XXX廣場XX中央廣場本案規(guī)模44萬方44.48萬方55萬方容積率55.4商業(yè)3.7、住宅2.8綠化率15%40%45%建筑形式高層高層、超高層高層、超高層品牌及物業(yè)XXX品牌認(rèn)知度廣，地產(chǎn)新興品牌品牌開發(fā)商，中國房地產(chǎn)上市企業(yè)10強(qiáng)品牌開發(fā)商，中國房地產(chǎn)上市企業(yè)10強(qiáng)交通延展性岳麓大道與銀杉路東南角岳麓大道與銀杉路交匯西北角岳麓大道與瀟湘大道交匯西北角地段及配套設(shè)施XXX城板塊，大河西先導(dǎo)區(qū)，自身配套完善，將有沃爾瑪和平和堂等大型賣場入駐海派綜合體，自身配套齊全，超高層雙子塔，并有大型超市賣場入駐XXX城板塊，大河西先導(dǎo)區(qū)，超五星級酒店入駐，2萬方社區(qū)集中式情景商業(yè)街82㎡二房98㎡三房商業(yè)街130-140㎡3+1房二期低密度產(chǎn)產(chǎn)品競爭之變位置比較：XXX、XX面積更緊湊；；XXX3+1戶型臨岳麓大大道，噪音較較大；XX戶型與本案在在通風(fēng)、采光光、噪音上持持平。名稱通風(fēng)采光噪音景觀資源XXXX灣★★★★★★★★★★★XX中央廣場★★★★★★★★★★★XXX廣場★★★★★★★★XX130-140㎡3+1房82㎡二房98㎡三房商業(yè)街130-140㎡3+1房二期低密度產(chǎn)產(chǎn)品XX126㎡4房XXX123㎡3+1房1#2#3#4#5#園林XXX酒店、、臨路路公寓寓三期二期園林園林會(huì)所入戶大大堂銀杉路路商業(yè)商商務(wù)區(qū)區(qū)園林注：對對比樓樓棟為為上面面3圖的藍(lán)藍(lán)色圈圈。競爭之之變戶型比比較：：本案飄飄窗可可以打打掉，，加上上空中中花園園，贈(zèng)贈(zèng)送面面積最最大。。功能能類似似，但但XX價(jià)格優(yōu)優(yōu)勢明明顯，，精裝裝與本本案毛毛坯總總價(jià)相相當(dāng)。。XXX面積小小，總總價(jià)低低。名稱動(dòng)線功能分區(qū)贈(zèng)送空間設(shè)計(jì)創(chuàng)新點(diǎn)總面積總價(jià)價(jià)格XXXX灣★★★★★★★☆★★★★98萬（以136算）7200元/平（毛坯）XX中央廣場★★★★★★★★★★★98,2萬7800元/平（精裝）XXX廣場★★★★★★★★★★★★88萬以7200計(jì)算82㎡㎡二房98㎡㎡三房商業(yè)街街130-140㎡3+1房二期低低密度度產(chǎn)品品XX130-140㎡3+1房XX126㎡4房XXX123㎡3+1房競爭之之變小結(jié)：：本案3+1房面積大大，毛坯總價(jià)價(jià)與XX精裝房總總價(jià)相當(dāng)當(dāng)，競爭處處于弱勢勢；XXX三房面積積偏緊湊湊，且一一期入市市房源價(jià)價(jià)格可能能偏低，，同樣具具有較低低總價(jià)優(yōu)優(yōu)勢，按按照7200價(jià)格估算算，本案總價(jià)價(jià)高出XXX3+1戶型10萬元；XX、XXX地段認(rèn)同同度高于于本案，因此，，本項(xiàng)目目3+1房總體競競爭將處處于弱勢勢。82㎡二房98㎡三房商業(yè)街130-140㎡3+1房二期低密密度產(chǎn)品品競爭之變變82㎡二房98㎡三房商業(yè)街130-140㎡三房二期低密密度產(chǎn)品品競爭圈定定：推盤時(shí)間間重疊：：XXX，2012年4月首推商商業(yè)，5月公寓，，6月住宅；；XX中央廣場場，2012年將持續(xù)續(xù)性推出出住宅、、寫字樓樓產(chǎn)品。。產(chǎn)品面積積相近、、功能類類似：XX中央廣場場：95、111、126、142平米，共共四種戶戶型；XXX廣場：84、91、108、123平米，共共四種戶戶型。XXX84平米二房注：對比比樓棟為為上面3圖的紅紅色圈圈。競爭之變變82㎡二房98㎡三房商業(yè)街二期低密密度產(chǎn)品品名稱通風(fēng)采光噪音景觀資源XXXX灣★★★★★★★★★XXX廣場★★★★★★★★位置比較較：二房位置置水平基基本持平平。130-140㎡3+1房XX82㎡2房1#2#3#4#5#園林XXX酒店、臨臨路公寓寓三期二期XXX84㎡2房商業(yè)商務(wù)務(wù)區(qū)園林競爭之變變82㎡二房98㎡三房商業(yè)街二期低密密度產(chǎn)品品戶型比較較：戶型內(nèi)部部設(shè)計(jì)相相似度較較高，XXX的動(dòng)靜分分區(qū)更為為明顯，，且將有有價(jià)格優(yōu)優(yōu)勢，總總體略占占優(yōu)。名稱動(dòng)線功能分區(qū)贈(zèng)送空間設(shè)計(jì)創(chuàng)新點(diǎn)總面積價(jià)格XXXX灣★★★★★★★★★★★★7300元/平（毛坯）XXX廣場★★★★★★★★★★★★★待定XXXX灣82㎡XXX廣場84㎡130-140㎡3+1房小結(jié)：本項(xiàng)目的的82平的二房房和XXX的二房戶戶型設(shè)計(jì)計(jì)競爭基基本持平平；但由于XXX價(jià)格較低低且位置置占優(yōu)，XXX將占有較大優(yōu)勢勢。競爭之變變82㎡二房98㎡三房商業(yè)街二期低密密度產(chǎn)品品130-140㎡3+1房競爭之變變82㎡二房98㎡三房商業(yè)街二期低密密度產(chǎn)品品競爭圈定定：從推盤時(shí)時(shí)間上來來講，2012年與本項(xiàng)項(xiàng)目相沖沖突的是是XXX、XX中央廣場場、XX金域香緹緹項(xiàng)目.從產(chǎn)品上上來看，，XX中央廣場場的95平米二房房與本項(xiàng)項(xiàng)目的住住宅產(chǎn)品品基本重重疊，競競爭相當(dāng)當(dāng)激烈；；XXX的91平米房源源將在2012年4月推向市場場，對本項(xiàng)項(xiàng)目將構(gòu)成成競爭.130-140㎡3+1房XX95㎡三房XXX91㎡三房+競爭之變82㎡二房98㎡三房商業(yè)街二期低密度度產(chǎn)品名稱通風(fēng)采光噪音景觀資源XXXX灣★★★★★★★★★XX中央廣場★★★★★★★★XXX廣場★★★★★★★★位置比較：：三個(gè)項(xiàng)目2+1戶型位置水水平基本持持平。130-140㎡3+1房XX98㎡3房1#2#3#4#5#園林XXX酒店、臨路路公寓三期二期XX96㎡3房園林園林會(huì)所入戶大堂銀杉路商業(yè)商務(wù)區(qū)區(qū)園林XXX91㎡3房注：對比樓樓棟為上面面3圖的黃黃色圈。競爭之變82㎡二房98㎡三房商業(yè)街二期低密度度產(chǎn)品戶型比較：：戶型內(nèi)部設(shè)設(shè)計(jì)相似度度較高，但但XXX和XX將有總價(jià)優(yōu)優(yōu)勢，本項(xiàng)項(xiàng)目將處于于劣勢。名稱動(dòng)線功能分區(qū)贈(zèng)送空間設(shè)計(jì)創(chuàng)新點(diǎn)總面積價(jià)格XXXX灣★★★★★★★★★★★7400元/平（毛坯）XX中央廣場★★★★★★★★★★★8400元/平（精裝）XXX廣場★★★★★★★★★★★★待定XXXX灣98平米XXX廣場91平米XX中央廣場95平米130-140㎡3+1房小結(jié)：本項(xiàng)目的98平米2+1戶型，面積積略大，價(jià)格相對較高，總價(jià)較大大；且XX與XXX有一定的地地段優(yōu)勢，，因此本項(xiàng)項(xiàng)目的2+1戶型將處于弱勢。競爭之變82㎡二房98㎡三房商業(yè)街二期低密度度產(chǎn)品130-140㎡3+1房競爭之變82㎡二房98㎡三房商業(yè)街二期低密度度產(chǎn)品競爭圈定：：從推盤時(shí)間間上來講，，2012年與本項(xiàng)目目相沖突主主要有XXX、XX中央廣場、北北辰三角洲、、XX城、凱樂國際際城等項(xiàng)目.130-140㎡3+1房XXXXX+北辰XX城+凱樂國際城++競爭之變82㎡二房98㎡三房商業(yè)街二期低密度產(chǎn)產(chǎn)品項(xiàng)目名稱商業(yè)面積（平米）層高情況主力面積（平米）業(yè)態(tài)規(guī)劃價(jià)格（元/平）銷售情況XXXX灣20000/50餐飲、休閑2000070%XXX廣場270000，其中步行街約2萬平米不詳50-100室外、室內(nèi)步行街不詳2012年預(yù)計(jì)4-5月推出XX中央廣場30000不詳不詳不詳不詳不詳凱樂國際城二期底商1641、五層商業(yè)14123底商5.6米高，集中商業(yè)一層5.2，二層4.2底商30-300平，集中商業(yè)主力為30平未做規(guī)劃一、二層300003、4、5層10000；底商35000底商售完，集中商業(yè)40%銷售率XX城70000一期底商為5.6米層高，共一層40-60散賣未做規(guī)劃22000-28000一期共68個(gè)，銷售20個(gè)左右北辰三角洲500000一期底商為5.8米層高，共一層70-150散賣未做規(guī)劃28000-35000一期97個(gè)鋪銷售53個(gè)130-140㎡3+1房投資性產(chǎn)品的的商業(yè)將面臨臨跨區(qū)域競爭爭。核心競爭爭為XXX廣場的商業(yè)街街，主力面積積與本案重疊疊，預(yù)計(jì)2012年4-5月推出。*淡市場下，各各樓盤紛紛推推出商業(yè)、車車位等受政策策影響小產(chǎn)品品走量，投資資性產(chǎn)品，往往往存在跨區(qū)區(qū)域競爭，商商業(yè)競爭激烈烈*小結(jié)：相對而言，本本項(xiàng)目商業(yè)體體量較小，容容易造成供不不應(yīng)求的氛圍圍；項(xiàng)目價(jià)格較低低，周邊商業(yè)業(yè)競爭項(xiàng)目暫暫時(shí)相對較少少，未來四個(gè)個(gè)月，XXX商業(yè)未出來之之前，這對本本項(xiàng)目的商業(yè)業(yè)是一個(gè)機(jī)會(huì)會(huì)。競爭之變82㎡二房98㎡三房商業(yè)街二期低密度產(chǎn)產(chǎn)品130-140㎡3+1房競爭之變二期洋房：戶戶皆帶露臺(tái)臺(tái)，城市央?yún)^(qū)區(qū)罕有。2012年8月份出來，面面積控制緊湊湊，寡頭市場場，市場競爭爭力較強(qiáng)。82㎡㎡二房98㎡㎡三房商業(yè)街街二期低低密度度產(chǎn)品品130-140㎡3+1房20幢洋房房，每每棟12戶，合合計(jì)240套。主力面面積為為84-116平米，，頂樓樓為190復(fù)式。。一期二期三期一期競爭之之變競爭結(jié)結(jié)論：：全線產(chǎn)產(chǎn)品受受困，，在此此格局局下，，弄再再多的的客戶戶，無無法有有效殺殺定，，最后后為XX、XXX做了嫁嫁衣。。82㎡㎡二房98㎡㎡三房商業(yè)街街130-140㎡三房二期低低密度度產(chǎn)品品XX126㎡三房低低總價(jià)價(jià)、XXX124㎡㎡三房低低總價(jià)價(jià).XXX84㎡㎡二房低低總價(jià)價(jià).XX95㎡㎡三房低低總價(jià)價(jià)、XXX91㎡㎡三房低低總價(jià)價(jià).XXX體量大大，且且一期期將以以低價(jià)價(jià)入市市回現(xiàn)現(xiàn)區(qū)域內(nèi)內(nèi)幾乎乎無競競爭無優(yōu)勢勢無優(yōu)勢勢市場接接受度度低無優(yōu)勢勢無優(yōu)勢勢優(yōu)勢明明顯報(bào)告體體系A(chǔ)nalyzeSystem受困思變重生突圍思變背背景同檔次次樓盤盤競爭爭，產(chǎn)產(chǎn)品同同質(zhì)化化嚴(yán)重重，價(jià)價(jià)格處處劣勢勢如何突突圍？？打造造真真正正豪豪宅宅，，尋尋求求差差異異，，跳跳出出競競爭爭思變變提升升檔檔次次，，打打造造豪豪宅宅，，使使項(xiàng)項(xiàng)目目高高于于XX、XXX、XX項(xiàng)目目一一個(gè)個(gè)檔檔次次。。從從而而有有效效避避開開競競爭爭。。待探討檔次項(xiàng)目檔次項(xiàng)目XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX高中低高中低是否能成功做做豪宅？要能成功打造造豪宅，需要要回答3個(gè)問題？Q1、有有沒有做豪豪宅的項(xiàng)目目素質(zhì)？Q2、豪豪宅市場能能否容納年年度5億目標(biāo)的項(xiàng)項(xiàng)目？Q3、能能否在豪宅宅競爭中立立足，贏得得生存空間間？是否能成功功做豪宅？？思變Q2、豪宅宅市場能否否容納年度度5億目標(biāo)標(biāo)的項(xiàng)目？？Q3、、能能否否在在豪豪宅宅競競爭爭中中立立足足，，贏贏得得生生存存空空間間？？Q1、、有有沒沒有有做做豪豪宅宅的的項(xiàng)項(xiàng)目目素素質(zhì)質(zhì)？？豪宅核心心驅(qū)動(dòng)力力。超5星XXX酒店的驅(qū)驅(qū)動(dòng)，長長沙市場場上只要要嫁接了了國際5星酒店及及以上的的項(xiàng)目，，全部都都是按照照豪宅在在運(yùn)營。。而這一一驅(qū)動(dòng)力力，也正正是我們們與XX等競爭項(xiàng)項(xiàng)目相比比的獨(dú)特特優(yōu)勢。。運(yùn)達(dá)：瑞瑞吉酒店店運(yùn)達(dá)：W酒店XX：萬豪酒酒店萬達(dá)：威威斯汀酒酒店華中心：：香格里里拉酒店店XX：XXX酒店是否能成成功做豪豪宅？思變Q2、豪豪宅市場場能否容容納年度度5億目目標(biāo)的項(xiàng)項(xiàng)目？Q3、能能否在豪豪宅競爭爭中立足足，贏得得生存空空間？Q1、有有沒有做做豪宅的的項(xiàng)目素素質(zhì)？豪宅品牌牌力。豪宅教父父XX集團(tuán)，打打造上海海XX佘山莊園園、上海海XX艾瑪上郡郡、上海海XX濱江等豪豪宅項(xiàng)目目。上海XX湖濱花園園上海XX新體驗(yàn)上海XX愛馬尚郡郡常州XX香檳湖昆山XX東一號北京XX奧臨花園園是否能成成功做豪豪宅？Q2、豪豪宅市場場能否容容納年度度5億目目標(biāo)的項(xiàng)項(xiàng)目？Q3、能能否在豪豪宅競爭爭中立足足，贏得得生存空空間？Q1、有有沒有做做豪宅的的項(xiàng)目素素質(zhì)？豪宅資源源力。濱江，5分鐘步行行圈即可可享受無無限江景景，融入入江景生生活圈。。就如華華中心、、XX等項(xiàng)目的的住宅一一樣，都都看不到到江，但但是能享享受濱江江資源。。思變XX·XX灣XX國際廣場場XX·X中心是否能成成功做豪豪宅？Q2、豪豪宅市場場能否容容納年度度5億目目標(biāo)的項(xiàng)項(xiàng)目？Q3、能能否在豪豪宅競爭爭中立足足，贏得得生存空空間？Q1、有有沒有做做豪宅的的項(xiàng)目素素質(zhì)？豪宅配套套力。漁人碼頭頭、2萬平新天天地風(fēng)情情商業(yè)街街、裙樓樓商業(yè)、、XXX20萬商業(yè)，，其中高高端百貨貨商業(yè)近近10萬方。滿滿足豪宅宅客戶有有品位、、有品質(zhì)質(zhì)、有規(guī)規(guī)模、有有頂級品品牌支撐撐、多層層次、多多業(yè)態(tài)的的商業(yè)需需求。思變XXX廣場27萬㎡商業(yè)業(yè)體量。。匯聚聚8大全球球頂尖尖業(yè)態(tài)態(tài)，國國際化化購物物中心心SHOPPINGMALL、流金金溢彩彩室內(nèi)內(nèi)外步步行街街、5A級名企企總部部寫字字樓、、奢華華白金金中央央公館館、精精裝格格調(diào)SOHO公寓、、大型型休閑閑廣場場和大大型停停車場場2萬平新新天地地風(fēng)情情商業(yè)業(yè)街、、裙樓樓商夜湘江江?水晶宮宮---瀟湘風(fēng)風(fēng)光帶帶“漁漁人碼碼頭””項(xiàng)目目座落落于長長沙市市岳麓麓區(qū)湘湘江西西岸原原長沙沙造船船廠的的沿江江地段段，面面積達(dá)達(dá)6.9萬平方方米，，擁有有900米長的的湘江江水岸岸線，，水景景資源源豐富富。發(fā)發(fā)展規(guī)規(guī)劃大大致分分為以以下幾幾部分分：北北部的的主廣廣場區(qū)區(qū)、文文化娛娛樂區(qū)區(qū)，中中部的的商業(yè)業(yè)區(qū)，，南部部的商商務(wù)辦辦公區(qū)區(qū)及創(chuàng)創(chuàng)意產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園園區(qū)，，公共共沿江江觀景景區(qū)和和水上上游樂樂區(qū)。。本項(xiàng)目目茶山公公園古樟公公園濱江商商業(yè)街街施家港港公園園漁人碼碼頭施家港港公園園規(guī)劃占占地462畝，建建設(shè)集集游樂樂、休休閑、、美食食、娛娛樂為為一體體的水上公公園。漁人碼碼頭將成為為大河河西先先導(dǎo)區(qū)區(qū)集觀觀光、、餐飲飲、購購物、、休閑閑等功功能于于一體體的濱江親親水休休閑活活動(dòng)場場所。由濱江商商業(yè)休休閑步步行街街定位為為長沙沙濱水水綜合合商業(yè)業(yè)中心心，以濱濱水風(fēng)風(fēng)情街街、精精品名名店長長廊、、美食食餐飲飲連鎖鎖、品品牌展展示門門店、、大型型主力力店、、休閑閑演藝藝吧等等一年半半后投投入運(yùn)運(yùn)營的的XXX城市廣廣場、即將將開發(fā)發(fā)的B7商業(yè)地地塊、民生銀銀行總總部、長沙銀銀行總總部、XXX城市廣廣場B7地塊商商業(yè)區(qū)區(qū)民生銀銀總部部行長沙銀銀行總總部是否能能成功功做豪豪宅？？思變豪宅配配套力力。施家港港公園園、漁漁人碼碼頭、、濱江江商業(yè)業(yè)休閑閑街、、XXX城市廣廣場、、B7地塊商商業(yè)區(qū)區(qū)、民民生銀銀行湖湖南總總部、、長沙沙銀行行湖南南總部部。是否能能成功功做豪豪宅？？Q2、、豪宅宅市場場能否否容納納年度度5億億目標(biāo)標(biāo)的項(xiàng)項(xiàng)目？？Q3、、能否否在豪豪宅競競爭中中立足足，贏贏得生生存空空間？？Q1、、有沒沒有做做豪宅宅的項(xiàng)項(xiàng)目素素質(zhì)？？豪宅地地段、、前景景。二橋西西，河河?xùn)|河河西溝溝通咽咽喉地地段，，路網(wǎng)網(wǎng)通達(dá)達(dá)四方方；XXX城規(guī)劃劃核心心商務(wù)務(wù)區(qū)、、生活活活力力區(qū)效效應(yīng)雙雙重覆覆蓋范范圍，，高尚尚區(qū)域域、高高端人人群，，奠定定豪宅宅地段段。思變是否能能成功功做豪豪宅？？Q2、、豪宅宅市場場能否否容納納年度度5億億目標(biāo)標(biāo)的項(xiàng)項(xiàng)目？？Q3、、能否否在豪豪宅競競爭中中立足足，贏贏得生生存空空間？？Q1、、有沒沒有做做豪宅宅的項(xiàng)項(xiàng)目素素質(zhì)？？項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)度，，尚可可打造造豪宅宅。2011年主力銷售售商業(yè)，住住宅部分目目前總共銷銷售110套，約11180平米，不足足住宅總體體量的3%。思變二房98302787.1%821524731%三房1302363618%169-2421800戶型面積（㎡）供應(yīng)套數(shù)去化套數(shù)去化率本案已推戶戶型配比及及去化情況況②③⑤①④82㎡98㎡130㎡是否能成功功做豪宅？？Q2、豪宅宅市場能否否容納年度度5億目標(biāo)標(biāo)的項(xiàng)目？？Q3、能否在在豪宅競爭中中立足，贏得得生存空間？？Q1、有沒有有做豪宅的項(xiàng)項(xiàng)目素質(zhì)？小結(jié)。本案具備做豪豪宅的項(xiàng)目素素質(zhì)。運(yùn)達(dá)可可以做、XX可以做，我們們在項(xiàng)目素質(zhì)質(zhì)上一點(diǎn)都不不遜色。思變項(xiàng)目酒店資源配套地段品牌項(xiàng)目品質(zhì)XX國際廣場萬豪濱江中心區(qū)配套完善中心區(qū)全國十強(qiáng)豪宅運(yùn)達(dá)中央廣場瑞吉&W酒店交通國際名品商場武廣新城本土品牌豪宅本案XXX濱江愚人碼頭和2萬㎡風(fēng)情商業(yè)街XXX城全國十強(qiáng)完全具備豪宅素質(zhì)是否能成功做做豪宅？Q2、豪宅市市場能否容納納年度5億目目標(biāo)的項(xiàng)目？？Q3、能否在在豪宅競爭中中立足，贏得得生存空間？？Q1、有沒有有做豪宅的項(xiàng)項(xiàng)目素質(zhì)？豪宅市場表現(xiàn)現(xiàn)。豪宅項(xiàng)目稀少少，合計(jì)不到到10個(gè)；普宅市場場（含品質(zhì)住住宅），則達(dá)達(dá)近200個(gè)項(xiàng)目，競爭爭激烈。思變運(yùn)達(dá)中央廣場場XX國際廣場北辰辰三三角角洲洲XX華中中心心萬達(dá)達(dá)廣廣場場湘江江雅雅頌頌居居XXXX金域域緹緹香香XX紫臺(tái)臺(tái)是否否能能成成功功做做豪豪宅宅？？Q2、、豪豪宅宅市市場場能能否否容容納納年年度度5億億目目標(biāo)標(biāo)的的項(xiàng)項(xiàng)目目？？Q3、、能能否否在在豪豪宅宅競競爭爭中中立立足足，，贏贏得得生生存存空空間間？？Q1、、有有沒沒有有做做豪豪宅宅的的項(xiàng)項(xiàng)目目素素質(zhì)質(zhì)？？典型型豪豪宅宅銷銷售售額額。從豪豪宅宅典典型型項(xiàng)項(xiàng)目目XX、運(yùn)運(yùn)達(dá)達(dá)、、XX等來來看看，，銷銷售售額額已已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超超5億/年，，即即便便在在淡淡市市下下，，依依然然表表現(xiàn)現(xiàn)不不俗俗。。思變變2011年度豪宅項(xiàng)目住宅銷售額項(xiàng)目2011年度銷售額2011年下半年銷售額月均銷售額備注運(yùn)達(dá)中央廣場16億4億元1.33億12月份銷售額6000萬XX國際廣場12億3.5億1億

開福萬達(dá)廣場20.5億9億1.7億

是否否能能成成功功做做豪豪宅宅？？Q2、、豪豪宅宅市市場場能能否否容容納納年年度度5億億目目標(biāo)標(biāo)的的項(xiàng)項(xiàng)目目？？Q3、、能能否否在在豪豪宅宅競競爭爭中中立立足足，，贏贏得得生生存存空空間間？？Q1、、有有沒沒有有做做豪豪宅宅的的項(xiàng)項(xiàng)目目素素質(zhì)質(zhì)？？填補(bǔ)補(bǔ)河河西西豪豪宅宅空空缺缺。一江江兩兩岸岸雙雙CBD的格格局局下下，，豪豪宅宅市市場場呈呈現(xiàn)現(xiàn)四四面面開開花花，，東東運(yùn)運(yùn)達(dá)達(dá)、、北北北北辰辰、、中中XX、南南XX等，，唯唯獨(dú)獨(dú)河河西西尚尚無無豪豪宅宅，，本本案案的的出出現(xiàn)現(xiàn)，，正正好好可可以以有有效效填填補(bǔ)補(bǔ)市市場場空空缺缺。。思變變開福福萬萬達(dá)達(dá)國國際際廣廣場場XX國際際廣廣場場運(yùn)達(dá)達(dá)中中央央廣廣場場XX華中中心心北辰辰三三角角洲洲是否否能能成成功功做做豪豪宅宅？？Q2、、豪豪宅宅市市場場能能否否容容納納年年度度5億億目目標(biāo)標(biāo)的的項(xiàng)項(xiàng)目目？？Q3、、能否否在豪豪宅競競爭中中立足足，贏贏得生生存空空間？？Q1、、有沒沒有做做豪宅宅的項(xiàng)項(xiàng)目素素質(zhì)？？小結(jié)。豪宅宅市場場能容容納年年度5億目標(biāo)標(biāo)的項(xiàng)項(xiàng)目。。思變是否能能成功功做豪豪宅？？Q2、、豪宅宅市場場能否否容納納年度度5億億目標(biāo)標(biāo)的項(xiàng)項(xiàng)目？？Q3、、能否否在豪豪宅競競爭中中立足足，贏贏得生生存空空間？？Q1、、有沒沒有做做豪宅宅的項(xiàng)項(xiàng)目素素質(zhì)？？豪宅競爭爭。淡市下下以小為為王、以以總價(jià)制制勝的整整體市場場表現(xiàn)中中，本案案在普宅宅市場上上相對面面積偏大大、總價(jià)價(jià)偏高；；但在豪豪宅市場場中，面面積控制制緊湊、、總價(jià)相相對較低低。競爭優(yōu)勢勢明顯。。思變是否能成成功做豪豪宅？Q2、豪豪宅市場場能否容容納年度度5億目目標(biāo)的項(xiàng)項(xiàng)目？Q3、能能否在豪豪宅競爭爭中立足足，贏得得生存空空間？Q1、有有沒有做做豪宅的的項(xiàng)目素素質(zhì)？具體競爭爭鎖定。鎖定競競爭層面面為XX、XX、萬達(dá)、、運(yùn)達(dá)。。思變都是業(yè)態(tài)態(tài)相同的的綜合體體都是長沙沙的地產(chǎn)產(chǎn)標(biāo)桿是否能成成功做豪豪宅？Q2、豪豪宅市場場能否容容納年度度5億目目標(biāo)的項(xiàng)項(xiàng)目？Q3、能能否在豪豪宅競爭爭中立足足，贏得得生存空空間？Q1、有有沒有做做豪宅的的項(xiàng)目素素質(zhì)？競爭PK。除產(chǎn)品品外，整整體素質(zhì)質(zhì)與三大大豪宅相相當(dāng)，整整體面積積控制更更緊湊。。并以品品牌優(yōu)于于運(yùn)達(dá)，，以居家家純粹優(yōu)優(yōu)于萬達(dá)達(dá)。思變本案運(yùn)達(dá)XX華中心萬達(dá)面積配比82㎡占31.21%98㎡占11.7%(130-135)㎡占49.93%/(140-150)㎡占4.16%/(150以上)㎡占2.99101.74㎡占20%(150-176)㎡占67%(228-229)㎡占13%公寓占34%三房占24%四房占30.3%五房占6.7%(212-300)㎡占66.90%(300-310)㎡占30.63%(400-500)㎡占2.46%（128-136）㎡占11.95%(131-136)㎡占0.29%(178-191)㎡占50.44%(213-222)㎡占30.90%(238-243)㎡占6.41%驅(qū)動(dòng)酒店XXX大酒店瑞吉酒店”、“W酒店”JW萬豪酒店

香格里拉酒店

威斯汀酒店

開發(fā)商品牌茂集團(tuán)全國十強(qiáng)世本土品牌，成功運(yùn)營運(yùn)達(dá)廣場XX集團(tuán)，全國五強(qiáng)XX集團(tuán)，央企萬達(dá)全國十強(qiáng)，以商業(yè)地產(chǎn)聞名資源濱江配套漁人碼頭、XXX廣場配套極為完備，生活配套、教育配套、商業(yè)配套、醫(yī)療配套都已形成規(guī)模緊鄰五一商圈，東塘商圈，配套完善、唯獨(dú)缺乏特色餐飲城市商業(yè)中心，周邊四大核心商圈簇?fù)?，生活、商業(yè)配套尤為發(fā)達(dá)城市商業(yè)中心，周邊三大核心商圈簇?fù)?，生活、商業(yè)配套發(fā)達(dá)地段、前景XXX城雙核武廣新城和空港雙地鐵口+過江隧道+南湖新城三地鐵口+過江隧道地鐵口+五一商圈是否能成成功做豪豪宅？Q2、豪豪宅市場場能否容容納年度度5億目目標(biāo)的項(xiàng)項(xiàng)目？Q3、能能否在豪豪宅競爭爭中立足足，贏得得生存空空間？Q1、有有沒有做做豪宅的的項(xiàng)目素素質(zhì)？1、2、3、4、5、1、2、3、4、1、2、3、4、具備豪宅宅素質(zhì)可行！能夠容納納5億項(xiàng)目可行！競爭優(yōu)勢勢明顯可行！思變思變本案需要做豪宅，，跳出競競爭！本案能夠做豪宅，，贏得市市場、實(shí)實(shí)現(xiàn)5億目標(biāo)?。?bào)告體系系A(chǔ)nalyzeSystem受困思變重生突圍突圍之道道突圍的核核心是，，讓客戶戶認(rèn)同本本案是豪豪宅！讓客戶認(rèn)認(rèn)同本案案與運(yùn)達(dá)、、XX、XX、萬達(dá)項(xiàng)項(xiàng)目屬同同檔次樓樓盤！本案前期期并未獲獲得市場場豪宅的的認(rèn)同感感，所以以——案例借鑒鑒XX·國際廣場場XX·華中心運(yùn)達(dá)·中央廣場場定位支撐撐。60萬平米高高端城市市綜合體體。業(yè)態(tài)組合合：W、瑞吉斯斯兩大超超豪華五五星級酒酒店、大大型國際際名品商商場、國國際5A寫字樓以以及國際際酒店公公寓、高高端住宅宅；品牌效應(yīng)應(yīng)：運(yùn)達(dá)成功功運(yùn)營的的品牌效效應(yīng)；熱門地段段：長沙大道道，武廣廣門戶，，新貴匯匯聚之地地；城市地標(biāo)標(biāo)：超高層地地標(biāo)建筑筑。地鐵無縫對對接：除五星級級酒店地下下車庫與地地鐵二號線線無縫對接接外，住宅宅小區(qū)也設(shè)設(shè)有專屬通通道直達(dá)地地鐵二號線線站臺(tái)。萬達(dá)公館XX·國際廣場XX·華中心運(yùn)達(dá)·中央廣場軟硬件產(chǎn)品品支撐。案例借鑒4800元元/㎡超精裝豪宅宅刷卡入戶電電梯霍尼韋爾智智能家居普羅巴克指指紋鎖大金中央空空調(diào)新風(fēng)系統(tǒng)low-e玻璃9-15-9垃圾處理系系統(tǒng)地板采暖系系統(tǒng)……萬達(dá)公館XX·國際廣場XX·華中心運(yùn)達(dá)·中央廣場現(xiàn)場展示支支撐。尊貴、奢奢華、私密密的現(xiàn)場。。案例借鑒預(yù)約看房服服務(wù)安保巡崗精致、奢華華細(xì)節(jié)無字天書等等時(shí)尚科技技元素6套不同風(fēng)情情奢華樣板板間工地圍墻也也精致……萬達(dá)公館XX·國際廣場XX·華中心運(yùn)達(dá)·中央廣場推廣及活動(dòng)動(dòng)造勢支撐撐。案例借鑒W、瑞吉酒店店簽約高端圈層的的盛宴……萬達(dá)公館XX·國際廣場XX·華中心運(yùn)達(dá)·中央廣場定位支撐。一座城市市的精神領(lǐng)領(lǐng)袖，湘江江上的奢侈侈行邸。案例借鑒萬達(dá)公館業(yè)態(tài)組合：：JW萬豪超豪華華五星級酒酒店、國際際5A寫字樓以及及國際酒店店公寓、高高端住宅；；品牌效應(yīng)：：全國前五強(qiáng)強(qiáng)房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)；；熱門地段：：城市中心腹腹地；城市地標(biāo)：：超高層地標(biāo)標(biāo)建筑。規(guī)劃配套完完善：規(guī)劃國際際商業(yè)街區(qū)區(qū)，特別打打造了天際際泳池和星星光直升機(jī)機(jī)停機(jī)坪公寓商業(yè)寫字樓住宅XX·國際廣廣場XX·華中心心運(yùn)達(dá)·中央廣廣場軟硬件件產(chǎn)品品支撐撐。案例借借鑒萬達(dá)公公館4800元元/㎡超精裝裝豪宅宅通體干干掛石石材裝甲門門高級指指紋鎖鎖，程程控密密碼鎖鎖大金中中央空空調(diào)地板采采暖系系統(tǒng)金鑰匙匙物管管……XX·國際廣廣場XX·華中心心運(yùn)達(dá)·中央廣廣場現(xiàn)場展示支支撐。無現(xiàn)場展展示，目前前只有湖南南大劇院29樓天際會(huì)所所。案例借鑒萬達(dá)公館XX·國際廣場XX·華中心運(yùn)達(dá)·中央廣場推廣及活動(dòng)動(dòng)造勢支撐撐。案例借鑒萬達(dá)公館“中國河流與與城市命運(yùn)運(yùn)”高峰論論壇“國寶青銅銅，器韻中中華”國寶寶青銅器展展香港萬豪酒酒店體驗(yàn)之之旅……XX·國際廣場XX·華中心運(yùn)達(dá)·中央廣場定位支撐。百萬方超超高層高端端綜合體、、城市商業(yè)業(yè)中心。案例借鑒萬達(dá)公館業(yè)態(tài)組合：：香格里拉超超豪華五星星級酒店、、國際5A寫字樓以及及國際酒店店公寓、高高端住宅；；品牌牌效效應(yīng)應(yīng)：：央企企開開發(fā)發(fā)商商；；熱門門地地段段：：城市市CBD核心心區(qū)區(qū)；；城市市地地標(biāo)標(biāo)：：268米超高高層層地地標(biāo)標(biāo)建建筑筑。。雄踞踞城城市市絕絕版版核核心心地地段段：：位于于城城市市商商業(yè)業(yè)娛娛樂樂中中心心，，占占據(jù)據(jù)一一線線江江景景資資源源，，交交通通非非常常發(fā)發(fā)達(dá)達(dá)，，歷歷史史人人文文氛氛圍圍濃濃厚厚，，是是目目前前濱濱江江豪豪宅宅中中地地理理位位置置最最佳佳的的項(xiàng)項(xiàng)目目頂級級私私人人會(huì)會(huì)所所、、科科技技潮潮流流展展廳廳世界名名品俱俱樂部部、旗旗艦藝藝術(shù)館館時(shí)尚名名品、、休閑閑勝地地娛樂高高地、、主題題餐廳廳軟硬件件產(chǎn)品品支撐撐。案例借借鑒XX·國際廣廣場XX·華中心心運(yùn)達(dá)·中央廣廣場萬達(dá)公公館198米長沙沙最高高住宅宅樓全大平平面4T3超低梯梯戶比比主客主主仆分分離設(shè)設(shè)計(jì)5000元標(biāo)綠色城區(qū)開發(fā)首個(gè)注冊LEED-ND認(rèn)證國內(nèi)項(xiàng)目……現(xiàn)場場展展示示支支撐撐。XX售樓案例例借借鑒鑒XX·國際際廣廣場場XX·華中中心心運(yùn)達(dá)達(dá)·中央央廣廣場場萬達(dá)達(dá)公公館館推廣廣及及活活動(dòng)動(dòng)造造勢勢支支撐撐。案例例借借鑒鑒XX·國際際廣廣場場XX·華中中心心運(yùn)達(dá)達(dá)·中央央廣廣場場萬達(dá)達(dá)公公館館《任屹屹長長沙沙行行地地產(chǎn)產(chǎn)峰峰會(huì)會(huì)》————暨XX·華中中心心全全球球揭揭幕幕儀儀式式XXXX·華中心&香格里拉酒店簽約儀式……XX·國際際廣廣場XX·華中中心心運(yùn)達(dá)達(dá)·中央央廣廣場場定位位支支撐撐。長長沙沙規(guī)規(guī)模模最最大大的的城城市市綜綜合合體體，，引引領(lǐng)領(lǐng)長長沙沙商商業(yè)業(yè)、、住住宅宅、、寫寫字字樓樓市市場場發(fā)發(fā)展展案例借鑒萬達(dá)公館業(yè)態(tài)組合：：威斯汀超豪豪華五星級級酒店、國國際5A寫字樓以及及國際酒店店公寓、高高端住宅；；品牌效應(yīng)：：商業(yè)地產(chǎn)龍龍頭企業(yè)；；熱門地段：：城市CBD核心區(qū)；城市地標(biāo)：：268米超高層地標(biāo)標(biāo)建筑。城市傳統(tǒng)商商圈：商業(yè)氛圍濃濃厚，高端商業(yè)集中中地軟硬件產(chǎn)品品支撐。案例借鑒XX·國際廣場XX·華中心運(yùn)達(dá)·中央廣場萬達(dá)公館9米挑高大堂堂入戶門——雙開門設(shè)計(jì)計(jì)意大利卡卡門廚房電器為為世界頂級級電器品牌牌smeg意大利奢侈侈品牌mition櫥柜衛(wèi)浴——德國杜拉維維特龍頭花灑——漢斯格雅主仆分離：：小區(qū)全封封閉管理，，進(jìn)入需刷刷卡或刷指指紋精裝報(bào)價(jià)6000……現(xiàn)場展示支支撐。大氣、奢奢華案例借鑒XX·國際廣場XX·華中心運(yùn)達(dá)·中央廣場萬達(dá)公館安保巡崗精致、奢華華細(xì)節(jié)號稱千萬級級奢華樣板板間現(xiàn)場展示了了豪車……推廣及活動(dòng)動(dòng)造勢支撐撐。案例借鑒XX·國際廣場XX·華中心運(yùn)達(dá)·中央廣場萬達(dá)公館營銷中心開開放“名流匯聚聚，百年豪豪門”——萬達(dá)公館千千萬級奢裝裝樣板房升升級開放盛盛典長沙開福萬萬達(dá)廣場招招商大會(huì)暨暨商家簽約約儀式……案例借鑒——小結(jié)樓盤定位軟硬件產(chǎn)品現(xiàn)場體驗(yàn)推廣及活動(dòng)運(yùn)達(dá)·中央廣場60萬平米高端城市綜合體4800元/㎡超精裝豪宅……尊貴、奢華、私密的現(xiàn)場W、瑞吉酒店簽約高端圈層的盛宴XX·國際廣場一座城市的精神領(lǐng)袖，湘江上的奢侈行邸4800元/㎡超精裝豪宅……無“中國河流與城市命運(yùn)”高峰論壇“國寶青銅，器韻中華”國寶青銅器展香港萬豪酒店體驗(yàn)之旅XX·華中心百萬方超高層高端綜合體、城市商業(yè)中心5000元超精裝豪宅……無《任屹長沙行地產(chǎn)峰會(huì)》暨XX·華中心全球揭幕儀式XX·華中心&香格里拉酒店簽約儀式萬達(dá)公館長沙規(guī)模最大的城市綜合體6000元超精裝豪宅……大氣、奢華“名流匯聚，百年豪門”萬達(dá)公館千萬級奢裝樣板房升級開放盛典長沙開福萬達(dá)廣場招商大會(huì)暨商家簽約儀式突圍之道【基于運(yùn)達(dá)、、XX、XX理解】豪宅締造四四維攻略定位重塑形象重塑軟硬件升級級體驗(yàn)升級1234突圍之道形象重塑軟硬件升級級體驗(yàn)升級定位重塑占位:戰(zhàn)火紛飛的的年代，很很多時(shí)候是是沒有中立立的，因此此和什么人人站在一起起很重要，，而今樓市市沒有戰(zhàn)火火的戰(zhàn)爭同同樣如此。。運(yùn)達(dá)國際XX國際XX華中心我們要與運(yùn)運(yùn)達(dá)國際、、XX國際、XX華中心站在在同一列隊(duì)隊(duì)。我們選擇XX、運(yùn)達(dá)、XX戰(zhàn)線，但我我們是憑什什么有資格格來與豪宅宅站在同一一陣線？突圍之道形象重塑軟硬件升級級體驗(yàn)升級定位重塑突圍之道形象重塑軟硬件升級級體驗(yàn)升級定位重塑249米第一高·濱江玲瓏豪豪宅教父突圍之道形象重塑軟硬件升級級體驗(yàn)升升級定位重重塑外界目目前不不認(rèn)為為XXXX灣是豪豪宅，，本項(xiàng)項(xiàng)目需需要重重新建建立自自己的的形象象，因因此需需要更更改案案名，，同時(shí)時(shí)根據(jù)據(jù)本項(xiàng)項(xiàng)目玲玲瓏型型豪宅宅的定定位以以及XX集團(tuán)以以前開開發(fā)的的項(xiàng)目目，取取名為為：XX·濱江花花園突圍之之道形象重重塑軟硬件件升級級體驗(yàn)升升級定位重重塑分階段段形象象。1月3月6月2011年立勢成勢借勢12月定基調(diào)調(diào)炒產(chǎn)品品炒圈層層第一階階段主題一一：一一生/一宅/一見XXX第一階階段活動(dòng)：：XXX酒店簽簽約儀儀式暨暨小XXX見面會(huì)會(huì)第二階階段主題二二：長長沙的的玲玲玲豪宅宅在哪哪里？？第二階階段活動(dòng)：：頂級級豪宅宅產(chǎn)品品全球球鑒賞賞會(huì)之之五大大價(jià)值值第三階階段主題三三：找找到組組織真真好??！第三階階段活動(dòng)：prada全球時(shí)裝發(fā)布會(huì)既名流圈層夜突圍之之道形象重重塑軟硬件件升級級體驗(yàn)升升級定位重重塑精裝、、用材材用料料、智智能安安防、、公共共空間間、物物業(yè)服服務(wù)、、園林林。（含含電梯梯刷卡卡、普普羅巴巴克指指紋鎖鎖、雙雙銀low-e玻璃璃、、霍霍尼尼韋韋爾爾智智能能、、垃垃圾圾處處理理器器、、新新風(fēng)風(fēng)系系統(tǒng)統(tǒng)、、大大金金中中央央空空調(diào)調(diào)、、物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)））5000元/平豪豪裝裝：：樹立立與與萬萬達(dá)達(dá)、、運(yùn)運(yùn)達(dá)達(dá)叫叫板板的的資資本本。。五大大重重塑塑全力力打打造造長長沙沙首首席席豪豪宅宅精精裝裝標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，，從從硬硬件件上上樹樹立立與與萬萬達(dá)達(dá)、、運(yùn)運(yùn)達(dá)達(dá)國國際際對對話話的的資資本本。。形象象重重塑塑軟硬硬件件升升級級體驗(yàn)驗(yàn)升升級級定位位重重塑塑用材材用用料料：：細(xì)節(jié)節(jié)彰彰顯顯豪豪宅宅標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，，定定義義豪豪宅宅血血統(tǒng)統(tǒng)五大大重重塑塑巴西西花花崗崗巖巖進(jìn)口口VESBOPPR給水水管管塑鋼鋼+LOW-E（6+9+6）黑檀檀木木形象象重重塑塑軟硬硬件件升升級級體驗(yàn)驗(yàn)升升級級定位位重重塑塑入戶戶大大堂堂：：全大大理理石石裝裝修修，，高高級級木木材材包包裝裝。。五大大重重塑塑全大大理理石石裝裝修修高級級木木材材形象象重重塑塑軟硬硬件件升升級級體驗(yàn)驗(yàn)升升級級定位位重重塑塑智能能安安防防：：樹立立身身份份感感、、地地位位感感、、安安全全感感。。五大重塑塑紅外線監(jiān)監(jiān)控系統(tǒng)統(tǒng)新風(fēng)系統(tǒng)統(tǒng)直飲水系系統(tǒng)私家指紋紋識別系系統(tǒng)形象重塑塑軟硬件升升級體驗(yàn)升級級定位重塑塑園林升級級：置放建筑筑小品，，提升園園林品位位。五大重塑塑形象重塑塑軟硬件升升級體驗(yàn)升級級定位重塑塑物管服務(wù)務(wù)：加強(qiáng)安保保、園林林管理等等，從細(xì)細(xì)節(jié)彰顯顯豪宅品品質(zhì)。五大重塑塑形象重塑塑軟硬件升升級體驗(yàn)升級級定位重塑塑突圍之道道形象重塑塑軟硬件升升級體驗(yàn)升級級定位重塑塑動(dòng)線升級級、售樓樓部、樣樣板房、、圍墻、、銷售員員、停車車、預(yù)約約看房。接待流線線-開車門：：酒店式接接待，彰彰顯客戶戶身份。五大重塑塑接待流線線-擦鞋：專人擦鞋鞋，自動(dòng)動(dòng)擦鞋相相結(jié)合。。形象重塑塑軟硬件升升級體驗(yàn)升級級定位重塑塑接待流線線-雪茄：來訪客戶戶送高檔檔雪茄，，從細(xì)節(jié)節(jié)和其它它豪宅區(qū)區(qū)分開來來。五大重塑塑接待流線線-紅酒：專人擦鞋鞋，自動(dòng)動(dòng)擦鞋相相結(jié)合。。形象重塑塑軟硬件升升級體驗(yàn)升級級定位重塑塑置業(yè)顧問問形象提提升：對置業(yè)顧顧問從形形象、身身高進(jìn)行行篩選，，建立項(xiàng)項(xiàng)目高端端形象，，同時(shí)建建立置業(yè)業(yè)與客戶戶平等對對話的信信心，塑塑造項(xiàng)目目豪宅性性格。五大重重塑形象重重塑軟硬件件升級級體驗(yàn)升升級定位重重塑置業(yè)顧顧問培培訓(xùn)提提升：：奢侈品品培訓(xùn)訓(xùn)，讓讓置業(yè)業(yè)顧問問了解解奢侈侈品，，以更更好地地和客客戶進(jìn)進(jìn)行溝溝通。。五大重重塑形象重重塑軟硬件件升級級體驗(yàn)升升級定位重重塑報(bào)告體體系A(chǔ)nalyzeSystem受困思變重生突圍重生之之道重生的的根本本是客客戶，，作為為豪宅宅我們們的客客戶是是誰？？客戶分分析運(yùn)達(dá)中中央廣廣場依托喜喜達(dá)屋屋集團(tuán)團(tuán)FANS、運(yùn)達(dá)達(dá)老板板影響響人群群、長長沙喜喜來登登、長長沙美美美百百貨、、長沙沙運(yùn)達(dá)達(dá)老客客戶的的精準(zhǔn)準(zhǔn)營銷銷，其其中一一次性性付款款占到到45-50%。其中100平二房房，投投資客客占有有較高高比重重。項(xiàng)目于于2011年5月月18日舉舉行業(yè)業(yè)主答答謝會(huì)會(huì)，推推出4#、、6#棟，，共459套套房源源，銷銷售398套，，銷售售率87%。省外財(cái)財(cái)富人人士、、投資資人士士、商商界政政界名名流喜來登登高端端會(huì)晤晤人士士、單單位高高層、、入住住酒店店商務(wù)務(wù)人士士、文文藝界界、演演藝界界、明明星、、商界界政界界名流流、最最高端端的酒酒店的的青睞睞者……美美百百貨奢奢侈品品vip會(huì)員、、客戶戶、省省內(nèi)來來長沙沙高收收入人人士、、富太太太、、女士士、小小姐……已經(jīng)購購買運(yùn)運(yùn)達(dá)購購國際際寫字字樓、、公寓寓老客客戶喜達(dá)屋屋集團(tuán)團(tuán)FANS、業(yè)務(wù)務(wù)合作作伙伴伴單位位、最高端端的酒酒店的的青睞睞者……外省客客戶（（北京京、上上海為為主））占到到50%以以上省內(nèi)客客戶占占到20%以上內(nèi)部客客戶占占到30%數(shù)據(jù)來來源：：現(xiàn)場場調(diào)研研數(shù)據(jù)據(jù)項(xiàng)目于于2011年4月30日開盤盤，推出出1#棟130-195㎡戶型，共220套房源源，銷銷售211套，銷售售率96%?？蛻舴址治鯴X國際廣廣場戶型面積段客戶年齡職業(yè)特征家庭結(jié)構(gòu)置業(yè)次數(shù)客戶來源置業(yè)目的客戶關(guān)心非常看重三房129-146㎡28-35三一、中聯(lián)高管、附近高校教授三口之家二次置業(yè)

長沙市天心區(qū)、芙蓉區(qū)、地級市客戶（株洲、郴州、邵陽、耒陽）投資兼顧自住

地段、戶型、品牌、配套、車位、景觀地段、居住環(huán)境、戶型169-171㎡40-50高橋私營老板、理工大學(xué)、中南大學(xué)教授四口之家多次置業(yè)

長沙市天心區(qū)、芙蓉區(qū)、岳麓區(qū)為主自住

地段、戶型、品牌、配套、車位、景觀地段、景觀、戶型、物業(yè)、居住環(huán)境四房158-171㎡35-45天心區(qū)、省府官員，中建五局高管三口至五口之家多次置業(yè)

長沙市天心區(qū)、芙蓉區(qū)、雨花區(qū)為主，少量地級市客戶（耒陽、郴州、邵陽）自住兼顧、投資

地段、戶型、品牌、配套、車位、景觀地段、車位、景觀視野、戶型、物業(yè)、190-196㎡35-50礦老板、煤老板、高橋、紅星私營老板三口至五口之家多次置業(yè)

長沙市天心區(qū)、芙蓉區(qū)、岳麓區(qū)為主自住為主地段、戶型、品牌、配套、車位、景觀、噪音地段、車位、景觀、戶型、物業(yè)，商業(yè)配套259-273㎡35-50私營老板、礦老板、煙廠高官、中建五局高管四口至五口之家多次置業(yè)長沙市客戶居多，少量地級市居多（邵陽、株洲、郴州、耒陽）自住為主

地段、戶型、品牌、配套、車位、景觀、噪音地段、車位、景觀、戶型、物業(yè)五房328-349㎡35-55房企高層、私營老板、政府官員四口至六口之家多次置業(yè)長沙市客戶居多，少量地級市客戶居多（株洲、郴州、邵陽）自住為主

地段、戶型、品牌、車位、景觀、噪音地段、車位、景觀、戶型、物業(yè)365㎡35-55礦老板、煤老板、高橋、房企高管、中建五局高管、煙廠高管、政府三口至六口之家多次置業(yè)長沙市天心區(qū)、芙蓉區(qū)、為主自住為主地段、戶型、品牌、車位、景觀、噪音地段、車位、景觀、戶型、人文環(huán)境、物業(yè)主流客客戶群群體白白描客戶來來源：：以長長沙本本地客客戶為為主，，少量量地州州市客客戶和和省外外客戶戶客戶年年齡：：集中中在35-50歲之間間；客戶職職業(yè)：：本地地以天天心區(qū)區(qū)、芙芙蓉區(qū)區(qū)私營營業(yè)主主、政政府官官員為為主，，地州州市客客戶主主要為為邵陽陽、郴郴州、、株洲洲、耒耒陽等等地的的煤老老板、、礦老老板等等私營營業(yè)主主為主主；家庭結(jié)結(jié)構(gòu)：：3-6口之家家；置業(yè)次次數(shù)：：均為為多次次購房房；置業(yè)目目的：：多改改居住住兼顧顧投資資考慮慮；客戶關(guān)關(guān)注：：主要要看中中其地地段、、品牌牌、品品質(zhì)、、服務(wù)務(wù)及配配套；；數(shù)據(jù)來源：現(xiàn)現(xiàn)場調(diào)研數(shù)據(jù)據(jù)地緣性弱化，，但地緣性仍仍舊占有較高高比重。深度訪談部分事務(wù)繁忙忙的創(chuàng)業(yè)者，，利于節(jié)省上上下班時(shí)間，，萬達(dá)同時(shí)能能彰顯其身份份；部分客戶戶將萬達(dá)和XX比，萬達(dá)具有有明顯的價(jià)格格和地段優(yōu)勢勢?？蛻粢唬耗乘剿狡罄习逦抑霸谀线呥呝I了套別墅墅，但是現(xiàn)在在工作太忙了了，每天上下下班路上還是是比較堵的，，這樣會(huì)浪費(fèi)費(fèi)很多時(shí)間。。我公司就在在芙蓉廣場附附近，如果我我在萬達(dá)公館館買套房上班班就方便多了了，省了更多多的時(shí)間來做做事了，家里里有事，回家家也方便，實(shí)實(shí)在堵車了，，走個(gè)路回去去也只要一、、二十分鐘。?？蛻舳耗乘剿狡蟾吖芪仪皫滋烊タ纯戳薠X國際，那邊毛毛坯房，貴得得死，要賣15000，真他媽的坑坑爹，他媽的的搶錢，那位位置，還毛坯坯，15000！萬達(dá)公館這這里帶5000的精裝才13000，剛看了樣板板房，確實(shí)不不錯(cuò)，搞得有有點(diǎn)像皇宮，，如果我朋友友知道我買了了這樣的房子子，肯定倍有有面子，并且且這地段比XX國際好多了，，絕對的市中中心嘛，李嘉嘉誠說得好““地段，地段段，還是地段段！”幸好沒沒買XX國際啊，不然然腸子都悔青青了！客戶分析本案成交客戶戶住宅成交分析年齡比例面積比例區(qū)域比例20以下3.33%8223.91%省外12.50%20-3026.67%9834.78%省內(nèi)20.00%30-4030.00%130-13541.30%岳麓區(qū)32.50%40-5026.67%

雨花7.50%50以上13.33%

天心8.75%

芙蓉8.75%

開福區(qū)10.00%

100.00%

100.00%100.00%從本案成交客客戶看來，30-50歲的客戶占了了半數(shù)以上，，需求130㎡以上戶型的比比例占41.30%，可見經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力雄厚，區(qū)區(qū)域具有一定定的地緣性，，省內(nèi)客戶也也占了相當(dāng)?shù)牡谋戎??？蛻粜〗Y(jié)本案客戶小結(jié)結(jié)從市場上的豪豪宅客戶中得得到借鑒，同同時(shí)結(jié)合本案案已成交客戶戶，我們的客客戶應(yīng)該是這這樣一群人：：社會(huì)財(cái)富階層層、政府官員員、企業(yè)高管管客戶的年齡段段以35-45為主力，相對對距城市中心心越近的項(xiàng)目目客戶年齡會(huì)會(huì)略偏年輕一一些，他們的的生活與繁華華的都市關(guān)聯(lián)聯(lián)性更強(qiáng)；客戶來源與項(xiàng)項(xiàng)目所在地有有一定相關(guān)性性，總體而言言各項(xiàng)目客戶戶的主要來源源還是以其所所在區(qū)域客戶為主；客戶職位多為為麓谷工業(yè)園園中的企業(yè)主，董事事以及企業(yè)高高管，公務(wù)員基本本都是處級別以上高官，從從事的行業(yè)主主要是金融、、貿(mào)易和服務(wù)務(wù)業(yè)；客戶的置業(yè)次次數(shù)都在2次以上，，3次置業(yè)的居多；；大部分分置業(yè)目目的以自住兼投資資為主客戶的家庭庭結(jié)構(gòu)主要要是3口之家。他們是一群群金字塔中中上層或金金字塔尖的的人……他們是一群群“空中飛飛人”飛機(jī)是他他們常坐坐的交通通工具……他們的業(yè)業(yè)務(wù)遍布布全國XXX、萬豪、、喜來登登……這些超五五星級酒酒店使他他們經(jīng)常常光顧的的場所高爾夫球球是他們們所鐘愛愛的運(yùn)動(dòng)動(dòng)當(dāng)然一些些高端的的休閑娛娛樂消費(fèi)費(fèi)場所和和奢侈品品店也是他們們經(jīng)常光光顧的地地方XX品牌接地地氣，需需要服務(wù)務(wù)長沙地地產(chǎn)13年的新鼎鼎，搭建建橋梁。。面對這樣樣一個(gè)客客戶群我們?nèi)绾魏伟阉麄儌兏愣?？新鼎認(rèn)為為：本案客戶戶可分為為四個(gè)維維度，對對其進(jìn)行行“精確確制導(dǎo)””、“重重點(diǎn)打擊擊”！1、XX和XXX酒店的忠忠實(shí)粉絲絲及跟隨隨者2、片區(qū)地地域性客客戶3、高端的的圈層客客戶4、此類客客戶的生生活軌跡跡客戶攻略略一、XX、XXX酒店的忠忠實(shí)跟隨隨者1、他們非非常認(rèn)同同XX品牌，是是XX的忠實(shí)跟跟隨者；；2、他們區(qū)區(qū)域分布布是全國國性的，，XX走到哪他他們就跟跟到哪；；3、XXX酒店的FANS。客戶情況況營銷打法法客戶攻略略一、XX、XXX酒店的忠忠實(shí)跟隨隨者客戶情況況營銷打法法事件營銷銷，話題題炒作利用XXX酒店的入入駐舉行行盛大的的簽約儀儀式，建建議邀請請XXX酒店集團(tuán)團(tuán)的話題題人物帕帕麗斯·XXX參加，增增加事件件的引爆爆點(diǎn)，吸吸引媒體體報(bào)道。重點(diǎn)打擊擊手段針對一線線城市、、沿海城城市的XX項(xiàng)目業(yè)主主，以及及XXX酒店會(huì)員員，通過過短信群群發(fā)進(jìn)行行重點(diǎn)轟轟炸，釋釋放項(xiàng)目目重大節(jié)節(jié)點(diǎn)信息息?？蛻艄ヂ月远?、片區(qū)區(qū)地緣性性客戶客戶情況況營銷打法法1、麓谷工工業(yè)園中中的企業(yè)業(yè)主，董董事以及及企業(yè)高高管；2、長沙市市市政府府官員、、以及處處級及以以上的公公務(wù)員；；3、河西大大學(xué)城里里各大學(xué)學(xué)的領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)和教授授；4、河西各各大醫(yī)院院，如湘湘雅三醫(yī)醫(yī)院、腫腫瘤醫(yī)院院等主治治醫(yī)生及及科室主主任以上上級別的的醫(yī)務(wù)人人員；5、河西各各大銀行行中高層層管理人人員?？蛻艄ヂ月远⑵瑓^(qū)地地緣性性客戶戶客戶情情況營銷打打法策略可針對對這類類人群群制定定相應(yīng)應(yīng)的團(tuán)團(tuán)購政政策，，吸引引其購購買；；事件及及活動(dòng)動(dòng)營銷銷1、主題題：“XX杯”最最受大大學(xué)生生喜愛愛的大大學(xué)教教授評評選活活動(dòng)針對人人群：：大學(xué)城城各高高校教教授活動(dòng)概概述：：學(xué)校推推薦，，在網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)上上由各各大高高校學(xué)學(xué)生投投票產(chǎn)產(chǎn)生客戶攻攻略二、片片區(qū)地地緣性性客戶戶客戶情情況營銷打打法事件及及活動(dòng)動(dòng)營銷銷2、主題題：2012學(xué)院派派宏觀觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)論壇壇針對人人群：：麓谷工工業(yè)園園企業(yè)業(yè)主及及高管管活動(dòng)動(dòng)概概述述：：邀請請大大學(xué)學(xué)知知名名學(xué)學(xué)者者教教授授和和政政府府相相關(guān)關(guān)部部門門負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)人人主主講講，，通通過過直直投投和和電電話話邀邀請請麓麓谷谷工工業(yè)業(yè)園園企企業(yè)業(yè)戶戶及及高高