南京酒店定位報(bào)告(修改)

南京六合區(qū)阿爾卡迪亞國(guó)際酒店茉莉館、雨花館整體市場(chǎng)研究及定位報(bào)告調(diào)研地點(diǎn)：江蘇南京六合區(qū)調(diào)研時(shí)間：2011年6月15日—6月21日調(diào)研單位：榮盛房地產(chǎn)開(kāi)展股份策研部調(diào)研人員：郭才編輯單位：榮盛房地產(chǎn)開(kāi)展股份策研部郭才二前言：工程來(lái)源一、宏觀經(jīng)濟(jì)分析1、區(qū)域根本情況2、經(jīng)濟(jì)開(kāi)展趨勢(shì)3、開(kāi)展預(yù)期4、宏觀分析二、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)研究1、南京六合區(qū)現(xiàn)有酒店市場(chǎng)狀況2、本工程優(yōu)劣勢(shì)分析3、市場(chǎng)研究結(jié)論4、工程開(kāi)展戰(zhàn)略三、本工程客戶分析1、客戶選擇2、客戶需求分析3、客戶開(kāi)展策略三、工程產(chǎn)品定位及定價(jià)1、分業(yè)態(tài)定位定價(jià)原那么2、產(chǎn)品定位要點(diǎn)3、經(jīng)營(yíng)工程設(shè)計(jì)及規(guī)劃4、經(jīng)營(yíng)思路、產(chǎn)品定價(jià)及市場(chǎng)研判四、經(jīng)濟(jì)性測(cè)算酒店市場(chǎng)研究報(bào)告前言：工程來(lái)源南京六合阿卡酒店工程是政府引資工程，沒(méi)有土地本錢(qián)的工程；龍池湖商業(yè)工程位于南京六合區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)龍池湖畔，整體工程有五星級(jí)阿爾卡迪亞國(guó)際酒店、茉莉館、雨花館中。根據(jù)進(jìn)度安排預(yù)期酒店開(kāi)業(yè)時(shí)間為20212021年58月18日、茉莉館及雨花館開(kāi)業(yè)時(shí)間為2021年年中〔暫定〕。工程簡(jiǎn)介及根本參數(shù)如下：阿爾卡迪亞國(guó)際酒店建筑面積：49000平米其中客房：287318間/套；其中會(huì)議樓層〔4-13層〕標(biāo)間：120間〔其中含可合并床40間〕；大床間30間；套間20套。；商務(wù)樓層〔14-21層〕標(biāo)間24間；大床間96間；套間16套。行政樓層〔22-23層〕大床間99間；套間2間；總統(tǒng)套1間。餐飲：共計(jì)餐位710個(gè)，其中宴會(huì)288位、包間18個(gè)，二層4個(gè)，三層14個(gè)，餐位300位，自助餐廳122位。會(huì)議：報(bào)告廳：400人；中型會(huì)議室兩間：130人；貴賓廳：22人；董事長(zhǎng)會(huì)議室：12人；小會(huì)議室兩間：30人；康體：游泳池：959平米；KTV：8間。雨花館建筑面積：約2000平米，主要功能為商務(wù)茶室；茉莉館建筑面積：約6800平米，主要功能未定；一、宏觀經(jīng)濟(jì)分析：1、區(qū)域根本情況六合區(qū)位于南京的最北端;全區(qū)總面積平方公里，總?cè)丝谌f(wàn)人，其中非農(nóng)業(yè)人口39萬(wàn)人，是南京跨江開(kāi)展的重點(diǎn)地區(qū)之一。六合西西南與浦口區(qū)相連，東與揚(yáng)州儀征市交界，西北與安徽省來(lái)安縣、天長(zhǎng)市接壤，交通興旺。寧揚(yáng)、寧連高速公路在此交匯、延伸，南京長(zhǎng)江大橋、二橋、江北大道的建成及長(zhǎng)江三橋和規(guī)劃中的過(guò)江隧道，將六合與南京主城區(qū)連為一體。寧啟鐵路、寧淮高速公路穿境而過(guò)，黃金水道滁河直通長(zhǎng)江。六合區(qū)內(nèi)重要的產(chǎn)業(yè)集群為：南京化學(xué)工業(yè)園〔45平方公里〕、六合經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)〔16平方公里〕、中山科技園〔8平方公里〕、雄州工業(yè)園〔16平方公里〕；2、經(jīng)濟(jì)開(kāi)展趨勢(shì)：預(yù)計(jì)2021年全年，實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值416億元，增長(zhǎng)15.2%；財(cái)政總收入57.5億元，增長(zhǎng)25.7%，其中地方一般預(yù)算收入33.6億元，增長(zhǎng)21.5%；完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資455億元，增長(zhǎng)30%，其中工業(yè)投入351億元，增長(zhǎng)35%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額162億元，增長(zhǎng)19.1%；實(shí)際利用外資4.3億美元，增長(zhǎng)37.1%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入25580元，增長(zhǎng)11.2%；農(nóng)民人均純收入10740元，增長(zhǎng)12.5%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比重調(diào)整為7∶67∶26。實(shí)施3000萬(wàn)元以上新型工業(yè)化重點(diǎn)工程161個(gè)，其中億元以上重大工程64個(gè)，中大青山動(dòng)力總成、寶新聚氨酯等一批重大工程順利投產(chǎn)。新增億元以上規(guī)模工業(yè)企業(yè)20家，規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值突破千億元大關(guān)，達(dá)1050億元。新認(rèn)定高新技術(shù)企業(yè)5家，促成產(chǎn)學(xué)研合作工程35項(xiàng)，全社會(huì)研發(fā)經(jīng)費(fèi)支出占GDP比重達(dá)4%?，F(xiàn)代效勞業(yè)加快開(kāi)展，西壩港2座5萬(wàn)噸固體散貨碼頭、歐德油儲(chǔ)3萬(wàn)噸液體碼頭建成開(kāi)業(yè)，江北汽車(chē)城、江北農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)交易市場(chǎng)二期等重點(diǎn)效勞業(yè)工程全面實(shí)施。玉橋大廠店、國(guó)美曉山店相繼開(kāi)業(yè)。新售商品房60萬(wàn)平方米，景區(qū)接待游客225萬(wàn)人次，地方儲(chǔ)藏糧輪換和糧油應(yīng)急保供工作順利實(shí)施。招商引資緊抓不懈，全年落實(shí)洽談簽約工程434個(gè)，協(xié)議總投資919億元；新批外資工程22個(gè)，其中千萬(wàn)美元以上工程5個(gè)。園區(qū)經(jīng)濟(jì)加快開(kāi)展，世界化工50強(qiáng)已有14家落戶南京化學(xué)工業(yè)園，玉帶片產(chǎn)業(yè)開(kāi)展規(guī)劃獲環(huán)保部正式批準(zhǔn)，乙烯、醋酸、氯堿三大產(chǎn)業(yè)鏈集聚下游延伸工程57個(gè)；六合經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)新引進(jìn)企業(yè)27家，實(shí)施新型工業(yè)化重點(diǎn)工程34個(gè)；南京中山科技園著力打造節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)基地，開(kāi)展特色總部經(jīng)濟(jì)；3、開(kāi)展預(yù)期：2021年，地區(qū)生產(chǎn)總值突破1000億元，年均增長(zhǎng)15%，人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)11萬(wàn)元；財(cái)政總收入突破180億元，年均增長(zhǎng)26%；地方一般預(yù)算收入突破100億元，年均增長(zhǎng)24%以上；規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值2800億元，年均增長(zhǎng)22%以上；社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)400億元，年均增長(zhǎng)20%。“十二五〞期間，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資突破4000億元，年均增長(zhǎng)20%以上；實(shí)際利用外資累計(jì)突破36億美元，年均增長(zhǎng)18%；外貿(mào)出口累計(jì)突破46億美元，年均增長(zhǎng)15%?！?jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)顯著優(yōu)化。工業(yè)增加值突破650億元，年均增長(zhǎng)15%；效勞業(yè)增加值突破300億元，年均增長(zhǎng)17%；三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比重為5∶65∶30。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值比重達(dá)55%；城市化水平達(dá)60%；生產(chǎn)性效勞業(yè)占效勞業(yè)比重達(dá)45%以上；效勞外包執(zhí)行額年均增長(zhǎng)15%?！嗣裆铒@著提高。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)47500元，農(nóng)民人均純收入突破21000元，力爭(zhēng)五年實(shí)現(xiàn)倍增；城鎮(zhèn)社會(huì)保障覆蓋率97%以上；新型農(nóng)村社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)覆蓋率100%；新型農(nóng)村合作醫(yī)療覆蓋率100%；城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4%以內(nèi)?！涌旖ㄔO(shè)長(zhǎng)三角先進(jìn)制造業(yè)集聚區(qū)。強(qiáng)力推進(jìn)新型工業(yè)化和產(chǎn)業(yè)高端化，構(gòu)建以節(jié)能環(huán)保、生物醫(yī)藥、新材料、新能源汽車(chē)、信息軟件五大新興產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)，綠色石油化工、先進(jìn)裝備制造和現(xiàn)代輕工紡織三大支柱產(chǎn)業(yè)為主體，街鎮(zhèn)特色園區(qū)及配套協(xié)作區(qū)為補(bǔ)充的先進(jìn)制造業(yè)集聚區(qū)。到2021年，先進(jìn)制造業(yè)占GDP比重到達(dá)50%，建成1個(gè)千億級(jí)、1個(gè)500億級(jí)和2個(gè)百億級(jí)工業(yè)園區(qū)，新興產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值年均增長(zhǎng)25%以上?！涌旖ㄔO(shè)南京都市圈現(xiàn)代效勞業(yè)特色區(qū)。大力實(shí)施“現(xiàn)代效勞業(yè)提速方案〞和“文化產(chǎn)業(yè)突破方案〞，以航空、港口、鐵路、公路“四位一體〞現(xiàn)代貨運(yùn)物流業(yè)為支撐，金融、保險(xiǎn)、商務(wù)等生產(chǎn)性效勞業(yè)為主體，歷史風(fēng)貌、民俗風(fēng)情、體育運(yùn)動(dòng)、生態(tài)旅游等文化產(chǎn)業(yè)為補(bǔ)充，構(gòu)建與先進(jìn)制造業(yè)、副城定位、特色文化相適應(yīng)的現(xiàn)代效勞業(yè)開(kāi)展體系。到2021年，建成全國(guó)一流的綜合性化工交易中心、綠色食品交易集散中心及區(qū)域性現(xiàn)代化物流中心，新建3家五星級(jí)酒店和萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等一批綜合性商貿(mào)中心，建成青奧文化城、金牛湖國(guó)家旅游度假區(qū)和平山國(guó)家級(jí)森林公園，現(xiàn)代效勞業(yè)占GDP比重到達(dá)20%。4、宏觀分析根據(jù)南京市最新的〞十二五規(guī)劃“。，六合區(qū)主要依托江北化工物流園、六合生態(tài)旅游集聚區(qū)，重點(diǎn)開(kāi)展化工物流、生態(tài)旅游業(yè)。六合區(qū)作為南京北部郊區(qū)，受南京市城市產(chǎn)業(yè)開(kāi)展影響，主要以承接中心城區(qū)產(chǎn)業(yè)外溢為主；在產(chǎn)業(yè)選擇上，以承接江北化工板塊、區(qū)域物流板塊為特征；從國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展?fàn)顩r看，在未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，此兩產(chǎn)業(yè)都將面臨較強(qiáng)的開(kāi)展機(jī)遇，區(qū)域經(jīng)濟(jì)開(kāi)展?jié)摿薮?；；新機(jī)場(chǎng)是從原南京大校場(chǎng)機(jī)場(chǎng)搬遷而來(lái)，位于六合北部的雄州鎮(zhèn)北，北依南京二環(huán)，東鄰寧連高速，西部毗鄰程橋鎮(zhèn)，。新機(jī)場(chǎng)定位為軍民兩用，民用前期主要定位為貨運(yùn)。這必將帶來(lái)空港物流類企業(yè)的入住未來(lái)必將帶來(lái)空港物流類企業(yè)的入住。六合區(qū)作為南京北部郊區(qū)，受南京市城市產(chǎn)業(yè)開(kāi)展影響，主要以承接中心城區(qū)產(chǎn)業(yè)外溢為主；在產(chǎn)業(yè)選擇上，以承接江北化工板塊、區(qū)域物流板塊為特征；從國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展?fàn)顩r看，在未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，此兩產(chǎn)業(yè)都將面臨較強(qiáng)的開(kāi)展機(jī)遇，區(qū)域經(jīng)濟(jì)開(kāi)展?jié)摿薮螅浑S著貨運(yùn)新機(jī)場(chǎng)的投用，未來(lái)六合區(qū)域內(nèi)將出現(xiàn)以空港物流為核心的臨空產(chǎn)業(yè)開(kāi)展機(jī)遇，新的盈利模式、產(chǎn)業(yè)鏈條有時(shí)機(jī)在此形成，對(duì)于區(qū)內(nèi)商務(wù)、社區(qū)客戶的更新有極大的促進(jìn)作用。注：中國(guó)1980年到2021年的通貨膨脹率平均為5.92%。因此，在計(jì)算未來(lái)10年的收益方面按6%計(jì)算，至于成熟期后，按成熟國(guó)家3%的增長(zhǎng)率考慮。二、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)研究：1、南京六合區(qū)現(xiàn)有酒店效勞市場(chǎng)狀況：隨著六合區(qū)經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展，南京化工產(chǎn)業(yè)的流入，六合區(qū)接待國(guó)內(nèi)外商務(wù)客逐年穩(wěn)定增長(zhǎng)，接待收入與年俱增，城市根底設(shè)施也得以逐漸完善，是南京市打造的另一個(gè)以工業(yè)、物流、旅游為主的另一個(gè)經(jīng)濟(jì)城區(qū)，這為六合區(qū)進(jìn)一步深入開(kāi)發(fā)商務(wù)、會(huì)議資源創(chuàng)造了良好條件。六合區(qū)內(nèi)現(xiàn)有三星級(jí)〔含三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)〕酒店1家，四星級(jí)酒店1家，快捷酒店3家，其余全部為商務(wù)型小酒店，下面將六合比擬知名的幾家酒店進(jìn)行比照研究。酒店產(chǎn)品研究：從酒店產(chǎn)品調(diào)研的過(guò)程數(shù)據(jù)及表格中數(shù)據(jù)對(duì)六合區(qū)所有酒店進(jìn)行綜合分析分析如下：a、整體酒店產(chǎn)品投資規(guī)模偏小，投資缺乏不大；b、酒店內(nèi)各類設(shè)備老化嚴(yán)重，裝修陳舊并，沒(méi)有且均沒(méi)有在再投資裝修的方案裝修的意愿；；cb、客房?jī)r(jià)格水平偏低，餐飲類消費(fèi)較強(qiáng)。整個(gè)六合區(qū)酒店市場(chǎng)呈現(xiàn)：大餐飲、小客房、小會(huì)議、無(wú)康樂(lè)的市場(chǎng)局面，且餐飲生意相當(dāng)火爆，反映出本地地緣性消費(fèi)特征；c、全部酒店沒(méi)有自助餐廳調(diào)查的酒店均沒(méi)有獨(dú)立的自助餐廳，并不愿意承攬這樣的業(yè)務(wù)往往使用中餐廳兼顧早餐和自助餐業(yè)務(wù)；d、所有酒店沒(méi)有大的會(huì)議設(shè)施及康樂(lè)工程，本地的康樂(lè)消費(fèi)都流失到大廠區(qū)、浦口區(qū)及南京市；絕大局部的本地會(huì)議外流到浦口、大廠、南京市。d、所有大的單間及套間都有麻將機(jī)；e、所有酒店都做當(dāng)?shù)赝敛?，以上酒店中只有玉鵬酒店做粵菜，其余酒店都做本幫菜；f、所有酒店的效勞意識(shí)比擬淡薄，管理人員素質(zhì)較低，酒店管理混亂，酒店衛(wèi)生比擬差；g、酒店客房中所有大的大床間及套間都有麻將機(jī)；所有酒店對(duì)于會(huì)議餐的標(biāo)準(zhǔn)浮動(dòng)較大，標(biāo)準(zhǔn)較低；h、人員工資平均在1500元左右，不交保險(xiǎn)；g、房間都有潮濕的霉味，與當(dāng)?shù)靥鞖馇闆r有關(guān)；h、所有酒店的效勞意識(shí)比擬淡薄，管理人員素質(zhì)較低，酒店管理混亂，酒店衛(wèi)生比擬差勁；i、所有酒店都有做當(dāng)?shù)赝敛?，以上酒店中只有玉鵬酒店做粵菜，其余酒店都做本幫菜；j、所有酒店沒(méi)有大的會(huì)議設(shè)施及康樂(lè)工程，本地的康樂(lè)消費(fèi)都流失到大廠區(qū)、浦口區(qū)及南京市；絕大局部的本地會(huì)議外流到浦口、大廠、南京市。。k、整個(gè)六合區(qū)酒店市場(chǎng)呈現(xiàn)：大餐飲、小客房、小會(huì)議、無(wú)康樂(lè)的市場(chǎng)局面，且餐飲生意相當(dāng)火爆。從以上調(diào)研內(nèi)容中可以看出，六合區(qū)目前酒店總量較少、規(guī)模不大、檔次不高，產(chǎn)品差勁落后，沒(méi)有五星級(jí)酒店，難以能滿足快速開(kāi)展的高端市場(chǎng)要求?？蛻羰袌?chǎng)研究：通過(guò)暗訪實(shí)地走訪了以上7家酒店，對(duì)調(diào)研對(duì)象的資料收集，由于幾家酒店情況類似所以進(jìn)行綜合分析：§酒店的客源結(jié)構(gòu)：上門(mén)散客20%、協(xié)議單位70%、會(huì)議團(tuán)隊(duì)10%；§客源類型：政府、各局機(jī)關(guān)事業(yè)單位、本地企業(yè)、化工園區(qū)、社會(huì)團(tuán)體；§各營(yíng)業(yè)部門(mén)的效益情況：客房30%、會(huì)議8%、餐飲62%；§客房量：70間〔平均〕，平均出租率80%、平均房?jī)r(jià)230元;§餐飲：各酒店大廳可容納300人左右同時(shí)用餐，各酒店各類包房20-30個(gè)，中午上客率約30%，晚間70-80%；§會(huì)議：只有大廠區(qū)揚(yáng)子酒店有一個(gè)400人的報(bào)告廳6000元/天，；其余酒店最大會(huì)議室能容納120人，折扣后2500元/天；2、本工程整體優(yōu)劣勢(shì)分析：優(yōu)勢(shì)：區(qū)域標(biāo)志性建筑；景觀資源優(yōu)越，臨湖可實(shí)現(xiàn)水上工程的聯(lián)動(dòng)；酒店、兩個(gè)會(huì)館產(chǎn)品可以實(shí)現(xiàn)聯(lián)動(dòng)；酒店產(chǎn)品的規(guī)模和檔次較之現(xiàn)有產(chǎn)品提升明顯；本酒店、會(huì)館作為政府形象工程，得到當(dāng)?shù)卣罅χС郑涣觿?shì)：屬于開(kāi)發(fā)新區(qū)，距離真正的消費(fèi)客群有一定距離；標(biāo)志性過(guò)于明顯，會(huì)限制局部商務(wù)、政務(wù)、商務(wù)消費(fèi)；缺乏較強(qiáng)的康樂(lè)工程；酒店的運(yùn)營(yíng)本錢(qián)高；機(jī)遇：龍池湖區(qū)域逐步成熟，居民群體將持續(xù)增加，居民可支配收入的不斷提升；整個(gè)六合區(qū)面臨較大的消費(fèi)升級(jí)機(jī)遇；2021年青奧會(huì)的召開(kāi)，所有水上工程都在金牛湖風(fēng)景區(qū)；現(xiàn)有酒店的產(chǎn)品水品缺乏以滿足市場(chǎng)的需求；外來(lái)經(jīng)濟(jì)的填充使得酒店產(chǎn)品迅速與國(guó)際接軌；威脅：未來(lái)區(qū)域內(nèi)規(guī)劃有兩家四星級(jí)酒店、一家精品酒店開(kāi)發(fā)；集團(tuán)自有酒店、茉莉館、雨花館之間如定位不恰當(dāng)，將可能產(chǎn)生直接競(jìng)爭(zhēng)；區(qū)域內(nèi)消費(fèi)客戶習(xí)慣了較低的產(chǎn)品價(jià)格，對(duì)于高端產(chǎn)品的定價(jià)接受需要個(gè)過(guò)程；43、市場(chǎng)研究結(jié)論：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)：區(qū)域內(nèi)3-5年之間要規(guī)劃3家四星級(jí)酒店、一家五星級(jí)酒店?，F(xiàn)已立項(xiàng)的有大廠一家四星，位置在阿卡小區(qū)對(duì)面、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)一家四星、高君主題酒店一家、阿卡酒店一家。所以競(jìng)爭(zhēng)局面還是非常的劇烈，但是我酒店是第一家上市的酒店。會(huì)議市場(chǎng)：本地會(huì)議市場(chǎng)容量比擬大，主要的會(huì)議去向都在南京市里、周邊風(fēng)景區(qū)。會(huì)議來(lái)源主要是當(dāng)?shù)卣?、化工園區(qū)、大廠四大家族〔揚(yáng)子、華能、化纖、南鋼〕及當(dāng)?shù)卮笃髽I(yè)主。會(huì)議外流的主要原因是當(dāng)?shù)貨](méi)有可以容納的會(huì)議室、客房量、接待檔次普遍低。商務(wù)市場(chǎng)：化工園區(qū)建設(shè)周期長(zhǎng)、上馬工程大、邀請(qǐng)的國(guó)外專家團(tuán)多，給酒店產(chǎn)業(yè)帶來(lái)機(jī)遇。2021年青奧會(huì)的召開(kāi)給我酒店帶來(lái)機(jī)遇，所有水上工程都在金牛湖。普通消費(fèi)：當(dāng)?shù)氐南M(fèi)檔次并不低，但都流向南京市、浦口區(qū)，主要原因是當(dāng)?shù)貨](méi)有可消費(fèi)的場(chǎng)所。本地婚宴市場(chǎng)大都在東佳，婚宴價(jià)格可到達(dá)800元。64、工程開(kāi)展戰(zhàn)略：酒店定位：以南京、區(qū)政府及及經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、化工園區(qū)、大廠區(qū)、浦口區(qū)企業(yè)為目標(biāo)客戶，形成有國(guó)際風(fēng)格的產(chǎn)品特點(diǎn)，開(kāi)展成為本地最具有國(guó)際氣氛的會(huì)議型商務(wù)五星酒店；放眼2021年的青奧會(huì)，利用青奧會(huì)的契機(jī)，將阿卡酒店的品牌打入國(guó)內(nèi)酒店市場(chǎng)，讓更多的人了解榮盛阿爾卡迪亞國(guó)際酒店；三、本工程客戶分析 客戶分析：通過(guò)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展?fàn)顩r分析整體消費(fèi)水平及結(jié)構(gòu)情況、從現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手經(jīng)營(yíng)狀況研判本工程的市場(chǎng)時(shí)機(jī)和策略，從本工程的優(yōu)劣勢(shì)分析研究以確定客戶分層，并據(jù)此提供產(chǎn)品定價(jià)原那么。1、客戶選擇：標(biāo)桿客戶：是本工程形象定位的關(guān)鍵客戶，具備較高的價(jià)格彈性；--政府接待、企業(yè)高端接待政府接待主要以私密性為主要特點(diǎn)，現(xiàn)在的主要接待點(diǎn)為東佳會(huì)館〔菜品及場(chǎng)地稍顯高檔〕，茉莉莊園〔私密性非常好〕。注：此類客戶的消費(fèi)主要以餐飲為主，會(huì)議及客房為輔。接待過(guò)程當(dāng)中對(duì)效勞的要求相當(dāng)高。主力客戶：是本工程消費(fèi)的主體，能提供主要的收入和利潤(rùn)來(lái)源；--會(huì)務(wù)接待、企業(yè)商務(wù)接待、企業(yè)會(huì)議、政府科局會(huì)議化工園建設(shè)完成后將會(huì)是生產(chǎn)廠區(qū)，對(duì)我酒店的支持將會(huì)很為難，各大企業(yè)的總部不在此、園區(qū)內(nèi)主要的人群為工人，能帶給酒店消費(fèi)的是外來(lái)采購(gòu)群體及企業(yè)產(chǎn)品展銷(xiāo)會(huì)議。六合的主要消費(fèi)大戶為大廠的四大家族，平均每家企業(yè)的年招待費(fèi)用大約都在4000萬(wàn)以上，其中以揚(yáng)子的接待量最大超過(guò)一個(gè)億。大型企業(yè)外來(lái)專家群體。化工園區(qū)進(jìn)駐企業(yè)200余家，其中行業(yè)內(nèi)50強(qiáng)14家，世界500前一家，在建超過(guò)50億美元工程3個(gè)，分別是揚(yáng)巴、揚(yáng)子、巴斯福，建設(shè)周期3-4年。現(xiàn)有150名德國(guó)專家常駐南京維景國(guó)際酒店，房間467元。其它客戶：是本工程可以獲取的收入來(lái)源，但規(guī)模和數(shù)量有限，不屬于酒店產(chǎn)品主要打造效勞的對(duì)象；--高檔社區(qū)消費(fèi)、居民高端消費(fèi)、局部旅游客2、客戶需求分析：目標(biāo)客戶消費(fèi)特點(diǎn)消費(fèi)需求〔需求次序按排序〕消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)核心客戶政府接待上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)、同級(jí)官員、重要人士?jī)r(jià)格彈性較小；產(chǎn)品要有形象上檔次、平安私密；潛在的需求為禮品購(gòu)置。餐飲、接見(jiàn)、住宿、娛樂(lè)、客房480元、餐飲150元以上〔政務(wù)餐〕、大會(huì)議6000元、康樂(lè)80元/人。企業(yè)高端接待企業(yè)高層、政府官員、重要人士?jī)r(jià)格彈性較小；產(chǎn)品要有形象上檔次；潛在的娛樂(lè)消費(fèi)會(huì)更明顯。餐飲、住宿、會(huì)議、娛樂(lè)、客房480元、宴請(qǐng)及招待餐飲150元/人〔小宴會(huì)餐〕、大會(huì)議6000元、康樂(lè)80元/人。主力客戶企業(yè)商務(wù)及會(huì)議企業(yè)內(nèi)部人員、商務(wù)客戶具備一定的價(jià)格彈性；產(chǎn)品效勞要求相對(duì)完善，要有檔次會(huì)議、客房、餐飲、娛樂(lè)、客房280-480元、餐飲100-120元、大會(huì)議6000元、康樂(lè)100元/人。政府科局級(jí)會(huì)議政府內(nèi)部人員具備一定的價(jià)格彈性；產(chǎn)品效勞要求相對(duì)完善，要有檔次會(huì)議、餐飲、娛樂(lè)、客房300元、餐飲150元以上〔宴會(huì)餐〕、大會(huì)議6000元、康樂(lè)100元/人。潛在客戶企業(yè)外籍人士自身消費(fèi)具備一定的價(jià)格彈性；需要完善、有品位的配套效勞餐飲、娛樂(lè)、住宿、長(zhǎng)租房480318元/天、西餐100元/位〔商務(wù)餐、零點(diǎn)餐〕、酒吧、大堂吧、SPA300元/人以上.化工園區(qū)會(huì)議需求大企業(yè)展銷(xiāo)具備一定的價(jià)格彈性；需要完善、有特色的配套效勞會(huì)議、娛樂(lè)、餐飲、住宿、300人會(huì)議6000元、餐飲80元/人以上〔大宴會(huì)餐〕、客房280-480元、康樂(lè)80元/人、休閑、健身。其它客戶其它客戶周邊高檔社區(qū)住戶、企業(yè)白領(lǐng)、旅游客有一定檔次和品位的效勞，但有明顯的價(jià)格彈性餐飲、娛樂(lè)〔保健、棋牌〕餐飲80元/人〔零點(diǎn)餐〕3、客戶開(kāi)展策略：a、對(duì)核心客戶：以品質(zhì)提升價(jià)格為主開(kāi)掘利潤(rùn)點(diǎn)；集中行政樓層局部、餐飲局部做高端產(chǎn)品升級(jí)；b、對(duì)主力客戶：以銷(xiāo)售過(guò)程的客戶管理為主，加強(qiáng)會(huì)議會(huì)展公關(guān)，通過(guò)優(yōu)惠協(xié)議價(jià)的方式鎖定企業(yè)、政府客戶；在產(chǎn)品層面以本錢(qián)管理為主，產(chǎn)品品質(zhì)保證到達(dá)本地優(yōu)秀為標(biāo)準(zhǔn)，不建議提供太多增值升級(jí)效勞；d、其它客戶：不做為工程拓展重點(diǎn)，近期以中端餐飲為主要銷(xiāo)售產(chǎn)品,通過(guò)會(huì)員制銷(xiāo)售模式積累健身、游泳，重點(diǎn)推茉莉館與雨花館客戶；四三、工程產(chǎn)品定位及定價(jià)： 1、分業(yè)態(tài)定位定價(jià)原那么：以客戶價(jià)格彈性為根底的分層定價(jià)原那么；產(chǎn)品分層滿足中高端需求的定價(jià)策略；分期靈活的價(jià)格策略以提高客房出租率；差異性經(jīng)營(yíng)是爭(zhēng)得市場(chǎng)的根本原那么；2、產(chǎn)品定位要點(diǎn)及經(jīng)營(yíng)策略初探：酒店產(chǎn)品：A.依托南京文化打造最具有國(guó)際商務(wù)氣氛的會(huì)議型酒店；B.通過(guò)產(chǎn)品分級(jí)，在客房、餐飲方面形成以中端為主，輔以高端的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)；C.客房局部，設(shè)置局部合并床，滿足臨時(shí)會(huì)議頂峰接待的需要；D.主樓中賞鑒電影視聽(tīng)吧、酒店餐飲以高端商務(wù)餐為主，菜系以淮揚(yáng)菜、海派粵菜、精品土菜為主，輔以徽系菜肴。E.雨花館：依托龍池胡最優(yōu)美的環(huán)境，打造成為極具江南氣氛的商務(wù)茶室并提供簡(jiǎn)單的商務(wù)簡(jiǎn)餐，滿足商務(wù)、政務(wù)以及高端朋友聚會(huì)；茉莉館：作為龍池湖最具標(biāo)志性的工程，打造成為品味優(yōu)雅、檔次較高的餐飲、休閑會(huì)所；以中型本地精品土菜為主+休閑按摩；茉莉館所有菜品以當(dāng)?shù)赝敛藶橹鹘Y(jié)合當(dāng)?shù)貢r(shí)節(jié)原料進(jìn)行本地菜挖掘，同時(shí)從人力及菜品上都可與酒店進(jìn)行互補(bǔ)穿插；三層20-30間規(guī)模的養(yǎng)生會(huì)館，提高保健、足療、中高端SPA；館外設(shè)置釣魚(yú)臺(tái)及碼頭，滿足休閑及畫(huà)舫休閑特色產(chǎn)品需；3、經(jīng)營(yíng)工程設(shè)計(jì)及規(guī)劃南京酒店方案經(jīng)營(yíng)功能工程劃分為：客房住宿效勞中餐零點(diǎn)效勞中式宴會(huì)、婚宴效勞西餐零點(diǎn)效勞西式宴會(huì)、婚宴效勞自助餐效勞酒吧效勞咖啡廳效勞客房送餐效勞大型會(huì)議、會(huì)展接待效勞高端會(huì)議接待效勞游泳池效勞棋牌效勞歌舞廳效勞其它康體健身效勞〔乒乓球、臺(tái)球、健身效勞〕商品零售效勞美容美發(fā)效勞足療、按摩效勞旅游咨詢、預(yù)訂效勞待定機(jī)、車(chē)、船票效勞商務(wù)效勞車(chē)輛租賃效勞以上工程為酒店常規(guī)經(jīng)營(yíng)工程，另外對(duì)商務(wù)會(huì)議咨詢、會(huì)展設(shè)計(jì)、健身及瑜伽指導(dǎo)、游泳培訓(xùn)、食療養(yǎng)生咨詢、婚宴設(shè)計(jì)、禮儀效勞等工程視為延伸效勞內(nèi)容。經(jīng)營(yíng)區(qū)域與員工區(qū)域的劃分營(yíng)業(yè)區(qū)面積〔㎡〕非營(yíng)業(yè)區(qū)面積〔㎡〕總面積〔㎡〕地下一層11166384750016015116571802532212896611339081020492841016144116051016144116061016144116071016144116081016144116091016144116010101614411601110161441160121016144116013101614411601410161441160151016144116016101614411601710161441160181016144116019101614411602010161441160211016144116022101614411602310351251160367001271949419非營(yíng)業(yè)區(qū)域占總建筑面積的25.7%經(jīng)營(yíng)面積占總建筑面積的74.3%非營(yíng)業(yè)區(qū)域：12719㎡酒店地下一層除游泳池區(qū)域外，其他均為非營(yíng)業(yè)區(qū)域，包括機(jī)房，設(shè)備房和后臺(tái)管理空間；在酒店各層都有不同面積的消防空間和設(shè)施；客房區(qū)域每層均設(shè)有對(duì)客效勞的工作間，庫(kù)房及洗消間；公共樓層〔一層、二層、三層〕分設(shè)局部機(jī)房、管井及工作間；營(yíng)業(yè)區(qū)域：36700㎡公共樓層一層配置為酒店住接待區(qū)〔前臺(tái)、西餐、咖啡廳、酒吧、商務(wù)中心、美容美發(fā)、高級(jí)接見(jiàn)廳以及兩座百人以上的會(huì)議廳〕；公共樓層二層、三層主要配置為中餐高級(jí)包間和KTV，二層樓梯東側(cè)配置為高端會(huì)議室和綜合報(bào)告廳(多功能廳)；酒店四層以上為客房區(qū)域，共建有客房317間/套〔含總統(tǒng)套房〕；酒店22層以上為行政樓層，在22層設(shè)有行政接待區(qū)和行政酒廊；客房類型及床位分配方案酒店客房分配方案：酒店4層以上為客房區(qū)域，4至13層設(shè)計(jì)為會(huì)議接待樓層，14至21層設(shè)計(jì)為商務(wù)接待樓層，22、23層設(shè)計(jì)為行政樓層床位分配方案：酒店建筑規(guī)劃為每層設(shè)計(jì)客房17間/套，在4至13層主要以接待會(huì)議團(tuán)隊(duì)住宿為主，安排房型以標(biāo)間為主，每層設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)間8間、大床間3間、合并床房間4間、套房2間；14至21層主要以接待商務(wù)賓客為主，每層設(shè)計(jì)大床間12間，標(biāo)準(zhǔn)間3間，套房2間；22、23層為酒店VIP賓客接待樓層，23層為總統(tǒng)套房以及隨從和秘書(shū)住房設(shè)計(jì)；22層設(shè)計(jì)行政大床房6間，豪華套房〔3間套〕1套；另在22層設(shè)計(jì)有行政酒廊供賓客休憩。各項(xiàng)效勞動(dòng)線及賓客消費(fèi)動(dòng)線酒店主要經(jīng)營(yíng)工程為客房及餐飲、會(huì)議工程，其它工程為輔助經(jīng)營(yíng)工程。下面對(duì)主營(yíng)工程的賓客消費(fèi)流線及員工效勞流線進(jìn)行簡(jiǎn)單描述：酒店今后賓客根據(jù)消費(fèi)特點(diǎn)可分為以下幾類：協(xié)議、非協(xié)議散客住宿；會(huì)議或團(tuán)隊(duì)住宿；用餐散客；會(huì)議用餐；單獨(dú)會(huì)議、婚宴及宴會(huì)用餐；非住宿會(huì)員消費(fèi)。A消費(fèi)流線描述住宿住宿的協(xié)議、非協(xié)議散客：住宿：進(jìn)入酒店南側(cè)正門(mén)，由禮賓人員接待引領(lǐng)至前臺(tái)辦理入住或咨詢，經(jīng)北側(cè)可用電梯至入住樓層進(jìn)入房間；用餐：賓客可在入住房間進(jìn)行訂餐并享受送餐效勞；經(jīng)主電梯至酒店3層，由迎賓人員引領(lǐng)至相應(yīng)場(chǎng)地就餐；康體娛樂(lè)：賓客可通過(guò)主電梯到達(dá)相應(yīng)樓層進(jìn)行消費(fèi)，由各區(qū)域迎賓人員進(jìn)行引領(lǐng)及效勞；住宿的會(huì)議或團(tuán)隊(duì)：住宿：會(huì)議或團(tuán)隊(duì)賓客辦理入住，可經(jīng)由酒店北側(cè)團(tuán)隊(duì)入口進(jìn)入酒店，并由專人進(jìn)行接待，由領(lǐng)隊(duì)或會(huì)務(wù)組織者統(tǒng)一辦理相關(guān)入住手續(xù)〔地點(diǎn)在團(tuán)體通道迎賓臺(tái)〕。與會(huì)賓客或團(tuán)隊(duì)成員可在入口休息區(qū)進(jìn)行短暫休息，或在酒店大堂吧〔咖啡廳〕休息等待。經(jīng)由北那么主電梯進(jìn)入相應(yīng)的樓層入?。挥貌停簣F(tuán)隊(duì)用餐各根據(jù)相應(yīng)用餐地點(diǎn)，選擇主電梯到達(dá)相應(yīng)的餐廳，由迎賓人員引領(lǐng)至相應(yīng)場(chǎng)地；康體娛樂(lè)：賓客可根據(jù)各營(yíng)業(yè)點(diǎn)營(yíng)業(yè)時(shí)間〔效勞指南內(nèi)已注明或咨詢〕選擇工程進(jìn)行消費(fèi)，由主電梯均可到達(dá)；單獨(dú)用餐散客用餐散客進(jìn)入酒店，可經(jīng)由南側(cè)正門(mén)主入口〔到特色餐廳用餐，可直接由南側(cè)西入口，暨特色餐廳入口進(jìn)入〕，由迎賓人員引領(lǐng)就餐。到包間或零點(diǎn)廳的賓客可經(jīng)由主樓西南側(cè)餐飲專梯到達(dá)目標(biāo)樓層，預(yù)訂消費(fèi)在二樓的賓客還可經(jīng)由主樓內(nèi)旋轉(zhuǎn)樓梯直接到達(dá)；非住宿的會(huì)議、宴會(huì)和婚宴非住宿會(huì)議團(tuán)隊(duì)參會(huì)和用餐：普通會(huì)議或宴會(huì)賓客可經(jīng)由酒店南側(cè)東入口，暨會(huì)議主入口直接進(jìn)入預(yù)訂區(qū)域。在二樓與會(huì)或用餐的賓客除可通過(guò)主電梯和旋轉(zhuǎn)樓梯到達(dá)二層外，還可經(jīng)由主樓東南側(cè)會(huì)議、宴會(huì)專用電梯到達(dá)。當(dāng)同時(shí)接待多起會(huì)議或宴會(huì)時(shí)，可引導(dǎo)賓客有不同的入口進(jìn)入〔北側(cè)團(tuán)隊(duì)主入口、南側(cè)會(huì)議主入口，特別情況還可以開(kāi)啟東側(cè)備用出入口進(jìn)入〕；婚宴一般要求接待區(qū)域或稱禮臺(tái)區(qū)域，根據(jù)酒店實(shí)際情況，在最多同時(shí)接待3批婚宴賓客的情況下，可分別將禮臺(tái)區(qū)域設(shè)在3個(gè)不同地域〔會(huì)議主入口、團(tuán)隊(duì)主入口、東側(cè)備用出入口〕，以防止混亂。外來(lái)賓客單獨(dú)娛樂(lè)消費(fèi)KTV主接待路線：外來(lái)賓客從酒店正門(mén)或會(huì)議主入口進(jìn)入，由酒店?yáng)|南側(cè)專用客梯到達(dá)3層KTV接待區(qū)，由迎賓人員引領(lǐng)消費(fèi)。同時(shí)也可從主電梯到達(dá)3層，進(jìn)入3層?xùn)|側(cè)KTV區(qū)域，由迎賓人員引領(lǐng)消費(fèi)；游泳消費(fèi)的賓客可由酒店主門(mén)進(jìn)入，乘坐主電梯到達(dá)地下一層，由迎候人員引領(lǐng)消費(fèi)；4、經(jīng)營(yíng)思路、產(chǎn)品定價(jià)及市場(chǎng)研判A酒店經(jīng)營(yíng)設(shè)想南京酒店地處新區(qū)腹地，周邊大型工業(yè)企業(yè)眾多，但高檔接待場(chǎng)所嚴(yán)重匱乏。酒店設(shè)立之初就應(yīng)該確立“充分緊抓本地商務(wù)、會(huì)議市場(chǎng)、緊密依托政府開(kāi)發(fā)資源、強(qiáng)化核心產(chǎn)品含金量突出差異，密切關(guān)注餐飲及宴會(huì)市場(chǎng)〞。的經(jīng)營(yíng)構(gòu)思；酒店從建筑格局上可以看到：雖然是大餐飲〔會(huì)議〕帶客房的結(jié)構(gòu)，但從根本上來(lái)講，其真正的核心產(chǎn)品依然是客房。原因如下：1、酒店所處區(qū)域至今仍然是新區(qū)，人口密度仍較少，但餐飲的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)比擬劇烈，酒店冒然以中高端餐飲的形象打入競(jìng)爭(zhēng)行列，不管菜系選擇如何，也不管口味和制作如何，沒(méi)有必然的優(yōu)勢(shì)〔原因是餐飲消費(fèi)往往是受某一消費(fèi)習(xí)慣所驅(qū)使，要加以改變相對(duì)投入的時(shí)間、人力和物理都較大〕。2、從消費(fèi)結(jié)構(gòu)看，六合區(qū)主消費(fèi)群仍然是商務(wù)接待和政務(wù)接待，其對(duì)餐飲的選擇，尤其是本地特色餐飲的選擇極為豐富，但是對(duì)良好的住宿的可選性較低，我酒店的產(chǎn)品正好彌補(bǔ)了這一空白；3、再有就是從盈利能力看，餐飲在盈利方面相較客房仍有絕對(duì)的差距；綜合以上幾點(diǎn)我部判斷：南京六合酒店的經(jīng)營(yíng)核心產(chǎn)品應(yīng)該是以“客房〞產(chǎn)品為主導(dǎo)，充分加強(qiáng)客房產(chǎn)品的附加值，餐飲以“會(huì)議餐飲〞為主導(dǎo)宣傳，以產(chǎn)品的差異化為競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)所在；“充分緊抓本地商務(wù)、會(huì)議市場(chǎng)〞：指的是在確定了核心產(chǎn)品之后，在經(jīng)營(yíng)主戰(zhàn)場(chǎng)的選擇上的建議?！氨镜亘曋傅氖钦麄€(gè)南京地區(qū)以及南京城區(qū)以北的重點(diǎn)企事業(yè)單位、政府機(jī)關(guān)、六合區(qū)重點(diǎn)客戶的商務(wù)、會(huì)議資源及局部省內(nèi)商務(wù)、會(huì)議開(kāi)發(fā)。戰(zhàn)術(shù)簡(jiǎn)述：以會(huì)議產(chǎn)品的差異化設(shè)計(jì)產(chǎn)生吸引、以客房產(chǎn)品的高附加值作為會(huì)議接待關(guān)鍵價(jià)值表達(dá)、以高品質(zhì)餐飲產(chǎn)品的靈活多變?cè)黾雍迷u(píng)率；“緊密依托政府開(kāi)發(fā)資源〞：這是一項(xiàng)長(zhǎng)期的戰(zhàn)略營(yíng)銷(xiāo)思路，六合區(qū)政府對(duì)該區(qū)域的資源開(kāi)發(fā)性規(guī)劃和規(guī)劃的實(shí)施都是我們今后經(jīng)營(yíng)方向的主導(dǎo)因素之一，酒店?duì)I銷(xiāo)主思路必須緊跟政府規(guī)劃方向，抓住政府消費(fèi)和依托政府消費(fèi)的客群是營(yíng)銷(xiāo)的重點(diǎn)戰(zhàn)場(chǎng)。戰(zhàn)術(shù)簡(jiǎn)述：政府雖然還沒(méi)有太大的消費(fèi)能力，但是依托政府政策生存的各大企業(yè)、依賴各大局委辦的各項(xiàng)工程、事項(xiàng)等，必然是上升趨勢(shì)，所以首先是要營(yíng)造“要有面子，舍我其誰(shuí)〞的態(tài)勢(shì)和影響，銷(xiāo)售上應(yīng)該通過(guò)大量的高品質(zhì)廣告宣傳和各類活動(dòng)造成影響，建議一定要高調(diào)入市，從一開(kāi)始就有“鶴立雞群〞的姿態(tài)，以到達(dá)預(yù)期效果；“強(qiáng)化核心產(chǎn)品含金量突出差異〞：酒店既然要以一個(gè)高姿態(tài)亮相，那么必然要有拳頭產(chǎn)品以獲得對(duì)象的肯定。戰(zhàn)術(shù)簡(jiǎn)述：不能只是抱著“相對(duì)低價(jià)的豪華客房〞，這樣的產(chǎn)品設(shè)計(jì)已經(jīng)缺乏以打響市場(chǎng)了，它只能起到慢慢滲透的作用。必須加大我們的產(chǎn)品與周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相同產(chǎn)品的價(jià)值差距，要使該差距能夠點(diǎn)亮顧客的消費(fèi)欲望，其他業(yè)態(tài)產(chǎn)品也應(yīng)在關(guān)鍵產(chǎn)品上加大附加值差距，如：會(huì)議室租賃附配的內(nèi)容、客房早餐的設(shè)計(jì)、普通接待的VIP效勞等等；“密切關(guān)注餐飲及宴會(huì)市場(chǎng)〞：餐飲消費(fèi)是一種消費(fèi)習(xí)慣，在六合區(qū)至今仍然是以兩個(gè)消費(fèi)習(xí)慣為主流〔1、高端接待去南京市區(qū)，2、普通接待在一些習(xí)慣并熟悉的場(chǎng)所〕，從餐飲直銷(xiāo)上我店沒(méi)有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，且這樣的直銷(xiāo)交鋒對(duì)我店是一個(gè)較漫長(zhǎng)的過(guò)程。戰(zhàn)術(shù)簡(jiǎn)述：1、餐飲要以自身優(yōu)勢(shì)為依托〔最高端的宴會(huì)包間、最豐富的宴會(huì)場(chǎng)地〕充分利用前期的宣傳載體和媒介渠道進(jìn)行覆蓋性宣傳。2、針對(duì)不同的市場(chǎng)環(huán)境、市場(chǎng)需求情況，設(shè)計(jì)多變的菜式產(chǎn)品和效勞產(chǎn)品以迎合市場(chǎng)。3、加大效勞及場(chǎng)地使用的附加值。以上思路關(guān)鍵在于：弱化進(jìn)入所在地后的價(jià)格戰(zhàn)策略，強(qiáng)化自有核心產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)和附加值含金量，覆蓋性的認(rèn)知型宣傳已到達(dá)產(chǎn)生消費(fèi)目標(biāo)感和榮譽(yù)感，適當(dāng)?shù)膬r(jià)格優(yōu)惠政策以使賓客產(chǎn)生物價(jià)比值高的感受。B主要產(chǎn)品定價(jià)：客房標(biāo)間：根據(jù)主力客戶消費(fèi)能力在280-480區(qū)間的特點(diǎn)，在本地長(zhǎng)協(xié)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)按下限定380元/天，預(yù)期均價(jià)為350元/間?！惨陨衔搭A(yù)估未來(lái)一年的成長(zhǎng)性〕所有套間客廳放置麻將機(jī)，客廳飄窗處改用硬質(zhì)鋪裝，建議使用木地板或石材。餐飲局部：二樓四間包廂為稀缺產(chǎn)品，其定價(jià)實(shí)行絕對(duì)高端定價(jià)，建議不低于500元/人的標(biāo)準(zhǔn)；宴會(huì)包廂、普通包廂、零點(diǎn)、宴會(huì)及場(chǎng)租等按目標(biāo)客戶的消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)定價(jià)，建議零點(diǎn)設(shè)計(jì)人均消費(fèi)100元以上，宴會(huì)設(shè)計(jì)平均消費(fèi)婚宴80元以上，會(huì)議宴請(qǐng)100元以上。主要菜系為粵菜、淮揚(yáng)菜、特色土菜、穿插各地方菜系。餐飲三層西北側(cè)3個(gè)包廂統(tǒng)一設(shè)計(jì)裝修，變成連通房間，活動(dòng)隔斷隔開(kāi)，平時(shí)滿足零點(diǎn)需求和包桌宴會(huì)需求，還可滿足評(píng)星條件?？禈?lè)局部：由于周邊不具備室內(nèi)游泳池的設(shè)施，建議采用會(huì)員制，單次游泳價(jià)格38元/次/人。SPA間只有一間形不成規(guī)模效應(yīng)，故暫不定價(jià)。可考慮合作無(wú)固定場(chǎng)地的房間休閑保健按摩效勞。產(chǎn)品特點(diǎn)/亮點(diǎn)消費(fèi)預(yù)期上座率出租率公關(guān)對(duì)象及市場(chǎng)容量會(huì)議功能全、硬件設(shè)施完備300人8000元/場(chǎng)15%政府兩會(huì)、開(kāi)發(fā)區(qū)招商會(huì)議2次/年、化工園區(qū)5%