第4章：地租理論與土地利用模式課件

第4章：城市地租與土地區(qū)位地租理論土地區(qū)位理論城市土地的利用1.第4章：城市地租與土地區(qū)位地租理論1.4.1地租理論演變地租的基本概念地租理論的代表人物及其貢獻(xiàn)主要地租理論城市地租理論2.4.1地租理論演變地租的基本概念2.

4.1.1地租的概念地租是一個(gè)經(jīng)濟(jì)范疇地租是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的體現(xiàn)地租是一個(gè)社會(huì)歷史范疇地租性質(zhì)、內(nèi)容、形式的不同反映了不同的生產(chǎn)關(guān)系地租作為一種經(jīng)濟(jì)范疇，反映了經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系；反映了人與人的社會(huì)關(guān)系3.4.1.1地租的概念3.4.1.2地租理論的產(chǎn)生和發(fā)展古典政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的地租理論代表人物：威廉·配第、洛克和代表重農(nóng)主義的坎提能、魁奈和杜爾閣。時(shí)期代表人物主要觀點(diǎn)和貢獻(xiàn)17世紀(jì)中期配第提出級(jí)差地租的最初概念土地價(jià)格=年租×21魁奈提出“純產(chǎn)品”學(xué)說(shuō)農(nóng)業(yè)中因自然界的幫助而生產(chǎn)的剩余產(chǎn)品以地租的形式歸土地所有者所有杜爾閣“純產(chǎn)品”由農(nóng)業(yè)勞動(dòng)者生產(chǎn)出來(lái)，由于土地私有權(quán)的存在使“純產(chǎn)品”歸土地所有者所有4.4.1.2地租理論的產(chǎn)生和發(fā)展古典政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的地租理論時(shí)期代古典經(jīng)濟(jì)學(xué)地租理論代表人物：亞當(dāng)·斯密，大衛(wèi)·李嘉圖、詹姆斯·安德森、屠能時(shí)期代表人物主要觀點(diǎn)和貢獻(xiàn)17世紀(jì)中期至19世紀(jì)初斯密系統(tǒng)研究地租理論的古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家研究了絕對(duì)地租、級(jí)差地租、建筑地租、第一性地租、派生地租等安德森提出了土地相對(duì)肥沃的概念地租來(lái)源于生產(chǎn)土地產(chǎn)品的勞動(dòng)土地產(chǎn)品的價(jià)格決定地租，而不是相反李嘉圖在勞動(dòng)價(jià)值論的基礎(chǔ)上闡明地租理論只承認(rèn)級(jí)差地租，否認(rèn)絕對(duì)地租的存在屠能創(chuàng)建農(nóng)業(yè)區(qū)位理論主要研究級(jí)差地租I中由于位置優(yōu)劣而產(chǎn)生的地租5.古典經(jīng)濟(jì)學(xué)地租理論時(shí)期代表人物主要觀點(diǎn)和貢獻(xiàn)斯密系統(tǒng)研究地資產(chǎn)階級(jí)庸俗政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的地租理論代表人物：讓·巴蒂斯特·薩伊（法）、馬爾薩斯（英）新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的地租理論代表人物：克拉克、馬歇爾、奇封士、瓦爾拉斯等時(shí)期代表人物主要觀點(diǎn)和貢獻(xiàn)19世紀(jì)上半葉薩伊提出“三位一體”的分配論：工資是勞動(dòng)者的補(bǔ)償，利息是資本的補(bǔ)償，地租是使用土地的補(bǔ)償馬爾薩斯地租是自然對(duì)人類的賜予20世紀(jì)初克拉克是土地這一生產(chǎn)要素對(duì)產(chǎn)品的生產(chǎn)所做的貢獻(xiàn)地租是一種“經(jīng)濟(jì)盈余”馬歇爾創(chuàng)立均衡價(jià)格論地租只收土地需求的影響而決定于土地的邊際生產(chǎn)力6.資產(chǎn)階級(jí)庸俗政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的地租理論時(shí)期代表人物主要觀點(diǎn)和貢獻(xiàn)1現(xiàn)代西方經(jīng)濟(jì)學(xué)地租理論代表人物：保羅·A·薩繆爾森、雷利·巴洛維等馬克思主義地租理論19世紀(jì)下半葉馬克思恩格斯把勞動(dòng)價(jià)值論貫穿到地租理論的始終資本主義地租是剩余價(jià)值的轉(zhuǎn)化形式之一地租有絕對(duì)地租、級(jí)差地租、壟斷地租三種形式土地價(jià)格是地租的資本化20世紀(jì)初到20世紀(jì)下半葉胡佛建立了競(jìng)爭(zhēng)曲線理論，可同時(shí)處理不同類型土地使用的競(jìng)標(biāo)薩繆爾森地租是否成為決定價(jià)格的成本，取決于觀察問(wèn)題的角度；地租取決于需求者之間的競(jìng)爭(zhēng)7.現(xiàn)代西方經(jīng)濟(jì)學(xué)地租理論19世紀(jì)下半葉馬克思把勞動(dòng)價(jià)值論貫穿到8.8.9.9.4.1.3主要地租理論1.地租的自然力理論地租的源泉是土地自然力，代表人物杜爾閣。1776年發(fā)表的《關(guān)于財(cái)富的形成和分配的考察》。2.地租的生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論薩伊認(rèn)為價(jià)值是由勞動(dòng)、資本、土地三個(gè)要素協(xié)調(diào)創(chuàng)造的，企業(yè)利潤(rùn)為每個(gè)要素得到相應(yīng)的收入。Y=f(V,C,L)10.4.1.3主要地租理論1.地租的自然力理論10.3.地租的勞動(dòng)價(jià)值論

地租是剩余勞動(dòng)的產(chǎn)物，工人創(chuàng)造的剩余價(jià)值。代表人物：亞當(dāng)·斯密在《國(guó)富論》中，認(rèn)為地租的來(lái)源是工人無(wú)償?shù)膭趧?dòng)。大衛(wèi)·李嘉圖在《政治經(jīng)濟(jì)學(xué)及賦稅原理》中，認(rèn)為地租是由勞動(dòng)創(chuàng)造的，經(jīng)營(yíng)者從利潤(rùn)中扣除并支付給土地所有者的部分。4.地租的剩余原則論地租是一種經(jīng)濟(jì)剩余，即總收益減去總成本剩余的部分。代表人物：雷利·巴洛維5.地租的供求平衡論土地的供求決定地租水平，代表人物：保羅·薩繆爾森。11.3.地租的勞動(dòng)價(jià)值論11.6.地租的產(chǎn)權(quán)價(jià)值論地租是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的體現(xiàn)。杜爾閣初步揭示了地租和土地所有者的關(guān)系。7.地租的壟斷價(jià)格論壟斷地租是由產(chǎn)品的壟斷價(jià)格帶來(lái)的超額利潤(rùn)轉(zhuǎn)換形成的地租。8.競(jìng)標(biāo)地租理論阿隆索以區(qū)域均衡和區(qū)位邊際收益等空間經(jīng)濟(jì)學(xué)理論為基礎(chǔ)提出的競(jìng)標(biāo)地租理論。該理論接受了不同用途地租（地價(jià)）不同，不同地段地租不同等諸多土地經(jīng)濟(jì)學(xué)現(xiàn)象。12.6.地租的產(chǎn)權(quán)價(jià)值論12.4.1.4城市地租1.城市地租的內(nèi)涵住宅經(jīng)營(yíng)者或者工商企業(yè)為建筑住宅、工廠、商店、銀行、娛樂(lè)場(chǎng)所，租用城市土地而交付給土地所有者的地租。2.城市地租的特點(diǎn)城市地租以農(nóng)業(yè)地租為基礎(chǔ)區(qū)位級(jí)差地租是城市地租的主要形式商業(yè)地租是城市地租的典型形態(tài)城市地租具有相當(dāng)大的壟斷性城市土地投資的地租效應(yīng)具有明顯的外部性城市地租比農(nóng)業(yè)地租更具有累積性13.4.1.4城市地租1.城市地租的內(nèi)涵13.3.城市級(jí)差地租產(chǎn)生的條件是土地等級(jí)不同地理位置決定著級(jí)差地租量的多少企業(yè)外部的集聚效應(yīng)影響著級(jí)差地租商業(yè)地租是城市地租最典型的形態(tài)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，土地所有權(quán)和使用權(quán)的壟斷及其分離，必然使這種超額利潤(rùn)轉(zhuǎn)化成城市級(jí)差地租Ⅰ市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，土地所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)壟斷及其分析，級(jí)差生產(chǎn)力必然轉(zhuǎn)化為級(jí)差超額利潤(rùn)，進(jìn)而轉(zhuǎn)化為城市級(jí)差地租Ⅱ14.3.城市級(jí)差地租14.4.城市絕對(duì)地租和壟斷地租城市絕對(duì)地租城市土地所有權(quán)為國(guó)家壟斷而必須繳納的地租就是城市的絕對(duì)地租。城市的絕對(duì)地租主要是由使用城市土地的二、三產(chǎn)業(yè)提供的。城市地租是由農(nóng)業(yè)地租調(diào)節(jié)的。城市的絕對(duì)地租是該地作為農(nóng)業(yè)時(shí)的級(jí)差地租和絕對(duì)地租之和。城市絕對(duì)地租的來(lái)源仍然是超額利潤(rùn)城市壟斷地租一種個(gè)別的、特殊的地租形式15.4.城市絕對(duì)地租和壟斷地租城市絕對(duì)地租15.4.2城市土地區(qū)位土地區(qū)位和區(qū)位理論決定城市土地區(qū)位的主要因素16.4.2城市土地區(qū)位土地區(qū)位和區(qū)位理論16.4.2.1土地區(qū)位和區(qū)位理論1.區(qū)位概念特定的地塊所處的地理和經(jīng)濟(jì)空間位置及其相鄰地塊間的相互關(guān)系。2.區(qū)位理論的產(chǎn)生和發(fā)展產(chǎn)生于18世紀(jì)末，形成于19世紀(jì)1826年屠能的著作《孤立國(guó)同農(nóng)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系》的發(fā)表標(biāo)志著區(qū)位理論的正式產(chǎn)生。1909年韋伯《論工業(yè)區(qū)位》奠定現(xiàn)代工業(yè)區(qū)位理論基礎(chǔ)。1933年克里斯塔勒《德國(guó)南部的中心地方》提到中心地理論，即城市區(qū)位論。20世紀(jì)50年來(lái)以來(lái)，區(qū)位論引入動(dòng)態(tài)因素，走向成熟。17.4.2.1土地區(qū)位和區(qū)位理論1.區(qū)位概念17.3.區(qū)位理論農(nóng)業(yè)區(qū)為理論屠能提出農(nóng)業(yè)區(qū)位的理論模式：從農(nóng)業(yè)土地利用角度闡述了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的區(qū)位選擇經(jīng)濟(jì)分析方法。18.3.區(qū)位理論18.工業(yè)區(qū)位理論韋伯的基本理論方法是“區(qū)位因素分析”，即通過(guò)對(duì)運(yùn)輸費(fèi)用、勞動(dòng)力成本和聚集效益及其相互關(guān)系的分析、計(jì)算，選擇生產(chǎn)某種工業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)成本最低，獲利最大的地點(diǎn)作為其理論區(qū)位。工業(yè)尋求最優(yōu)區(qū)位分成三個(gè)階段來(lái)進(jìn)行：只有運(yùn)費(fèi)因子時(shí)，工業(yè)最合理的布局模式；加進(jìn)了勞動(dòng)費(fèi)因子的作用時(shí)，工業(yè)布局模式將發(fā)生何種變形；當(dāng)加進(jìn)聚集效益因子的作用時(shí)，工業(yè)布局模式又會(huì)相應(yīng)地發(fā)生何種變形。19.工業(yè)區(qū)位理論19.城市區(qū)位理論克里斯塔勒提出六邊形城市空間分布模型城市或者中心居民點(diǎn)的物資供應(yīng)、行政管理、交通運(yùn)輸?shù)认嗷プ饔眯纬沙鞘袇^(qū)位。20.城市區(qū)位理論20.市場(chǎng)區(qū)位理論考察整個(gè)企業(yè)體系，從總體均衡的角度揭示區(qū)位分布和選擇為題。把生產(chǎn)區(qū)位和市場(chǎng)區(qū)位結(jié)合判斷企業(yè)區(qū)位選擇廖什不把最低成本作為工業(yè)區(qū)位的決定因素，而把與工業(yè)產(chǎn)品銷售范圍聯(lián)系在一起的利潤(rùn)原則看成決定因素。這對(duì)空間經(jīng)濟(jì)學(xué)產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響。21.市場(chǎng)區(qū)位理論21.4.2.2決定城市土地區(qū)位的主要因素1.自然區(qū)位因素：區(qū)域的地理特征區(qū)域自然環(huán)境2.經(jīng)濟(jì)區(qū)位因素：區(qū)域人口狀況經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r交通和通信情況3.社會(huì)和制度環(huán)境區(qū)位因素總體社會(huì)狀況土地與住房政策城市規(guī)劃土地利用計(jì)劃政府相關(guān)政策22.4.2.2決定城市土地區(qū)位的主要因素1.自然區(qū)位因素：3.社4.2.3房地產(chǎn)區(qū)位選擇1.房地產(chǎn)宏觀區(qū)位的選擇指在全國(guó)各城市范圍內(nèi)進(jìn)行的工業(yè)、農(nóng)業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)用地的空間布局選擇。

在土地區(qū)位選擇的宏觀層次上一般只涉及工業(yè)用房地產(chǎn)，它取決于全國(guó)范圍內(nèi)工業(yè)(項(xiàng)目)的宏觀空間布局。工業(yè)的宏觀空間布局確定了，工業(yè)用房地產(chǎn)的宏觀區(qū)位選擇也就隨之確定了。23.4.2.3房地產(chǎn)區(qū)位選擇1.房地產(chǎn)宏觀區(qū)位的選擇23.2.城市房地產(chǎn)中觀區(qū)位選擇主要指城市內(nèi)部的功能分區(qū)商業(yè)區(qū):商業(yè)區(qū)按其功能從高到低可分為中央商業(yè)區(qū)、城區(qū)商業(yè)區(qū)和街區(qū)商業(yè)區(qū)。工業(yè)區(qū):根據(jù)各種工業(yè)的特點(diǎn)(如污染狀況、占地面積等)，可以將工業(yè)分成內(nèi)圍工業(yè)區(qū)、外圍工業(yè)區(qū)和遠(yuǎn)郊工業(yè)區(qū)。居住區(qū):居住區(qū)是人們生活、休息的場(chǎng)所。一般位于中央商業(yè)區(qū)與內(nèi)圍工業(yè)區(qū)之間，或內(nèi)圍工業(yè)區(qū)與外圍工業(yè)區(qū)之間。24.2.城市房地產(chǎn)中觀區(qū)位選擇24.3.城市房地產(chǎn)微觀區(qū)位選擇

1．選擇商用房地產(chǎn)微觀區(qū)位的標(biāo)準(zhǔn)：①要處在商業(yè)區(qū)，以利于利用其外部經(jīng)濟(jì)效益；②臨街或道路狀況要好，最少也要一面臨街；③通訊要方便④要有足夠的人口流量；⑤增值潛力要盡可能大。

25.3.城市房地產(chǎn)微觀區(qū)位選擇25.2．選擇居住用房地產(chǎn)微觀區(qū)位的標(biāo)準(zhǔn)：①周圍要有優(yōu)雅、清靜的自然環(huán)境，面向廣場(chǎng)，綠地、海灘則更好；②交通、通訊和人際交往要方便；③要有良好的社會(huì)文化環(huán)境，包括完善的文化娛樂(lè)設(shè)施，淳正的民風(fēng)，良好的治安條件；④便利的購(gòu)物出行買賣條件；⑤具有盡可能大的增值潛力。26.2．選擇居住用房地產(chǎn)微觀區(qū)位的標(biāo)準(zhǔn)：26.城市土地利用模式城郊次級(jí)中心區(qū)形成4.3城市土地的利用27.城市土地利用模式4.3城市土地的利用27.4.3.1城市土地利用模式1．同心圓模式美國(guó)學(xué)者伯杰斯(E．w．Burgess)在研究了芝加哥的發(fā)展歷史后認(rèn)為，城市發(fā)展的典型過(guò)程是通過(guò)以中央商業(yè)區(qū)(centralBusinessDistri瓤，簡(jiǎn)稱CBD)為中心向外輻射擴(kuò)展，城市各地帶不斷地遷入和轉(zhuǎn)移，就形成了同心圓式的擴(kuò)展過(guò)程，并形成了五同心圓帶構(gòu)成的空間結(jié)構(gòu)(參見(jiàn)下圖）。在其理論中，既強(qiáng)調(diào)了城市地域的聚合和遷入．又強(qiáng)調(diào)了城市地域的分化和轉(zhuǎn)移。28.4.3.1城市土地利用模式28.29.29.2.扇形模式H．Hoyt在對(duì)美國(guó)城市房租進(jìn)行研究后提出了扇形布局模式。該模式建立在城市土地利用在不規(guī)則的模式下發(fā)展，并以房地產(chǎn)從市中心向外擴(kuò)展并保持發(fā)展的趨勢(shì)，形成城市發(fā)展的扇形格局。H．Hoyt模式強(qiáng)調(diào)了城市的中心的CBD區(qū)功能，認(rèn)為城市各功能區(qū)之間存在的吸引與排斥、遷入和遷移是城市土地扇形布局的基礎(chǔ)。30.2.扇形模式30.3.多核心模式哈理斯(C．D．Harris)和尤曼(E．L．Ullman)1945年研究了各類城市的地域結(jié)構(gòu)后提出了多核心模式。多核心布局更加強(qiáng)調(diào)了城市職能分區(qū)，并強(qiáng)調(diào)了大、重工業(yè)向外布局的特征。在多核心模式中，城市地價(jià)從中心到外圍出現(xiàn)幾個(gè)峰值區(qū)。這種多核心城市除城市CBD外，城市還有其他次中心，因此多核心適合北京、上海等現(xiàn)代特大城市的分區(qū)布局特征。31.3.多核心模式31.4.多地帶模式如果把各種功能區(qū)抽象概括，則城市可以歸結(jié)為中央地帶、過(guò)渡地帶和外圍地帶。多地帶模式一般有三地帶或四地帶的模式。多地帶模式對(duì)于人口眾多、快速擴(kuò)展階段的城市，有很大的借鑒意義。從城市布局上看是中央地帶的擴(kuò)大，過(guò)渡地帶轉(zhuǎn)變成具有相當(dāng)實(shí)力的城市區(qū)，外圍地帶則不斷向城市用地演化。32.4.多地帶模式32.1.大城市房地產(chǎn)區(qū)位由中心區(qū)向郊區(qū)演變的趨勢(shì)1990-1995年，北京約20％的拆遷戶搬到郊區(qū)居??；沈陽(yáng)市規(guī)劃局對(duì)1981年至1991年完成的2萬(wàn)平方米以上146個(gè)住宅小區(qū)不完全統(tǒng)計(jì)，68％建在近郊區(qū)；上海市的閉行區(qū)和浦東新區(qū)2個(gè)近郊區(qū)住宅銷售面積占全市的比例，從1996年的30％上升到了l998年的42％．1998-1999，南京市一、二類地區(qū)(中心區(qū))的商品房銷售面積僅占全市銷售面積的21．76％、20．22％，而六、七類地區(qū)(郊區(qū))卻占28．87％、33．76％。4.3.2城郊次級(jí)中心區(qū)形成33.1.大城市房地產(chǎn)區(qū)位由中心區(qū)向郊區(qū)演變的趨勢(shì)4.3.2城郊次2.單一中心城市的衰退城市CBD集聚效應(yīng)的衰減CBD區(qū)位利益來(lái)源：聚集經(jīng)濟(jì)利益；通勤成本的節(jié)約城市CBD集聚效應(yīng)的衰減原理如下圖：通勤成本聚集利益城市規(guī)模凈聚集利益N1N2集聚經(jīng)濟(jì)利益城市CBD聚集效益的衰減34.2.單一中心城市的衰退通勤成本聚集利益城市規(guī)模凈聚集利益N13.城郊次級(jí)中心的形成多核心模式是城市次級(jí)中心形成的理論模式隨著原來(lái)市中心的衰退，其對(duì)廠商、居民的吸引力下降，新遷入者傾向于新聚集中心。市中心郊區(qū)市區(qū)次級(jí)中心城市次級(jí)中心的形成示意圖35.3.城郊次級(jí)中心的形成市中心郊區(qū)市區(qū)次級(jí)中心城市次級(jí)中心的形第4章：城市地租與土地區(qū)位地租理論土地區(qū)位理論城市土地的利用36.第4章：城市地租與土地區(qū)位地租理論1.4.1地租理論演變地租的基本概念地租理論的代表人物及其貢獻(xiàn)主要地租理論城市地租理論37.4.1地租理論演變地租的基本概念2.

4.1.1地租的概念地租是一個(gè)經(jīng)濟(jì)范疇地租是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的體現(xiàn)地租是一個(gè)社會(huì)歷史范疇地租性質(zhì)、內(nèi)容、形式的不同反映了不同的生產(chǎn)關(guān)系地租作為一種經(jīng)濟(jì)范疇，反映了經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系；反映了人與人的社會(huì)關(guān)系38.4.1.1地租的概念3.4.1.2地租理論的產(chǎn)生和發(fā)展古典政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的地租理論代表人物：威廉·配第、洛克和代表重農(nóng)主義的坎提能、魁奈和杜爾閣。時(shí)期代表人物主要觀點(diǎn)和貢獻(xiàn)17世紀(jì)中期配第提出級(jí)差地租的最初概念土地價(jià)格=年租×21魁奈提出“純產(chǎn)品”學(xué)說(shuō)農(nóng)業(yè)中因自然界的幫助而生產(chǎn)的剩余產(chǎn)品以地租的形式歸土地所有者所有杜爾閣“純產(chǎn)品”由農(nóng)業(yè)勞動(dòng)者生產(chǎn)出來(lái)，由于土地私有權(quán)的存在使“純產(chǎn)品”歸土地所有者所有39.4.1.2地租理論的產(chǎn)生和發(fā)展古典政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的地租理論時(shí)期代古典經(jīng)濟(jì)學(xué)地租理論代表人物：亞當(dāng)·斯密，大衛(wèi)·李嘉圖、詹姆斯·安德森、屠能時(shí)期代表人物主要觀點(diǎn)和貢獻(xiàn)17世紀(jì)中期至19世紀(jì)初斯密系統(tǒng)研究地租理論的古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家研究了絕對(duì)地租、級(jí)差地租、建筑地租、第一性地租、派生地租等安德森提出了土地相對(duì)肥沃的概念地租來(lái)源于生產(chǎn)土地產(chǎn)品的勞動(dòng)土地產(chǎn)品的價(jià)格決定地租，而不是相反李嘉圖在勞動(dòng)價(jià)值論的基礎(chǔ)上闡明地租理論只承認(rèn)級(jí)差地租，否認(rèn)絕對(duì)地租的存在屠能創(chuàng)建農(nóng)業(yè)區(qū)位理論主要研究級(jí)差地租I中由于位置優(yōu)劣而產(chǎn)生的地租40.古典經(jīng)濟(jì)學(xué)地租理論時(shí)期代表人物主要觀點(diǎn)和貢獻(xiàn)斯密系統(tǒng)研究地資產(chǎn)階級(jí)庸俗政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的地租理論代表人物：讓·巴蒂斯特·薩伊（法）、馬爾薩斯（英）新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的地租理論代表人物：克拉克、馬歇爾、奇封士、瓦爾拉斯等時(shí)期代表人物主要觀點(diǎn)和貢獻(xiàn)19世紀(jì)上半葉薩伊提出“三位一體”的分配論：工資是勞動(dòng)者的補(bǔ)償，利息是資本的補(bǔ)償，地租是使用土地的補(bǔ)償馬爾薩斯地租是自然對(duì)人類的賜予20世紀(jì)初克拉克是土地這一生產(chǎn)要素對(duì)產(chǎn)品的生產(chǎn)所做的貢獻(xiàn)地租是一種“經(jīng)濟(jì)盈余”馬歇爾創(chuàng)立均衡價(jià)格論地租只收土地需求的影響而決定于土地的邊際生產(chǎn)力41.資產(chǎn)階級(jí)庸俗政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的地租理論時(shí)期代表人物主要觀點(diǎn)和貢獻(xiàn)1現(xiàn)代西方經(jīng)濟(jì)學(xué)地租理論代表人物：保羅·A·薩繆爾森、雷利·巴洛維等馬克思主義地租理論19世紀(jì)下半葉馬克思恩格斯把勞動(dòng)價(jià)值論貫穿到地租理論的始終資本主義地租是剩余價(jià)值的轉(zhuǎn)化形式之一地租有絕對(duì)地租、級(jí)差地租、壟斷地租三種形式土地價(jià)格是地租的資本化20世紀(jì)初到20世紀(jì)下半葉胡佛建立了競(jìng)爭(zhēng)曲線理論，可同時(shí)處理不同類型土地使用的競(jìng)標(biāo)薩繆爾森地租是否成為決定價(jià)格的成本，取決于觀察問(wèn)題的角度；地租取決于需求者之間的競(jìng)爭(zhēng)42.現(xiàn)代西方經(jīng)濟(jì)學(xué)地租理論19世紀(jì)下半葉馬克思把勞動(dòng)價(jià)值論貫穿到43.8.44.9.4.1.3主要地租理論1.地租的自然力理論地租的源泉是土地自然力，代表人物杜爾閣。1776年發(fā)表的《關(guān)于財(cái)富的形成和分配的考察》。2.地租的生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論薩伊認(rèn)為價(jià)值是由勞動(dòng)、資本、土地三個(gè)要素協(xié)調(diào)創(chuàng)造的，企業(yè)利潤(rùn)為每個(gè)要素得到相應(yīng)的收入。Y=f(V,C,L)45.4.1.3主要地租理論1.地租的自然力理論10.3.地租的勞動(dòng)價(jià)值論

地租是剩余勞動(dòng)的產(chǎn)物，工人創(chuàng)造的剩余價(jià)值。代表人物：亞當(dāng)·斯密在《國(guó)富論》中，認(rèn)為地租的來(lái)源是工人無(wú)償?shù)膭趧?dòng)。大衛(wèi)·李嘉圖在《政治經(jīng)濟(jì)學(xué)及賦稅原理》中，認(rèn)為地租是由勞動(dòng)創(chuàng)造的，經(jīng)營(yíng)者從利潤(rùn)中扣除并支付給土地所有者的部分。4.地租的剩余原則論地租是一種經(jīng)濟(jì)剩余，即總收益減去總成本剩余的部分。代表人物：雷利·巴洛維5.地租的供求平衡論土地的供求決定地租水平，代表人物：保羅·薩繆爾森。46.3.地租的勞動(dòng)價(jià)值論11.6.地租的產(chǎn)權(quán)價(jià)值論地租是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的體現(xiàn)。杜爾閣初步揭示了地租和土地所有者的關(guān)系。7.地租的壟斷價(jià)格論壟斷地租是由產(chǎn)品的壟斷價(jià)格帶來(lái)的超額利潤(rùn)轉(zhuǎn)換形成的地租。8.競(jìng)標(biāo)地租理論阿隆索以區(qū)域均衡和區(qū)位邊際收益等空間經(jīng)濟(jì)學(xué)理論為基礎(chǔ)提出的競(jìng)標(biāo)地租理論。該理論接受了不同用途地租（地價(jià)）不同，不同地段地租不同等諸多土地經(jīng)濟(jì)學(xué)現(xiàn)象。47.6.地租的產(chǎn)權(quán)價(jià)值論12.4.1.4城市地租1.城市地租的內(nèi)涵住宅經(jīng)營(yíng)者或者工商企業(yè)為建筑住宅、工廠、商店、銀行、娛樂(lè)場(chǎng)所，租用城市土地而交付給土地所有者的地租。2.城市地租的特點(diǎn)城市地租以農(nóng)業(yè)地租為基礎(chǔ)區(qū)位級(jí)差地租是城市地租的主要形式商業(yè)地租是城市地租的典型形態(tài)城市地租具有相當(dāng)大的壟斷性城市土地投資的地租效應(yīng)具有明顯的外部性城市地租比農(nóng)業(yè)地租更具有累積性48.4.1.4城市地租1.城市地租的內(nèi)涵13.3.城市級(jí)差地租產(chǎn)生的條件是土地等級(jí)不同地理位置決定著級(jí)差地租量的多少企業(yè)外部的集聚效應(yīng)影響著級(jí)差地租商業(yè)地租是城市地租最典型的形態(tài)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，土地所有權(quán)和使用權(quán)的壟斷及其分離，必然使這種超額利潤(rùn)轉(zhuǎn)化成城市級(jí)差地租Ⅰ市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，土地所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)壟斷及其分析，級(jí)差生產(chǎn)力必然轉(zhuǎn)化為級(jí)差超額利潤(rùn)，進(jìn)而轉(zhuǎn)化為城市級(jí)差地租Ⅱ49.3.城市級(jí)差地租14.4.城市絕對(duì)地租和壟斷地租城市絕對(duì)地租城市土地所有權(quán)為國(guó)家壟斷而必須繳納的地租就是城市的絕對(duì)地租。城市的絕對(duì)地租主要是由使用城市土地的二、三產(chǎn)業(yè)提供的。城市地租是由農(nóng)業(yè)地租調(diào)節(jié)的。城市的絕對(duì)地租是該地作為農(nóng)業(yè)時(shí)的級(jí)差地租和絕對(duì)地租之和。城市絕對(duì)地租的來(lái)源仍然是超額利潤(rùn)城市壟斷地租一種個(gè)別的、特殊的地租形式50.4.城市絕對(duì)地租和壟斷地租城市絕對(duì)地租15.4.2城市土地區(qū)位土地區(qū)位和區(qū)位理論決定城市土地區(qū)位的主要因素51.4.2城市土地區(qū)位土地區(qū)位和區(qū)位理論16.4.2.1土地區(qū)位和區(qū)位理論1.區(qū)位概念特定的地塊所處的地理和經(jīng)濟(jì)空間位置及其相鄰地塊間的相互關(guān)系。2.區(qū)位理論的產(chǎn)生和發(fā)展產(chǎn)生于18世紀(jì)末，形成于19世紀(jì)1826年屠能的著作《孤立國(guó)同農(nóng)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系》的發(fā)表標(biāo)志著區(qū)位理論的正式產(chǎn)生。1909年韋伯《論工業(yè)區(qū)位》奠定現(xiàn)代工業(yè)區(qū)位理論基礎(chǔ)。1933年克里斯塔勒《德國(guó)南部的中心地方》提到中心地理論，即城市區(qū)位論。20世紀(jì)50年來(lái)以來(lái)，區(qū)位論引入動(dòng)態(tài)因素，走向成熟。52.4.2.1土地區(qū)位和區(qū)位理論1.區(qū)位概念17.3.區(qū)位理論農(nóng)業(yè)區(qū)為理論屠能提出農(nóng)業(yè)區(qū)位的理論模式：從農(nóng)業(yè)土地利用角度闡述了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的區(qū)位選擇經(jīng)濟(jì)分析方法。53.3.區(qū)位理論18.工業(yè)區(qū)位理論韋伯的基本理論方法是“區(qū)位因素分析”，即通過(guò)對(duì)運(yùn)輸費(fèi)用、勞動(dòng)力成本和聚集效益及其相互關(guān)系的分析、計(jì)算，選擇生產(chǎn)某種工業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)成本最低，獲利最大的地點(diǎn)作為其理論區(qū)位。工業(yè)尋求最優(yōu)區(qū)位分成三個(gè)階段來(lái)進(jìn)行：只有運(yùn)費(fèi)因子時(shí)，工業(yè)最合理的布局模式；加進(jìn)了勞動(dòng)費(fèi)因子的作用時(shí)，工業(yè)布局模式將發(fā)生何種變形；當(dāng)加進(jìn)聚集效益因子的作用時(shí)，工業(yè)布局模式又會(huì)相應(yīng)地發(fā)生何種變形。54.工業(yè)區(qū)位理論19.城市區(qū)位理論克里斯塔勒提出六邊形城市空間分布模型城市或者中心居民點(diǎn)的物資供應(yīng)、行政管理、交通運(yùn)輸?shù)认嗷プ饔眯纬沙鞘袇^(qū)位。55.城市區(qū)位理論20.市場(chǎng)區(qū)位理論考察整個(gè)企業(yè)體系，從總體均衡的角度揭示區(qū)位分布和選擇為題。把生產(chǎn)區(qū)位和市場(chǎng)區(qū)位結(jié)合判斷企業(yè)區(qū)位選擇廖什不把最低成本作為工業(yè)區(qū)位的決定因素，而把與工業(yè)產(chǎn)品銷售范圍聯(lián)系在一起的利潤(rùn)原則看成決定因素。這對(duì)空間經(jīng)濟(jì)學(xué)產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響。56.市場(chǎng)區(qū)位理論21.4.2.2決定城市土地區(qū)位的主要因素1.自然區(qū)位因素：區(qū)域的地理特征區(qū)域自然環(huán)境2.經(jīng)濟(jì)區(qū)位因素：區(qū)域人口狀況經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r交通和通信情況3.社會(huì)和制度環(huán)境區(qū)位因素總體社會(huì)狀況土地與住房政策城市規(guī)劃土地利用計(jì)劃政府相關(guān)政策57.4.2.2決定城市土地區(qū)位的主要因素1.自然區(qū)位因素：3.社4.2.3房地產(chǎn)區(qū)位選擇1.房地產(chǎn)宏觀區(qū)位的選擇指在全國(guó)各城市范圍內(nèi)進(jìn)行的工業(yè)、農(nóng)業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)用地的空間布局選擇。

在土地區(qū)位選擇的宏觀層次上一般只涉及工業(yè)用房地產(chǎn)，它取決于全國(guó)范圍內(nèi)工業(yè)(項(xiàng)目)的宏觀空間布局。工業(yè)的宏觀空間布局確定了，工業(yè)用房地產(chǎn)的宏觀區(qū)位選擇也就隨之確定了。58.4.2.3房地產(chǎn)區(qū)位選擇1.房地產(chǎn)宏觀區(qū)位的選擇23.2.城市房地產(chǎn)中觀區(qū)位選擇主要指城市內(nèi)部的功能分區(qū)商業(yè)區(qū):商業(yè)區(qū)按其功能從高到低可分為中央商業(yè)區(qū)、城區(qū)商業(yè)區(qū)和街區(qū)商業(yè)區(qū)。工業(yè)區(qū):根據(jù)各種工業(yè)的特點(diǎn)(如污染狀況、占地面積等)，可以將工業(yè)分成內(nèi)圍工業(yè)區(qū)、外圍工業(yè)區(qū)和遠(yuǎn)郊工業(yè)區(qū)。居住區(qū):居住區(qū)是人們生活、休息的場(chǎng)所。一般位于中央商業(yè)區(qū)與內(nèi)圍工業(yè)區(qū)之間，或內(nèi)圍工業(yè)區(qū)與外圍工業(yè)區(qū)之間。59.2.城市房地產(chǎn)中觀區(qū)位選擇24.3.城市房地產(chǎn)微觀區(qū)位選擇

1．選擇商用房地產(chǎn)微觀區(qū)位的標(biāo)準(zhǔn)：①要處在商業(yè)區(qū)，以利于利用其外部經(jīng)濟(jì)效益；②臨街或道路狀況要好，最少也要一面臨街；③通訊要方便④要有足夠的人口流量；⑤增值潛力要盡可能大。

60.3.城市房地產(chǎn)微觀區(qū)位選擇25.2．選擇居住用房地產(chǎn)微觀區(qū)位的標(biāo)準(zhǔn)：①周圍要有優(yōu)雅、清靜的自然環(huán)境，面向廣場(chǎng)，綠地、海灘則更好；②交通、通訊和人際交往要方便；③要有良好的社會(huì)文化環(huán)境，包括完善的文化娛樂(lè)設(shè)施，淳正的民風(fēng)，良好的治安條件；④便利的購(gòu)物出行買賣條件；⑤具有盡可能大的增值潛力。61.2．選擇居住用房地產(chǎn)微觀區(qū)位的標(biāo)準(zhǔn)：26.城市土地利用模式城郊次級(jí)中心區(qū)形成4.3城市土地的利用62.城市土地利用模式4.3城市土地的利用27.4.3.1城市土地利用模式1．同心圓模式美國(guó)學(xué)者伯杰斯(E．w．Burgess)在研究了芝加哥的發(fā)展歷史后認(rèn)為，城市發(fā)展的典型過(guò)程是通過(guò)以中央商業(yè)區(qū)(centralBusinessDistri瓤，簡(jiǎn)稱CBD)為中心向外輻射擴(kuò)展，城市各地帶不斷地遷入和轉(zhuǎn)移，就形成了同心圓式的擴(kuò)展過(guò)程，并形成了五同心圓帶構(gòu)成的空間結(jié)構(gòu)(參見(jiàn)下圖）。在其理論中，既強(qiáng)調(diào)了城市地域的聚合和遷入．又強(qiáng)調(diào)了城市地域的分化和轉(zhuǎn)移。63.4.3.1城市土地利用模式28.64.29.2.扇形