中國房地產(chǎn)行業(yè)金融報告

59/592004中國房地產(chǎn)金融報告央行2005年8月15日發(fā)布《2004中國房地產(chǎn)金融報告》，在報告中認(rèn)為，2004年房地產(chǎn)投資到位資金增幅下降，但房地產(chǎn)貸款增幅較高。報告內(nèi)容提要:2004年，房屋銷售價格較快上漲，但土地價格增幅下降，房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅進(jìn)一步回落。中低價位、中小套型住宅供應(yīng)比例偏低。投資性購房需求增長較快，部分境外資金流入國內(nèi)熱點地區(qū)的房地產(chǎn)市場。大量土地已經(jīng)出讓，但開發(fā)進(jìn)度較慢。房地產(chǎn)投資到位資金增幅下降，但房地產(chǎn)貸款增幅較高。從對房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款看，雖然對政府土地儲備機(jī)構(gòu)貸款等地產(chǎn)開發(fā)貸款較快增長，但住房開發(fā)貸款2004年以來月增幅連續(xù)回落，造成房地產(chǎn)開發(fā)商貸款增幅減緩。從個人購房貸款看，增幅雖緩慢下降，但依然維持高增長。個人購房貸款呈現(xiàn)以下特征，一是集中于少數(shù)重點城市和熱點地區(qū)，二是個人住房公積金貸款快速增長，三是個人購房貸款的不良率較低。在黨中央、國務(wù)院的正確領(lǐng)導(dǎo)下，中國人民銀行依據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的變化，為支持房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，充分發(fā)揮信貸政策的作用，靈活調(diào)整房地產(chǎn)貸款利率水平，加強(qiáng)對住房公積金信貸等政策性房地產(chǎn)金融的管理，推進(jìn)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新。房地產(chǎn)金融政策對房地產(chǎn)業(yè)的支持力度和服務(wù)水平得到明顯提高和改善。房地產(chǎn)金融風(fēng)險的防范進(jìn)一步加強(qiáng)。當(dāng)前房地產(chǎn)金融風(fēng)險集中表現(xiàn)為：一是部分地區(qū)房地產(chǎn)市場過熱加劇市場風(fēng)險，二是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高負(fù)債經(jīng)營隱含財務(wù)風(fēng)險，三是“假按揭”凸顯道德風(fēng)險，四是基層銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款存在操作風(fēng)險，五是土地開發(fā)貸款有較大信用風(fēng)險，六是房地產(chǎn)貸款法律風(fēng)險加大。為支持房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，發(fā)揮其支柱產(chǎn)業(yè)的作用，應(yīng)堅持突出重點、區(qū)別對待的原則，利用稅收手段限制投機(jī)性購房和短期炒作行為。要提倡節(jié)約使用住房的消費理念，鼓勵中小戶型住房的消費。加強(qiáng)城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)。走節(jié)約型房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展道路，提倡節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水、節(jié)電，在房地產(chǎn)開發(fā)和消費過程中注重環(huán)境保護(hù)。為及時防范和化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險，商業(yè)銀行應(yīng)加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審查，規(guī)避房貸操作風(fēng)險，防范“假按揭”風(fēng)險，完善懲戒機(jī)制，加強(qiáng)利率風(fēng)險管理。完善住房置業(yè)擔(dān)保制度，進(jìn)一步研究制定房貸保險制度。房地產(chǎn)業(yè)是中國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈長，關(guān)系千家萬戶。近年來，隨著我國城市化進(jìn)程和城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深入，國家出臺了多項支持房地產(chǎn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)政策和信貸政策。房地產(chǎn)業(yè)快速增長，城鎮(zhèn)居民按戶計算的住房自有化率達(dá)到80%以上，建筑和房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比例接近10%。房地產(chǎn)業(yè)給居民提供了新的資產(chǎn)形式，住房成為除金融資產(chǎn)以外，居民持有的最重要資產(chǎn)。房地產(chǎn)業(yè)對調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長發(fā)揮了重要作用。第一部分2004年房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)金融形勢一、2004年房地產(chǎn)市場的基本情況（一）房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)增幅回落投資增幅回落。2004年,全國共完成房地產(chǎn)投資13158.3億元，比2003年增長28.1%，增速高于25.8%的全社會固定資產(chǎn)增長速度，房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資中的比重從1998年的12.7%提高到2004年的18.8%。2005年1季度完成房地產(chǎn)開發(fā)投資2324億元，同期比增長26.7%，增幅比上年1季度回落14.4個百分點。圖1：中國房地產(chǎn)投資累計同期比增長率（%）資料來源：中經(jīng)網(wǎng)中國經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計數(shù)據(jù)庫新購置土地增幅下降較多。2005年1季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計購置土地面積7374萬平方米，同比增長3.9%，增幅同比下降29.3個百分點。1998年至2003年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計購置土地面積12.9億平方米，年平均增長35%；支付土地購置費6149億元，年均增長42.6%。土地購置面積在1999年4月以前，快速增長，增長率最高達(dá)91%，2000年至2004年初保持45%以上的增長，2004年6月份以后，土地購置面積的增長速度降到7%以下。新開工面積增幅下降。2005年1季度新開工面積14096萬平方米，同比增長9.3%，增幅同比下降13.2個百分點。專欄1：中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的歷史第一階段：理論突破與試點起步階段（1978至1991年）1978年理論界提出了住房商品化、土地產(chǎn)權(quán)等觀點。1980年9月北京市住房統(tǒng)建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開發(fā)總公司，拉開了房地產(chǎn)綜合開發(fā)的序幕。1982年國務(wù)院在四個城市進(jìn)行售房試點。1984年廣東、重慶開始征收土地使用費。1987至1991年是中國房地產(chǎn)市場的起步階段。1987年11月26日，深圳市政府首次公開招標(biāo)出讓住房用地。1990年上海市房改方案出臺，開始建立住房公積金制度。1991年開始，國務(wù)院先后批復(fù)了24個省市的房改總體方案。第二階段：非理性炒作與調(diào)整推進(jìn)階段（1992至1995年）1992年房改全面啟動，住房公積金制度全面推行。1993年“安居工程”開始啟動。1992年后，房地產(chǎn)業(yè)急劇快速增長，月投資最高增幅曾高達(dá)146.9%。房地產(chǎn)市場在局部地區(qū)一度呈現(xiàn)混亂局面，在個別地區(qū)出現(xiàn)較為明顯的房地產(chǎn)泡沫。1993年底宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控后，房地產(chǎn)業(yè)投資增長率普遍大幅回落。房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷一段時間的低迷之后開始復(fù)蘇。第三階段：相對穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展階段（1995至2002年）隨著住房制度改革不斷深化和居民收入水平的提高，住房成為新的消費熱點。1998以后，隨著住房實物分配制度的取消和按揭政策的實施，房地產(chǎn)投資進(jìn)入平穩(wěn)快速發(fā)展時期，房地產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。第四階段：價格持續(xù)上揚(yáng)，多項調(diào)控措施出臺的新階段(2003年以來)2003年以來，房屋價格持續(xù)上揚(yáng)，大部分城市房屋銷售價格上漲明顯。隨之而來出臺了多項針對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策。（二）房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系得到改善供給增速減緩。2003年2月份以來，商品房和住宅竣工面積累計增長率逐步下降，2004年商品房和住宅竣工面積增長率只有2.1％和2.3％。需求增長較快。2004年全年商品房累計銷售3.8億平方米，銷售面積較2003年增長13.7％，其中商品住宅銷售3.4億平方米，增長13.9％。圖2:商品房和住宅竣工面積增長率（累計同期比）資料來源：中經(jīng)網(wǎng)中國經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計數(shù)據(jù)庫供給與需求趨于均衡，出現(xiàn)了供需基本平衡的局面。商品住宅竣工面積與銷售面積之比由2002年的1.2比1下降到2004年的1.03比1，供求之間的差距持續(xù)下降。商品房空置面積得到消化。2000年至2003年，全國商品房空置面積逐年增加，2003年時達(dá)到1.28億平方米，2004年該趨勢出現(xiàn)了逆轉(zhuǎn)，全國商品房空置面積為1.23億平方米，比2003年下降了3.8％。我國商品房供求關(guān)系見圖3。圖3：我國商品房供求關(guān)系（三）房屋銷售價格上漲較快全國商品房和商品住宅價格穩(wěn)中趨升，但是上升幅度逐年加快。以1997年第4季度為基期（1997年4季度＝100），可以得到1997年第4季度至2004年第4季度全國商品房和商品住宅銷售價格定基比指數(shù)，見圖3。從價格指數(shù)圖中可以看出，全國商品房和商品住宅的銷售價格逐年上升，且上升幅度逐年加快。2005年1季度，全國商品房平均銷售價格同比增長12.5%，增幅同比提高5.8個百分點，其中住宅售價增長13.5%，增幅提高7個百分點。國家統(tǒng)計局統(tǒng)計的全國35個大中城市的住宅銷售價格，1季度同比上漲10.5%，環(huán)比上漲2.8%，其中有8個城市的住宅銷售價格同比漲幅超過10%，分別是上海19.9%，廈門16.5%，成都14.7%，青島13.7%，杭州12.4%，濟(jì)南11.9%，寧波11.4%，南京11.2%。房價上漲幅度明顯高于居民消費價格和住房租賃價格的漲幅，見圖4。圖4：商品房和住宅銷售季度同期比價格指數(shù)（上年同期=100）（四）住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)性問題凸現(xiàn)中低檔普通商品住房供應(yīng)不足。突出表現(xiàn)為中低價位、中小套型住宅比例偏低。從房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額來看，別墅和高檔公寓類住宅2000年、2001年和2002年投資增長率分別為51.2%、37.0%和39.7%，連續(xù)三年顯著高于全部住宅的投資增長率。從竣工套數(shù)來看，2000、2001和2002年的別墅和高檔公寓類住宅竣工套數(shù)增速分別為36.0%、20.6％和35.4％，而同期住宅竣工套數(shù)增速分別為9.9%、12.8％和8.9％。別墅和高檔公寓的竣工套數(shù)占比由1999的2.3％上升到2003年的3.6％。（五）投資性購房需求增長較快盡管2000年以來房屋租賃價格年漲幅不到2%，但租金收益在多數(shù)地區(qū)仍高于銀行存款利率以及個人住房貸款利率，在其他投資渠道不暢的情況下，特別是面對房價的快速上漲，大量社會資金為實現(xiàn)保值增值，轉(zhuǎn)向購房投資。據(jù)建設(shè)部2004年調(diào)查，北京市商品住宅投資性購房比例約17%，在投資購房中，28.5%在短期內(nèi)轉(zhuǎn)手，23.5%用于出租，48%空置待漲價。長三角主要城市商品住宅投資性購房比例在20%左右。部分城市和項目存在一定的投機(jī)炒作現(xiàn)象。表現(xiàn)為一些樓盤短期內(nèi)價格上升較快，部分購房者轉(zhuǎn)手牟利；部分城市次新房（購買后不到兩年）短期炒作現(xiàn)象突出，如上海市2004年次新房轉(zhuǎn)讓占二手房交易量的46.6%。六）境外資金進(jìn)入熱點地區(qū)房地產(chǎn)市場受房價快速上漲和人民幣升值預(yù)期的影響，境外資金通過多種渠道進(jìn)入上海、北京等熱點地區(qū)房地產(chǎn)市場，一是直接設(shè)立外資房地產(chǎn)投資公司或參股境內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2004年全國房地產(chǎn)開發(fā)利用外資228.2億元，同比增長34.2%，占開發(fā)資金來源的1.3%。二是間接投資，購買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債券或外資房地產(chǎn)中介公司以包銷的方式批量買入樓盤，再進(jìn)行商業(yè)性銷售。三是外資銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和個人發(fā)放貸款。四是非居民外匯流入，結(jié)匯購買房產(chǎn)。據(jù)人民銀行金融市場司調(diào)查，上海境外資金占全部購房資金的比例從2003年1季度的8.3%上升到2004年4季度的23.2%。據(jù)人民銀行上海分行統(tǒng)計，2004年1-11月，境外資金流入上海房地產(chǎn)市場的總量超過222億元，較2003年增長13.5%，其中用于房地產(chǎn)開發(fā)的約150億元，占全年房地產(chǎn)開發(fā)總額的12.8%；用于購房的外資約70億元。境外資金購房集中于別墅、公寓等高價位商品房，2005年前兩月，境外資金購買上海單價11000元/平方米以上新建商品住房的面積和金額同比增長47.6%和73%，購買單價11000元/平方米以上二手住房面積、金額同比增長2.8倍和3.1倍。土地價格增幅下降。2005年1季度全國主要城市地價同比增長5.9%，增幅同比下降0.2個百分點。1998年1季度至2001年3季度，土地交易價格較為平穩(wěn)，2001年4季度開始，土地交易價格開始攀升，其中居民住宅用地交易價格在2002年4季度至2003年4季度，各季增長幅度都在10％以上，2004年1季度增幅雖稍有回落，但2004年2季度以后季度同期比增長率又恢復(fù)到10％以上。2005年1季度地價增幅開始回落。圖5：土地交易價格指數(shù)（季度同期比，上年=100）（七）已出讓存量土地沒有及時得到開發(fā)土地供應(yīng)總量雖大幅下降，但存量用地盤活力度加大。2005年1季度全國建設(shè)用地供應(yīng)總量為23602.0公頃，同比下降28%，其中新增用地占34%，存量用地占66%。普通住宅用地供應(yīng)量占比逐步加大，在1季度7877.9公頃房地產(chǎn)開發(fā)用地中，普通商品住房等中低檔普通住宅用地5706.9公頃，占房地產(chǎn)開發(fā)用地總量的73%。開發(fā)商手中掌握大量已出讓土地，沒有及時轉(zhuǎn)化為市場有效供應(yīng)。1997年以來，全國土地開發(fā)面積占全國土地購置面積的比例持續(xù)降低，2000至2004年一直維持在60％-70%的水平，2004年該比值降到50%以下，已完成土地開發(fā)面積絕對數(shù)比2003年有所下降。全國土地購置面積和土地開發(fā)面積的差額也逐年增大，2004年該差額達(dá)到20044.5萬平方米，這意味著僅2004年全年就形成了兩億平方米的土地等待開發(fā)商開發(fā)或繼續(xù)開發(fā)。從全國待開發(fā)土地面積來看，1999年以來，該指標(biāo)呈持續(xù)增長趨勢（除2001年比2000年小幅下降以外），2003年全國待開發(fā)土地面積為21782.6萬平方米。參見圖6：圖6：全國土地開發(fā)情況專欄2：土地政策是調(diào)控房地產(chǎn)開發(fā)的重要手段2002年5月9日，國土資源部簽發(fā)11號文件《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，要求從2002年7月1日起，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式進(jìn)行公開交易。招、拍、掛制度實施使得開發(fā)商基于對土地價格上升的預(yù)期加快土地儲備。2004年3月31日，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》(即71號令)，從嚴(yán)查處2004年8月31日后仍以歷史遺留問題為由，采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)的行為。2004年4月29日國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于深入開展土地市場治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知》，用半年的時間治理整頓，整頓期間暫停審批農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)建設(shè)用地，暫停涉及基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)調(diào)整的各類規(guī)劃修改。對新批的縣改市（區(qū)）和鄉(xiāng)改鎮(zhèn)，要暫停修改涉及土地利用的各類規(guī)劃。2004年6月6日國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷管理的通知》，嚴(yán)格控制房屋拆遷面積，凡拆遷矛盾和糾紛比較集中的地區(qū)，除保證重點建設(shè)項目，以及重大社會發(fā)展項目、危房改造、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房項目之外，一律停止拆遷。這些措施停止了已沿用多年的土地協(xié)議出讓方式，據(jù)國土資源部統(tǒng)計，2002、2003年全國出讓土地總面積12.4和19.4公頃，分別增長37％和56％，2004年出讓土地面積17.9萬公頃，比2003年下降7.7％。二、2004年房地產(chǎn)金融的基本情況（一）房地產(chǎn)投資到位資金增幅下降據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，2004年房地產(chǎn)開發(fā)資金共籌措17168.8億元，其中第一大資金來源為“定金和預(yù)收款”，達(dá)到7395.3億元，比上年增長44.4%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源的43.1%；第二大資金來源是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自籌資金，為5207.6億元，增長了38%，占全部資金來源的30.3%；第三大資金來源是銀行貸款，為3158.4億元，增長了0.5%，占資金來源的18.4%。圖7：1997年以來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源構(gòu)成（億元，%）資料來源：根據(jù)國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計數(shù)計算但實際上，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，自籌資金主要由商品房銷售收入轉(zhuǎn)變而來，大部分來自購房者的銀行按揭貸款，按首付30%計算，企業(yè)自籌資金中有大約70%來自銀行貸款；“定金和預(yù)收款”也有30%的資金來自銀行貸款，以此計算房地產(chǎn)開發(fā)中使用銀行貸款的比重在55%以上，見圖7。（二）房地產(chǎn)貸款增幅較高2004年底，房地產(chǎn)貸款余額達(dá)到26306.3億元人民幣，比上年同比增長22.8%。2003和2004兩年房地產(chǎn)貸款的增幅呈下降的走勢，但2005年一季度房地產(chǎn)貸款余額達(dá)到27650.6億元，余額同比增長25.7%，增幅比上年末提高2.9個百分點。房地產(chǎn)貸款增長率繼續(xù)高于全部金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款增長率。2003年底房地產(chǎn)貸款增長率比金融機(jī)構(gòu)全部人民幣貸款增長率高20.1個百分點，2004年這個差距有所減小，但仍高11.3個百分點，2005年1季度房地產(chǎn)貸款增長率與全部人民幣貸款增長率的差距為14.9個百分點。2003年以來各季度金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額同期比增長率和金融機(jī)構(gòu)全部人民幣貸款余額同期比增長率的對比見圖8：圖8：房地產(chǎn)貸款與金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款的對比（余額億元,同期比增長率）資料來源：中國人民銀行調(diào)查統(tǒng)計司0.010.020.030.040.050.060.070.0199819992000200120022003.032003.062003.092003.122004.032004.062004.092004.122005.03金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款余額增長率房地產(chǎn)貸款余額同期比增長率房地產(chǎn)貸款占金融機(jī)構(gòu)中長期貸款的份額逐步增加。2002年3月末，這一份額為27.2%，2003年6月底達(dá)到32.1%，2004年底達(dá)到34.3%，2005年3月底上升到34.5%,見圖8。（三）房地產(chǎn)開發(fā)商貸款增幅減緩2004年底房地產(chǎn)開發(fā)商貸款為7810.9億元，2005年1季度末達(dá)到8177.5億元。從增長速度看，2004年3月份以前，房地產(chǎn)開發(fā)商貸款增長速度在40%以上。2004年4季度開始房地產(chǎn)開發(fā)商貸款增長速度下降到20%以下，2004年底增速降低到17.3%，2005年1季度增速進(jìn)一步下降到15%，與金融機(jī)構(gòu)全部人民幣貸款的增長速度靠近，房地產(chǎn)開發(fā)商貸款增長得到了初步控制。圖9：對房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款增長率（余額同期比，%）2005年1季度末8177.5億元房地產(chǎn)開發(fā)商貸款包括：（1）住房開發(fā)貸款4601.8億元，占56.3%，其中經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)貸款1468.3億元，占房地產(chǎn)開發(fā)商貸款的17.9%；（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金貸款1605.4億元，占19.6%；（3）地產(chǎn)開發(fā)貸款1586.4億元，占19.4%，其中政府土地儲備機(jī)構(gòu)貸款950.2億元，占房地產(chǎn)開發(fā)商貸款的11.6%；（4）商業(yè)用房開發(fā)貸款383.9億元，占4.7%。1、住房開發(fā)貸款扭轉(zhuǎn)了2003年快速增長的勢頭，2004年以來增幅連續(xù)回落住房開發(fā)貸款占房地產(chǎn)開發(fā)商貸款的比重最大，住房開發(fā)貸款2003年快速增長，2003年底余額同比增長率超過了100%，2004年之后開始下降，到2004年底增長率下降到22.2%，2005年1季度末增長率進(jìn)一步下降到19.3%。在住房開發(fā)貸款中約有三分之一的貸款用于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。2、地產(chǎn)開發(fā)貸款和政府土地儲備機(jī)構(gòu)貸款高速增長2004年底和2005年1季度末地產(chǎn)開發(fā)貸款余額分別達(dá)到1471.6億元和1586.4億元，其中對政府土地儲備機(jī)構(gòu)貸款余額分別達(dá)到828.4億元和950.2億元。地產(chǎn)開發(fā)貸款在2003年底增長54.3%的基礎(chǔ)上，2004年繼續(xù)在高位攀升，2004年底余額同期比增長63.8%，2005年1季度增幅雖有所回落，但仍維持30%以上。土地儲備貸款快速增長，2005年前3個月余額同比分別增長52%、57.7%和54.9%，成為拉動房地產(chǎn)開發(fā)商貸款增長的重要力量。（四）個人購房貸款維持高增長2002年以來，居民個人購房貸款余額直線上升，2004年底和2005年1季度末分別達(dá)到15922.3億元和16743.7億元，余額同比分別增長35.1%和30.9%。雖然2003年以來個人購房貸款的增長率逐步下降，但仍維持30%以上。圖10：個人購房貸款余額和余額同比增長率（%）資料來源：中國人民銀行調(diào)查統(tǒng)計司我國居民個人住房按揭貸款的規(guī)模與西方發(fā)達(dá)國家相比仍偏小，有較大的發(fā)展空間。2004年底我國居民個人住房按揭貸款占GDP的比例為11.7%，而歐盟國家2001年居民按揭貸款占GDP的比率平均達(dá)到39%，其中英國為60%，德國為47%，荷蘭達(dá)到74%。我國居民個人住房貸款的增長潛力巨大。從中國住房按揭貸款的實踐看，1998年以后，鼓勵銀行向消費者發(fā)放按揭貸款，有的銀行按購房額全額貸款，2001年6月19日，中國人民銀行印發(fā)了《關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》（銀發(fā)［2001］195號）,2003年6月13日發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（銀發(fā)[2003]121號），這些政策的目的之一是規(guī)范個人住房貸款按揭成數(shù)，嚴(yán)禁“零首付”個人住房貸款，提出按揭成數(shù)最高不得超過80%，對購買第二套或二套以上住房的，適當(dāng)降低按揭成數(shù)。2002年以來各季度住房抵押貸款增加額與住宅銷售額增加額的比例，見圖11。用住房抵押貸款增加額與住宅銷售額增加額比例的趨勢值代表中國住房貸款的按揭成數(shù)，則從2002年以來，按揭成數(shù)逐年下降，但即使這樣，中國住房貸款的按揭成數(shù)在2005年1季度也為63%。圖11：中國住房貸款的按揭成數(shù)資料來源：根據(jù)中經(jīng)網(wǎng)中國經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計數(shù)據(jù)庫和人民銀行調(diào)查統(tǒng)計司數(shù)據(jù)計算（五）個人購房貸款集中于少數(shù)重點城市和熱點地區(qū)從居民個人住房貸款增長的地區(qū)結(jié)構(gòu)看，東部地區(qū)增幅與全國增幅相當(dāng)，中部地區(qū)略高，而西部地區(qū)偏低。地區(qū)分布極不均衡，從增加額看，2004年東部地區(qū)個人購房貸款增加3129.1億元，占全國全部增加額的76.8%，其中上海、廣東、浙江、北京、江蘇五省市增加2452.4億元，占全國增加額的60.2%；從余額看，東部地區(qū)占76.1％，上述五省市占59.9％，居民購房貸款集中在這些房地產(chǎn)熱點地區(qū)。圖12：2004年個人購房貸款增加額的地區(qū)分布圖（%）資料來源：中國人民銀行調(diào)查統(tǒng)計司這些熱點地區(qū)的增幅也較高，如2004年江蘇增長50.5%，浙江增長45.1%，上海增長42.4%，天津增長39.9%，山東增長39.4%，北京增長30.5%。在中西部地區(qū)也有一些省份個人房貸高增長，如安徽增長62.6%，湖北增長59.9%，江西增長58.8%，湖南增長49.8%，廣西增長44.9%，重慶和云南也增長39%以上。（六）政策性住房貸款快速增長政策性住房貸款主要包括對個人的住房公積金貸款。2004年底政策性住房貸款達(dá)到2493.0億元，其中個人住房公積金貸款為2096.2億元，占84.1%;2005年1季度,政策性住房貸款達(dá)到2650.1億元,其中個人住房公積金貸款達(dá)到2223.5億元。2004年底和2005年1季度末,個人住房公積金貸款余額同比增長42.5％和38.8％。2004年以來政策性住房貸款的變動情況見圖13。圖13：政策性住房貸款的變動情況（單位：人民幣億元）數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行調(diào)查統(tǒng)計司專欄3：中國住房公積金制度住房公積金是指各單位及其在職職工繳存的長期住房儲金，用于職工購買、建造、翻建、大修自住住房。住房公積金的管理實行住房公積金管理委員會決策、住房公積金管理中心運(yùn)作、銀行專戶存儲、財政監(jiān)督的原則。住房公積金的存、貸利率由中國人民銀行提出，經(jīng)征求國務(wù)院建設(shè)行政主管部門的意見后，報國務(wù)院批準(zhǔn)。直轄市和省、自治區(qū)人民政府所在地的市以及其他設(shè)區(qū)的市（地、州、盟）設(shè)立住房公積金管理委員會，作為住房公積金管理的決策機(jī)構(gòu)，并設(shè)立住房公積金管理中心。截至2004年底，全國住房公積金繳存余額為4893.5億元。實際繳存職工人數(shù)為6138.5萬人，占在崗職工人數(shù)的58.4％。2004年末個人公積金住房貸款余額2096.2億元，占住房公積金繳存余額的比例為42.8％，除去個人住房貸款和購買國債，全國仍有沉淀資金2086.3億元，占繳存余額的比例為42.6％。2005年3月17日，中國人民銀行決定將個人住房公積金貸款利率上調(diào)0.18個百分點，其中，5年（含5年）以下貸款利率由3.78%調(diào)整為3.96%；5年以上貸款由4.23%調(diào)整為4.41%。調(diào)整后，個人住房公積金貸款利率仍低于同期限個人住房抵押貸款利率1個多百分點。目前，住房公積金運(yùn)作中存在的主要問題有：第一，公積金貸款有額度限制，一般較難申請，支持中低收入職工購房的效果不明顯；第二，公積金資金運(yùn)用收益的歸屬需要明確。（七）房地產(chǎn)貸款具有潛在風(fēng)險總體來看，四大國有商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款質(zhì)量較好。除農(nóng)行的不良貸款率相對偏高以外，其他三大行的不良貸款率均在3%-5%之間，四大行匯總的不良貸款率也低于5％，見表1。四大行房地產(chǎn)開發(fā)商貸款質(zhì)量差異明顯。其中農(nóng)行和中行的不良貸款率相對偏高，分別達(dá)到16％以上和12％以上，工行和建行的不良貸款率則相對較低，維持在7％左右。四大行匯總的房地產(chǎn)開發(fā)貸款不良貸款率在10-11％之間。四大行個人購房貸款資產(chǎn)質(zhì)量較好，不良貸款率為1.5％左右。其中工行、中行和建行的不良貸款率均低于2％，農(nóng)行的不良貸款率稍高于2％。表1：四大國有商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款不良狀況2005年1季度末房地產(chǎn)貸款質(zhì)量比2004年末有所提高，這主要是由于房地產(chǎn)開發(fā)商貸款質(zhì)量有所提高。2005年1季度末房地產(chǎn)貸款不良率比2004年末降低了0.1個百分點，其中除工行的不良貸款率持平以外，其他行的不良率均有所下降。房地產(chǎn)貸款存在風(fēng)險。一方面，房地產(chǎn)開發(fā)商貸款的不良率較高；另一方面，雖然個人購房貸款的不良率較低，但隨著未來房屋稅收政策的逐步到位和物業(yè)管理費用的提高，購房者的還款能力可能受到影響，按揭貸款可能出現(xiàn)風(fēng)險。注：本表按“五級”分類標(biāo)準(zhǔn)，不良貸款包括“次級”、“可疑”、“損失”三類貸款。第二部分房地產(chǎn)金融政策與房地產(chǎn)金融風(fēng)險的防范一、根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的變化，人民銀行及時調(diào)整房地產(chǎn)金融政策（一）充分發(fā)揮信貸政策的作用1998年以來人民銀行根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)的變化，及時調(diào)整了房地產(chǎn)信貸政策。1998年4月7日，為擴(kuò)大國內(nèi)需求，人民銀行發(fā)布《關(guān)于加大住房信貸投入，支持住房建設(shè)與消費的通知》，要求1998年新增住房貸款按各行當(dāng)年新增貸款15%掌握。允許所有商業(yè)銀行在所有城鎮(zhèn)對所有普通商品住房辦理個人住房貸款業(yè)務(wù)，支持普通住房建設(shè)，對新開工的普通住房項目，只要開發(fā)商自有資金達(dá)到30%，商業(yè)銀行均可發(fā)放住房建設(shè)貸款，符合安居工程條件且銷售率（含預(yù)售）達(dá)到75%，銀行可按自籌資金與貸款6：4的比例發(fā)放安居工程貸款。這些措施對拉動國內(nèi)投資和消費需求，起到了積極的促進(jìn)作用。（二）靈活調(diào)整房地產(chǎn)貸款利率水平1998年，當(dāng)時貸款基準(zhǔn)利率超過10％，個人購房意愿不強(qiáng)，住房制度改革沒有根本性進(jìn)展，人民銀行決定對居民住房貸款實行優(yōu)惠利率，1999年為刺激國內(nèi)消費需求，又進(jìn)一步擴(kuò)大優(yōu)惠幅度，對拉動國內(nèi)消費需求發(fā)揮了重要作用。2005年3月17日，中國人民銀行調(diào)整了商業(yè)銀行自營性個人住房貸款政策，將住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平。商業(yè)銀行自營性個人住房貸款基準(zhǔn)利率1到3年期（含3年）為5.76%，5年以上為6.12%。同時人民銀行實行下限管理，下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍，商業(yè)銀行可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價規(guī)則。以5年期以上個人住房貸款為例，其利率下限為貸款基準(zhǔn)利率6.12%的0.9倍(即5.51%)，僅比原優(yōu)惠利率5.31%高0.20個百分點。新規(guī)定實行后，對首次購買住房的消費者，四家國有商業(yè)銀行均執(zhí)行下限利率。另外,對房地產(chǎn)價格上漲過快城市或地區(qū)，個人住房貸款最低首付款比例可由20%提高到30%。具體調(diào)整的城市或地區(qū)，可由商業(yè)銀行法人根據(jù)國家有關(guān)部門公布的各地房地產(chǎn)價格漲幅自行確定，不搞一刀切。中央銀行此舉一可以不再承擔(dān)財政職能，不再對住房消費提供準(zhǔn)財政補(bǔ)貼；二可以理順利率關(guān)系，將對住房貸款的優(yōu)惠利率轉(zhuǎn)變?yōu)楦鼮槭袌龌睦识▋r機(jī)制，由于貸款利率可以下浮10％，仍可以在相當(dāng)大的程度上保持優(yōu)惠利率的連續(xù)性；三可以適當(dāng)增加投機(jī)購房者的資金成本，抑制對房地產(chǎn)的投機(jī)性需求，有利于消費者形成利率風(fēng)險意識；四可以促進(jìn)銀行學(xué)會風(fēng)險定價，根據(jù)不同的風(fēng)險狀況制定差別貸款利率；五可以充分發(fā)揮住房公積金的作用，引導(dǎo)住房公積金制度的健康發(fā)展，六是與超額準(zhǔn)備金存款利率下調(diào)同時進(jìn)行，可以發(fā)揮貨幣政策的組合效應(yīng)。（三）規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)為整頓住房金融市場秩序，規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)，防范住房貸款風(fēng)險，2001年6月19日，中國人民銀行印發(fā)了《關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》（銀發(fā)［2001］195號）,2003年6月13日發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（銀發(fā)[2003]121號），這些政策的出臺及時、有效地調(diào)控了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，防范了金融風(fēng)險，實現(xiàn)了中央銀行預(yù)調(diào)經(jīng)濟(jì)的目標(biāo)，主要體現(xiàn)在：一是提高了對房地產(chǎn)開發(fā)商的自有資金和資質(zhì)要求。195號文和121號文規(guī)定，對開發(fā)商貸款，企業(yè)自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項目總投資的30%，開發(fā)項目要求有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、工程施工許可證等“四證”。對自有資金低、應(yīng)收賬款多的承建房地產(chǎn)建設(shè)項目的建筑施工企業(yè)，建議商業(yè)銀行限制對其發(fā)放貸款。二是規(guī)范個人住房貸款業(yè)務(wù)。嚴(yán)禁“零首付”個人住房貸款，提出貸款額與抵押物實際價值的比例（抵借比）最高不得超過80%，對購買期房的個人住房貸款，所購期房必須是多層住宅主體結(jié)構(gòu)封頂、高層住宅完成總投資的三分之二。對購買第二套或二套以上住房的，適當(dāng)提高首付款比例。三是限制對開發(fā)商的流動資金貸款。121文件規(guī)定只能用開發(fā)貸款這一個科目給開發(fā)商發(fā)放貸款，嚴(yán)禁以房地產(chǎn)開發(fā)流動資金貸款及其他形式貸款科目發(fā)放。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已發(fā)放的非房地產(chǎn)開發(fā)貸款，各商業(yè)銀行只收不放。四是強(qiáng)化對土地儲備貸款的管理，防止出現(xiàn)地價泡沫。對土地儲備機(jī)構(gòu)發(fā)放的土地儲備貸款必須以其收購的土地作抵押，抵押貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u估價值的70％，貸款期限最長不超過2年。規(guī)定不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款。（四）加強(qiáng)對住房公積金信貸等政策性房地產(chǎn)金融的管理2002年8月15日，中國人民銀行印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)住房公積金信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（銀發(fā)［2002］247號），要求商業(yè)銀行嚴(yán)格執(zhí)行《住房公積金管理條例》，嚴(yán)格執(zhí)行《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房公積金管理的通知》精神。（五）推進(jìn)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的創(chuàng)新隨著房地產(chǎn)信貸規(guī)模的迅速擴(kuò)大，商業(yè)銀行迫切需要提高房地產(chǎn)抵押貸款的流動性，2004年底，人民銀行向國務(wù)院提交了進(jìn)行信貸資產(chǎn)證券化試點的申請，并于2005年2月獲得批準(zhǔn)，中國建設(shè)銀行成為首家獲準(zhǔn)推出個人住房抵押貸款支持證券的銀行。人民銀行已聯(lián)合10個相關(guān)部委建立了跨部門協(xié)調(diào)小組工作機(jī)制，并與銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了《信貸資產(chǎn)證券化試點管理辦法》（公告[2005]第7號）。預(yù)計首批住房抵押貸款支持證券（MBS）將于2005年第三季度發(fā)行上市。專欄4：房地產(chǎn)信貸政策人民銀行積極利用信貸政策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，在1998年以前就先后頒布了《政策性住房信貸業(yè)務(wù)管理暫行規(guī)定》、《商業(yè)銀行自營住房貸款管理暫行辦法》和《個人住房擔(dān)保貸款管理試行辦法》。這幾個辦法的出臺，標(biāo)志著以商業(yè)銀行自營性住房信貸業(yè)務(wù)和委托性住房存貸款業(yè)務(wù)并存的住房信貸模式基本確立。1998年以來，為擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長，人民銀行出臺了一系列鼓勵住房建設(shè)與消費的信貸政策，先后下發(fā)了《關(guān)于加大住房信貸投入支持住房建設(shè)與消費的通知》、《關(guān)于改進(jìn)金融服務(wù)、支持國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的指導(dǎo)意見》以及《個人住房貸款管理辦法》等文件。這些文件要求，各商業(yè)銀行要調(diào)整貸款結(jié)構(gòu)，積極支持住房建設(shè)。1999年，人民銀行下發(fā)了《關(guān)于開展個人消費信貸的指導(dǎo)意見》，鼓勵商業(yè)銀行提供全方位優(yōu)質(zhì)金融服務(wù)。同年9月，人民銀行將個人住房貸款最長期限從20年延長到30年。為促進(jìn)房地產(chǎn)信貸市場的健康發(fā)展，2001年6月，人民銀行發(fā)出《關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》(銀發(fā)[2001]195號)，2003年6月發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》(銀發(fā)[2003]121號)。2005年3月，人民銀行對個人住房貸款的利率定價機(jī)制進(jìn)行了市場化調(diào)整。這些政策取得了顯著成效，有效地支持了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，同時加強(qiáng)了風(fēng)險防范。從房地產(chǎn)貸款的余額看，1998年房地產(chǎn)貸款只有3106.23億元，2004年底達(dá)到26306.3億元，6年間年均增長42.8%。其中，1998年居民個人購房貸款只有426.2億元，2004年增加到16002.3億元，年均增長83.0%；1998年房地產(chǎn)開發(fā)貸款只有2680.1億元，到2004年房地產(chǎn)開發(fā)貸款達(dá)到7810.9億元，年均增長20%。從房地產(chǎn)貸款占金融機(jī)構(gòu)全部人民幣貸款的比例看，1998年底房地產(chǎn)貸款余額只占金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款余額的3.6%，到2004年底這一比例提高到14.8%。二、房地產(chǎn)金融風(fēng)險不容忽視當(dāng)前我國房地產(chǎn)信貸面臨的主要風(fēng)險有：（一）部分地區(qū)房地產(chǎn)市場過熱存在市場風(fēng)險2004年部分地區(qū)房地產(chǎn)市場價格上漲較快，出現(xiàn)地區(qū)性的房地產(chǎn)熱。人民銀行上海分行報告顯示，2004年上海內(nèi)環(huán)線以內(nèi)區(qū)域新建商品住宅銷售價格漲幅達(dá)27.5%，另有調(diào)查顯示上海二手房和高檔商品房的泡沫程度也值得關(guān)注。房地產(chǎn)價格上漲過快容易造成市場價格過分偏離其真實價值，從而產(chǎn)生泡沫。一旦泡沫破滅房地產(chǎn)價格下跌，作為抵押物的房地產(chǎn)就會貶值甚至大幅縮水，給銀行帶來不小的損失。抵押物貶值是房地產(chǎn)市場系統(tǒng)性風(fēng)險在銀行房地產(chǎn)貸款上的直接反映。近期上海等地商業(yè)銀行紛紛提高住房抵押貸款首付比例，有的甚至高達(dá)50%，以防止抵押物貶值的風(fēng)險。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高負(fù)債經(jīng)營隱含財務(wù)風(fēng)險房地產(chǎn)開發(fā)商以銀行借貸融資為主，自有資金很少。有統(tǒng)計顯示，我國房地產(chǎn)開發(fā)商通過各種渠道獲得的銀行資金占其資產(chǎn)的比率在70%以上。以北京為例，2000-2002年北京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率為81.2%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營的問題較為嚴(yán)重。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)良莠不齊，隨著房地產(chǎn)市場競爭日益激烈，監(jiān)管力度不斷加大，開發(fā)貸款門檻提高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈條日趨緊張，一旦資金鏈條斷裂，風(fēng)險就會暴露。（三）“假按揭”凸顯道德風(fēng)險假按揭已成為個人住房貸款最主要的風(fēng)險源頭?！凹侔唇摇辈灰哉鎸嵸徺I住房為目的，開發(fā)商以本單位職工或其他關(guān)系人冒充客戶和購房人，通過虛假銷售（購買）方式，套取銀行貸款。據(jù)工商銀行消費信貸部門估計，該行個人住房貸款中的不良資產(chǎn)，有80%是因假按揭造成的。開發(fā)商把假按揭作為一種融資渠道。2005年3月17日以前，個人住房貸款利率低于房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率，審批也比較容易，開發(fā)商便將按揭貸款作為另一項融資渠道，既可降低財務(wù)成本，又可緩解資金周轉(zhuǎn)困難。有的開發(fā)商在出售房屋獲得資金后償還銀行貸款，也有開發(fā)商因無法將房屋全部賣出而攜款潛逃。假按揭發(fā)生的原因有的是由于不法房地產(chǎn)商利用銀行掌握的信息有限騙貸，有的則是銀行工作人員與開發(fā)商勾結(jié)，共同騙貸。（四）基層銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款存在操作風(fēng)險突出表現(xiàn)在：一是貸前審查經(jīng)辦人員風(fēng)險意識不強(qiáng)，審查流于形式，隨意簡化手續(xù)，對資料真實性、合法性審核不嚴(yán)，對明顯存在疑點的資料不深入調(diào)查核實。二是抵押物管理不規(guī)范，辦理抵押的相關(guān)職能部門協(xié)調(diào)配合不力，不按程序操作，或過分依賴中介機(jī)構(gòu)的評估結(jié)果，造成抵押品貶值或抵押無效。三是個別基層行貸后管理混亂，個人貸款客戶資料不夠全面和連續(xù)，缺少相關(guān)的風(fēng)險預(yù)警措施。（五）土地開發(fā)貸款有較大信用風(fēng)險我國土地儲備貸款2004年底余額為828.4億元，綜合授信額度更大。銀行土地開發(fā)貸款面臨四方面風(fēng)險。一是土地儲備中心資產(chǎn)負(fù)債率較高。雖然各地土地儲備機(jī)構(gòu)均由政府全額撥款組建，但目前一部分地區(qū)存在政府投入的注冊資本金過少、注冊資金不到位等問題，造成其對銀行資金過分依賴，抵御風(fēng)險的能力極低。二是銀行難以對土地儲備中心進(jìn)行有效監(jiān)管。各地土地儲備機(jī)構(gòu)大都實行財政收支兩條線，土地出讓金上繳財政專戶，各銀行對其資金使用很難監(jiān)管。在地方政府資金緊張的情況下，土地儲備機(jī)構(gòu)極可能成為財政融資渠道，出讓土地的收入有可能被挪作他用，甚至受地方利益驅(qū)使而懸空逃廢銀行債務(wù)。三是銀行向土地整理儲備中心發(fā)放的貸款沒有有效的擔(dān)保措施。當(dāng)前土地儲備機(jī)構(gòu)向商業(yè)銀行貸款的擔(dān)保主要采用政府保證和土地使用權(quán)質(zhì)押兩種方式，這兩種方式的合法性尚存在問題。從《擔(dān)保法》的規(guī)定來看，政府及以公益為目的的事業(yè)單位不能作為保證人。土地儲備中心只是代行政府部分職權(quán)的代理機(jī)構(gòu)，并不是實質(zhì)意義上的土地使用者，因而對其儲備的土地也就談不上擁有真正意義的使用權(quán)?？梢?，對于銀行來說，土地質(zhì)押并未落到實處。四是土地儲備中心的運(yùn)營風(fēng)險。土地市場價格有很大的不確定性，譬如受政策影響土地價格可能大幅下滑，拍賣中土地流拍或中標(biāo)人違約，都可導(dǎo)致土地出讓的收入低于土地收購價格，形成銀行信貸風(fēng)險。（六）房地產(chǎn)貸款法律風(fēng)險加大新法律法規(guī)可能限制貸款抵押品的執(zhí)行。最高人民法院2004年10月26日發(fā)布了《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》，宣布自2005年1月1日起施行。該規(guī)定第六條“對被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債”，意味著如果貸款買房者拒不還款，銀行也不能將其居住的房屋變賣以回收貸款，增大了商業(yè)銀行的房貸風(fēng)險。第三部分房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融的趨勢分析一、房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)金融發(fā)展趨勢（一）對商品住房需求、供給的預(yù)測1、人均居住條件的改善和房屋的自然折舊是影響住房需求的主要因素。人均居住條件的改善是決定住房需求的重要因素，我國人均居住面積雖然低于西方發(fā)達(dá)國家，但卻超過了中等收入國家的水平。據(jù)建設(shè)部統(tǒng)計，2003和2004年底，我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積分別達(dá)到23.7和24.97平方米，超過了90年代初期中等收入國家平均20.1平方米的水平，參見圖14。圖14：人均居住面積的國際比較注：國外數(shù)據(jù)為90年代初人均居住面積，我國數(shù)據(jù)為2004年的水平。來源：中金公司研究報告和建設(shè)部《2004年城鎮(zhèn)房屋概況統(tǒng)計公報》2、商品住房供給、需求預(yù)測。從供給面看，住宅施工面積是住宅竣工面積的先行指標(biāo)，根據(jù)住宅施工面積預(yù)測2005年和2006年住宅竣工面積的增長率分別為28.8％和23.1％，年新增住宅竣工面積分別達(dá)到4.5億平方米和5.5億平方米。在綜合考慮人均住房面積改善和住房自然折舊兩個因素的情況下，2005年和2006年全國商品住宅市場將會出現(xiàn)供給和需求大體平衡（供給略大于需求）的局面，假定住宅竣工面積2005和2006年分別增長28.8％和23.1％，在人均居住面積年增加0.4平方米的假定下，2005年商品住宅供給大于有效需求約1.3千萬平方米，供給大于有效需求2.9％。同時由于國家近期出臺了一系列調(diào)控房價政策，一定程度上遏制了對商品房的投機(jī)行為，2005年、2006年全國商品住宅價格增幅將會有所減緩。（二）房地產(chǎn)信貸將繼續(xù)較快增長2004年底全部金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款余額為17.7萬億元，2005年預(yù)計增加2.5萬億元，則2005年底全部金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款可能達(dá)到20.2萬億元。假定房地產(chǎn)貸款余額和個人購房貸款余額占全部金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款余額的比例維持在2002年以來的趨勢線的水平上，則2005年底全部房地產(chǎn)貸款余額將達(dá)到3.1萬億元，個人購房貸款（不含公積金貸款）將達(dá)到1.9萬億元，分別比2004年底增加5000億元和3400億元，房地產(chǎn)貸款和個人購房貸款分別增長20%和22%。專欄5：影響我國房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融發(fā)展的制度性因素目前部分地區(qū)房價上漲較快等問題與我國住房制度改革和房地產(chǎn)市場發(fā)展中的制度缺陷有十分密切的關(guān)系。一是住房制度改革銜接不好誘發(fā)新的住房需求。停止福利分房后，部分單位依然向職工提供低于市場價格的單位內(nèi)部購房，形成新的單位住房需求，推動房價上漲。二是對地方政府經(jīng)營土地缺乏有效制約。地方政府以地生財，土地出讓金是其重要的資金來源，七十年住宅土地收益由一屆政府占用的制度安排，使地方政府成為房地產(chǎn)市場膨脹的直接受益者。地方政府并不十分在意土地利用的長期規(guī)劃，更樂見房價、地價的上漲。三是缺乏有效控制土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的開發(fā)規(guī)劃制度。雖然我國也建立了開發(fā)規(guī)劃審批制度，但這些審批制度還存在缺陷，主要表現(xiàn)在：①土地規(guī)劃缺乏嚴(yán)肅性，沒有認(rèn)真執(zhí)行；②土地開發(fā)缺少應(yīng)有的指導(dǎo)；③土地供應(yīng)中，用于高檔商品房和普通商品房建設(shè)的土地比例不合理，高檔商品房占地過多；對解決低收入人群住房問題的廉租房建設(shè)，土地供應(yīng)很少。四是缺乏合理引導(dǎo)居民住房需求，有效調(diào)控投資、投機(jī)行為的稅收政策。由于目前沒有對房產(chǎn)征收房地產(chǎn)稅，助長了居民對大戶型、高檔房的需求。房地產(chǎn)交易缺乏合理水平的稅收制約，住宅投資交易成本較低，刺激了住房投機(jī)行為。五是缺乏發(fā)達(dá)的多層次房地產(chǎn)融資市場。我國目前大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股本不足，融資渠道狹窄，經(jīng)營資金過分依賴銀行貸款；房地產(chǎn)開發(fā)商因為較高的資本回報率，也不愿讓利從事股本融資。房地產(chǎn)融資對銀行貸款的過分依賴，可能危及金融體系的安全運(yùn)行。二、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融的健康發(fā)展（一）繼續(xù)支持房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)是拉動中國經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)。1998年以來，房地產(chǎn)業(yè)的興起和住房消費的升溫，帶動中國經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁增長。房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈條長，可以帶動原材料、家用電器等耐用消費品、住宅裝修業(yè)、服務(wù)業(yè)等一系列產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，其促進(jìn)經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展的重要作用，是其他產(chǎn)業(yè)無法比擬的。發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)可以拉動內(nèi)需，擴(kuò)大消費，加速實現(xiàn)城鎮(zhèn)化，有利于全面建設(shè)小康社會。發(fā)展房地產(chǎn)金融還可以降低金融風(fēng)險。從1998年開始到現(xiàn)在，居民住房按揭貸款迅速增加，對商業(yè)銀行而言，居民按揭貸款的資產(chǎn)質(zhì)量很高，是商業(yè)銀行的黃金資產(chǎn)，金融業(yè)在支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時，自身資產(chǎn)質(zhì)量和收息率都得以提升。因此，金融業(yè)要繼續(xù)支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使其支柱產(chǎn)業(yè)的功能得到充分發(fā)揮。（二）提倡節(jié)約使用住房的消費理念在住房消費上應(yīng)提倡節(jié)約的理念。我國人多地少、水資源缺乏，是資源、能源消費大國，對能源的過度消耗形成了較為嚴(yán)重的空氣污染和酸雨等環(huán)境問題。要引導(dǎo)以中小戶型為主的住房消費，滿足絕大多數(shù)居民的基本居住需要。要提倡人人首先有房住，而不是少數(shù)人有多個房屋產(chǎn)權(quán)。我國城鎮(zhèn)人均居住面積已達(dá)到了中等收入國家的平均水平，不應(yīng)鼓勵大戶型住宅的發(fā)展，應(yīng)從保護(hù)耕地出發(fā)，充分利用現(xiàn)有非耕地。小型舒適型住房的建設(shè)不僅節(jié)能、環(huán)保、省地、長期可持續(xù)，而且可以節(jié)約使用銀行信貸資金，降低不良資產(chǎn)比率。我國東部沿海地區(qū)和超大城市，雖然人多地少，但人均居住面積比東京、香港居民的居住面積還多。2004年底，上海市市區(qū)人均住房使用面積為20.4平方米，江蘇省、浙江省、福建省城鎮(zhèn)居民人均住宅使用面積分別為20.4、23.9和24.5平方米，北京市2003年底城鎮(zhèn)居民人均住房使用面積為18.7平方米，2004年有望達(dá)到19平方米。而上世紀(jì)90年代初期，人多地少的香港和東京，人均住房使用面積分別只有7.1平方米和15.8平方米。發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)要走節(jié)約型道路，注意節(jié)能、節(jié)水、節(jié)電、省地。超大住房配備的暖氣、空調(diào)等設(shè)備，不僅消耗電力、煤炭等能源，而且還造成環(huán)境污染。為應(yīng)對資源短缺的制約，在建筑過程中要推廣使用新材料，防止資源的不合理消耗，做到節(jié)約能源、環(huán)保，建設(shè)節(jié)約型城市。要提倡節(jié)約使用土地，合理控制房地產(chǎn)開發(fā)用地的規(guī)模和節(jié)奏，保證土地開發(fā)的長期可持續(xù)發(fā)展。（三）加強(qiáng)城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)要全面掌握廉租住房需求情況，根據(jù)廉租住房需求情況，以財政預(yù)算安排為主，多渠道籌措廉租住房資金，著力擴(kuò)大廉租住房制度覆蓋面，加快解決最低收入家庭基本住房需要。城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)還要支持城市化，幫助解決“三農(nóng)”問題。要支持農(nóng)民進(jìn)城居住，為進(jìn)城農(nóng)民全家提供廉租住房，使進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民的子女獲得在城市受教育的機(jī)會，以利于農(nóng)民逐步擺脫貧困。要加大普通商品房的建設(shè)力度，抑制高檔房建設(shè)。在政府的土地、建設(shè)規(guī)劃中切實提高普通住房的建設(shè)比例。進(jìn)一步完善住房公積金制度，提高中低收入者的購房能力。逐步做到所有居民都能上繳住房公積金，提高中低收入者的住房購買力；成立專門機(jī)構(gòu)加強(qiáng)公積金監(jiān)管；允許發(fā)達(dá)地區(qū)優(yōu)先提高個人公積金繳存比例。（四）堅持區(qū)別對待、有保有壓的調(diào)控原則要嚴(yán)格區(qū)分居民房改住房、居民居住購房需求與投機(jī)性購房行為，對第一套住房和第二套住房采取差別性的稅收政策和房屋貸款利率政策，提高第二套住房貸款首付的比率。對普通商品住房和高檔商品房實行差別政策，促進(jìn)普通商品住房的供給與銷售，在土地和信貸、稅收幾方面控制高檔商品房建設(shè)的規(guī)模。促進(jìn)中西部地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，適度調(diào)控東部發(fā)達(dá)地區(qū)和中心城市的房地產(chǎn)市場。（五）依法制止炒買炒賣和囤積土地的行為土地出讓合同要明確開工與竣工的條件和時間要求，嚴(yán)格土地轉(zhuǎn)讓管理，對不符合法律規(guī)定條件的房地產(chǎn)開發(fā)項目用地，嚴(yán)禁轉(zhuǎn)讓。要加大對閑置土地的清理力度，嚴(yán)格執(zhí)行土地出讓合同約定期限屆滿1年不動工開發(fā)的土地收取閑置費、滿兩年不動工開發(fā)的無償收回土地使用權(quán)的法律規(guī)定，制止囤積土地行為。加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)用地供后監(jiān)管，保證開發(fā)商按土地出讓合同約定或國有土地劃撥決定書的規(guī)定開工建設(shè)和竣工