雙峰縣某街道兩廂街景建筑改造規(guī)劃說明書

TheconstractionplaninstructionbookletofFuxingstreetofShuangfengcounty.PAGEPAGE25雙峰縣縣城復(fù)興街兩廂街景建筑改造規(guī)劃說明書（國藩路-新橋段）說明書目錄第一章序言篇第一節(jié)項(xiàng)目背景第二節(jié)規(guī)劃編制的依據(jù)、原則和指導(dǎo)思想第二章現(xiàn)狀及解析篇第一節(jié)現(xiàn)狀及場地分析第二節(jié)存在的問題及分析第三章規(guī)劃篇第一節(jié)基礎(chǔ)資料調(diào)查及分析第二節(jié)規(guī)劃構(gòu)思第三節(jié)近期改造第四節(jié)遠(yuǎn)期改造第四章規(guī)劃實(shí)施篇第一節(jié)可行性分析第二節(jié)項(xiàng)目的建設(shè)效益分析第三節(jié)建議與融資第一章背景及概況第一節(jié)項(xiàng)目背景一、背景簡介復(fù)興街是雙峰縣一條重要的東西向商業(yè)性城市道路，它西起國藩路，東連新橋。為提升雙峰縣城市道路的觀賞品質(zhì)，打造亮麗的人文景觀，創(chuàng)建文明城市的需要，雙峰縣委、縣政府決定對該街道進(jìn)行改造，并委托雙峰縣規(guī)劃局負(fù)責(zé)制定本次規(guī)劃。復(fù)興路目前已完成道路拓改工程規(guī)劃設(shè)計(jì)，現(xiàn)狀路面及人行道形象已有質(zhì)的飛躍，但是其兩廂的街景和臨街環(huán)境仍顯得凌亂不堪，直接影響著雙峰縣城的整體形象。根據(jù)雙峰縣規(guī)劃局提出的進(jìn)一步提升城市文化品位、美化城市環(huán)境、打造良好的城市精神風(fēng)貌的要求，在原有“洗臉打粉”的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對兩廂街景進(jìn)行“穿衣戴帽”式的美化造型、亮化風(fēng)格的改造，以增強(qiáng)復(fù)興路的觀賞性、娛樂性、特色性和商業(yè)性。使之成為雙峰縣內(nèi)一條有高品質(zhì)的室外街道空間和具有強(qiáng)烈吸引力的特色、休閑商業(yè)道。二、改造對象及范圍復(fù)興路兩廂街景改造規(guī)劃設(shè)計(jì)東起國藩路，西至新橋，全長2.1公里，規(guī)劃面積為14.68萬平方米。本次改造規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容主要為：復(fù)興路兩廂的沿街建筑及附屬物上的作為信息傳播媒介等沿街開放空間內(nèi)的景觀元素。結(jié)合臨街建筑立面，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)城市空間景觀元素有機(jī)融合，打造亮麗的人文景觀，重塑優(yōu)雅、美觀、繁榮的街道空間。本次改造規(guī)劃還包括未設(shè)構(gòu)架的懸掛、張貼或手寫廣告；利用交通工具設(shè)置的廣告、利用書報(bào)亭等公用設(shè)施設(shè)置的廣告及交通指示牌、路牌。第二節(jié)規(guī)劃編制的依據(jù)、原則和指導(dǎo)思想一、規(guī)劃編制的依據(jù)1、《中華人民共和國城市規(guī)劃法》；2、《城市規(guī)劃編制辦法》；3、《工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文》；4、中共中央和各級《國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃》；5、《雙峰縣縣城總體規(guī)劃（修編）》（2001-2020年）；6、《雙峰縣城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》；7、國家和地方的相關(guān)法規(guī)和規(guī)范；8、地方政府有關(guān)本次規(guī)劃的意見和建議；9、復(fù)興路兩廂地形圖。二、規(guī)劃編制的原則=1\*GB3①、整體規(guī)劃與分期實(shí)施的原則復(fù)興路地處雙峰縣城的核心地帶，交織著歷史與現(xiàn)實(shí)的眾多矛盾，而這些問題的解決不可能一蹴而就，因此改造當(dāng)中應(yīng)本著實(shí)事求是的作風(fēng)，著眼于整體，立足于長遠(yuǎn)，注重分步實(shí)施。=2\*GB3②、彈性與適應(yīng)性的原則復(fù)興路街道立面改造的可操作性應(yīng)充分體現(xiàn)在它的適應(yīng)性上，其改造應(yīng)滿足不同時期城市建設(shè)的需要，并為未來區(qū)域功能轉(zhuǎn)型和新業(yè)態(tài)的出現(xiàn)留有發(fā)展余地。=3\*GB3③、與城市經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)的原則街道改造的成功與否與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展密切相關(guān)，街道改造在滿足城市功能的基礎(chǔ)上，要著重分析土地價值的發(fā)揮，通過有計(jì)劃有步驟的改造、置換，使土地的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益達(dá)到最優(yōu)，真正做到好鋼用在刀刃上。=4\*GB3④、多樣性的原則多樣性的保持與創(chuàng)造的出發(fā)點(diǎn)在于：人的需求是多樣的，因此規(guī)劃設(shè)計(jì)要從人的需求出發(fā)，盡可能創(chuàng)造內(nèi)容豐富，形式和功能多樣的組合空間來滿足人的需求。就目前而言，傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)在很大程度上就是漸進(jìn)式個人建設(shè)行為的結(jié)合，所以從建筑單體到空間的呈現(xiàn)多樣性是必然。正如簡?雅各布斯在《美國的大城市的生與死》一書中所論述的那樣：“多樣性是城市的天性”（Diversityisnaturetocities!），因此在改造當(dāng)中，保持多樣性是尊重城市發(fā)展規(guī)律的客觀要求。三、規(guī)劃指導(dǎo)思想本次規(guī)劃總的指導(dǎo)思想是：以社會主義市場經(jīng)濟(jì)理論為指導(dǎo)，以《雙峰縣縣城總體規(guī)劃修編（2001-2020年）》為依據(jù)，按照高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)、現(xiàn)代化的要求，充分體現(xiàn)城市的經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境效益的統(tǒng)一。規(guī)劃力求分區(qū)合理、功能明確、走統(tǒng)一規(guī)劃、分段實(shí)施的道路，重點(diǎn)突出時代新貌和地域特色。第二章現(xiàn)狀及解析篇第一節(jié)現(xiàn)狀及場地分析一、現(xiàn)狀復(fù)興路兩廂機(jī)關(guān)單位用地、商業(yè)用地、居住用地混雜，各種類型的建筑物鱗次櫛比、沿路排列。建筑新舊不一，形式多樣，相鄰建筑、新舊建筑之間缺乏有序的組織和對話，部分建筑沒有得到及時的維護(hù)，過于陳舊灰暗，加上違章搭建的商業(yè)鋪面以及臨街商業(yè)鋪面的廣告牌、招牌大小不一、參差不齊，導(dǎo)致城市環(huán)境界面凌亂，缺乏一種準(zhǔn)確的城市道路形象,這些都成了復(fù)興路街景最顯著的現(xiàn)狀特征照。從宏觀上表現(xiàn)為：1、區(qū)域概況及功能布局：復(fù)興路地處縣域中心地帶，沿線街道商業(yè)繁華，商鋪成行；商鋪門面長期以來零星建設(shè)而成，大多是居民樓改造而成,前期缺乏整體的規(guī)劃控制，致使建筑體量、層高、及廣告招牌形式、面寬大小不一，雖有一定的豐富性，但由于缺乏固定景觀元素的有機(jī)組合及新舊不一，導(dǎo)致街景比較混亂，缺乏一種整體的協(xié)調(diào)性。2、道路交通現(xiàn)狀分析：復(fù)興路地處縣域中心地帶，是重要的東西向城市干道，人流車流量大，各種機(jī)動車混行其中，現(xiàn)狀復(fù)興路路幅寬30米。兩廂建筑緊臨道路布置，人行道窄，但人流、各種車流量大，交通仍顯擁擠與混亂3、綠化、城市廣場現(xiàn)狀分析：由于機(jī)動車道為16—18米,目前人流與車流量大，復(fù)興路旁綠化設(shè)施及行道樹缺乏，尤其是行道樹。僅在復(fù)興路與書院路路口處有一小型城市綠化廣場（蔡和森廣場）。具體表現(xiàn)為以下幾個方面：復(fù)興街道兩廂建筑從整體來看大部分建筑表現(xiàn)為商住一體的模式（=1\*GB3①上住下店=2\*GB3②前店后院），目前兩種形式都有，以上住下店居多。該區(qū)域內(nèi)部分住房年久失修，部分戶主出于自身利益的考慮，建筑見縫插針，商業(yè)廣告更是鱗次櫛比，街道立面無序零亂，具體表現(xiàn)為以下幾個方面：（1）、以戶為單位沿街面寬窄，最窄處不足5米，進(jìn)深很長，有的深達(dá)30多米。（2）、部分房屋亟待修繕部分建筑由于所用材料為磚石、土坯、木材等，強(qiáng)度低，耐久性差，加上年久失修，目前多數(shù)木構(gòu)件已腐蝕嚴(yán)重，屋面滲漏又導(dǎo)致墻體受損，街道部分地段，建筑破敗不堪。（如右圖）（3）、共享空間太小，開敞空間不夠。整個長達(dá)2.1千米的復(fù)興街，當(dāng)前只有兩處小型的開敞空間，一個是小服裝商品城前面的空地、另一個是蔡和森廣場，此外，道路兩邊的游憩設(shè)施缺乏。從視覺效果看：（1）、標(biāo)識系統(tǒng)不完善，廣告雜亂。色彩、大小、風(fēng)格各異的廣告牌與招牌充斥整個墻面。（2）道路兩側(cè)建筑風(fēng)格各異，缺乏協(xié)調(diào)，在外墻用料上，十分復(fù)雜，有馬賽克、瓷磚、涂料、玻璃幕墻等。（3）、部分地段電線桿林立，更有甚者變壓器都架在人行道上。如右圖（電線林立的部分路段2007年9月）（4）、部分建筑墻上無序擱置空調(diào)機(jī)和防盜網(wǎng)。第二節(jié)存在的問題及分析1、空間（1）建筑群體空間雜亂、缺乏有效組織=1\*GB3①、沿街輪廓線混亂：建筑無序，層次不明，無標(biāo)志性建筑，部分路段電線交織。=2\*GB3②、沿街建筑過于封閉。就一般的設(shè)計(jì)規(guī)范而言，沿街建筑超過150米，應(yīng)設(shè)消防通道，或者建筑物的長度超過80米應(yīng)在底層加設(shè)人行通道。（2）、外部積極空間匱乏，綠化休憩場地與設(shè)施嚴(yán)重不足。=1\*GB3①、現(xiàn)有的步行空間以線形步行街道空間為主，點(diǎn)狀、面狀開敞空間不足，現(xiàn)有的點(diǎn)狀、面狀開敞空間分布散亂，沒有形成完整的系統(tǒng)與網(wǎng)絡(luò)。=2\*GB3②、綠化休憩場地與環(huán)境小品設(shè)施嚴(yán)重不足（3）對于外部空間的最迫切需求，主要表現(xiàn)在兩個方面：心理需求、經(jīng)濟(jì)活動。=1\*GB3①、從人的心理需求來看需要積極的開放空間揚(yáng)蓋爾在《交往與空間》指出：創(chuàng)建良好的城市的生活環(huán)境的一條重要經(jīng)驗(yàn)，就是按照一定的間距，比如每隔100米，設(shè)置一處合理的休息場所，通過空間的設(shè)計(jì)來滿足人的需求，并尊從邊界效應(yīng)規(guī)律，把空間的邊緣部分作為設(shè)計(jì)的重點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)空間的滲透性；保持和創(chuàng)造小尺度空間，從人的行為和心理需要出發(fā)；據(jù)統(tǒng)計(jì)表明，一個有魅力的街道空間尺度：必須具有良好的街道尺度空間和空間界面尺度。=2\*GB3②、從經(jīng)濟(jì)活動本身來看也需要積極的開放空間經(jīng)濟(jì)活動一般而言，按其經(jīng)營內(nèi)容分為傳統(tǒng)的商業(yè)活動、加工運(yùn)輸業(yè)、服務(wù)業(yè)。按經(jīng)營場所又分為：門面經(jīng)營、固定攤點(diǎn)經(jīng)營、臨時攤點(diǎn)經(jīng)營。a、門面經(jīng)營：集中在商業(yè)性街道上，租用他人門面或利用自家門面，主要從事零售、批發(fā)、加工業(yè)。b、固定的攤點(diǎn)：在本地有固定住處而無門面者，晝出夜收在街道或廣場，設(shè)置固定的攤，主要從事有零售和服務(wù)業(yè)；c、臨時性攤點(diǎn)：主要經(jīng)營農(nóng)副產(chǎn)品或小手工業(yè)產(chǎn)品；幾種經(jīng)營方式相比較而言，門面經(jīng)營品種、數(shù)量有一定的規(guī)模，市場需求量大。為滿足街道商業(yè)活動的多樣性以及積聚人氣的需要，以上三種經(jīng)營活動在規(guī)劃當(dāng)中通過積極開放空間提供場地。2、建筑的風(fēng)格街道建筑建成于各個不同時期，風(fēng)格迥異，局部地段建筑風(fēng)格極不協(xié)調(diào)（如東南大酒店及中國稅務(wù)與周邊建筑的風(fēng)格反差極大）。3、色彩與材質(zhì)整條街建筑立面的色彩各異，材質(zhì)多樣、缺乏協(xié)調(diào)統(tǒng)一性，個別建筑標(biāo)新立異，甚至與周邊建筑色調(diào)相沖突（如東南大酒店外墻紅色調(diào)相沖突）；建筑外墻的裝飾材質(zhì)各異，主要有石材、瓷磚、涂料、裸墻等。4、建筑體量出于商業(yè)利益的需要，各種門面見縫插針；商業(yè)門面呈現(xiàn)出面寬小，進(jìn)深長的特點(diǎn)，某些業(yè)主為增加建筑建筑面積，甚至把建筑弄得一支獨(dú)秀（如右圖）。不論是從經(jīng)濟(jì)上分析、景觀上分析、還是從功能上考慮都是不合理的。5、功能上=1\*GB3①、功能優(yōu)化復(fù)興街并沒有形成明顯的功能分區(qū)，集聚效應(yīng)并不明顯。=2\*GB3②、建筑的功能受損如因受廣告的遮擋建筑的通風(fēng)采光成問題，建筑因?yàn)楸旧磉M(jìn)深過長而產(chǎn)生的通風(fēng)采光問題。第三章規(guī)劃設(shè)計(jì)篇第一節(jié)基礎(chǔ)資料調(diào)查及分析1、復(fù)興街調(diào)查復(fù)興路北廂建筑基本情況及改造要求表（2007年9月）序號建筑權(quán)屬層數(shù)建設(shè)年代建筑質(zhì)量改造幅度整改措施1李許秋370年代較差大墻面更換面磚、門窗更換為鋁合金門窗、廣告重布、底層通過墻漆、突出骨架、門面柱子飾以黑色面磚。2陳稅明52007較好小一二層重新貼面、廣告重布3龔皮倫2—較差大墻面更換面磚、門窗更換為鋁合金門窗、規(guī)范、點(diǎn)綴廣告位底層通過墻漆、突出骨架、門面面柱子飾以黑色面磚。4龔宗滿兄弟280年代較差大5宋蘭慧380年代一般大屋頂增加構(gòu)件、門窗更換為鋁合金門窗、一二層重新貼面、增加一廂亮色建筑點(diǎn)綴、底層通過墻漆、突出骨架、門面柱子飾以黑色面磚、拆除門前電線桿。6席楚才380年代一般大7席曉成380年代一般大屋頂增加構(gòu)件、清洗墻面、平齊檐口底層通過墻漆、突出骨架、門面柱子飾以黑色面磚。8鄧冬陽41995年建一般大9龔偉雄42005年較好小10凌岳林42005年較好小通過構(gòu)架補(bǔ)齊檐口、門窗更換為鋁合金門窗、墻面重新貼面、規(guī)范點(diǎn)綴廣告位的布置。底層通過墻漆、突出骨架、門面柱子飾以黑色面磚。11金扣發(fā)380年代較差大12王和平32000年一般小屋頂增加構(gòu)件、更換門窗、拆除門前電線桿。底層通過墻漆、突出骨架、門面柱子飾以黑色面磚。13金珍貴32000年一般小14賀文浩390年代一般小屋頂增加構(gòu)件補(bǔ)齊屋面并在右側(cè)增設(shè)廣告點(diǎn)綴、門窗更換為鋁合金門窗、二層加窗框裝飾、拆除門前電線桿底層通過墻漆、突出骨架、門面柱子飾以黑色面磚。15王健堂390年代一般小16聶炎初290年代一般小17席新宜3―較差小底層通過墻漆、突出骨架、門面柱子飾以黑色面磚18鹽業(yè)局4―一般不改部分加飾窗框、整個墻面飾以墻漆強(qiáng)化骨架、底層通過墻漆、突出骨架、門面柱子飾以黑色面磚。19地稅局7、594年一般小增設(shè)左側(cè)屋頂構(gòu)架、清洗整個墻面、底層更換面磚、合理點(diǎn)綴廣告位。20李華松480較差大更換面磚、將更換陳舊的木門窗更換鋁合金門窗、底層通過墻漆、突出骨架、門面柱子飾以黑色面磚、合理點(diǎn)綴廣告位。李旭飛1較差小屋頂增設(shè)波浪形構(gòu)架、更換底層所有的門、墻漆以增強(qiáng)墻面輪廓。21中國保險公司4—一般小更換面磚、更換門窗、通過墻漆加強(qiáng)墻面輪廓、突出骨架、門面柱子飾以黑色面磚、合理點(diǎn)綴廣告位。22鄧茂林2—一般小屋頂增設(shè)構(gòu)件補(bǔ)齊、更換面磚、通過墻漆加強(qiáng)墻面輪廓、突出骨架門面柱子飾以黑色面磚、合理點(diǎn)綴廣告位。23？4一般小更改檐口、清洗墻面、更換門窗、通過墻漆加強(qiáng)墻面輪廓、突出骨架門面柱子飾以黑色面磚、合理點(diǎn)綴廣告位。24聶宜文、伍金華62006年較好不改增加屋頂豎向構(gòu)件、更換墻面面磚、更換過于灰暗的玻璃窗、底層通過墻漆、突出骨架、門面柱子飾以黑色面磚。25宋志高三兄弟4—一般小增加屋頂豎向構(gòu)件、更換墻面面磚、更換過于灰暗的玻璃窗、底層通過墻漆、突出骨架、門面柱子飾以黑色面磚。26縣交警隊(duì)6、7、6—一般小增加屋頂構(gòu)件、清洗墻面、部分過于灰暗的門窗更換、拆除立面上無序擺放的空調(diào)機(jī)。27李來章2—一般大屋頂增添構(gòu)件、更改墻面面磚、更換門窗、底層窗框加以裝飾、底層通過墻漆、突出骨架、門面柱子飾以黑色面磚。28金群余2—較差大屋面增加構(gòu)架、通過墻漆增加整個墻面的整體性、門面柱子飾以黑色面磚。29王岳林2—較差大30鄒桃義280年代很差大31譚永兵42005年較好小屋頂設(shè)置構(gòu)件、更換面磚、通過墻漆、突出墻面骨架、門面柱子飾以灰色面磚。32楊育民5—較差大拆除墻面空調(diào)機(jī)、建筑前電線桿、屋頂增設(shè)構(gòu)件、更換墻面面磚、更換門窗、部分窗框加以裝飾、通過墻漆加強(qiáng)墻面輪廓、突出骨架門面柱子飾以黑色面磚、合理點(diǎn)綴廣告位。33楊樹豐5—較差大34彭建和5—較差大35譚仲貴5—較差大36易文良5—較差大37禹乾坤5—較差大38王建新5—較差大39劉桃初1—很差大清理屋頂及廣告、設(shè)置構(gòu)件、通過墻漆加強(qiáng)墻面輪廓、突出骨架門面柱子飾以黑色面磚、合理點(diǎn)綴廣告位。40王偉成4—很差大41楊初發(fā)4—較差大屋頂增添構(gòu)架、更換墻面面磚、通過墻漆加強(qiáng)墻面輪廓、突出骨架門面柱子飾以黑色面磚、合理點(diǎn)綴廣告位。42羅正喜4—較差大43賀輝煌480年代較差大44陳云華380年代較差大45李建華380年代較差大46彭志新380年代較差大47熊霞380年代一般大48曾偉雄380年代一般大49居委會280年代一般大拆除墻面空調(diào)機(jī)、增設(shè)構(gòu)件補(bǔ)齊檐口、部分地方飾以窗框、通過墻漆加強(qiáng)墻面輪廓、突出骨架門面柱子飾以黑色面磚、合理點(diǎn)綴廣告位。50龔兵初370年代一般大51李繪紳370年代一般大53徐映輝370年代一般54胡映梅370年代一般小55趙堅(jiān)480年代一般小56匡澤凡480年代一般小57民政局580年代一般小拆除墻面空調(diào)機(jī)、增設(shè)構(gòu)件補(bǔ)齊檐口、通過墻漆加飾面強(qiáng)墻面輪廓、突出骨架門面柱子飾以黑色面磚、合理點(diǎn)綴廣告位。58勞動和社會保障局5、480年代較差大增添構(gòu)架、更換門窗、更換面磚、通過墻漆飾面、加強(qiáng)墻面輪廓、突出骨架門面柱子飾以黑色面磚、合理點(diǎn)綴廣告位。59房產(chǎn)局4、580年代一般小拆除原有的空調(diào)機(jī)、墻漆飾面、底層灰色、淺藍(lán)色面磚飾墻柱60邱樹聲280年代一般小屋頂增設(shè)構(gòu)件、更換墻面面磚、、通過墻漆加強(qiáng)墻面輪廓、突出骨架門面柱子飾以黑色面磚、合理點(diǎn)綴廣告位。61劉志窗280年代一般小62衛(wèi)生局480年代較差小屋頂增設(shè)構(gòu)件、更換墻面面磚、更換門窗、底層飾以墻漆、墻柱飾以灰色、淺藍(lán)色面磚、合理點(diǎn)綴廣告位。63交通局4、360-70年代較差大屋頂增設(shè)構(gòu)件、更換面磚、更換門窗、通過墻漆飾面、加強(qiáng)墻面輪廓、突出骨架門面柱子飾以黑色面磚、合理點(diǎn)綴廣告位。64光輝社區(qū)62005年較好不需要改造清洗墻面、墻漆或面磚加強(qiáng)整個墻面骨架、灰色面磚裝飾底層墻柱、合理點(diǎn)綴廣告位。65李梅380年代一般小66劉清玉380年代一般小更換檐口、更換面磚、更換門窗、通過墻漆和有色面磚形成墻面骨架、一層加飾以窗框、合理點(diǎn)綴廣告位。67朱愛國380年代一般小68汽車站1、2—很差大拆除屋頂不雅構(gòu)架、更換墻面面磚、添加灰色墻柱以及構(gòu)件加強(qiáng)整個墻面的整體性、69？6—較差大更換面磚、更換門窗、增添構(gòu)件、墻漆或有色面磚搭建墻面骨架、灰色面磚裝飾底層墻柱、合理點(diǎn)綴廣告位。70百葉生產(chǎn)隊(duì)386年較差大更換墻面造型、增色窗戶、加飾窗框灰色面磚裝飾底層墻柱、合理點(diǎn)綴廣告位。71？486年、87年較差大增設(shè)構(gòu)架、更換門窗、、加飾窗框灰色面磚裝飾底層墻柱、合理點(diǎn)綴廣告位。72劉冬谷373年較差大修整并重新裝飾整個女兒墻、更換門窗、墻面局部飾以墻漆、增強(qiáng)墻面的骨架、墻柱飾以灰色、淺藍(lán)色面磚、合理點(diǎn)綴廣告位。73中南商行273年較差大74劉月笙380年代差大清理、并修整屋頂、墻面重新貼面、墻面局部飾以墻漆、增強(qiáng)墻面的骨架、墻柱飾以灰色、淺藍(lán)色面磚、合理點(diǎn)綴廣告位。75劉雪松380年代差大76胡永生280年代一般大修復(fù)女兒墻、平齊檐口、更換門窗、加飾窗框、更改整個墻面飾面、墻面局部飾以墻漆、增強(qiáng)墻面的骨架、墻柱飾以灰色、淺藍(lán)色面磚、合理點(diǎn)綴廣告位。77賀玉昆280年代一般小78賀玉堂280年代一般小79彭氏兄弟280年代一般小80陳均六280年代較差小81胡復(fù)清208年代較差小82胡永輝208年代一般83中國聯(lián)通22006年一般84李天榮42006年較好更改檐口、增設(shè)構(gòu)架、二層加飾窗框、門面柱子更換貼面飾以灰色、淺藍(lán)色面磚、合理點(diǎn)綴廣告位。85曾天成42006年較好86楊蘭英32006年較好更改檐口、更換貼面、門窗、飾以窗框、底層門柱子飾以黑色面磚、87凌錫玉32006年較好88向銀河32006年較好89龔輝詳52006年較好清洗并整理墻面、局部飾以墻漆強(qiáng)化立面輪廓、二層加飾窗框、底層柱子飾以黑色面磚、合理點(diǎn)綴廣告位。90鐘建強(qiáng)52006年較好91王建中52006年較好清洗并整理墻面、局部飾以墻漆強(qiáng)化立面輪廓、二層加飾窗框、底層柱子飾以黑色面磚、合理點(diǎn)綴廣告位。92龍協(xié)來52006年較好93曾富元52006年較好94李蕙珍52006年較好95李國榮52006年較好96劉秋谷52006年較好97肖衛(wèi)平52006年較好98社保局570年代一般小更改部分墻面造型、增設(shè)構(gòu)件、更換貼面、更換門窗、墻面局部飾以墻漆、增強(qiáng)墻面的骨架、墻柱飾以灰色、淺藍(lán)色面磚、合理點(diǎn)綴廣告位。99中國聯(lián)通680年代一般清理屋面、增添構(gòu)件平齊檐口、更換飾面磚及門窗、墻面局部飾以墻漆、增強(qiáng)墻面的骨架、墻柱飾以灰色、淺藍(lán)色面磚、合理點(diǎn)綴廣告位。100中國郵政儲蓄580年代一般101胡和平280年代一般清理屋面、增添構(gòu)件平齊檐口、更換飾面磚及門窗、加設(shè)窗框、墻面局部飾以墻漆、增強(qiáng)墻面的骨架、墻柱飾以灰色、淺藍(lán)色面磚、合理點(diǎn)綴廣告位。102賀平良280年代一般103龔健280年代一般104聶國選280年代一般105聶國陽280年代一般106彭次林280年代一般107彭明德22000年一般108賀又明390年代更換墻面造型及飾面材料、亮色裝點(diǎn)109縣中醫(yī)院464年一般小清理周邊飾物及墻面飾物、更換檐口增添構(gòu)件、更換門窗、墻面局部飾以墻漆，突出骨架、、墻柱飾以灰色、淺藍(lán)色面磚、合理點(diǎn)綴廣告位。110劉鶴平390年代清理屋面、增設(shè)構(gòu)件平齊檐口、清洗墻面、墻柱飾以灰色、淺藍(lán)色面磚、合理點(diǎn)綴廣告位。111？690年代一般大113劉曉清1—差大清理屋面、增設(shè)構(gòu)件平齊檐口、立面甚至局部應(yīng)改變造型、利用構(gòu)架和廣告平齊檐口、局部亮色點(diǎn)綴、墻柱飾以灰色、淺藍(lán)色面磚、合理點(diǎn)綴廣告位。114劉繼紅480年代建一般小115李福湘690年代建較好小116彭梅輝52006建好小117彭惠平380年代建一般小118彭鵬286年建一般小119胡煸春150年代很差大120隆正權(quán)380年代質(zhì)量較差大清理屋面、修正并平齊檐口、更換飾面材料及門窗、局部亮色點(diǎn)綴、墻柱飾以灰色、淺藍(lán)色面磚、合理點(diǎn)綴廣告位。121隆正發(fā)380年代質(zhì)量較差大122胡運(yùn)娥280年代質(zhì)量較差大龔飛雄280年代質(zhì)量較差大復(fù)興路南廂建筑基本情況統(tǒng)計(jì)表（2007年8月）序號建筑權(quán)屬層數(shù)建筑年代建筑質(zhì)量改造幅度整改措施1國藩賓館有限公司主8、裙31997年較好不需要改造清洗墻面、規(guī)整廣告、加強(qiáng)底層櫥窗設(shè)計(jì)、合理安排廣告位2縣建筑管理辦公室51994年一般小屋頂增設(shè)構(gòu)件、立面更換造型、更換過于灰暗的陳舊門窗、底層加強(qiáng)櫥窗處理、3規(guī)劃局41995年一般小4國稅局51989年較好不需要改造拆除墻面飾物、清洗墻面、明晰輪廓、底層櫥窗加強(qiáng)處理5藥材公司51990年較差大更換整個墻面貼面、部分立面更換造型、加窗框處理、6縣石油公司51992年一般小清洗墻面、更換立面造型、櫥窗處理7縣工程公司6在建較好不需要改造建設(shè)當(dāng)中，要求統(tǒng)一屋頂顏色為橘黃色，并規(guī)整墻面飾物8豬婆山林場41989年較差大9縣人民銀行51989年較好不需要改造清洗墻面及玻璃幕墻、底層櫥窗加強(qiáng)處理10肖順初51997年一般小拆除墻面不雅飾物、清洗墻面、更換門窗11小商品服裝市場52005年較好不需要改造清洗墻面及屋頂、二樓加強(qiáng)櫥窗處理、12縣農(nóng)村信用合作社419982年一般小拆除墻面不雅飾物、清洗墻面、部分框架終點(diǎn)裝飾、墻面局部飾以有色面磚或墻漆、搭建墻面骨架、合理點(diǎn)綴廣告。13縣勞動就業(yè)局4—較差大拆除墻面不雅飾物、更換面磚及玻璃幕墻、通過墻漆或有色面磚搭建墻面骨架、加強(qiáng)櫥窗設(shè)計(jì)。14縣煙草公司51986年一般小拆除墻面不雅飾物、更換墻面飾面材料、門窗、二三層通過墻漆或有色面磚搭建骨架、重點(diǎn)裝飾窗框以及櫥窗。15正中大廈主樓5裙樓21996年一般小部分更換貼面材料、更換門窗、清洗墻面、底層通過有色面磚或墻漆搭建骨架、重點(diǎn)裝飾窗框以及櫥窗。16縣農(nóng)機(jī)公司西邊4東邊5西邊1986年東邊1992年較差大通過構(gòu)件平齊檐口、更換飾面材料及門窗、運(yùn)用墻漆或有色面磚搭建骨架、重點(diǎn)裝飾窗框以及櫥窗。17曾慶林5較差大清洗墻面、更換門窗、運(yùn)用墻漆或有色面磚搭建骨架、重點(diǎn)裝飾窗框以及櫥窗。18劉燦斌61989年一般小除去墻面不雅飾物、清洗墻面、更換部分門面及飾面材料、運(yùn)用墻漆或有色面磚搭建骨架、重點(diǎn)裝飾窗框以及櫥窗。19縣農(nóng)村信用合作社61995年一般小拆除墻面和屋頂有礙觀瞻飾物、、更換比例幕墻、通過有色面磚或墻漆加強(qiáng)立面骨架、裝飾窗框、合理點(diǎn)綴廣告。20縣供銷合作社主樓5裙摟21989年一般小更墻面材料及門窗、、通過墻漆或有色面磚搭建底層墻面骨架、框架內(nèi)重點(diǎn)裝飾、合理點(diǎn)綴廣告。21縣農(nóng)貿(mào)市場61992年一般小22縣工商局52005年較好不需要改造拆除墻面有礙觀瞻飾物、清洗墻面、墻漆或有色面磚搭建框架、加強(qiáng)窗框以及櫥窗設(shè)計(jì)。23縣建設(shè)銀行82001年較好不需要改造氣息墻面及玻璃幕墻、通過墻漆或有色面磚搭建骨架、合理設(shè)置窗框及櫥窗。24張定平4一般小清理墻面及屋頂、通過構(gòu)架平齊檐口、更換玻璃幕墻及門窗、通過墻漆或有色面磚搭建墻面骨架。25縣建筑設(shè)計(jì)院32005年一般小屋頂墻面增加飾物、局部更換造型、底層通過墻漆或有色面磚搭建立面骨架、加強(qiáng)櫥窗設(shè)計(jì)、合理配置窗框。26縣工商銀行主樓8東邊41997年較好不需要改造清洗墻面及玻璃幕墻。27永峰招待所4較差大28縣農(nóng)業(yè)銀行101997年較好不需要改造清理墻面不雅飾物、清洗墻面、底部通過黑色面磚凸顯骨架、，二層加飾以窗框。29縣藥材公司主樓6東邊480年代一般小拆除墻面及屋頂不雅飾物、更改部分墻面、部分清洗墻面、并更換門窗、部分更改墻面造型、通過有色面磚或墻漆加強(qiáng)墻面骨架、并裝飾部分框架、合理點(diǎn)綴廣告位。30縣制動器廠61980年一般小清理屋面、添置構(gòu)件、更改造型、通過墻漆或有色面磚搭建墻面骨架、部分應(yīng)重點(diǎn)裝飾窗框、31縣殘聯(lián)31996年一般小32縣郵政局3較好不需要改造屋頂加飾構(gòu)件、拆除墻面不雅飾物、部分更改造型、部分重點(diǎn)裝飾窗框、合理點(diǎn)綴廣告。33劉付初61989年一般小清洗墻面、規(guī)整廣告34王富田31985年一般小清理屋頂、通過構(gòu)件平齊檐口、更換墻面面磚以及窗戶、通過有色面磚或墻漆突出墻面骨架、并在局部飾以窗框、合理點(diǎn)綴廣告。35王新仁王慕仁21989年一般小36徐志樂2較差大37周禮、李浩賀慎德、肖執(zhí)連、彭文江、李湘、彭國秋、李永新、李友誼、羅佩林、李渠梁、李志主樓5裙樓4較好不需要改造更改屋頂形式、清理墻面不雅飾物、更換面磚、通過墻漆或有色面磚搭建墻面骨架、部分構(gòu)架加飾窗框、合理點(diǎn)綴廣告。38永峰鎮(zhèn)城中社區(qū)21975年較差大清理屋面、更改檐口、更換面磚、屋頂構(gòu)架、合理配置廣告。39陳維平31985年較差大清理屋頂、更換墻面、加飾窗框、更換面磚及窗框。40宋集吉1較差大41宋賢文21986年較差大42宋集吉、宋仁和2較差大清理屋頂、加飾構(gòu)件、平齊檐口、更換面磚及門窗、加飾窗框、合理點(diǎn)綴廣告位。43宋國年、宋愛群41992年較差大清理屋頂及外墻、飾面飾面、更換門窗、部分加飾窗框、合理點(diǎn)綴廣告。44陳鐵麗31985年較差大清理檐口、加飾構(gòu)件、清洗墻面、通過運(yùn)用構(gòu)件或有色面磚搭建墻面構(gòu)件、部分框架重點(diǎn)裝飾。45胡錫華31985年較差大46龔磐初31985年較差大47彭建國31985年較差大48劉朝輝2較差大清理屋頂、加飾構(gòu)件、平齊檐口、更換墻面面磚、搭建墻面骨架重點(diǎn)裝飾窗框、合理點(diǎn)綴廣告。49劉有仁11991年較差大50劉慶紅2較差大51胡國華、徐和平、陳文玉21995年一般小52徐水平3一般小53李球發(fā)1較差大54徐桂竹1較差大55王炳炎3—較差大56龔益林4—較差大清理屋頂，通過構(gòu)件或廣告統(tǒng)一平齊檐口、通過墻漆或有色面磚的裝飾形成墻面骨架、加強(qiáng)底下櫥窗設(shè)計(jì)。57徐芝秋2—較差大58龔健希3—較差大59李少陽3—較差大60宋釩3—較差大61李國安21987年較差大62李河清21987年較差大63賀玉秋31985年較差大更改屋頂統(tǒng)一形式、更換面磚、更換窗戶和門、通過墻漆或有色面磚形成墻面骨架、底層加強(qiáng)櫥窗處理。64彭玉梁31985年較差大65彭成桂31985年較差大66譚舉初、王青山、陳友蓮31985年較差大67劉雪松、李雄健31985年較差大68中國電信主樓9裙樓32002年較好不拆除墻面不雅飾物、清洗墻面、加強(qiáng)底層櫥窗設(shè)計(jì)。69工商銀行家屬樓61992年較差大清理周邊飾物、清洗墻面、平齊檐口、部分墻需更換飾面材料。70彭吾勝21986年較差大71危起偉370年代較差大72蔡和森紀(jì)念館41987年較好不清洗墻面、底層飾以窗框處理、墻面或面磚強(qiáng)化構(gòu)架，增強(qiáng)整體感、底層加強(qiáng)櫥窗設(shè)計(jì)。73安監(jiān)局31972年較差大清理屋面、平齊檐口、部分墻面需更換飾面74黃向榮12005年一般小徹底更換面磚以及門窗、通過墻漆或有色面磚，加強(qiáng)墻面骨架、二層飾以窗框、底層加強(qiáng)櫥窗設(shè)計(jì)。75王柏海51982年較差大去除墻面和屋頂不雅飾物、增添構(gòu)件和廣告補(bǔ)齊檐口、部分墻面更換面磚、玻璃幕墻、以及門窗、部分則清洗墻面、底層飾以窗框處理、墻面或面磚強(qiáng)化構(gòu)架，增強(qiáng)整體感、底層加強(qiáng)櫥窗設(shè)計(jì)。76龔道谷51982年較差大77縣總工會51982年較差大78秋湖煤礦51995年較差大79秋湖樓5較差大從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，復(fù)興街北廂建筑，2、3、4層的建筑居多，6、7層的建筑較少。該區(qū)域共有建筑202棟，主要以居民住宅樓為主，經(jīng)過綜合分析，其中需要改造的棟,清洗的棟,美化的棟,美化面積達(dá)平方米。2、土地級差地租1效益曲線分析=1\*GB3①從橫向看地價分布規(guī)律從土地經(jīng)濟(jì)學(xué)的觀點(diǎn)來看，城市土地的價格主要是由兩部分構(gòu)成，土地資源價格和土地資本價格。土地資源價格的基礎(chǔ)就是地租。土地資源價格實(shí)際上是土地租金受益權(quán)讓渡價格，這種價格可以視為利息收入，用公式表示：土地資源價格=地租/利息率，從中可以看出租金與土地價地租理能格之間關(guān)系，跟據(jù)阿朗索競標(biāo)力的大小由大到小的順序一般論，不同用途的城市用地按照競租為商業(yè)、辦公、住宅、工業(yè)。市場競爭決定著資源配置的結(jié)果，最終是具有較高競租能力的產(chǎn)業(yè)獲得該地塊的適用權(quán)。區(qū)位好、地價高的地方通常配置為商業(yè)用途、辦公用途、綜合用途。本次規(guī)劃通過25家店面的每月單位面積租金（元/㎡·月）隨機(jī)抽樣調(diào)查，制成表格如上，由表可以看出每月單位面積租金線趨勢，每月單位面積租金差異很大程度上反映著土地地價的差異，根據(jù)上面曲走勢很明顯可以看出三個效益不同的地段，即國藩賓館－衛(wèi)生局段，衛(wèi)生局－金太陽公司段，金太陽公司－新橋段，根據(jù)土地效益的高低考慮土地功能的置換，優(yōu)化資源配置。=2\*GB3②從縱向看地價分布規(guī)律土地的利用存在用途的空間分配：聚集經(jīng)濟(jì)和承租能力導(dǎo)致存在特殊空間的分布規(guī)律，如下圖所示的不同的用地性質(zhì)、建筑層數(shù)與地價的關(guān)系。底層商業(yè)用途支付地租的能力強(qiáng)，地租高，但是隨著樓層的增加，可達(dá)性降低，地價遞減。辦公和住宅支付地租能力弱，且辦公樓或住宅樓對可達(dá)行要求低，而對景觀視野和安靜環(huán)境要求高。因此從地價空間（豎向）分布規(guī)律來著手來改造街道建筑立面，重新調(diào)整沿街建筑豎向上的功能分布，是有其必要的。鑒于以上分析，本次立面改造從地價空間分布規(guī)律（包括橫向和縱向兩個方面）來著手來改造街道建筑立面，重新調(diào)整沿街建筑在橫向上和豎向上的功能分布，以適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的要求。第三節(jié)本次規(guī)劃構(gòu)思一、構(gòu)思方法本次街道改造規(guī)劃通過對相關(guān)街道改造、街道發(fā)展歷史、相關(guān)規(guī)劃理論的借鑒，主要從實(shí)踐、歷史、理論三個方面思考：以期通古今之變、識事理之常、謀創(chuàng)新之道。二、規(guī)劃構(gòu)思總體構(gòu)思：一闕跳動的藝術(shù)與技術(shù)的交響樂。表達(dá)式：街道立面（交響樂）=凝固的音樂（藝術(shù)）+經(jīng)濟(jì)分析（技術(shù)）構(gòu)思來源：=1\*GB3①、“建筑是凝固的音樂，石頭的史書。”—德國哲學(xué)家謝林=2\*GB3②、“建筑藝術(shù)就像我的音樂一樣，如果說建筑是流動的音樂，那么建筑可以說是凝固的音樂?！薄聡魳芳邑惗喾冶憩F(xiàn)：整個規(guī)劃好的街景立面正如音樂和其他事物所表達(dá)的那樣，呈現(xiàn)出起、承、轉(zhuǎn)、合（西方稱鞏固、陳述、發(fā)展、提高）的特征。本次規(guī)劃本著實(shí)事求是的精神和對子孫后代負(fù)責(zé)的精神，通過對音樂經(jīng)典曲譜的分析，結(jié)合相關(guān)的經(jīng)濟(jì)曲線分析，力求做到藝術(shù)與技術(shù)的有機(jī)結(jié)合，可行性與經(jīng)濟(jì)性的有機(jī)統(tǒng)一，為雙峰的建設(shè)奏響一曲和諧的交響樂！第三節(jié)近期改造1、改造內(nèi)容近期改造規(guī)劃主要是通過對公共界面的整修、清潔、粉刷、和立面改造（近期即“穿衣戴帽”式的改造），去除對公共視覺產(chǎn)生不良影響的因素，對于周圍環(huán)境不協(xié)調(diào)的建筑可以通過添加符號、構(gòu)件等措施進(jìn)行立面改造。2、改造原則通過對傳統(tǒng)街巷景觀美學(xué)原則的總結(jié)，歸納出以下基本原則：統(tǒng)一、均衡、韻律、尺度、比例、序列的原則。=1\*GB2⑴、統(tǒng)一的原則街道景觀有兩種形式來表達(dá)：材質(zhì)的統(tǒng)一，表達(dá)的協(xié)調(diào)。=2\*GB2⑵、均衡的原則均衡不是簡單的對稱，分為數(shù)字均衡、中心對稱、對稱均衡，比如商業(yè)鋪面存在的墻體虛與實(shí)柱列的對比與均衡。坡屋頂、檐口等橫線與柱子門形成的豎線所產(chǎn)生的對比與均衡。=3\*GB2⑶、韻律的原則在建筑中的韻律形式，有形狀的重復(fù)、尺度的重復(fù)、體量與線的重復(fù)，由此而產(chǎn)生緊湊感、協(xié)調(diào)感、統(tǒng)一感。=4\*GB2⑷、尺度的原則“人是萬物的尺度”，智者學(xué)派的代表人物普羅泰戈拉如是說。規(guī)劃中充分考慮到人視線所涉及的一、二、三層，進(jìn)行有重點(diǎn)有強(qiáng)調(diào)的改造，并尊重人的出行規(guī)律以及交往與空間的要求，合理安排游憩設(shè)施。=5\*GB2⑸、比例的原則無論是小的構(gòu)件、色塊、廣告招牌等，通過比例反映無不處在一種對比的關(guān)系當(dāng)中，通過比例的差異，而襯托或者強(qiáng)調(diào)裝飾物等，增加街道的吸引力，豐富了街道的立面形式。=6\*GB2⑹、序列的原則像宇宙萬物一樣，街道也應(yīng)該呈現(xiàn)出等級秩序，高低錯落的層次來，一來是經(jīng)濟(jì)區(qū)位差異使然，二來是審美使然，當(dāng)然二者相映成趣，效果殊途同歸。3、改造重點(diǎn)本次改造的建筑改造的重點(diǎn)部位，按照人的視覺關(guān)系所涉及的1～2層，立面空間，目的是減少工程量，降低施工難度，保證實(shí)施效果。具體表現(xiàn)為以下四個方面：A、街景輪廓線：；B、建筑立面；C、廣告及招牌的整治；D、夜景照明。A、街景輪廓線1、尺度建筑物的尺度應(yīng)參照城市設(shè)計(jì)有關(guān)規(guī)定進(jìn)行，以期形成協(xié)調(diào)的群體建筑物空間形態(tài)；通過分區(qū)控制高度以保證街景輪廓線，絕對控制區(qū)要制定檐口高度和層數(shù)標(biāo)準(zhǔn)，文化、商業(yè)應(yīng)注重把握建筑接近人尺度部分的設(shè)計(jì)，保證步行層面具有親切感。蘆原信義在?街道美學(xué)?的論述中，將街道的寬度設(shè)為D，沿街建筑的高度設(shè)為H，通過對歐洲和日本的街道一些的分析與比較發(fā)現(xiàn)以下特征,D與H比值不同會引起不同的心理反應(yīng)。=1\*GB3①、D：H<1，視線高度收束，有內(nèi)聚力和壓抑感;=2\*GB3②、D：H≈1，內(nèi)聚、安全、不至于壓抑；（即垂直視角為45°，可以看清實(shí)體細(xì)部）=3\*GB3③、D：H＝2，仍能產(chǎn)生內(nèi)聚、向心的感覺，不至于產(chǎn)生排斥、離散的感覺；（即垂直視角為27°，可看清實(shí)體整體）；=4\*GB3④、D：H＝3，空間離散，圍合感較弱（即垂直視角為18°，可看清實(shí)體與背景的關(guān)系）一般而言當(dāng)D：H＝1.5～2時，空間尺度是比較親切的，人漫步其中會產(chǎn)生愉悅感。在這種街廓比所對應(yīng)的房子為5～6層。通過改造后的街道的寬度（D）與沿街的建筑高度與（H）的值保證在0.5～3之間。使得整個沿街輪廓線呈現(xiàn)出跌宕生姿、錯落有致的特點(diǎn)，恰是一闕跳動的樂章。3、改造方法：=1\*GB3①、除：即去除有礙街道整體形象的廣告、構(gòu)件、不雅屋頂?shù)仍亍?2\*GB3②、補(bǔ)：通過構(gòu)件、廣告等，補(bǔ)齊原來凹凸不平、殘缺不全的天際輪廓線。=3\*GB3③、改：尊重原有基礎(chǔ)的條件下，適當(dāng)?shù)膶⒃薪值垒喞械脑丶右匝b飾、修飾。B、建筑立面1、建筑評定對復(fù)興兩廂現(xiàn)有建筑使用的性質(zhì)及用途進(jìn)行綜合評定后，把建筑物分為五類:居住建筑；商住建筑；商業(yè)建筑；辦公建筑；公共建筑。建筑質(zhì)量評定:對建筑物的建設(shè)情況，使用情況，整體外觀形象進(jìn)行綜合評定后，把建筑物分為四類:一類建筑：這類建筑指新建或建成不久立面保持較好的建筑。二類建筑：一般建筑，主要指一些三層及以上的現(xiàn)代多層建筑，這類建筑整體外觀形象較好，質(zhì)量尚可，但多是立面灰暗或破損等不夠完善。三類建筑：較差建筑，主要指二層及其以下的低層建筑，這類建筑整體外觀形象較差，屬于待拆遷或改建建筑。四類建筑：指尚在建設(shè)施工中，暫時未投入使用的建筑。通過評定分析之后，重點(diǎn)從以下幾個方面著手：=1\*GB3①風(fēng)格；=2\*GB3②色彩；建筑材料=1\*GB3①、風(fēng)格整體建筑的風(fēng)格應(yīng)與現(xiàn)代商業(yè)氛圍相吻合，中間部分的建筑不僅要強(qiáng)調(diào)形式的協(xié)調(diào)與建筑的對話，更要鼓勵建筑形式的個性化，以突出城市的形象與提升街區(qū)品質(zhì)；利用特色、易于識別的沿街建筑界面來增強(qiáng)城市肌理；建筑群房要體現(xiàn)街墻景觀，建筑的退讓要有規(guī)則；個別建筑要注意設(shè)計(jì)方法：如柱頂壁的凹凸角線、花紋、質(zhì)地和色彩的變化、建筑母題的運(yùn)用。=2\*GB3②、色彩色彩能賦予空間移動的連續(xù)性的感受的要素之一，它在城市建筑起著裝飾作用和情感作用。綜合其他街道改造的經(jīng)驗(yàn)，大家一致認(rèn)為白色裝飾的運(yùn)用是最重要的，通過這一色彩的運(yùn)用使得街道在風(fēng)格上的變化、色彩的變化、材料和建筑高度上的變化和諧統(tǒng)一。建議色彩運(yùn)用：部分行政辦公建筑要以淡雅的冷色為主，居住建筑可以用一兩種高明度、低彩度的主導(dǎo)色調(diào)；商業(yè)建筑以暖色為主，彩度可以較居住建筑適當(dāng)提高；避免大面積的明亮耀眼或沉悶的顏色，標(biāo)志性建筑物可以適當(dāng)提高明度或色彩。=3\*GB3③、建筑材料鼓勵材料的本土化，也鼓勵使用新材料,但是所使用的材料要有利于環(huán)保、有利于節(jié)能減排、有利于形成簡潔、明快、統(tǒng)一的街道風(fēng)格。=4\*GB3④、建筑細(xì)部建筑細(xì)部主要從以下幾個方面著手：屋頂、墻體、檐口、門窗屋頂屋面的改造必須同節(jié)能和防水修繕相結(jié)合，并要針對其結(jié)構(gòu)承載力進(jìn)行，屋面的改造一般有幾種方法：1、平改坡。將保溫層較差的平屋頂改成平坡屋頂或者斜屋頂，同時考慮“煙囪效應(yīng)”，把屋面做成屋頂檐口與屋脊通風(fēng)或者老虎窗通風(fēng)（冬天可關(guān)閉風(fēng)口以達(dá)保溫的目的），平改坡應(yīng)該考慮屋面的承重結(jié)構(gòu)以及保溫厚度的計(jì)算，材料上盡可能選用輕型材料。無吊頂層的屋頂應(yīng)加設(shè)吊頂層。2、直接鋪設(shè)保溫層，提高建筑外維護(hù)結(jié)構(gòu)的熱阻，以達(dá)到建筑節(jié)能。3、架空保溫層。鋪設(shè)架空板或者在屋面上鋪設(shè)架空材料。墻墻面通過詳細(xì)區(qū)分各類材質(zhì)，確定改造方向：1、清洗。主要針對墻面受到污染的建筑。2、飾面，主要針對風(fēng)格與改造要求不一致的建筑。3、上漆，局部建筑為了增加街道立面景深，突出建筑的層次感對墻面出了粉刷以外，某些甚至需要重新粉紙筋灰，刷涂料。4、增加構(gòu)架。5、玻璃幕墻。更換破舊以及與街道改造風(fēng)格不符的玻璃幕墻。5、立面的懸掛物。建筑立面上懸掛的空調(diào)機(jī)應(yīng)該全部改設(shè)在街道的背立面，或者在建筑的立面上增加放置空調(diào)機(jī)的遮擋板、再加以有花紋的鐵藝等。臨街的防盜網(wǎng)將進(jìn)行拆除，如須設(shè)置，須調(diào)整為戶設(shè)置。墻體部分墻體考慮到承重或者美觀的要求，要求加固加粗。門面柱子通過各種改造要求統(tǒng)一顏色、材質(zhì)，合理包裝。檐口由于街道建筑形成各個不同年代，各棟建筑尚且各自為政，自然檐口風(fēng)格差異，不協(xié)調(diào)也就不足為奇，針對目前的檐口，在完善功能的基礎(chǔ)上采取以下幾種方式改造：=1\*GB3①、延伸。主要針對建筑檐口高度、風(fēng)格差異不大，通過檐口的延伸加強(qiáng)整體性。=2\*GB3②、統(tǒng)一形式。針對當(dāng)前檐口突出墻面不一，所貼材質(zhì)各異，包括檐口自身的統(tǒng)一；檐口同豎向構(gòu)架的統(tǒng)一。=3\*GB3③、增添構(gòu)架飾物。對于當(dāng)前殘缺不齊的檐口，通過增添構(gòu)飾（比如廣告）平齊、統(tǒng)一檐口。=4\*GB3④、材質(zhì)飾面。采用明麗輕快的材料飾面，加強(qiáng)整個立面的整體性。門窗、裝飾構(gòu)件門窗：通過查看、分析劃分等級確定改造方向：1、對于目前老化的舊式門、窗逐步更換成塑鋼或者鋁合金門窗，更換單元門，特別是沿街部分有礙市容的卷閘門更換成不銹鋼拉閘門。2、對于有礙觀瞻的門窗，責(zé)令業(yè)主定期清洗。3、部分出于改造要求，可能增添門窗。C、廣告整治調(diào)整雜亂無章的廣告牌，廣告位的設(shè)計(jì)應(yīng)盡量減少對建筑物的遮擋，強(qiáng)調(diào)建筑的秩序感和整體性。1、原則=1\*GB3①、通則：廣告標(biāo)識大小、形狀和顏色應(yīng)與建筑物協(xié)調(diào)：廣告標(biāo)識不得遮擋建筑物的基本特征；獨(dú)立于建筑物之外的廣告標(biāo)識不得影響交通安全和破壞街道空間序列；綠化隔離帶內(nèi)禁止設(shè)置各類廣告標(biāo)識；交通信號燈附近50米以內(nèi)禁止設(shè)置燈箱類發(fā)光標(biāo)識；行道樹、郵政和消防設(shè)施、交通標(biāo)志附近禁止設(shè)置各類廣告標(biāo)識。=2\*GB3②、建筑頂部廣告標(biāo)識允許設(shè)置永久性社團(tuán)標(biāo)志或標(biāo)識建筑物名稱的廣告標(biāo)識，禁止設(shè)置各類商業(yè)用途的廣告標(biāo)識；廣告標(biāo)識應(yīng)設(shè)置在建筑物外墻上，禁止凌空設(shè)置；廣告的大小形狀和色彩應(yīng)當(dāng)與建筑物相協(xié)調(diào)，禁止奇異的造型和大面積和建筑立面主色調(diào)反差過大的色彩。=3\*GB3③、建筑物中部和基座廣告標(biāo)識允許建筑物中部或基座設(shè)置永久性廣告標(biāo)識，但必須與建筑立面有機(jī)結(jié)合，廣告標(biāo)識高度不超過3層，并突出主墻面的水平距離不超過1米。=4\*GB3④、建筑底部廣告標(biāo)識允許在商業(yè)服務(wù)功能的建筑底層設(shè)置與服務(wù)功能相吻合的商業(yè)用途廣告標(biāo)識，非商業(yè)服務(wù)功能的建筑底層允許設(shè)置社團(tuán)標(biāo)志或標(biāo)識建筑名稱的廣告標(biāo)識；外挑式廣告標(biāo)識下緣應(yīng)當(dāng)保證街道盡空高度不小于4.5米，外挑水平距離不大于2.5米；相鄰商業(yè)服務(wù)功能的建筑底層的廣告標(biāo)識在外形尺寸方面應(yīng)相互協(xié)調(diào)，但允許色彩變化。=5\*GB3⑤、獨(dú)立地段的廣告標(biāo)識允許在街道斷面上的綠化緩沖帶和景觀綠化帶內(nèi)設(shè)置永久性低桿燈箱廣告標(biāo)識，但一段時間內(nèi)在相同地段應(yīng)當(dāng)在內(nèi)容上統(tǒng)一；允許在街道上的路燈桿、電話亭、書報(bào)亭等街道設(shè)施上懸掛臨時性掛廣告標(biāo)識；允許在節(jié)點(diǎn)開放空間內(nèi)，設(shè)置獨(dú)立的廣告標(biāo)識但必須與節(jié)點(diǎn)景觀相協(xié)調(diào)。=6\*GB3⑥、其他規(guī)定在道路沿線的建筑工地，可沿著街道斷面內(nèi)側(cè)設(shè)置帶廣告的圍墻或大型廣告標(biāo)識牌遮擋，圍墻或廣告標(biāo)識高度均不得大于3米，并且在建筑完工后，或景觀面貌改觀后無條件拆除。近期改造，遵循“不大為、少花錢、出效果”的原則。立面改造爭取盡可能大部分店面招牌不動的前提下進(jìn)行，重點(diǎn)對少部分店面招牌的形式、材料、色彩、進(jìn)行統(tǒng)一設(shè)計(jì)。=1\*GB3①以環(huán)境要求出發(fā)，要求沿街店面招牌風(fēng)格統(tǒng)一，具有現(xiàn)代特征，鼓勵簡潔明快的形式，以淺色調(diào)為主，形成整潔、雅致的開放空間。=2\*GB3②立面改造意象見改造立面設(shè)計(jì)圖。根據(jù)地段店面招牌類型以及建筑物的不同部位，采取多種形式的改造方法，對外立面店面招牌局部或全部處理。2、標(biāo)識系統(tǒng)：=1\*GB3①單位標(biāo)志：建議沿街各單位在其主要出入口設(shè)置表示單位性質(zhì)、權(quán)屬、路徑導(dǎo)向等內(nèi)容的招牌標(biāo)志，可采用文字、圖案、色彩相結(jié)合來組織單位的標(biāo)志體系，增加員工、行人對本單位的印象，通過個性化的標(biāo)志設(shè)計(jì)，體現(xiàn)入微的人情關(guān)懷和文化韻味。=2\*GB3②商業(yè)服務(wù)標(biāo)志在每一條城市道路的交叉處，設(shè)置反映復(fù)興街的商業(yè)環(huán)境特征和沿路大型商場、賓館等內(nèi)容的標(biāo)志。可獨(dú)立設(shè)置于人行道上與路燈組合成一道亮麗的風(fēng)景。使行人能方便迅速的找到目的地，令人有安全感和親切感。D、街景照明照明是現(xiàn)代城市日益重視的城市空間美化工程措施之一，夜景照明設(shè)計(jì)旨在根據(jù)功能空間的不同運(yùn)用不同的照明手段。本區(qū)域是城雙峰形象的集中展示區(qū)域和標(biāo)志性場所。重點(diǎn)照明區(qū)應(yīng)針對不同的環(huán)境整體設(shè)計(jì)，并且在照明強(qiáng)度、時段以及風(fēng)格上作出具體要求。如商業(yè)空間體現(xiàn)豐富多彩，文化娛樂空間體現(xiàn)藝術(shù)、韻律等。衛(wèi)生局至金太陽公司及其圍合的建筑群為重點(diǎn)照明和夜景裝飾地段。復(fù)興街的照明除按規(guī)范保證視線辨別和交通安全需要以外，還應(yīng)體現(xiàn)道路等級，以具備引導(dǎo)和辨別的功能?？赏ㄟ^道路綠化的照明或廣告燈箱的處理達(dá)到不同的效果。就整體而言，整條街復(fù)興街的夜景體現(xiàn)豐富多彩而有機(jī)統(tǒng)一的一幅流光溢彩的畫卷，重點(diǎn)地段（家家樂—金太陽公司）應(yīng)采用亮度強(qiáng)、裝飾豐富的燈具，重點(diǎn)突出城市現(xiàn)代化的生活氣氛與風(fēng)貌。而其他地方則可以采用泛光裝飾燈光為主，通過燈光的點(diǎn)綴，營造不同的氣氛或溫柔或恬淡……要求能突出街道輪廓線、美化街景。一般而言，要根據(jù)建筑的個性特征，強(qiáng)調(diào)建筑的塊面和面積，墻面簡單的建筑可以采用彩色光源或混合光源來形成特殊效果，增加建筑的藝術(shù)感染力。標(biāo)志性建筑要融入文化內(nèi)涵，凸顯特點(diǎn)（例如廣州希爾頓酒店之光），可以采用泛光燈輪廓燈來表現(xiàn)整個建筑的形態(tài)特征，提高立體感，使建筑的造型更加豐富生動。第四節(jié)遠(yuǎn)期改造一、改造方法：A、商業(yè)街行人行為心理分析人的行為是受心理支配的，行為結(jié)果僅是表象，而目的動機(jī)才是其根本動因。只有順應(yīng)這些動機(jī)的需求，來打造商業(yè)街，才能吸引人氣、促成商機(jī)、帶來活力。通常來商業(yè)街的人大致可分為以下六大類：1、有目的購物這一類人通常是目的明確，直奔主題，但他們也受下列因素影響：1、經(jīng)營種類及價位；2、從眾心理。2、陪人購物我們常見被陪的人精神抖擻，而陪同的人已筋疲力盡，在這一類中的人群當(dāng)中，有相當(dāng)一部分人（通常是男士）是只站在店門口等候而不愿進(jìn)去的，若這時一旁能有一處合適的休息座位，那絕對不亞于雪中送炭，若同時還能觀賞到一些風(fēng)景，他們會忘記寂寞，等候在不知不覺中變成了一種享受。3、節(jié)假日親朋一同休閑俗稱“軋鬧猛”，走走逛逛，吃吃喝喝，坐坐，曬曬太陽，感受節(jié)日氣氛，順便給親朋家人買些什么，這一類耗時往往短則半天，多則一天，只要該商業(yè)街的服務(wù)設(shè)施及經(jīng)營種類能提供逗留期間的所有服務(wù)。4、路過、穿越式路過這類人群事先并沒有購物的目的，商場的柜臺適度靈活布置，以延長顧客的逗留時間，激發(fā)其購物的潛意識，使這類人群的腳步在不知不覺中放慢腳步，甚至停留，以擴(kuò)大消費(fèi)群。5、自我放松、漫步式信息時代使社會分工越來越細(xì)，人們的生活日益私有化，許多過去必須在公共場所中完成的工作，現(xiàn)在都可以在家中借助電腦和互聯(lián)網(wǎng)完成。城市的飛速發(fā)展使人們越來越依賴汽車、摩托車；人們渴望步行、渴望交往、擺脫孤獨(dú)的心聲日益強(qiáng)烈，一條充滿活力的商業(yè)步行街正是一個非常合適的載體，這時購物僅僅是一個附屬行為。6、外地旅游者、外地旅游者每當(dāng)我們到一個陌生的城市時，總會打聽當(dāng)?shù)啬臈l街最熱鬧，最能體現(xiàn)當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)土民情，這樣的一條街便成了外地旅游者了解該城市經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展的窗口。由于多數(shù)旅游者通常攜帶的東西較多，且游覽日程安排緊湊，商業(yè)街中的積極的休息空間對他們來講也將是十分親切而受歡迎的。B、風(fēng)格定位a、文化復(fù)興街缺乏較長時期的傳統(tǒng)文化的積淀，于是奠定了街道改造多元化的基礎(chǔ)，設(shè)計(jì)上著力體現(xiàn)一種多元的商業(yè)文化，以多樣化的商業(yè)空間設(shè)計(jì)來滿足人們的休閑、娛樂、交往的要求。體現(xiàn)現(xiàn)代、繁華、富含時代信息的特征，吸取西方商業(yè)文化中休閑、自然、人文氣息比較濃的特點(diǎn)，體現(xiàn)現(xiàn)代技術(shù)與人文情感的綜合商業(yè)環(huán)境場所精神，將經(jīng)濟(jì)、文化融于一體。b、景觀改進(jìn)傳統(tǒng)商業(yè)街街道空間的單調(diào)的弊端，營造新的城市街道空間，結(jié)合周圍的環(huán)境，突出現(xiàn)代特色的同時，加強(qiáng)與傳統(tǒng)的對話，創(chuàng)造協(xié)調(diào)、宜人的人文景觀生態(tài)環(huán)境，通過“點(diǎn)、線、面”的組織序列景觀，構(gòu)筑人群集散的交往空間活動空間，強(qiáng)化公共環(huán)境的整體性和多樣性。整個風(fēng)格以適應(yīng)地域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格為主，可以局部采用傳統(tǒng)建筑和歐式建筑符號，但應(yīng)簡練抽象且與現(xiàn)代建筑和諧共生。c、功能定位復(fù)興街是縣城內(nèi)東西向的主要道路，承擔(dān)交通、景觀等方面的功能。目前沿線功能布局復(fù)合，包括商業(yè)、居住、辦公、醫(yī)療、大型商場等，是城市形象的集中展示區(qū)域。C、社會發(fā)展態(tài)勢分析=1\*GB3①、考慮到當(dāng)前消費(fèi)結(jié)構(gòu)正在發(fā)生的變化，人們的消費(fèi)方式正在發(fā)生的變化，由物質(zhì)的消費(fèi)逐步轉(zhuǎn)向精神的消費(fèi)，當(dāng)前西方有一個概念，叫體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)=2\*Arabic2（簡單言之就是通過消費(fèi)來滿足人們在精神上、文化上的滿足）。=2\*GB3②、現(xiàn)代生活購物活動已發(fā)展成為現(xiàn)代人主要的休閑活動之一，人們街上常常是沒有目的，僅僅是為了一種體驗(yàn)，體驗(yàn)性消費(fèi)是現(xiàn)代商業(yè)開發(fā)的主要動力之一，商業(yè)街的特色性、文化性、舒適性、互動性顯得越來越重要。眾所周知，生態(tài)學(xué)里面有一條，非常著名的定律，“多樣性導(dǎo)致穩(wěn)定性”，正像生態(tài)學(xué)一樣，一個商業(yè)街如果結(jié)構(gòu)太單純、業(yè)態(tài)很簡單，就是買賣東西，里面跟外面發(fā)展得一樣，而沒有大量發(fā)展大量的文化、休閑、娛樂活動，來吸引、集聚人流，此條街道的商業(yè)氛圍是不可能濃厚的，吸引力是不夠的。所以結(jié)合前面的土地級差效應(yīng)、地價的空間分布規(guī)律、現(xiàn)代商業(yè)的發(fā)展趨勢以及未來生活休閑的發(fā)展趨勢，重塑街道的功能、結(jié)構(gòu)成為必然。從遠(yuǎn)期而言，復(fù)興街的改造方針必然定位在景觀文脈化、環(huán)境生態(tài)化、功能休閑化之上。D、重點(diǎn)改造方法：a、土地置換；b、建筑改造；c、結(jié)構(gòu)重塑。a、土地置換按照阿朗索競標(biāo)地租理論以及地價的空間的分布規(guī)律，重新考慮街道的功能分布。從調(diào)查情況看，從衛(wèi)生局到金太陽公司段，將來必然成為商業(yè)核心段，逐步以商業(yè)用地有償置換出其他用地來，其他兩段也考慮用地的置換，逐漸弱化比如行政辦公、居住等功能，并充分考慮環(huán)境效益、社會效益、經(jīng)濟(jì)效益的有效統(tǒng)一。積極開拓開敞的街道空間，集散人流，集聚人氣。按照人們的出行要求，300—500米，合理設(shè)置景點(diǎn)、廣場。b、建筑改造經(jīng)詳細(xì)的建筑質(zhì)量等的評定之后，采取如下措施:1）拆除即對街區(qū)內(nèi)，部分建筑予以拆除，主要指：·破舊不堪，屬于危房，且利用價值低，無保留價值的；·違法違章及搭建部分（比如拆除屋頂臟、亂、差的“野豬林”）；·臨時搭建和有礙觀瞻的豎立物、以及其他建筑物、構(gòu)筑物；·近期新建，其風(fēng)格與街區(qū)整體上的傳統(tǒng)風(fēng)貌格格不入（極不協(xié)調(diào)），使用功能與街區(qū)定性不符，有較大沖突者。拆除后的處理方法主要有以下三種：——空置以降低街區(qū)內(nèi)的建筑密度，改善街區(qū)空間環(huán)境質(zhì)量?？稍诓鸷罂罩猛恋厣显黾泳G地、景觀小品，為區(qū)內(nèi)居民提供公共活動空間，這是對街區(qū)最有效的保護(hù)措施?！陆ǎǜ慕ǎ├貌鸪呐f材料（或再添加相同之材料）、舊構(gòu)件修建新的建筑，新建筑的風(fēng)格應(yīng)與保留建筑協(xié)調(diào)一致?！亟ǜ鶕?jù)可靠資料，在原址重新恢復(fù)原有建筑。無論新建或是重建，都是為街區(qū)注入了“再生”的生機(jī)，為傳承歷史文脈增添了新的歷史符號，使歷史街區(qū)保持生生不息。但二者建筑面積總量一般不應(yīng)大于街區(qū)保留建筑總面積的20%。2）保留——保存原汁原味保留：建筑質(zhì)量較好，風(fēng)格也與該街區(qū)統(tǒng)一，甚至包含著一些歷史文化的建筑。按照文物保護(hù)法的規(guī)定，通過加固、維修，“整舊如舊”?！Ｗo(hù)指區(qū)域內(nèi)非屬上述（保存）之列，但對構(gòu)成區(qū)域整體風(fēng)貌具有重要作用，質(zhì)量基本完好，尚在使用狀態(tài)的大量性傳統(tǒng)建筑。其保護(hù)方法一般采用：·保護(hù)外形、內(nèi)部改造（即使用原建筑材料修繕外立面，完善與更新內(nèi)部設(shè)施）·改變功能、合理利用（即遷出部分住戶，改變其原使用功能，充分發(fā)揮經(jīng)濟(jì)效益，合理利用）。c、結(jié)構(gòu)重塑復(fù)興路北廂經(jīng)營內(nèi)容初步統(tǒng)計(jì)一覽表（2007-09服裝鞋帽機(jī)械設(shè)備維修電腦軟件家用電器衛(wèi)生健康食品、餐飲、副食音樂器材、攝影.休閑保健金融類4825141414161458特別說明：（從街道兩側(cè)分布的職能來看，南側(cè)行政職能部門較多，而北側(cè)政府職能部門較少，也就是說商業(yè)業(yè)態(tài)分布的完整性較好，故更具有一般性特征！因此就此統(tǒng)計(jì)。）從統(tǒng)計(jì)來看，當(dāng)前復(fù)興街北廂的經(jīng)營結(jié)構(gòu)：以服裝銷售、機(jī)械設(shè)備等經(jīng)營為主，體驗(yàn)性消費(fèi)與娛樂性消費(fèi)的比例比較低，將來的發(fā)展的當(dāng)中，應(yīng)進(jìn)一步設(shè)置與完善體驗(yàn)型消費(fèi)項(xiàng)目，如積極調(diào)整街道的功能設(shè)置，將街道分成美食段、娛樂段、休閑保健段、文化娛樂段，由目前較為單一的購物型商業(yè)街，逐步轉(zhuǎn)變?yōu)榧徫铩⑿蓍e、娛樂、美食等多維一體的、功能完善特色型街道。鑒于街道多樣性的要求與未來商業(yè)發(fā)展的要求結(jié)合并結(jié)合調(diào)查結(jié)果，將街道的功能從目前的一般商業(yè)、居住、辦公等應(yīng)逐步轉(zhuǎn)變成以商業(yè)為主的、集休閑、文化、體驗(yàn)生活于一體的功能復(fù)合型街道，重拾街道缺失功能，整合街道功能，分段分區(qū)功能集結(jié)，發(fā)揮積聚效應(yīng)，打造人氣街區(qū)、魅力街區(qū)。根據(jù)當(dāng)前商業(yè)態(tài)勢的分布，從優(yōu)化功能、整合資源的角度考慮，建立綠色門檻和經(jīng)營準(zhǔn)入制度的需要，將復(fù)興街分為三個主要區(qū)域：=1\*Arabic1、國藩賓館－衛(wèi)生局段；=2\*Arabic2、衛(wèi)生局—金太陽段；=3\*Arabic3、金太陽—新橋段。=1\*Arabic1、國藩賓館－衛(wèi)生局段，現(xiàn)代高科技商業(yè)氛圍區(qū)，此段從經(jīng)營內(nèi)容來看要強(qiáng)化以機(jī)械設(shè)備、電腦軟件等的經(jīng)營，提升經(jīng)營檔次，建立經(jīng)營準(zhǔn)入制度，著力營造的是現(xiàn)代高科技商業(yè)氛圍，強(qiáng)調(diào)同類產(chǎn)品經(jīng)營的積聚。=2\*Arabic2、衛(wèi)生局—金太陽段（核心地段）現(xiàn)代時尚商業(yè)氛圍區(qū)，強(qiáng)化“衣舞衣飾”的風(fēng)采，營造主力店，積極擴(kuò)容提質(zhì)，塑造宜人的空間，通過拆遷，構(gòu)筑開敞空間，增加游憩設(shè)施，提高商業(yè)品位與品質(zhì)。=3\*Arabic3、金太陽—新橋段為文化、餐飲、休閑、娛樂商業(yè)氛圍區(qū)，強(qiáng)調(diào)參與式的體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)。通過拆除、保留、完善、調(diào)整、鞏固、充實(shí)、提高等改造手段，改變并重塑復(fù)興街的形象，突出重點(diǎn)，加強(qiáng)亮點(diǎn)、提高群點(diǎn)、減少疵點(diǎn)，構(gòu)筑整體性好、現(xiàn)代感強(qiáng)、經(jīng)濟(jì)適用、品質(zhì)高的復(fù)興街。第四章規(guī)劃實(shí)施的措施和建議第一節(jié)可行性分析一、相關(guān)背景鏈接隨著信息時代的到，國內(nèi)GDP的快速增長，三化（生活閑暇化=3\*Arabic3、人口老齡化4、家庭核心化5）時代的到來，我國需求日益旺盛，正值我國全面開始全面建設(shè)小康社會，居民的消費(fèi)重點(diǎn)正從溫飽等基本需求向更高層次的消費(fèi)轉(zhuǎn)移，復(fù)興街的改造，擴(kuò)容提質(zhì)，可謂正逢其時，應(yīng)運(yùn)而生。A、可行性分析街道的局部改造較街道的大規(guī)模改造具有優(yōu)勢：街道的社會經(jīng)濟(jì)產(chǎn)權(quán)與各種經(jīng)濟(jì)環(huán)境都十分復(fù)雜，大規(guī)模的改造很難予以區(qū)別對待，大規(guī)模改造資金的周轉(zhuǎn)運(yùn)作十分緩慢，況且有時候還船大難調(diào)頭，而小規(guī)模改造、整治能因勢利導(dǎo)，具體問題具體分析，如北京的菊兒胡同改造就是一個很好例子。小規(guī)模改造具有以下幾個基本特征：1、靈活性相對于大規(guī)模改造而言，小規(guī)模改造無論從資金的籌措，還是建筑施工都具有極大的靈活性，在花費(fèi)不多的情況下，卻可以收到較好的環(huán)境和生態(tài)效益。2、有利于公眾參與小規(guī)模的靈活性使其具有很強(qiáng)的針對性，因此也就有利于公眾的參與，而且這種參與可以滲透到建筑使用的全過程。如用戶對使用功能的要求和建議、對改造進(jìn)行投資，乃至參加改造或整治運(yùn)動。據(jù)研究發(fā)現(xiàn)，古今中外很多宜人的城市，都與公眾參與是分不開的。3、有效利用資金據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)目前的房地產(chǎn)市場一般而言真正用于建筑與環(huán)境的資金僅僅占全部改造資金的50％（在容積率低的地方還要低），其他部分都轉(zhuǎn)化為土地稅、利稅和各種攤派費(fèi)用。目前通過土地批租和房產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行大規(guī)模城市改造并不能真正的把資金有效的投入到城市環(huán)境的建設(shè)上來，通過持續(xù)的、多渠道，多項(xiàng)目的小規(guī)模投資更能有效的利用資金，切實(shí)將資金用到完善城市環(huán)境中來。4、能經(jīng)濟(jì)適用的滿足居民或業(yè)主的現(xiàn)實(shí)的居住或營業(yè)要求居民或業(yè)主是房屋的使用者，他們最了解自己的使用要求，建筑的小規(guī)模改造住房能夠具體的到每一棟房屋的改造和修建上，在花費(fèi)資金不多的情況下能真正解決問題，使業(yè)主或居民切實(shí)體會到改造工作給他們帶來的好處，因而有利于工作的開展。從規(guī)模上說，本次街景立面改造應(yīng)屬小規(guī)模改造，從各方面看可實(shí)施性強(qiáng)，效益明顯。B、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的分析隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國民經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)構(gòu)成也在不斷演化，從城市的聚集與區(qū)位布局的經(jīng)濟(jì)活力與結(jié)構(gòu)也處在不斷變化演進(jìn)當(dāng)中?？v觀西方發(fā)達(dá)國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)業(yè)歷史，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)明顯可以經(jīng)歷三個不同的階段，如圖所示：（1）、前工業(yè)化時期（工業(yè)革命之前），這一時期國民經(jīng)濟(jì)主要以農(nóng)業(yè)為主，城市的性質(zhì)由宗教、軍事、貿(mào)易、等因素決定的消費(fèi)性城市，其聚集規(guī)模主要取決于農(nóng)村剩余勞動產(chǎn)品的多少；（2）、工業(yè)化時期：工業(yè)取代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)成為支柱產(chǎn)業(yè)，城市成為生產(chǎn)中心，工業(yè)生產(chǎn)聚集的規(guī)模與布局，決定了城市的結(jié)構(gòu)；（3）、進(jìn)入后工業(yè)化時期，服務(wù)業(yè)取代工業(yè)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主導(dǎo)力量，許多城市逐漸轉(zhuǎn)化為服務(wù)中心。從中國1952—2000三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演變圖，可以看出自1988年以后，第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)持續(xù)上升，而第一產(chǎn)業(yè)則不斷下降，并且2004年第三產(chǎn)業(yè)的比重已經(jīng)達(dá)到40％。根據(jù)《雙峰統(tǒng)計(jì)年鑒2005—2006》中雙峰縣2004和2005國民經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)公報(bào)繪制三大產(chǎn)業(yè)份額表格如下：2004—2005全國產(chǎn)業(yè)構(gòu)成年份產(chǎn)業(yè)第一產(chǎn)業(yè)（％）第二產(chǎn)業(yè)（％）第三產(chǎn)業(yè)（％）200412.946.340.0200512.447.340.32004—2005湖南省婁底市產(chǎn)業(yè)構(gòu)成年份產(chǎn)業(yè)第一產(chǎn)業(yè)（％）第二產(chǎn)業(yè)（％）第三產(chǎn)業(yè)（％）200420.639.539.9200520.344.635.1對比世界、中國、雙峰，明顯可以看出雙峰目前的第三產(chǎn)業(yè)構(gòu)成遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全國全省的同期水平，按照全國和世界第三產(chǎn)業(yè)走勢，雙峰縣的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿εc空間巨大，一旦第三產(chǎn)業(yè)興旺發(fā)達(dá)，作為雙峰核心路段的復(fù)興街，必然處在一個擴(kuò)容提質(zhì)的過程當(dāng)中，因此本次規(guī)劃本著前瞻的觀點(diǎn)，在改造過程當(dāng)中不僅在技術(shù)與藝術(shù)層面做了精心的考慮，而且提高街區(qū)品質(zhì)和適當(dāng)?shù)臄U(kuò)容也考慮進(jìn)來，以適應(yīng)時代的發(fā)展與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的演變，真正做到與時俱進(jìn)。第二節(jié)項(xiàng)目的建設(shè)效益分析1、經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測分析城市大規(guī)模公共開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)無疑是為城市經(jīng)濟(jì)、社會服務(wù)的。但對于項(xiàng)目本身來說，其實(shí)施價值在于經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。通常情況下，這兩大效益越突出項(xiàng)目可行性越大，所以項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測分析是項(xiàng)目可行的性研究的重要內(nèi)容。項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測分析學(xué)要對項(xiàng)目的固定資產(chǎn)投資、成本估算、利潤測算、財(cái)務(wù)評價等進(jìn)行研究，并作出效益評價結(jié)論。投資效益評估項(xiàng)目的投資收益率，是指一定時期內(nèi)項(xiàng)目所實(shí)現(xiàn)的營運(yùn)利潤與其全部投資的比率，它是衡量建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的一項(xiàng)重要指標(biāo)。投資收益率=[（項(xiàng)目年運(yùn)營收入－年管理成本）/建設(shè)投資總構(gòu)成]×100％其中涉及到經(jīng)初步論證確定的設(shè)計(jì)方案的建設(shè)投資總構(gòu)成、項(xiàng)目營運(yùn)收入、項(xiàng)目營運(yùn)過程中的年管理成本、等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，并根據(jù)此對方案進(jìn)行財(cái)務(wù)分析。進(jìn)行財(cái)務(wù)分析時需要把所有的貨幣支出和收入都折算到同以時間地點(diǎn)進(jìn)行分析，才能得出正確的價值評價。=2\*GB3②建設(shè)投資的總構(gòu)成前面已經(jīng)講述了城市一般公共開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)總投資的構(gòu)成內(nèi)容，需要強(qiáng)調(diào)的是投資估算還是應(yīng)充分考慮各項(xiàng)費(fèi)用在項(xiàng)目實(shí)施期間可能發(fā)生的變化，為應(yīng)付這種情況可采取不可建設(shè)費(fèi)用的方式列支。=3\*GB3③成本估算管理成本是指項(xiàng)目投入營運(yùn)的人員工資費(fèi)用、設(shè)備維修保養(yǎng)、材料消耗費(fèi)、營運(yùn)動力供應(yīng)費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)用、稅費(fèi)、保險費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)、公務(wù)費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用及其他費(fèi)用。=4\*GB3④項(xiàng)目的年運(yùn)營收入項(xiàng)目的年運(yùn)營收入指項(xiàng)目竣工投入使用后的實(shí)際收入。復(fù)興路立面改造項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)可行性基本參數(shù)項(xiàng)目數(shù)量單位容積率總建筑面積㎡項(xiàng)目的性質(zhì)（住宅、商業(yè)、辦公）項(xiàng)目的組成商業(yè)面積（占？%）㎡住宅面積（占？%）㎡建造成本元開發(fā)周期預(yù)計(jì)銷售價格商業(yè)面積銷售價格元住宅面積售價元年利率？預(yù)測使用方法假設(shè)開發(fā)法第三節(jié)建議與融資一、建議政府可以各方面的優(yōu)惠政策吸引開發(fā)商的參與到立面改造的項(xiàng)目中來，此外還要考慮倡導(dǎo)與私人合作，讓業(yè)主或居民承擔(dān)一部分房屋改造的費(fèi)用，而目前我國城市改造當(dāng)中的公眾參與程度相當(dāng)?shù)?，政府受制于開發(fā)商，存在職能“隱退”的局面，因而收效甚微。本次改造以政府引導(dǎo)公眾參與為主，政府在此次改造當(dāng)中起倡導(dǎo)、引導(dǎo)、協(xié)調(diào)作用、而實(shí)施主體應(yīng)為建筑權(quán)屬（或租賃財(cái)產(chǎn)）。政府通過制定各種優(yōu)惠政策，如減免一定時間的稅收和制定相關(guān)處罰措施來鼓勵業(yè)主或經(jīng)營戶來積極參與本次改造。二、融資金方式1、國外資金改造資金來源主要有幾個方面：政府撥款或資助、貸款社會或團(tuán)體的贊助、減免稅租、利用罰金建立改造基金或周轉(zhuǎn)資金及開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓金等。2、目前隨著市場經(jīng)濟(jì)改革的深入和向社會主義市場經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)軌，城市建設(shè)的投資的主體日益多元化，本次規(guī)劃可以考慮以下途徑融資：政府獎勵或者鼓勵、（財(cái)政稅收政策）、財(cái)政資金、銀行貸款、社會集資、企業(yè)運(yùn)作（如廣告運(yùn)營商）、私營機(jī)構(gòu)籌資、自籌（業(yè)主或者戶主）等方式。3、在融資過程當(dāng)中應(yīng)遵循以下幾個原則：=1\*GB3①、盡可能籌集外部資金：=2\*GB3②、按需融資；=3\*GB3③、分期融資、滾動開發(fā)；=4\*GB3④、融資渠道多元化符合；=5\*GB3⑤、符合相關(guān)的法律法規(guī)。參考資料（Ｒｅｆｅｒｅｎｃｅｓ）1、《田保江工作室城市規(guī)劃設(shè)計(jì)作品集》2、中國知網(wǎng)CNKI3、《北京舊城與菊兒胡同》吳良鏞著4、《城市土地集約利用及其潛力評價》何芳著5、《全國注冊規(guī)劃師指導(dǎo)叢書》6、《交往與空間》揚(yáng)蓋兒著(丹麥)7《城市開發(fā)策劃》馬文軍著8、《美國大城市的生與死》簡·雅各布斯著（美國）9、《現(xiàn)代城市設(shè)計(jì)的理論與方法》王建國著10、《雙峰統(tǒng)計(jì)年鑒2005—2006》11、《城市體形設(shè)計(jì)與方法研究》郝曉赟（華中科技大學(xué)碩士論文）12、《通古今之變·識事理之?！ぶ\創(chuàng)新之道——為中國城市規(guī)劃學(xué)會成立50周年慶典而作》吳良鏞著13、《城市文化與特色的專題研討》胡兆量主講14、《追本溯源話活力—打造成功的城市商業(yè)步行街》史明撰（城市發(fā)展研究11卷2004年第三期）15、《高中地理選修教材第二冊》部分注釋：=1\*GB3①土地級差地租級差地租Ⅰ土地自然豐度和距離市場遠(yuǎn)近不同，所產(chǎn)生的級差地租。這又有兩種情況:①土地的肥力影響農(nóng)作物的收獲量，同樣數(shù)量的資金和勞動投放在同樣面積但土質(zhì)不同的土地上，會有不同的收獲量。優(yōu)質(zhì)地高產(chǎn)，劣等地低產(chǎn)。假設(shè)有甲、乙、丙、丁四塊土地，面積相同，優(yōu)劣程度不等，每塊地投入的種子、肥料、農(nóng)藥、勞動折算成現(xiàn)金都是52元。收割時，產(chǎn)量分別是：甲地1000斤，乙地800斤，丙地600斤，丁地400斤。然后都按統(tǒng)一價格每100斤13元出售，結(jié)果甲地得130元，乙地得104元，丙地得78元，丁地得52元。四塊土地的收入有明顯差別。這種收入的差別就形成了級差地租。②土地所處的地理位置不同影響收入。處于交通方便或離市場近的土地在購買農(nóng)用物資和出售農(nóng)產(chǎn)品方面所耗費(fèi)的運(yùn)輸費(fèi)用和勞動量少，生產(chǎn)成本低，收入就高;處于離城鎮(zhèn)遠(yuǎn)或交通不便的土地，運(yùn)輸費(fèi)用高，生產(chǎn)成本自然就高，收入也相應(yīng)地減低。這樣產(chǎn)生的級差地租，沿用K.馬克思的說法，稱之為級差地租Ⅰ。而本說明書中涉及的土地級差是指第二種，而且是同一條街道上面由于區(qū)位、經(jīng)營狀況等的不同產(chǎn)生巨大差異。=2\*GB3②體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)所謂體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)就是說它的活動主要是文化上的享受，感受上的滿足，而不是物質(zhì)上的滿足。西方經(jīng)濟(jì)學(xué)家講體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)講個實(shí)例。西方人過生日，在農(nóng)業(yè)社會，過生日要做蛋糕，蛋糕是媽媽親自做。我農(nóng)場里有雞蛋、有面粉和牛奶，非常低廉，非常便宜，一個美元