土地增值稅法課件

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土地增值稅1土地增值稅1調(diào)控房地產(chǎn)調(diào)控房地產(chǎn)2333本節(jié)框架概述（了解）征稅范圍、納稅人、稅率（熟悉）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值額的確定（掌握）應(yīng)納稅額的計(jì)算（熟悉）減免稅優(yōu)惠（熟悉）申報(bào)和繳納（熟悉）本節(jié)框架概述（了解）45一、土地增值稅概述土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。征收的目的是，進(jìn)一步完善稅制，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，抑制土地投機(jī)、獲取暴利的行為，增加國(guó)家財(cái)政收入。注意注意5一、土地增值稅概述土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地5區(qū)別出讓轉(zhuǎn)讓土地出讓是指土地所有權(quán)人（國(guó)家）將土地一定年限的使用權(quán)有償轉(zhuǎn)移給集體或個(gè)人。俗稱土地一級(jí)市場(chǎng)。

土地轉(zhuǎn)讓是指土地使用權(quán)人將土地剩余年限的使用權(quán)轉(zhuǎn)給其他集體或個(gè)人。俗稱土地二級(jí)市場(chǎng)。

區(qū)別很明顯了，就是國(guó)家把土地使用權(quán)出讓給某個(gè)集體或個(gè)人，該集體或個(gè)人獲得使用權(quán)后再轉(zhuǎn)移給別人就是轉(zhuǎn)讓。區(qū)別出讓轉(zhuǎn)讓67

二、特點(diǎn)：

（1）以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對(duì)象

（2）征稅面比較廣

（3）采用扣除法和評(píng)估法計(jì)算增值額

（4）實(shí)行超率累進(jìn)稅率

（5）實(shí)行按次征收7二、特點(diǎn)：

（1）以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對(duì)78

征稅范圍納稅人稅率8征稅范圍納稅人稅率89一、征稅范圍一般規(guī)定轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)，地上建筑物及其附著物連同國(guó)有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。9一、征稅范圍一般規(guī)定轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)，地上建筑物及其附910二、征稅范圍判定標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)之一：轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是否國(guó)家所有。轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)，征土地增值稅；轉(zhuǎn)讓集體所有制土地，應(yīng)先在有關(guān)部門辦理(或補(bǔ)辦)土地使用或出讓手續(xù)，使之變?yōu)閲?guó)家所有才可轉(zhuǎn)讓，并納入土地增值稅的征稅范圍。自行轉(zhuǎn)讓集體土地是一種違法行為。標(biāo)準(zhǔn)之二：土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物是否發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)征，出讓不征；未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)(如出租)也不征。10二、征稅范圍判定標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)之一：轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是否國(guó)家所1011標(biāo)準(zhǔn)之三：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是否取得收入。取得收入的征；房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)雖變更但未取得收入的，不征土地增值稅。上述三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)必須同時(shí)具備，即轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)，或房屋產(chǎn)權(quán)與國(guó)有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，只要取得收入，均屬于土地增值稅的征稅范圍。11標(biāo)準(zhǔn)之三：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是否取得收入。1112三、征稅范圍的具體事項(xiàng)有關(guān)事項(xiàng)是否屬于征稅范圍1．出售征。包括三種情況：(1)出售國(guó)有土地使用權(quán)；(2)取得國(guó)有土地使用權(quán)后進(jìn)行房屋開(kāi)發(fā)建造后出售；(3)存量房地產(chǎn)買賣。2．繼承、贈(zèng)予繼承不征(無(wú)收入)。贈(zèng)予中公益性贈(zèng)予、贈(zèng)予直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人不征；非公益性贈(zèng)予征。3．出租不征(無(wú)權(quán)屬轉(zhuǎn)移)4．房地產(chǎn)抵押抵押期不征；抵押期滿償還債務(wù)本息不征；抵押期滿，不能償還債務(wù)，而以房地產(chǎn)抵債，征。5．房地產(chǎn)交換單位之間換房，有收入的征；個(gè)人之間互換自住房不征。12三、征稅范圍的具體事項(xiàng)有關(guān)事項(xiàng)是否屬于征稅范圍1．出1213三、征稅范圍的具體事項(xiàng)有關(guān)事項(xiàng)是否屬于征稅范圍6．以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營(yíng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到投資聯(lián)營(yíng)企業(yè)，不征；7．合作建房建成后自用，不征；建成后轉(zhuǎn)讓，征。8．代建房不征(無(wú)權(quán)屬轉(zhuǎn)移)9．房地產(chǎn)重新評(píng)估不征(無(wú)收入)10.企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)暫免13三、征稅范圍的具體事項(xiàng)有關(guān)事項(xiàng)是否屬于征稅范圍6．以13總結(jié)：不屬于土地增值稅的征稅范圍的情況（1）房地產(chǎn)繼承（2）房地產(chǎn)有條件的贈(zèng)與（3）房地產(chǎn)出租（4）房地產(chǎn)抵押期內(nèi)（5）房地產(chǎn)的代建房行為（6）房地產(chǎn)重新評(píng)估增值（7）兼并等等無(wú)收入無(wú)收入權(quán)屬未變無(wú)權(quán)屬轉(zhuǎn)移總結(jié)：不屬于土地增值稅的征稅范圍的情況（1）房地產(chǎn)繼承無(wú)收入14實(shí)例例：某市國(guó)土局將一塊國(guó)有土地出讓給某房地產(chǎn)商進(jìn)行開(kāi)發(fā)，獲土地使用權(quán)出讓金１５００萬(wàn)元。這一行為屬于土地一級(jí)市場(chǎng)的國(guó)有土地使用權(quán)出讓，而不是國(guó)有土地使用權(quán)在土地二級(jí)市場(chǎng)上的轉(zhuǎn)讓，因此不屬于土地增值稅的征稅范圍。例：某村將一塊集體土地使用權(quán)自行轉(zhuǎn)讓給某開(kāi)發(fā)商獲轉(zhuǎn)讓金１２０萬(wàn)元。根據(jù)土地增值稅暫行條例的規(guī)定，這一行為是集體土地違法自行轉(zhuǎn)讓，不屑于土地增值稅的征稅范圍。例：中國(guó)公民張某去世后留下私有房產(chǎn)一處，價(jià)值２０００００元，由其子繼承。盡管該房地產(chǎn)的權(quán)屬發(fā)生了轉(zhuǎn)移，但原權(quán)屬人（張某）并沒(méi)有因此取得收入，因此不屬于土地增值稅的征稅范圍。例：中國(guó)境內(nèi)某公司將一座辦公樓出租、每月獲租金收入１５０００元。本例中，雖然權(quán)屬人因房地產(chǎn)取得了收入，但該房地產(chǎn)的權(quán)屬并未轉(zhuǎn)移，所以不屬于土地增值稅的征稅范圍。例：某房地產(chǎn)公司代某單位在某塊土地上建房，取得代建房收入８００萬(wàn)元。本例中，房地產(chǎn)公司雖然得到了收入，但房地產(chǎn)的權(quán)屬始終歸某單位所有，沒(méi)有發(fā)生轉(zhuǎn)移。所以，不屬于土地增值稅的征稅范圍例：中國(guó)公民何某將價(jià)值270000元的自有房屋一處贈(zèng)與中國(guó)青少年發(fā)展基金會(huì)。本例中，房地產(chǎn)權(quán)屬雖然發(fā)生了變更，但原權(quán)屬人并未因此獲得收入，因而不屬于土地增值稅的征稅范圍實(shí)例例：某市國(guó)土局將一塊國(guó)有土地出讓給某房地產(chǎn)商進(jìn)行開(kāi)發(fā)，獲1516

納稅義務(wù)人16納稅義務(wù)人1617土地增值稅的納稅人是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。不論是法人還是自然人，不論是內(nèi)資企業(yè)還是外資企業(yè)，不論是何種經(jīng)濟(jì)性質(zhì)，不論是哪一部門，只要發(fā)生土地增值稅有關(guān)政策所涉及的征稅范圍，均應(yīng)繳納土地增值稅。17土地增值稅的納稅人是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附1718

稅率18稅率1819四級(jí)超率累進(jìn)稅率表級(jí)次增值額占扣除項(xiàng)目金額比例稅率速算扣除系數(shù)150％以下(含50％)30％

02超過(guò)50％一100％(含100％)40％5％3超過(guò)100％一200％(含200％)50％15％4200％以上60％35％19四級(jí)超率累進(jìn)稅率表級(jí)次增值額占扣除項(xiàng)目金額比例稅率速算19練習(xí)某有限公司轉(zhuǎn)讓商品樓收入1000萬(wàn)元，計(jì)算土地增值額準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額200萬(wàn)元，則使用的土地增值稅稅率為（）A30%B40%C50%D60%練習(xí)某有限公司轉(zhuǎn)讓商品樓收入1000萬(wàn)元，計(jì)算土地增值額準(zhǔn)予2021

應(yīng)稅收入與扣除項(xiàng)目的確定21應(yīng)稅收入與扣除項(xiàng)目的確定2122計(jì)稅依據(jù)的基本規(guī)定土地增值稅的征稅對(duì)象是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。房地產(chǎn)增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，減除規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。注意：遵循配比原則康橋萬(wàn)科22計(jì)稅依據(jù)的基本規(guī)定土地增值稅的征稅對(duì)象是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)2223一、應(yīng)稅收入應(yīng)稅收入是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部?jī)r(jià)款和相關(guān)經(jīng)濟(jì)收益，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入(如無(wú)形資產(chǎn)收人，具有財(cái)產(chǎn)價(jià)值的權(quán)利)。對(duì)實(shí)物收入和其他收入需經(jīng)有關(guān)部門評(píng)估確認(rèn)。抵賬房23一、應(yīng)稅收入應(yīng)稅收入是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部?jī)r(jià)款和相2324二、確定增值額的扣除轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的性質(zhì)扣除項(xiàng)目(一)對(duì)于新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓1．取得土地使用權(quán)所支付的金額2．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本3．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用4．與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金5．財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目(二)對(duì)于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓1．房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率2．取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用3．轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金24二、確定增值額的扣除轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的性質(zhì)扣除項(xiàng)目(一)對(duì)于2425新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的扣除1．取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括：（1）納稅人為取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款：

出讓方式取得的地價(jià)款為支付的土地出讓金；

以行政劃撥方式取得的地價(jià)款為按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金；

以轉(zhuǎn)讓方式取得的地價(jià)款為向原土地使用權(quán)人實(shí)際支付的地價(jià)款。

（2）納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，如登記、過(guò)戶手續(xù)費(fèi)。25新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的扣除1．取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括25

【例題·單選題】下列項(xiàng)目中，征收土地增值稅確定取得土地使用權(quán)所付金額中地價(jià)款的方法，正確的是（）。

A.以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地價(jià)款B.以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為補(bǔ)繳的出讓金C.以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為補(bǔ)繳的出讓金和費(fèi)用D.以其他方式取得土地使用權(quán)的，為建房的費(fèi)用與成本【答案】B【例題·單選題】下列項(xiàng)目中，征收土地增值稅確定取得土地使用2627新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的扣除

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本是納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括：

①土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?，安置?dòng)遷用房支出等。

②前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。

③建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。

27新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的扣除2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本2728新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的扣除

2.開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本（簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）

是納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括：

①土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觯仓脛?dòng)遷用房支出等。

②前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。

③建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。

28新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的扣除2.開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成2829新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的扣除④基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

⑤公共配套設(shè)施費(fèi)。

⑥開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)。

29新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的扣除④基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路29BC【例題·多選題】下列項(xiàng)目中，屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的有（）。A.土地出讓金B(yǎng).耕地占用稅C.公共配套設(shè)施費(fèi)D.借款利息費(fèi)用BC【例題·多選題】下列項(xiàng)目中，屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的有（3031新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的扣除3．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的三項(xiàng)期間費(fèi)用，即銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。開(kāi)發(fā)費(fèi)用在從轉(zhuǎn)讓收人中減除時(shí)，不是按實(shí)際發(fā)生額，而是按《實(shí)施細(xì)則》中規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除，標(biāo)準(zhǔn)的選擇取決于財(cái)務(wù)費(fèi)用中利息支出的不同處理方法。31新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的扣除3．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用3132房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除

(1)納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的，利息支出據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額；其他開(kāi)發(fā)費(fèi)用按地價(jià)款和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本計(jì)算的金額之和的5％以內(nèi)計(jì)算扣除，用公式表示：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用＝利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×5％以內(nèi)32房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除(1)納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)32

【例題】企業(yè)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)取得土地使用權(quán)所支付的金額1000萬(wàn)元；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本6000萬(wàn)元；向金融機(jī)構(gòu)借入資金利息支出400萬(wàn)元（能提供貸款證明），其中超過(guò)國(guó)家規(guī)定上浮幅度的金額為100萬(wàn)元；該省規(guī)定能提供貸款證明的其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為5%。該企業(yè)允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用是多少？【答案】該企業(yè)允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=（400-100）+（1000+6000）×5%=650（萬(wàn)元）?！纠}】企業(yè)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)取得土地使用權(quán)所支付的金額1000萬(wàn)3334房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除

【應(yīng)用舉例】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目支付的地價(jià)款為280萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本為520萬(wàn)元，則其他開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除數(shù)額不得超過(guò)40萬(wàn)元，即(280+520)×5％，利息按實(shí)際發(fā)生數(shù)扣除。34房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除【應(yīng)用舉例】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)3435房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除

(2)納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按地價(jià)款和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額之和的10％以內(nèi)計(jì)算扣除，用公式表示：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用＝(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×10％以內(nèi)35房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除(2)納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)3536房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除

【應(yīng)用舉例】仍以上例數(shù)字，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用總扣除限額為80萬(wàn)元，即(280+520)×10％，超限額部分不得扣除。36房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除【應(yīng)用舉例】仍以上例數(shù)字，房36374．與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金扣除

是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城建稅、印花稅、教育費(fèi)附加。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅應(yīng)列入管理費(fèi)用，不得在此扣除，也就是說(shuō)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只能扣“兩稅一費(fèi)”，非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)扣“三稅一費(fèi)”。374．與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金扣除是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)37385．財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目《土地增值稅條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按《細(xì)則》第七條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20％的扣除，用公式表示：加計(jì)扣除費(fèi)用＝(取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×20％385．財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目《土地增值稅條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)3839舉例說(shuō)明

【應(yīng)用舉例】仍以上例數(shù)據(jù)為例，加計(jì)扣除費(fèi)用為160萬(wàn)元，即(280+520)×20％。需特別指出的是：此條優(yōu)惠只適用于從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，其他納稅人不適用。即使是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，如果取得土地使用權(quán)后未進(jìn)行任何開(kāi)發(fā)與投入就轉(zhuǎn)讓，也不允許扣除20％的加計(jì)費(fèi)用。39舉例說(shuō)明【應(yīng)用舉例】仍以上例數(shù)據(jù)為例，加計(jì)扣除費(fèi)3940

（二）舊房和建筑物的扣除項(xiàng)目的確定：

（1）房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格。

評(píng)估價(jià)格＝重置成本價(jià)×成新度折扣率（成新度不等同于會(huì)計(jì)的折舊）

（2）取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。

取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，在計(jì)征土地增值稅時(shí)不允許扣除。

（3）轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅金。

營(yíng)業(yè)稅、城建稅、印花稅、教育費(fèi)附加。40（二）舊房和建筑物的扣除項(xiàng)目的確定：

（1）房屋及4041某國(guó)有企業(yè)2006年5月在市區(qū)購(gòu)置一棟辦公樓，支付價(jià)款8000萬(wàn)元。2008年5月，該企業(yè)將辦公樓轉(zhuǎn)讓，取得收入10000萬(wàn)元，簽訂產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)。辦公樓經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的重置成本價(jià)為12000萬(wàn)元，成新度折扣率70%。該企業(yè)在繳納土地增值稅時(shí)計(jì)算的增值額為41某國(guó)有企業(yè)2006年5月在市區(qū)購(gòu)置一棟辦公樓，支付價(jià)款84142評(píng)估價(jià)格＝12000×70%＝8400（萬(wàn)元）

稅金＝（10000－8000）×5%×（1＋7%＋3%）＋10000×0.05%＝115（萬(wàn)元）

增值額＝10000－8400－115＝1485（萬(wàn)元）

42評(píng)估價(jià)格＝12000×70%＝8400（萬(wàn)元）

稅金4243

應(yīng)納稅額計(jì)算43應(yīng)納稅額計(jì)算4344一、計(jì)稅依據(jù)

——土地增值額

土地增值額＝轉(zhuǎn)讓收入一扣除項(xiàng)目金額44一、計(jì)稅依據(jù)

——土地增值額土地增值額＝轉(zhuǎn)讓收入一扣除4445二、稅額計(jì)算公式

應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率一扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)45二、稅額計(jì)算公式

應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率一扣除項(xiàng)目金4546

土地增值稅的計(jì)算步驟如下：

（1）計(jì)算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入；

（2）計(jì)算扣除項(xiàng)目金額；

（3）計(jì)算增值額；（4）計(jì)算增值額占扣除項(xiàng)目金額的比例，確定適用稅率；（5）計(jì)算應(yīng)納稅額。

46土地增值稅的計(jì)算步驟如下：

（1）計(jì)算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的4647某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司出售一幢寫字樓，收入總額為10000萬(wàn)元。開(kāi)發(fā)該寫字樓有關(guān)支出為：支付地價(jià)款及各種費(fèi)用1000萬(wàn)元；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本3000萬(wàn)元；財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出為500萬(wàn)元（可按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明），但其中有50萬(wàn)元屬加罰的利息；轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅費(fèi)共計(jì)為555萬(wàn)元（不含印花稅）；該單位所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除比例為5%。試計(jì)算該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)納的土地增值稅。47某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司出售一幢寫字樓，收入總額為10000萬(wàn)元4748

（1）取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)及有關(guān)費(fèi)用為1000萬(wàn)元；

（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為3000萬(wàn)元；

（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用＝500－50＋（1000＋3000）×5%＝650（萬(wàn)元）；

（4）允許扣除的稅費(fèi)為555萬(wàn)元；

（5）從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人加計(jì)扣除20%。

加計(jì)扣除額＝（1000＋3000）×20%＝800（萬(wàn)元）；

（6）允許扣除的項(xiàng)目金額合計(jì)＝1000＋3000＋650＋555＋800＝6005（萬(wàn)元）；

（7）增值額＝10000－6005＝3995（萬(wàn)元）；

（8）增值率＝3995÷6005×100%＝66.53%；

（9）應(yīng)納稅額＝3995×40%－6005×5%＝1297.75（萬(wàn)元）。

48（1）取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)及有關(guān)費(fèi)用為1004849某工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)讓一幢20世紀(jì)90年代建造的廠房，當(dāng)時(shí)造價(jià)100萬(wàn)元，無(wú)償取得土地使用權(quán)。如果按現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)的材料、人工費(fèi)計(jì)算，建造同樣的房子需600萬(wàn)元，該房子為七成新，按500萬(wàn)元出售，支付有關(guān)稅費(fèi)共計(jì)27.5萬(wàn)元。計(jì)算企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房應(yīng)繳納的土地增值稅額。49某工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)讓一幢20世紀(jì)90年代建造的廠房，當(dāng)時(shí)造價(jià)14950（1）評(píng)估價(jià)格＝600×70%＝420（萬(wàn)元）；

（2）允許扣除的稅金27.5萬(wàn)元；

（3）扣除項(xiàng)目金額合計(jì)＝420＋27.5＝447.5（萬(wàn)元）；

（4）增值額＝500－447.5＝52.5（萬(wàn)元）；

（5）增值率＝52.5÷447.5×100%＝11.73%；

（6）應(yīng)納稅額＝52.5×30%－447.5×0＝15.75（萬(wàn)元）50（1）評(píng)估價(jià)格＝600×70%＝420（萬(wàn)元）；

（5051某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司于2009年1月受讓一宗土地使用權(quán)，根據(jù)轉(zhuǎn)讓合同支付轉(zhuǎn)讓方地價(jià)款6000萬(wàn)元，當(dāng)月辦好土地使用權(quán)權(quán)屬證書。2009年2月至2010年3月中旬該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將受讓土地70%（其余30%尚未使用）的面積開(kāi)發(fā)建造一棟寫字樓。在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，根據(jù)建筑承包合同支付給建筑公司的勞務(wù)費(fèi)和材料費(fèi)共計(jì)5800萬(wàn)元；發(fā)生的利息費(fèi)用為300萬(wàn)元，不高于同期限貸款利率并能提供金融機(jī)構(gòu)的證明。

51某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司于2009年1月受讓一宗土地使用權(quán)，根據(jù)51523月下旬該公司將開(kāi)發(fā)建造的寫字樓總面積的20%轉(zhuǎn)為公司的固定資產(chǎn)并用于對(duì)外出租，其余部分對(duì)外銷售。2010年4月～6月該公司取得租金收入共計(jì)60萬(wàn)元，銷售部分全部售完，共計(jì)取得銷售收入14000萬(wàn)元。該公司在寫字樓開(kāi)發(fā)和銷售過(guò)程中，共計(jì)發(fā)生管理費(fèi)用800萬(wàn)元、銷售費(fèi)用400萬(wàn)元。試計(jì)算該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)納的土地增值稅。523月下旬該公司將開(kāi)發(fā)建造的寫字樓總面積的20%轉(zhuǎn)為公司的5253（1）土地成本＝（6000＋6000×3%）×70%×80%＝3460.8（萬(wàn)元）；

（2）開(kāi)發(fā)成本＝5800×80%＝4640（萬(wàn)元）；

（3）開(kāi)發(fā)費(fèi)用＝300×80%＋（3460.8＋4640）×5%＝240＋405.04＝645.04（萬(wàn)元）；

（4）稅金＝14000×5%×（1＋7%＋3%）＝770（萬(wàn)元）；

（5）扣除項(xiàng)目金額＝3460.8＋4640＋645.04＋770＋（3460.8＋4640）×20%＝11136（萬(wàn)元）；

（6）增值額＝14000－11136＝2864（萬(wàn)元）；

（7）增值稅率＝2864÷11136×100%＝25.72%；

（8）應(yīng)繳納的土地增值稅＝2864×30%＝859.2（萬(wàn)元）。53（1）土地成本＝（6000＋6000×3%）×70%×85354稅收優(yōu)惠54稅收優(yōu)惠5455減免稅規(guī)定一、納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20％的，免征土地增值稅；如果超過(guò)20％的(含20％)，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。二、因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。三、個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，土地增值稅減免稅優(yōu)惠如下：

1．居住滿5年或5年以上的，免征；

2．居住滿3年未滿5年的，減半征稅；

3．居住未滿3年的，按規(guī)定計(jì)稅。55減免稅規(guī)定一、納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣5556附：普通標(biāo)準(zhǔn)住宅標(biāo)準(zhǔn)必須同時(shí)滿足：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下；實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下；允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過(guò)上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。56附：普通標(biāo)準(zhǔn)住宅標(biāo)準(zhǔn)必須同時(shí)滿足：住宅小區(qū)建筑容積率在5657

征收管理與納稅申報(bào)57征收管理與納稅申報(bào)5758一、申報(bào)時(shí)間申報(bào)納稅程序

納稅人應(yīng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)，向房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)。

納稅人因經(jīng)常發(fā)生轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)的，可按月或稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定期限繳納。

58一、申報(bào)時(shí)間申報(bào)納稅程序

納稅人應(yīng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽5859二、納稅地點(diǎn)土地增值稅的納稅地點(diǎn)為房地產(chǎn)所在地(即房地產(chǎn)坐落地)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。如果納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落在兩個(gè)或兩個(gè)以上地區(qū)的，應(yīng)按房地產(chǎn)所在地分別申報(bào)納稅。

59二、納稅地點(diǎn)土地增值稅的納稅地點(diǎn)為房地產(chǎn)所在地(即房地產(chǎn)5960

土地增值稅1土地增值稅60調(diào)控房地產(chǎn)調(diào)控房地產(chǎn)6162362本節(jié)框架概述（了解）征稅范圍、納稅人、稅率（熟悉）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值額的確定（掌握）應(yīng)納稅額的計(jì)算（熟悉）減免稅優(yōu)惠（熟悉）申報(bào)和繳納（熟悉）本節(jié)框架概述（了解）6364一、土地增值稅概述土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。征收的目的是，進(jìn)一步完善稅制，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，抑制土地投機(jī)、獲取暴利的行為，增加國(guó)家財(cái)政收入。注意注意5一、土地增值稅概述土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地64區(qū)別出讓轉(zhuǎn)讓土地出讓是指土地所有權(quán)人（國(guó)家）將土地一定年限的使用權(quán)有償轉(zhuǎn)移給集體或個(gè)人。俗稱土地一級(jí)市場(chǎng)。

土地轉(zhuǎn)讓是指土地使用權(quán)人將土地剩余年限的使用權(quán)轉(zhuǎn)給其他集體或個(gè)人。俗稱土地二級(jí)市場(chǎng)。

區(qū)別很明顯了，就是國(guó)家把土地使用權(quán)出讓給某個(gè)集體或個(gè)人，該集體或個(gè)人獲得使用權(quán)后再轉(zhuǎn)移給別人就是轉(zhuǎn)讓。區(qū)別出讓轉(zhuǎn)讓6566

二、特點(diǎn)：

（1）以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對(duì)象

（2）征稅面比較廣

（3）采用扣除法和評(píng)估法計(jì)算增值額

（4）實(shí)行超率累進(jìn)稅率

（5）實(shí)行按次征收7二、特點(diǎn)：

（1）以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對(duì)6667

征稅范圍納稅人稅率8征稅范圍納稅人稅率6768一、征稅范圍一般規(guī)定轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)，地上建筑物及其附著物連同國(guó)有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。9一、征稅范圍一般規(guī)定轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)，地上建筑物及其附6869二、征稅范圍判定標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)之一：轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是否國(guó)家所有。轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)，征土地增值稅；轉(zhuǎn)讓集體所有制土地，應(yīng)先在有關(guān)部門辦理(或補(bǔ)辦)土地使用或出讓手續(xù)，使之變?yōu)閲?guó)家所有才可轉(zhuǎn)讓，并納入土地增值稅的征稅范圍。自行轉(zhuǎn)讓集體土地是一種違法行為。標(biāo)準(zhǔn)之二：土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物是否發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)征，出讓不征；未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)(如出租)也不征。10二、征稅范圍判定標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)之一：轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是否國(guó)家所6970標(biāo)準(zhǔn)之三：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是否取得收入。取得收入的征；房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)雖變更但未取得收入的，不征土地增值稅。上述三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)必須同時(shí)具備，即轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)，或房屋產(chǎn)權(quán)與國(guó)有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，只要取得收入，均屬于土地增值稅的征稅范圍。11標(biāo)準(zhǔn)之三：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是否取得收入。7071三、征稅范圍的具體事項(xiàng)有關(guān)事項(xiàng)是否屬于征稅范圍1．出售征。包括三種情況：(1)出售國(guó)有土地使用權(quán)；(2)取得國(guó)有土地使用權(quán)后進(jìn)行房屋開(kāi)發(fā)建造后出售；(3)存量房地產(chǎn)買賣。2．繼承、贈(zèng)予繼承不征(無(wú)收入)。贈(zèng)予中公益性贈(zèng)予、贈(zèng)予直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人不征；非公益性贈(zèng)予征。3．出租不征(無(wú)權(quán)屬轉(zhuǎn)移)4．房地產(chǎn)抵押抵押期不征；抵押期滿償還債務(wù)本息不征；抵押期滿，不能償還債務(wù)，而以房地產(chǎn)抵債，征。5．房地產(chǎn)交換單位之間換房，有收入的征；個(gè)人之間互換自住房不征。12三、征稅范圍的具體事項(xiàng)有關(guān)事項(xiàng)是否屬于征稅范圍1．出7172三、征稅范圍的具體事項(xiàng)有關(guān)事項(xiàng)是否屬于征稅范圍6．以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營(yíng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到投資聯(lián)營(yíng)企業(yè)，不征；7．合作建房建成后自用，不征；建成后轉(zhuǎn)讓，征。8．代建房不征(無(wú)權(quán)屬轉(zhuǎn)移)9．房地產(chǎn)重新評(píng)估不征(無(wú)收入)10.企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)暫免13三、征稅范圍的具體事項(xiàng)有關(guān)事項(xiàng)是否屬于征稅范圍6．以72總結(jié)：不屬于土地增值稅的征稅范圍的情況（1）房地產(chǎn)繼承（2）房地產(chǎn)有條件的贈(zèng)與（3）房地產(chǎn)出租（4）房地產(chǎn)抵押期內(nèi)（5）房地產(chǎn)的代建房行為（6）房地產(chǎn)重新評(píng)估增值（7）兼并等等無(wú)收入無(wú)收入權(quán)屬未變無(wú)權(quán)屬轉(zhuǎn)移總結(jié)：不屬于土地增值稅的征稅范圍的情況（1）房地產(chǎn)繼承無(wú)收入73實(shí)例例：某市國(guó)土局將一塊國(guó)有土地出讓給某房地產(chǎn)商進(jìn)行開(kāi)發(fā)，獲土地使用權(quán)出讓金１５００萬(wàn)元。這一行為屬于土地一級(jí)市場(chǎng)的國(guó)有土地使用權(quán)出讓，而不是國(guó)有土地使用權(quán)在土地二級(jí)市場(chǎng)上的轉(zhuǎn)讓，因此不屬于土地增值稅的征稅范圍。例：某村將一塊集體土地使用權(quán)自行轉(zhuǎn)讓給某開(kāi)發(fā)商獲轉(zhuǎn)讓金１２０萬(wàn)元。根據(jù)土地增值稅暫行條例的規(guī)定，這一行為是集體土地違法自行轉(zhuǎn)讓，不屑于土地增值稅的征稅范圍。例：中國(guó)公民張某去世后留下私有房產(chǎn)一處，價(jià)值２０００００元，由其子繼承。盡管該房地產(chǎn)的權(quán)屬發(fā)生了轉(zhuǎn)移，但原權(quán)屬人（張某）并沒(méi)有因此取得收入，因此不屬于土地增值稅的征稅范圍。例：中國(guó)境內(nèi)某公司將一座辦公樓出租、每月獲租金收入１５０００元。本例中，雖然權(quán)屬人因房地產(chǎn)取得了收入，但該房地產(chǎn)的權(quán)屬并未轉(zhuǎn)移，所以不屬于土地增值稅的征稅范圍。例：某房地產(chǎn)公司代某單位在某塊土地上建房，取得代建房收入８００萬(wàn)元。本例中，房地產(chǎn)公司雖然得到了收入，但房地產(chǎn)的權(quán)屬始終歸某單位所有，沒(méi)有發(fā)生轉(zhuǎn)移。所以，不屬于土地增值稅的征稅范圍例：中國(guó)公民何某將價(jià)值270000元的自有房屋一處贈(zèng)與中國(guó)青少年發(fā)展基金會(huì)。本例中，房地產(chǎn)權(quán)屬雖然發(fā)生了變更，但原權(quán)屬人并未因此獲得收入，因而不屬于土地增值稅的征稅范圍實(shí)例例：某市國(guó)土局將一塊國(guó)有土地出讓給某房地產(chǎn)商進(jìn)行開(kāi)發(fā)，獲7475

納稅義務(wù)人16納稅義務(wù)人7576土地增值稅的納稅人是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。不論是法人還是自然人，不論是內(nèi)資企業(yè)還是外資企業(yè)，不論是何種經(jīng)濟(jì)性質(zhì)，不論是哪一部門，只要發(fā)生土地增值稅有關(guān)政策所涉及的征稅范圍，均應(yīng)繳納土地增值稅。17土地增值稅的納稅人是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附7677

稅率18稅率7778四級(jí)超率累進(jìn)稅率表級(jí)次增值額占扣除項(xiàng)目金額比例稅率速算扣除系數(shù)150％以下(含50％)30％

02超過(guò)50％一100％(含100％)40％5％3超過(guò)100％一200％(含200％)50％15％4200％以上60％35％19四級(jí)超率累進(jìn)稅率表級(jí)次增值額占扣除項(xiàng)目金額比例稅率速算78練習(xí)某有限公司轉(zhuǎn)讓商品樓收入1000萬(wàn)元，計(jì)算土地增值額準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額200萬(wàn)元，則使用的土地增值稅稅率為（）A30%B40%C50%D60%練習(xí)某有限公司轉(zhuǎn)讓商品樓收入1000萬(wàn)元，計(jì)算土地增值額準(zhǔn)予7980

應(yīng)稅收入與扣除項(xiàng)目的確定21應(yīng)稅收入與扣除項(xiàng)目的確定8081計(jì)稅依據(jù)的基本規(guī)定土地增值稅的征稅對(duì)象是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。房地產(chǎn)增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，減除規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。注意：遵循配比原則康橋萬(wàn)科22計(jì)稅依據(jù)的基本規(guī)定土地增值稅的征稅對(duì)象是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)8182一、應(yīng)稅收入應(yīng)稅收入是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部?jī)r(jià)款和相關(guān)經(jīng)濟(jì)收益，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入(如無(wú)形資產(chǎn)收人，具有財(cái)產(chǎn)價(jià)值的權(quán)利)。對(duì)實(shí)物收入和其他收入需經(jīng)有關(guān)部門評(píng)估確認(rèn)。抵賬房23一、應(yīng)稅收入應(yīng)稅收入是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部?jī)r(jià)款和相8283二、確定增值額的扣除轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的性質(zhì)扣除項(xiàng)目(一)對(duì)于新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓1．取得土地使用權(quán)所支付的金額2．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本3．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用4．與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金5．財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目(二)對(duì)于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓1．房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率2．取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用3．轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金24二、確定增值額的扣除轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的性質(zhì)扣除項(xiàng)目(一)對(duì)于8384新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的扣除1．取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括：（1）納稅人為取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款：

出讓方式取得的地價(jià)款為支付的土地出讓金；

以行政劃撥方式取得的地價(jià)款為按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金；

以轉(zhuǎn)讓方式取得的地價(jià)款為向原土地使用權(quán)人實(shí)際支付的地價(jià)款。

（2）納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，如登記、過(guò)戶手續(xù)費(fèi)。25新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的扣除1．取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括84

【例題·單選題】下列項(xiàng)目中，征收土地增值稅確定取得土地使用權(quán)所付金額中地價(jià)款的方法，正確的是（）。

A.以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地價(jià)款B.以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為補(bǔ)繳的出讓金C.以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為補(bǔ)繳的出讓金和費(fèi)用D.以其他方式取得土地使用權(quán)的，為建房的費(fèi)用與成本【答案】B【例題·單選題】下列項(xiàng)目中，征收土地增值稅確定取得土地使用8586新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的扣除

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本是納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括：

①土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?，安置?dòng)遷用房支出等。

②前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。

③建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。

27新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的扣除2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本8687新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的扣除

2.開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本（簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）

是納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括：

①土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?，安置?dòng)遷用房支出等。

②前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。

③建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。

28新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的扣除2.開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成8788新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的扣除④基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

⑤公共配套設(shè)施費(fèi)。

⑥開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)。

29新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的扣除④基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路88BC【例題·多選題】下列項(xiàng)目中，屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的有（）。A.土地出讓金B(yǎng).耕地占用稅C.公共配套設(shè)施費(fèi)D.借款利息費(fèi)用BC【例題·多選題】下列項(xiàng)目中，屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的有（8990新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的扣除3．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的三項(xiàng)期間費(fèi)用，即銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。開(kāi)發(fā)費(fèi)用在從轉(zhuǎn)讓收人中減除時(shí)，不是按實(shí)際發(fā)生額，而是按《實(shí)施細(xì)則》中規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除，標(biāo)準(zhǔn)的選擇取決于財(cái)務(wù)費(fèi)用中利息支出的不同處理方法。31新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的扣除3．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用9091房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除

(1)納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的，利息支出據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額；其他開(kāi)發(fā)費(fèi)用按地價(jià)款和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本計(jì)算的金額之和的5％以內(nèi)計(jì)算扣除，用公式表示：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用＝利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×5％以內(nèi)32房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除(1)納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)91

【例題】企業(yè)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)取得土地使用權(quán)所支付的金額1000萬(wàn)元；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本6000萬(wàn)元；向金融機(jī)構(gòu)借入資金利息支出400萬(wàn)元（能提供貸款證明），其中超過(guò)國(guó)家規(guī)定上浮幅度的金額為100萬(wàn)元；該省規(guī)定能提供貸款證明的其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為5%。該企業(yè)允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用是多少？【答案】該企業(yè)允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=（400-100）+（1000+6000）×5%=650（萬(wàn)元）?！纠}】企業(yè)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)取得土地使用權(quán)所支付的金額1000萬(wàn)9293房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除

【應(yīng)用舉例】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目支付的地價(jià)款為280萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本為520萬(wàn)元，則其他開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除數(shù)額不得超過(guò)40萬(wàn)元，即(280+520)×5％，利息按實(shí)際發(fā)生數(shù)扣除。34房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除【應(yīng)用舉例】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)9394房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除

(2)納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，或不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按地價(jià)款和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額之和的10％以內(nèi)計(jì)算扣除，用公式表示：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用＝(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×10％以內(nèi)35房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除(2)納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)9495房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除

【應(yīng)用舉例】仍以上例數(shù)字，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用總扣除限額為80萬(wàn)元，即(280+520)×10％，超限額部分不得扣除。36房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除【應(yīng)用舉例】仍以上例數(shù)字，房95964．與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金扣除

是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城建稅、印花稅、教育費(fèi)附加。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅應(yīng)列入管理費(fèi)用，不得在此扣除，也就是說(shuō)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只能扣“兩稅一費(fèi)”，非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)扣“三稅一費(fèi)”。374．與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金扣除是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)96975．財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目《土地增值稅條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按《細(xì)則》第七條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20％的扣除，用公式表示：加計(jì)扣除費(fèi)用＝(取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×20％385．財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目《土地增值稅條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)9798舉例說(shuō)明

【應(yīng)用舉例】仍以上例數(shù)據(jù)為例，加計(jì)扣除費(fèi)用為160萬(wàn)元，即(280+520)×20％。需特別指出的是：此條優(yōu)惠只適用于從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，其他納稅人不適用。即使是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，如果取得土地使用權(quán)后未進(jìn)行任何開(kāi)發(fā)與投入就轉(zhuǎn)讓，也不允許扣除20％的加計(jì)費(fèi)用。39舉例說(shuō)明【應(yīng)用舉例】仍以上例數(shù)據(jù)為例，加計(jì)扣除費(fèi)9899

（二）舊房和建筑物的扣除項(xiàng)目的確定：

（1）房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格。

評(píng)估價(jià)格＝重置成本價(jià)×成新度折扣率（成新度不等同于會(huì)計(jì)的折舊）

（2）取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。

取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，在計(jì)征土地增值稅時(shí)不允許扣除。

（3）轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅金。

營(yíng)業(yè)稅、城建稅、印花稅、教育費(fèi)附加。40（二）舊房和建筑物的扣除項(xiàng)目的確定：

（1）房屋及99100某國(guó)有企業(yè)2006年5月在市區(qū)購(gòu)置一棟辦公樓，支付價(jià)款8000萬(wàn)元。2008年5月，該企業(yè)將辦公樓轉(zhuǎn)讓，取得收入10000萬(wàn)元，簽訂產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)。辦公樓經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的重置成本價(jià)為12000萬(wàn)元，成新度折扣率70%。該企業(yè)在繳納土地增值稅時(shí)計(jì)算的增值額為41某國(guó)有企業(yè)2006年5月在市區(qū)購(gòu)置一棟辦公樓，支付價(jià)款8100101評(píng)估價(jià)格＝12000×70%＝8400（萬(wàn)元）

稅金＝（10000－8000）×5%×（1＋7%＋3%）＋10000×0.05%＝115（萬(wàn)元）

增值額＝10000－8400－115＝1485（萬(wàn)元）

42評(píng)估價(jià)格＝12000×70%＝8400（萬(wàn)元）

稅金101102

應(yīng)納稅額計(jì)算43應(yīng)納稅額計(jì)算102103一、計(jì)稅依據(jù)

——土地增值額

土地增值額＝轉(zhuǎn)讓收入一扣除項(xiàng)目金額44一、計(jì)稅依據(jù)

——土地增值額土地增值額＝轉(zhuǎn)讓收入一扣除103104二、稅額計(jì)算公式

應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率一扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)45二、稅額計(jì)算公式

應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率一扣除項(xiàng)目金104105

土地增值稅的計(jì)算步驟如下：

（1）計(jì)算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入；

（2）計(jì)算扣除項(xiàng)目金額；

（3）計(jì)算增值額；（4）計(jì)算增值額占扣除項(xiàng)目金額的比例，確定適用稅率；（5）計(jì)算應(yīng)納稅額。

46土地增值稅的計(jì)算步驟如下：

（1）計(jì)算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的105106某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司出售一幢寫字樓，收入總額為10000萬(wàn)元。開(kāi)發(fā)該寫字樓有關(guān)支出為：支付地價(jià)款及各種費(fèi)用1000萬(wàn)元；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本3000萬(wàn)元；財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出為500萬(wàn)元（可按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明），但其中有50萬(wàn)元屬加罰的利息；轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅費(fèi)共計(jì)為555萬(wàn)元（不含印花稅）；該單位所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除比例為5%。試計(jì)算該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)納的土地增值稅。47某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司出售一幢寫字樓，收入總額為10000萬(wàn)元106107

（1）取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)及有關(guān)費(fèi)用為1000萬(wàn)元；

（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為3000萬(wàn)元；

（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用＝500－50＋（1000＋3000）×5%＝650（萬(wàn)元）；

（4）允許扣除的稅費(fèi)為555萬(wàn)元；

（5）從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人加計(jì)扣除20%。

加計(jì)扣除額＝（1000＋3000）×20%＝800（萬(wàn)元）；

（6）允許扣除的項(xiàng)目金額合計(jì)＝1000＋3000＋650＋555＋800＝6005（萬(wàn)元）；

（7）增值額＝10000－6005＝3995（萬(wàn)元）；

（8）增值率＝3995÷6005×100%＝66.53%；

（9）應(yīng)納稅額＝3995×40%－6005×5%＝1297.75（萬(wàn)元）。

48（1）取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)及有關(guān)費(fèi)用為100107108某工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)讓一幢20世紀(jì)90年代建造的廠房，當(dāng)時(shí)造價(jià)100萬(wàn)元，無(wú)償取得土地使用權(quán)。如果按現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)的材料、人工費(fèi)計(jì)算，建造同樣的房子需600萬(wàn)元，該房子為七成新，按500萬(wàn)元出售，支付有關(guān)稅費(fèi)共計(jì)27.5萬(wàn)元。計(jì)算企業(yè)