2020房地產成本組成和快速測算方法

房地產成本組成和快速測算方法房地產企業(yè)新項目投資測算，一般需各部門配合完成。設計部提供強排指標、成本部提供各項成本、營銷部提供售價和回款節(jié)奏、運營部提供關鍵節(jié)點，各部門按測算模板要求錄入數(shù)據(jù)，投資部負責土地款和支付節(jié)奏并統(tǒng)稿，財務部最終審查。實際工作中有時投資只需一個簡單測算初步研判，不需太精準，若每次都由各部門參與，時間上可能來不及，有時也沒必要，所以房地產企業(yè)財務人員掌握一些其他部門基本技能是很有必要的。、房地產成本組成。項目內容成本中占比土地費用土地出讓金，土地征用費或拆遷安置補償費。取得土地方式：協(xié)議出讓，招標出讓，拍賣出讓。目前基本以后兩種為主。拍賣獲得開發(fā)用地成為多數(shù)開發(fā)商獲開發(fā)用地有效方式。城鎮(zhèn)商品房住宅價格構成中，土地費用約占20%~40%，并有上升趨勢。前期工程費開發(fā)前期規(guī)劃，設計費，可行性研究費，地質勘查費及“三通一平”等土地開發(fā)費用。整個成本一般不超6%。建筑安裝費房屋建造中發(fā)生的建筑工程，設備及安裝工程費用等，又稱房屋建筑安裝造價。約占整個成本30%左右。市政公共設施費基礎設施和公共配套設施建設費兩部分?；A設施建設費主要指道路，自來水，污水，電力，電信，綠化等建設費。公配套設施建設費用指在建設用地內建的為居民提供配套服務的各種非營利性公用設施（如學校，幼兒園，醫(yī)院，派出所等）和各種營利0性配套設施（如糧店，菜市場等商業(yè)網(wǎng)點）等發(fā)生費用。同時還包括些諸如煤氣調壓站，變電室，自行車棚等室外工程。成本中一般10%?左右。管理費用企業(yè)為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動發(fā)生各種費用，包括管理人員工資，差旅費，辦公費，保險費，職工教育費，養(yǎng)老保險費等。成本占比一般不超2%。貸款利息它的大小與開發(fā)項目大小，融資額度多少密切關系。占成本構成比相對不穩(wěn)。稅費一部分是稅收，與房地產開發(fā)建設有關稅收包括房產稅，土地使用稅，耕地占有稅，土地增值稅，增值稅，城市維護建設稅和教育費附加，契稅，企業(yè)所得稅，印花稅等；另一部分是行政性費用，主要由地方政府和各級行政主管部門向房地產企業(yè)收的費用。包括征地管理費，冏品房交易管理費，大市政配套費，人防費，煤氣水電增容費，開發(fā)管理費等。成本構成一般15%25%左右。其他費用不能列入前七項所有費用。主要包括銷售廣告費，各種不可預見費等。成本中一般不超10%。二、各科目標準成本和計費基數(shù)。（一）土地價款。1.1有票地價款（招拍掛）：按取地文件執(zhí)行。1.2有票土地相關稅費（契稅、印花稅等）：整體稅費可按4.05%計算;1.3無票土地款或溢價等：注意填寫位置，否則影響稅費計算；1.4拍賣服務費，一般0.1%;1.5指標費,各地收費標準不一，成都主城區(qū)30萬/畝。（二）開發(fā)前期準備費（合計200-250元/皿）。2.1勘察丈量費：含項目勘察測繪、工程放線等項目初始勘測丈量費；單方標準：3元/平米，山地項目6元/平米；計費基數(shù)：報規(guī)面積（地上+地下）2.2規(guī)劃設計費：含項目總體規(guī)劃設計費、規(guī)劃概念設計費、方案設計費、施工圖設計費、市政配套設計（景觀、小市政X審圖及專業(yè)設計顧問等費（不含樣板間設計費）；單山地項目100元/平米；株費基數(shù)：報規(guī)面積（地上+地下）。準3報批報建費：包含常規(guī)報建費，如城市建設配套費、根據(jù)實際情再繳納費高、可返回費用及特殊收費等，各區(qū)域成本差異較大；單方標準：地區(qū)差異較大，北京東部約200元/平方米，北京北部可達350元/平米;低費基數(shù)：報規(guī)面積（地上+地下）。層4三通一平費：包含臨水、臨電、臨路和場地平整費20單方標準：10元/平方米，山地項目增加150-300元土石方平整及擋墻砌筑等費用；計費基數(shù)：報規(guī)面積（地上+地下）。2.5臨時設施費：臨時場地和辦公費；單方標準：10元/平米計費基數(shù)：報規(guī)面積（地上+地下）。（三）主體建筑及安裝工程費（合計2,400-3,000元/皿）。一般按業(yè)態(tài)歸集，單類業(yè)態(tài)構成由多個指標疊加而成，計算方式上，地上成本+地下成本+級配成本二合計成本；高層（12F-28F）（1）單體地下成本（不含車庫面積，投影地下室）：單方標準：3700元/平米（參考北京某項目，具體視項目情況而定）；計費基數(shù)：單體地下面積。（2）單體地上成本：單方標準：1800元/平米（參考北京某項目，具體視項目情況而定）；計費基數(shù)：單體地上面積；為計算簡便，（1）（2）綜合計算可得出結構成本：約1900元/平米；計費基數(shù)：采用報規(guī)面積（地上+地下）。（3）級配成本：根據(jù)產品線檔次，不同級別因用材不同，成本差異較大，主要差異在外窗和外立面；單方標準：300元/平米、400元/平米不等。計費基數(shù)：報規(guī)面積（地上+地下）。小高層（7F-11F）（1）單體地下成本（不含車庫面積，一般不超地上面積10%）：單方標準：3500元/平米（參考北京某項目）；計費基數(shù)：單體地下面積。（2）單體地上成本：單方標準：1800元/平米（參考北京某項目）；計費基數(shù)：單體地上面積；為計算簡便，（1）（2）綜合計算可得出結構成本：約1900元/平米；計費基數(shù)：采用報規(guī)面積（地上+地下）。（3）級配成本：小高層級配產品與高層接近，略高于高層；單方標準：300元/平米、500元/平米不等；計費基數(shù)：報規(guī)面積（地上+地下）。洋房（5F-6F）（1）單體地下成本（投影地下室）：單方標準：2600元/平米（參考北京某項目）；計費基數(shù)：單體地下面積。（2）單體地上成本：單方標準：1800元/平米（參考北京某項目）；計費基數(shù)：單體地上面積；為計算簡便，（1）（2）綜合計算可得出結構成本：約1800元/平米；計費基數(shù)：采用報規(guī)面積（地上+地下）。（1）級配成本：洋房產品因產品檔次略高，級配成本高于高層；單方標準：500元/平米、600元/平米不等；計費基數(shù)：報規(guī)面積（地上+地下）。3.4疊拼/聯(lián)排（6F以下，多為4F）（1）單體地下成本（一般不超過地上面積的30%）：單方標準：2500元/平米（參考北京某項目）；計費基數(shù)：單體地下面積（2）單體地上成本：單方標準：1700元/平米（參考北京某項目）計費基數(shù)：單體地上面積；為計算簡便，（1）（2）綜合計算可得出結構成本：1900元/平米；計費基數(shù)：采用報規(guī)面積（地上+地下）；（3）級配成本：疊拼產品因產品檔次略高，級配成本高于高層：單方標準：根據(jù)建筑風格550元/平米、600元/平米、700元/平米；計費基數(shù)：報規(guī)面積（地上+地下）3.4雙拼、獨棟產品（1）單體地下成本（一般不超地上面積40%）：單方標準3000元/平米（參考北京某項目）；計費基數(shù)：單體地下面積。（2）單體地上成本：單方標準：1900元/平米（參考北京某項目）；計費基數(shù)：單體地上面積；為計算簡便，（1）（2）綜合計算可得出結構成本：2200元/平米；計費基數(shù)：采用報規(guī)面積（地上+地下）。（3）級配成本：獨棟產品因產品檔次最高，級配成本也是最高的單方標準：普通風格1200元/平米，法式風格成本最高1600元/平米；計費基數(shù)：報規(guī)面積（地上+地下）。3.7特殊科目有些費用可能有一些特殊配置，需單獨計算，標準參考：（1）精裝修單方標準：按檔次差異較大，600元、1000元、1600元、3000元不等；計費基數(shù)：（地上面積+附贈面積）*0.85。（2）太陽能屋頂集熱式，費用標準：4500-6000/戶（分業(yè)態(tài)計算戶數(shù)）；陽臺分戶式費用標準：3000-4000/戶。（3）充電樁：一體式一機一槍，4萬/套；（4）裝配式增加費：300元/平米；（四）社區(qū)管網(wǎng)工程費（合計220--450元/皿）包含給排水系統(tǒng)，采暖系統(tǒng)，燃氣系統(tǒng)，供電系統(tǒng)及高低壓設備，智能化系統(tǒng)工程建設費，區(qū)域差異較大，分220--450不等，北京東部綜合成本240元/平米；（1）給排水系：普通區(qū)域一般40元/皿，某些新區(qū)100元/皿；（2）采暖系統(tǒng)：普通區(qū)域不收取費用，某些開發(fā)新區(qū)100-150元/皿；（3）燃氣系統(tǒng)：一般區(qū)域按照30-40元/皿；（4）供電系統(tǒng)及高低壓設備：電力系統(tǒng)屬于額度最高的科目，120-140元/皿；（5）智能化系統(tǒng)：高層產品10元/皿，低層產品20元/皿；以上5項計費基數(shù)：報規(guī)面積（地上+地下）。（五）景觀費用（折合120-300元/皿）。建筑用地范圍紅線范圍內，除去20%-30%建筑基底占地面積和市政道路外部分統(tǒng)稱景觀用地，景觀用地的硬景軟景搭配考慮按7：3；單方標準：景觀工程造價根據(jù)風格不同差異很大，分250、350、500元/皿不等；計費基數(shù)：紅線用地面積一建筑投影面積-市政道路面積-（約為總占地70%）。（六）配套設施費用（300-500元/皿）配套主要是以地庫、商業(yè)、會所為主，尤其是車庫部分，體量最大；（1）車庫：按車庫類型分普通車庫和人防車庫，人防車庫需設人防設備、人防門等，成本稍高；單方標準：普通車庫2800元/皿，人防車庫3100元/皿；計費基數(shù)：地下車庫面積（以某項目為例，地下/地上約30%）。（2）配套商業(yè)：主要以毛坯交房的低層商業(yè)為準，根據(jù)風格不同成本存在一定差異；單方標準：普通風格3000元/皿左右，法式風格3500元/皿；計費基數(shù)：根據(jù)商業(yè)實際建筑面積為主，一般為地上面積；（若商業(yè)屬于高層1F，注意總面積不要重復計算）。（1）會所：根據(jù)項目定位，會所高端項目中出現(xiàn)，一般多為精裝修，成本標準較高；單方標準：考慮3000元/皿裝修成本，普通風格成本6700元/皿，法式