成本管理軟件課件

房地產(chǎn)企業(yè)成本管理軟件二○○四年四月十八日萬科財務(wù)部胡宏房地產(chǎn)企業(yè)成本管理軟件二○○四年四月十八日萬科財務(wù)部主要內(nèi)容成本管理軟件開發(fā)的背景軟件開發(fā)前基礎(chǔ)工作和制度的完善主要內(nèi)容成本管理軟件開發(fā)的背景成本管理軟件開發(fā)的背景從1999年開始，萬科各分公司先后把“審算部”更名為“成本管理部”，對工程造價專業(yè)人員提出了更高的要求：單純的建安費用控制加強成本的計劃性——目標成本管理制度項目全成本控制成本管理軟件開發(fā)的背景從1999年開始，萬科各分公司先利潤是多少——不準確項目間成本——不可比基礎(chǔ)資料管理——不統(tǒng)一成本管理軟件開發(fā)的背景2000年萬科集團成本管理的狀況利潤是多少——不準確項目間成本——不可比基礎(chǔ)資料管理—土地成本開發(fā)前期準備費主體建筑工程費主體安裝工程費園區(qū)管網(wǎng)工程費園林環(huán)境建設(shè)費配套設(shè)施費開發(fā)間接費1、統(tǒng)一成本科目的設(shè)置主體造價園區(qū)造價樓面地價費用及資金成本軟件開發(fā)前基礎(chǔ)工作及制度的完善土地成本1、統(tǒng)一成本科目的設(shè)置主體造價園區(qū)造價樓面地價費用及建造成本：指項目的建筑安裝成本。包括：開發(fā)前期準備費、主體建筑工程費、主體安裝工程費、社區(qū)管網(wǎng)工程費、園林環(huán)境費、配套設(shè)施費6大項。開發(fā)成本：指項目的制造成本。開發(fā)成本=土地獲得價款+建造成本+開發(fā)間接費完全成本：完全成本=開發(fā)成本+期間費用。完全成本中不包含營業(yè)稅金。項目成本：在未特別說明時，一般指項目的“開發(fā)成本”。軟件開發(fā)前基礎(chǔ)工作及制度的完善建造成本：指項目的建筑安裝成本。包括：開發(fā)前期準備費、主體建責任成本體系通過確定責任主體和評價部門，通過技術(shù)經(jīng)濟指標的目標設(shè)定、執(zhí)行和考核，來保證整體成本的合理性和先進性。責任成本管理體系要素：（1）責任范圍；（2）責任人（3）評價標準；（4）評價人責任成本體系建立目的：令全員實施自覺的成本管理行為2、責任成本管理軟件開發(fā)前基礎(chǔ)工作及制度的完善責任成本體系通過確定責任主體和評價部門，通過技術(shù)經(jīng)濟指標的目總經(jīng)理成本部配合部門主體部門責任成本考核報告責任成本管理辦法成本階段性目標《責任成本管理辦法》牽頭組織討論形成普及執(zhí)行實現(xiàn)制定定期考核公布軟件開發(fā)前基礎(chǔ)工作及制度的完善總經(jīng)理成本部配合部門主體部門責任成本考核報告責任成本管理辦法軟件開發(fā)前基礎(chǔ)工作及制度的完善軟件開發(fā)前基礎(chǔ)工作及制度的完善3、加強目標成本管理管理原則：體現(xiàn)目標成本的先進性目標成本的嚴肅性(納入績效考核)

目標成本：目標成本是企業(yè)預(yù)先確定的、在一定時期內(nèi)和經(jīng)過努力所要實現(xiàn)的成本目標；是項目成本的控制線。動態(tài)成本：是項目實施過程中各個時期體現(xiàn)的預(yù)期成本結(jié)果（見動態(tài)成本構(gòu)成）?；靖拍睿汗芾砉ぞ撸簞討B(tài)成本反映系統(tǒng)平臺成本指標數(shù)據(jù)庫軟件開發(fā)前基礎(chǔ)工作及制度的完善3、加強目標成本管理管理原則：體現(xiàn)目標成本的先進性目標成本新項目發(fā)展規(guī)劃設(shè)計擴初設(shè)計施工圖設(shè)計施工組織與材料采購竣工結(jié)算成本估算目標成本測算一目標成本測算二目標成本動態(tài)成本結(jié)算成本分析目標成本形成動態(tài)成本控制軟件開發(fā)前基礎(chǔ)工作及制度的完善新項目發(fā)展規(guī)劃設(shè)計擴初設(shè)計施工圖設(shè)計施工組織與竣工結(jié)算成本4、加強作業(yè)過程管理項目發(fā)展施工規(guī)劃設(shè)計招標竣工結(jié)算簽約銷售及物業(yè)管理總目標通過對房地產(chǎn)各個作業(yè)過程進行成本控制，實現(xiàn)降低成本的目的。全過程、全員、全方位房地產(chǎn)成本作業(yè)過程：軟件開發(fā)前基礎(chǔ)工作及制度的完善4、加強作業(yè)過程管理項目發(fā)展施工規(guī)劃設(shè)計招標竣工結(jié)算簽約銷售新項目發(fā)展成本控制控制要點：穩(wěn)健性合理確定估算基礎(chǔ)，合理預(yù)計工程量和工程綜合單價?？刂圃瓌t：客觀、全面、準確、謹慎預(yù)測新項目成本需求文件：《新項目發(fā)展可行性評審體系》

軟件開發(fā)前基礎(chǔ)工作及制度的完善新項目發(fā)展成本控制控制要點：穩(wěn)健性軟件開發(fā)前基礎(chǔ)工作及制度成本數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)：成本指標數(shù)據(jù)項目成本數(shù)據(jù)材料設(shè)備數(shù)據(jù)——是萬科集團的成本數(shù)據(jù)平臺，是新項目估算和結(jié)算分析的重要參考依據(jù)。軟件開發(fā)前基礎(chǔ)工作及制度的完善成本數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)：——是萬科集團的成本數(shù)據(jù)平臺，是新項目估算和分為規(guī)劃指標、建筑指標和結(jié)構(gòu)指標，可以對不同項目間的同類指標進行比較分析。軟件開發(fā)前基礎(chǔ)工作及制度的完善分為規(guī)劃指標、建筑指標和結(jié)構(gòu)指標，可以對不同項目間的同類指記錄各項目及其各產(chǎn)品類型的結(jié)算成本，可以對不同項目間的同類產(chǎn)品指標進行比較分析。軟件開發(fā)前基礎(chǔ)工作及制度的完善記錄各項目及其各產(chǎn)品類型的結(jié)算成本，可以對不同項目間的同類記錄各項目材料設(shè)備的價格等詳細資料，便于新項目估算和部品設(shè)計時參考。軟件開發(fā)前基礎(chǔ)工作及制度的完善記錄各項目材料設(shè)備的價格等詳細資料，便于新項目估算和部品設(shè)設(shè)計階段的成本控制控制要點：合理的產(chǎn)品技術(shù)經(jīng)濟指標設(shè)計周期、設(shè)計質(zhì)量。控制原則：經(jīng)濟合理性最大。需求文件：

《規(guī)劃設(shè)計工作流程與評審制度》

軟件開發(fā)前基礎(chǔ)工作及制度的完善設(shè)計階段的成本控制控制要點：合理的產(chǎn)品技術(shù)經(jīng)濟指標軟件開發(fā)設(shè)計成本控制70%的成本由設(shè)計階段確定建筑專業(yè)：準確的定位、合理的經(jīng)濟技術(shù)指標結(jié)構(gòu)專業(yè)：設(shè)計人員的經(jīng)濟意識、合理的安全系數(shù)設(shè)備專業(yè)：材料設(shè)備的性價比、兼顧長期使用成本軟件開發(fā)前基礎(chǔ)工作及制度的完善設(shè)計成本控制70%的成本由設(shè)計階段確定建筑專業(yè)：準確的定位設(shè)計階段的主要經(jīng)濟指標容積率建筑占地面積單方鋼筯含量單方砼含量窗地比建筑周長面積比……軟件開發(fā)前基礎(chǔ)工作及制度的完善設(shè)計階段的主要經(jīng)濟指標容積率軟件開發(fā)前基礎(chǔ)工作及制度的完善招標成本控制控制要點：獲取競爭性低價成本盡量采用工程量清單方式集中采購控制原則：全面招標原則合理低價中標原則透明公正原則

需求文件：《工程及材料招標管理辦法》

軟件開發(fā)前基礎(chǔ)工作及制度的完善招標成本控制控制要點：獲取競爭性低價成本軟件開發(fā)前基礎(chǔ)工工程量清單招標的優(yōu)點降低職業(yè)風險，對成本人員的個人水平的依賴性降低；提高工作效率，尤其是能大大縮短結(jié)算核對時間；便于成本數(shù)據(jù)積累，建立成本數(shù)據(jù)庫：

工程總價準確；有更合理的時間辦開工手續(xù)；發(fā)現(xiàn)設(shè)計失誤，減少變更及時評估出造價咨詢公司的工作質(zhì)量

軟件開發(fā)前基礎(chǔ)工作及制度的完善工程量清單招標的優(yōu)點降低職業(yè)風險，對成本人員的個人水平的依合同簽約階段的成本控制控制要點：合同談判（慎選）合同審批控制原則：合法性原則、合同書原則、事前簽訂原則、招標原則、利益明晰原則需求文件：《工程合同管理辦法》《合同分類編號規(guī)則》

軟件開發(fā)前基礎(chǔ)工作及制度的完善合同簽約階段的成本控制控制要點：合同談判（慎選）軟件開發(fā)前合同的主要經(jīng)濟條款合同造價：總價合同、單價合同、費率合同付款進度：按月付款、按形象進度付款總包管理配合費：2%采購保管費：1.5～3%(其中采購70%、保管30%）保修金：3～5%材料供應(yīng)方式：甲供、甲控乙供、乙供變更與簽證：按合同單價、按定額下浮竣工驗收與結(jié)算：結(jié)算方法、核對時間要求等……軟件開發(fā)前基礎(chǔ)工作及制度的完善合同的主要經(jīng)濟條款合同造價：總價合同、單價合同、費率合同軟合同簽約階段的成本控制軟件開發(fā)前基礎(chǔ)工作及制度的完善工程類合同共分六類，相應(yīng)編號按下列括號中漢字表示。土地合同（土地）：項目合作開發(fā)與土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓等合同；前期合同（前期）：規(guī)劃、設(shè)計、勘察、監(jiān)理、造價咨詢等合同；施工合同（施工）：包括建筑、安裝、裝飾、市政等施工或安裝合同；工程材料設(shè)備采購合同（采購）：包括材料采購、甲方付款乙方收貨的三方合同、設(shè)備購買等合同；園林環(huán)境合同（環(huán)境）：包括室外環(huán)境施工和采購合同；營銷包裝合同（營銷）：包括策劃、銷售代理、樣板間裝修、戶外廣告牌制安、媒介廣告設(shè)計、制作、宣傳品設(shè)計、印刷等合同；合同簽約階段的成本控制軟件開發(fā)前基礎(chǔ)工作及制度的完善工程類施工期間的成本控制控制要點：變更與簽證的控制工程質(zhì)量的控制工期控制控制原則：權(quán)力限制原則、時間限制原則多級審核原則、完工確認原則需求文件：《設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證管理辦法》軟件開發(fā)前基礎(chǔ)工作及制度的完善施工期間的成本控制控制要點：變更與簽證的控制軟件開發(fā)前基礎(chǔ)結(jié)算階段的成本控制控制要點：嚴格審核結(jié)算工程量合理確定結(jié)算單價控制原則：廉潔奉公原則、多級審核原則準確高效原則、可復(fù)查性原則需求文件：《工程預(yù)結(jié)算管理辦法》《結(jié)算復(fù)核工作實施細則》

軟件開發(fā)前基礎(chǔ)工作及制度的完善結(jié)算階段的成本控制控制要點：嚴格審核結(jié)算工程量軟件開發(fā)前基銷售承諾及物業(yè)管理成本控制控制要點：銷售承諾（銷售合同、廣告、售樓書）物業(yè)管理虧損控制原則：獨立、健康運營，不產(chǎn)生經(jīng)營負擔。需求文件：《銷售管理制度》《物業(yè)管理制度》軟件開發(fā)前基礎(chǔ)工作及制度的完善銷售承諾及物業(yè)管理成本控制控制要點：銷售承諾（銷售合同、廣告責任成本管理目標成本管理作業(yè)過程管理成本管理軟件公司總經(jīng)理層控制系統(tǒng)信息系統(tǒng)組織系統(tǒng)最終形成如下所示的成本管理構(gòu)架和模式領(lǐng)導機構(gòu)管理工具管理制度成本、工程文件軟件開發(fā)前基礎(chǔ)工作及制度的完善責任成本管理目標成本管理作業(yè)過程管理成本管理軟件公司總經(jīng)理層幾個成本觀點成本管理要依賴于全員省錢等于賺錢成本管理不等于省錢成本水平是專業(yè)水平的反映軟件開發(fā)前基礎(chǔ)工作及制度的完善幾個成本觀點成本管理要依賴于全員省錢等于賺錢專業(yè)追求，永無止境！謝謝！專業(yè)追求，永無止境！謝謝！演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！房地產(chǎn)企業(yè)成本管理軟件二○○四年四月十八日萬科財務(wù)部胡宏房地產(chǎn)企業(yè)成本管理軟件二○○四年四月十八日萬科財務(wù)部主要內(nèi)容成本管理軟件開發(fā)的背景軟件開發(fā)前基礎(chǔ)工作和制度的完善主要內(nèi)容成本管理軟件開發(fā)的背景成本管理軟件開發(fā)的背景從1999年開始，萬科各分公司先后把“審算部”更名為“成本管理部”，對工程造價專業(yè)人員提出了更高的要求：單純的建安費用控制加強成本的計劃性——目標成本管理制度項目全成本控制成本管理軟件開發(fā)的背景從1999年開始，萬科各分公司先利潤是多少——不準確項目間成本——不可比基礎(chǔ)資料管理——不統(tǒng)一成本管理軟件開發(fā)的背景2000年萬科集團成本管理的狀況利潤是多少——不準確項目間成本——不可比基礎(chǔ)資料管理—土地成本開發(fā)前期準備費主體建筑工程費主體安裝工程費園區(qū)管網(wǎng)工程費園林環(huán)境建設(shè)費配套設(shè)施費開發(fā)間接費1、統(tǒng)一成本科目的設(shè)置主體造價園區(qū)造價樓面地價費用及資金成本軟件開發(fā)前基礎(chǔ)工作及制度的完善土地成本1、統(tǒng)一成本科目的設(shè)置主體造價園區(qū)造價樓面地價費用及建造成本：指項目的建筑安裝成本。包括：開發(fā)前期準備費、主體建筑工程費、主體安裝工程費、社區(qū)管網(wǎng)工程費、園林環(huán)境費、配套設(shè)施費6大項。開發(fā)成本：指項目的制造成本。開發(fā)成本=土地獲得價款+建造成本+開發(fā)間接費完全成本：完全成本=開發(fā)成本+期間費用。完全成本中不包含營業(yè)稅金。項目成本：在未特別說明時，一般指項目的“開發(fā)成本”。軟件開發(fā)前基礎(chǔ)工作及制度的完善建造成本：指項目的建筑安裝成本。包括：開發(fā)前期準備費、主體建責任成本體系通過確定責任主體和評價部門，通過技術(shù)經(jīng)濟指標的目標設(shè)定、執(zhí)行和考核，來保證整體成本的合理性和先進性。責任成本管理體系要素：（1）責任范圍；（2）責任人（3）評價標準；（4）評價人責任成本體系建立目的：令全員實施自覺的成本管理行為2、責任成本管理軟件開發(fā)前基礎(chǔ)工作及制度的完善責任成本體系通過確定責任主體和評價部門，通過技術(shù)經(jīng)濟指標的目總經(jīng)理成本部配合部門主體部門責任成本考核報告責任成本管理辦法成本階段性目標《責任成本管理辦法》牽頭組織討論形成普及執(zhí)行實現(xiàn)制定定期考核公布軟件開發(fā)前基礎(chǔ)工作及制度的完善總經(jīng)理成本部配合部門主體部門責任成本考核報告責任成本管理辦法軟件開發(fā)前基礎(chǔ)工作及制度的完善軟件開發(fā)前基礎(chǔ)工作及制度的完善3、加強目標成本管理管理原則：體現(xiàn)目標成本的先進性目標成本的嚴肅性(納入績效考核)

目標成本：目標成本是企業(yè)預(yù)先確定的、在一定時期內(nèi)和經(jīng)過努力所要實現(xiàn)的成本目標；是項目成本的控制線。動態(tài)成本：是項目實施過程中各個時期體現(xiàn)的預(yù)期成本結(jié)果（見動態(tài)成本構(gòu)成）?；靖拍睿汗芾砉ぞ撸簞討B(tài)成本反映系統(tǒng)平臺成本指標數(shù)據(jù)庫軟件開發(fā)前基礎(chǔ)工作及制度的完善3、加強目標成本管理管理原則：體現(xiàn)目標成本的先進性目標成本新項目發(fā)展規(guī)劃設(shè)計擴初設(shè)計施工圖設(shè)計施工組織與材料采購竣工結(jié)算成本估算目標成本測算一目標成本測算二目標成本動態(tài)成本結(jié)算成本分析目標成本形成動態(tài)成本控制軟件開發(fā)前基礎(chǔ)工作及制度的完善新項目發(fā)展規(guī)劃設(shè)計擴初設(shè)計施工圖設(shè)計施工組織與竣工結(jié)算成本4、加強作業(yè)過程管理項目發(fā)展施工規(guī)劃設(shè)計招標竣工結(jié)算簽約銷售及物業(yè)管理總目標通過對房地產(chǎn)各個作業(yè)過程進行成本控制，實現(xiàn)降低成本的目的。全過程、全員、全方位房地產(chǎn)成本作業(yè)過程：軟件開發(fā)前基礎(chǔ)工作及制度的完善4、加強作業(yè)過程管理項目發(fā)展施工規(guī)劃設(shè)計招標竣工結(jié)算簽約銷售新項目發(fā)展成本控制控制要點：穩(wěn)健性合理確定估算基礎(chǔ)，合理預(yù)計工程量和工程綜合單價。控制原則：客觀、全面、準確、謹慎預(yù)測新項目成本需求文件：《新項目發(fā)展可行性評審體系》

軟件開發(fā)前基礎(chǔ)工作及制度的完善新項目發(fā)展成本控制控制要點：穩(wěn)健性軟件開發(fā)前基礎(chǔ)工作及制度成本數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)：成本指標數(shù)據(jù)項目成本數(shù)據(jù)材料設(shè)備數(shù)據(jù)——是萬科集團的成本數(shù)據(jù)平臺，是新項目估算和結(jié)算分析的重要參考依據(jù)。軟件開發(fā)前基礎(chǔ)工作及制度的完善成本數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)：——是萬科集團的成本數(shù)據(jù)平臺，是新項目估算和分為規(guī)劃指標、建筑指標和結(jié)構(gòu)指標，可以對不同項目間的同類指標進行比較分析。軟件開發(fā)前基礎(chǔ)工作及制度的完善分為規(guī)劃指標、建筑指標和結(jié)構(gòu)指標，可以對不同項目間的同類指記錄各項目及其各產(chǎn)品類型的結(jié)算成本，可以對不同項目間的同類產(chǎn)品指標進行比較分析。軟件開發(fā)前基礎(chǔ)工作及制度的完善記錄各項目及其各產(chǎn)品類型的結(jié)算成本，可以對不同項目間的同類記錄各項目材料設(shè)備的價格等詳細資料，便于新項目估算和部品設(shè)計時參考。軟件開發(fā)前基礎(chǔ)工作及制度的完善記錄各項目材料設(shè)備的價格等詳細資料，便于新項目估算和部品設(shè)設(shè)計階段的成本控制控制要點：合理的產(chǎn)品技術(shù)經(jīng)濟指標設(shè)計周期、設(shè)計質(zhì)量。控制原則：經(jīng)濟合理性最大。需求文件：

《規(guī)劃設(shè)計工作流程與評審制度》

軟件開發(fā)前基礎(chǔ)工作及制度的完善設(shè)計階段的成本控制控制要點：合理的產(chǎn)品技術(shù)經(jīng)濟指標軟件開發(fā)設(shè)計成本控制70%的成本由設(shè)計階段確定建筑專業(yè)：準確的定位、合理的經(jīng)濟技術(shù)指標結(jié)構(gòu)專業(yè)：設(shè)計人員的經(jīng)濟意識、合理的安全系數(shù)設(shè)備專業(yè)：材料設(shè)備的性價比、兼顧長期使用成本軟件開發(fā)前基礎(chǔ)工作及制度的完善設(shè)計成本控制70%的成本由設(shè)計階段確定建筑專業(yè)：準確的定位設(shè)計階段的主要經(jīng)濟指標容積率建筑占地面積單方鋼筯含量單方砼含量窗地比建筑周長面積比……軟件開發(fā)前基礎(chǔ)工作及制度的完善設(shè)計階段的主要經(jīng)濟指標容積率軟件開發(fā)前基礎(chǔ)工作及制度的完善招標成本控制控制要點：獲取競爭性低價成本盡量采用工程量清單方式集中采購控制原則：全面招標原則合理低價中標原則透明公正原則

需求文件：《工程及材料招標管理辦法》

軟件開發(fā)前基礎(chǔ)工作及制度的完善招標成本控制控制要點：獲取競爭性低價成本軟件開發(fā)前基礎(chǔ)工工程量清單招標的優(yōu)點降低職業(yè)風險，對成本人員的個人水平的依賴性降低；提高工作效率，尤其是能大大縮短結(jié)算核對時間；便于成本數(shù)據(jù)積累，建立成本數(shù)據(jù)庫：

工程總價準確；有更合理的時間辦開工手續(xù)；發(fā)現(xiàn)設(shè)計失誤，減少變更及時評估出造價咨詢公司的工作質(zhì)量

軟件開發(fā)前基礎(chǔ)工作及制度的完善工程量清單招標的優(yōu)點降低職業(yè)風險，對成本人員的個人水平的依合同簽約階段的成本控制控制要點：合同談判（慎選）合同審批控制原則：合法性原則、合同書原則、事前簽訂原則、招標原則、利益明晰原則需求文件：《工程合同管理辦法》《合同分類編號規(guī)則》

軟件開發(fā)前基礎(chǔ)工作及制度的完善合同簽約階段的成本控制控制要點：合同談判（慎選）軟件開發(fā)前合同的主要經(jīng)濟條款合同造價：總價合同、單價合同、費率合同付款進度：按月付款、按形象進度付款總包管理配合費：2%采購保管費：1.5～3%(其中采購70%、保管30%）保修金：3～5%材料供應(yīng)方式：甲供、甲控乙供、乙供變更與簽證：按合同單價、按定額下浮竣工驗收與結(jié)算：結(jié)算方法、核對時間要求等……軟件開發(fā)前基礎(chǔ)工作及制度的完善合同的主要經(jīng)濟條款合同造價：總價合同、單價合同、費率合同軟合同簽約階段的成本控制軟件開發(fā)前基礎(chǔ)工作及制度的完善工程類合同共分六類，相應(yīng)編號按下列括號中漢字表示。土地合同（土地）：項目合作開發(fā)與土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓等合同；前期合同（前期）：規(guī)劃、設(shè)計、勘察、監(jiān)理、造價咨詢等合同；施工合同（施工）：包括建筑、安裝、裝飾、市政等施工或安裝合同；工程材料設(shè)備采購合同（采購）：包括材料采購、甲方付款乙方收貨的三方合同、設(shè)備購買等合同；園林環(huán)境合同（環(huán)境）：包括室外環(huán)境施工和采購合同；營銷包