房地產(chǎn)業(yè)營改增稅收業(yè)務(wù)培訓(xùn)

房地產(chǎn)業(yè)“營改增”稅收業(yè)務(wù)培訓(xùn)房地產(chǎn)業(yè)“營改增”稅收業(yè)務(wù)培訓(xùn)“營改增”擴(kuò)圍背景及意義增值稅的基本原理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)房產(chǎn)業(yè)務(wù)處理納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃業(yè)務(wù)處理納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅業(yè)務(wù)處理營改增擴(kuò)圍的背景及意義背景：李克強(qiáng)總理在十二屆全國人大四次會(huì)議上提出從5月1日起全面推開營改增，意味著營改增進(jìn)入了決勝的攻堅(jiān)階段。作為深化財(cái)稅體制改革的重頭戲和推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重要舉措。意義：首先，全面推開營改增，標(biāo)志著我國增值稅將實(shí)現(xiàn)對貨物和勞務(wù)的全覆蓋，延續(xù)多年的營業(yè)稅將退出歷史舞臺(tái)，與國家治理體系和治理能力現(xiàn)代化相適應(yīng)的現(xiàn)代消費(fèi)型增值稅制度將最終確立。第二，全面推開營改增，不僅是稅制改革的重大突破，而且將加快整個(gè)財(cái)稅體制改革的進(jìn)程，為財(cái)稅體制更好地發(fā)揮在治國安邦中的基礎(chǔ)性、支柱性、保障性作用奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。營改增擴(kuò)圍的背景及意義第三，全面推開營改增，將大大減輕企業(yè)稅負(fù)，是為企業(yè)“降成本”“增活力”，用短期財(cái)政收入“減法”換取持續(xù)發(fā)展勢能“加法”的重要一招，必將為緩解經(jīng)濟(jì)下行壓力，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中有進(jìn)、穩(wěn)中向好提供有力支持。第四，全面推開營改增，將營造更加有利于激發(fā)市場主體活力的稅制環(huán)境，為促進(jìn)大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新提供有效的稅制引導(dǎo)，在推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革中，助力經(jīng)濟(jì)保持中高速增長、邁向中高端水平。房地產(chǎn)業(yè)“營改增”稅收業(yè)務(wù)培訓(xùn)“營改增”擴(kuò)圍背景及意義增值稅的基本原理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)房產(chǎn)業(yè)務(wù)處理納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃業(yè)務(wù)處理納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅業(yè)務(wù)處理增值稅的基本原理（一）房地產(chǎn)業(yè)增值稅納稅人（二）房地產(chǎn)業(yè)征稅范圍（三）房地產(chǎn)一般納稅人和小規(guī)模納稅人的認(rèn)定（四）房地產(chǎn)業(yè)稅率和征收率（五）房地產(chǎn)業(yè)計(jì)稅辦法（六）需注意特殊稅務(wù)事項(xiàng)（七）房地產(chǎn)業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間（一）房地產(chǎn)業(yè)增值稅納稅人在中華人民共和國境內(nèi)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，為房地產(chǎn)業(yè)增值稅納稅人。自行開發(fā)，是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)。銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，是指有償提供服務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)。有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟(jì)利益。（二）房地產(chǎn)業(yè)征稅范圍1、房地產(chǎn)企業(yè)銷售自己開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用銷售不動(dòng)產(chǎn)稅目。2、房地產(chǎn)企業(yè)出租自己開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目（包括如商鋪、寫字樓、公寓等），適用租賃服務(wù)稅目中的不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)稅目和不動(dòng)產(chǎn)融資租賃服務(wù)稅目（不含不動(dòng)產(chǎn)售后回租融資租賃）。（三）房地產(chǎn)業(yè)一般納稅人和小規(guī)模納稅人的認(rèn)定納稅人分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人。應(yīng)稅行為的年應(yīng)征增值稅銷售額（以下稱應(yīng)稅銷售額）超過財(cái)政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的納稅人為一般納稅人，未超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的納稅人為小規(guī)模納稅人。上述年應(yīng)稅銷售額標(biāo)準(zhǔn)為500萬元（含本數(shù)）

年應(yīng)稅銷售額=連續(xù)不超過12個(gè)月應(yīng)稅銷售額合計(jì)÷（1+征收率）（三）一般納稅人和小規(guī)模納稅人的認(rèn)定一般納稅人認(rèn)定特殊情況：年應(yīng)稅銷售額超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的其他個(gè)人不屬于一般納稅人。年應(yīng)稅銷售額超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)但不經(jīng)常發(fā)生應(yīng)稅行為的單位和個(gè)體工商戶可選擇按照小規(guī)模納稅人納稅。年應(yīng)稅銷售額未超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的納稅人，會(huì)計(jì)核算健全，能夠提供準(zhǔn)確稅務(wù)資料的，可以向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理一般納稅人資格登記，成為一般納稅人。會(huì)計(jì)核算健全，是指能夠按照國家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度規(guī)定設(shè)置賬簿，根據(jù)合法、有效憑證核算。判斷題：例1：A納稅人（非自自然人）2017年1月開始銷售自自行開發(fā)的房房產(chǎn)，2017年1-12月共取得房產(chǎn)產(chǎn)銷售收入500萬元，超過了了財(cái)政部和國國家稅務(wù)總局局規(guī)定的一般般納稅人認(rèn)定定標(biāo)準(zhǔn)，必須認(rèn)定為增值稅稅一般納稅人人（）例2：自然人A于2016年5月銷售房產(chǎn)1套，取得房產(chǎn)產(chǎn)銷售收入600萬元，則自然然人A需認(rèn)定為增值值稅一般納稅稅人（）（四）房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)稅率和征征收率房地產(chǎn)一般納納稅人企業(yè)銷銷售、出租不不動(dòng)產(chǎn)適用的的稅率均為11%。小規(guī)模模納稅稅人銷銷售、、出租租不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)，，以及及一般般納稅稅人提提供的的可選選擇簡簡易計(jì)計(jì)稅方方法的的銷售售、出出租不不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)務(wù)務(wù)，征征收率率為5%。（五））房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)計(jì)稅稅辦法法基本規(guī)規(guī)定增值稅稅的計(jì)計(jì)稅方方法，，包括括一般般計(jì)稅稅方法法和簡簡易計(jì)計(jì)稅方方法。。一般納納稅人人發(fā)生生應(yīng)稅稅行為為適用用一般般計(jì)稅稅方法法計(jì)稅稅。一一般納納稅人人發(fā)生生財(cái)政政部和和國家家稅務(wù)務(wù)總局局規(guī)定定的特特定應(yīng)應(yīng)稅行行為，，可以以選擇擇適用用簡易易計(jì)稅稅方法法計(jì)稅稅，但但一經(jīng)經(jīng)選擇擇，36個(gè)月內(nèi)內(nèi)不得得變更更。小規(guī)模模納稅稅人發(fā)發(fā)生應(yīng)應(yīng)稅行行為適適用簡簡易計(jì)計(jì)稅方方法計(jì)計(jì)稅。。（五））房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)計(jì)稅稅辦法法一般計(jì)計(jì)稅方方法的的應(yīng)納納稅額額一般計(jì)計(jì)稅方方法的的應(yīng)納納稅額額計(jì)算算公式式：應(yīng)納稅稅額=當(dāng)期銷銷項(xiàng)稅稅額－－當(dāng)期期進(jìn)項(xiàng)項(xiàng)稅額額當(dāng)期銷銷項(xiàng)稅稅額=當(dāng)期銷銷售額額×適用稅稅率（五））房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)計(jì)稅稅辦法法簡易計(jì)計(jì)稅方方法的的應(yīng)納納稅額額1、簡易易計(jì)稅稅方法法的應(yīng)應(yīng)納稅稅額，，是指指按照照銷售售額和和增值值稅征征收率率計(jì)算算的增增值稅稅額，，不得得抵扣扣進(jìn)項(xiàng)項(xiàng)稅額額。應(yīng)應(yīng)納稅稅額計(jì)計(jì)算公公式：：應(yīng)納稅稅額=銷售額額×征收率率2、簡易易計(jì)稅稅方法法的銷銷售額額不包包括其其應(yīng)納納稅額額，納納稅人人采用用銷售售額和和應(yīng)納納稅額額合并并定價(jià)價(jià)方法法的，，按照照下列列公式式計(jì)算算銷售售額：：銷售額額＝含含稅銷銷售額額÷（1＋征收收率））（六））需注注意特特殊稅稅務(wù)事事項(xiàng)視同銷銷售情情形下列情情形視視同銷銷售服服務(wù)、、無形形資產(chǎn)產(chǎn)或者者不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)：：1、單位位或者者個(gè)體體工商商戶向向其他他單位位或者者個(gè)人人無償償提供供服務(wù)務(wù)，但但用于于公益益事業(yè)業(yè)或者者以社社會(huì)公公眾為為對象象的除除外。。2、單位位或者者個(gè)人人向其其他單單位或或者個(gè)個(gè)人無無償轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓無無形資資產(chǎn)或或者不不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)，但但用于于公益益事業(yè)業(yè)或者者以社社會(huì)公公眾為為對象象的除除外。。3、財(cái)政政部和和國家家稅務(wù)務(wù)總局局規(guī)定定的其其他情情形。。（六））需注注意特特殊稅稅務(wù)事事項(xiàng)進(jìn)項(xiàng)稅稅額不不得從從銷項(xiàng)項(xiàng)稅額額中抵抵扣情情形一般納納稅人人下列列項(xiàng)目目的進(jìn)進(jìn)項(xiàng)稅稅額不不得從從銷項(xiàng)項(xiàng)稅額額中抵抵扣：：1、用于于簡易易計(jì)稅稅方法法計(jì)稅稅項(xiàng)目目、免免征增增值稅稅項(xiàng)目目、集集體福福利或或者個(gè)個(gè)人消消費(fèi)的的購進(jìn)進(jìn)貨物物、加加工修修理修修配勞勞務(wù)、、服務(wù)務(wù)、無無形資資產(chǎn)和和不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)。。其中中涉及及的固固定資資產(chǎn)、、無形形資產(chǎn)產(chǎn)、不不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)，僅僅指專專用于于上述述項(xiàng)目目的固固定資資產(chǎn)、、無形形資產(chǎn)產(chǎn)（不不包括括其他他權(quán)益益性無無形資資產(chǎn)））、不不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)。納稅人人的交交際應(yīng)應(yīng)酬消消費(fèi)屬屬于個(gè)個(gè)人消消費(fèi)。。2、非正正常損損失的的購進(jìn)進(jìn)貨物物，以以及相相關(guān)的的加工工修理理修配配勞務(wù)務(wù)和交交通運(yùn)運(yùn)輸服服務(wù)。。（六））需注注意特特殊稅稅務(wù)事事項(xiàng)3、非正正常損損失的的在產(chǎn)產(chǎn)品、、產(chǎn)成成品所所耗用用的購購進(jìn)貨貨物（（不包包括固固定資資產(chǎn)））、加加工修修理修修配勞勞務(wù)和和交通通運(yùn)輸輸服務(wù)務(wù)。4、非正正常損損失的的不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)，，以及及該不不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)所耗耗用的的購進(jìn)進(jìn)貨物物、設(shè)設(shè)計(jì)服服務(wù)和和建筑筑服務(wù)務(wù)。5、非正正常損損失的的不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)在在建工工程所所耗用用的購購進(jìn)貨貨物、、設(shè)計(jì)計(jì)服務(wù)務(wù)和建建筑服服務(wù)。。納稅人人新建建、改改建、、擴(kuò)建建、修修繕、、裝飾飾不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)，，均屬屬于不不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)在建建工程程。（六））需注注意特特殊稅稅務(wù)事事項(xiàng)6、購進(jìn)進(jìn)的旅旅客運(yùn)運(yùn)輸服服務(wù)、、貸款款服務(wù)務(wù)、餐餐飲服服務(wù)、、居民民日常常服務(wù)務(wù)和娛娛樂服服務(wù)。。7、財(cái)政政部和和國家家稅務(wù)務(wù)總局局規(guī)定定的其其他情情形。。本條第第4項(xiàng)、第第5項(xiàng)所稱稱貨物物，是是指構(gòu)構(gòu)成不不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)實(shí)體體的材材料和和設(shè)備備，包包括建建筑裝裝飾材材料和和給排排水、、采暖暖、衛(wèi)衛(wèi)生、、通風(fēng)風(fēng)、照照明、、通訊訊、煤煤氣、、消防防、中中央空空調(diào)、、電梯梯、電電氣、、智能能化樓樓宇設(shè)設(shè)備及及配套套設(shè)施施。所稱非非正常常損失失是指指因管管理不不善造造成貨貨物的的被盜盜、丟丟失、、霉?fàn)€爛變質(zhì)質(zhì)，以以及因因違法法法律律法規(guī)規(guī)造成成貨物物或者者不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)被被依法法沒收收、銷銷毀、、拆除除的情情形。。（七））房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)納稅稅義務(wù)務(wù)發(fā)生生時(shí)間間增值稅稅納稅稅義務(wù)務(wù)、扣扣繳義義務(wù)發(fā)發(fā)生時(shí)時(shí)間為為：1、納稅稅人發(fā)發(fā)生應(yīng)應(yīng)稅行行為并并收訖訖銷售售款項(xiàng)項(xiàng)或者者取得得索取取銷售售款項(xiàng)項(xiàng)憑據(jù)據(jù)的當(dāng)當(dāng)天；；先開開具發(fā)發(fā)票的的，為為開具具發(fā)票票的當(dāng)當(dāng)天。。收訖銷銷售款款項(xiàng)，，是指指納稅稅人銷銷售服服務(wù)、、無形形資產(chǎn)產(chǎn)、不不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)過程程中或或者完完成后后收到到款項(xiàng)項(xiàng)。取得索索取銷銷售款款項(xiàng)憑憑據(jù)的的當(dāng)天天，是是指書書面合合同確確定的的付款款日期期；未未簽訂訂書面面合同同或者者書面面合同同未確確定付付款日日期的的，為為服務(wù)務(wù)、無無形資資產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓完完成的的當(dāng)天天或者者不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬變變更的的當(dāng)天天。2、納稅稅人提提供建建筑服服務(wù)、、租賃賃服務(wù)務(wù)采取取預(yù)收收款方方式的的，其其納稅稅義務(wù)務(wù)發(fā)生生時(shí)間間為收收到預(yù)預(yù)收款款的當(dāng)當(dāng)天。。3、納稅稅人發(fā)發(fā)生本本辦法法第十十四條條規(guī)定定情形形的，，其納納稅義義務(wù)發(fā)發(fā)生時(shí)時(shí)間為為服務(wù)務(wù)、無無形資資產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓完完成的的當(dāng)天天或者者不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬變變更的的當(dāng)天天。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)““營改改增””稅收收業(yè)務(wù)務(wù)培訓(xùn)訓(xùn)“營營改改增增””擴(kuò)擴(kuò)圍圍背背景景及及意意義義增值值稅稅的的基基本本原原理理房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)銷銷售售自自行行開開發(fā)發(fā)房房產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)處處理理納稅稅人人提提供供不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營營租租賃賃業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)處處理理納稅稅人人轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)增增值值稅稅業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)處處理理房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)銷銷售售自自行行開開發(fā)發(fā)房房產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)處處理理政策策依依據(jù)據(jù)：：《房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)銷銷售售自自行行開開發(fā)發(fā)的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目增增值值稅稅征征收收管管理理暫暫行行辦辦法法》（國國家家稅稅務(wù)務(wù)總總局局公公告告2016年第第18號(hào)））房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)銷銷售售自自行行開開發(fā)發(fā)的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目增增值值稅稅征征收收管管理理暫暫行行辦辦法法（一一））適適用用范范圍圍（二二））一一般般納納稅稅人人征征收收管管理理（三三））小小規(guī)規(guī)模模納納稅稅人人征征收收管管理理（一一））適適用用范范圍圍房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)銷銷售售自自行行開開發(fā)發(fā)的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目，，適適用用本本辦辦法法房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)以以接接盤盤等等形形式式購購入入未未完完工工的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目繼繼續(xù)續(xù)開開發(fā)發(fā)后后，，以自自己己的的名名義義立項(xiàng)項(xiàng)銷銷售售的的，，屬屬于于本本辦辦法法規(guī)規(guī)定定的的銷銷售售自自行行開開發(fā)發(fā)的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目。。自行行開開發(fā)發(fā)，，是是指指在在依依法法取取得得土土地地使使用用權(quán)權(quán)的的土土地地上上進(jìn)進(jìn)行行基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施和和房房屋屋建建設(shè)設(shè)。。房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)銷銷售售自自行行開開發(fā)發(fā)的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目增增值值稅稅征征收收管管理理暫暫行行辦辦法法（一一））適適用用范范圍圍（二二））一一般般納納稅稅人人征征收收管管理理（三三））小小規(guī)規(guī)模模納納稅稅人人征征收收管管理理（二二））一一般般納納稅稅人人征征收收管管理理銷售售額額確確認(rèn)認(rèn)一般般計(jì)計(jì)稅稅辦辦法法1、房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)中中的的一一般般納納稅稅人人（（以以下下簡簡稱稱一一般般納納稅稅人人））銷銷售售自自行行開開發(fā)發(fā)的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目，，適適用用一一般般計(jì)計(jì)稅稅方方法法計(jì)計(jì)稅稅，，按按照照取取得得的的全全部部價(jià)價(jià)款款和和價(jià)價(jià)外外費(fèi)費(fèi)用用，，扣扣除除當(dāng)當(dāng)期期銷銷售售房房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目對對應(yīng)應(yīng)的的土土地地價(jià)價(jià)款款后后的的余余額額計(jì)計(jì)算算銷銷售售額額。。銷銷售售額額的的計(jì)計(jì)算算公公式式如如下下：：銷售售額額=（全全部部價(jià)價(jià)款款和和價(jià)價(jià)外外費(fèi)費(fèi)用用-當(dāng)期期允允許許扣扣除除的的土土地地價(jià)價(jià)款款））÷（1+11%）（二二））一一般般納納稅稅人人征征收收管管理理2、當(dāng)當(dāng)期期允允許許扣扣除除的的土土地地價(jià)價(jià)款款按按照照以以下下公公式式計(jì)計(jì)算算：：當(dāng)期期允允許許扣扣除除的的土土地地價(jià)價(jià)款款=（當(dāng)當(dāng)期期銷銷售售房房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目建建筑筑面面積積÷房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目可可供供銷銷售售建建筑筑面面積積））×支付付的的土土地地價(jià)價(jià)款款當(dāng)期期銷銷售售房房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目建建筑筑面面積積，，是是指指當(dāng)當(dāng)期期進(jìn)進(jìn)行行納納稅稅申申報(bào)報(bào)的的增增值值稅稅銷銷售售額額對對應(yīng)應(yīng)的的建建筑筑面面積積。。房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目可可供供銷銷售售建建筑筑面面積積，，是是指指房房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目可可以以出出售售的的總總建建筑筑面面積積，，不不包包括括銷銷售售房房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目時(shí)時(shí)未未單單獨(dú)獨(dú)作作價(jià)價(jià)結(jié)結(jié)算算的的配配套套公公共共設(shè)設(shè)施施的的建建筑筑面面積積。。（二二））一一般般納納稅稅人人征征收收管管理理支付付的的土土地地價(jià)價(jià)款款，，是是指指向向政政府府、、土土地地管管理理部部門門或或受受政政府府委委托托收收取取土土地地價(jià)價(jià)款款的的單單位位直直接接支支付付的的土土地地價(jià)價(jià)款款。。在計(jì)計(jì)算算銷銷售售額額時(shí)時(shí)從從全全部部價(jià)價(jià)款款和和價(jià)價(jià)外外費(fèi)費(fèi)用用中中扣扣除除土土地地價(jià)價(jià)款款，，應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)取取得得省省級(jí)級(jí)以以上上（（含含省省級(jí)級(jí)））財(cái)財(cái)政政部部門門監(jiān)監(jiān)（（印?。┲浦频牡呢?cái)財(cái)政政票票據(jù)據(jù)。。一般般納納稅稅人人應(yīng)應(yīng)建建立立臺(tái)臺(tái)賬賬登登記記土土地地價(jià)價(jià)款款的的扣扣除除情情況況，，扣扣除除的的土土地地價(jià)價(jià)款款不不得得超超過過納納稅稅人人實(shí)實(shí)際際支支付付的的土土地地價(jià)價(jià)款款。。（二二））一一般般納納稅稅人人征征收收管管理理銷售售額額確確認(rèn)認(rèn)簡易易計(jì)計(jì)稅稅辦辦法法4、一一般般納納稅稅人人銷銷售售自自行行開開發(fā)發(fā)的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)老老項(xiàng)項(xiàng)目目，，可可以以選選擇擇適適用用簡簡易易計(jì)計(jì)稅稅方方法法按按照照5%的征征收收率率計(jì)計(jì)稅稅。。一一經(jīng)經(jīng)選選擇擇簡簡易易計(jì)計(jì)稅稅方方法法計(jì)計(jì)稅稅的的，，36個(gè)月內(nèi)不得變變更為一般計(jì)計(jì)稅方法計(jì)稅稅。一般納稅人銷銷售自行開發(fā)發(fā)的房地產(chǎn)老老項(xiàng)目適用簡簡易計(jì)稅方法法計(jì)稅的，以以取得的全部部價(jià)款和價(jià)外外費(fèi)用為銷售售額，不得扣扣除對應(yīng)的土土地價(jià)款。銷售額=全部價(jià)款和價(jià)價(jià)外費(fèi)用÷（1+5%）（二）一般納納稅人征收管管理房地產(chǎn)老項(xiàng)目目，是指：（1）《建筑工程施工工許可證》注明的合同開開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目；（2）《建筑工程施工工許可證》未注明合同開開工日期或者者未取得《建筑工程施工工許可證》但建筑工程承承包合同注明明的開工日期期在2016年4月30日前的建筑工工程項(xiàng)目。習(xí)題【案例一】A房地產(chǎn)企業(yè)（（一般納稅人人）自行開發(fā)發(fā)了B房地產(chǎn)項(xiàng)目，，施工許可證證注明的開工工日期是2015年3月15日，2016年5月該企業(yè)銷售售房產(chǎn)8套，開具增值值稅普通發(fā)票票價(jià)稅合計(jì)金金額252萬元，納稅人人選擇簡易征征收辦法。問：納稅人在在6月申報(bào)期應(yīng)申申報(bào)的增值稅稅銷售額是多多少？習(xí)題納稅人6月應(yīng)申報(bào)增值值稅銷售額為為：應(yīng)稅銷售額=252÷÷(1+5%)=240萬元《增值稅納稅申申報(bào)表（一般般納稅人適用用）》習(xí)題【案例二】A房地產(chǎn)企業(yè)（（一般納稅人人）自行開發(fā)發(fā)了B房地產(chǎn)項(xiàng)目，，支付該項(xiàng)目目土地價(jià)款1000萬元，該房產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目可供銷銷售建筑面積積96000平方，施工許許可證注明的的開工日期是是2016年5月15日，2017年8月該企業(yè)銷售售房產(chǎn)8套，涉及的房房產(chǎn)建筑面積積960平方，開具增增值稅普通發(fā)發(fā)票價(jià)稅合計(jì)計(jì)金額252萬元。問：納稅人在在6月申報(bào)期應(yīng)申申報(bào)的增值稅稅銷售額是多多少？習(xí)題納稅人6月應(yīng)申報(bào)增值值稅銷售額為為：當(dāng)期抵扣的土土地價(jià)款=（960÷96000）×1000=10萬元6月應(yīng)申報(bào)銷售售額=（252-10）÷（1+11%）=218.02萬元《增值稅納稅申申報(bào)表（一般般納稅人適用用）》（二）一般般納稅人征征收管理預(yù)繳稅款1、一般納稅稅人采取預(yù)預(yù)收款方式式銷售自行行開發(fā)的房房地產(chǎn)項(xiàng)目目，應(yīng)在收收到預(yù)收款款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)預(yù)繳增值稅稅。2、應(yīng)預(yù)繳稅稅款按照以以下公式計(jì)計(jì)算：應(yīng)預(yù)繳稅款款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或或征收率））×3%適用一般計(jì)計(jì)稅方法計(jì)計(jì)稅的，按按照11%的適用稅率率計(jì)算；適適用簡易計(jì)計(jì)稅方法計(jì)計(jì)稅的，按按照5%的征收率計(jì)計(jì)算。3、一般納稅稅人應(yīng)在取取得預(yù)收款款的次月納納稅申報(bào)期期向主管國國稅機(jī)關(guān)預(yù)預(yù)繳稅款。。習(xí)題案例【一】A房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)（一般納納稅人）自自行開發(fā)了了B房地產(chǎn)項(xiàng)目目，施工許許可證開工工日期為2015年3月15日，2016年1月開始預(yù)售售房產(chǎn)，該該企業(yè)2016年5月又收到預(yù)預(yù)收款525萬元。該納納稅選擇簡簡易計(jì)稅辦辦法。問：納稅人人在6月份申報(bào)期期應(yīng)申報(bào)預(yù)預(yù)繳多少增增值稅稅款款？習(xí)題納稅人6月應(yīng)申報(bào)預(yù)預(yù)繳增值稅稅稅款為：：6月應(yīng)申報(bào)預(yù)預(yù)繳增值稅稅款=525÷÷（1+5%）×3%=15萬元《增值稅預(yù)繳繳稅款表》習(xí)題案例【二】A房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)（一般納納稅人）自自行開發(fā)了了B房地產(chǎn)項(xiàng)目目，施工許許可證開工工日期為2015年3月15日，2016年1月開始預(yù)售售房產(chǎn)，該該企業(yè)2016年5月又收到預(yù)預(yù)收款525萬元。該納納稅選擇一一般計(jì)稅辦辦法。問：納稅人人在6月份申報(bào)期期應(yīng)申報(bào)預(yù)預(yù)繳多少增增值稅稅款款？習(xí)題納稅人6月應(yīng)申報(bào)預(yù)預(yù)繳增值稅稅稅款為：：6月應(yīng)申報(bào)預(yù)預(yù)繳增值稅稅款=525÷÷（1+11%）×3%=14.19萬元《增值稅預(yù)繳繳稅款表》（二）一般般納稅人征征收管理進(jìn)項(xiàng)稅額一般納稅人人銷售自行行開發(fā)的房房地產(chǎn)項(xiàng)目目，兼有一一般計(jì)稅方方法計(jì)稅、、簡易計(jì)稅稅方法計(jì)稅稅、免征增增值稅的房房地產(chǎn)項(xiàng)目目而無法劃劃分不得抵抵扣的進(jìn)項(xiàng)項(xiàng)稅額的，，應(yīng)以《建筑工程施施工許可證證》注明的“建建設(shè)規(guī)?！薄睘橐罁?jù)進(jìn)進(jìn)行劃分。。不得抵扣的的進(jìn)項(xiàng)稅額額=當(dāng)期無法劃劃分的全部部進(jìn)項(xiàng)稅額額×（簡易計(jì)稅稅、免稅房房地產(chǎn)項(xiàng)目目建設(shè)規(guī)模模÷房地產(chǎn)項(xiàng)目目總建設(shè)規(guī)規(guī)模）《增值稅納稅稅申報(bào)表（（一般納稅稅人適用））》（二）一般般納稅人征征收管理納稅申報(bào)1、一般納稅稅人銷售自自行開發(fā)的的房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目適用一一般計(jì)稅方方法計(jì)稅的的，應(yīng)按照照《營業(yè)稅改征征增值稅試試點(diǎn)實(shí)施辦辦法》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件印發(fā)發(fā)，以下簡簡稱《試點(diǎn)實(shí)施辦辦法》）第四十五五條規(guī)定的的納稅義務(wù)務(wù)發(fā)生時(shí)間間，以當(dāng)期期銷售額和和11%的適用稅率率計(jì)算當(dāng)期期應(yīng)納稅額額，抵減已已預(yù)繳稅款款后，向主主管國稅機(jī)機(jī)關(guān)申報(bào)納納稅。未抵抵減完的預(yù)預(yù)繳稅款可可以結(jié)轉(zhuǎn)下下期繼續(xù)抵抵減。2、一般納稅稅人銷售自自行開發(fā)的的房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目適用簡簡易計(jì)稅方方法計(jì)稅的的，應(yīng)按照照《試點(diǎn)實(shí)施辦辦法》第四十五條條規(guī)定的納納稅義務(wù)發(fā)發(fā)生時(shí)間，，以當(dāng)期銷銷售額和5%的征收率計(jì)計(jì)算當(dāng)期應(yīng)應(yīng)納稅額，，抵減已預(yù)預(yù)繳稅款后后，向主管管國稅機(jī)關(guān)關(guān)申報(bào)納稅稅。未抵減減完的預(yù)繳繳稅款可以以結(jié)轉(zhuǎn)下期期繼續(xù)抵減減。（二）一般般納稅人征征收管理發(fā)票開具1、一般納稅稅人銷售自自行開發(fā)的的房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目，自行行開具增值值稅發(fā)票。。2、一般納稅稅人銷售自自行開發(fā)的的房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目，其2016年4月30日前收取并并已向主管管地稅機(jī)關(guān)關(guān)申報(bào)繳納納營業(yè)稅的的預(yù)收款，，未開具營營業(yè)稅發(fā)票票的，可以以開具增值值稅普通發(fā)發(fā)票，不得得開具增值值稅專用發(fā)發(fā)票。3、一般納稅稅人向其他他個(gè)人銷售售自行開發(fā)發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目，不不得開具增增值稅專用用發(fā)票。（二）一般般納稅人征征收管理其他事項(xiàng)1、房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)銷銷售自行開開發(fā)的房地地產(chǎn)項(xiàng)目，，按照本辦辦法規(guī)定預(yù)預(yù)繳稅款時(shí)時(shí)，應(yīng)填報(bào)報(bào)《增值稅預(yù)繳繳稅款表》。2、房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)以以預(yù)繳稅款款抵減應(yīng)納納稅額，應(yīng)應(yīng)以完稅憑憑證作為合合法有效憑憑證。習(xí)題案例【一】A房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)（一般納納稅人）自自相開發(fā)了了B房地產(chǎn)項(xiàng)目目，施工許許可證的開開工日期是是2015年3月15日，2016年1月15日開始預(yù)售售房產(chǎn)，至至2016年4月30日共取得預(yù)預(yù)收款5250萬元，已按按照營業(yè)稅稅規(guī)定申報(bào)報(bào)繳納營業(yè)業(yè)稅。A房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)對上述預(yù)預(yù)收款開具具收據(jù)，未未開具營業(yè)業(yè)稅發(fā)票。。該企業(yè)2016年5月又收到預(yù)預(yù)收款5250萬元。2016年6月共開具增增值稅普通通發(fā)票10500萬元（含2016年4月30日前取得的的未開票預(yù)預(yù)收款5250萬元，和2016年5月收到的5250萬元），同同時(shí)辦理房房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)。。該納稅人人選擇簡易易計(jì)稅辦法法問：納稅人人在7月申報(bào)期應(yīng)應(yīng)申報(bào)多少少增值稅稅稅款？習(xí)題6月份申報(bào)期期申報(bào)預(yù)繳繳增值稅為為：應(yīng)預(yù)繳稅款款=5250÷（1+5%）×3%=150萬元7月份申報(bào)期期應(yīng)申報(bào)增增值稅稅款款為：應(yīng)申報(bào)增值值稅款=5250÷（1+5%）×5%-150=100萬元房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)銷售售自行開發(fā)的

房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目增值值稅征收管管理暫行辦辦法（一）適用用范圍（二）一般般納稅人征征收管理（三）小規(guī)規(guī)模納稅人人征收管理理（三）小規(guī)規(guī)模納稅人人征收管理理預(yù)繳稅款1、房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)中中的小規(guī)模模納稅人（（以下簡稱稱小規(guī)模納納稅人）采采取預(yù)收款款方式銷售售自行開發(fā)發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)應(yīng)在收到預(yù)預(yù)收款時(shí)按按照3%的預(yù)征率預(yù)預(yù)繳增值稅稅。2、應(yīng)預(yù)繳稅稅款按照以以下公式計(jì)計(jì)算：應(yīng)預(yù)繳稅款款=預(yù)收款÷（1+5%）×3%3、小規(guī)模納納稅人應(yīng)在在取得預(yù)收收款的次月月納稅申報(bào)報(bào)期或主管管國稅機(jī)關(guān)關(guān)核定的納納稅期限向向主管國稅稅機(jī)關(guān)預(yù)繳繳稅款。（三）小規(guī)規(guī)模納稅人人征收管理理納稅申報(bào)小規(guī)模納稅稅人銷售自自行開發(fā)的的房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目，應(yīng)按按照《試點(diǎn)實(shí)施辦辦法》第四十五條條規(guī)定的納納稅義務(wù)發(fā)發(fā)生時(shí)間，，以當(dāng)期銷銷售額和5%的征收率計(jì)計(jì)算當(dāng)期應(yīng)應(yīng)納稅額，，抵減已預(yù)預(yù)繳稅款后后，向主管管國稅機(jī)關(guān)關(guān)申報(bào)納稅稅。未抵減減完的預(yù)繳繳稅款可以以結(jié)轉(zhuǎn)下期期繼續(xù)抵減減。（三）小規(guī)規(guī)模納稅人人征收管理理發(fā)票開具1、小規(guī)模納納稅人銷售售自行開發(fā)發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目，自自行開具增增值稅普通通發(fā)票。購購買方需要要增值稅專專用發(fā)票的的，小規(guī)模模納稅人向向主管國稅稅機(jī)關(guān)申請請代開。2、小規(guī)模納納稅人銷售售自行開發(fā)發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目，其其2016年4月30日前收取并并已向主管管地稅機(jī)關(guān)關(guān)申報(bào)繳納納營業(yè)稅的的預(yù)收款，，未開具營營業(yè)稅發(fā)票票的，可以以開具增值值稅普通發(fā)發(fā)票，不得得申請代開開增值稅專專用發(fā)票。。3、小規(guī)模納納稅人向其其他個(gè)人銷銷售自行開開發(fā)的房地地產(chǎn)項(xiàng)目，，不得申請請代開增值值稅專用發(fā)發(fā)票。習(xí)題案例例【一】A房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)（（小小規(guī)規(guī)模模））自自行行開開發(fā)發(fā)了了B房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目，，施施工工許許可可證證的的開開工工日日期期是是2015年3月15日，，2016年1月15日開開始始預(yù)預(yù)售售房房產(chǎn)產(chǎn)，，至至2016年4月30日共共取取得得預(yù)預(yù)收收賬賬款款200萬元元，，已已按按照照營營業(yè)業(yè)稅稅規(guī)規(guī)定定申申報(bào)報(bào)繳繳納納營營業(yè)業(yè)稅稅。。A房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)對對上上述述預(yù)預(yù)收收款款開開具具收收據(jù)據(jù)，，未未開開具具營營業(yè)業(yè)稅稅發(fā)發(fā)票票。。該該房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)2016年5月又又收收到到預(yù)預(yù)收收款款200萬元元。。2016年6月共共開開具具增增值值稅稅普普通通發(fā)發(fā)票票400萬元元（（含含2016年4月30日取取得得的的未未開開票票預(yù)預(yù)收收款款200萬元元，，和和2016年5月收收到到的的預(yù)預(yù)收收款款200萬元元））。。問：：納納稅稅人人在在6、7月申申報(bào)報(bào)期期應(yīng)應(yīng)如如何何納納稅稅？？習(xí)題題6月申申報(bào)報(bào)期期就就取取得得的的預(yù)預(yù)收收款款應(yīng)應(yīng)預(yù)預(yù)繳繳的的增增值值稅稅為為：：200÷÷（1+5%）×3%=5.71萬元元7月申申報(bào)報(bào)期期向向主主管管稅稅務(wù)務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)關(guān)申申報(bào)報(bào)繳繳納納增增值值稅稅為為：：200÷÷（1+5%）×5%-5.71=3.81萬元元增值值稅稅納納稅稅申申報(bào)報(bào)表表（（小小規(guī)規(guī)模模納納稅稅人人適適用用））房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)““營營改改增增””稅稅收收業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)培培訓(xùn)訓(xùn)“營營改改增增””擴(kuò)擴(kuò)圍圍背背景景及及意意義義增值值稅稅的的基基本本原原理理房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)銷銷售售自自行行開開發(fā)發(fā)房房產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)處處理理納稅稅人人提提供供不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營營租租賃賃業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)處處理理納稅稅人人轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)增增值值稅稅業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)處處理理納稅稅人人提提供供不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營營租租賃賃業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)處處理理政策策依依據(jù)據(jù)：：《納稅稅人人提提供供不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營營租租賃賃服服務(wù)務(wù)增增值值稅稅征征收收管管理理暫暫行行辦辦法法》（國國家家稅稅務(wù)務(wù)總總局局公公告告2016年第第16號(hào)））納稅稅人人提提供供不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營營租租賃賃服服務(wù)務(wù)增增值值稅稅征征收收管管理理暫暫行行辦辦法法（一一））適適用用范范圍圍（二二））一一般般納納稅稅人人征征收收管管理理（三三））小小規(guī)規(guī)模模納納稅稅人人征征收收管管理理（一一））適適用用范范圍圍納稅稅人人以以經(jīng)營營租租賃賃方方式式出租租其其取取得得的的不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)（（以以下下簡簡稱稱出出租租不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)）），，適適用用本本辦辦法法。。取得得的的不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)，，包包括括以以直直接接購購買買、、接接受受捐捐贈(zèng)贈(zèng)、、接接受受投投資資入入股股、、自自建建以以及及抵抵債債等等各各種種形形式式取取得得的的不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)。。納稅稅人人提提供供道道路路通通行行服服務(wù)務(wù)不不適適用用本本辦辦法法。。納稅人提供不不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租租賃服務(wù)增增值稅征收管管理暫行辦法法（一）適用范范圍（二）一般納納稅人征收管管理（三）小規(guī)模模納稅人征收收管理（二）一般納納稅人征收管管理一般納稅人出出租不動(dòng)產(chǎn)，，按照以下規(guī)規(guī)定繳納增值值稅：1、一般納稅人人出租其2016年4月30日前取得的不不動(dòng)產(chǎn)，可以以選擇適用簡簡易計(jì)稅方法法，按照5%的征收率計(jì)算算應(yīng)納稅額。。不動(dòng)產(chǎn)所在地地與機(jī)構(gòu)所在在地不在同一一縣（市、區(qū)區(qū)）的，納稅稅人應(yīng)按照上上述計(jì)稅方法法向不動(dòng)產(chǎn)所所在地主管國國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳繳稅款，向機(jī)機(jī)構(gòu)所在地主主管國稅機(jī)關(guān)關(guān)申報(bào)納稅。。不動(dòng)產(chǎn)所在地地與機(jī)構(gòu)所在在地在同一縣（市、、區(qū)）的，納稅人向機(jī)機(jī)構(gòu)所在地主主管國稅機(jī)關(guān)關(guān)申報(bào)納稅。。（二）一般納納稅人征收管管理2、一般納稅人人出租其2016年5月1日后取得的不不動(dòng)產(chǎn)，適用用一般計(jì)稅方方法計(jì)稅。不動(dòng)產(chǎn)所在地地與機(jī)構(gòu)所在在地不在同一一縣（市、區(qū)區(qū)）的，納稅稅人應(yīng)按照3％的預(yù)征率向向不動(dòng)產(chǎn)所在在地主管國稅稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅稅款，向機(jī)構(gòu)構(gòu)所在地主管管國稅機(jī)關(guān)申申報(bào)納稅。不動(dòng)產(chǎn)所在地地與機(jī)構(gòu)所在在地在同一縣（市、、區(qū)）的，納稅人應(yīng)向向機(jī)構(gòu)所在地地主管國稅機(jī)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅稅。一般納稅人出出租其2016年4月30日前取得的不不動(dòng)產(chǎn)適用一一般計(jì)稅方法法計(jì)稅的，按按照上述規(guī)定定執(zhí)行。（二）一般納納稅人征收管管理預(yù)繳稅款1、納稅人出租租不動(dòng)產(chǎn)適用用一般計(jì)稅方方法計(jì)稅的，，按照以下公公式計(jì)算應(yīng)預(yù)預(yù)繳稅款：應(yīng)預(yù)繳稅款＝＝含稅銷售額額÷（1+11%）×3%2、納稅人出租租不動(dòng)產(chǎn)適用用簡易計(jì)稅方方法計(jì)稅的，，除個(gè)人出租租住房外，按按照以下公式式計(jì)算應(yīng)預(yù)繳繳稅款：應(yīng)預(yù)繳稅款＝＝含稅銷售額額÷（1+5%）×5%3、納稅人出租租不動(dòng)產(chǎn)，按按照本辦法規(guī)規(guī)定需要預(yù)繳繳稅款的，應(yīng)應(yīng)在取得租金金的次月納稅稅申報(bào)期或不不動(dòng)產(chǎn)所在地地主管國稅機(jī)機(jī)關(guān)核定的納納稅期限預(yù)繳繳稅款。習(xí)題案例【一】樂昌市某納稅稅人（一般納納稅人）2013年購買廣州市市房產(chǎn)一套用用于出租。每每月收取租金金收入20萬元。問：自2016年5月1日起，納稅人人出租房產(chǎn)，，應(yīng)如何計(jì)算算預(yù)繳增值稅稅稅款？（一一般計(jì)稅方法法、簡易計(jì)稅稅方法）習(xí)題納稅人選擇一一般計(jì)稅方法法納稅人應(yīng)向不不動(dòng)產(chǎn)所在地地國稅機(jī)關(guān)預(yù)預(yù)繳增值稅稅稅款預(yù)繳增值稅稅稅款=20÷（1+11%）×3%=0.54萬元納稅人選擇簡簡易計(jì)稅方法法納稅人應(yīng)向不不動(dòng)產(chǎn)所在地地國稅機(jī)關(guān)預(yù)預(yù)繳增值稅稅稅款預(yù)繳增值稅稅稅款=20÷（1+5%）×5%=0.95萬元（二）一般納納稅人征收管管理其他事項(xiàng)1、單位和個(gè)體體工商戶出租租不動(dòng)產(chǎn)，按按照本辦法規(guī)規(guī)定向不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)所在地主管管國稅機(jī)關(guān)預(yù)預(yù)繳稅款時(shí)，，應(yīng)填寫《增值稅預(yù)繳稅稅款表》。2、單位和個(gè)體體工商戶出租租不動(dòng)產(chǎn)，向向不動(dòng)產(chǎn)所在在地主管國稅稅機(jī)關(guān)預(yù)繳的的增值稅款，，可以在當(dāng)期期增值稅應(yīng)納納稅額中抵減減，抵減不完完的，結(jié)轉(zhuǎn)下下期繼續(xù)抵減減。納稅人以預(yù)繳繳稅款抵減應(yīng)應(yīng)納稅額，應(yīng)應(yīng)以完稅憑證證作為合法有有效憑證。習(xí)題案例【一】樂昌市某納稅稅人（一般納納稅人）2013年購買廣州市市房產(chǎn)一套用用于出租。每每月收取租金金收入20萬元。問：自2016年5月1日起，納稅人人出租房產(chǎn)，，應(yīng)如何計(jì)算算申報(bào)繳納增增值稅稅款？？（一般計(jì)稅稅方法、簡易易計(jì)稅方法））習(xí)題納稅人選擇一一般計(jì)稅方法法（不考慮進(jìn)項(xiàng)因因素）納稅人應(yīng)向機(jī)機(jī)構(gòu)所在地國國稅機(jī)關(guān)申報(bào)報(bào)繳納增值稅稅稅款應(yīng)納增值稅稅稅款=20÷（1+11%）×11%-0.54=1.44萬元納稅人選擇簡簡易計(jì)稅方法法納稅人應(yīng)向機(jī)機(jī)構(gòu)所在地國國稅機(jī)關(guān)申報(bào)報(bào)繳納增值稅稅稅款應(yīng)納增值稅稅稅款=20÷（1+5%）×5%-0.95=0萬元納稅人提供不不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租租賃服務(wù)增增值稅征收管管理暫行辦法法（一）適用范范圍（二）一般納納稅人征收管管理（三）小規(guī)模模納稅人征收收管理（三）小規(guī)模模納稅人征收收管理小規(guī)模納稅人人出租不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)，按照以下下規(guī)定繳納增增值稅：1、單位和個(gè)體體工商戶出租租不動(dòng)產(chǎn)（不不含個(gè)體工商商戶出租住房房），按照5%的征收率計(jì)算算應(yīng)納稅額。。個(gè)體工商戶戶出租住房，，按照5%的征收率減按按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額額。不動(dòng)產(chǎn)所在地地與機(jī)構(gòu)所在在地不在同一一縣（市、區(qū)區(qū)）的，納稅稅人應(yīng)按照上上述計(jì)稅方法法向不動(dòng)產(chǎn)所所在地主管國國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳繳稅款，向機(jī)機(jī)構(gòu)所在地主主管國稅機(jī)關(guān)關(guān)申報(bào)納稅。。不動(dòng)產(chǎn)所在地地與機(jī)構(gòu)所在在地在同一縣縣（市、區(qū)））的，納稅人人應(yīng)向機(jī)構(gòu)所所在地主管國國稅機(jī)關(guān)申報(bào)報(bào)納稅。（三）小規(guī)模模納稅人征收收管理2、其他個(gè)人出出租不動(dòng)產(chǎn)（（不含住房）），按照5%的征收率計(jì)算算應(yīng)納稅額，，向不動(dòng)產(chǎn)所所在地主管地地稅機(jī)關(guān)申報(bào)報(bào)納稅。其他他個(gè)人出租住住房，按照5%的征收率減按按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額額，向不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)所在地主管管地稅機(jī)關(guān)申申報(bào)納稅。房地產(chǎn)業(yè)“營營改增”稅收收業(yè)務(wù)培訓(xùn)“營改增”擴(kuò)擴(kuò)圍背景及意意義增值稅的基本本原理房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)銷售自行行開發(fā)房產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)處理納稅人提供不不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租租賃業(yè)務(wù)處理理納稅人轉(zhuǎn)讓不不動(dòng)產(chǎn)增值稅稅業(yè)務(wù)處理納稅人轉(zhuǎn)讓不不動(dòng)產(chǎn)增值稅稅業(yè)務(wù)處理政策依據(jù)：《納稅人轉(zhuǎn)讓不不動(dòng)產(chǎn)增值稅稅征收管理暫暫行辦法》（國家稅務(wù)總總局公告2016年第14號(hào)）納稅人轉(zhuǎn)讓不不動(dòng)產(chǎn)增值稅稅業(yè)務(wù)處理（一）適用范范圍（二）一般納納稅人征收管管理（三）小規(guī)模模納稅人征收收管理（一）適用范范圍納稅人轉(zhuǎn)讓其其取得的不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)，適用本本辦法。本辦法所稱取取得的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)，包括以直直接購買、接接受捐贈(zèng)、接接受投資入股股、自建以及及抵債等各種種形式取得的的不動(dòng)產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)銷售售自行開發(fā)發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目不適適用本辦法法納稅人轉(zhuǎn)讓讓不動(dòng)產(chǎn)增增值稅業(yè)務(wù)務(wù)處理（一）適用用范圍（二）一般般納稅人征征收管理（三）小規(guī)規(guī)模納稅人人征收管理理（二）一般般納稅人征征收管理一般納稅人人轉(zhuǎn)讓其取取得的不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)，按照照以下規(guī)定定繳納增值值稅：1、一般納稅稅人轉(zhuǎn)讓其其2016年4月30日前取得（（不含自建建）的不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)，可以以選擇適用用簡易計(jì)稅稅方法計(jì)稅稅，以取得得的全部價(jià)價(jià)款和價(jià)外外費(fèi)用扣除除不動(dòng)產(chǎn)購購置原價(jià)或或者取得不不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的的作價(jià)后的的余額為銷銷售額，按按照5%的征收率計(jì)計(jì)算應(yīng)納稅稅額。納稅稅人應(yīng)按照照上述計(jì)稅稅方法向不不動(dòng)產(chǎn)所在在地主管地地稅機(jī)關(guān)預(yù)預(yù)繳稅款，，向機(jī)構(gòu)所所在地主管管國稅機(jī)關(guān)關(guān)申報(bào)納稅稅。2、一般納稅稅人轉(zhuǎn)讓其其2016年4月30日前自建的的不動(dòng)產(chǎn)，，可以選擇擇適用簡易易計(jì)稅方法法計(jì)稅，以以取得的全全部價(jià)款和和價(jià)外費(fèi)用用為銷售額額，按照5%的征收率計(jì)計(jì)算應(yīng)納稅稅額。納稅稅人應(yīng)按照照上述計(jì)稅稅方法向不不動(dòng)產(chǎn)所在在地主管地地稅機(jī)關(guān)預(yù)預(yù)繳稅款，，向機(jī)構(gòu)所所在地主管管國稅機(jī)關(guān)關(guān)申報(bào)納稅稅。（二）一般般納稅人征征收管理3、一般納稅稅人轉(zhuǎn)讓其其2016年4月30日前取得（（不含自建建）的不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)，選擇擇適用一般般計(jì)稅方法法計(jì)稅的，，以取得的的全部價(jià)款款和價(jià)外費(fèi)費(fèi)用為銷售售額計(jì)算應(yīng)應(yīng)納稅額。。納稅人應(yīng)應(yīng)以取得的的全部價(jià)款款和價(jià)外費(fèi)費(fèi)用扣除不不動(dòng)產(chǎn)購置置原價(jià)或者者取得不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作作價(jià)后的余余額，按照照5%的預(yù)征率向向不動(dòng)產(chǎn)所所在地主管管地稅機(jī)關(guān)關(guān)預(yù)繳稅款款，向機(jī)構(gòu)構(gòu)所在地主主管國稅機(jī)機(jī)關(guān)申報(bào)納納稅。4、一般般納稅稅人轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓其其2016年4月30日前自自建的的不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)，，選擇擇適用用一般般計(jì)稅稅方法法計(jì)稅稅的，，以取取得的的全部部價(jià)款款和價(jià)價(jià)外費(fèi)費(fèi)用為為銷售售額計(jì)計(jì)算應(yīng)應(yīng)納稅稅額。。納稅稅人應(yīng)應(yīng)以取取得的的全部部價(jià)款款和價(jià)價(jià)外費(fèi)費(fèi)用，，按照照5%的預(yù)征征率向向不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)所所在地地主管管地稅稅機(jī)關(guān)關(guān)預(yù)繳繳稅款款，向向機(jī)構(gòu)構(gòu)所在在地主主管國國稅機(jī)機(jī)關(guān)申申報(bào)納納稅。。（二））一般般納稅稅人征征收管管理5、一般般納稅稅人轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓其其2016年5月1日后取取得（（不含含自建建）的的不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)，，適用用一般般計(jì)稅稅方法法，以以取得得的全全部價(jià)價(jià)款和和價(jià)外外費(fèi)用用為銷銷售額額計(jì)算算應(yīng)納納稅額額。納納稅人人應(yīng)以以取得得的全全部價(jià)價(jià)款和和價(jià)外外費(fèi)用用扣除除不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)購購置原原價(jià)或或者取取得不不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)時(shí)的的作價(jià)價(jià)后的的余額額，按按照5%的預(yù)征征率向向不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)所所在地地主管管地稅稅機(jī)關(guān)關(guān)預(yù)繳繳稅款款，向向機(jī)構(gòu)構(gòu)所在在地主主管國國稅機(jī)機(jī)關(guān)申申報(bào)納納稅。。6、一般般納稅稅人轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓其其2016年5月1日后自自建的的不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)，，適用用一般般計(jì)稅稅方法法，以以取得得的全全部價(jià)價(jià)款和和價(jià)外外費(fèi)用用為銷銷售額額計(jì)算算應(yīng)納納稅額額。納納稅人人應(yīng)以以取得得的全全部價(jià)價(jià)款和和價(jià)外外費(fèi)用用，按按照5%的預(yù)征征率向向不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)所所在地地主管管地稅稅機(jī)關(guān)關(guān)預(yù)繳繳稅款款，向向機(jī)構(gòu)構(gòu)所在在地主主管國國稅機(jī)機(jī)關(guān)申申報(bào)納納稅。。（二））一般般納稅稅人征征收管管理預(yù)繳稅稅款1、以轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓不不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)取得得的全全部價(jià)價(jià)款和和價(jià)外外費(fèi)用用作為為預(yù)繳繳稅款款計(jì)算算依據(jù)據(jù)的，，計(jì)算算公式式為：：應(yīng)預(yù)繳繳稅款款=全部價(jià)價(jià)款和和價(jià)外外費(fèi)用用÷（1+5%）×5%2、以轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓不不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)取得得的全全部價(jià)價(jià)款和和價(jià)外外費(fèi)用用扣除除不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)購購置原原價(jià)或或者取取得不不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)時(shí)的的作價(jià)價(jià)后的的余額額作為為預(yù)繳繳稅款款計(jì)算算依據(jù)據(jù)的，，計(jì)算算公式式為：：應(yīng)預(yù)繳繳稅款款=（全部部價(jià)款款和價(jià)價(jià)外費(fèi)費(fèi)用-不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)購置置原價(jià)價(jià)或者者取得得不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)時(shí)時(shí)的作作價(jià)））÷（1+5%）×5%（二））一般般納稅稅人征征收管管理其他事事項(xiàng)1、納稅稅人按按規(guī)定定從取取得的的全部部價(jià)款款和價(jià)價(jià)外費(fèi)費(fèi)用中中扣除除不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)購購置原原價(jià)或或者取取得不不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)時(shí)的的作價(jià)價(jià)的，，應(yīng)當(dāng)當(dāng)取得得符合合法律律、行行政法法規(guī)和和國家家稅務(wù)務(wù)總局局規(guī)定定的合合法有有效憑憑證。。否則則，不不得扣扣除。。上述述憑證證是指指：（1）稅務(wù)務(wù)部門門監(jiān)制制的發(fā)發(fā)票。。（2）法院院判決決書、、裁定定書、、調(diào)解解書，，以及及仲裁裁裁決決書、、公證證債權(quán)權(quán)文書書。（3）國家家稅務(wù)務(wù)總局局規(guī)定定的其其他憑憑證。。（二））一般般納稅稅人征征收管管理2、納稅稅人轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓其其取得得的不不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)，向向不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)所所在地地主管管地稅稅機(jī)關(guān)關(guān)預(yù)繳繳的增增值稅稅稅款款，可可以在在當(dāng)期期增值值稅應(yīng)應(yīng)納稅稅額中中抵減減，抵抵減不不完