房地產(chǎn)企業(yè)稅收政策研討

房地產(chǎn)企業(yè)稅收政策研討Sf0_jt2008-10-244、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅以及契稅等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及的稅費有11種：1、營業(yè)稅、城建稅、教育費附加；2、土地增值稅；3、企業(yè)所得稅、個人所得稅；目錄一、營業(yè)稅二、土地增值稅四、個人所得稅五、案例三、企業(yè)所得稅公園15號購房贈奔馳車送百萬元意大利家具(圖)2008年03月24日11:26

新浪房產(chǎn)

贈奔馳車活動：銷售滿8套空中別墅抽獎一次，獎品為奔馳車一部(由奔馳公司為奧運打造的AMGSLK全球限量400輛,)，由北京市公證處公證。贈送價值300--400萬B＆B(意大利)原裝進口的家具，并送去歐洲(意大利)B＆B考察，親自去B＆B公司選家具款式之行，送往返機票公務倉和五星級酒店3晚的住宿。廣告：“購房屋、送空調(diào)”，“購房送家具”，送……稅收策劃案例1促銷方式的稅收策劃解釋：銷售房屋要按銷售不動產(chǎn)繳納營業(yè)稅，贈送的空調(diào)視同銷售繳納增值稅。由于房屋和空調(diào)不可分割只需按房屋價格繳納營業(yè)稅，因此在簽訂購房合同時，不要約定空調(diào)是贈送的，但是可以約定房屋包括空調(diào)等附屬設施。將合同條款變?yōu)椋轰N售帶空調(diào)、家具的房屋。稅收策劃案例2某房地產(chǎn)企業(yè)A開發(fā)10萬平米的商品房，成本總計5億元（5000元/平米），預計售價為8000元/平米。找到稅務策劃公司進行策劃，該公司提出方案如下：自行成立房地產(chǎn)銷售公司B，B公司以6000元/平米的價格買斷其10萬平米的商品房，B公司再以8000元/平米的價格對外出售，超過買斷價格外的收入作為B公司的手續(xù)費收入，每月結算一次。A公司按6000元/平米的價格確認收入，并按此計算繳納營業(yè)稅、土地增值稅等相關稅金。B公司按照（8000元-6000元）*10萬平米計算手續(xù)費收入，按“營業(yè)稅--服務業(yè)”繳納營業(yè)稅金及附加。策劃目的：減少企業(yè)土地增值稅的繳納。國稅發(fā)〔2006〕31號文：采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按以下原則確認收入的實現(xiàn)：

（1）采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品；（2）采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品；（3）采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品；（4）采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品。

實際操作中，存在部分房地產(chǎn)企業(yè)采取包銷方式，在銷售過程中，部分房款由開發(fā)商開具發(fā)票、其余房款直接以現(xiàn)金收取或開具收款憑據(jù)，隱瞞銷售收入。偷稅行為2006年，某大型國有企業(yè)給專家年薪50萬元，有三種發(fā)放方式：一是工資加獎金模式，二是年薪制，三是發(fā)放工資加紅利。其中“方案二：年薪制”的依據(jù)是《關于企業(yè)經(jīng)營者試行年薪制后如何計征個人所得稅的通知》（國稅發(fā)〔1996〕107號），該通知規(guī)定，對試行年薪制的企業(yè)經(jīng)營者取得的工資、薪金所得應納的稅款，可以實行按年計算、分月預繳的方式計征，即企業(yè)經(jīng)營者按月領取的基本收入，應在減除800元的費用（后來調(diào)整為1600元）后，按適用稅率計算應納稅款并預繳，年度終了領取效益收入后，合計其全年基本收入和效益收入，再按12個月平均計算實際應納的稅款。專家應納個稅為〔（500000／12－1600）×30%－3375〕×12＝103740元。案例3依據(jù)《關于調(diào)整個人取得全年一次性獎金等計算征收個人所得稅方法問題的通知》（國稅發(fā)〔2005〕9號）第七條：“本通知自2005年1月1日起實施，以前規(guī)定與本通知不一致的，按本通知規(guī)定執(zhí)行?！秶叶悇湛偩株P于在中國境內(nèi)有住所的個人取得獎金征稅問題的通知》(國稅發(fā)〔1996〕206號)和《國家稅務總局關于企業(yè)經(jīng)營者試行年薪制后如何計征個人所得稅的通知》(國稅發(fā)〔1996〕107號)同時廢止。”方案二適用法規(guī)已作廢某房地產(chǎn)公司開發(fā)一幢辦公用樓房，總售價為15500萬元，取得土地價款為4000萬元，開發(fā)成本為5000萬元，開發(fā)費用為上述兩項的10%，其他可扣除的稅金為1000萬元。

納稅籌劃前的土地增值稅：扣除項目為4000＋5000＋〔（4000＋5000）×（10%＋20%）〕＋1000＝12700萬元。

土地增值額為15500－12700＝2800萬元。

土地增值率為2800÷12700＝22%。

應納土地增值稅為：2800×30%＝840萬元。案例4納稅籌劃后的土地增值稅：（增加建筑安裝成本200萬元后）

扣除項目為4000＋5200＋〔（4000＋5200）×（10%＋20%）〕＋1000＝12960萬元。

土地增值額為15500－12960＝2540萬元。

土地增值率為2540÷12960＝19.59%。增值率低于20%，免征土地增值稅840萬元。納稅籌劃效果：扣除增加的建筑安裝成本后，還節(jié)稅640萬元。根據(jù)《《中華華人民民共和和國土土地增增值稅稅暫行行條例例實施施細則則》（（財法法字〔〔1995〕6號））第十十一條條規(guī)定定：““納稅稅人建建造普通標標準住住宅出售，，增值額額未超超過本細則則第七七條扣扣除項項目金金額之之和百分之之二十十的，免免征土土地增增值稅稅；增增值額額超過過扣除除項目目金額額之和和百分分之二二十的的，應應就其其全部部增值值額按按規(guī)定定計稅稅?！薄狈康禺a(chǎn)產(chǎn)公司司出售售辦公公樓，，土地地增值值稅增增值率率雖然然低于于20%，，但是是由于于其為為辦公公樓，，不是是普通通標準準住宅宅，所所以不不應免免征土土地增增值稅稅，應應按規(guī)規(guī)定繳繳納土土地增增值稅稅。企業(yè)稅稅務管管理內(nèi)內(nèi)容企業(yè)效效益最最大化化相對減減輕稅稅負資金時時間價價值維護合合法權權益涉稅風風險為為零營業(yè)稅稅、城城建稅稅、企企業(yè)所所得稅稅、個個人所所得稅稅、資資源稅稅、城城鎮(zhèn)土土地使使用稅稅、土土地增增值稅稅、房房產(chǎn)稅稅、車車船稅稅、印印花稅稅等。。增值稅稅，消消費稅稅，車車輛購購置稅稅,鐵鐵路、、銀行行總行行、保保險總總公司司集中中繳納納的營營業(yè)稅稅、企企業(yè)所所得稅稅等。。地方附附加、、耕地地占用用稅關稅、、行李李和郵郵遞物物品進進口稅稅、進進口環(huán)環(huán)節(jié)增增值稅稅和消消費稅稅國稅局局系統(tǒng)統(tǒng)地稅局局系統(tǒng)統(tǒng)地方財財政部部門海關系系統(tǒng)稅收征征管范范圍劃劃分納稅人人稅率稅目征稅對對象稅法構構成要要素即一切切履行行納稅稅義務務的法法人、、自然然人及及其他他組織織是各個個稅種種所規(guī)規(guī)定的的具體體征稅稅項目目形式有有比例例稅率率、超超額累累進稅稅率、、定額額稅率率、超超率累累進稅稅率主要是是指稅稅收法法律關關系中中征納納雙方方權利利義務務所指指向的的物或或行為為稅法實實施原原則1、層層次高高的法法律優(yōu)優(yōu)于層層次低低的法法律；；2、同同一層層次的的法律律中，，特別別法優(yōu)優(yōu)于普普通法法；(所謂謂普通通法，，是指指在一一般范范圍內(nèi)內(nèi)適用用的法法律，，其效效力具具有普普遍性性;特特別法法，是是指在在特定定范圍圍內(nèi)適適用的的法律律，其其效力力僅僅僅及于于特定定身份份的人人或者者事。。)3、國際法優(yōu)優(yōu)于國內(nèi)法；；4、實體法從從舊，程序法法從新。營業(yè)稅的應稅稅范圍1、轉讓土地地使用權：是是指土地使用用者轉讓土地地使用權的行行為，土地所所有者出讓土土地使用權和和土地使用者者將土地使用用權歸還給土土地所有者的的行為，不征征收營業(yè)稅。。土地租賃，，不按本稅目目征稅。2、銷售不動動產(chǎn)：是指有有償轉讓不動動產(chǎn)所有權的的行為。1）銷售建筑筑物或構筑物物，是指有償償轉讓建筑物物或構筑物所所有權的行為為。2）銷售其他他土地附著物物，是指有償償轉讓其他土土地附著物所所有權的行為為。3）單位將不不動產(chǎn)無償贈贈與他人，視視同銷售不動動產(chǎn)。4）銷售不動動產(chǎn)時連同所所占土地使用用權一并轉讓讓，比照銷售售不動產(chǎn)征稅稅。銷售不動產(chǎn)的的計稅依據(jù)1）納稅人的的營業(yè)額為納納稅人銷售不不動產(chǎn)向?qū)Ψ椒绞杖〉娜坎績r款和價外外費用。2）單位將不不動產(chǎn)無償贈贈與他人，納納稅。對個人人無償贈送不不動產(chǎn)的行為為，不征收營營業(yè)稅。3）納稅人銷銷售不動產(chǎn)價價格明顯偏低低而無正當理理由的，主管管稅務機關有有權按下列順順序核定其營營業(yè)額：A、按納稅人人當月提供的的同類應稅勞勞務或者銷售售的同類不動動產(chǎn)的平均價價格核定；B、按納稅人人最近時期提提供的同類應應稅勞務或者者銷售的同類類不動產(chǎn)的平平均價格核定定；C、計稅價格格=營業(yè)成本本或工程成本本×（1+成成本利潤率））÷（1-營營業(yè)稅稅率））營業(yè)稅收入范范圍1、價外費用用3、維修基金金（不計征征）4、動遷補償償2、違約金5、還本方式式銷售6、銷售折扣扣7、物業(yè)代收收費用8、視同銷售售10、實質(zhì)重重于形式9、售后回租租和售后回購購合作建房的討討論第一種方式是是純粹的“以以物易物”，，即雙方以各各自擁有的土土地使用權和和房屋所有權權相互交換。。A、土地使用用權和房屋所所有權相互交交換，雙方都都取得了擁有有部分房屋的的所有權。B、以出租土土地使用權為為代價換取房房屋所有權。。第二種方式是是甲方以土地地使用權、乙乙方以貨幣資資金合股，成成立合營企業(yè)業(yè)，合作建房房。對此種形形式的合作建建房，則要視視具體情況確確定如何征稅稅?！秶叶悇湛偪偩株P于合作作建房營業(yè)稅稅問題的批復復》（國稅函函[2005]1003號）江蘇省南京市市吉祥公司準準備在四川成成都市辦一家家分公司，主主業(yè)是經(jīng)營商商品零售。吉吉祥公司承租租四川如意公公司（商業(yè)企企業(yè)）的一幢幢商場，合同同上簽的租金金為每年1200萬元，，租期10年年。該商場的的產(chǎn)權為四川川正大房地產(chǎn)產(chǎn)公司所有。。正大公司租租給如意公司司租金為每年年1000萬萬元。另外，，吉祥公司委委托四川光明明裝飾工程公公司進行包工工包料裝修，，總金額4120萬元。。裝修材料費費為3000萬元，人工工費1000萬元，稅款款120萬元元?；I劃前：案例應納營業(yè)稅及及附加：1200×5%×（（1＋7%＋＋3%）＝66萬元；策劃后如意公司正大公司吉祥公司租金每年1000萬元中介服務費200萬元/年稅款節(jié)約55萬元，與如如意公司各享享受一半：27.5萬元元/年年營業(yè)稅及附附加：200×5%××（1＋7%＋3%）＝＝11萬元。。稅款節(jié)約66-11萬萬元。更加穩(wěn)定的客客戶和租金收收入簽訂中介合同同簽訂租賃合同同籌劃前：吉祥公司與光光明公司所簽簽訂的合同，，光明公司應應繳營業(yè)稅為為4120××3%×（1＋7%＋3%）＝136萬元。籌劃后：光明公司采取取清包工的形形式，代為吉吉祥公司采購購材料并免收收手續(xù)費的形形式簽訂合同同。裝修策劃裝飾工程應繳繳營業(yè)稅：（（1000＋＋30）×3%×（1＋＋7%＋3%）＝34萬萬元。136－34＝102萬元節(jié)稅利益分攤攤企業(yè)以物抵貸貸（債）的房房產(chǎn)如何繳納納營業(yè)稅（國稅函[1998]771號）規(guī)規(guī)定：“單位或個人人以房屋抵頂頂有關債務，，不論是經(jīng)雙雙方（或多方方）協(xié)商決定定的，還是由由法院裁定的的，其房屋所所有權已發(fā)生生轉移，且原原房主也取得得了經(jīng)濟利益益（減少了債債務），因此此，對單位或或個人以房屋屋或其他不動動產(chǎn)抵頂有關關債務的行為為，應按‘銷銷售不動產(chǎn)’’稅目征收營營業(yè)稅?！保ㄘ敹怺2003]16號）文件規(guī)規(guī)定：“單位和個人人銷售或轉讓讓其購置的不不動產(chǎn)或受讓讓的土地使用用權，以全部部收入減去不不動產(chǎn)或土地地使用權的購購置或受讓原原價后的余額額為營業(yè)額。?！眹叶悇湛偩志株P于印發(fā)《《營業(yè)稅問題題解答（之一一）的通知》》非金融機構將將資金提供給給對方，并收收取資金占用用費，如企業(yè)業(yè)與企業(yè)之間間借用周轉金金而收取資金金占用費，應應如何征收營營業(yè)稅？貸款屬于“金金融保險業(yè)””稅目的征收收范圍，而貸貸款是指將資資金貸與他人人使用的行為為。根據(jù)這一一規(guī)定，不論論金融機構還還是其他單位位，只要是發(fā)發(fā)生將資金貸貸與他人使用用的行為，均均應視為發(fā)生生貸款行為，，按“金融保保險業(yè)”稅目目征收營業(yè)稅稅《國家稅務總總局關于貸款款業(yè)務征收營營業(yè)稅問題的的通知》（國國稅發(fā)[2002]13號）企業(yè)集團從金金融機構取得得統(tǒng)借統(tǒng)還貸貸款后，由集集團所屬財務務公司與企業(yè)業(yè)集團或集團團內(nèi)下屬企業(yè)業(yè)簽訂統(tǒng)借統(tǒng)統(tǒng)還貸款合同同并分撥借款款，按支付給金融機機構的借款利利率向企業(yè)集集團或集團內(nèi)內(nèi)下屬企業(yè)收收取用于歸還還金融機構借借款的利息不征收營業(yè)稅稅。利息問題土地增值稅法法1、土地增值值稅的納稅義義務人是轉讓讓國有土地使使用權、地上上建筑物及其其附著物并取取得收入的單單位和個人。。包括內(nèi)外資資企業(yè)、行政政事業(yè)單位、、中外籍個人人等。2、按照《中中華人民共和和國憲法》和和《土地管理理法》的規(guī)定定，城市的土土地屬于國家家所有。農(nóng)村村和城市郊區(qū)區(qū)的土地除法法律規(guī)定國家家所有外，屬屬于集體所有有。國家為了了公共利益，，可以依照法法律規(guī)定對集集體土地實行行征用，依法法被征用后的的土地屬于國國家所有。集集體土地只有有根據(jù)有關法法律規(guī)定，由由國家征用以以后變?yōu)閲壹宜?，才能能進行轉讓。。具體事項的征征稅有關事項是否屬于征稅范圍1.出售征。包括三種情況：（1）出售國有土地使用權；（2）取得國有土地使用權后進行房屋開發(fā)建造后出售；（3）存量房地產(chǎn)買賣。2.繼承、贈予繼承不征（無收入）。贈予中公益性贈予、贈予直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人，不征；非公益性贈予，征。3.出租不征（無權屬轉移）。4.房地產(chǎn)抵押抵押期不征；抵押期滿償還債務本息不征；抵押期滿，不能償還債務，而以房地產(chǎn)抵債，征。5.房地產(chǎn)交換單位之間換房，有收入的，征；個人之間互換自住房，不征。6.以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營房地產(chǎn)（房地產(chǎn)企業(yè)除外）轉讓到投資聯(lián)營企業(yè)，不征；將投資聯(lián)營房地產(chǎn)再轉讓，征。7.合作建房建成后自用，不征；建成后轉讓，征。8.企業(yè)兼并轉讓房地產(chǎn)暫免。土地增值稅實實行四級超率率累進稅率增值額占扣除除項目金額比比例稅率速速算算扣除系數(shù)50%以下含含50%30%0超過50%～～100%（（含100%）40%5%超過100%～200%（含200%）50%15%200%以上上60%35%轉讓項目的性質(zhì)扣除項目（一）對于新建房地產(chǎn)轉讓1.取得土地使用權所支付的金額；

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本

3.房地產(chǎn)開發(fā)費用

4.與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金

5.財政部規(guī)定的其他扣除項目（二）對于存量房地產(chǎn)轉讓

1.房屋及建筑物的評估價格。評估價格＝重置成本價×成新度折扣率

2.取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用。

3.轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。1.隱瞞、虛虛報房地產(chǎn)成成交價格的；；2.提供扣除除項目金額不不實的；3.轉讓房地地產(chǎn)的成交價價格低于房地地產(chǎn)評估價格格，又無正當當理由的。4.舊房房及房地地產(chǎn)的轉轉讓。土地增值值稅的稅稅收策劃劃三、可暫暫緩征收收土地增增值稅二、給予予免征一、不征征收土地地增值稅稅繼承、贈贈與方式式無償轉轉讓;轉轉為企業(yè)業(yè)自用或或用于出出租1、以房房地產(chǎn)進進行投資資、聯(lián)營營的；2、雙方方合作建建房后分分房自用用；3、、企業(yè)兼兼并。1、建造造普通標標準住宅宅出售，，增值額額未超過過扣除項項目金額額20％％；2、、依法征征用、收收回的房房地產(chǎn)。。一、收入入策劃法法1、降低低銷售價價格例：假定定某房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)建造普普通住宅宅，可扣扣除項目目金額為為800萬元，，根據(jù)目目前市場場調(diào)查，，可以定定價在900-1000萬元元之間。。如果定定價為1000萬元，，則增值值額為200萬萬元，增增值率為為25%（200/800）），超過過20％％這一減減免底線線，此時時該企業(yè)業(yè)應繳納納的土地地增值稅稅為60萬元，，不考慮慮其他稅稅費，則則利潤為為140萬元。。如果定定價為960萬萬元，則則增值額額為160萬元元，增值值率為20%（（160/800），，不超過過20％％這一減減免底線線，該企企業(yè)不繳繳納土地地增值稅稅，不考考慮其他他稅費，，則利潤潤為160萬元元。2、分散散銷售收收入某房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)準準備出售售其開發(fā)發(fā)的一幢幢普通標標準住宅宅（里面面已經(jīng)安安裝簡單單的家具具設施）），全部部市場價價值是1000萬元，，扣除項項目合計計為800萬元元，其中中各種家家具設施施的價格格約為200萬萬元，成成本約為為100萬元。。一是：將將全部金金額以房房地產(chǎn)轉轉讓價格格的形式式在合同同上體現(xiàn)現(xiàn)，則增增值額200萬萬元，增增值率為為25%，適用用30%稅率，，因而應應交土地地增值稅稅60萬萬元。二是：在在房地產(chǎn)產(chǎn)轉讓合合同上僅僅注明800萬萬元的房房地產(chǎn)轉轉讓價格格，同時時簽訂一一份附屬屬家具設設施購銷銷合同，，這樣進進行籌劃劃后，轉轉讓房地地產(chǎn)收入入為800萬元元，扣除除項目金金額為700萬萬元，增增值額100萬萬元，增增值率為為14%，未超超過扣除除項目金金額20％的，，免征土土地增值值稅。銷售與裝裝修分開開兩種裝修修方式直接招標標裝修進進成本：：收入和和成本均均增加，，但因裝裝修的利利潤空間間較大，，因此對對土地增增值稅的的影響不不大。成立裝修修公司與與客戶簽簽定兩份份合同：：一份房屋屋銷售合合同，一一份房屋屋裝修合合同。只只需就第第一份合合同注明明金額繳繳納土地地增值稅稅，第二二份合同同不用繳繳納土地地增值稅稅納稅人將將銷售房房屋的行行為分解解成銷售售房屋與與裝修房房屋兩項項行為，，對納稅稅人向?qū)Ψ绞杖∪〉难b修修及安裝裝設備的的費用，，應一并并列入房房屋售價價國國稅函[1998]53號二、扣除除項目策策劃法1、房地地產(chǎn)精裝裝房2、自行行設立建建筑公司司3、加大大房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)成成本的列列支房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)建造的的商品房房，在出出售前，，不征收收房產(chǎn)稅稅；但對對出售前前房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)已使使用或出出租、出出借的商商品房應應按規(guī)定定征收房房產(chǎn)稅。。城鎮(zhèn)土地地使用稅稅是以城城鎮(zhèn)土地地為征稅稅對象，，對擁有有土地使使用權的的單位和和個人征征收的一一種稅。。以納稅稅人實際際占用的的土地面面積為計計稅依據(jù)據(jù)。房產(chǎn)稅和和城鎮(zhèn)土土地使用用稅企業(yè)所得得稅國稅發(fā)[2000]84號《《企業(yè)所所得稅稅稅前扣除除辦法》》《中華人人民共和和國企業(yè)業(yè)所得稅稅法》08年1月1日日執(zhí)行國稅發(fā)〔〔2006〕31號《《國家稅稅務總局局關于房房地產(chǎn)開開發(fā)業(yè)務務征收企企業(yè)所得得稅問題題的通知知》國稅函〔〔2008〕299號號《關于于房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)所得得稅預繳繳問題的的通知》》國稅發(fā)〔〔2008〕86號《《關于母母子公司司間提供供服務支支付費用用有關企企業(yè)所得得稅處理理問題的的通知》》關于房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)所所得稅預預繳問題題的通知知國稅函〔〔2008〕299號號一、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)按按當年實實際利潤潤據(jù)實分分季（或或月）預預繳企業(yè)業(yè)所得稅稅的，對對開發(fā)、、建造的的住宅、、商業(yè)用用房以及及其他建建筑物、、附著物物、配套套設施等等開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品，在在未完工工前采取取預售方方式銷售售取得的的預售收收入，按按照規(guī)定定的預計計利潤率率分季（（或月））計算出出預計利利潤額，，計入利利潤總額額預繳，，開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品完工工、結算算計稅成成本后按按照實際際利潤再再行調(diào)整整。變化：國國稅函[2008]299號號文件是是對國稅稅發(fā)[2006]31號文中中關于房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)的企業(yè)業(yè)所得稅稅預繳作作出的新新規(guī)定，，根據(jù)[2008]299號號文件房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)按當年年實際利利潤據(jù)實實預繳稅稅款的，，即：：當期應應納稅額額＝當當期預售售房款收收入*預預計利潤潤率*25％±±（當期期開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品完工工確認收收入的實實際利潤潤與其預預計利潤潤的差額額）*25％。?！蛾P于母母子公司司間提供供服務支支付費用用有關企企業(yè)所得得稅處理理問題的的通知》》國稅發(fā)發(fā)〔2008〕〕86號號一、母公公司為其其子公司司（以下下簡稱子子公司））提供各各種服務務而發(fā)生生的費用用，應按按照獨立立企業(yè)之之間公平平交易原原則確定定服務的的價格，，作為企企業(yè)正常常的勞務務費用進進行稅務務處理。。母母子公公司未按按照獨立立企業(yè)之之間的業(yè)業(yè)務往來來收取價價款的，，稅務機機關有權權予以調(diào)調(diào)整。二、母公公司以管管理費形形式向子子公司提提取費用用，子公公司因此此支付給給母公司司的管理理費，不不得在稅稅前扣除除?！镀髽I(yè)所所得稅稅稅前扣除除辦法》》第三十六六條納納稅人從從關聯(lián)方方取得的的借款金金額超過過其注冊冊資本５５０％的的，超過過部分的的利息支支出，不不得在稅稅前扣除除。第四十四四條納納稅人申申報扣除除的業(yè)務務招待費費，主管管稅機關關要求提提供證明明資料的的，應提提供能證證明真實實性的足足夠的有有效憑證證或資料料。不能能提供的的，不得得在稅前前扣除。。第五十二二條納納稅人發(fā)發(fā)生的與與其經(jīng)營營活動有有關的合合理的差差旅費、、會議費費、董事事會費，，主管稅稅務機關關要求提提供證明明資料的的，應能能夠提供供證明其其真實性性的合法法憑證，，否則，，不得在在稅前扣扣除。差差旅費的的證明材材料應包包括：出出差人員員姓名、、地點、、時間、、任務、、支付憑憑證等。。會議費費證明材材料應包包括：會會議時間間、地點點、出席席人員、、內(nèi)容、、目的、、費用標標準、支支付憑證證等。國稅發(fā)[2000]84號發(fā)票使用用及審核核新規(guī)國稅發(fā)〔〔2008〕80號：：在日常檢檢查中發(fā)發(fā)現(xiàn)納稅稅人使用用不符合合規(guī)定發(fā)發(fā)票特別是沒沒有填開開付款方方全稱的的發(fā)票，不得允允許納稅稅人用于于稅前扣扣除、抵抵扣稅款款、出口口退稅和和財務報報銷。有有偷逃騙騙稅行為為的，依依照《中中華人民民共和國國稅收征征收管理理法》的的有關規(guī)規(guī)定處罰罰；情節(jié)節(jié)嚴重觸觸犯刑律律的，移移送司法法機關依依法處理理。國稅總局局稽便函函[2008]42號號關關于《《進一步步做好房房地產(chǎn)行行業(yè)稅收收專項檢檢查工作作》的通通知：各省國、、地稅局局要在轄轄區(qū)內(nèi)2005年至2007年年平平均銷售售額排名名前10位的房房地產(chǎn)企企業(yè)中共共同選擇擇3戶企企業(yè)進行行重點解解剖式檢檢查。檢查中，，要對被被查企業(yè)業(yè)列支成成本費用用的票據(jù)據(jù)進行重重點核對對，單張票面面金額在在10萬萬元以上上的票據(jù)據(jù)必須全全部進行行核查。。代收款的的相關政政策營業(yè)稅：《中華華人民共共和國營營業(yè)稅暫暫行條例例》第五五條規(guī)定定：“納納稅人的的營業(yè)額額為納稅稅人提供供應稅勞勞務、轉轉讓無形形資產(chǎn)或或者銷售售不動產(chǎn)產(chǎn)向?qū)Ψ椒绞杖〉牡娜績r價款和價價外費用用。國稅發(fā)[2004]69號文文件規(guī)定定：住房房專項維維修基金金不納稅稅。企業(yè)所得得稅：國稅發(fā)發(fā)[2006]31號號：“開開發(fā)企業(yè)業(yè)代有關關部門、、單位和和企業(yè)收收取的各各種基金金、費用用和附加加等，凡凡納入開開發(fā)產(chǎn)品品價內(nèi)或或由開發(fā)發(fā)企業(yè)開開具發(fā)票票的，應應按規(guī)定定全部確確認為銷銷售收入入；凡未未納入開開發(fā)產(chǎn)品品價內(nèi)并并由開發(fā)發(fā)企業(yè)之之外的其其他收取取部門、、單位開開具發(fā)票票的，可可作為代代收代繳繳款項進進行管理理?！贝湛畛》烤S維修基金金不納稅稅外，其其他代收收款均須須納稅。。土地增值值稅：財稅字[1995]48號：：“對于于縣級及及縣級以以上人民民政府要要求房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)在在售房時時代收的的各項費費用，如如果代收收費用是是計入房房價中向向購買方方一并收收取的，，可做為為轉讓房房地產(chǎn)所所取得的的收入計計稅；如如果代收收費用未未計入房房價中，，而是在在房價之之外單獨獨收取的的，可以以不作為為轉讓房房地產(chǎn)的的收入。。對于代代收費用用作為轉轉讓收入入計稅的的，在計計算扣除除項目金金額時，，可予以以扣除，，但不允允許作為為加計20％扣扣除的基基數(shù)；對對于代收收費用未未作為轉轉讓房地地產(chǎn)的收收入計稅稅的，在在計算增增值額時時不允許許扣除代代收費用用”。房產(chǎn)轉自自用是否否應交納納營業(yè)稅稅房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)將自己己開發(fā)的的商品房房轉作自自用，該該不動產(chǎn)產(chǎn)的所有有權沒有有發(fā)生改改變，無無需繳納納營業(yè)稅稅。待該該房產(chǎn)實實際發(fā)生生銷售時時，再繳繳納營業(yè)業(yè)稅?！秶叶惗悇湛偩志株P于開開展2007年年稅收專專項檢查查工作的的通知》》國稅發(fā)〔〔2007〕22號1.房地地產(chǎn)業(yè)（（1）營營業(yè)稅①①檢檢查應稅稅營業(yè)額額的合理理性、完完整性。。五、是各種種換購房房地產(chǎn)、、以房地地產(chǎn)抵債債、無償償贈與房房地產(chǎn)、、集資建建房、委委托建房房、中途途轉讓開開發(fā)項目目、提供供土地或或資金共共同建造造不動產(chǎn)產(chǎn)、拆遷遷補償（（安置））等行為為是否按按規(guī)定足足額納稅稅。六、是以房房換地、、參建聯(lián)聯(lián)建、合合作建房房過程中中，是否否按規(guī)定定申報繳繳納營業(yè)業(yè)稅。九、是企業(yè)業(yè)自用（（包括經(jīng)經(jīng)營性自自用）、、分配給給股東（（股東與與企業(yè)是是兩個獨獨立的法法人實體體）的商商品房是是否申報報納稅。。公司設立立子公司是是獨立法法人，如如果盈利利或虧損損，均不不能并入入母公司司利潤，，應當作作為獨立立的居民民企業(yè)單單獨繳納納企業(yè)所所得稅。。當子公司司微利的的情況下下，子公公司可以以按20%的稅稅率繳納納企業(yè)所所得稅，，使集團團公司整整體稅負負降低，，在給母母公司分分配現(xiàn)金金股利或或利潤時時，應補補稅差，，則設立立子公司司對于整整個集團團公司來來說，其其稅負為為子公司司繳納的的所得稅稅和母公公司就現(xiàn)現(xiàn)金股利利或利潤潤補交的的所得稅稅差額。。分公司不不是獨立立法人，，不形成成所得稅稅的居民民企業(yè)，，其實現(xiàn)現(xiàn)的利潤潤或虧損損應當并并入總公公司，由由總公司司匯總納納稅。示例一：：A公司所所得稅稅稅率為25%。。2008年1月擬投投資設立立一公司司，預測測其當年年的稅前前會計利利潤為3萬元，，假定A公司當當年實現(xiàn)現(xiàn)稅前會會計利潤潤100萬元?！，F(xiàn)有兩兩種方案案可供參參考：一一是設立立全資子子公司，，并向A公司分分配利潤潤2萬元元；二是是設立分分公司(假設不不存在納納稅調(diào)整整事項)。設立全資資子公司司子公司繳繳納的所所得稅=3×20%=0.6萬元；；A公司司繳納的的所得稅稅=100×25%+2÷(1-20%)×(25%-20%)=25.13萬元元；集集團團公司整整體稅負負=0.6+25.13=25.73萬元元。設立分公公司A公司繳繳納的所所得稅=(100+3)×25%=25.75萬萬元。當下屬公公司微利利的情況況下，企企業(yè)應選選擇設立立子公司司的組織織形式。。示例二：：B公司所所得稅稅稅率為25%，，2008年1月擬投投資設立立回收期期長的公公司，預預測該投投資公司司當年虧虧損600萬元元，假定定B公司司當年實實現(xiàn)利潤潤1000萬元元，現(xiàn)有有兩方案案可供選選擇：一一是設立立全資子子公司；；二是設設立分公公司(假假設不存存在其他他納稅調(diào)調(diào)整事項項)。設立子公公司子公司當當年虧損損，不繳繳納所得得稅，其其虧損可可結轉以以后年度度，用以以后年度度所得彌彌補。B公司當當年繳納納的所得得稅=1000×25%=250萬萬元；集集團公司司整體稅稅負=250萬萬元。設立分公公司B公司當當年繳納納的所得得稅=(1000-600)×25%=100萬萬元。當下屬公公司或公公司本部部虧損的的情況下下，企業(yè)業(yè)應選擇擇設立分分公司的的組織形形式設立分公公司納稅稅優(yōu)缺點點分析優(yōu)勢：第一，公司本本部及分分公司的的盈利和和虧損可可以互相相抵補。。第二，稅法規(guī)規(guī)定在稅稅前列支支有限額額的費用用（如業(yè)業(yè)務招待待費、廣廣告費、、業(yè)務宣宣傳費））可以在在公司內(nèi)內(nèi)部調(diào)劑劑使用，，從而使使公司的的稅收負負擔更趨趨合理。。第三，公司內(nèi)內(nèi)投資收收益不存存在根據(jù)據(jù)稅率差差異補稅稅問題。。風險：由由于稅法法和會計計制度存存在差異異，加之之各地區(qū)區(qū)稅務機機關在理理解及執(zhí)執(zhí)行政策策尺度、、口徑上上可能存存在一定定的差異異，可能能會有一一定難度度。同一區(qū)域內(nèi)內(nèi)存在多個個項目的情情況下，從從稅收的角角度考慮最最好成立分分公司。公司組織職職工集體旅旅游是否應應該計入個個人所得稅稅？自2008年3月1日起施行行的《中華華人民共和和國個人所所得稅法實實施條例》》明確規(guī)定定：個人所所得的形式式除現(xiàn)金、、實物和有有價證券外外，還有其其他形式的的經(jīng)濟利益益。并規(guī)定定所得得為其其他形形式的的經(jīng)濟濟利益益的，，參照照市場場價格格核定定應納納稅所所得額額。財稅[2004]11號號按照照我國國現(xiàn)行行個人人所得得稅法法律法法規(guī)有有關規(guī)規(guī)定，，對商商品營營銷活活動中中，企企業(yè)和和單位位對營營銷業(yè)業(yè)績突突出人人員以以培訓訓班、、研討討會、、工作作考察察等名名義組組織旅旅游活活動，，通過過免收收差旅旅費、、旅游游費對對個人人實行行的營營銷業(yè)業(yè)績獎獎勵（（包括括實物物、有有價證證卷等等），，應根根據(jù)所所發(fā)生生費用用全額額計入入營銷銷人員員應稅稅所得得，依依法征征收個個人所所得稅稅，并并由提提供上上述費費用的的企業(yè)業(yè)和單單位代代扣代代繳。。個人所所得稅稅國稅函函[2000]57號《《國家家稅務務總局局關于于個人人所得得稅有有關問問題的的批復復》部分單單位和和部門門在年年終總總結、、各種種慶典典、業(yè)務往往來及其它它活動動中，，為其其它單單位和和部門門的有有關人人員發(fā)發(fā)放現(xiàn)現(xiàn)金、、實物物或有有價證證券。。對個個人取取得該該項所所得，，應按按照《《中華華人民民共和和國個個人所所得稅稅法》》中規(guī)規(guī)定的的“其其他所所得””項目目計算算繳納納個人人所得得稅，，稅款款由支支付所所得的的單位位代扣扣代繳繳。依據(jù)《《稅收收征管管法》》第六六十九九條的的規(guī)定定，若若扣繳繳義務務人應應扣未未扣、、應收收而不不收稅稅款的的，由由稅務務機關關向納納稅人人追繳繳稅款款，對對扣繳繳義務務人處處應扣扣未扣扣、應應收未未收稅稅款50%以上上3倍倍以下下的罰罰款。。企業(yè)贈贈送個個人所所得稅稅房地產(chǎn)產(chǎn)公司司為了了促進進銷售售，經(jīng)經(jīng)常會會贈送送家具具、家家電、、閣樓樓、車車庫、、地下下室車車位等等個人無無償贈贈與不不動產(chǎn)產(chǎn)《國家家稅務務總局局關于于加強強房地地產(chǎn)交交易個個人無無償贈贈與不不動產(chǎn)產(chǎn)稅收收管理理有關關問題題的通通知》》國稅稅發(fā)[2006]144號營業(yè)稅稅：根據(jù)國國稅發(fā)發(fā)[2006]75號規(guī)規(guī)定：：從2006年年6月月1日日起，，對購購買住住房不不足5年轉轉手交交易的的，銷銷售時時按其其取得得的售售房收收入全全額征征收營營業(yè)稅稅；個個人購購買普普通住住房超超過5年（（含5年））轉手手交易易的，，銷售售時免免征營營業(yè)稅稅；個個人購購買非非普通通住房房超過過5年年（含含5年年）轉轉手交交易的的，銷銷售時時按其其售房房收入入減去去購買買房屋屋的價價款后后的差差額征征收營營業(yè)稅稅。個人無無償贈贈與不不動產(chǎn)產(chǎn)時，，對受受贈人人全額額交契契稅、、印花花稅。。個人所所得稅稅：個個人將將承受受的不不動產(chǎn)產(chǎn)再對對外銷銷售時時：1、按財產(chǎn)產(chǎn)轉讓讓所得得征；；2、按按財產(chǎn)產(chǎn)轉讓讓收入入減除除受贈贈、轉轉讓住住房過過程中中繳納納的稅稅金及及有關關合理理費用用后的的余額額為應應納稅稅所得得額，，按20%的適適用稅稅率計計算繳繳納個個人所所得稅稅。3、稅稅務機機關不不得核核定征征收。問題：：個人人接受受其他他個人人的捐捐贈是是否需需要繳繳納個個人所所得稅稅？以房地地產(chǎn)進進行投投資、、聯(lián)營營的稅稅收相相關問問題1、營營業(yè)稅稅2、土土地增增值稅稅3、房房產(chǎn)稅稅、契契稅4、企企業(yè)及及個人人所得得稅重要稅稅收策劃方方案－－1基本情情況：：甲公司司取得得一塊塊土地地，成成本1000萬萬，沒沒有進進行開開發(fā)?！，F(xiàn)乙乙公司司要購購買該該塊土土地，，出價價1800萬元元，并并表示示配合合甲公公司采采用最最合適適的辦辦法進進行運運作。。假假設條條件：：1、甲甲公司司注冊冊資本本1000萬元元，全全部用用于該該土地地；2、、甲公公司沒沒有發(fā)發(fā)生別別的業(yè)業(yè)務和和費用用；3、、所有有工作作都在在2008年度度完成成。直接轉轉讓土土地使使用權權，即即甲公公司直直接將將土地地使用用權轉轉讓給給乙方方。相關稅稅金：：（為計計算方方便，，未考考慮城城建稅稅、教教育費費附加加、印印花稅稅等小小稅種種，下下同））1、營營業(yè)稅稅：1800××5%=90萬萬元2、、土地地增值值稅：：可抵抵扣金金額1090萬萬元，，適用用稅率率40%，，（1800－－1090）*40%－－1090×5%=229.5萬萬元3、、所得得稅：：（1800－－1000－90－－229.5））×25%=120.125萬元元稅稅負合合計439.625萬元元。政策依依據(jù)：：對取得得土地地或房房地產(chǎn)產(chǎn)使用用權后后，未未進行行開發(fā)發(fā)即轉轉讓的的，計計算其其增值值額時時，只只允許許扣除除取得得土地地使用用權時時支付付的地地價款款、交交納的的有關關費用用，以以及在在轉讓讓環(huán)節(jié)節(jié)繳納納的稅稅金。。（《《關于于印發(fā)發(fā)〈土土地增增值稅稅宣傳傳提綱綱〉的的通知知》國國稅函函發(fā)〔〔1995〕110號））優(yōu)點：：1、思思路明明確，，操作作簡單單，無無風險險；2、、乙公公司的的購買買款可可以全全額抵抵扣所所得稅稅和土土地增增值稅稅。缺點：：1、稅稅金成成本相相對較較高（（439.6/1800）2、、未按按照出出讓合合同約約定進進行投投資開開發(fā)，，完成成開發(fā)發(fā)投資資總額額的百百分之之二十十五以以上的的，不不允許許轉讓讓（《《中國國城市市房地地產(chǎn)管管理法法》第第三十十八條條）。。策劃方案－－2投資成立新新公司，即即甲公司用用土地作價價1800萬元投資資成立一家家新公司，，然后將股股份轉讓給給乙公司。。相關稅金：：可抵扣金額額1000萬元，適適用稅率40%1、營業(yè)稅稅：0元2、土地地增值稅：：（1800－1000）*40%－1000××5%=270萬元元

3、所所得稅：（（1800－1000－270）×25%=132.5萬元稅稅負合計402.5萬元。政策依據(jù)：：1、對于以以房地產(chǎn)進進行投資、、聯(lián)營的，，投資、聯(lián)聯(lián)營的一方方以土地（（房地產(chǎn)））作價入股股進行投資資或作為聯(lián)聯(lián)營條件，，將房地產(chǎn)產(chǎn)轉讓到所所投資、聯(lián)聯(lián)營的企業(yè)業(yè)中時，暫暫免征收土土地增值稅稅。（《財財政部國國家稅務總總局關于土土地增值稅稅一些具體體問題規(guī)定定的通知》》財稅字[1995]048號；2、對于以土地地（房地產(chǎn)產(chǎn)）作價入入股進行投投資或聯(lián)營營的，凡所所投資、聯(lián)聯(lián)營的企業(yè)業(yè)從事房地地產(chǎn)開發(fā)的的，或者房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)以其其建造的商商品房進行行投資和聯(lián)聯(lián)營的，均均繳納土地地增值稅。。（《財政部部國家稅稅務總局關關于土地增增值稅若干干問題的通通知》財稅稅[2006]21號；3、以無形形資產(chǎn)、不不動產(chǎn)投資資入股，與與接受投資資方利潤分分配，共同同承擔投資資風險的行行為，不征征收營業(yè)稅稅。對股權權轉讓不征征收營業(yè)稅稅。（《財財政部、國國家稅務總總局關于股股權轉讓有有關營業(yè)稅稅問題的通通知》財稅稅[2002]191號）優(yōu)點：1、操作相相對簡單；；

2、稅稅金成本比比思路一降降低一些。。缺點：1、稅金成成本高（402.5/1800）；2、根據(jù)據(jù)《公司法法》，無形形資產(chǎn)最多多只能占到到注冊資本本的70%，因此需需要額外投投入771萬元，占占用資金較較多。策劃方案－－3轉讓甲公司司股權，即即甲公司股股東直接將將所有的甲甲公司股權權轉讓給公公司。相關稅金：：1、營業(yè)稅稅：0元2、土地地增值稅：：0元3、所得稅稅：

股東東為企業(yè)（（1800－1000）×25%=200萬元元

股東為為個人（1800－－1000）×20%=160萬元稅稅負合計計200/160萬萬元。政策依據(jù)：：1、對股權權轉讓不征征收營業(yè)稅稅（《財政政部、國家家稅務總局局關于股權權轉讓有關關營業(yè)稅問問題的通知知》財稅[2002]191號）；2、原股股東取得股股權轉讓所所得，應按按“財產(chǎn)轉轉讓所得””項目征收收個人所得得稅。（《《國家稅務務總局關于于股權轉讓讓收入征收收個人所得得稅問題的的批復》國國稅函[2007]244號號）優(yōu)點：1、操作相相對簡單；；

2、稅稅金成本相相對較低；；

3、運運作時間短短，不涉及及到土地、、規(guī)劃等部部門的過戶戶問題。缺點：1、甲公司司股東是否否愿意轉讓讓股權，甲甲公司可能能利用現(xiàn)有有的相關資資質(zhì)進行新新的項目開開發(fā)，以及及已有的人人員、資產(chǎn)產(chǎn)等；2、可能會會存在債權權、債務、、以及對外外擔保等，，存在一定定的風險。。策劃方案－－4公司分立/合并，即即采用甲公公司先分立立后轉讓。。1、營業(yè)稅稅：0元2、土地地增值稅：：0元3、所得稅稅：（1800－1000））×25%=200萬元稅稅負合計：：200萬萬元。優(yōu)點：1、稅金成成本低。缺點：1、公司分分立/合并并需要的手手續(xù)繁雜，，時間長，，有的需要要債權人配配合；2、公司分分立/合并并對于稅務務部門來說說也是一個個重點，過過程也很長長；

3、、同樣存在在潛在的債債權、債務務及擔保風風險。相關稅金：：政策依據(jù)：：1、在企業(yè)業(yè)兼并中，，對被兼并并企業(yè)將房房地產(chǎn)轉讓讓到兼并企企業(yè)中的，，暫免征收收土地增值值稅。（財財政部、國國家稅務總總局《關于于土地增值值稅一些具具體問題規(guī)規(guī)定的通知知》財稅字字[1995]48號）2、企業(yè)合合并，通常常情況下，，被合并企企業(yè)應視為為按公允價價值轉讓、、處置全部部資產(chǎn)，計計算資產(chǎn)的的轉讓所得得，依法繳繳納所得稅稅。（《國國家稅務總總局關于企企業(yè)合并分分立業(yè)務有有關所得稅稅問題的通通知》國國稅發(fā)〔2000〕〕119號號）

3、、被分立企企業(yè)應視為為按公允價價值轉讓其其被分離出出去的部分分或全部資資產(chǎn)，計算算被分立資資產(chǎn)的財產(chǎn)產(chǎn)轉讓所得得，依法繳繳納所得稅稅。（同上上）

4、、公司合并并，應當由由合并各方方簽訂合并并協(xié)議，并并編制資產(chǎn)產(chǎn)負債表及及財產(chǎn)清單單。公司應應當自作出出合并決議議之日起十十日內(nèi)通知知債權人，，并于三十十日內(nèi)在報報紙上公告告。債權人人自接到通通知書之日日起三十日日內(nèi)，未接接到通知書書的自公告告之日起四四十五日內(nèi)內(nèi)，可以要要求公司清清償債務或或者提供相相應的擔保保。（《公公司法》第第一百七十十六條）5、公司司分立，應應當編制資資產(chǎn)負債表表及財產(chǎn)清清單。公司司應當自作作出分立決決議之日起起十日內(nèi)通通知債權人人，并于三三十日內(nèi)在在報紙上公公告。（《《公司法》》第一百七七十八條））策劃方案－－5間接投資：：即乙公司司用1800萬貨幣幣投資成立立一家新的的丙公司（（非房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)），，然后甲公公司繼續(xù)在在丙公司投投資，將土土地使用權權過戶給乙乙公司，以以換取乙公公司在丙公公司的股權權。相關稅金：：

1、營營業(yè)稅：0元

2、、土地增值值稅：0元元

3、所所得稅：（（1800－1000）×25%=200萬元元

稅負合合計200萬元。目的：規(guī)避避財稅[2006]21號政策依據(jù)：：1、，根據(jù)據(jù)《財政部部國家稅稅務總局關關于土地增增值稅一些些具體問題題規(guī)定的通通知》財稅稅字[1995]048號規(guī)規(guī)定，對外外投資、聯(lián)聯(lián)營的，暫暫免征收土土地增值稅稅；

2、、由于所投投資的企業(yè)業(yè)不是從事事房地產(chǎn)開開發(fā)的，因因此不適用用《財政部部國家稅稅務總局關關于土地增增值稅若干干問題的通通知》財稅稅[2006]21號；3、有限責責任公司股股東轉讓股股權的，應應當自轉讓讓股權之日日起30日日內(nèi)申請變變更登記，，并應當提提交新股東東的主體資資格證明或或者自然人人身份證明明（《公司司登記管理理條例》國國務院令第第451號號第三十五五條），因因此新投資資方不用驗驗資，也就就可以把土土地直接過過戶給乙公公司。優(yōu)點缺點1、稅金成成本低；2、操作簡簡單。1、間接投投資，是否否屬于投資資，土地增增值稅方面面有待確定定；

2、、間接投資資，是屬于于投資還是是屬于非貨貨幣交易，，營業(yè)稅方方面有待確確定；根據(jù)《財政政部國家家稅務總局局關于土地地增值稅一一些具體問問題規(guī)定的的通知》財財稅字[1995]048號號規(guī)定：對對于以房地地產(chǎn)進行投投資、聯(lián)營營的，投資資、聯(lián)營的的一方以土土地（房地地產(chǎn)）作價價入股進行行投資或作作為聯(lián)營條條件，將房地產(chǎn)轉轉讓到所投投資、聯(lián)營營的企業(yè)中中時，暫免征收土土地增值稅稅。財政部、國國家稅務總總局《關于于土地增值值稅若干問問題的通知知》（財稅【2006】第第021號號）說明：：一、任何企企業(yè)（包括括房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)））以土地（（房地產(chǎn)））作價入股股進行投資資或聯(lián)營的的，凡所投投資、聯(lián)營營的企業(yè)從從事房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的，，不適用暫暫免征收土土地增值稅稅的規(guī)定。。二、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)以其建造造的商品房房進行投資資和聯(lián)營的的，不適用用暫免征收收土地增值值稅的規(guī)定定。新的《企業(yè)業(yè)所得稅法法》第四十十七條之規(guī)規(guī)定：“企企業(yè)實施其其他不具有有合理商業(yè)業(yè)目的的安安排而減少少其應納稅稅收入或者者所得額的的，稅務機機關有權按按照合理方方法調(diào)整。?！苯兴帢I(yè)成成功避稅案案例江中藥業(yè)一一直以來都都租賃使用用著灣里生生產(chǎn)區(qū)做為為公司的藥藥品生產(chǎn)基基地，而這這塊地又是是江中藥業(yè)業(yè)的控股母母公司江中中集團所有有。按照2003年年簽署的協(xié)協(xié)議，約為為每年600萬元。。由于近年年來土地租租賃價格大大幅度提升升，這筆土土地租賃費費到了2008年可可能會被調(diào)調(diào)整到每年年2000多萬元。。操作過程：：一、江中集集團先注冊冊成立全資資子公司““南昌江中中資產(chǎn)管理理有限公司司”；二、江中集集團將灣里里的生產(chǎn)用用地以增加加注冊資本本的方式置置入南昌江江中資產(chǎn)管管理有限公公司，并完完成土地使使用權轉讓讓手續(xù)及公公司注冊資資本變更手手續(xù)；三、江中藥藥業(yè)與江中中集團簽訂訂股權轉讓讓協(xié)議，受受讓南昌江江中資產(chǎn)管管理有限公公司的全部部股權，完完成股權變變更登記手手續(xù)。至此此，江中藥藥業(yè)成功購購得該片土土地。房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)的開開發(fā)產(chǎn)品轉轉作企業(yè)的的固定資產(chǎn)產(chǎn)問題1）營業(yè)稅稅：財政部部、國家稅稅務總局（（財稅[2001]160號號）三、納納稅人必須須將為本獨獨立核算單單位內(nèi)部提提供應稅勞勞務、轉讓讓無形資產(chǎn)產(chǎn)、銷售不不動產(chǎn)取得得收入和為為本獨立核核算單位以以外單位和和個人提供供應稅勞務務、轉讓無無形資產(chǎn)、、銷售不動動產(chǎn)取得的的收入分別別記帳，分分別核算。。凡是分別別記帳，未未分別核算算的，一律律征收營業(yè)業(yè)稅。2）土土地增增值稅稅：《《國家家稅務務總局局關于于房地地產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)土土地增增值稅稅清算算管理理有關關問題題的通通知》》（國國稅發(fā)發(fā)[2006]187號號）（（二））房地地產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)將將開發(fā)發(fā)的部部分房房地產(chǎn)產(chǎn)轉為為企業(yè)業(yè)自用用或用用于出出租等等商業(yè)業(yè)用途途時，，如果果產(chǎn)權權未發(fā)發(fā)生轉轉移，，不征征收土土地增增值稅稅，在在稅款款清算算時不不列收收入，，不扣扣除相相應的的成本本和費費用。。3）企企業(yè)所所得稅稅：在在沒有有明確確廢止止《國國家稅稅務總總局關關于房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)業(yè)務務征收收企業(yè)業(yè)所得得稅問問題的的通知知》（（國稅稅發(fā)[2006]31號號）之之前，，房地地產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)將開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品轉作作企業(yè)業(yè)固定定資產(chǎn)產(chǎn)的行行為，，應視視同銷銷售，于開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品使使用權權轉移移時確確認收收入（（或利利潤））的實實現(xiàn)。。房地產(chǎn)行業(yè)主要涉稅違法問題一、偷逃/隱匿應稅收入類二、虛列/多列成本費用類三、其他情形1、將將銷售售收入入(包包括預預收收收入)掛在在往來來賬上上，或或隱匿匿收入入，或或不作作/不不及時時作賬賬務處處理，，或直直接沖沖減開開發(fā)成成本。。2、、分解解售房房款收收入，，將部部分款款項開開具收收款收收據(jù)，，隱匿匿收入入。3、在在境外外銷售售境內(nèi)內(nèi)房產(chǎn)產(chǎn)，隱隱匿銷銷售收收入。。4、、私建建違建建閣樓樓、車車庫、、倉庫庫，對對外銷銷售使使用權權開具具收款款收據(jù)據(jù)，隱隱匿收收入。。5、、價外外收費費等按按合同同約定定應計計入房房產(chǎn)總總值的的未按按規(guī)定定合并并收入入。有有的企企業(yè)以以代收收費用用的形形式掛掛往來來賬戶戶；有有的企企業(yè)在在代建建工程程、提提供勞勞務過過程中中節(jié)約約的材材料、、報廢廢工程程和產(chǎn)產(chǎn)品的的材料料等留留歸企企業(yè)所所有，，不確確認實實現(xiàn)收收入。。6、、無正正當理理由，，以明明顯偏偏低價價格將將商品品房銷銷售給給本公公司股股東及及相關關聯(lián)企企業(yè)及及個人人。7、產(chǎn)產(chǎn)品已已完工工或者者已經(jīng)經(jīng)投入入使用用，預預收款款不及及時結結轉銷銷售，，不按按完工工產(chǎn)品品進行行稅務務處理理，仍仍按預預征率率繳納納所得得稅。。8、、將開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品轉轉作自自用固固定資資產(chǎn)，，或用用于捐捐贈、、贊助助、職職工福福利、