房地產(chǎn)信貸知識(shí)

房地產(chǎn)信貸知識(shí)課程目的了解貸款流程

熟悉貸款要件

掌握貸款細(xì)節(jié)1、定義

是抵押貸款的一種，是指借款人在向房地產(chǎn)開發(fā)公司購買房產(chǎn)時(shí)，自己先交樓價(jià)款的一部分(作為首付)，其余部分由銀行貸款墊付，在銀行貸款墊付期間，房產(chǎn)的權(quán)益屬于銀行所有，當(dāng)借款人還清全部貸款本息時(shí)，該房產(chǎn)的權(quán)益才移至借款人。在我國，稱為個(gè)人住房抵押貸款。樓宇按揭貸款三者關(guān)系開發(fā)商銀行購房者、貸款人①合作協(xié)議②購房合同③貸款協(xié)議④房款⑤交房⑥還款2、個(gè)人住房抵押貸款的種類

組合貸款商業(yè)貸款公積金貸款3、按揭貸款應(yīng)具備的條件

申請(qǐng)按揭貸款的對(duì)象一般是年滿18周歲具有完全民事行為能力的當(dāng)?shù)鼐幼〉淖匀蝗?，且同時(shí)具備如下條件：(1)具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份；法庫、新民、遼中算沈陽人。(2)具有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，信用良好，有償還貸款本息的能力。（原則上信用卡有連續(xù)3次不良記錄的銀行不受理）(3)具有購買住房的合同或協(xié)議。(4)已付全部房款的30％作為住房的首期付款。(5)有貸款銀行認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的單位或個(gè)人作為保證人。(6)貸款人規(guī)定的其他條件。4、申請(qǐng)按揭貸款應(yīng)提供的資料戶口需要的要件備注本地人身份證戶口簿婚姻證明：已婚-結(jié)婚證、單身-單身證明、離婚-離婚證和單身證明收入證明首付款的收據(jù)購房合同如果月收入大于5000，需要已繳交個(gè)人所得稅或家庭財(cái)產(chǎn)稅的稅單、最近六個(gè)月銀行往來對(duì)賬單、存折和定期存款單以及有關(guān)投資收益的證明文件等；申請(qǐng)人的其他物業(yè)及財(cái)產(chǎn)證明，如私人汽車所有權(quán)證等。外地人同上自然人需要在沈繳納一年的養(yǎng)老保險(xiǎn)；私企業(yè)主（法人）需要繳納一年的稅；年檢的營業(yè)執(zhí)照副本以上材料，均需提交原件及復(fù)印件。5、申請(qǐng)按揭貸款的程序

1、貸款申請(qǐng)與受理2、貸款調(diào)查與審批3、貸款的發(fā)放4、貸款使用與償還5.1貸款申請(qǐng)與受理

借款人應(yīng)直接向銀行的房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)部門提出借款申請(qǐng)；房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)部門在收到借款申請(qǐng)及符合要求的資料之日起，在二周內(nèi)向借款人作出正式答復(fù)。5.2貸款調(diào)查與審批貸款銀行受理后，應(yīng)及時(shí)安排力量對(duì)借款申請(qǐng)進(jìn)行凋查和初審，重點(diǎn)內(nèi)容如下：(1)借款人的身份和資格；(2)借款人提供資料的真實(shí)性及合法性等；(3)貸款用途；(4)借款人的償還能力；(5)借款人的擔(dān)保和保險(xiǎn)情況。貸前調(diào)查和初審，要對(duì)借款申請(qǐng)及其有關(guān)資料的真實(shí)性和正確性負(fù)責(zé)。信貸管理部門負(fù)責(zé)對(duì)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)部門報(bào)送的貸款調(diào)查和初審意見進(jìn)行復(fù)審，提出貸款審批意見。

5.3貸貸款的的發(fā)放(1)個(gè)個(gè)人住住房貸款款批準(zhǔn)后后，房地地產(chǎn)信貸貸業(yè)務(wù)部部門應(yīng)盡盡快通知知借款人人簽訂借借款合同同，辦理理用款、、抵押、、法律公公證和登登記、保保險(xiǎn)等手手續(xù)，繳繳付各有有關(guān)費(fèi)用用。(2)在在辦理理貸款手手續(xù)時(shí)，，為保證證有關(guān)資資料和貸貸款手續(xù)續(xù)的合法法性，可可委托律律師事務(wù)務(wù)所代辦辦有關(guān)貸貸款手續(xù)續(xù)和承辦辦有關(guān)法法律事宜宜。主要法律律事宜包包括：抵抵押房產(chǎn)產(chǎn)的合法法性驗(yàn)證證、借款款人身份份及收入入資料驗(yàn)驗(yàn)證、抵抵押借款款合同審審核、抵抵押登記記查驗(yàn)以以及今后后的貸款款催收等等。5.4貸貸款使使用與償償還借款申請(qǐng)請(qǐng)獲得批批推后，，貸款人人應(yīng)通知知借款人人在指定定的時(shí)間間到貸款款銀行辦辦理有關(guān)關(guān)個(gè)人住住房貸款款用款手手續(xù)，并并在貸款款銀行開開立存款款賬戶。。還款方式式和還本本付息計(jì)計(jì)劃應(yīng)在在借款合合同中規(guī)規(guī)定。貸貸款期限限在1年年以內(nèi)(含1年年)的，，到期一一次償清清貸款本本息。貸貸款期限限在1年年以上的的，借款款人應(yīng)按按月并自自使用貸貸款后第第二個(gè)月月開始償償付貸款款本息。。償還貸貸款本息息的方式式可選擇擇等額本本息月均均還款法法、等額額本金還還款法等等5.4貸貸款使使用與償償還借款人應(yīng)應(yīng)出具授授權(quán)書，，授權(quán)貸貸款銀行行可于約約定的還還款日主主動(dòng)在借借款人在在該行開開立的存存款賬戶戶中扣收收。提前還款款借款人在在抵押貸貸款合同同生效一一年后，，若有足足夠的資資金來源源．可以以提前部部分或全全部還款款，但必必須在還還款前向向貸款人人提交書面申請(qǐng)請(qǐng)。逾期貸款款的處理理貸款人應(yīng)應(yīng)根據(jù)實(shí)實(shí)際逾期期金額和和實(shí)際逾逾期天數(shù)數(shù)按照人人民銀行行規(guī)定的的逾期貸貸款利率率收取利利息。如如借款人人連續(xù)3個(gè)個(gè)月或累累計(jì)6期期未能按期期如數(shù)還還款的，，貸款人人應(yīng)向擔(dān)擔(dān)保人追追償或處處分抵押押物，清清償全部部貸款本本息。貸款流程程購房意向向客戶查查個(gè)人征征信記錄錄交定金同同時(shí)準(zhǔn)備備貸款要要件簽約商品品房買賣賣合同提夠貸款款要件給給房產(chǎn)中中介報(bào)銀行審審核房產(chǎn)局網(wǎng)網(wǎng)上備案案銀行進(jìn)抵抵押房款進(jìn)入入開放商商賬戶購房者償償還銀行行本息7、貸款款的期限限、利率率和額度度（1）.貸款的期期限住住宅貸貸款年限限貸款人的的生理年年齡+貸貸款年限限男的不不大大于70周歲歲，女的的不大于于65周周歲。貸貸款的最最長(zhǎng)年限限不超過過30年年。商業(yè)貸款年限最長(zhǎng)期限10年。（2）.貸貸款利率見見附表（3）.貸貸款額度套數(shù)總房款的百分比利率首套70%基準(zhǔn)利率二套60%上浮10%商鋪、寫字間、公寓50%上浮10%模擬練習(xí)例題：王先先生想買三三盛頤景園園的房子，，總房款110萬，，目前有一一套商貸貸，月供1500，，現(xiàn)