房地產(chǎn)信托監(jiān)管政策匯總

房地產(chǎn)信托監(jiān)管政策匯總

信托業(yè)務(wù)二部二O一一年六月目錄PartⅠ概述篇

1.研究意義

2.什么是房地產(chǎn)信托？

3.什么是房地產(chǎn)信托監(jiān)管政策？PartⅡ房地產(chǎn)信托監(jiān)管政策——之法條篇PartⅢ房地產(chǎn)信托監(jiān)管政策——之業(yè)務(wù)篇

1.融資類房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)之監(jiān)管政策

2.投資類房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)之監(jiān)管政策PartⅣ房地產(chǎn)信托監(jiān)管政策——之最新動(dòng)態(tài)

Part1概述篇一、研究意義：房地產(chǎn)信托的戰(zhàn)略互動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的需求帶動(dòng)了房地產(chǎn)信托的異軍突起；作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必然受到政府宏觀調(diào)控和國(guó)民經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的影響，使房地產(chǎn)信托也帶上了鮮明的制度博弈色彩；如何通過有效的戰(zhàn)略互動(dòng)在合理的博弈空間內(nèi)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)信托的規(guī)范發(fā)展，在為房地產(chǎn)業(yè)提供有效融資渠道的同時(shí)為投資者開拓多元化投資渠道，制度博弈下的房地產(chǎn)信托的命運(yùn)值得關(guān)注。二、房地產(chǎn)信托的定義及其分類廣義上講，與房地產(chǎn)相關(guān)的信托行為都可以被稱為房地產(chǎn)信托，房地產(chǎn)信托存在資金信托和財(cái)產(chǎn)信托兩種。房地產(chǎn)信托一般是指以房地產(chǎn)及其相關(guān)資產(chǎn)為投向的資金信托投資方式，即信托公司制定信托投資計(jì)劃，與委托人（投資者）簽訂信托合同，委托人（投資者）將其合法資金委托給信托公司進(jìn)行房地產(chǎn)投資、或進(jìn)行房地產(chǎn)抵押貸款或購(gòu)買房地產(chǎn)抵押貸款證券、或進(jìn)行相關(guān)的房地產(chǎn)投資活動(dòng)。房地產(chǎn)信托可以使房地產(chǎn)金融投資和房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新結(jié)合起來，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)信托投資的大眾化、多元化和融資社會(huì)化。房地產(chǎn)信托融資類房地產(chǎn)信托投資類房地產(chǎn)信托夾層類房地產(chǎn)信托三、房地產(chǎn)信托監(jiān)管政策

本課題所涉房地產(chǎn)信托監(jiān)管政策，主要是指2007年以來國(guó)家出臺(tái)的與房地產(chǎn)信托緊密相關(guān)的法律法規(guī)、通知指引等規(guī)范性法律文件、以及監(jiān)管層的窗口指導(dǎo)等監(jiān)管措施，還包括我公司所制定的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)指引。.

法律法規(guī)部門規(guī)章通知指引3個(gè)10個(gè)12個(gè)主要選取2007年以來的房地產(chǎn)信托相關(guān)法規(guī)及政策加以匯總?！缎磐泄緝糍Y本管理辦法》《關(guān)于加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的通知》《關(guān)于加強(qiáng)信托公司結(jié)構(gòu)化信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的通知》《關(guān)于信托公司開展項(xiàng)目融資業(yè)務(wù)涉及項(xiàng)目資本金有關(guān)問題的通知》《關(guān)于支持信托公司創(chuàng)新發(fā)展有關(guān)問題的通知》《關(guān)于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》

《關(guān)于加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)、證券業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的通知》PartⅡ房地產(chǎn)信托監(jiān)管政策

——之法條篇通知知指指引引篇篇1.《《關(guān)于于加加強(qiáng)強(qiáng)信信托托公公司司房房地地產(chǎn)產(chǎn)、、證證券券業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)監(jiān)監(jiān)管管有有關(guān)關(guān)問問題題的的通通知知》2.《《關(guān)于于支支持持信信托托公公司司創(chuàng)創(chuàng)新新發(fā)發(fā)展展有有關(guān)關(guān)問問題題的的通通知知》3.《《關(guān)于于信信托托公公司司開開展展項(xiàng)項(xiàng)目目融融資資業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)涉涉及及項(xiàng)項(xiàng)目目資資本本金金有有關(guān)關(guān)問問題題的的通通知知》4.《《關(guān)于于加加強(qiáng)強(qiáng)信信托托公公司司結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)化化信信托托業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)監(jiān)監(jiān)管管有有關(guān)關(guān)問問題題的的通通知知》5.《《關(guān)于于加加強(qiáng)強(qiáng)信信托托公公司司房房地地產(chǎn)產(chǎn)信信托托業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)監(jiān)監(jiān)管管有有關(guān)關(guān)問問題題的的通通知知》6.《《關(guān)關(guān)于于規(guī)規(guī)范范銀銀信信理理財(cái)財(cái)合合作作業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)有有關(guān)關(guān)事事項(xiàng)項(xiàng)的的通通知知》》7.《《關(guān)于于信信托托公公司司房房地地產(chǎn)產(chǎn)信信托托業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)提提示示的的通通知知》關(guān)于于加加強(qiáng)強(qiáng)信信托托投投資資公公司司部部分分業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)提提示示的的通通知知（【2005】】212號(hào)文文）【已失失效效】-1性質(zhì)質(zhì)：：規(guī)規(guī)范范性性文文件件發(fā)布布單單位位：：銀銀監(jiān)監(jiān)會(huì)會(huì)辦辦公公廳廳時(shí)間間：：2005本法法規(guī)規(guī)已已被被《中國(guó)銀銀監(jiān)會(huì)會(huì)關(guān)于于制定定、修修改、、廢止止、不不適用用部分分規(guī)章章和規(guī)規(guī)范性性文件件的公公告》（2007年7月3日）廢廢止212號(hào)文是是監(jiān)管管部門門正式式對(duì)房房地產(chǎn)產(chǎn)信托托融資資進(jìn)行行規(guī)范范的開端，首次次提出出了房房地產(chǎn)產(chǎn)信托托融資資的三要件件：““四證證”、、“二二級(jí)資資質(zhì)””、““項(xiàng)目目資本本金””。文件件規(guī)定定，信信托公公司對(duì)對(duì)未取取得國(guó)國(guó)有土土地使使用證證、建建設(shè)用用地規(guī)規(guī)劃許許可證證、建建設(shè)工工程規(guī)規(guī)劃許許可證證、建建筑工工程施施工許許可證證(“四證””)的項(xiàng)目目不得得發(fā)放放貸款款；申申請(qǐng)貸貸款的的房地地產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)資資質(zhì)不不低于于國(guó)家家建設(shè)設(shè)行政政主管管部門門核發(fā)發(fā)的二二級(jí)房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)資質(zhì)質(zhì)；開開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目資資本金金比例例不低低于35%。不過過，212號(hào)文目目前已失效效。關(guān)于進(jìn)進(jìn)一步步加強(qiáng)強(qiáng)房地地產(chǎn)信信貸管管理的的通知知（【2006】54號(hào)文）0性質(zhì)：：規(guī)范范性文文件發(fā)布單單位：：銀監(jiān)監(jiān)會(huì)時(shí)間：：2006.8.16各銀行行業(yè)金金融機(jī)機(jī)構(gòu)要要扎實(shí)實(shí)做好好房地地產(chǎn)貸貸款““三查”，全全過程程監(jiān)控控開發(fā)發(fā)商項(xiàng)項(xiàng)目資資本金金水平平及其其變化化，嚴(yán)嚴(yán)禁向向項(xiàng)目目資本本金比比例達(dá)達(dá)不到到35%(不含經(jīng)經(jīng)濟(jì)適適用房房)、“四四證””不齊齊等不不符合合貸款款條件件的房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)發(fā)放放貸款款。合合理確確定貸貸款期期限，，嚴(yán)禁以以流動(dòng)動(dòng)資金金貸款款名義義發(fā)放放開發(fā)發(fā)貸款款。對(duì)于于囤積積土地地和房房源、、擾亂亂市場(chǎng)場(chǎng)秩序序的開開發(fā)企企業(yè)，，要嚴(yán)嚴(yán)格限限制新新增房房地產(chǎn)產(chǎn)貸款款。防止開開發(fā)企企業(yè)利利用拆拆分項(xiàng)項(xiàng)目、、滾動(dòng)動(dòng)開發(fā)發(fā)等手手段套套取房房地產(chǎn)產(chǎn)貸款款。第四條條嚴(yán)嚴(yán)格執(zhí)執(zhí)行有有關(guān)信信貸管管理規(guī)規(guī)定，，規(guī)范范開發(fā)發(fā)貸款款行為為第五條條加加強(qiáng)強(qiáng)盡職職調(diào)查查，注注重防防范土土地儲(chǔ)儲(chǔ)備貸貸款風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)各銀行行業(yè)金金融機(jī)機(jī)構(gòu)要要認(rèn)真真評(píng)估估和審審慎發(fā)發(fā)放土土地儲(chǔ)儲(chǔ)備貸貸款。。貸款款前，，要加加強(qiáng)對(duì)對(duì)儲(chǔ)備備土地地的性性質(zhì)、、權(quán)屬屬關(guān)系系、契契約限限制、、開發(fā)發(fā)規(guī)劃劃等方方面的的盡職調(diào)調(diào)查，嚴(yán)格格貸款款發(fā)放放條件件。要要科學(xué)學(xué)、動(dòng)動(dòng)態(tài)地地測(cè)算算和監(jiān)監(jiān)控土土地收收儲(chǔ)費(fèi)費(fèi)用，，開設(shè)設(shè)專門門的托托管賬賬戶，，警惕惕土地地以低低成本本轉(zhuǎn)讓讓，確確保土土地出出讓收收入優(yōu)優(yōu)先歸歸還銀銀行貸貸款。。要合合理確確定貸貸款額額度和和違約約必須須提前前還款款的罰罰則，，避免免土地地儲(chǔ)備備機(jī)構(gòu)構(gòu)盲目目“圈圈地””、盲盲目批批地對(duì)對(duì)貸款款造成成風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。要要完善善相關(guān)關(guān)抵押押手續(xù)續(xù)，認(rèn)認(rèn)真落落實(shí)第第二還還款來來源，，根據(jù)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)狀狀況審審慎確確定抵抵押率率。第八條條進(jìn)進(jìn)一一步規(guī)規(guī)范信信托投投資公公司房房地產(chǎn)產(chǎn)貸款款業(yè)務(wù)務(wù)信托投投資公公司開開辦房房地產(chǎn)產(chǎn)貸款款業(yè)務(wù)務(wù)，或或以投資資附加加回購(gòu)購(gòu)承諾諾等方式式間接接發(fā)放放房地地產(chǎn)貸貸款，，要嚴(yán)嚴(yán)格執(zhí)執(zhí)行《關(guān)于加加強(qiáng)信信托投投資公公司部部分業(yè)業(yè)務(wù)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)提提示的的通知知》(銀監(jiān)辦辦發(fā)〔2005〕212號(hào))有關(guān)規(guī)規(guī)定；；用集集合信信托資資金發(fā)發(fā)放房房地產(chǎn)產(chǎn)貸款款，要要嚴(yán)格格執(zhí)行行信息披披露制制度。銀行行業(yè)監(jiān)監(jiān)管部部門要要根據(jù)據(jù)本通通知精精神加加強(qiáng)對(duì)對(duì)信托托投資資公司司房地地產(chǎn)貸貸款業(yè)業(yè)務(wù)的的監(jiān)督督管理理。關(guān)于加加強(qiáng)信信托公公司房房地產(chǎn)產(chǎn)、證證券業(yè)業(yè)務(wù)監(jiān)監(jiān)管有有關(guān)問問題的的通知知（（【2008】265號(hào)文）1性質(zhì)：：規(guī)范范性文文件發(fā)布單單位：：銀監(jiān)監(jiān)會(huì)辦辦公廳廳時(shí)間：：2008.10.28內(nèi)容嚴(yán)禁向向“四四證不不全””的房房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目發(fā)放放貸款款嚴(yán)禁間間接向向“四四證不不全””的房房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目發(fā)放放貸款款開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目資資本金金比例例不低于于35%（經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用用房除除外））禁止向向房地地產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)發(fā)發(fā)放或或變相相發(fā)放放流動(dòng)動(dòng)資金金貸款款禁止向向房地地產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)發(fā)發(fā)放用用于繳繳交土土地出出讓價(jià)價(jià)款的的貸款款審慎發(fā)發(fā)放土土地儲(chǔ)儲(chǔ)備貸貸款（已廢廢止））高度重重視風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)控控制應(yīng)充分分認(rèn)識(shí)識(shí)土地地儲(chǔ)備備貸款款風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，審審慎發(fā)發(fā)放此此類貸貸款。。對(duì)政政府土土地儲(chǔ)儲(chǔ)備機(jī)機(jī)構(gòu)的的貸款款應(yīng)以以抵押貸貸款方式發(fā)發(fā)放，，所購(gòu)購(gòu)?fù)恋氐貞?yīng)具具有合法的的土地地使用用證，貸款款額度度不得得超過過所收收購(gòu)?fù)镣恋卦u(píng)評(píng)估值值的70%，貸款款期限限最長(zhǎng)長(zhǎng)不得得超過過2年?！疽褟U止止】本規(guī)定定：開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目資資本金金比例例不低低于35%（經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用用房除除外））【已廢止止】《國(guó)務(wù)院院關(guān)于于調(diào)整整固定定資產(chǎn)產(chǎn)投資資項(xiàng)目目資本本金比比例的的通知知》【國(guó)務(wù)院院，2009.5.25】保障性性住房房和普普通商商品住住房項(xiàng)項(xiàng)目的的最低低資本本金比比例為為20%；其他房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目的最最低資資本金金比例例為30%。風(fēng)險(xiǎn)控控制措措施建立健健全房房地產(chǎn)產(chǎn)貸款款審批批標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、操操作流流程和和風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)管理理政策策，并并加大大執(zhí)行力力度；進(jìn)行盡職調(diào)調(diào)查，深入入了解解房地地產(chǎn)企企業(yè)的的資質(zhì)質(zhì)、財(cái)財(cái)務(wù)狀狀況、、信用用狀況況、以以往開開發(fā)經(jīng)經(jīng)歷，，以及及房地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的的資本本金、、“四四證””、開開發(fā)前前景等等情況況，確確保房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)務(wù)務(wù)的合合法性性、合合規(guī)性性和可可行性性；嚴(yán)格落落實(shí)房房地產(chǎn)產(chǎn)貸款款擔(dān)保保，確確保擔(dān)保真真實(shí)、、合法法、有有效；密切切監(jiān)控控貸款款及投投資情情況，，加強(qiáng)強(qiáng)項(xiàng)目目管理理。政策評(píng)評(píng)價(jià)：：銀監(jiān)監(jiān)會(huì)265號(hào)文收緊信信托公司“過過橋融資”閘閘門背景：在信貸緊縮的背景下，中中小地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商從銀行融融資無門而求求助于信托公公司，由于這這些地產(chǎn)商一一般都沒有拿拿全“四證””，他們通過過信托計(jì)劃““過橋融資”以實(shí)現(xiàn)資金金的周轉(zhuǎn)，這這就給房地產(chǎn)產(chǎn)信托業(yè)務(wù)帶帶來巨大的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。這反映出房地地產(chǎn)信貸緊張張局面尚未有有效緩解，而而房地產(chǎn)銷售售的持續(xù)低迷迷已嚴(yán)重影響響到中小房地地產(chǎn)企業(yè)的資資金鏈。顯然然，此次銀監(jiān)監(jiān)會(huì)針對(duì)信托托公司開展房房地產(chǎn)等敏感感性業(yè)務(wù)進(jìn)行行嚴(yán)格規(guī)范，，反映出管理層層對(duì)近期房地地產(chǎn)信托集資資規(guī)模超常規(guī)規(guī)增長(zhǎng)的擔(dān)憂憂。關(guān)于支持信托托公司創(chuàng)新發(fā)發(fā)展有關(guān)問題題的通知（【2009】】25號(hào)）2性質(zhì)：規(guī)范性性文件發(fā)布單位：銀銀監(jiān)會(huì)時(shí)間：2009.2.25“25號(hào)文”政策背景在金融危機(jī)背背景下出臺(tái)的的25號(hào)文，適當(dāng)調(diào)調(diào)整了對(duì)信托托公司房地產(chǎn)產(chǎn)信托業(yè)務(wù)從從嚴(yán)限制的政政策。第九條信信托公司管理理集合資金信托托計(jì)劃時(shí)，向向他人提供貸貸款不得超過其管理的的所有信托計(jì)計(jì)劃實(shí)收余額額的30%；第十條信托托公司對(duì)房地地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目發(fā)放貸款，，應(yīng)遵守的規(guī)規(guī)定：（1）對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)開發(fā)資資質(zhì)的認(rèn)定可可以以房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)的控股股東資質(zhì)為準(zhǔn)。（2）嚴(yán)禁信托公公司以商品房房預(yù)售回購(gòu)的的方式變相發(fā)發(fā)放房地產(chǎn)貸貸款（3）根據(jù)該規(guī)定定，即使對(duì)于于四證、二級(jí)級(jí)資質(zhì)、項(xiàng)目目資本金三個(gè)個(gè)方面均符合要求求的房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目，信托公公司也不得采取商品品房預(yù)售回購(gòu)的方式提供融融資。主要內(nèi)容防風(fēng)險(xiǎn)和保增長(zhǎng)并重，加大對(duì)對(duì)信托公司的的支持力度2009年是進(jìn)入新世世紀(jì)后中國(guó)經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展最為為困難的一年年。為應(yīng)對(duì)國(guó)國(guó)際金融危機(jī)機(jī)的沖擊和國(guó)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行行的風(fēng)險(xiǎn)，2009年1月10日，中國(guó)銀監(jiān)監(jiān)會(huì)在認(rèn)真梳梳理各項(xiàng)信貸貸政策、法規(guī)規(guī)、辦法和指指引的基礎(chǔ)上上，根據(jù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)形勢(shì)發(fā)展需需要，發(fā)布了了《關(guān)于當(dāng)前調(diào)整整部分信貸監(jiān)監(jiān)管政策促進(jìn)進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健發(fā)發(fā)展的通知》（銀監(jiān)發(fā)[2009]3號(hào)）；從2008年歲末到2009年年初，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)頻頻頻發(fā)出鼓勵(lì)勵(lì)信托業(yè)務(wù)創(chuàng)創(chuàng)新發(fā)展的信信息。令人欣喜的是是，信托監(jiān)管管政策的新動(dòng)動(dòng)向不斷向市市場(chǎng)表明，信信托業(yè)務(wù)創(chuàng)新新發(fā)展的針對(duì)對(duì)性和現(xiàn)實(shí)性性日趨增強(qiáng)，，傳導(dǎo)給信托托公司的行動(dòng)動(dòng)力和執(zhí)行力力越來越足。。25號(hào)文以專門文件的的形式，通過過細(xì)化相關(guān)政政策規(guī)定，在在堅(jiān)持風(fēng)險(xiǎn)可可控原則基礎(chǔ)礎(chǔ)上，支持并并指引信托公公司業(yè)務(wù)創(chuàng)新新發(fā)展。關(guān)于房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目貸款款X該通知規(guī)定，，信托公司對(duì)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目發(fā)放貸貸款，應(yīng)遵守守以下規(guī)定：：（1）不得向未取取得“四證””的房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目發(fā)放放貸款，但信托公司最最近一年監(jiān)管管評(píng)級(jí)為2C級(jí)（含）以上上、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健健、風(fēng)險(xiǎn)管理理水平良好的的可向已取得得國(guó)有土地使使用證、建設(shè)設(shè)用地規(guī)劃許許可證、建設(shè)設(shè)工程規(guī)劃許許可證（“三三證”）的房房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)放貸款款；（2）申請(qǐng)貸款的的房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)或其控控股股東資質(zhì)質(zhì)應(yīng)不低于國(guó)國(guó)家建設(shè)行政政主管部門核核發(fā)的二級(jí)房房地產(chǎn)開發(fā)資資質(zhì)，但發(fā)放貸款的的信托公司最最近一年監(jiān)管管評(píng)級(jí)為2C級(jí)（含）以上上、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健健、風(fēng)險(xiǎn)管理理水平良好的的除外；（3）申請(qǐng)貸款的的房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目資本金金比例應(yīng)不低低于35%（經(jīng)濟(jì)適用房房除外）。信信托公司以投投資附加回購(gòu)購(gòu)承諾方式對(duì)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目的間接接融資適用前前款規(guī)定。信托公司向只只取得“三證證”的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目發(fā)發(fā)放信托貸款款的，應(yīng)在相相應(yīng)的信托合合同中以顯著著方式向委托托人或受益人人進(jìn)行相關(guān)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)提示，并并在后續(xù)管理理報(bào)告中進(jìn)行行充分披露。。嚴(yán)禁信托公公司以商品房房預(yù)售回購(gòu)的的方式變相發(fā)發(fā)放房地產(chǎn)貸貸款?！疽炎鲝U】關(guān)于信托公司司開展項(xiàng)目融融資業(yè)務(wù)涉及及項(xiàng)目資本金金有關(guān)問題的的通知（【2009】】84號(hào)文）3性質(zhì)：規(guī)范性性文件發(fā)布單位：銀銀監(jiān)會(huì)時(shí)間：2009.9.1嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家家固定資產(chǎn)投投資項(xiàng)目資本本金管理制度度，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目資本金來來源及到位真實(shí)性的審查認(rèn)定。。不得將債務(wù)性集合信信托計(jì)劃資金金用于補(bǔ)充項(xiàng)目目資本金，以以達(dá)到國(guó)家規(guī)規(guī)定的最低項(xiàng)項(xiàng)目資本金要要求。應(yīng)加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目目融資業(yè)務(wù)的的合規(guī)性管理理和風(fēng)險(xiǎn)管理理，審慎開展展該類業(yè)務(wù)，，確保公司健健康。對(duì)股東借款（股東承諾在項(xiàng)目公司償償還銀行或信信托公司貸款款前放棄對(duì)該該股東借款受受償權(quán)的情形形除外）、銀行貸款等債務(wù)性資金金和除商業(yè)銀銀行私人銀行行業(yè)務(wù)外的銀銀行個(gè)人理財(cái)財(cái)資金，不得得充作項(xiàng)目資資本金。債務(wù)性集合信信托計(jì)劃資金金包括以股權(quán)權(quán)投資附加回回購(gòu)承諾（含含投資附加關(guān)關(guān)聯(lián)方受讓或或投資附加其其他第三方受受讓的情形））等方式運(yùn)用用的信托資金金。信托公司按照照《信托公司私人人股權(quán)投資信信托業(yè)務(wù)操作作指引》開展私人股權(quán)權(quán)投資信托業(yè)業(yè)務(wù)時(shí)，約定定股權(quán)投資附附加回購(gòu)選擇擇權(quán)的情形不不適用前款規(guī)規(guī)定。自2009年5月25日起，房地產(chǎn)項(xiàng)目的資本金已由35%調(diào)整到20%和30%兩檔。其中，保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%。

關(guān)于加強(qiáng)信托托公司結(jié)構(gòu)化化信托業(yè)務(wù)監(jiān)監(jiān)管有關(guān)問題題的通知（【2010】】2號(hào)）4性質(zhì)：規(guī)范性性文件發(fā)布單位：銀銀監(jiān)會(huì)時(shí)間：2010.2.102010年2月10日關(guān)于加加強(qiáng)信托公司司結(jié)構(gòu)化信托托業(yè)務(wù)監(jiān)管有有關(guān)問題的通通知政策目的規(guī)范信托公司司開展結(jié)構(gòu)化化信托業(yè)務(wù)，，保護(hù)信托當(dāng)當(dāng)事人的合法法權(quán)益，鼓勵(lì)勵(lì)信托公司依依法進(jìn)行業(yè)務(wù)務(wù)創(chuàng)新和培養(yǎng)養(yǎng)自主管理能能力，確保結(jié)結(jié)構(gòu)化信托業(yè)業(yè)務(wù)健康、有有序發(fā)展。政策點(diǎn)評(píng)該文件規(guī)定信信托公司開展展結(jié)構(gòu)化信托托業(yè)務(wù)時(shí)，不不得以商業(yè)銀銀行個(gè)人理財(cái)財(cái)資金投資劣劣后受益權(quán)。。關(guān)于加強(qiáng)信托托公司房地產(chǎn)產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)監(jiān)管有關(guān)問題題的通知（【2010】】54號(hào)文）5性質(zhì)：規(guī)范性性文件發(fā)布單位：銀銀監(jiān)會(huì)時(shí)間：2010.2.11《關(guān)于加強(qiáng)信托托公司房地產(chǎn)產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)監(jiān)管有關(guān)問題題的通知【2010】】54號(hào)文除明確停止執(zhí)執(zhí)行25號(hào)文中對(duì)監(jiān)管管評(píng)級(jí)2C級(jí)(含)以上、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)穩(wěn)健、風(fēng)險(xiǎn)管管理水平良好好的信托公司司發(fā)放房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸貸款的例外規(guī)規(guī)定外，增加加了關(guān)于結(jié)構(gòu)化房地產(chǎn)產(chǎn)集合資金信托托計(jì)劃的資金配比要求求以及對(duì)土地儲(chǔ)備貸款款的限制。嚴(yán)格的監(jiān)管政政策實(shí)質(zhì)重于形式的監(jiān)管原則杜絕信托公司司以各種方式式規(guī)避監(jiān)管的的行為。該原原則給予了監(jiān)監(jiān)管部門極大大的自由裁量量權(quán)，對(duì)信托托公司的方案案設(shè)計(jì)和風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)控制能力也也提出了更高高的要求。投資者進(jìn)一步明確了了投資者的準(zhǔn)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)；按按照風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)級(jí)不同確定不不同檔次的投投資者準(zhǔn)入門門檻。結(jié)構(gòu)化規(guī)范優(yōu)先和劣劣后收益權(quán)的的最高比例標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：以結(jié)構(gòu)構(gòu)化方式設(shè)計(jì)計(jì)房地產(chǎn)集合合資金信托計(jì)計(jì)劃的，其優(yōu)優(yōu)先和劣后收收益權(quán)比比例例不得高于3:1。資金投向不得用于發(fā)放放土地儲(chǔ)備貸款款政策點(diǎn)評(píng)：54號(hào)文進(jìn)一步規(guī)定商商業(yè)銀行個(gè)人人理財(cái)資金投投資于房地產(chǎn)產(chǎn)信托產(chǎn)品的的，理財(cái)客戶戶應(yīng)符合《信托公司集合合資金信托計(jì)計(jì)劃管理辦法法》中有關(guān)合格投資者的規(guī)定。至此此，理財(cái)資金金投資于集合合信托計(jì)劃、、權(quán)益類金融融產(chǎn)品（包括括單一和集合合）、房地產(chǎn)產(chǎn)信托產(chǎn)品（（包括單一和和集合），理理財(cái)客戶均應(yīng)應(yīng)符合《信托公司集合合資金信托計(jì)計(jì)劃管理辦法法》中有關(guān)合格投投資者的規(guī)定定。土地儲(chǔ)備貸款款定義：是指向向借款人發(fā)放放的用于土地收購(gòu)及土土地前期開發(fā)發(fā)、整理的貸款。。關(guān)于規(guī)范銀信信理財(cái)合作業(yè)業(yè)務(wù)有關(guān)事項(xiàng)項(xiàng)的通知【2010】】72號(hào)文6性質(zhì)：部門規(guī)規(guī)章發(fā)布單位：銀銀監(jiān)會(huì)時(shí)間：2010.8.10銀信理財(cái)合作作業(yè)務(wù)是指商業(yè)銀行行將客戶理財(cái)財(cái)資金委托給給信托公司，，由信托公司司擔(dān)任受托人人并按照信托托文件的約定定進(jìn)行管理、、運(yùn)用和處分分的行為。上上述客戶包括括個(gè)人客戶（（包括私人銀銀行客戶）和和機(jī)構(gòu)客戶。。商業(yè)銀行代為為推介信托公公司發(fā)行的信信托產(chǎn)品不在在本通知規(guī)范范范圍之內(nèi)。。商業(yè)銀行和信信托公司開展展投資類銀信信理財(cái)合作業(yè)業(yè)務(wù)，其資金金原則上不得得投資于非上上市公司股權(quán)權(quán)。政策精神——調(diào)整流動(dòng)性，，減少灰色信信貸，并非全全面叫?！吧虡I(yè)銀行和信托公公司開展投資資類銀信理財(cái)財(cái)合作業(yè)務(wù)，，其資金原則則上不得投資資于非上市公公司股權(quán)?！薄薄?2號(hào)文”第五條條意味著銀信理理財(cái)類資金不不能用于交易對(duì)手為非非上市公司的的投資類房地地產(chǎn)信托。關(guān)于信托公司司房地產(chǎn)信托托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提提示的通知（（【2010】】343號(hào)文）7性質(zhì)：部門規(guī)規(guī)章發(fā)布單位：銀銀監(jiān)會(huì)時(shí)間：2010.11.12政策背景：主要在于強(qiáng)調(diào)調(diào)控制房地產(chǎn)產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的的風(fēng)險(xiǎn)控制，警示房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，避免金融行業(yè)系統(tǒng)統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。不少信托公司司為大力發(fā)展展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)務(wù)都存在通過過各種方式試試圖突破“四四二三五”的的監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)的的情況，在這這方面充分體體現(xiàn)了信托的的靈活性，但但按實(shí)質(zhì)重于形式式的原則，都不不一定能保證證符合合規(guī)與與風(fēng)險(xiǎn)控制的的要求。政策概要……第一還款來源源評(píng)價(jià)；擔(dān)保保措施評(píng)價(jià)；；項(xiàng)目到期償償付能力評(píng)價(jià)價(jià)；風(fēng)險(xiǎn)處置置預(yù)案……逐筆進(jìn)行行核查，，實(shí)質(zhì)重重于形式式的原則則予以甄甄別，書書面報(bào)告告銀監(jiān)會(huì)會(huì)加強(qiáng)對(duì)資資金運(yùn)用用的監(jiān)控控，嚴(yán)控控對(duì)大型型房企集集團(tuán)多頭頭授信、、集團(tuán)內(nèi)內(nèi)部關(guān)聯(lián)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn)，，積極防防范房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)整風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)信托公司司——合規(guī)性風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)自查查各銀監(jiān)局局——合規(guī)性監(jiān)監(jiān)管和風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控控銀監(jiān)局督督促信托托公司——審慎選擇擇交易對(duì)對(duì)手政策分析析：房地產(chǎn)企企業(yè)的各各融資渠渠道都已已經(jīng)受到到較嚴(yán)密密的調(diào)控控，目前前給房企企大量輸輸血的信信托業(yè)也也不可能能避免。。343號(hào)文的發(fā)發(fā)行，說說明銀監(jiān)監(jiān)會(huì)下決決心要堵堵住為房房地產(chǎn)企企業(yè)提供供大量融融資的信信托渠道道。不僅僅是為了了配合國(guó)國(guó)家對(duì)房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的調(diào)控控，更說說明房地地產(chǎn)信托托的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)日益增增大，市市場(chǎng)上的的房地產(chǎn)產(chǎn)信托產(chǎn)產(chǎn)品良莠莠不齊，，已經(jīng)引引起了監(jiān)監(jiān)管層的的關(guān)注。。但并不不能因此此說房地地產(chǎn)信托托前途暗暗淡，如如若信托托公司能能提高自自主管理理能力，，很好的的設(shè)計(jì)產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)構(gòu)，做好好風(fēng)控措措施，高高收益的的房地產(chǎn)產(chǎn)信托仍仍將會(huì)是是投資者者的寵兒兒。信托公司司凈資本本管理辦辦法（（2010.8.24）關(guān)于印發(fā)發(fā)信托公公司凈資資本計(jì)算算標(biāo)準(zhǔn)有有關(guān)事項(xiàng)項(xiàng)的通知知【2011】11號(hào)8性質(zhì)：部部門規(guī)章章發(fā)布單位位：銀監(jiān)監(jiān)會(huì)時(shí)間：2010.8.242011.1.27《信托公司司凈資本本管理辦辦法》（以下簡(jiǎn)簡(jiǎn)稱《辦法》）正式稿稿2010年8月24日正式出出臺(tái)，《辦法》共分為六六章三十十條，分分別從凈凈資本計(jì)計(jì)算、風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)資本本計(jì)算、、風(fēng)險(xiǎn)控控制指標(biāo)標(biāo)、監(jiān)督督檢查等等方面對(duì)對(duì)信托公公司的凈凈資本監(jiān)監(jiān)管做了了精確的的計(jì)量和和要求。。《辦法》為不同業(yè)業(yè)務(wù)類型型設(shè)定了了不同的的風(fēng)險(xiǎn)系系數(shù)，要要求信托托公司管管理的信信托資產(chǎn)產(chǎn)規(guī)模與與本身凈凈資本掛掛鉤。目的是約約束信托托公司過過度擴(kuò)張張，審慎慎經(jīng)營(yíng)，，精耕細(xì)細(xì)作，提提升業(yè)務(wù)務(wù)水平，，夯實(shí)風(fēng)風(fēng)控體系系。信托業(yè)務(wù)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)資資本扣減減比例如如下：項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)（一）單一類信托業(yè)務(wù)股權(quán)和其他投資類信托業(yè)務(wù)0.8%房地產(chǎn)類融資業(yè)務(wù)1%其他融資類業(yè)務(wù)0.8%事務(wù)類信托業(yè)務(wù)0.3%（二）集合類信托業(yè)務(wù)投資類信托業(yè)務(wù)1.5%房地產(chǎn)類融資業(yè)務(wù)3%事務(wù)類信托業(yè)務(wù)0.5%措施施一一:增加加資資本本金金，，提提高高風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)抵抵補(bǔ)補(bǔ)能能力力《凈資資本本管管理理辦辦法法》為信信托托公公司司實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型型提提供供契契機(jī)機(jī)措施施二二：：主主動(dòng)動(dòng)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向向?qū)I(yè)業(yè)化化的的資資產(chǎn)產(chǎn)管管理理公公司司，，實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)差差異異化化戰(zhàn)戰(zhàn)略略改變變?nèi)巳肆αY資源源配配置置方方式式增加加營(yíng)營(yíng)銷銷能能力力建建設(shè)設(shè)加強(qiáng)強(qiáng)研研發(fā)發(fā)能能力力PartⅢⅢ房地地產(chǎn)產(chǎn)信信托托監(jiān)監(jiān)管管政政策策———之業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)篇篇1.原則則；；2.融資資類類房房地地產(chǎn)產(chǎn)信信托托業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)；；3.投資資類類房房地地產(chǎn)產(chǎn)信信托托業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)。。防范范風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)原原則則實(shí)質(zhì)質(zhì)重重于于形形式式原原則則房地地產(chǎn)產(chǎn)信信托托監(jiān)監(jiān)管管原原則則原則則（（一一））：：防防范范風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)原原則則防范范風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)是房房地地產(chǎn)產(chǎn)信信托托監(jiān)監(jiān)管管政政策策的的宗旨旨，也也是是重要要原原則則之一一。。在各各監(jiān)監(jiān)管管政政策策中中均均有有體體現(xiàn)現(xiàn)：：“為為有有效效防范范和和化化解解信托托公公司司房房地地產(chǎn)產(chǎn)等等敏敏感感類類業(yè)務(wù)務(wù)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，防防止止信信托托公公司司出出現(xiàn)現(xiàn)流流動(dòng)動(dòng)性性問問題題，，提提高高信信托托公公司司風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)防防范范意識(shí)識(shí)和和風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)控控制制能能力力………””【2008】】265號(hào)文文保增增長(zhǎng)長(zhǎng)和和防防風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)并并存存【2009】】25號(hào)文文“為為有有效效落落實(shí)實(shí)國(guó)國(guó)家家房房地地產(chǎn)產(chǎn)調(diào)調(diào)控控政政策策，，進(jìn)進(jìn)一一步步規(guī)規(guī)范范房房地地產(chǎn)產(chǎn)信信托托業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)，，提提高高信信托托公公司司風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)防防范范意意識(shí)識(shí)和和風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)控控制制能能力力””【2010】】343號(hào)文文原則則（（二二））：：實(shí)實(shí)質(zhì)質(zhì)重重于于形形式式原原則則所謂謂““實(shí)質(zhì)質(zhì)重重于于形形式式”就就是是指指信信托托公公司司無無論論是是以以入入股股形形式式還還是是購(gòu)購(gòu)買買債債權(quán)權(quán)的的形形式式為為開開發(fā)發(fā)商商發(fā)發(fā)放放的的信信托托計(jì)計(jì)劃劃，，如如果果其其設(shè)設(shè)置置了了回回購(gòu)購(gòu)條條款款都都將將被被認(rèn)認(rèn)定定為為信信托托貸貸款款，，而而按按照照貸貸款款類類信信托托的的要要求求計(jì)計(jì)算算相相應(yīng)應(yīng)的的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)資資本本。。銀監(jiān)監(jiān)會(huì)會(huì)厘厘定定房房地地產(chǎn)產(chǎn)信信托托變變相相融融資資標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。。融資資類類房房地地產(chǎn)產(chǎn)信信托托業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)

融資類房地產(chǎn)業(yè)務(wù)：信托公司將信托資金以貸款、投資附加回購(gòu)等債權(quán)方式運(yùn)用于房地產(chǎn)項(xiàng)目，獲取債權(quán)收益的信托業(yè)務(wù)1.信托資金運(yùn)用方式貸款、投資附加回購(gòu)等債權(quán)方式2.信托資金退出方式到期償還貸款本息、回購(gòu)義務(wù)人履行義務(wù)3.受益人預(yù)期收益率明確，一般為固定型4.信托期限1-3年5.擔(dān)保方式土地使用權(quán)、在建工程、現(xiàn)房資產(chǎn)抵押或金融企業(yè)、上市公司股權(quán)質(zhì)押6.項(xiàng)目管理一般不參與一、、交交易易對(duì)對(duì)手手：：二二級(jí)級(jí)資資質(zhì)質(zhì)房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)或其其控股股股股東東資質(zhì)質(zhì)不不低低于于國(guó)國(guó)家家建建設(shè)設(shè)行行政政主主管管部部門門核核發(fā)發(fā)的的二級(jí)級(jí)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)資資質(zhì)質(zhì)。控股股股股東東：是是指指其其出出資資額額占占有有限限責(zé)責(zé)任任公公司司資資本本總總額額百百分分之之五五十十以以上上或或者者其其持持有有的的股股份份占占股股份份有有限限公公司司股股本本總總額額百百分分之之五五十十以以上上的的股股東東；；出出資資額額或或者者持持有有股股份份的的比比例例雖雖然然不不足足百百分分之之五五十十，，但但依依其其出出資資額額或或者者持持有有的的股股份份所所享享有有的的表表決決權(quán)權(quán)已已足足以以對(duì)對(duì)股股東東會(huì)會(huì)、、股股東東大大會(huì)會(huì)的的決決議議產(chǎn)生重大影響響的股東。房地產(chǎn)開發(fā)二二級(jí)資質(zhì)：1.注冊(cè)資本不低低于2000萬元，凈資產(chǎn)產(chǎn)不低于2000萬元；2.有固定的經(jīng)營(yíng)營(yíng)場(chǎng)所；3.從事房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營(yíng)3年以上，取得得三級(jí)資質(zhì)1年以上；4.近3年累計(jì)竣工房屋15萬平方米以上上，或者累計(jì)計(jì)完成與此相相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投資額額；5.連續(xù)3年建筑工程質(zhì)質(zhì)量合格率達(dá)達(dá)100％；6.上一年房屋施施工面積10萬平方米以上上，或者累計(jì)計(jì)完成與此相相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投資額額；7.有職稱的建筑筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)濟(jì)類的專職專專業(yè)技術(shù)、經(jīng)經(jīng)濟(jì)管理人員員不少于20人。其中，具具有中級(jí)以上上職稱的專職職技術(shù)、經(jīng)濟(jì)濟(jì)管理人員不不少于10人，持有會(huì)計(jì)計(jì)資格的專職職會(huì)計(jì)人員不不少于3人，專職統(tǒng)計(jì)計(jì)人員不少于于1人；8.工程技術(shù)、財(cái)財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人人具有相應(yīng)專專業(yè)中級(jí)以上上職稱；9.具有完善的質(zhì)質(zhì)量保證體系系，商品住宅宅銷售中實(shí)行行了《住宅質(zhì)量保證證書》和《住宅使用說明明書》制度；10.未發(fā)生過重大大工程質(zhì)量事事故；11.企業(yè)名稱須符符合國(guó)家工商商管理總局頒頒發(fā)的《企業(yè)名稱登記記管理實(shí)施辦辦法》的規(guī)定，名稱稱中的行業(yè)用用語(yǔ)須為“房房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)”或“房房地產(chǎn)開發(fā)””、“房地產(chǎn)產(chǎn)”；12.原有國(guó)有和集集體企業(yè)進(jìn)行行了股份制和和民營(yíng)化改革革?！案縻y監(jiān)局要要督促信托公公司在開展房房地產(chǎn)信托業(yè)業(yè)務(wù)時(shí)審慎選擇交易對(duì)手，合合理把握規(guī)模模擴(kuò)張，加強(qiáng)強(qiáng)信托資金運(yùn)運(yùn)用監(jiān)控，嚴(yán)嚴(yán)控對(duì)大型房企集團(tuán)團(tuán)多頭授信、、集團(tuán)成員內(nèi)內(nèi)部關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn)，積極防防范房地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)?！薄?010】】343號(hào)文Eg.我公司對(duì)于““亞新系”房房地產(chǎn)項(xiàng)目的的關(guān)注。二、開發(fā)項(xiàng)目目——“四證齊全”國(guó)有土地使用用證(即土地證，國(guó)國(guó)土局頒發(fā))建設(shè)用地規(guī)劃劃許可證（規(guī)劃局頒發(fā)）建設(shè)工程規(guī)劃劃許可證（規(guī)劃局頒發(fā)發(fā)）建筑工程施工工許可證（建設(shè)局頒發(fā)發(fā)）三、項(xiàng)目資本本金比例：不不低于20%或30%房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目資本金：是指在房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總總投資中，由由投資者認(rèn)繳繳的出資額，，是投入開發(fā)發(fā)項(xiàng)目的非債務(wù)性資金金。開發(fā)項(xiàng)目資資本金包含開開發(fā)企業(yè)已獲獲得并未作抵抵押的土地使用權(quán)和用于開發(fā)建建設(shè)的貨幣資資金。固定資產(chǎn)項(xiàng)目目資本金比例例：固定資產(chǎn)投投資項(xiàng)目資本本金比例，指指固定資產(chǎn)投投資項(xiàng)目資本本金占總投資資的比例，國(guó)國(guó)家規(guī)定，投投資項(xiàng)目必須須首先落實(shí)資資本金才能進(jìn)進(jìn)行建設(shè)，該該指標(biāo)根據(jù)不不同行業(yè)和項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益益等因素確定定。前款所稱項(xiàng)目總投資是指經(jīng)批準(zhǔn)的的初步設(shè)計(jì)所所確定的概算算額（應(yīng)包含含土地投入費(fèi)費(fèi)用、拆遷安安置費(fèi)用、建建安費(fèi)用以及及各種相關(guān)費(fèi)費(fèi)用等）。2009年5月27日國(guó)務(wù)院調(diào)整固固定資產(chǎn)投資資項(xiàng)目資本金金比例

房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金比例下調(diào)最低資本金比例

項(xiàng)目不低于20%保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目不低于30%除上述兩類物業(yè)的其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目【2009】】84號(hào)文一、信托公司司要嚴(yán)格執(zhí)行行國(guó)家固定資資產(chǎn)投資項(xiàng)目目資本金管理理制度，加強(qiáng)強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目資本金來來源及到位真真實(shí)性的審查認(rèn)定。。對(duì)股東借款（股東承諾在項(xiàng)項(xiàng)目公司償還還銀行或信托托公司貸款前前放棄對(duì)該股股東借款受償償權(quán)的情形除除外）、銀行貸款等債務(wù)性資金金和除商業(yè)銀銀行私人銀行行業(yè)務(wù)外的銀行個(gè)人理財(cái)財(cái)資金，不得充作項(xiàng)項(xiàng)目資本金。。信托公司應(yīng)要要求借款人提提供資本金到到位的合法、有效證證明，必要時(shí)應(yīng)委委托有資質(zhì)的的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)進(jìn)行核實(shí)認(rèn)定定。二、信托公司司不得將債務(wù)性集合信信托計(jì)劃資金金用于補(bǔ)充項(xiàng)目目資本金，以以達(dá)到國(guó)家規(guī)規(guī)定的最低項(xiàng)項(xiàng)目資本金要要求。前述債債務(wù)性集合信信托計(jì)劃資金金包括以股權(quán)投資附加加回購(gòu)承諾（（含投資附加加關(guān)聯(lián)方受讓讓或投資附加加其他第三方方受讓的情形形）等方式運(yùn)用的的信托資金。。信托公司按照照《信托公司私人人股權(quán)投資信信托業(yè)務(wù)操作作指引》開展私人股權(quán)權(quán)投資信托業(yè)業(yè)務(wù)時(shí)，約定定股權(quán)投資附附加回購(gòu)選擇擇權(quán)的情形不不適用前款規(guī)規(guī)定。定義：注冊(cè)資資本+歷年收益結(jié)存存【權(quán)益資本】意義：是衡量量房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)整體實(shí)力和項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的重要因素。。為降低房地地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目的授信風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，保證房地地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目的順利完工工，人民銀行行和銀監(jiān)會(huì)均均對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)的自自有資金比例例有明確要求求。核實(shí)房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目的自自有資金來測(cè)測(cè)算其資金缺缺口，而在核核實(shí)自有資金金時(shí)，應(yīng)關(guān)注注房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目自有資資金的界定問問題，防止開發(fā)商任任意擴(kuò)大自有有資金范圍，，掩蓋項(xiàng)目資資金缺口。解讀房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目資本金納入股東或關(guān)關(guān)聯(lián)公司借款款、承包商及及材料供應(yīng)商商墊資等虛增資本公積積房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資本本金比例達(dá)到到政策要求的的主要做法：：項(xiàng)目拆分、滾滾動(dòng)開發(fā)調(diào)整項(xiàng)目投資資估算從事實(shí)風(fēng)險(xiǎn)的角度把握房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)的自有資資金1.從財(cái)務(wù)角度分分析自有資金金，落實(shí)房地地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)實(shí)際可使用資資金情況。2.股東或關(guān)聯(lián)公公司借款雖然然不能視作自自有資金，但但客觀上增加加房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)的可使使用資金。3.工程承包商、、材料供應(yīng)商商等的墊資不僅不能視為自有有資金，即便事實(shí)上上已成為房地地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目資金的一個(gè)個(gè)重要來源，，也需嚴(yán)格把把握，以防止止法律沖突引引發(fā)的道德風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。4.對(duì)于已經(jīng)到賬賬的定金和房房屋購(gòu)買人支支付的房屋預(yù)售款，可以作為能能用于開發(fā)的的資金，在分分析是否存在在資金缺口時(shí)時(shí)考慮。5.對(duì)于未來可能實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的銷售或預(yù)預(yù)售，不僅不能作作為自有資金金考慮，而且且不能計(jì)入資資金來源的一一部分。四、貸款用途途嚴(yán)禁向房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)發(fā)放或或以購(gòu)買房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)資產(chǎn)附回購(gòu)購(gòu)承諾等方式式變相發(fā)放流動(dòng)資金貸款款。嚴(yán)格防范對(duì)對(duì)建筑施工企企業(yè)、集團(tuán)公公司等的流動(dòng)動(dòng)資金貸款用用于房地產(chǎn)開開發(fā)?！?008】】265號(hào)文嚴(yán)禁向房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)發(fā)放用用于繳納土地出讓讓金價(jià)款的貸款。【2008】】265號(hào)文嚴(yán)禁發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款款?！?010】】2號(hào)文審慎發(fā)放嚴(yán)嚴(yán)禁發(fā)發(fā)放實(shí)際控制人提提供連帶責(zé)任任保證抵押質(zhì)押金融企業(yè)、上上市公司股權(quán)權(quán)質(zhì)押五、擔(dān)保措施施保證土地使用權(quán)在建工程現(xiàn)房資產(chǎn)閑置土地的規(guī)規(guī)定閑置土地是指指土地使用者者依法取得土土地使用權(quán)后后，未經(jīng)原批批準(zhǔn)用地的人人民政府同意意，超過規(guī)定定的期限未動(dòng)動(dòng)工開發(fā)建設(shè)設(shè)的建設(shè)用地地。具有下列情形形之一的，可可以認(rèn)定為閑閑置土地：①國(guó)有土地有償償使用合同或或者建設(shè)用地地批準(zhǔn)書未規(guī)規(guī)定動(dòng)工開發(fā)發(fā)日期，自國(guó)國(guó)有土地有償償使用合同生生效或者土地地行政主管部部門建設(shè)用地地批準(zhǔn)書頒發(fā)發(fā)之日起滿一一年未動(dòng)工開開發(fā)建設(shè)的；；②已動(dòng)工開發(fā)建建設(shè)但開發(fā)建建設(shè)的面積占占應(yīng)動(dòng)工開發(fā)發(fā)建設(shè)總面積積不足三分之之一或者已投投資額不足25%且未經(jīng)批準(zhǔn)中中止開發(fā)建設(shè)設(shè)連續(xù)滿一年年的；③法律、行政法法規(guī)規(guī)定的其其他情形。第二十六條以出讓方式取取得土地使用用權(quán)進(jìn)行房地地產(chǎn)開發(fā)的，，必須按照土土地使用權(quán)出出讓合同約定定的土地用途途、動(dòng)工開發(fā)發(fā)期限開發(fā)土土地。超過出出讓合同約定定的動(dòng)工開發(fā)發(fā)日期滿一年年未動(dòng)工開發(fā)發(fā)的，可以征征收相當(dāng)于土土地使用權(quán)出出讓金百分之之二十以下的的土地閑置費(fèi)費(fèi)；滿二年為為動(dòng)工開發(fā)的的，可以無償償收回土地使使用權(quán)；但是是，因不可抗抗力或者政府府、政府有關(guān)關(guān)部門的行為為或者動(dòng)工開開發(fā)必需的前前期工作造成成動(dòng)工開發(fā)遲遲延的除外。?！吨腥A人民共和和國(guó)城市房地地產(chǎn)管理法》（2007.8.30）行政關(guān)系不依依附于民事關(guān)關(guān)系，民事關(guān)關(guān)系也不為行行政關(guān)系買單單。政府可以依據(jù)據(jù)行政法律，，征收被認(rèn)定定為“閑置””的土地。在出現(xiàn)極端風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的情況下下，土地抵押押的優(yōu)先權(quán)僅僅能對(duì)抗其他他債權(quán)人，而而無法對(duì)抗行行政行為。【百瑞信托有限限責(zé)任公司房房地產(chǎn)信托業(yè)業(yè)務(wù)指引】第六條融資類房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)務(wù)抵/質(zhì)押物的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：（1）融資類房地地產(chǎn)業(yè)務(wù)一般般采取不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)抵押方式，，其中抵押物物包括土地（（主管部門所所認(rèn)定的非閑置土地）、在建工程程、房產(chǎn)，抵抵押物價(jià)值應(yīng)應(yīng)當(dāng)由具備相關(guān)一級(jí)資質(zhì)或A級(jí)資質(zhì)以上的評(píng)估機(jī)構(gòu)出出具的評(píng)估報(bào)報(bào)告確定；（2）采用土地使使用權(quán)、在建建工程、現(xiàn)房房資產(chǎn)抵押的的，抵押率原原則上不應(yīng)高高于40%；（3）融資類房地地產(chǎn)業(yè)務(wù)一般般不接受未上上市公司企業(yè)業(yè)的股權(quán)質(zhì)押押作為主要擔(dān)擔(dān)保方式，但但是金融企業(yè)業(yè)股權(quán)、上市市公司股權(quán)（（非ST股票）除外，，質(zhì)押率一般般不超過40%。（4）如項(xiàng)目中上上述擔(dān)保方式式綜合運(yùn)用的的，綜合抵質(zhì)質(zhì)押率不應(yīng)高高于40%。河南省具有一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格格評(píng)估機(jī)構(gòu)河南省豫建房房地產(chǎn)評(píng)估咨咨詢有限公司司河南宇達(dá)房地地產(chǎn)評(píng)估有限限公司河南正達(dá)房地地產(chǎn)評(píng)估測(cè)繪繪咨詢有限公公司六、風(fēng)險(xiǎn)資本本扣減比例：項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)（一）單一類信托業(yè)務(wù)股權(quán)和其他投資類信托業(yè)務(wù)0.8%房地產(chǎn)類融資業(yè)務(wù)1%其他融資類業(yè)務(wù)0.8%事務(wù)類信托業(yè)務(wù)0.3%（二）集合類信托業(yè)務(wù)投資類信托業(yè)務(wù)1.5%房地產(chǎn)類融資業(yè)務(wù)3%事務(wù)類信托業(yè)務(wù)0.5%就地調(diào)整在交易對(duì)手的的現(xiàn)有條件上上進(jìn)行調(diào)整，，使之符合監(jiān)監(jiān)管條件Eg.開封新都匯項(xiàng)項(xiàng)目Step1另辟蹊徑轉(zhuǎn)向投資類房房地產(chǎn)信托Step2Step3迂回繞行（1）建筑公司、、關(guān)聯(lián)公司等發(fā)發(fā)放流資貸款款(2)轉(zhuǎn)向符合監(jiān)管管要求的其他他成熟項(xiàng)目（3）商業(yè)物業(yè)收收益權(quán)投資+回購(gòu)……投資類房地產(chǎn)產(chǎn)信托業(yè)務(wù)

投資類房地產(chǎn)業(yè)務(wù)：信托公司將信托資金以股權(quán)、入伙等方式投資于房地產(chǎn)企業(yè)，并參與房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)、管理，獲取投資收益的信托業(yè)務(wù)。1.信托資金運(yùn)用方式發(fā)起設(shè)立、股權(quán)受讓、增資方式2.信托資金退出方式項(xiàng)目公司清算、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、退伙等方式3.受益人預(yù)期收益率一般為浮動(dòng)型取決于項(xiàng)目最終盈利情況4.信托期限3年以上5.擔(dān)保方式根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)與收益配比原則，提供信用增級(jí)6.項(xiàng)目管理參與項(xiàng)目公司的日常經(jīng)營(yíng)、管理結(jié)構(gòu)化信托業(yè)業(yè)務(wù)設(shè)計(jì)商業(yè)銀行和信信托公司開展展投資類銀信信理財(cái)合作業(yè)業(yè)務(wù)，其資金金原則上不得投資于非上市公司司股權(quán)?！?010】】72號(hào)文【百瑞信托有限限責(zé)任公司房房地產(chǎn)信托業(yè)業(yè)務(wù)指引】第八條投資類房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)務(wù)開展的的基本條件：：（1）交易對(duì)手或或其控股股東東具備房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)二級(jí)及以上資資質(zhì)；（2）原則上交易易對(duì)手最近3年的凈資產(chǎn)收收益率平均不不低于10%/年；（3）融資規(guī)模不不得低于1億元，原則上不得得超過交易對(duì)對(duì)手（通常指指交易對(duì)手的的集團(tuán)公司或或控股公司））最近1年的凈資產(chǎn)規(guī)規(guī)模（以提供供的審計(jì)報(bào)告告為準(zhǔn)）；（4）所投資房地地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)測(cè)測(cè)的凈資產(chǎn)收益率率不低于15%/年；（5）所投資房地地產(chǎn)項(xiàng)目需具具備詳實(shí)的項(xiàng)目商商業(yè)計(jì)劃書，明確列示項(xiàng)項(xiàng)目收益預(yù)測(cè)測(cè)和成本支出出；（6）投資期限不不低于1年。PartⅣⅣ房地產(chǎn)信托監(jiān)監(jiān)管政策——最新動(dòng)態(tài)5月中旬十家家信托公司房房地產(chǎn)信托業(yè)業(yè)務(wù)被叫停6月底窗口指導(dǎo)導(dǎo)升級(jí)，房地地產(chǎn)信托新業(yè)業(yè)務(wù)需逐筆報(bào)報(bào)批5月5日《關(guān)于逐月上報(bào)報(bào)房地產(chǎn)信托托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)檢檢測(cè)表的通知知》7月中長(zhǎng)期房地產(chǎn)產(chǎn)信