XXXX年3月河北保定房地產(chǎn)市場前景分析報(bào)告課件

保定市場前景分析報(bào)告時間：2011年3月保定市場前景分析報(bào)告時間：2011年3月第2

頁2、城市宏觀環(huán)境分析前言·城市準(zhǔn)入研究的意義Contents

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城市印象3、城市房地產(chǎn)市場分析■河北保定城市的戰(zhàn)略地位4、客戶研究5、價(jià)值梳理后的SWOT分析6、城市準(zhǔn)入建議第2頁2、城市宏觀環(huán)境分析前言·城市準(zhǔn)入研究的意義C第3

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城市印象3、城市房地產(chǎn)市場分析4、客戶研究5、價(jià)值梳理后的SWOT分析6、城市準(zhǔn)入建議■城市歷史■城市名片■城市規(guī)劃■重點(diǎn)事件

小結(jié)第3頁2、城市宏觀環(huán)境分析前言·城市準(zhǔn)入研究的意義C第4

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城市印象3、城市房地產(chǎn)市場分析4、客戶研究5、價(jià)值梳理后的SWOT分析6、城市準(zhǔn)入建議■城市歷史■城市名片■城市規(guī)劃■重點(diǎn)事件

小結(jié)第4頁2、城市宏觀環(huán)境分析前言·城市準(zhǔn)入研究的意義C第5

頁中國歷史文化名城、戲曲之鄉(xiāng)城市印象——城市歷史公元前770年燕國在今雄縣建中都，于易縣建下都公元981年宋太平興國六年升為保州公元1239年改保州為順天路治所公元1275年改順天路為保定路，保定始名，轄15州縣，順平更名保定，公元1368年改保定路為保定府公元1403年保定直屬京師，設(shè)寧都司，負(fù)責(zé)保衛(wèi)京師附近安全公元1636年清代直隸總督署駐保，保定成為直隸和全省的政治、軍事、文化中心1913年直隸省會遷天津，保定改府道，轄40縣1928年南京國民政府廢直隸省改建河北省，轄區(qū)各縣直屬省政府新中國成立前夕河北省人民政府在保定建立，保定為省會和省轄市1958年5月省會遷天津，保定專區(qū)所屬22縣1市分別合并為保定市、定縣、阜平、淶源、涿縣、易縣、高陽、徐水、安國、唐縣10縣（市）1966年5月省會由天津遷回保定1968年2月省會遷石家莊市1994年12月保定地區(qū)與保定市合并，統(tǒng)稱保定市保定市地處河北省中部，是一座有2300年歷史的文化名城。曾獲得“戲劇之鄉(xiāng)”、“中國民間音樂之鄉(xiāng)”、“中國民間特色藝術(shù)之鄉(xiāng)”、“雕刻之鄉(xiāng)”等多種稱號。保州城蓮池書院第5頁中國歷史文化名城、戲曲之鄉(xiāng)城市印象——城市歷史第6

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城市印象3、城市房地產(chǎn)市場分析4、客戶研究5、價(jià)值梳理后的SWOT分析6、城市準(zhǔn)入建議■城市歷史■城市名片■城市規(guī)劃■重點(diǎn)事件

小結(jié)第6頁2、城市宏觀環(huán)境分析前言·城市準(zhǔn)入研究的意義C第7

頁聞名中外的滿城漢墓，位于河北保定滿城縣城西南1.5公里的陵山上，滿城漢墓是西漢中山靖王劉勝及其妻竇綰之墓。舉世聞名的“金縷玉衣”、“長信宮燈”、“錯金博山爐”、“朱雀街環(huán)杯”就出土于此。滿城漢墓城市印象——城市名片

名勝類第7頁聞名中外的滿城漢墓，位于河北保定滿城縣城西南1.5第8

頁上谷，是古郡名；上谷八景，就是保定八景。分為大慈閣、奎樓應(yīng)宿、橫翠朝暉、古蓮花池、東皋春雨、西剎秋濤、雞水環(huán)清、狼牙山。上谷八景城市印象——城市名片

名勝類第8頁上谷，是古郡名；上谷八景，就是保定八景。分為大慈閣第9

頁保定特色美食以極具民間特色小吃聞名于冀中平原。如：驢肉火燒、白運(yùn)章包子、大慈閣醬菜、馬家老雞鋪鹵煮雞、義春樓白肉罩火燒、高碑店豆腐絲等。飲食文化源遠(yuǎn)流長，歷史悠久，冀菜的重要淵源

美食類城市印象——城市名片第9頁保定特色美食以極具民間特色小吃聞名于冀中平原。如：第10

頁保定擁有4個“國家高水平體育后備人才基地”建有18個運(yùn)動項(xiàng)目訓(xùn)練中心；擁有16位世界冠軍、22位亞洲冠軍、130多位全國冠軍。錢紅、郭晶晶、龐偉、高軍、王浩、齊寶香、牛劍鋒、等一批世界體壇名將?！绑w育冠軍的搖籃”、“體育之城”

體育文化類城市印象——城市名片第10頁保定擁有4個“國家高水平體育后備人才基地”建有1第11

頁皮影藝術(shù)，俗稱“皮影戲”，在中國已有一千多年歷史。有人考證，現(xiàn)在北京、唐山，甚至承德、遼寧一帶的皮影的來源就是涿州的皮影。涿州的皮影，被稱之為“涿州影”。涿州皮影

民俗文化類城市印象——城市名片第11頁皮影藝術(shù)，俗稱“皮影戲”，在中國已有一千多年歷史第12

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城市印象3、城市房地產(chǎn)市場分析4、客戶研究5、價(jià)值梳理后的SWOT分析6、城市準(zhǔn)入建議■城市歷史■城市名片■城市規(guī)劃■重點(diǎn)事件

小結(jié)第12頁2、城市宏觀環(huán)境分析前言·城市準(zhǔn)入研究的意義“8+2”發(fā)展規(guī)劃保定保定一軸三帶：包括京津發(fā)展軸、濱海新興發(fā)展帶、山前傳統(tǒng)發(fā)展帶以及燕山——太行山山區(qū)生態(tài)文化帶；8+2發(fā)展模式：包括北京、天津兩個直轄市和河北省的石家莊、秦皇島、唐山、廊坊、保定等8地市；環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈：在北京周邊的十余個區(qū)縣，建設(shè)高層次人才創(chuàng)業(yè)園區(qū)、科技成果孵化園區(qū)、新興產(chǎn)業(yè)示范園區(qū)、現(xiàn)代物流園區(qū)，以新興產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)圈。2011年，廊坊、保定等4市13個縣電話區(qū)號將變成010，這是打造環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈發(fā)展戰(zhàn)略的第一步。一軸三帶規(guī)劃保定環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈保定作為環(huán)首都的“京畿”城市，目前城市發(fā)展水平不高，但未來發(fā)展機(jī)遇廣闊。城市印象——城市規(guī)劃

城市總體布局“8+2”發(fā)展規(guī)劃保定保定一軸三帶：包括京津發(fā)展軸、濱海新興13行政區(qū)交通

配套商業(yè)教育市政北市區(qū)公交便利，路網(wǎng)發(fā)達(dá)完善商業(yè)中心系統(tǒng)完善較知名學(xué)校駐齊全新市區(qū)路網(wǎng)較發(fā)達(dá)較完善社區(qū)底商較為完善政務(wù)中心南市區(qū)路網(wǎng)較發(fā)達(dá)較完善社區(qū)底商中、小學(xué)較齊全高開區(qū)路網(wǎng)發(fā)達(dá)不太完善路邊便利店小學(xué)一般南市區(qū)：保定府的發(fā)源地，重工業(yè)廠房較多，城市改造難度頗大。新市區(qū)：面積接近市區(qū)面積的1/2，是保定市政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技中心。北市區(qū)：是保定各類高校、科研院所的聚集地。區(qū)內(nèi)民營經(jīng)濟(jì)較繁榮發(fā)達(dá)。高開區(qū)：中心科技園、西區(qū)工業(yè)園、東區(qū)大學(xué)城“一區(qū)三園”的格局。各板塊功能比較：高開區(qū)北市區(qū)新市區(qū)南市區(qū)

城市主城區(qū)規(guī)劃城市印象——城市規(guī)劃行政區(qū)交通配套商業(yè)教育市政北市區(qū)公交便利，路網(wǎng)發(fā)達(dá)完善商業(yè)第14

頁15朝陽北大街商圈朝陽南大街商圈火車站商圈裕華中路商圈保定市區(qū)規(guī)劃有四個核心商圈，其中朝陽北大街和南大街商圈位于新市區(qū)，與地塊距離較近，且商務(wù)氛圍成熟，發(fā)展較快，有利于區(qū)域配套的逐步完善，同時提升地塊的自身價(jià)值。裕華中路商圈：傳統(tǒng)商圈，商業(yè)氛圍最為成熟?；疖囌旧倘Γ簷n次不高，總體水平較低。朝陽南大街商圈：商圈規(guī)模較小，正處于不斷成長發(fā)展中。朝陽北大街商圈：高檔的商務(wù)休閑娛樂場所聚集，保定市商務(wù)氣氛最濃，消費(fèi)水平最高的區(qū)域。距朝陽南大街商圈4公里距朝陽北大街商圈5公里城市印象——城市規(guī)劃

城市商業(yè)規(guī)劃15朝陽北大街商圈朝陽南大街商圈火車站商圈裕華中路商圈保定市本案16市區(qū)周邊各科技園及工業(yè)園，在提高地區(qū)經(jīng)濟(jì)的同時，還將產(chǎn)生大量的住房需求。園區(qū)名稱園區(qū)產(chǎn)業(yè)主要企業(yè)保定國家高新區(qū)中心科技園能源、軟件開發(fā)、數(shù)碼電子英利綠色能源控股有限公司、保定天威集團(tuán)有限公司、樂凱集團(tuán)、河北博為電氣有限公司、保定東大太陽能科技有限公司西區(qū)工業(yè)園以食品、輕工業(yè)生力八達(dá)啤酒有限公司、歐麥八達(dá)麥芽有限公司保定高新區(qū)大學(xué)城（原華北工業(yè)園）教育河北大學(xué)、河北省第二外國語高中城市印象——城市規(guī)劃

城市產(chǎn)業(yè)布局本案16市區(qū)周邊各科技園及工業(yè)園，在提高地區(qū)經(jīng)濟(jì)的同時，還將第17

頁2、城市宏觀環(huán)境分析前言·城市準(zhǔn)入研究的意義Contents

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城市印象3、城市房地產(chǎn)市場分析4、客戶研究5、價(jià)值梳理后的SWOT分析6、城市準(zhǔn)入建議■城市歷史■城市名片■城市規(guī)劃■重點(diǎn)事件

小結(jié)第17頁2、城市宏觀環(huán)境分析前言·城市準(zhǔn)入研究的意義第18

頁城市印象——重點(diǎn)事件保定國家級高新技術(shù)開發(fā)區(qū)——保定·中國電谷。是中國內(nèi)地首個官方宣布加入WWF發(fā)起的“地球一小時”全球關(guān)燈活動的城市，是世界自然基金會，“中國低碳城市發(fā)展項(xiàng)目”首批兩個試點(diǎn)城市之一；中國八個低碳試點(diǎn)城市之一；十佳創(chuàng)建低碳城市之一。獨(dú)特優(yōu)勢：★“國家火炬計(jì)劃新能源與能源設(shè)備產(chǎn)業(yè)基地”（科技部批設(shè)，全國唯一）★“國家科技興貿(mào)出口創(chuàng)新基地（新能源）”（商務(wù)部、科技部聯(lián)合批設(shè)）★“國家可再生能源產(chǎn)業(yè)化基地”（科技部批設(shè)，全國唯一）★“國際科技合作基地”（科技部批設(shè)）★“新能源產(chǎn)業(yè)國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地”（國家發(fā)改委批設(shè)）第18頁城市印象——重點(diǎn)事件保定國家級第19

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城市印象3、城市房地產(chǎn)市場分析4、客戶研究5、價(jià)值梳理后的SWOT分析6、城市準(zhǔn)入建議■城市歷史■城市名片■城市規(guī)劃■重點(diǎn)事件

小結(jié)第19頁2、城市宏觀環(huán)境分析前言·城市準(zhǔn)入研究的意義第20

頁城市印象——小結(jié)20關(guān)鍵詞：歷史文化名城、城市建設(shè)落后、新型產(chǎn)業(yè)崛起、房地產(chǎn)需求旺盛保定市作為環(huán)首都的“京畿”城市，未來擁有廣闊的發(fā)展機(jī)遇。城市主城區(qū)、商業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展期，城市建設(shè)有待進(jìn)一步改善。科技園和工業(yè)園區(qū)布局，將產(chǎn)生大量的住房需求。第20頁城市印象——小結(jié)20關(guān)鍵詞：保定市作為環(huán)首都的“第21

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城市印象3、城市房地產(chǎn)市場分析4、客戶研究5、價(jià)值梳理后的SWOT分析6、城市準(zhǔn)入建議■

經(jīng)濟(jì)發(fā)展■人口發(fā)展■交通發(fā)展■資源發(fā)展■小結(jié)第21頁2、城市宏觀環(huán)境分析前言·城市準(zhǔn)入研究的意義第22

頁人均GDP進(jìn)入快速發(fā)展期，生存與改善型需求并存。城市宏觀環(huán)境分析——經(jīng)濟(jì)發(fā)展數(shù)據(jù)來源：2007-2010年保定經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)年鑒0-800美元800-4000美元4000-8000美元8000-20000美元啟動期快速發(fā)展期

穩(wěn)定發(fā)展期

減緩發(fā)展期生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型宏觀經(jīng)濟(jì)增長和人均GDP與房地產(chǎn)市場發(fā)展階段的關(guān)系第22頁人均GDP進(jìn)入快速發(fā)展期，生存與改善型需求并存。23數(shù)據(jù)來源：保定2006-2010年年鑒居民收入提升明顯、消費(fèi)能力迅速提高城市宏觀環(huán)境分析——經(jīng)濟(jì)發(fā)展23數(shù)據(jù)來源：保定2006-2010年年鑒居民收入提升明顯、第24

頁三大產(chǎn)業(yè)撐起保定經(jīng)濟(jì)，逐年穩(wěn)步提升新能源、汽車、紡織三大產(chǎn)業(yè)撐起保定經(jīng)濟(jì)，僅汽車2009年就完成銷售收入200億元。三大產(chǎn)業(yè)在保定市具有雄厚的物質(zhì)基礎(chǔ)，在全市經(jīng)濟(jì)總量中占有相當(dāng)比重。城市宏觀環(huán)境分析——經(jīng)濟(jì)發(fā)展11%10%18%第24頁三大產(chǎn)業(yè)撐起保定經(jīng)濟(jì)，逐年穩(wěn)步提升新能源、汽車、第25

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城市印象3、城市房地產(chǎn)市場分析4、客戶研究5、價(jià)值梳理后的SWOT分析6、城市準(zhǔn)入建議■

經(jīng)濟(jì)發(fā)展■人口發(fā)展■交通發(fā)展■資源發(fā)展■小結(jié)第25頁2、城市宏觀環(huán)境分析前言·城市準(zhǔn)入研究的意義第26

頁城市宏觀環(huán)境分析——人口發(fā)展城市分區(qū)人口（萬）所占百分比南市區(qū)30萬2.6%北市區(qū)35萬3%新市區(qū)45萬3.9%高開區(qū)1.2萬0.1%定州市114萬9.8%涿州市60萬5%安國市40萬3.4%高碑店市57萬4.9%其他縣總計(jì)777.8萬67.3%總計(jì)1157萬100%全市總?cè)丝谧兓淮?，城市化率加劇。?6頁城市宏觀環(huán)境分析——人口發(fā)展城市分區(qū)人口（萬）所第27

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城市印象3、城市房地產(chǎn)市場分析4、客戶研究5、價(jià)值梳理后的SWOT分析6、城市準(zhǔn)入建議■

經(jīng)濟(jì)發(fā)展■人口發(fā)展■交通發(fā)展■資源發(fā)展■小結(jié)第27頁2、城市宏觀環(huán)境分析前言·城市準(zhǔn)入研究的意義保定保定市區(qū)交通以發(fā)展輕軌鐵路、高速外環(huán)與高速公路、鐵路樞紐為重點(diǎn)。

軌道交通：保定市區(qū)為一中心三組團(tuán)結(jié)構(gòu)，適宜發(fā)展輕軌，都市區(qū)的輕軌路規(guī)劃為“一環(huán)四放射”的布局形式。

高速外環(huán)：保阜、張石、容烏、保滄高速路與京珠高速公路連接形成圍繞保定市區(qū)的高速外環(huán)路，并形成以市區(qū)為中心的高速公路樞紐。

鐵路樞紐：2015年，隨著保霸、保大、京石和京鄭客運(yùn)專線的建成，保定市區(qū)將形成“京南”、“津西”、“石北”東西南北貫通的鐵路樞紐，其中京石高鐵的修建將帶動該區(qū)域內(nèi)各類服務(wù)業(yè)的提升，未來將形成跨越京石高速的東部新城區(qū)。保定28快速交通體系的建立，尤其京石高鐵的開通，對保定房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展起到帶動作用。

城市交通城市宏觀環(huán)境分析——交通發(fā)展保定保定市區(qū)交通以發(fā)展輕軌鐵路、高速外環(huán)與高速公路、鐵路樞紐第29

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城市印象3、城市房地產(chǎn)市場分析4、客戶研究5、價(jià)值梳理后的SWOT分析6、城市準(zhǔn)入建議■

經(jīng)濟(jì)發(fā)展■人口發(fā)展■交通發(fā)展■資源發(fā)展■小結(jié)第29頁2、城市宏觀環(huán)境分析前言·城市準(zhǔn)入研究的意義第30

頁城市宏觀環(huán)境分析——資源發(fā)展2008年、2009年保定市全社會固定資產(chǎn)投資總額增幅23、40%，2010年保定全社會固定資產(chǎn)投資718.4億元，其中城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資648.3億元，同比回落37%，分別完成全年預(yù)期目標(biāo)的50.8%和51.8%。數(shù)據(jù)來源：2006-2009年保定經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)年鑒

資源發(fā)展較緩，較其他城市落后第30頁城市宏觀環(huán)境分析——資源發(fā)展20第31

頁2、城市宏觀環(huán)境分析前言·城市準(zhǔn)入研究的意義Contents

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城市印象3、城市房地產(chǎn)市場分析4、客戶研究5、價(jià)值梳理后的SWOT分析6、城市準(zhǔn)入建議■

經(jīng)濟(jì)發(fā)展■人口發(fā)展■交通發(fā)展■資源發(fā)展■小結(jié)第31頁2、城市宏觀環(huán)境分析前言·城市準(zhǔn)入研究的意義第32

頁城市宏觀環(huán)境分析——小結(jié)32關(guān)鍵詞：配套設(shè)施逐步完善、居民收入迅速提高，消費(fèi)能力增強(qiáng)，房地產(chǎn)進(jìn)入快速發(fā)展階段。城市宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展，居民人均收入水平逐漸提高，房地產(chǎn)市場進(jìn)入快速發(fā)展階段；公路及鐵路交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，與京津的一體化能力逐步增強(qiáng)，京石高鐵的貫通對保定房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展起到帶動作用；城市化率加速，資源發(fā)展相對緩慢。第32頁城市宏觀環(huán)境分析——小結(jié)32關(guān)鍵詞：城市宏觀經(jīng)濟(jì)第33

頁2、城市宏觀環(huán)境分析前言·城市準(zhǔn)入研究的意義Contents

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城市印象3、城市房地產(chǎn)市場分析4、客戶研究5、價(jià)值梳理后的SWOT分析6、城市準(zhǔn)入建議■土地市場■住宅市場■市場小結(jié)第33頁2、城市宏觀環(huán)境分析前言·城市準(zhǔn)入研究的意義342010年保定市共招拍掛供應(yīng)土地總量1769256.7m2

，住宅用地面積1143774m2

，其中新市區(qū)住宅用地面積672665

m2，占住宅用地總量的59%，新市區(qū)將成為繼高開區(qū)之后的房地產(chǎn)重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域，保定市建設(shè)宜居地產(chǎn)的發(fā)展重點(diǎn)。數(shù)據(jù)來源：保定市國土資源局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)截止日期：2010年11月10日數(shù)據(jù)來源：保定市國土資源局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)截止日期：2010年11月10日城市房地產(chǎn)市場分析——土地市場

大量住宅用地入市，市場競爭激勵。342010年保定市共招拍掛供應(yīng)土地總量1769256.7m第35

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城市印象3、城市房地產(chǎn)市場分析4、客戶研究5、價(jià)值梳理后的SWOT分析6、城市準(zhǔn)入建議■土地市場■住宅市場■市場小結(jié)第35頁2、城市宏觀環(huán)境分析前言·城市準(zhǔn)入研究的意義36新市區(qū)板塊北市區(qū)板塊南市區(qū)板塊高開區(qū)板塊目前保定市房地產(chǎn)市場由北市區(qū)板塊、高開區(qū)板塊、新市區(qū)板塊和南市區(qū)板塊四個板塊；城市房地產(chǎn)市場分析——住宅市場

板塊劃分及特征36新市區(qū)板塊北市區(qū)板塊南市區(qū)板塊高開區(qū)板塊目前保定市房地產(chǎn)37板塊建筑類型容積率主力戶型（㎡）銷售價(jià)格區(qū)間（元/㎡）建筑立面園林客群分析北市區(qū)小高層、高層2.5-3二居80-1055100-5800現(xiàn)代簡約普通綠化客群及置業(yè)特征保定市區(qū)的政府公務(wù)員、事業(yè)單位職工為主，購買需求以自主改善型居住為主，投資置業(yè)為輔且具備較強(qiáng)的支付能力三居120-140關(guān)注點(diǎn)總價(jià)、地段、戶型、交通、投資升值潛力及開發(fā)商品牌高開區(qū)小高層、高層2.5-3.2二居80-904500-5900現(xiàn)代簡約、新古典、新中式主題園林客群及置業(yè)特征保定市區(qū)和在高開區(qū)能源企業(yè)工作的職工為主，工作穩(wěn)定且收入較高，以自主剛需和首次改善型置業(yè)為主三居130-140關(guān)注點(diǎn)在注重價(jià)格的同時，對居住品質(zhì)的要求較高，看中樓盤綜合品質(zhì)、交通條件及開發(fā)商實(shí)力新市區(qū)小高層、高層2.5-3.2二居80-1104400-4800現(xiàn)代簡約普通綠化客群及置業(yè)特征保定市區(qū)政府公務(wù)員、市職工作者、大型企業(yè)收入較高人員為主，以剛需和首次改善型置業(yè)為主，自住客戶比例較高，部分投資客戶三居120-150關(guān)注點(diǎn)總價(jià)、交通、戶型及周邊配套南市區(qū)小高層、高層2-3二居90-1103300-3500現(xiàn)代簡約普通綠化客群及置業(yè)特征以剛需和首次改善型自主客戶為主，以在城區(qū)工作的工薪階層為主三居110-130關(guān)注點(diǎn)主要為總價(jià)、戶型以及生活配套城市房地產(chǎn)市場分析——住宅市場37板塊建筑類型容積率主力戶型（㎡）銷售價(jià)格區(qū)間（元/㎡）建38保定市房地產(chǎn)市場在售產(chǎn)品容積率集中在2.5-3之間，產(chǎn)品普遍以高層為主，舒適度不高?？傮w上看，各板塊二居集中在80-90㎡，三居集中在120-140㎡，在售產(chǎn)品以緊湊戶型為主。城市房地產(chǎn)市場分析——住宅市場

容積率和戶型38保定市房地產(chǎn)市場在售產(chǎn)品容積率集中在2.5-3之間，產(chǎn)品39板塊銷售價(jià)格區(qū)間（元/㎡）北市區(qū)5100-5800高開區(qū)4500-5900新市區(qū)4400-4800南市區(qū)3300-3500北市區(qū)和高開區(qū)在售項(xiàng)目的銷售價(jià)格水平較高，南市區(qū)在售項(xiàng)目的銷售價(jià)格水平較低。城市房地產(chǎn)市場分析——住宅市場39板塊銷售價(jià)格區(qū)間（元/㎡）北市區(qū)5100-5800高開區(qū)40在售項(xiàng)目多數(shù)外立面為現(xiàn)代簡約風(fēng)格、缺乏標(biāo)識感，園林為普通綠化，無主題。板塊劃分項(xiàng)目名稱建筑立面園林風(fēng)格北市區(qū)京南一品現(xiàn)代簡約江南園林亢龍駿景現(xiàn)代簡約西歐風(fēng)情秀蘭尚城現(xiàn)代簡約普通園林北城楓景現(xiàn)代簡約普通園林麗景藍(lán)灣現(xiàn)代簡約普通園林東湖印象西班牙西歐風(fēng)情康城鋒尚現(xiàn)代簡約普通園林高開區(qū)華中●國宅華園新中式現(xiàn)代中式園林水榭花城現(xiàn)代簡約水”、“榭”、“花”為元素的內(nèi)部景觀主題萬和城歐式風(fēng)格中心綠色生態(tài)園林維多利亞夏郡現(xiàn)代風(fēng)格生態(tài)園林綠都皇城新古典主義風(fēng)格坡地景觀精裝園林新市區(qū)博鑫青年城外墻涂料，中式風(fēng)格普通綠化麗景溪城現(xiàn)代簡約普通綠化陽光水岸現(xiàn)代簡約普通綠化晨巍佳欣現(xiàn)代簡約楓林景觀香溪茗苑現(xiàn)代簡約普通綠化佳遠(yuǎn)水園灣現(xiàn)代簡約普通綠化朝陽花園現(xiàn)代簡約普通綠化南市區(qū)楓林花溪現(xiàn)代簡約普通園林秀蘭城市美地現(xiàn)代簡約普通園林錦繡城現(xiàn)代簡約普通園林隸都景苑現(xiàn)代簡約普通園林錦繡花園現(xiàn)代簡約普通園林城市房地產(chǎn)市場分析——住宅市場40在售項(xiàng)目多數(shù)外立面為現(xiàn)代簡約風(fēng)格、缺乏標(biāo)識感，園林為普通41板塊北市區(qū)高開區(qū)新市區(qū)南市區(qū)客戶來源城區(qū)主力主力主力主力（南區(qū)為主）郊縣部分部分部分部分外地少量少量少量少量置業(yè)特征剛需主力主力主力主力改善主力主力主力主力投資部分部分部分少量職業(yè)特征公務(wù)員、事業(yè)單位職工以高開區(qū)能源企業(yè)工作的職員為主以及公務(wù)員、事業(yè)單位職工公務(wù)員、市職工作者、大型企業(yè)職員為主城區(qū)工作的工薪階層為主，兼有部分周邊郊縣的個體經(jīng)營者、拆遷戶收入水平收入較高收入較高收入較高收入較低客戶關(guān)注點(diǎn)總價(jià)樓盤品質(zhì)總價(jià)總價(jià)地段交通交通戶型戶型開發(fā)商實(shí)力戶型生活配套客戶來源：各板塊的主力客戶以來自保定城區(qū)為主，部分來自郊縣，外地客戶較少；置業(yè)特征：以剛需和改善型需求為主，投資客偏好選擇北市區(qū)、高開區(qū)以及新市區(qū)置業(yè)，南市區(qū)投資潛力較低；職業(yè)特征：保定市本地收入較高且穩(wěn)定的客戶偏好選擇北市區(qū)、高開區(qū)以及新市區(qū)置業(yè)；收入水平：除南市區(qū)外，其余各板塊購房客戶的收入水平均較高；客戶關(guān)注點(diǎn)：從上圖可以看出，客戶在購房中更關(guān)注產(chǎn)品的價(jià)格，以及項(xiàng)目所處的位置和交通。城市房地產(chǎn)市場分析——住宅市場41板塊北市區(qū)高開區(qū)新市區(qū)南市區(qū)客戶來源城區(qū)主力主力主力主力42陽光水岸博鑫青年城麗景溪城晨巍佳欣香溪名苑佳遠(yuǎn)水園灣朝陽花園項(xiàng)目樣本選取原則：1、具備一定的規(guī)模體量，在區(qū)域具有一定知名度的項(xiàng)目共計(jì)選取項(xiàng)目7個，分別為：在售項(xiàng)目：博鑫青年城、陽光水岸、麗景溪城、佳遠(yuǎn)水園灣、晨巍佳欣、朝陽花園香溪名苑新市區(qū)城市房地產(chǎn)市場分析——住宅市場

新市區(qū)項(xiàng)目分布42陽光水岸博鑫青年城麗景溪城晨巍佳欣香溪名苑佳遠(yuǎn)水園灣朝陽43項(xiàng)目名稱建筑面積（萬㎡）潛在供應(yīng)面積（萬㎡）建筑形式容積率總套數(shù)主力戶型（㎡）開盤時間目前均價(jià)（元/㎡）銷售情況博鑫青年城171.7多層、小高層、高層2.431515二居：80-902009年1月5200四期開了一個單元售50%麗景溪城1813.5多層、小高層、高層2.831150二居：85-100；三居：120-1402010年9月4900已售300套左右陽光水岸14.82.28多層、高層2.131687二居：80-1002009年8月4650銷售率85%晨巍佳欣25.45.08小高層、高層3----二居：80-1202008年4800銷售率80%香溪茗苑1515小高層、高層31500二居：60-90未開盤佳遠(yuǎn)水園灣149.8高層3.21096二居：902010年11月4400一號樓售完，共300套朝陽花園110/高層3.1----二居：70-1102010年7月4000二期已售30%新市區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目的總供應(yīng)量約200萬㎡，潛在供應(yīng)量約50萬㎡（未計(jì)入朝陽花園），以中等規(guī)模項(xiàng)目為主；新市區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目的容積率較高，均集中在2.5以上；二居主力面積集中在80-110㎡之間，三居主力面積集中在120-150㎡之間；新市區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目整體均價(jià)為4470元/㎡，主要價(jià)格集中在4400-4800元/㎡之間。城市房地產(chǎn)市場分析——住宅市場43項(xiàng)目名稱建筑面積潛在供應(yīng)面積（萬㎡）建筑形式容積率總套數(shù)44項(xiàng)目名稱建筑立面園林風(fēng)格博鑫青年城外墻涂料，中式風(fēng)格普通綠化麗景溪城現(xiàn)代簡約普通綠化陽光水岸現(xiàn)代簡約普通綠化晨巍佳欣現(xiàn)代簡約楓林景觀香溪茗苑現(xiàn)代簡約普通綠化佳遠(yuǎn)水園灣現(xiàn)代簡約普通綠化朝陽花園現(xiàn)代簡約普通綠化新市區(qū)項(xiàng)目建筑立面以現(xiàn)代簡約風(fēng)格為主，園林風(fēng)格以普通綠化為主；大多數(shù)項(xiàng)目對建筑立面、園林風(fēng)格的重視程度不足，且缺乏細(xì)節(jié)處理。博鑫青年城麗景溪城陽光水岸晨巍佳欣香溪茗苑佳遠(yuǎn)水園灣朝陽花園建筑立面和園林城市房地產(chǎn)市場分析——住宅市場44項(xiàng)目名稱建筑立面園林風(fēng)格博鑫青年城外墻涂料，中式風(fēng)格普通45項(xiàng)目名稱開盤時間總套數(shù)目前均價(jià)（元/㎡）銷售情況月均銷售速度（約）博鑫青年城2009年1月15155200已銷售90%30-40套麗景溪城2010年9月11504900已售25%100套陽光水岸2009年8月16874650已售85%40套晨巍佳欣2008年---4800已售80%80-100套佳遠(yuǎn)水園灣2010年11月10964400已售30%300套朝陽花園2010年7月---4000二期已售30%----新市區(qū)在售項(xiàng)目平均月銷售速度在70套左右（未考慮佳遠(yuǎn)水園灣近期開盤集中成交因素）；目前不少項(xiàng)目已銷售超過80%，多數(shù)項(xiàng)目后續(xù)供應(yīng)量不大。城市房地產(chǎn)市場分析——住宅市場

銷售情況45項(xiàng)目名稱開盤時間總套數(shù)目前均價(jià)（元/㎡）銷售情況月均銷售46京南一品亢龍駿景秀蘭尚城麗景藍(lán)灣北城楓景東湖印象康誠風(fēng)尚晨巍金地項(xiàng)目樣本選取原則：1、具備一定的規(guī)模體量，在區(qū)域具有一定知名度的項(xiàng)目共計(jì)選取項(xiàng)目8個，分別為：在售項(xiàng)目：京南一品、秀蘭尚城、晨曦金地、康誠風(fēng)尚、麗景藍(lán)灣、北城楓景、亢龍駿景東湖印象北市區(qū)城市房地產(chǎn)市場分析——住宅市場

北市區(qū)項(xiàng)目分布46京南一品亢龍駿景秀蘭尚城麗景藍(lán)灣北城楓景東湖印象康誠風(fēng)尚項(xiàng)目名稱總建筑面積（萬㎡）潛在供應(yīng)面積（萬㎡）建筑類型容積率總套數(shù)主力戶型（㎡）開盤時間目前均價(jià)（元/㎡）銷售情況京南一品4634高層2.7800二居：110；三居：140一期：2009-12-12一期：4800一期已全部售完亢龍駿景7252多層、小高層、高層2.7B區(qū)：約500套二居：87；三居113B區(qū)：2010-7-18B區(qū)：5300B區(qū)：已銷售90%秀蘭尚城474.7小高層、高層2.724000三居：120-1502007-10-315800已銷售90%北城楓景373.7高層3.11300二居：101、1042009年8月5100已銷售90%麗景藍(lán)灣462.3小高層、高層2.12000三居：120、1302006-9-15100已銷售95%東湖印象3030聯(lián)排、高層2.9高層：2000高層：二居80-90；聯(lián)排：170-200預(yù)計(jì)明年開盤高層：4800未售康誠鋒尚63高層2.98486二居：902009-10-14500已銷售50%晨巍金地101多層、高層3.361000二居：80-902009-3-15100已銷售90%北市區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目的總建筑面積供應(yīng)約290萬平米，潛在供應(yīng)面積約130萬平米，未來市場競爭激烈；北市區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目的容積率較高，均集中在2.0以上；北市區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目的二居主力面積集中在80-105㎡之間，三居主力面積集中在120-140㎡之間。主要價(jià)格集中在5100-5800元/㎡；城市房地產(chǎn)市場分析——住宅市場項(xiàng)目名稱總建筑面積（萬㎡）潛在供應(yīng)面積（萬㎡）建筑類型容積第47

頁48項(xiàng)目名稱建筑立面園林風(fēng)格京南一品現(xiàn)代簡約江南園林亢龍駿景現(xiàn)代簡約西歐風(fēng)情秀蘭尚城現(xiàn)代簡約普通綠化北城楓景現(xiàn)代簡約普通綠化麗景藍(lán)灣現(xiàn)代簡約普通綠化東湖印象西班牙西歐風(fēng)情康城鋒尚現(xiàn)代簡約普通綠化京南一品亢龍駿景秀蘭尚城北城楓景麗景藍(lán)灣東湖印象康城鋒尚北市區(qū)在售項(xiàng)目的大部分是現(xiàn)代簡約風(fēng)格，立面風(fēng)格差異化不明顯；園林為普通綠化，無主題、風(fēng)格，由此可見開發(fā)商對園林景觀的打造力度及重視程度不足。城市房地產(chǎn)市場分析——住宅市場建筑立面和園林48項(xiàng)目名稱建筑立面園林風(fēng)格京南一品現(xiàn)代簡約江南園林亢龍駿景49項(xiàng)目名稱開盤時間總套數(shù)目前均價(jià)（元/㎡）銷售情況月均銷售速度（約）京南一品一期：2009-12-12800一期：4800一期已全部售完100套亢龍駿景B區(qū)：2010-7-18B區(qū)：約500套B區(qū)：5300B區(qū)：已銷售90%100套秀蘭尚城2007-10-3140005800已銷售90%30-40套北城楓景2009年8月13005100已銷售90%80套麗景藍(lán)灣2006-9-120005100已銷售95%40套東湖印象預(yù)計(jì)明年開盤高層：2000高層：4800未售未售康城鋒尚2009-10-14864500已銷售50%20-30套晨巍金地2009-3-110005100已銷售90%20-30套北市區(qū)在售項(xiàng)目平均月銷售速度在50-60套之間；銷售速度在前幾名的項(xiàng)目均為品質(zhì)較好，檔次較高的樓盤，如：京南一品和亢龍駿景。因此看出，該區(qū)域客戶追求品質(zhì)、產(chǎn)品舒適度，改善型需求明顯。城市房地產(chǎn)市場分析——住宅市場

銷售情況49項(xiàng)目名稱開盤時間總套數(shù)目前均價(jià)（元/㎡）銷售情況月均銷售50項(xiàng)目樣本選取原則：1、具備一定的規(guī)模體量，在區(qū)域具有一定知名度的項(xiàng)目水榭花城維多利亞夏郡萬和城綠都皇城華中國宅華園共計(jì)選取項(xiàng)目5個，分別為：在售項(xiàng)目：萬和城、維多利亞夏郡、水榭花城、華中國宅華園綠都皇城高開區(qū)城市房地產(chǎn)市場分析——住宅市場

高開區(qū)項(xiàng)目分布50項(xiàng)目樣本選取原則：水榭花城維多利亞夏郡萬和城綠都皇城華中51項(xiàng)目名稱總建筑面積（萬㎡）潛在供應(yīng)面積（萬㎡）建筑類型容積率總套數(shù)主力戶型（㎡）開盤時間目前均價(jià)（元/㎡）銷售情況華中國宅華園35.822.91高層2.991500套二居80-90；三居130-1402010-11-12均價(jià)：5800-5900；躍層價(jià)格：8700-8800已售36%水榭花城4212.6小高層、高層2.762000套二居120；三居130-1402009-3-14700-5600已售萬和城7014高層3.22000套二居88-90；三居122

2010-9-194200已售80%維多利亞夏郡4026高層3.093000多套三居130-140；4居160-1702010-1-84500已售35%綠都皇城3636Townhouse、電梯洋房、小高層、高層2.46--戶型面積在150-280平米，未開盤，無更詳細(xì)信息高開區(qū)重點(diǎn)在售項(xiàng)目均為中大規(guī)模，總供應(yīng)量約224萬平米，潛在供應(yīng)量約112萬平米；產(chǎn)品供應(yīng)以高層、小高層為主，容積率都在2.5以上；二居面積集中在80-90㎡，三居面積集中在130-140㎡；主要價(jià)格集中在4200-5900元/㎡。城市房地產(chǎn)市場分析——住宅市場51項(xiàng)目名稱總建筑面積潛在供應(yīng)面積（萬㎡）建筑類型容積率總項(xiàng)目名稱

建筑立面

園林景觀

華中●國宅華園陶板外立面，中式風(fēng)格紅色建筑現(xiàn)代中式園林水榭花城國際化東方風(fēng)情現(xiàn)代建筑“水”、“榭”、“花”為元素的內(nèi)部景觀主題萬和城歐式風(fēng)格建筑生態(tài)園林維多利亞夏郡現(xiàn)代風(fēng)格生態(tài)園林綠都皇城新古典主義風(fēng)格坡地景觀精裝園林，中央水系親水景觀華中●國宅華園綠都皇城水榭花城萬和城維多利亞夏郡高開區(qū)在售項(xiàng)目園林景觀已經(jīng)出現(xiàn)主題景觀，立面風(fēng)格出現(xiàn)了一定的異域風(fēng)格，具有了一定的標(biāo)識感。開發(fā)商對高開區(qū)項(xiàng)目的立面品質(zhì)和園林風(fēng)格開始重視，并有了一定的投入。城市房地產(chǎn)市場分析——住宅市場建筑立面和園林項(xiàng)目名稱建筑立面園林景觀華中●國宅華園陶板外立面，中式第52

頁53項(xiàng)目名稱開盤時間總套數(shù)開盤均價(jià)（元/㎡）銷售情況月均銷售速度（約）華中●國宅華園2010-11-121500套8月份認(rèn)購的是5000均價(jià)5800-5900元/平米；躍層價(jià)格在8700-8800元/平米開盤第一個月銷售270套左右水榭花城2009-3-12000套35004700-5600100套左右維多利亞夏郡2010-1-82000套3700420070-80套萬和城2010-9-193000多套35804500約300套高開區(qū)在售項(xiàng)目月均銷售套數(shù)在70-80套左右；萬和城和華中國宅花園分別于近期集中開盤，因此成交量較大，不作參考。城市房地產(chǎn)市場分析——住宅市場

銷售情況53項(xiàng)目名稱開盤時間總套數(shù)開盤均價(jià)銷售情況月均銷售速度華中54楓林花溪秀蘭城市美地錦繡城隸都景苑錦繡花園項(xiàng)目樣本選取原則：1、具備一定的規(guī)模體量，在區(qū)域具有一定知名度的項(xiàng)目共計(jì)選取項(xiàng)目5個，分別為：在售項(xiàng)目：秀蘭城市美地、楓林花溪、錦繡城、錦繡花園、隸都景苑城市房地產(chǎn)市場分析——住宅市場

南市區(qū)項(xiàng)目分布南市區(qū)54楓林花溪秀蘭城市美地錦繡城隸都景苑錦繡花園項(xiàng)目樣本選取原項(xiàng)目名稱建筑面積（萬㎡）潛在供應(yīng)面積（萬㎡）建筑形式容積率總套數(shù)主力戶型（㎡）開盤時間開盤均價(jià)（元/㎡）銷售情況楓林花溪10090高層2不確定兩居91、三居1282010年6月3100已銷售10%秀蘭城市美地38.221高層32850一居69、兩居902010年4月3100已銷售45%錦繡城83.2高層2.8634三居125、1302009年9月2600已銷售60%隸都景苑1513.8多層、小高層、高層1.11900兩居902010年9月4600已銷售8%。錦繡花園142多層、小高層、高層2.61兩居90、三居1202009年8月2000剩余約200套南市區(qū)的重點(diǎn)項(xiàng)目總建筑面積供應(yīng)約175萬㎡，潛在供應(yīng)面積約130萬㎡，未來市場競爭激烈；南市區(qū)多數(shù)項(xiàng)目容積率在2以上，建筑形態(tài)多為高層、小高層；二居主力面積集中在90-100㎡之間，三居主力面積集中在110-130㎡之間；南市區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目整體均價(jià)為3400元/㎡，主要價(jià)格集中在3300-3500元/㎡，區(qū)域整體價(jià)格水平較低。城市房地產(chǎn)市場分析——住宅市場項(xiàng)目名稱建筑面積潛在供應(yīng)面積（萬㎡）建筑形式容積率總套數(shù)主力第55

頁項(xiàng)目名稱建筑立面園林風(fēng)格楓林花溪現(xiàn)代簡約普通綠化秀蘭城市美地現(xiàn)代簡約普通綠化錦繡城現(xiàn)代簡約普通綠化隸都景苑現(xiàn)代簡約普通綠化錦繡花園現(xiàn)代簡約普通綠化重點(diǎn)項(xiàng)目立面全部為現(xiàn)代簡約風(fēng)格；園林風(fēng)格以普通綠化為主，無突出風(fēng)格和亮點(diǎn)。楓林花溪秀蘭城市美地錦繡城隸都景苑錦繡花園城市房地產(chǎn)市場分析——住宅市場建筑立面和園林項(xiàng)目名稱建筑立面園林風(fēng)格楓林花溪現(xiàn)代簡約普通綠化秀蘭城市美地第56

頁57南市區(qū)在售項(xiàng)目平均月銷售速度在90-100套之間，產(chǎn)品品質(zhì)一般，但因銷售價(jià)格較低，故銷售速度較快。因此可以看出，客戶對價(jià)格敏感度高。目前銷售速度快的項(xiàng)目一般為品質(zhì)檔次一般，體量規(guī)模較大、價(jià)格較低的樓盤，比如楓林花溪和秀蘭城市美地。項(xiàng)目名稱開盤時間總套數(shù)目前均價(jià)（元/㎡）銷售情況月均銷售速度（約）楓林花溪2010年6月5000350010%100秀蘭城市美地2010年4月2850332045%160錦繡城2009年10月634335060%50隸都景苑2010年9月190047008%80錦繡花園2009年8月1500330080%80城市房地產(chǎn)市場分析——住宅市場

銷售情況57南市區(qū)在售項(xiàng)目平均月銷售速度在90-100套之間，產(chǎn)品品58市場以小高層、高層住宅為主流產(chǎn)品，容積率較高；項(xiàng)目普遍以緊湊型二居、三居戶型為主；開發(fā)商缺乏打造高品質(zhì)外立面、主題園林景觀的意識；以自住型購買需求為絕對主力，客戶普遍投資意識較差;保定總體供應(yīng)量大，部分項(xiàng)目規(guī)模超百萬；北部板塊（北市區(qū)、高開區(qū)）較被認(rèn)可，南部板塊（新市區(qū)、南市區(qū)）價(jià)值低洼；新市區(qū)價(jià)格集中5000元/㎡以里。關(guān)鍵詞：產(chǎn)品品質(zhì)一般，舒適度不夠，客戶以自住為主城市房地產(chǎn)市場分析——小結(jié)58市場以小高層、高層住宅為主流產(chǎn)品，容積率較高；關(guān)鍵詞：城第59

頁4、客戶研究前言·城市準(zhǔn)入研究的意義Contents

1、

城市印象3、城市房地產(chǎn)市場分析2、城市宏觀環(huán)境分析5、價(jià)值梳理后的SWOT分析6、城市準(zhǔn)入建議■調(diào)研概況■客戶分析■小結(jié)第59頁4、客戶研究前言·城市準(zhǔn)入研究的意義Cont調(diào)研情況說明調(diào)研目的深入了解保定市置業(yè)客戶的身份特點(diǎn)、消費(fèi)心理、置業(yè)計(jì)劃、產(chǎn)品傾向以及對本項(xiàng)目的認(rèn)可程度和購買傾向等。調(diào)研方式問卷調(diào)研。調(diào)研地點(diǎn)樂凱大街：天鵝酒店、保百購物家園、秀蘭飯店，沿街商業(yè)等；朝陽大街：時代國貿(mào)、新天地、麗隆國際家居廣場、圖書大廈、銀行、餐飲、服裝店等；建華大街：建華路批發(fā)市場、十方商貿(mào)城、鑫龍灣、保定圖書城、建華大廈、銀行、沿街商業(yè)等；恒祥北大街：秀蘭四季城社區(qū)、沿街餐飲、商業(yè)等；天威西路：天威北社區(qū)、秀蘭康欣園。有效數(shù)量有效客戶153組我司重點(diǎn)針對保定市人群進(jìn)行深入調(diào)研、深入分析客戶置業(yè)需求及特點(diǎn)，為項(xiàng)目定位尋找依據(jù)：60樂凱大街朝陽大街天威西路恒祥北大街建華大街客戶研究——調(diào)研概況調(diào)研情況說明調(diào)研目的我司重點(diǎn)針對保定市人群進(jìn)行深入調(diào)研、深入61年齡特征50-60歲40-50歲30-40歲25-30歲

15%25%40%20%

戶籍本地非本地90%10%工作單位政府機(jī)關(guān)國營企業(yè)股份制企業(yè)私營企業(yè)工商個體私營企業(yè)主其他10.00%14.30%12.20%16.00%36.40%6.82%4.28%所屬行業(yè)制造業(yè)金融銀行保險(xiǎn)外貿(mào)批發(fā)零售能源政府機(jī)構(gòu)交通運(yùn)輸其他19.90%8.00%28.60%15.20%12.00%4.20%12.10%職位身份高層管理中層管理普通員工離職退休

2.00%13.00%80.00%5.00%

家庭收入3-5萬5-10萬10-20萬20-30萬30萬以上

62.20%25.40%6.00%5.00%1.40%

受訪人群年齡段在25-60歲之間，本地占多數(shù)，以工商個體為主，主要從事外貿(mào)批發(fā)零售行業(yè)?？蛻粞芯俊{(diào)研概況61年齡特征50-60歲40-50歲30-40歲25-客戶研究——客戶分析＋＋＋核心結(jié)論1：保定市客戶改善性需求強(qiáng)烈受訪人員76%擁有房產(chǎn)，且擁有2套以上的比例21%受訪人員中近期有購房計(jì)劃的占比53%，加上持幣觀望人群，占比高達(dá)65%，再次置業(yè)的比例相當(dāng)高，潛在需求強(qiáng)勁高達(dá)70%的受訪者的置業(yè)原因是改善居住環(huán)境，80%的受訪者置業(yè)目的是自住或自住兼投資客戶研究——客戶分析＋＋＋核心結(jié)論1：保定市客戶改善性需求強(qiáng)第62

頁63客戶研究——客戶分析核心結(jié)論2：目前的房價(jià)水平在客戶可承受范圍之內(nèi)，但承受能力有限55%客戶能夠承受總價(jià)40萬以下的房屋，36%的客戶能夠承受總價(jià)40-60萬的房屋；87%客戶的家庭年收入在3-10萬。76%的客戶付款方式為銀行按揭付款。63客戶研究——客戶分析核心結(jié)論2：目前的房價(jià)水平在客戶可承64核心結(jié)論3：自住為主、偏好小高層、高層產(chǎn)品，戶型面積在80-140平米?？蛻粞芯俊蛻舴治?3%左右的客戶偏好購買二居，46%左右的客戶偏好購買三居；59%的客戶偏好的建筑形式為小高層，20%的客戶偏好居住的建筑形式為高層。76%客戶置業(yè)目的為自主需求，20.4%客戶置業(yè)目的為投資需求。37%左右的客戶選擇80-110m2，39%左右的客戶選擇110-140m2；64核心結(jié)論3：自住為主、偏好小高層、高層產(chǎn)品，戶型面積在8客戶研究——客戶分析65價(jià)格、地段、環(huán)境為客戶在購房時通?？紤]的三個重要因素。注：客戶關(guān)注開發(fā)商品牌、對產(chǎn)品關(guān)注意識不強(qiáng)核心結(jié)論4：客戶的購房理念上相對落后，對產(chǎn)品的價(jià)格敏感度較高?？蛻粞芯俊蛻舴治?5價(jià)格、地段、環(huán)境為客戶在購房時通常考66客戶研究——小結(jié)目前保定市多數(shù)居民通過拆遷、房改或購置商品房等手段解決了居住問題；客戶投資意識相對較弱，改善性需求強(qiáng)烈；家庭存款有限，工資性收入不高，對房價(jià)的承受力有限，對價(jià)格敏感度高；購房理念上也相對落后，對于產(chǎn)品細(xì)節(jié)的認(rèn)知、生活方式的理解上有待提高和引導(dǎo)。關(guān)鍵詞：購買力一般、有改善型需求、理念需引導(dǎo)66客戶研究——小結(jié)目前保定市多數(shù)居民通過拆遷、房改或購置商第67

頁2、城市宏觀環(huán)境分析前言·城市準(zhǔn)入研究的意義Contents

1、

城市印象3、城市房地產(chǎn)市場分析4、同級城市相關(guān)指標(biāo)比較5、價(jià)值梳理后的SWOT分析6、城市準(zhǔn)入建議■城市SWOT分析

第67頁2、城市宏觀環(huán)境分析前言·城市準(zhǔn)入研究的意義價(jià)值梳理后的SWOT分析——城市SWOT分析優(yōu)勢：1、萬科品牌：知名度及市場認(rèn)可度高；2、當(dāng)?shù)厥袌鲲柡统潭鹊?，市場潛力大?、地理位置優(yōu)越，交通便利；4、三線城市，開發(fā)成本低；劣勢：1、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)水平一般，居民購買能力有限；2、缺乏宏觀力度的國家政策扶持；3、市場規(guī)范程度較差，開發(fā)商水平參差不齊；4、配套相對落后，溢價(jià)能力弱。機(jī)會：1、土地資源較多，平均地面樓價(jià)較低；2、升值潛力大，保定蓄勢待發(fā)，總體趨勢看好；3、交通優(yōu)勢：“北京一小時生活圈”隨著交通環(huán)境改善，使得工作在北京，住在保定成為可能。威脅：1、眾多知名開發(fā)商準(zhǔn)備進(jìn)入，區(qū)域內(nèi)、區(qū)域間競爭加?。?、宏觀政策調(diào)控，導(dǎo)致未來市場不確定性增加；3、本地開發(fā)商警惕性增加，當(dāng)市場競爭加劇時，易導(dǎo)致市場混亂。4、老項(xiàng)目威脅：價(jià)格尺度限制作用，影響投資回報(bào)信心。價(jià)值梳理后的SWOT分析——城市SWOT分析優(yōu)勢：劣勢：機(jī)會第68

頁第69

頁2、城市宏觀環(huán)境分析前言·城市準(zhǔn)入研究的意義Contents

1、

城市印象3、城市房地產(chǎn)市場分析4、客戶研究5、價(jià)值梳理后的SWOT分析6、城市準(zhǔn)入建議■城市準(zhǔn)入方式建議第69頁2、城市宏觀環(huán)境分析前言·城市準(zhǔn)入研究的意義第70

頁城市準(zhǔn)入建議萬科作為中國房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)跑者，品牌價(jià)值對于客戶有著巨大影響力。我們建議加大前期的品牌營銷力度，重點(diǎn)關(guān)注市區(qū)地塊，通過萬科專業(yè)化的建設(shè)，塑造出具有一流品質(zhì)感，完全不同于當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)品，成為當(dāng)?shù)厥袌龅臉?biāo)桿，進(jìn)一步提升萬科在當(dāng)?shù)氐钠放铺栒倭?，并為后來進(jìn)入者設(shè)置門檻。個人認(rèn)為，在前期的人員組建與當(dāng)?shù)乜蛻舻南M(fèi)習(xí)慣是首先要解決的問題。第70頁城市準(zhǔn)入建議萬科作為中國房地產(chǎn)行業(yè)的第71

頁附件：知名在售項(xiàng)目及開發(fā)商簡介由中國鐵道建筑總公司獨(dú)家發(fā)起設(shè)立，于2007年11月5日在北京成立，為國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會管理的特大型建筑企業(yè)。是中國乃至全球最具實(shí)力、最具規(guī)模的特大型綜合建設(shè)集團(tuán)之一。河北亢龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司系河北亢龍集團(tuán)下屬的有限公司，于2007年4月正式成立。公司主要從事房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營，建筑材料批發(fā)、零售，高低壓電力工程的設(shè)計(jì)與施工，礦業(yè)開采與銷售等業(yè)務(wù)。第71頁附件：知名在售項(xiàng)目及開發(fā)商簡介由中第72

頁項(xiàng)目簡介京南一品江南園林是京南一品的最大特色，通過荷塘、亭臺、假山枯石等等人造景觀，將清秀、雋美的江南園林復(fù)制到小區(qū)內(nèi)部；江南園林與坡地景觀相互結(jié)合，一步一景，創(chuàng)造出豐富和多層次的景觀體系，將社區(qū)打造成令人羨煞的恬靜園區(qū)。第72頁項(xiàng)目簡介京南一品江南園林是京南一品的最大特色，通第73

頁項(xiàng)目簡介京南一品項(xiàng)目位置

北市區(qū)復(fù)興路以北，任莊路以東，隆興路以南建筑面積

460000容積率

2.7建筑類型

高層戶型面積

二居：108-110；三居：136-149開發(fā)商

中國鐵建股份有限公司開盤時間

一期：2009-12-12入住時間

2011-10-1銷售價(jià)格

一期：4800元/㎡銷售情況一期已全部售完推廣渠道圍擋、客戶介紹物業(yè)費(fèi)

未定交房標(biāo)準(zhǔn)

毛坯項(xiàng)目信息二室二廳二衛(wèi)110㎡三室二廳二衛(wèi)144㎡第73頁項(xiàng)目簡介京南一品項(xiàng)目位置北市區(qū)復(fù)興路以北，任莊第74

頁項(xiàng)目簡介將萊茵河畔的民族風(fēng)情、藝術(shù)元素與社區(qū)景觀設(shè)計(jì)相融合；品質(zhì)高貴的德國(A區(qū))、優(yōu)雅從容的奧地利(B區(qū))、休閑自然的瑞士(C區(qū))、浪漫時尚的法國(D區(qū))、金色現(xiàn)代的荷蘭(E區(qū))，分別代表每個區(qū)域不同的風(fēng)格特色。B區(qū)A區(qū)D區(qū)E區(qū)亢龍駿景第74頁項(xiàng)目簡介將萊茵河畔的民族風(fēng)情、藝術(shù)元素與社區(qū)景觀第75

頁項(xiàng)目簡介（二）北市區(qū)市場特征分析/典型案例分析亢龍駿景項(xiàng)目位置

保定市北市區(qū)天鵝東路與任莊路交口處建筑面積

720000容積率

2.7建筑類型

多層、小高層、高層戶型面積

一居63-69；二居82-99；三居113-159；四居153-169開發(fā)商

河北亢龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開盤時間

B區(qū)：2010-7-18入住時間

2012-5-1銷售價(jià)格

B區(qū)：5300元/㎡銷售情況B區(qū)：已銷售90%推廣渠道保定晚報(bào)、蓮池周刊、公交站牌物業(yè)費(fèi)

未定交房標(biāo)準(zhǔn)

毛坯項(xiàng)目信息二室二廳一衛(wèi)87㎡三室二廳二衛(wèi)114㎡戶型示意圖戶型示意第75頁項(xiàng)目簡介（二）北市區(qū)市場特征分析/典型案例分析亢THEEND本報(bào)告中的數(shù)據(jù)均來自官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，信息均來源于已公開的資料，我公司對這些數(shù)據(jù)和信息的準(zhǔn)確性及完整性不作任何保證。報(bào)告中的信息或所表達(dá)的意見僅用作服務(wù)客戶參考之用。本報(bào)告的版權(quán)僅為我公司所有，未經(jīng)書面許可任何機(jī)構(gòu)和個人不得以任何形式翻版、復(fù)制、刊登、發(fā)表或引用。THEEND本報(bào)告中的數(shù)據(jù)均來自官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，信息均來第76

頁演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！第77

頁保定市場前景分析報(bào)告時間：2011年3月保定市場前景分析報(bào)告時間：2011年3月第79

頁2、城市宏觀環(huán)境分析前言·城市準(zhǔn)入研究的意義Contents

1、

城市印象3、城市房地產(chǎn)市場分析■河北保定城市的戰(zhàn)略地位4、客戶研究5、價(jià)值梳理后的SWOT分析6、城市準(zhǔn)入建議第2頁2、城市宏觀環(huán)境分析前言·城市準(zhǔn)入研究的意義C第80

頁2、城市宏觀環(huán)境分析前言·城市準(zhǔn)入研究的意義Contents

1、

城市印象3、城市房地產(chǎn)市場分析4、客戶研究5、價(jià)值梳理后的SWOT分析6、城市準(zhǔn)入建議■城市歷史■城市名片■城市規(guī)劃■重點(diǎn)事件

小結(jié)第3頁2、城市宏觀環(huán)境分析前言·城市準(zhǔn)入研究的意義C第81

頁2、城市宏觀環(huán)境分析前言·城市準(zhǔn)入研究的意義Contents

1、

城市印象3、城市房地產(chǎn)市場分析4、客戶研究5、價(jià)值梳理后的SWOT分析6、城市準(zhǔn)入建議■城市歷史■城市名片■城市規(guī)劃■重點(diǎn)事件

小結(jié)第4頁2、城市宏觀環(huán)境分析前言·城市準(zhǔn)入研究的意義C第82

頁中國歷史文化名城、戲曲之鄉(xiāng)城市印象——城市歷史公元前770年燕國在今雄縣建中都，于易縣建下都公元981年宋太平興國六年升為保州公元1239年改保州為順天路治所公元1275年改順天路為保定路，保定始名，轄15州縣，順平更名保定，公元1368年改保定路為保定府公元1403年保定直屬京師，設(shè)寧都司，負(fù)責(zé)保衛(wèi)京師附近安全公元1636年清代直隸總督署駐保，保定成為直隸和全省的政治、軍事、文化中心1913年直隸省會遷天津，保定改府道，轄40縣1928年南京國民政府廢直隸省改建河北省，轄區(qū)各縣直屬省政府新中國成立前夕河北省人民政府在保定建立，保定為省會和省轄市1958年5月省會遷天津，保定專區(qū)所屬22縣1市分別合并為保定市、定縣、阜平、淶源、涿縣、易縣、高陽、徐水、安國、唐縣10縣（市）1966年5月省會由天津遷回保定1968年2月省會遷石家莊市1994年12月保定地區(qū)與保定市合并，統(tǒng)稱保定市保定市地處河北省中部，是一座有2300年歷史的文化名城。曾獲得“戲劇之鄉(xiāng)”、“中國民間音樂之鄉(xiāng)”、“中國民間特色藝術(shù)之鄉(xiāng)”、“雕刻之鄉(xiāng)”等多種稱號。保州城蓮池書院第5頁中國歷史文化名城、戲曲之鄉(xiāng)城市印象——城市歷史第83

頁2、城市宏觀環(huán)境分析前言·城市準(zhǔn)入研究的意義Contents

1、

城市印象3、城市房地產(chǎn)市場分析4、客戶研究5、價(jià)值梳理后的SWOT分析6、城市準(zhǔn)入建議■城市歷史■城市名片■城市規(guī)劃■重點(diǎn)事件

小結(jié)第6頁2、城市宏觀環(huán)境分析前言·城市準(zhǔn)入研究的意義C第84

頁聞名中外的滿城漢墓，位于河北保定滿城縣城西南1.5公里的陵山上，滿城漢墓是西漢中山靖王劉勝及其妻竇綰之墓。舉世聞名的“金縷玉衣”、“長信宮燈”、“錯金博山爐”、“朱雀街環(huán)杯”就出土于此。滿城漢墓城市印象——城市名片

名勝類第7頁聞名中外的滿城漢墓，位于河北保定滿城縣城西南1.5第85

頁上谷，是古郡名；上谷八景，就是保定八景。分為大慈閣、奎樓應(yīng)宿、橫翠朝暉、古蓮花池、東皋春雨、西剎秋濤、雞水環(huán)清、狼牙山。上谷八景城市印象——城市名片

名勝類第8頁上谷，是古郡名；上谷八景，就是保定八景。分為大慈閣第86

頁保定特色美食以極具民間特色小吃聞名于冀中平原。如：驢肉火燒、白運(yùn)章包子、大慈閣醬菜、馬家老雞鋪鹵煮雞、義春樓白肉罩火燒、高碑店豆腐絲等。飲食文化源遠(yuǎn)流長，歷史悠久，冀菜的重要淵源

美食類城市印象——城市名片第9頁保定特色美食以極具民間特色小吃聞名于冀中平原。如：第87

頁保定擁有4個“國家高水平體育后備人才基地”建有18個運(yùn)動項(xiàng)目訓(xùn)練中心；擁有16位世界冠軍、22位亞洲冠軍、130多位全國冠軍。錢紅、郭晶晶、龐偉、高軍、王浩、齊寶香、牛劍鋒、等一批世界體壇名將?！绑w育冠軍的搖籃”、“體育之城”

體育文化類城市印象——城市名片第10頁保定擁有4個“國家高水平體育后備人才基地”建有1第88

頁皮影藝術(shù)，俗稱“皮影戲”，在中國已有一千多年歷史。有人考證，現(xiàn)在北京、唐山，甚至承德、遼寧一帶的皮影的來源就是涿州的皮影。涿州的皮影，被稱之為“涿州影”。涿州皮影

民俗文化類城市印象——城市名片第11頁皮影藝術(shù)，俗稱“皮影戲”，在中國已有一千多年歷史第89

頁2、城市宏觀環(huán)境分析前言·城市準(zhǔn)入研究的意義Contents

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城市印象3、城市房地產(chǎn)市場分析4、客戶研究5、價(jià)值梳理后的SWOT分析6、城市準(zhǔn)入建議■城市歷史■城市名片■城市規(guī)劃■重點(diǎn)事件

小結(jié)第12頁2、城市宏觀環(huán)境分析前言·城市準(zhǔn)入研究的意義“8+2”發(fā)展規(guī)劃保定保定一軸三帶：包括京津發(fā)展軸、濱海新興發(fā)展帶、山前傳統(tǒng)發(fā)展帶以及燕山——太行山山區(qū)生態(tài)文化帶；8+2發(fā)展模式：包括北京、天津兩個直轄市和河北省的石家莊、秦皇島、唐山、廊坊、保定等8地市；環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈：在北京周邊的十余個區(qū)縣，建設(shè)高層次人才創(chuàng)業(yè)園區(qū)、科技成果孵化園區(qū)、新興產(chǎn)業(yè)示范園區(qū)、現(xiàn)代物流園區(qū)，以新興產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)圈。2011年，廊坊、保定等4市13個縣電話區(qū)號將變成010，這是打造環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈發(fā)展戰(zhàn)略的第一步。一軸三帶規(guī)劃保定環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈保定作為環(huán)首都的“京畿”城市，目前城市發(fā)展水平不高，但未來發(fā)展機(jī)遇廣闊。城市印象——城市規(guī)劃

城市總體布局“8+2”發(fā)展規(guī)劃保定保定一軸三帶：包括京津發(fā)展軸、濱海新興90行政區(qū)交通

配套商業(yè)教育市政北市區(qū)公交便利，路網(wǎng)發(fā)達(dá)完善商業(yè)中心系統(tǒng)完善較知名學(xué)校駐齊全新市區(qū)路網(wǎng)較發(fā)達(dá)較完善社區(qū)底商較為完善政務(wù)中心南市區(qū)路網(wǎng)較發(fā)達(dá)較完善社區(qū)底商中、小學(xué)較齊全高開區(qū)路網(wǎng)發(fā)達(dá)不太完善路邊便利店小學(xué)一般南市區(qū)：保定府的發(fā)源地，重工業(yè)廠房較多，城市改造難度頗大。新市區(qū)：面積接近市區(qū)面積的1/2，是保定市政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技中心。北市區(qū)：是保定各類高校、科研院所的聚集地。區(qū)內(nèi)民營經(jīng)濟(jì)較繁榮發(fā)達(dá)。高開區(qū)：中心科技園、西區(qū)工業(yè)園、東區(qū)大學(xué)城“一區(qū)三園”的格局。各板塊功能比較：高開區(qū)北市區(qū)新市區(qū)南市區(qū)

城市主城區(qū)規(guī)劃城市印象——城市規(guī)劃行政區(qū)交通配套商業(yè)教育市政北市區(qū)公交便利，路網(wǎng)發(fā)達(dá)完善商業(yè)第91

頁92朝陽北大街商圈朝陽南大街商圈火車站商圈裕華中路商圈保定市區(qū)規(guī)劃有四個核心商圈，其中朝陽北大街和南大街商圈位于新市區(qū)，與地塊距離較近，且商務(wù)氛圍成熟，發(fā)展較快，有利于區(qū)域配套的逐步完善，同時提升地塊的自身價(jià)值。裕華中路商圈：傳統(tǒng)商圈，商業(yè)氛圍最為成熟?；疖囌旧倘Γ簷n次不高，總體水平較低。朝陽南大街商圈：商圈規(guī)模較小，正處于不斷成長發(fā)展中。朝陽北大街商圈：高檔的商務(wù)休閑娛樂場所聚集，保定市商務(wù)氣氛最濃，消費(fèi)水平最高的區(qū)域。距朝陽南大街商圈4公里距朝陽北大街商圈5公里城市印象——城市規(guī)劃

城市商業(yè)規(guī)劃15朝陽北大街商圈朝陽南大街商圈火車站商圈裕華中路商圈保定市本案93市區(qū)周邊各科技園及工業(yè)園，在提高地區(qū)經(jīng)濟(jì)的同時，還將產(chǎn)生大量的住房需求。園區(qū)名稱園區(qū)產(chǎn)業(yè)主要企業(yè)保定國家高新區(qū)中心科技園能源、軟件開發(fā)、數(shù)碼電子英利綠色能源控股有限公司、保定天威集團(tuán)有限公司、樂凱集團(tuán)、河北博為電氣有限公司、保定東大太陽能科技有限公司西區(qū)工業(yè)園以食品、輕工業(yè)生力八達(dá)啤酒有限公司、歐麥八達(dá)麥芽有限公司保定高新區(qū)大學(xué)城（原華北工業(yè)園）教育河北大學(xué)、河北省第二外國語高中城市印象——城市規(guī)劃

城市產(chǎn)業(yè)布局本案16市區(qū)周邊各科技園及工業(yè)園，在提高地區(qū)經(jīng)濟(jì)的同時，還將第94

頁2、城市宏觀環(huán)境分析前言·城市準(zhǔn)入研究的意義Contents

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城市印象3、城市房地產(chǎn)市場分析4、客戶研究5、價(jià)值梳理后的SWOT分析6、城市準(zhǔn)入建議■城市歷史■城市名片■城市規(guī)劃■重點(diǎn)事件

小結(jié)第17頁2、城市宏觀環(huán)境分析前言·城市準(zhǔn)入研究的意義第95

頁城市印象——重點(diǎn)事件保定國家級高新技術(shù)開發(fā)區(qū)——保定·中國電谷。是中國內(nèi)地首個官方宣布加入WWF發(fā)起的“地球一小時”全球關(guān)燈活動的城市，是世界自然基金會，“中國低碳城市發(fā)展項(xiàng)目”首批兩個試點(diǎn)城市之一；中國八個低碳試點(diǎn)城市之一；十佳創(chuàng)建低碳城市之一。獨(dú)特優(yōu)勢：★“國家火炬計(jì)劃新能源與能源設(shè)備產(chǎn)業(yè)基地”（科技部批設(shè)，全國唯一）★“國家科技興貿(mào)出口創(chuàng)新基地（新能源）”（商務(wù)部、科技部聯(lián)合批設(shè)）★“國家可再生能源產(chǎn)業(yè)化基地”（科技部批設(shè)，全國唯一）★“國際科技合作基地”（科技部批設(shè)）★“新能源產(chǎn)業(yè)國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地”（國家發(fā)改委批設(shè)）第18頁城市印象——重點(diǎn)事件保定國家級第96

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城市印象3、城市房地產(chǎn)市場分析4、客戶研究5、價(jià)值梳理后的SWOT分析6、城市準(zhǔn)入建議■城市歷史■城市名片■城市規(guī)劃■重點(diǎn)事件

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頁城市印象——小結(jié)97關(guān)鍵詞：歷史文化名城、城市建設(shè)落后、新型產(chǎn)業(yè)崛起、房地產(chǎn)需求旺盛保定市作為環(huán)首都的“京畿”城市，未來擁有廣闊的發(fā)展機(jī)遇。城市主城區(qū)、商業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展期，城市建設(shè)有待進(jìn)一步改善。科技園和工業(yè)園區(qū)布局，將產(chǎn)生大量的住房需求。第20頁城市印象——小結(jié)20關(guān)鍵詞：保定市作為環(huán)首都的“第98

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城市印象3、城市房地產(chǎn)市場分析4、客戶研究5、價(jià)值梳理后的SWOT分析6、城市準(zhǔn)入建議■

經(jīng)濟(jì)發(fā)展■人口發(fā)展■交通發(fā)展■資源發(fā)展■小結(jié)第21頁2、城市宏觀環(huán)境分析前言·城市準(zhǔn)入研究的意義第99

頁人均GDP進(jìn)入快速發(fā)展期，生存與改善型需求并存。城市宏觀環(huán)境分析——經(jīng)濟(jì)發(fā)展數(shù)據(jù)來源：2007-2010年保定經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)年鑒0-800美元800-4000美元4000-8000美元8000-20000美元啟動期快速發(fā)展期

穩(wěn)定發(fā)展期

減緩發(fā)展期生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型宏觀經(jīng)濟(jì)增長和人均GDP與房地產(chǎn)市場發(fā)展階段的關(guān)系第22頁人均GDP進(jìn)入快速發(fā)展期，生存與改善型需求并存。100數(shù)據(jù)來源：保定2006-2010年年鑒居民收入提升明顯、消費(fèi)能力迅速提高城市宏觀環(huán)境分析——經(jīng)濟(jì)發(fā)展23數(shù)據(jù)來源：保定2006-2010年年鑒居民收入提升明顯、第101

頁三大產(chǎn)業(yè)撐起保定經(jīng)濟(jì)，逐年穩(wěn)步提升新能源、汽車、紡織三大產(chǎn)業(yè)撐起保定經(jīng)濟(jì)，僅汽車2009年就完成銷售收入200億元。三大產(chǎn)業(yè)在保定市具有雄厚的物質(zhì)基礎(chǔ)，在全市經(jīng)濟(jì)總量中占有相當(dāng)比重。城市宏觀環(huán)境分析——經(jīng)濟(jì)發(fā)展11%10%18%第24頁三大產(chǎn)業(yè)撐起保定經(jīng)濟(jì)，逐年穩(wěn)步提升新能源、汽車、第102

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經(jīng)濟(jì)發(fā)展■人口發(fā)展■交通發(fā)展■資源發(fā)展■小結(jié)第25頁2、城市宏觀環(huán)境分析前言·城市準(zhǔn)入研究的意義第103

頁城市宏觀環(huán)境分析——人口發(fā)展城市分區(qū)人口（萬）所占百分比南市區(qū)30萬2.6%北市區(qū)35萬3%新市區(qū)45