項目考察報告整理課件

萬科云城米酷考察報告編制：運營管理部時間：2016年10月1萬科云城米酷考察報告編制：運營管理部時間：2016年10月目錄產(chǎn)品分析產(chǎn)品亮點產(chǎn)品劣勢123456基本概況產(chǎn)品類型借鑒建議2目錄產(chǎn)品分析產(chǎn)品亮點產(chǎn)品劣勢1基本概況產(chǎn)品類型借鑒建議2項目區(qū)位項目一期項目二期萬科云城項目位于天河區(qū)東北部的天河智慧城，是廣州市最新規(guī)劃的九大新城之一。萬科云城位于天河城智慧城核心區(qū)，定位于高新產(chǎn)業(yè)基地，政府在3年內(nèi)投資近750億完善核心區(qū)配套建設(shè)，大約有1500余家企業(yè)3年內(nèi)進駐。天河智慧城華觀路以南、高唐路以東，屬于萬科云城二期，其西北方向就是已開盤的萬科云，即是萬科云城一期。萬科云城項目集聚了華南理工大學(xué)、華南師范大學(xué)、華南農(nóng)業(yè)大學(xué)等多家廣州知名高等院校。萬科云城項目臨廣園快速路、沈海高速、華南快速，21號地鐵在建項目東南邊設(shè)智慧城站（2016年12月開通，最晚2017年年初開通，6站即可到達珠江新城）離項目約8分鐘步行距離；廣佛城際快軌2020年正式運營。整體上，萬科云城項目發(fā)展?jié)摿薮蟆?項目區(qū)位項目一期項目二期萬科云城項目位于天河區(qū)東北部的天河智一期：萬科云城一期：萬科云城寫字樓A萬科自持寫字樓D】BC寫字樓公寓建筑信息產(chǎn)權(quán)年限40年（商業(yè)用地）占地面積2.8萬㎡建筑面積8.3萬㎡戶型平層復(fù)式55—76㎡（1層底商，2－8層LOFT，9層平層）裝修情況精裝修樓層狀況1、約60㎡4.5米層高的【云soho】公寓；2、130-400㎡的【九立方】創(chuàng)意辦公空間；3、萬科自持的3.6米層高的標準小面積【云平方寫字樓產(chǎn)品?？倯魯?shù)711（公寓342戶）代理商廣州市合富置業(yè)房地產(chǎn)有限公司物業(yè)信息容積率3.0綠化率30%物業(yè)公司廣州萬科物業(yè)有限公司停車位681個4一期：萬科云城一期：萬科云城萬科自持寫字樓BC寫字樓公寓建筑目錄產(chǎn)品分析產(chǎn)品亮點產(chǎn)品劣勢123456基本概況產(chǎn)品類型借鑒建議5目錄產(chǎn)品分析產(chǎn)品亮點產(chǎn)品劣勢1基本概況產(chǎn)品類型借鑒建議5萬科云城——云SOHO（公寓）云SOHO居住空間6萬科云城——云SOHO（公寓）云SOHO居住空間6萬科云城一一九立方〈寫字樓〉7萬科云城一一九立方〈寫字樓〉7萬科云城一一售價50m產(chǎn)品類型后號戶型撞EE高使用率梯戶售價均怕葷合均曲管理噩主植時國主髓標在是否重租提黃回報萃公里平匡C棟55而第9匡3米80部9層(5梯20戶)55而(83月)1.5月/而1.5萬/?P(t坯}6.5元/m12015.12主i不簾涯租重主55而2-854.5米150%2-7匡(5j46戶)8匡(5j30戶)55而(114-116月)主坯:1.8JJ/陽'精裝費另算，-房-廳2500元/而.二房-廳2900元/主ff:1.8月/?P2.0-2.1月/?P(主精裝)精裝擊噩噩6草{自每3.7%/年圭黯童自L，月返fll3100-3400元/月，具體57而7、8匡57陽2(91-97JJ)1.6-1.7月//m11.6-1.1JJ//lIfI(毛垣)毛i不需逅租寫字樓寫字樓A、B煉D棟())科自1材、公)130-400而9匡4.5米5j22戶130m1(234)))1.8萬元/_11.8萬元/?P{毛垣)毛坯商捕商i自50-60川2151(135萬)2.7萬元/_12.1JJ元/1薩{毛垣}毛i平8萬科云城一一售價50m產(chǎn)品類型后號戶型撞EE高使用率梯戶售價二期：萬科米酷C4棟已有客戶商議購買整棟C2棟已賣完C1棟在售C3棟在售C5棟在售建筑信息產(chǎn)權(quán)年限40年占地面積12萬㎡建筑面積47萬㎡戶型平層復(fù)式13—35㎡，1層底商，C1棟（12層）、C2棟（12層）LOFT，C3（17層）、C5（18層）平層裝修情況精裝修樓層狀況1、平層公寓：13㎡/18㎡/25㎡；2、LOFT：25㎡、35㎡總戶數(shù)5584戶代理商廣州市合富置業(yè)房地產(chǎn)有限公司物業(yè)信息容積率3.9綠化率35%物業(yè)公司廣州萬科物業(yè)有限公司停車位1249個，加上還未確定是租是售，總共二千多9二期：萬科米酷C4棟已有客戶商議購買整棟C2棟已賣完C1棟在二期:萬科米酷10二期:萬科米酷10二期2 萬科米酷11二期2 萬科米酷11二期：萬科米酷25㎡復(fù)式25㎡復(fù)式12二期：萬科米酷25㎡復(fù)式25㎡復(fù)式12二期：萬科米酷35㎡復(fù)式35㎡復(fù)式13二期：萬科米酷35㎡復(fù)式35㎡復(fù)式13萬科米醋一一售價13m13m18m18m25m25m13m13m25m25m25m25m類型房號戶型樓層層高使用率梯戶售價均價綜合均價管理費交鍛時間交鍛標準是否逅租投資回報事平EC3棟13m217匡2.9米75%3梯50戶2(21萬)2(1.62萬1m2)1.7萬Ilf薩(精裝}4.5元1m22017.03精裝13耐不帶返fH，nlf、251薩奠自3、4、51.4%1年18m22(31萬)2(1.72萬1m2)25m22(42萬)2(1.68萬1m2)E營運黯5年，67π/m2，例如18m2(18lT2*67兀=1206n;/月)，6m以上不帶返f1bC5棟13m2187梯100戶2(21萬)2(1.62萬1m2)2017.0618m22(42萬)2(1.68萬1m2)復(fù)式Cl棟25m212匡4.5米120%3梯35戶2(53萬)2(2.12萬1m2)2.1-2.27ilw(精裝)5.5元1m22017.11不帶遁fH-35m235m2(73萬)35m2(2.09萬1m2)不帶返租14萬科米醋一一售價13m13m18m18m25m25m13m1萬科云城米酷一一售價25m25m項目類型房號戶型樓層層高使用率錦戶售價均價綜合均價管理費交樓時間交樓標準是否返租投資回報率二期平EC3棟13m217層2.9米75%3梯50戶13m2(21萬〉13m2(1.62萬1m2)1.7萬1m"〈豐富裝〉4.5元/時2017.03精裝13耐不帶返租，18州、25m"奠空3、4、5i苦1.4%1年18m218m2(31萬〉18m2(1.72萬1m2)25m22(42萬〉2(1.68萬1m2)運Hrn竿

，67π1m氣例如18m2(18m與67元=1206元/月)，6層以上不帶返1.11.;C5棟13m218層7梯100戶13m2(21萬〉13m2(1.62萬1m2)2017.0618m225m2(42萬〉25m2(1.68萬1m2)復(fù)式Cl棟25m212層4.5米120%3梯35戶25m2(53萬〉25m2(2.12萬1m2)2.1-2.2萬1m"(精裝〉5.5元1m22017.11不帶返租35m235m2(73萬〉35m2(2.09萬1m2)不帶返租一期平層C棟55m2第9層3米80%9層(6梯20戶)55時(83萬〉1.5萬1m21.5萬1m"(毛坯}6.5元1m22015.12毛經(jīng)不帶返租復(fù)式55m22-8層4.5米150%2-7層(6梯46戶〉8(6梯30戶〉55m2(114-116萬，臺裝修〉毛坯1.8萬1m2精裝費另算，一房一廳2500元/時，二房一廳2900元1m2毛坯:1.8萬1m"2.0-2.1萬1m"〈含精裝〉精裝手苦返E目6圭E〈臼，3.7%1年安徽酒店2_每月返租3100-3400元/月，真體看朝向(56-62開:/m2)57m27、B層57m2(91-97萬，毛坯〉1.6-1.7萬IIm21.6-1.7萬1m"〈毛坯}毛坯不帶返租寫字樓A、B棟D棟(萬科自持辦公〉130-400m29層4.5米6梯22戶130m2(234萬〉1.8萬元1m21.8萬元1m"〈毛坯〉毛坯15萬科云城米酷一一售價25m25m項目類型房號戶型樓層層高使用目錄產(chǎn)品分析產(chǎn)品亮點產(chǎn)品劣勢123456基本概況產(chǎn)品類型借鑒建議16目錄產(chǎn)品分析產(chǎn)品亮點產(chǎn)品劣勢1基本概況產(chǎn)品類型借鑒建議16萬科云城米酷一一戶型分析項目類型后號售價綜合均價量資分析《性價比毒、目前售賣輩輩勢》售賣情況13m'(21月)2、131Ii':面1旦有點Jj、，床只能用佛縮型的，如果將庶全部打開，j茸道不怎么污傻，洗手i司對著床，不宮是從投資邁是自f主都不建議此戶型;?、181Ii'.面積運中，一人或兩人部司以入住，目前是最好賣的戶型，租租金也適中，適合小白領(lǐng)，投資或自f主首C3棟18m'(31月)平層25耐(42月)1.1萬/，.，f籍輩革》i革;L/)6月份開盤，半牢時i司銷售13m'(21月)3、251Ii':只比18m'多出一個沙發(fā)位近=平套，面狽小、總價C5棟室，集712月，金日購買25m'平層公囂，低、小戶型是最受歡迎二細不如購買25m'的復(fù)式公事，畢竟復(fù)王克離兩層，總價53萬。的，齋一套戶一次性買750套18麗的s頭不返租類型的一般都是自住。25m'(42月)，、25tP:畝糧運中，街兩層，一房一25而(53月)廳，總價才53萬，無論是自住還是投資比平層25m'較有投資價值。(../)2、3511i':面秧比較大，f旦使用率很品，兩層加起來面積近70幣，總價73萬，不需租，目筒此類型大部份窯戶屬于自住類型，如用來投資，不太杏易出租，畢竟租金與一期公事接近(3100-3400元/月)2.1-2.2萬/1Ii'〈籍毫在}復(fù)式C1棟35m'(73月)平層55m'(83月)1.5萬/，.，{毛坯}E窯芫〈一期收樓時i司旱，1恢溢也較旱能看到，f里面積較大，總價也較王軍110元，不需陽魚，殷商窗只能開一點點，居住舒適'1生差一點;前6萃每周蓋章程租會雖亙.fB6圭E后能否Et且和存在一毛坯:1.8萬/，.，2.0-2.1萬/1Ii'〈含精毫在〉55m'(114-116月)精裝修C棟主自蘊涵鹽，除非合租或員工富鑫)基本霉事喜復(fù)式12月15日，銷售員告知一期復(fù)式公惠〈毛坯)最后推出15套570戶，不手音返租，銷售員應(yīng)眼太多窯戶想要不需返租的復(fù)王克公薯，自用。一翔57耐(91-97萬〉毛還1.6-1.1萬IIrPt毛坯}"9fT究"是廣州市場上唯一的日米層品銷售員透露，上級要求對創(chuàng)新辦公戶品，將2..Iii到E米匡革的EA、E棟寫字樓D棟〈污科自持eJ、公〉1.8萬元/rP《毛坯》主益主誦.jiJ'*濕蓋率匡品主匡兇空外口徑寫字樓只賣不租，130m'(234萬〉且L目前頭寫字樓的客戶都是自己辦公人認為年底開發(fā)商要回擾本身寫字樓是有租的。個用，極少拿來投炎，最少面積的也賣到234污，投燙金額高資金，加快去化。17萬科云城米酷一一戶型分析項目類型后號售價綜合均價量資分析售賣目錄產(chǎn)品分析產(chǎn)品亮點產(chǎn)品劣勢123456基本概況產(chǎn)品類型借鑒建議18目錄產(chǎn)品分析產(chǎn)品亮點產(chǎn)品劣勢1基本概況產(chǎn)品類型借鑒建議18項目亮點?萬科米公寓“短小精悍”小公寓的居住面積打造出臥室、客廳、廚房和衛(wèi)生間樣樣俱全的居室生活體驗。設(shè)計前沿19項目亮點?萬科米公寓“短小精悍”小公寓的居住面積打造出臥室、項目亮點?對于收入不高或創(chuàng)業(yè)初期的青年人來講，只需花住宅一半的價格就可以實現(xiàn)住房夢；可將很多年輕人從租房生活中解脫出來，逃離城中村。小公寓低總價20項目亮點?對于收入不高或創(chuàng)業(yè)初期的青年人來講，只需花住宅一半項目亮點?“飄浮的地平線”概念：將產(chǎn)品的頂層全部打通，在屋頂形成一個環(huán)形商務(wù)休閑空間，包括屋頂花園、慢跑道、開心農(nóng)場、露天電影，甚至可以在屋頂辦聚會PARTY，提供給所有業(yè)主免費使用。飄浮的地平線21項目亮點?“飄浮的地平線”概念：將產(chǎn)品的頂層全部打通，在屋頂項目亮點?地塊周邊的交通便利，臨廣園快速路、沈海高速、華南快速，21號地鐵在建項目東南邊設(shè)智慧城站離項目約8分鐘步行距離；廣佛城際快軌2020年正式運營。交通條件22項目亮點?地塊周邊的交通便利，臨廣園快速路、沈海高速、華南快項目亮點智慧園核心區(qū)?萬科云城位于天河城智慧城核心區(qū)，定位于高新產(chǎn)業(yè)基地，政府在3年內(nèi)投資近750億完善核心區(qū)配套建設(shè)，大約有1500余家企業(yè)3年內(nèi)進駐。重點發(fā)展物聯(lián)網(wǎng)、云計算、電子商務(wù)、信息服務(wù)等智慧產(chǎn)業(yè)。23項目亮點智慧園核心區(qū)?萬科云城位于天河城智慧城核心區(qū)，定位項目亮點信息透明?該項目已將紅線內(nèi)不利因素和紅線外不利因素已標明。24項目亮點信息透明?該項目已將紅線內(nèi)不利因素和紅線外不利因素已目錄產(chǎn)品分析產(chǎn)品亮點產(chǎn)品劣勢123456基本概況產(chǎn)品類型借鑒建議25目錄產(chǎn)品分析產(chǎn)品亮點產(chǎn)品劣勢1基本概況產(chǎn)品類型借鑒建議25產(chǎn)品劣勢?一期公寓鄰近黃博凌塘城中村，環(huán)境、治安較差；一期鄰近城中村26產(chǎn)品劣勢?一期公寓鄰近黃博凌塘城中村，環(huán)境、治安較差；一期鄰產(chǎn)品劣勢?商業(yè)用水、電、管理費都比住宅類高出許多；水電管理費高27產(chǎn)品劣勢?商業(yè)用水、電、管理費都比住宅類高出許多；水電管理產(chǎn)品劣勢?每層住戶太多，電梯太少；戶數(shù)太多28產(chǎn)品劣勢?每層住戶太多，電梯太少；戶數(shù)太多28目錄產(chǎn)品分析產(chǎn)品亮點產(chǎn)品劣勢123456基本概況產(chǎn)品類型借鑒建議29目錄產(chǎn)品分析產(chǎn)品亮點產(chǎn)品劣勢1基本概況產(chǎn)品類型借鑒建議29借鑒建議?萬科項目案名比較出彩，云城（科技、大數(shù)據(jù)）、米酷（年輕、時尚、動感、精巧），整體上口，對青年較有吸引力；一個好的案名對項目銷售至關(guān)重要；項目案名九立方AB九立方C云平方D云SOHO30借鑒建議?萬科項目案名比較出彩，云城（科技、大數(shù)據(jù)）、米酷（借鑒建議?單身群體或創(chuàng)業(yè)初期的事業(yè)青年，定位精準，與案名貼切；精確的定位便于找出客戶群體；產(chǎn)品定位31借鑒建議?單身群體或創(chuàng)業(yè)初期的事業(yè)青年，定位精準，與案名貼切借鑒建議?平層18㎡，復(fù)式25㎡；面積小、總價低，無論是自住還是投資，都相對容易入手；假設(shè)華南城項目售價較有競爭力，可考慮平層25㎡，復(fù)式35㎡；戶型設(shè)計32借鑒建議?平層18㎡，復(fù)式25㎡；面積小、總價低，無論是自住借鑒建議?萬科項目售價是售價，返租是返租，兩者獨立分開，每月單獨給予返租的模式較好，且不是所有類型都返租；返租形式33借鑒建議?萬科項目售價是售價，返租是返租，兩者獨立分開，每月借鑒建議?萬科項目整體委托白天鵝酒店承租，返租到期如有后續(xù)風(fēng)險，轉(zhuǎn)移到第三方白天鵝酒店，萬科自身風(fēng)險已規(guī)避；規(guī)避返租風(fēng)險34借鑒建議?萬科項目整體委托白天鵝酒店承租，返租到期如有后續(xù)風(fēng)借鑒建議?萬科項目樣板房設(shè)計前衛(wèi)、大膽、空間利用較好；樣板先行35借鑒建議?萬科項目樣板房設(shè)計前衛(wèi)、大膽、空間利用較好；樣板先借鑒建議?萬科項目比較會講“故事”，如，飄浮的地平線、機器人咖啡廳、九立方－廣州市場唯一9米層高創(chuàng)新寫字樓等等，都比較有噱頭、有故事；會講故事九立方：可將2層4.5米層高的寫字樓打通，可以實現(xiàn)標準層高的3層空間36借鑒建議?萬科項目比較會講“故事”，如，飄浮的地平線、機器人萬科峯境考察報告編制：運營管理部時間：2016年10月37萬科峯境考察報告編制：運營管理部時間：2016年10月37項目區(qū)位萬科峯境項目位于白云新城板塊，位于白云萬達廣場旁，規(guī)劃A1-A10、B1-B3共13棟小高層、高層洋房。萬科峯境距白云山僅一路之隔，可從云溪生態(tài)公園直接入山游覽，是城央不可多得的綠色生態(tài)住宅。萬科峯境的園林具有豐富的層次，除了地面花園、在商業(yè)屋面露臺、高層屋面露臺都有樹木花草覆蓋，并在建筑的每四層設(shè)置了觀山平臺。地鐵：2號線飛翔公園站、白云公園站。地鐵12號線柯子嶺站（規(guī)劃中）。從整體規(guī)劃到細節(jié)的設(shè)計，萬科“讓建筑贊美生命”的理念始終融入其中，使建筑與人和自然有機融合，建造出一個生態(tài)、健康、舒適、高檔的品質(zhì)社區(qū)。38項目區(qū)位萬科峯境項目位于白云新城板塊，位于白云萬達廣場旁，萬科峯境建筑信息產(chǎn)權(quán)年限70年（住宅用地）占地面積2.4萬㎡建筑面積9.4萬㎡戶型主推戶型77-135㎡二至四房（層高2.8米）裝修情況精裝修樓層狀況萬科峯境共15棟樓：1、A1-A10為17層設(shè)計商業(yè)住宅樓；2、B1-B3為7層設(shè)計住宅樓；3、C3、C4為商鋪；總戶數(shù)796戶代理商廣州經(jīng)緯房地產(chǎn)諮詢有限公司物業(yè)信息容積率3.9綠化率30%物業(yè)公司廣州萬科物業(yè)有限公司停車位938個39萬科峯境建筑信息產(chǎn)權(quán)年限70年（住宅用地）占地面積2.4萬㎡產(chǎn)晶類型類型房號戶型樓層幾梯幾戶層高均價管理費章地時間開盤時間交樓時間交樓標準高層A1-A10棟主推戶型77-135m2二至四房17層A4、A7棟3梯7戶其余2梯4戶2.8米3.0-3.6萬1m2左右4.98元/m22013年初2013.10A1-A5棟、A7棟2016.06，其余2016.11交樓精裝小高層B1-B3棟6層l梯4戶2.9-3.6萬1m2左右40產(chǎn)晶類型類型房號戶型樓層幾梯幾戶層高均價管理費章地時間開盤時產(chǎn)品類型102平三房二廳二衛(wèi)41產(chǎn)品類型102平三房二廳二衛(wèi)41項目亮點?距白云山僅一路之隔，大部分戶型能直瞰白云山美景區(qū)；白云山腳下42項目亮點?距白云山僅一路之隔，大部分戶型能直瞰白云山美景區(qū)；項目亮點?位于白云萬達廣場旁（600米）；臨萬達廣場43項目亮點?位于白云萬達廣場旁（600米）；臨萬達廣場43項目亮點?雙地鐵鄰近地鐵2號線（600米）、地鐵14號線（2017年底開通）；雙地鐵44項目亮點?雙地鐵鄰近地鐵2號線（600米）、地鐵14號線（2項目亮點?立體綠化，屋面露臺都有樹木花草覆蓋、每四層設(shè)置了觀山平臺；立體綠化45項目亮點?立體綠化，屋面露臺都有樹木花草覆蓋、每四層設(shè)置了觀項目亮點?陽臺設(shè)計阻擋鄰里對視，保護住戶隱私；保護隱私46項目亮點?陽臺設(shè)計阻擋鄰里對視，保護住戶隱私；保護隱私46項目亮點?雨水收集循環(huán)系統(tǒng)，利用收集的雨水灌溉植物、沖洗道路，年節(jié)水量約1.1萬噸；雨水收集循環(huán)系統(tǒng)47項目亮點?雨水收集循環(huán)系統(tǒng)，利用收集的雨水灌溉植物、沖洗道路項目亮點?中央空調(diào)系統(tǒng)，全家零溫差；雙向流新風(fēng)系統(tǒng)，可在1小時內(nèi)將全屋空氣更新一次；中央新風(fēng)系統(tǒng)空調(diào)48項目亮點?中央空調(diào)系統(tǒng)，全家零溫差；雙向流新風(fēng)系統(tǒng)，可在1小項目亮點信息透明?該項目將精裝修所用的材料、品牌、型號一一標明。49項目亮點信息透明?該項目將精裝修所用的材料、品牌、型號一一標5050放映結(jié)束！無悔無愧于昨天，豐碩殷實的今天，充滿希望的明天。51放映結(jié)束！無悔無愧于昨天，豐碩殷實的今天，充滿希望的明天。5萬科云城米酷考察報告編制：運營管理部時間：2016年10月52萬科云城米酷考察報告編制：運營管理部時間：2016年10月目錄產(chǎn)品分析產(chǎn)品亮點產(chǎn)品劣勢123456基本概況產(chǎn)品類型借鑒建議53目錄產(chǎn)品分析產(chǎn)品亮點產(chǎn)品劣勢1基本概況產(chǎn)品類型借鑒建議2項目區(qū)位項目一期項目二期萬科云城項目位于天河區(qū)東北部的天河智慧城，是廣州市最新規(guī)劃的九大新城之一。萬科云城位于天河城智慧城核心區(qū)，定位于高新產(chǎn)業(yè)基地，政府在3年內(nèi)投資近750億完善核心區(qū)配套建設(shè)，大約有1500余家企業(yè)3年內(nèi)進駐。天河智慧城華觀路以南、高唐路以東，屬于萬科云城二期，其西北方向就是已開盤的萬科云，即是萬科云城一期。萬科云城項目集聚了華南理工大學(xué)、華南師范大學(xué)、華南農(nóng)業(yè)大學(xué)等多家廣州知名高等院校。萬科云城項目臨廣園快速路、沈海高速、華南快速，21號地鐵在建項目東南邊設(shè)智慧城站（2016年12月開通，最晚2017年年初開通，6站即可到達珠江新城）離項目約8分鐘步行距離；廣佛城際快軌2020年正式運營。整體上，萬科云城項目發(fā)展?jié)摿薮蟆?4項目區(qū)位項目一期項目二期萬科云城項目位于天河區(qū)東北部的天河智一期：萬科云城一期：萬科云城寫字樓A萬科自持寫字樓D】BC寫字樓公寓建筑信息產(chǎn)權(quán)年限40年（商業(yè)用地）占地面積2.8萬㎡建筑面積8.3萬㎡戶型平層復(fù)式55—76㎡（1層底商，2－8層LOFT，9層平層）裝修情況精裝修樓層狀況1、約60㎡4.5米層高的【云soho】公寓；2、130-400㎡的【九立方】創(chuàng)意辦公空間；3、萬科自持的3.6米層高的標準小面積【云平方寫字樓產(chǎn)品?？倯魯?shù)711（公寓342戶）代理商廣州市合富置業(yè)房地產(chǎn)有限公司物業(yè)信息容積率3.0綠化率30%物業(yè)公司廣州萬科物業(yè)有限公司停車位681個55一期：萬科云城一期：萬科云城萬科自持寫字樓BC寫字樓公寓建筑目錄產(chǎn)品分析產(chǎn)品亮點產(chǎn)品劣勢123456基本概況產(chǎn)品類型借鑒建議56目錄產(chǎn)品分析產(chǎn)品亮點產(chǎn)品劣勢1基本概況產(chǎn)品類型借鑒建議5萬科云城——云SOHO（公寓）云SOHO居住空間57萬科云城——云SOHO（公寓）云SOHO居住空間6萬科云城一一九立方〈寫字樓〉58萬科云城一一九立方〈寫字樓〉7萬科云城一一售價50m產(chǎn)品類型后號戶型撞EE高使用率梯戶售價均怕葷合均曲管理噩主植時國主髓標在是否重租提黃回報萃公里平匡C棟55而第9匡3米80部9層(5梯20戶)55而(83月)1.5月/而1.5萬/?P(t坯}6.5元/m12015.12主i不簾涯租重主55而2-854.5米150%2-7匡(5j46戶)8匡(5j30戶)55而(114-116月)主坯:1.8JJ/陽'精裝費另算，-房-廳2500元/而.二房-廳2900元/主ff:1.8月/?P2.0-2.1月/?P(主精裝)精裝擊噩噩6草{自每3.7%/年圭黯童自L，月返fll3100-3400元/月，具體57而7、8匡57陽2(91-97JJ)1.6-1.7月//m11.6-1.1JJ//lIfI(毛垣)毛i不需逅租寫字樓寫字樓A、B煉D棟())科自1材、公)130-400而9匡4.5米5j22戶130m1(234)))1.8萬元/_11.8萬元/?P{毛垣)毛坯商捕商i自50-60川2151(135萬)2.7萬元/_12.1JJ元/1薩{毛垣}毛i平59萬科云城一一售價50m產(chǎn)品類型后號戶型撞EE高使用率梯戶售價二期：萬科米酷C4棟已有客戶商議購買整棟C2棟已賣完C1棟在售C3棟在售C5棟在售建筑信息產(chǎn)權(quán)年限40年占地面積12萬㎡建筑面積47萬㎡戶型平層復(fù)式13—35㎡，1層底商，C1棟（12層）、C2棟（12層）LOFT，C3（17層）、C5（18層）平層裝修情況精裝修樓層狀況1、平層公寓：13㎡/18㎡/25㎡；2、LOFT：25㎡、35㎡總戶數(shù)5584戶代理商廣州市合富置業(yè)房地產(chǎn)有限公司物業(yè)信息容積率3.9綠化率35%物業(yè)公司廣州萬科物業(yè)有限公司停車位1249個，加上還未確定是租是售，總共二千多60二期：萬科米酷C4棟已有客戶商議購買整棟C2棟已賣完C1棟在二期:萬科米酷61二期:萬科米酷10二期2 萬科米酷62二期2 萬科米酷11二期：萬科米酷25㎡復(fù)式25㎡復(fù)式63二期：萬科米酷25㎡復(fù)式25㎡復(fù)式12二期：萬科米酷35㎡復(fù)式35㎡復(fù)式64二期：萬科米酷35㎡復(fù)式35㎡復(fù)式13萬科米醋一一售價13m13m18m18m25m25m13m13m25m25m25m25m類型房號戶型樓層層高使用率梯戶售價均價綜合均價管理費交鍛時間交鍛標準是否逅租投資回報事平EC3棟13m217匡2.9米75%3梯50戶2(21萬)2(1.62萬1m2)1.7萬Ilf薩(精裝}4.5元1m22017.03精裝13耐不帶返fH，nlf、251薩奠自3、4、51.4%1年18m22(31萬)2(1.72萬1m2)25m22(42萬)2(1.68萬1m2)E營運黯5年，67π/m2，例如18m2(18lT2*67兀=1206n;/月)，6m以上不帶返f1bC5棟13m2187梯100戶2(21萬)2(1.62萬1m2)2017.0618m22(42萬)2(1.68萬1m2)復(fù)式Cl棟25m212匡4.5米120%3梯35戶2(53萬)2(2.12萬1m2)2.1-2.27ilw(精裝)5.5元1m22017.11不帶遁fH-35m235m2(73萬)35m2(2.09萬1m2)不帶返租65萬科米醋一一售價13m13m18m18m25m25m13m1萬科云城米酷一一售價25m25m項目類型房號戶型樓層層高使用率錦戶售價均價綜合均價管理費交樓時間交樓標準是否返租投資回報率二期平EC3棟13m217層2.9米75%3梯50戶13m2(21萬〉13m2(1.62萬1m2)1.7萬1m"〈豐富裝〉4.5元/時2017.03精裝13耐不帶返租，18州、25m"奠空3、4、5i苦1.4%1年18m218m2(31萬〉18m2(1.72萬1m2)25m22(42萬〉2(1.68萬1m2)運Hrn竿

，67π1m氣例如18m2(18m與67元=1206元/月)，6層以上不帶返1.11.;C5棟13m218層7梯100戶13m2(21萬〉13m2(1.62萬1m2)2017.0618m225m2(42萬〉25m2(1.68萬1m2)復(fù)式Cl棟25m212層4.5米120%3梯35戶25m2(53萬〉25m2(2.12萬1m2)2.1-2.2萬1m"(精裝〉5.5元1m22017.11不帶返租35m235m2(73萬〉35m2(2.09萬1m2)不帶返租一期平層C棟55m2第9層3米80%9層(6梯20戶)55時(83萬〉1.5萬1m21.5萬1m"(毛坯}6.5元1m22015.12毛經(jīng)不帶返租復(fù)式55m22-8層4.5米150%2-7層(6梯46戶〉8(6梯30戶〉55m2(114-116萬，臺裝修〉毛坯1.8萬1m2精裝費另算，一房一廳2500元/時，二房一廳2900元1m2毛坯:1.8萬1m"2.0-2.1萬1m"〈含精裝〉精裝手苦返E目6圭E〈臼，3.7%1年安徽酒店2_每月返租3100-3400元/月，真體看朝向(56-62開:/m2)57m27、B層57m2(91-97萬，毛坯〉1.6-1.7萬IIm21.6-1.7萬1m"〈毛坯}毛坯不帶返租寫字樓A、B棟D棟(萬科自持辦公〉130-400m29層4.5米6梯22戶130m2(234萬〉1.8萬元1m21.8萬元1m"〈毛坯〉毛坯66萬科云城米酷一一售價25m25m項目類型房號戶型樓層層高使用目錄產(chǎn)品分析產(chǎn)品亮點產(chǎn)品劣勢123456基本概況產(chǎn)品類型借鑒建議67目錄產(chǎn)品分析產(chǎn)品亮點產(chǎn)品劣勢1基本概況產(chǎn)品類型借鑒建議16萬科云城米酷一一戶型分析項目類型后號售價綜合均價量資分析《性價比毒、目前售賣輩輩勢》售賣情況13m'(21月)2、131Ii':面1旦有點Jj、，床只能用佛縮型的，如果將庶全部打開，j茸道不怎么污傻，洗手i司對著床，不宮是從投資邁是自f主都不建議此戶型;?、181Ii'.面積運中，一人或兩人部司以入住，目前是最好賣的戶型，租租金也適中，適合小白領(lǐng)，投資或自f主首C3棟18m'(31月)平層25耐(42月)1.1萬/，.，f籍輩革》i革;L/)6月份開盤，半牢時i司銷售13m'(21月)3、251Ii':只比18m'多出一個沙發(fā)位近=平套，面狽小、總價C5棟室，集712月，金日購買25m'平層公囂，低、小戶型是最受歡迎二細不如購買25m'的復(fù)式公事，畢竟復(fù)王克離兩層，總價53萬。的，齋一套戶一次性買750套18麗的s頭不返租類型的一般都是自住。25m'(42月)，、25tP:畝糧運中，街兩層，一房一25而(53月)廳，總價才53萬，無論是自住還是投資比平層25m'較有投資價值。(../)2、3511i':面秧比較大，f旦使用率很品，兩層加起來面積近70幣，總價73萬，不需租，目筒此類型大部份窯戶屬于自住類型，如用來投資，不太杏易出租，畢竟租金與一期公事接近(3100-3400元/月)2.1-2.2萬/1Ii'〈籍毫在}復(fù)式C1棟35m'(73月)平層55m'(83月)1.5萬/，.，{毛坯}E窯芫〈一期收樓時i司旱，1恢溢也較旱能看到，f里面積較大，總價也較王軍110元，不需陽魚，殷商窗只能開一點點，居住舒適'1生差一點;前6萃每周蓋章程租會雖亙.fB6圭E后能否Et且和存在一毛坯:1.8萬/，.，2.0-2.1萬/1Ii'〈含精毫在〉55m'(114-116月)精裝修C棟主自蘊涵鹽，除非合租或員工富鑫)基本霉事喜復(fù)式12月15日，銷售員告知一期復(fù)式公惠〈毛坯)最后推出15套570戶，不手音返租，銷售員應(yīng)眼太多窯戶想要不需返租的復(fù)王克公薯，自用。一翔57耐(91-97萬〉毛還1.6-1.1萬IIrPt毛坯}"9fT究"是廣州市場上唯一的日米層品銷售員透露，上級要求對創(chuàng)新辦公戶品，將2..Iii到E米匡革的EA、E棟寫字樓D棟〈污科自持eJ、公〉1.8萬元/rP《毛坯》主益主誦.jiJ'*濕蓋率匡品主匡兇空外口徑寫字樓只賣不租，130m'(234萬〉且L目前頭寫字樓的客戶都是自己辦公人認為年底開發(fā)商要回擾本身寫字樓是有租的。個用，極少拿來投炎，最少面積的也賣到234污，投燙金額高資金，加快去化。68萬科云城米酷一一戶型分析項目類型后號售價綜合均價量資分析售賣目錄產(chǎn)品分析產(chǎn)品亮點產(chǎn)品劣勢123456基本概況產(chǎn)品類型借鑒建議69目錄產(chǎn)品分析產(chǎn)品亮點產(chǎn)品劣勢1基本概況產(chǎn)品類型借鑒建議18項目亮點?萬科米公寓“短小精悍”小公寓的居住面積打造出臥室、客廳、廚房和衛(wèi)生間樣樣俱全的居室生活體驗。設(shè)計前沿70項目亮點?萬科米公寓“短小精悍”小公寓的居住面積打造出臥室、項目亮點?對于收入不高或創(chuàng)業(yè)初期的青年人來講，只需花住宅一半的價格就可以實現(xiàn)住房夢；可將很多年輕人從租房生活中解脫出來，逃離城中村。小公寓低總價71項目亮點?對于收入不高或創(chuàng)業(yè)初期的青年人來講，只需花住宅一半項目亮點?“飄浮的地平線”概念：將產(chǎn)品的頂層全部打通，在屋頂形成一個環(huán)形商務(wù)休閑空間，包括屋頂花園、慢跑道、開心農(nóng)場、露天電影，甚至可以在屋頂辦聚會PARTY，提供給所有業(yè)主免費使用。飄浮的地平線72項目亮點?“飄浮的地平線”概念：將產(chǎn)品的頂層全部打通，在屋頂項目亮點?地塊周邊的交通便利，臨廣園快速路、沈海高速、華南快速，21號地鐵在建項目東南邊設(shè)智慧城站離項目約8分鐘步行距離；廣佛城際快軌2020年正式運營。交通條件73項目亮點?地塊周邊的交通便利，臨廣園快速路、沈海高速、華南快項目亮點智慧園核心區(qū)?萬科云城位于天河城智慧城核心區(qū)，定位于高新產(chǎn)業(yè)基地，政府在3年內(nèi)投資近750億完善核心區(qū)配套建設(shè)，大約有1500余家企業(yè)3年內(nèi)進駐。重點發(fā)展物聯(lián)網(wǎng)、云計算、電子商務(wù)、信息服務(wù)等智慧產(chǎn)業(yè)。74項目亮點智慧園核心區(qū)?萬科云城位于天河城智慧城核心區(qū)，定位項目亮點信息透明?該項目已將紅線內(nèi)不利因素和紅線外不利因素已標明。75項目亮點信息透明?該項目已將紅線內(nèi)不利因素和紅線外不利因素已目錄產(chǎn)品分析產(chǎn)品亮點產(chǎn)品劣勢123456基本概況產(chǎn)品類型借鑒建議76目錄產(chǎn)品分析產(chǎn)品亮點產(chǎn)品劣勢1基本概況產(chǎn)品類型借鑒建議25產(chǎn)品劣勢?一期公寓鄰近黃博凌塘城中村，環(huán)境、治安較差；一期鄰近城中村77產(chǎn)品劣勢?一期公寓鄰近黃博凌塘城中村，環(huán)境、治安較差；一期鄰產(chǎn)品劣勢?商業(yè)用水、電、管理費都比住宅類高出許多；水電管理費高78產(chǎn)品劣勢?商業(yè)用水、電、管理費都比住宅類高出許多；水電管理產(chǎn)品劣勢?每層住戶太多，電梯太少；戶數(shù)太多79產(chǎn)品劣勢?每層住戶太多，電梯太少；戶數(shù)太多28目錄產(chǎn)品分析產(chǎn)品亮點產(chǎn)品劣勢123456基本概況產(chǎn)品類型借鑒建議80目錄產(chǎn)品分析產(chǎn)品亮點產(chǎn)品劣勢1基本概況產(chǎn)品類型借鑒建議29借鑒建議?萬科項目案名比較出彩，云城（科技、大數(shù)據(jù)）、米酷（年輕、時尚、動感、精巧），整體上口，對青年較有吸引力；一個好的案名對項目銷售至關(guān)重要；項目案名九立方AB九立方C云平方D云SOHO81借鑒建議?萬科項目案名比較出彩，云城（科技、大數(shù)據(jù)）、米酷（借鑒建議?單身群體或創(chuàng)業(yè)初期的事業(yè)青年，定位精準，與案名貼切；精確的定位便于找出客戶群體；產(chǎn)品定位82借鑒建議?單身群體或創(chuàng)業(yè)初期的事業(yè)青年，定位精準，與案名貼切借鑒建議?平層18㎡，復(fù)式25㎡；面積小、總價低，無論是自住還是投資，都相對容易入手；假設(shè)華南城項目售價較有競爭力，可考慮平層25㎡，復(fù)式35㎡；戶型設(shè)計83借鑒建議?平層18㎡，復(fù)式25㎡；面積小、總價低，無論是自住借鑒建議?萬科項目售價是售價，返租是返租，兩者獨立分開，每月單獨給予返租的模式較好，且不是所有類型都返租；返租形式84借鑒建議?萬科項目售價是售價，返租是返租，兩者獨立分開，每月借鑒建議?萬科項目整體委托白天鵝酒店承租，返租到期如有后續(xù)風(fēng)險，轉(zhuǎn)移到第三方白天鵝酒店，萬科自身風(fēng)險已規(guī)避；規(guī)避返租風(fēng)險85借鑒建議?萬科項目整體委托白天鵝酒店承租，