物業(yè)管理招標投標培訓課程課件

第7章物業(yè)管理招標投標7.1物業(yè)管理招投標概述7.2物業(yè)管理招標

7.3物業(yè)管理投標

7.4物業(yè)管理開標、評標、定標

1第2章債券第7章物業(yè)管理招標投標7.1物業(yè)管理招投標概述1第2章7.1

物業(yè)管理招投標概述

7.1.1物業(yè)管理招投標的原則

7.1.2物業(yè)管理招投標的程序2第2章債券7.1物業(yè)管理招投標概述

7.1.1物業(yè)管理招投標的原則7.1.1物業(yè)管理招投標的原則（1）公開原則（2）公平原則（3）公正原則（4）誠實信用原則3第2章債券7.1.1物業(yè)管理招投標的原則（1）公開原則3第2章（1）公開原則所謂公開原則，就是指在投標招標活動中，嚴格按照程序公開。4第2章債券（1）公開原則4第2章債券（2）公平原則所謂公平原則，就是指在招標文件中向所有物業(yè)管理企業(yè)提出的投標條件都是一致的，即所有參加投標者都必須在相同的基礎上，在同一條件下進行投標。

5第2章債券（2）公平原則5第2章債券（3）公正原則所謂公正原則，是指在評定標書時準確無誤，而且投標評定的準則是衡量所有投標書的尺度，另外在評標定標的過程中，應采用科學合理的方法，按照平等、競爭的原則，進行事實求是地分析、判斷和選擇。

6第2章債券（3）公正原則6第2章債券（4）誠實信用原則所謂誠實信用原則，是指在招標投標活動中，招標投標雙方應當講究信用，恪守諾言，不把自己利益的獲得建立在損害國家、社會和他人利益的基礎之上。

7第2章債券（4）誠實信用原則7第2章債券7.1.2物業(yè)管理招投標的程序

（1）招標階段（2）投標階段（3）開標、評標和定標階段（4）合同的訂立、履行及歸檔階段8第2章債券7.1.2物業(yè)管理招投標的程序（1）招標階段8第2章

7.2

物業(yè)管理招標

7.2.1物業(yè)管理招標的類型

7.2.2物業(yè)管理招標的范圍

7.2.3物業(yè)管理招標的組織機構

9第2章債券

7.2物業(yè)管理招標

7.2.1物業(yè)管理招標的類型9第

7.2.1

物業(yè)管理招標的類型

現(xiàn)行國際市場上通用的物業(yè)管理招標方式類型大致可分為3種：公開招標、邀請招標和議標。10第2章債券

7.2.1物業(yè)管理招標的類型

現(xiàn)行國際市場上通用（1）公開招標公開招標，也稱無限競爭性招標，是一種由招標人（業(yè)主或開發(fā)商）按照法定程序，在公開出版物上發(fā)布招標公告，所有符合條件且愿意投標的物業(yè)管理企業(yè)都可以平等參加投標競爭，招標人從中擇優(yōu)選擇中標者的招標方式。

11第2章債券（1）公開招標11第2章債券（2）邀請招標邀請招標，又稱選擇性招標，是指招標人以投標邀請書的方式邀請?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蛘咂渌M織投標的招標方式。12第2章債券（2）邀請招標12第2章債券（3）議標議標又稱談判招標，是指開發(fā)商或業(yè)主不必公開發(fā)布招標公告，而是通過協(xié)商達成交易的方式，通常是在非公開狀態(tài)下采取一對一談判方式進行的。13第2章債券（3）議標13第2章債券7.2.2

物業(yè)管理招標的范圍

根據(jù)《中華人民共和國招標投標法》的規(guī)定，下列物業(yè)管理項目必需進行招標：1）大型基礎設施、公用事業(yè)等關系社會公共利益、公眾安全的項目，如機場、火車站、地鐵和一些公用物業(yè)如圖書館等；2）全部和部分使用國有資金投資或者國家融資項目；3）使用國際組織或者外國政府貸款、援助資金的項目；4)具有強烈的政府政策導向規(guī)定的項目，如經(jīng)濟適用房項目。14第2章債券7.2.2物業(yè)管理招標的范圍根據(jù)《中華人民共和7.2.3

物業(yè)管理招標的組織機構

招標機構的設立有兩種途徑：一是招標人自行組織成立招標機構；二是招標人委托招標代理機構招標。招標人有權自行選擇招標代理機構，委托其辦理招標事宜。任何單位和個人不得以任何方式為招標人指定招標代理機構。

15第2章債券7.2.3物業(yè)管理招標的組織機構1）自行設立招標機構開發(fā)商自行招標

由于通常情況下業(yè)主數(shù)量很大，且沒有嚴格的組織，因此，往往是由業(yè)主委員會代表業(yè)主組織招標。業(yè)主自行招標由于通常情況下業(yè)主數(shù)量很大，且沒有嚴格的組織，因此，往往是由業(yè)主委員會代表業(yè)主組織招標。16第2章債券1）自行設立招標機構16第2章債券2）招標代理機構招標代理機構應當具備下列條件：（1）有從事招標代理業(yè)務的營業(yè)場所和相應資金；（2）有能夠編制招標文件和組織評標的相應專業(yè)力量；（3）有符合規(guī)定條件、可以作為評標委員會成員人選的技術、經(jīng)濟等方面的專家?guī)臁?7第2章債券2）招標代理機構17第2章債券7.3物業(yè)管理投標7.3.1物業(yè)管理投標的概念及原則

7.3.2物業(yè)管理投標的組織機構

7.3.3物業(yè)管理投標的程序

7.3.4

物業(yè)管理投標書的內容18第2章債券7.3物業(yè)管理投標7.3.1物業(yè)管理投標的概念及原則

7.3.1

物業(yè)管理投標的概念及原則

1）物業(yè)管理投標的概念所謂物業(yè)管理投標是指符合招標文件要求的物業(yè)管理企業(yè)，按照公布的招標文件中確定的各項管理服務要求與標準，根據(jù)國家有關法律、法規(guī)與本企業(yè)管理條件和水平，編制投標文件，積極參與投標活動的整個過程。19第2章債券

7.3.1物業(yè)管理投標的概念及原則

1）物業(yè)管理投標的2）物業(yè)管理投標的原則（1）真實性原則所謂真實性原則，投標人應仔細閱讀招標文件的所有內容，按招標文件的要求提供投標文件，并保證所提供全部資料的真實性、準確性及完整性。

20第2章債券2）物業(yè)管理投標的原則20第2章債券（2）合理競爭原則所謂合理競爭原則，是指投標人應憑自身的經(jīng)營實力、管理水平和服務質量，通過良性競爭及優(yōu)勝劣汰而取勝。21第2章債券（2）合理競爭原則21第2章債券7.3.2物業(yè)管理投標的組織機構物業(yè)管理項目投標工作，通常由投標的物業(yè)管理企業(yè)內部組織專門部門來全權負責整個投標活動。一般的分工如下：--開發(fā)部是物業(yè)管理投標工作的核心，它負責確定目標，選擇物業(yè)，進行投標，參加市場競爭；--財務部負責財務、計劃、經(jīng)濟核算和各類收費活動；--工程部負責各種物業(yè)管理工程的預算，負責房屋、設備及公共設施的管理、維修、保養(yǎng)和工程技術方面的咨詢與研究工作。22第2章債券7.3.2物業(yè)管理投標的組織機構物業(yè)管理項目投7.3.3物業(yè)管理投標的程序

收集有關招標資料投標可行性研究分析遞送投標申請書并申請資格預審購買、閱讀招標文件并考察物業(yè)現(xiàn)場編制投標文件投遞標書參加開標會議及招標答辯定標后的工作23第2章債券7.3.3物業(yè)管理投標的程序收集有關招標資料23第2章7.3.4物業(yè)管理投標書的內容

1）物業(yè)管理投標書的組成物業(yè)管理投標書，即投標人須知中定投標者必須提交的全部文件，主要包括：--致函--附件

2）物業(yè)管理投標書的主要內容--介紹本物業(yè)管理公司的概況和經(jīng)歷--分析投標物業(yè)的管理要點--介紹本公司將提供的管理服務內容及功能24第2章債券7.3.4物業(yè)管理投標書的內容1）物業(yè)管理投標書的組成7.4物業(yè)管理開標、評標、定標7.4.1物業(yè)管理開標

7.4.2物業(yè)管理評標

7.4.3物業(yè)管理定標

25第2章債券7.4物業(yè)管理開標、評標、定標7.4.1物業(yè)管理開標7.4.1

物業(yè)管理開標

開標是指招標機構在預先規(guī)定的時間將各投標人的投標文件正式啟封揭曉。1）開標時間及地點；2）開標組織；3）開標程序。26第2章債券7.4.1物業(yè)管理開標

開標是指招標機構在預先規(guī)7.4.2物業(yè)管理評標評標是指開標之后，評標委員會本著公平、公開、公正的原則，對投標書進行評定，并由招標委員會選擇報價較低，資信條件較好的投標企業(yè)進入合同談判簽訂的階段。27第2章債券7.4.2物業(yè)管理評標評標是指開標之后，1）評標機構評標由招標人依法組建的評標委員會負責。依法必須進行招標的項目，其評標委員會由招標人的代表和有關技術、經(jīng)濟等方面的專家組成，成員人數(shù)為5人以上單數(shù)，其中技術、經(jīng)濟等方面的專家不得少于成員總數(shù)的2/3。28第2章債券1）評標機構28第2章債券2）物業(yè)管理評標的過程與內容（1）對標書進行初步評議；（2）對標書進行詳細評審。通常這一工作包括服務內容評審、標價評審及承包條件評審三大部分；

（3）召開現(xiàn)場答辯會；（4）編寫評標報告。

29第2章債券2）物業(yè)管理評標的過程與內容29第2章債券7.4.3物業(yè)管理定標定標也稱決標，是指業(yè)主委員會或開發(fā)商根據(jù)評標委員會對所有標書進行的篩選評定結果，再次評審，并最終確定中標人的過程。定標包括以下過程：（1）確定中標企業(yè)（2）向中標企業(yè)發(fā)出中標通知書30第2章債券7.4.3物業(yè)管理定標定標也稱決標，是指業(yè)主委員中標人的投標應當符合下列條件之一：(1)能夠最大限度地滿足招標文件中規(guī)定的各項綜合評價標準；(2)能夠滿足招標文件的實質性要求，并且經(jīng)評審的投標價格最低；但是投標價格低于成本的除外。31第2章債券中標人的投標應當符合下列條件之一：31第2章債券關鍵概念物業(yè)管理招標議標

物業(yè)管理投標

開標

評標

定標

32第2章債券關鍵概念32第2章債券復習思考題

1．物業(yè)管理招投標應遵循哪些原則?

2．邀請招標和議標有什么區(qū)別？3.招標代理機構應當具備什么條件？

4.簡述物業(yè)管理投標的程序。

5．評標委員會的人員構成有什么要求？6．中標人的投標應當符合什么條件？是不是報價最低的一定能中標？為什么？

33第2章債券復習思考題1．物業(yè)管理招投標應遵循哪些原則?33第2章第7章物業(yè)管理招標投標7.1物業(yè)管理招投標概述7.2物業(yè)管理招標

7.3物業(yè)管理投標

7.4物業(yè)管理開標、評標、定標

34第2章債券第7章物業(yè)管理招標投標7.1物業(yè)管理招投標概述1第2章7.1

物業(yè)管理招投標概述

7.1.1物業(yè)管理招投標的原則

7.1.2物業(yè)管理招投標的程序35第2章債券7.1物業(yè)管理招投標概述

7.1.1物業(yè)管理招投標的原則7.1.1物業(yè)管理招投標的原則（1）公開原則（2）公平原則（3）公正原則（4）誠實信用原則36第2章債券7.1.1物業(yè)管理招投標的原則（1）公開原則3第2章（1）公開原則所謂公開原則，就是指在投標招標活動中，嚴格按照程序公開。37第2章債券（1）公開原則4第2章債券（2）公平原則所謂公平原則，就是指在招標文件中向所有物業(yè)管理企業(yè)提出的投標條件都是一致的，即所有參加投標者都必須在相同的基礎上，在同一條件下進行投標。

38第2章債券（2）公平原則5第2章債券（3）公正原則所謂公正原則，是指在評定標書時準確無誤，而且投標評定的準則是衡量所有投標書的尺度，另外在評標定標的過程中，應采用科學合理的方法，按照平等、競爭的原則，進行事實求是地分析、判斷和選擇。

39第2章債券（3）公正原則6第2章債券（4）誠實信用原則所謂誠實信用原則，是指在招標投標活動中，招標投標雙方應當講究信用，恪守諾言，不把自己利益的獲得建立在損害國家、社會和他人利益的基礎之上。

40第2章債券（4）誠實信用原則7第2章債券7.1.2物業(yè)管理招投標的程序

（1）招標階段（2）投標階段（3）開標、評標和定標階段（4）合同的訂立、履行及歸檔階段41第2章債券7.1.2物業(yè)管理招投標的程序（1）招標階段8第2章

7.2

物業(yè)管理招標

7.2.1物業(yè)管理招標的類型

7.2.2物業(yè)管理招標的范圍

7.2.3物業(yè)管理招標的組織機構

42第2章債券

7.2物業(yè)管理招標

7.2.1物業(yè)管理招標的類型9第

7.2.1

物業(yè)管理招標的類型

現(xiàn)行國際市場上通用的物業(yè)管理招標方式類型大致可分為3種：公開招標、邀請招標和議標。43第2章債券

7.2.1物業(yè)管理招標的類型

現(xiàn)行國際市場上通用（1）公開招標公開招標，也稱無限競爭性招標，是一種由招標人（業(yè)主或開發(fā)商）按照法定程序，在公開出版物上發(fā)布招標公告，所有符合條件且愿意投標的物業(yè)管理企業(yè)都可以平等參加投標競爭，招標人從中擇優(yōu)選擇中標者的招標方式。

44第2章債券（1）公開招標11第2章債券（2）邀請招標邀請招標，又稱選擇性招標，是指招標人以投標邀請書的方式邀請?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蛘咂渌M織投標的招標方式。45第2章債券（2）邀請招標12第2章債券（3）議標議標又稱談判招標，是指開發(fā)商或業(yè)主不必公開發(fā)布招標公告，而是通過協(xié)商達成交易的方式，通常是在非公開狀態(tài)下采取一對一談判方式進行的。46第2章債券（3）議標13第2章債券7.2.2

物業(yè)管理招標的范圍

根據(jù)《中華人民共和國招標投標法》的規(guī)定，下列物業(yè)管理項目必需進行招標：1）大型基礎設施、公用事業(yè)等關系社會公共利益、公眾安全的項目，如機場、火車站、地鐵和一些公用物業(yè)如圖書館等；2）全部和部分使用國有資金投資或者國家融資項目；3）使用國際組織或者外國政府貸款、援助資金的項目；4)具有強烈的政府政策導向規(guī)定的項目，如經(jīng)濟適用房項目。47第2章債券7.2.2物業(yè)管理招標的范圍根據(jù)《中華人民共和7.2.3

物業(yè)管理招標的組織機構

招標機構的設立有兩種途徑：一是招標人自行組織成立招標機構；二是招標人委托招標代理機構招標。招標人有權自行選擇招標代理機構，委托其辦理招標事宜。任何單位和個人不得以任何方式為招標人指定招標代理機構。

48第2章債券7.2.3物業(yè)管理招標的組織機構1）自行設立招標機構開發(fā)商自行招標

由于通常情況下業(yè)主數(shù)量很大，且沒有嚴格的組織，因此，往往是由業(yè)主委員會代表業(yè)主組織招標。業(yè)主自行招標由于通常情況下業(yè)主數(shù)量很大，且沒有嚴格的組織，因此，往往是由業(yè)主委員會代表業(yè)主組織招標。49第2章債券1）自行設立招標機構16第2章債券2）招標代理機構招標代理機構應當具備下列條件：（1）有從事招標代理業(yè)務的營業(yè)場所和相應資金；（2）有能夠編制招標文件和組織評標的相應專業(yè)力量；（3）有符合規(guī)定條件、可以作為評標委員會成員人選的技術、經(jīng)濟等方面的專家?guī)臁?0第2章債券2）招標代理機構17第2章債券7.3物業(yè)管理投標7.3.1物業(yè)管理投標的概念及原則

7.3.2物業(yè)管理投標的組織機構

7.3.3物業(yè)管理投標的程序

7.3.4

物業(yè)管理投標書的內容51第2章債券7.3物業(yè)管理投標7.3.1物業(yè)管理投標的概念及原則

7.3.1

物業(yè)管理投標的概念及原則

1）物業(yè)管理投標的概念所謂物業(yè)管理投標是指符合招標文件要求的物業(yè)管理企業(yè)，按照公布的招標文件中確定的各項管理服務要求與標準，根據(jù)國家有關法律、法規(guī)與本企業(yè)管理條件和水平，編制投標文件，積極參與投標活動的整個過程。52第2章債券

7.3.1物業(yè)管理投標的概念及原則

1）物業(yè)管理投標的2）物業(yè)管理投標的原則（1）真實性原則所謂真實性原則，投標人應仔細閱讀招標文件的所有內容，按招標文件的要求提供投標文件，并保證所提供全部資料的真實性、準確性及完整性。

53第2章債券2）物業(yè)管理投標的原則20第2章債券（2）合理競爭原則所謂合理競爭原則，是指投標人應憑自身的經(jīng)營實力、管理水平和服務質量，通過良性競爭及優(yōu)勝劣汰而取勝。54第2章債券（2）合理競爭原則21第2章債券7.3.2物業(yè)管理投標的組織機構物業(yè)管理項目投標工作，通常由投標的物業(yè)管理企業(yè)內部組織專門部門來全權負責整個投標活動。一般的分工如下：--開發(fā)部是物業(yè)管理投標工作的核心，它負責確定目標，選擇物業(yè)，進行投標，參加市場競爭；--財務部負責財務、計劃、經(jīng)濟核算和各類收費活動；--工程部負責各種物業(yè)管理工程的預算，負責房屋、設備及公共設施的管理、維修、保養(yǎng)和工程技術方面的咨詢與研究工作。55第2章債券7.3.2物業(yè)管理投標的組織機構物業(yè)管理項目投7.3.3物業(yè)管理投標的程序

收集有關招標資料投標可行性研究分析遞送投標申請書并申請資格預審購買、閱讀招標文件并考察物業(yè)現(xiàn)場編制投標文件投遞標書參加開標會議及招標答辯定標后的工作56第2章債券7.3.3物業(yè)管理投標的程序收集有關招標資料23第2章7.3.4物業(yè)管理投標書的內容

1）物業(yè)管理投標書的組成物業(yè)管理投標書，即投標人須知中定投標者必須提交的全部文件，主要包括：--致函--附件

2）物業(yè)管理投標書的主要內容--介紹本物業(yè)管理公司的概況和經(jīng)歷--分析投標物業(yè)的管理要點--介紹本公司將提供的管理服務內容及功能57第2章債券7.3.4物業(yè)管理投標書的內容1）物業(yè)管理投標書的組成7.4物業(yè)管理開標、評標、定標7.4.1物業(yè)管理開標

7.4.2物業(yè)管理評標

7.4.3物業(yè)管理定標

58第2章債券7.4物業(yè)管理開標、評標、定標7.4.1物業(yè)管理開標7.4.1

物業(yè)管理開標

開標是指招標機構在預先規(guī)定的時間將各投標人的投標文件正式啟封揭曉。1）開標時間及地點；2）開標組織；3）開標程序。59第2章債券7.4.1物業(yè)管理開標

開標是指招標機構在預先規(guī)7.4.2物業(yè)管理評標評標是指開標之后，評標委員會本著公平、公開、公正的原則，對投標書進行評定，并由招標委員會選擇