房地產(chǎn)業(yè)流程

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)第5章房地產(chǎn)業(yè)流程?

學(xué)習(xí)目的與要求本章講述房地產(chǎn)業(yè)的主要流程，包括房地產(chǎn)投融資、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)流通及其經(jīng)營(yíng)與房地產(chǎn)中介服務(wù)及物業(yè)管理。要求掌握房地產(chǎn)投資的分類、房地產(chǎn)融資的方式、房地產(chǎn)開發(fā)的主要參與者及開發(fā)程序，了解房地產(chǎn)流通及其經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)中介服務(wù)及物業(yè)管理的基本知識(shí)。?

主要教學(xué)內(nèi)容房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)金融房地產(chǎn)開發(fā)

房地產(chǎn)流通及其經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)中介服務(wù)及物業(yè)管理5.1房地產(chǎn)投資?房地產(chǎn)投資的含義?房地產(chǎn)投資的分類?房地產(chǎn)投資的原則5.1.1房地產(chǎn)投資的含義與分類房地產(chǎn)投資是指房地產(chǎn)投資者為了獲得預(yù)期的投資收益而將資本投入到房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域內(nèi)及房地產(chǎn)金融資產(chǎn)上的經(jīng)濟(jì)行為。房地產(chǎn)投資可從不同的角度進(jìn)行分類。5.1.1房地產(chǎn)投資的含義與分類按照投資客體的形態(tài)不同，可以分為房地產(chǎn)非金融資產(chǎn)投資（實(shí)業(yè)投資）和房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資?！康禺a(chǎn)實(shí)業(yè)投資是指將資本投入到房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、中介服務(wù)及物業(yè)管理服務(wù)等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)上?！康禺a(chǎn)金融資產(chǎn)投資是指通過購買房地產(chǎn)證券（股票和債券）來達(dá)到進(jìn)行房地產(chǎn)投資活動(dòng)的目的。按照投資主體不同，可以分為房地產(chǎn)商經(jīng)營(yíng)型投資和居民消費(fèi)型住房投資。5.1.1房地產(chǎn)投資的含義與分類按房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)內(nèi)容不同，可以分為以下幾類：

→土地開發(fā)投資主要是進(jìn)行“三通一平”或“七通一平”等土地平整和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。包括新區(qū)土地開發(fā)投資和舊城區(qū)土地再開發(fā)投資?！课蓍_發(fā)投資是指在已開發(fā)好的土地上進(jìn)行房屋開發(fā)建設(shè)的投資，包括住宅房屋開發(fā)投資和非住宅房屋開發(fā)投資?！康禺a(chǎn)經(jīng)營(yíng)投資是指用于房地產(chǎn)出租、出售、信托、互換等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的投資?！康禺a(chǎn)中介服務(wù)投資是指用于房地產(chǎn)咨詢、估價(jià)、經(jīng)紀(jì)等中介服務(wù)的投資。→房地產(chǎn)管理和服務(wù)投資是指用于房地產(chǎn)管理、維修和保養(yǎng)等服務(wù)的投資。5.1.1房地產(chǎn)投資的含義與分類房地產(chǎn)直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買房地產(chǎn)的過程，參與有關(guān)的管理工作，包括房地產(chǎn)開發(fā)投資和置業(yè)投資。

→房地產(chǎn)開發(fā)投資是指投資者從購買土地使用權(quán)開始,通過在土地上的進(jìn)一步投資,形成新增房地產(chǎn),并將其出售或轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用者，從而獲取開發(fā)收益。這種投資風(fēng)險(xiǎn)較大但回報(bào)亦豐厚?！课葜脴I(yè)投資是指將購得的房地產(chǎn)（可以是增量的也可是存量的）用于自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的需要，或者出租給最終的使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入，或在不愿繼續(xù)持有時(shí)轉(zhuǎn)售給他人獲取收益。這種投資同時(shí)達(dá)到了自用（消費(fèi)）、獲取經(jīng)濟(jì)性收益、投資保值和增值幾個(gè)方面的目的。按房地產(chǎn)投資的形式，可以分為直接投資和間接投資。5.1.1房地產(chǎn)投資的含義與分類房地產(chǎn)間接投資是指將資金投入到與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場(chǎng)的行為，投資者不需要直接參與有關(guān)的投資管理工作，具體投資形式：購買房地產(chǎn)企業(yè)的債券和股票、購買房地產(chǎn)投資信托基金、購買房地產(chǎn)抵押貸款證券等。5.1.2房地產(chǎn)投資的原則滿足市場(chǎng)需求原則充分準(zhǔn)備原則適度規(guī)模原則背靠大樹原則風(fēng)險(xiǎn)收益適當(dāng)原則利用財(cái)務(wù)杠桿原則發(fā)揮特色優(yōu)勢(shì)原則戰(zhàn)略重于戰(zhàn)術(shù)原則任何投資都必須遵循一定的原則,否則,盲目投資,成敗很難預(yù)料。以下8條原則是帶有普遍意義的房地產(chǎn)投資的基本原則。5.1.2.1滿足市場(chǎng)需求原則房地產(chǎn)投資的目的是獲得高額回報(bào),這是以將開發(fā)經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)賣出去為決定條件的。這決定了房地產(chǎn)投資的首要原則是滿足市場(chǎng)需求原則。房地產(chǎn)市場(chǎng)需求有近期和遠(yuǎn)期需求、主動(dòng)和被動(dòng)需求之分。房地產(chǎn)近期需求（1-2年內(nèi)）是回報(bào)較低但較穩(wěn)妥的投資對(duì)象，適合于嬌嫩型和守業(yè)型的投資者。房地產(chǎn)遠(yuǎn)期需求（2年以上）是回報(bào)較高但風(fēng)險(xiǎn)較大的投資對(duì)象，適合于成熟型和開拓型的投資者。房地產(chǎn)主動(dòng)需求（市場(chǎng)已提出的需求）是被動(dòng)選擇的投資對(duì)象，適合于穩(wěn)妥型的投資者。房地產(chǎn)被動(dòng)需求（投資者提前推出并引導(dǎo)消費(fèi)的房地產(chǎn)需求）是主動(dòng)選擇的投資對(duì)象，適合于開拓型的投資者。充分分準(zhǔn)準(zhǔn)備備原原則則在進(jìn)進(jìn)行行一一項(xiàng)項(xiàng)房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資之之前前要要進(jìn)進(jìn)行行充充分分準(zhǔn)準(zhǔn)備備。。具具體體包包括括：：充分分了了解解房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)行行情情。。進(jìn)行行多多次次的的、、詳詳細(xì)細(xì)的的實(shí)實(shí)地地考考察察。。研究究地地段段區(qū)區(qū)位位，，即對(duì)對(duì)投投資資地地塊塊的的規(guī)規(guī)劃劃條條件件、、周周圍圍環(huán)環(huán)境境、、發(fā)發(fā)展展趨趨勢(shì)勢(shì)等等進(jìn)進(jìn)行行充充分分研研究究。。清晰晰了了解解產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)關(guān)關(guān)系系，，處處理理好好各各種種可可能能發(fā)發(fā)生生的的糾糾紛紛。。認(rèn)真真研研究究以以下下問問題題：地地塊塊形形狀狀和和承承載載力力等等問問題題（（開開發(fā)發(fā)土土地地投投資資前前））；；設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)、、施施工工隊(duì)隊(duì)伍伍和和商商品品預(yù)預(yù)售售規(guī)規(guī)定定等等問問題題（（開開發(fā)發(fā)房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資前前））；；設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)圖圖紙紙、、設(shè)設(shè)備備新新舊舊程程度度等等問問題題。。房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資的的準(zhǔn)準(zhǔn)備備工工作作涉涉及及到到很很多多方方面面，，應(yīng)應(yīng)根根據(jù)據(jù)需需要要有有選選擇擇性性地地去去做做，，以以保保證證投投資資決決策策正正確確為為標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。。適度度規(guī)規(guī)模模原原則則房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資規(guī)規(guī)模模與與投投資資回回報(bào)報(bào)率率之之間間存存在在以以下下關(guān)關(guān)系系：：規(guī)模模收收益益遞遞增增→→規(guī)規(guī)模模收收益益不不變變→→規(guī)規(guī)模模收收益益遞遞減減因此此，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資規(guī)規(guī)模模不不應(yīng)應(yīng)太太小小或或太太大大，，應(yīng)應(yīng)該該適適度度。。背靠靠大大樹樹原原則則背靠靠大大樹樹好好乘乘涼涼，，是是房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資者者常常常常采采用用的的投投資資原原則則，，這這樣樣可可以以增增強(qiáng)強(qiáng)抗抗風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)能能力力。。具體體形形式式如如下下倚重重公公共共投投資資，，即追追隨隨公公共共投投資資而而進(jìn)進(jìn)行行房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資，，因因?yàn)闉橐灰话惆愣撜?，，公公共共建建設(shè)設(shè)所所到到之之處處，，往往往往帶帶動(dòng)動(dòng)當(dāng)當(dāng)?shù)氐胤糠康氐禺a(chǎn)產(chǎn)大大幅幅度度升升值值。。按政政治治經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)信信息息的的要要求求進(jìn)進(jìn)行行房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資。。因?yàn)闉檎沃谓?jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)信信息息是是政政府府政政策策和和變變化化趨趨勢(shì)勢(shì)的的反反映映。。追隨隨有有經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)的的大大投投資資者者。。有經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)的的大大投投資資者者經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)豐豐富富，，投投資資對(duì)對(duì)象象選選擇擇恰恰當(dāng)當(dāng)，，資資金金雄雄厚厚，，抗抗風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)能能力力強(qiáng)強(qiáng)。。風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)收收益益適適當(dāng)當(dāng)原原則則最理理想想的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資對(duì)對(duì)象象，，就就是是風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)最最小小而而收收益益最最大大的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目，，但但在在投投資資實(shí)實(shí)踐踐中中難難以以遇遇見見。。房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資的的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)和和收收益益是是并并存存的的，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資的的一一項(xiàng)項(xiàng)基基本本原原則則就就是是要要風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)收收益益的的比比配配關(guān)關(guān)系系合合理理。。常見見做做法法一三三法法則則：：即即如如果果賠賠賺賺可可能能性性各各半半，，那那么么，，當(dāng)當(dāng)賠賠為為1時(shí)，，賺賺應(yīng)應(yīng)為為3，這這樣樣的的投投資資才才有有價(jià)價(jià)值值。。如果果賠賠賺賺可可能能性性不不等等，，賠賠賺賺比比例例應(yīng)應(yīng)該該保保持持在在6：4左右右。。利用用財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)杠杠桿桿原原則則房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資具具有有很很大大的的誘誘惑惑力力，，其其原原因因之之一一就就是是房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資可可以以利利用用財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)杠杠桿桿以以小小搏搏大大。。財(cái)務(wù)務(wù)杠杠桿桿———是指指企企業(yè)業(yè)利利用用負(fù)負(fù)債債調(diào)調(diào)節(jié)節(jié)收收益益的的手手段段。。當(dāng)當(dāng)投投資資利利潤(rùn)潤(rùn)率率大大于于負(fù)負(fù)債債利利息息率率時(shí)時(shí)，，企企業(yè)業(yè)盈盈利利（（負(fù)負(fù)債債創(chuàng)創(chuàng)造造的的收收益益大大于于負(fù)負(fù)債債的的利利息息）），，取取得得財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)杠杠桿桿收收益益。。反反之之，，則則承承擔(dān)擔(dān)財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)杠杠桿桿風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。。房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資中中利利用用財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)杠杠桿桿指的的就就是是利利用用較較少少的的投投資資獲獲取取較較高高的的銀銀行行貸貸款款，，從從而而完完成成房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資過過程程。。房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資者者應(yīng)應(yīng)該該善善于于利利用用財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)杠杠桿桿，，““借借雞雞生生蛋蛋””，，用用較較小小的的代代價(jià)價(jià)獲獲取取較較大大的的收收益益。。為為此此，，要要建建立立良良好好的的企企業(yè)業(yè)信信譽(yù)譽(yù)，，搞搞好好與與銀銀行行的的關(guān)關(guān)系系。。發(fā)揮揮特特色色優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)原原則則房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資要要體體現(xiàn)現(xiàn)特特色色優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，，切切忌忌重重復(fù)復(fù)別別人人已已經(jīng)經(jīng)進(jìn)進(jìn)行行過過的的投投資資。。一是是要要?jiǎng)?chuàng)創(chuàng)新新房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資項(xiàng)項(xiàng)目目，，增增強(qiáng)強(qiáng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力力；；二是是要要在在優(yōu)優(yōu)質(zhì)質(zhì)服服務(wù)務(wù)、、地地段段選選擇擇、、物物美美價(jià)價(jià)廉廉、、附附加加價(jià)價(jià)值值等等方方面面體體現(xiàn)現(xiàn)特特色色，，增增強(qiáng)強(qiáng)吸吸引引力力。。戰(zhàn)略略重重于于戰(zhàn)戰(zhàn)術(shù)術(shù)原原則則房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資回回收收期期長(zhǎng)長(zhǎng)，，投投資資的的效效益益往往往往經(jīng)經(jīng)過過相相當(dāng)當(dāng)長(zhǎng)長(zhǎng)的的時(shí)時(shí)間間體體現(xiàn)現(xiàn)出出來來。。因此此，，投投資資者者應(yīng)應(yīng)以以追追求求中中長(zhǎng)長(zhǎng)期期收收益益為為目目標(biāo)標(biāo)，，重重視視投投資資的的總總體體戰(zhàn)戰(zhàn)略略，，不不能能僅僅僅僅著著眼眼于于眼眼前前或或近近期期利利益益。。思考考與與實(shí)實(shí)踐踐1.簡(jiǎn)簡(jiǎn)述述房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資的的含含義義與與分分類類。。2.房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資應(yīng)應(yīng)遵遵循循哪哪些些原原則則?5.2房地地產(chǎn)產(chǎn)金金融融?房地地產(chǎn)產(chǎn)融融資資方方式式?案例例分分析析?房地地產(chǎn)產(chǎn)金金融融的的概概念念?利率率與與房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)?匯率率與與房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)房地地產(chǎn)產(chǎn)金金融融的的概概念念?房地地產(chǎn)產(chǎn)金金融融的的特特點(diǎn)點(diǎn)?房地地產(chǎn)產(chǎn)金金融融的的含含義義?房地地產(chǎn)產(chǎn)金金融融的的職職能能房地地產(chǎn)產(chǎn)金金融融的的含含義義房地地產(chǎn)產(chǎn)金金融融是是指指與與房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)生生產(chǎn)產(chǎn)、、流流通通、、消消費(fèi)費(fèi)相相聯(lián)聯(lián)系系的的資資金金融融通通活活動(dòng)動(dòng)和和金金融融資資產(chǎn)產(chǎn)的的投投資資活活動(dòng)動(dòng)。。房地地產(chǎn)產(chǎn)金金融融的的具具體體業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)包包括括以以下下幾幾個(gè)個(gè)方方面面，，是是整整個(gè)個(gè)金金融融業(yè)業(yè)的的重重要要組組成成部部分分房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)存存貸貸款款生產(chǎn)產(chǎn)性性開開發(fā)發(fā)貸貸款款證券券(股票票、、債債券券））融融資資住房房消消費(fèi)費(fèi)信信貸貸，，即即購購房房抵抵押押貸貸款款住房房公公積積金金房地地產(chǎn)產(chǎn)保保險(xiǎn)險(xiǎn)房地地產(chǎn)產(chǎn)金金融融的的特特點(diǎn)點(diǎn)房地地產(chǎn)產(chǎn)金金融融資資金金融融通通量量的的巨巨大大房地地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)值值量量巨巨大大，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)要要求求金金融融機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)提提供供巨巨額額信信貸貸資資金金，，消消費(fèi)費(fèi)者者要要求求提提供供巨巨額額消消費(fèi)費(fèi)信信貸貸資資金金。。房地地產(chǎn)產(chǎn)金金融融期期限限結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)長(zhǎng)長(zhǎng)房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)周周期期長(zhǎng)長(zhǎng)，，資資金金回回收收期期長(zhǎng)長(zhǎng)，，從從而而房房地地產(chǎn)產(chǎn)信信貸貸具具有有償償還還期期長(zhǎng)長(zhǎng)的的特特點(diǎn)點(diǎn)。。房地地產(chǎn)產(chǎn)金金融融債債權(quán)權(quán)可可靠靠房地地產(chǎn)產(chǎn)信信貸貸是是以以房房地地產(chǎn)產(chǎn)作作為為抵抵押押擔(dān)擔(dān)保保品品的的貸貸款款，，由由于于房房地地產(chǎn)產(chǎn)是是不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)，，其其本本身身具具有有較較強(qiáng)強(qiáng)的的抵抵御御通通貨貨膨膨脹脹、、保保值值增增值值的的特特點(diǎn)點(diǎn)，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)信信貸貸的的可可靠靠性性或或安安全全性性強(qiáng)強(qiáng)。。房地地產(chǎn)產(chǎn)金金融融的的特特點(diǎn)點(diǎn)房地地產(chǎn)產(chǎn)金金融融債債權(quán)權(quán)缺缺乏乏流流動(dòng)動(dòng)性性資產(chǎn)產(chǎn)的的流流動(dòng)動(dòng)性性是是指指資資產(chǎn)產(chǎn)變變現(xiàn)現(xiàn)的的能能力力，，也也指指當(dāng)當(dāng)資資產(chǎn)產(chǎn)作作為為抵抵押押品品時(shí)時(shí)交交給給債債權(quán)權(quán)人人保保管管的的難難易易程程度度不不同同。。越易易變變現(xiàn)現(xiàn)或或越越易易保保管管，，資資產(chǎn)產(chǎn)的的流流動(dòng)動(dòng)性性越越強(qiáng)強(qiáng)。。房地地產(chǎn)產(chǎn)作作為為不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)，，在在傳傳統(tǒng)統(tǒng)的的資資產(chǎn)產(chǎn)形形態(tài)態(tài)下下，，屬屬于于一一種種缺缺乏乏流流動(dòng)動(dòng)性性的的資資產(chǎn)產(chǎn)。。一是是房房地地產(chǎn)產(chǎn)只只能能成成套套出出售售或或轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓，，難難以以變變現(xiàn)現(xiàn)；；二是是房房地地產(chǎn)產(chǎn)作作為為抵抵押押品品時(shí)時(shí)，，不不能能移移動(dòng)動(dòng)，，不不易易分分割割，，在在一一些些場(chǎng)場(chǎng)合合又又不不易易交交給給債債權(quán)權(quán)人人保保管管和和處處置置。。房地地產(chǎn)產(chǎn)金金融融的的特特點(diǎn)點(diǎn)房地地產(chǎn)產(chǎn)金金融融債債權(quán)權(quán)缺缺乏乏流流動(dòng)動(dòng)性性房地地產(chǎn)產(chǎn)缺缺乏乏流流動(dòng)動(dòng)性性，，決決定定了了房房地地產(chǎn)產(chǎn)金金融融債債權(quán)權(quán)在在傳傳統(tǒng)統(tǒng)運(yùn)運(yùn)行行中中的的流流動(dòng)動(dòng)性性較較弱弱。。房地地產(chǎn)產(chǎn)金金融融債債權(quán)權(quán)的的流流動(dòng)動(dòng)性性較較弱弱的的缺缺陷陷呼呼喚喚新新的的變變革革，，于是是發(fā)發(fā)達(dá)達(dá)國(guó)國(guó)家家從從1960年代代起起出出現(xiàn)現(xiàn)了了房房地地產(chǎn)產(chǎn)證證券券化化的的趨趨勢(shì)勢(shì)，，大大大大提提高高了了它它的的流流動(dòng)動(dòng)性性。。房地地產(chǎn)產(chǎn)金金融融的的職職能能籌資資的的職職能能金融融機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)通通過過動(dòng)動(dòng)員員、、吸吸引引儲(chǔ)儲(chǔ)蓄蓄，，籌籌集集社社會(huì)會(huì)資資金金，，以以滿滿足足房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展所所需需要要的的資資金金支支持持。。融資資的的職職能能金融融機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)通通過過金金融融市市場(chǎng)場(chǎng)，，將將籌籌集集的的社社會(huì)會(huì)資資金金合合理理靈靈活活地地分分配配、、調(diào)調(diào)度度到到房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)建建設(shè)設(shè)（（生生產(chǎn)產(chǎn)））、、流流通通、、消消費(fèi)費(fèi)各各領(lǐng)領(lǐng)域域、、各各類類房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)及及個(gè)個(gè)人人中中去去，，支支持持房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)和和消消費(fèi)費(fèi)。。調(diào)控控房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)的的職職能能金融融機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)利利用用貨貨幣幣政政策策調(diào)調(diào)控控房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)。。當(dāng)當(dāng)需需求求過過旺旺過過熱熱時(shí)時(shí)，，收收緊緊房房地地產(chǎn)產(chǎn)信信貸貸，，當(dāng)當(dāng)需需求求不不足足時(shí)時(shí)，，則則擴(kuò)擴(kuò)大大房房地地產(chǎn)產(chǎn)信信貸貸，，引引導(dǎo)導(dǎo)和和促促進(jìn)進(jìn)房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)健健康康發(fā)發(fā)展展。。房地產(chǎn)金融融的職能房地產(chǎn)金融融的具體職職能體現(xiàn)在在以下幾個(gè)個(gè)方面：為房地產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展積極極籌集資金金合理有效地地分配和引引導(dǎo)資金，，促進(jìn)房地地產(chǎn)業(yè)發(fā)展展有力支持住住房制度改改革（住房公積積金制度、、住房信貸貸和保險(xiǎn)制制度）實(shí)現(xiàn)對(duì)房地地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的的宏觀調(diào)控控房地產(chǎn)融資資方式?證券融資?銀行貸款融融資?房地產(chǎn)投資資信托?購房抵押貸貸款證券化化?房地產(chǎn)保險(xiǎn)險(xiǎn)房地產(chǎn)融資資是一個(gè)比比較廣泛的的概念，既既包括對(duì)房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)融資，也也包括對(duì)居居民購買住住房的融資資?住房公積金金銀行貸款融融資由銀行向房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)和購房居居民發(fā)放貸貸款，是解決房地地產(chǎn)資金需需求中最傳傳統(tǒng)、也是是最普遍、、最重要的的一種融資資形式。銀行是貸方方，是債權(quán)權(quán)人，借方方即債務(wù)人人是房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)或居居民。借貸雙方事事前簽訂書書面借款合合同，到期期還本付息息或分期還還款。房地產(chǎn)銀行行貸款因借款人向向銀行提供供的保證依依據(jù)不同，，或劃分為為三種類型型：信譽(yù)貸款保證貸款房地產(chǎn)抵押押貸款銀行貸款融融資信譽(yù)貸款是以借款人人的品德（（信譽(yù)）、、財(cái)務(wù)狀況況和預(yù)期收收益為依據(jù)據(jù)取得的房地地產(chǎn)貸款。。這種貸款的的比重日益益縮小。保證貸款是以第三方的的信譽(yù)作為為擔(dān)保的房地產(chǎn)貸貸款。保證證人承擔(dān)連連帶償還本本息的責(zé)任任。房地產(chǎn)抵押押貸款是以土地或房房屋所有權(quán)權(quán)作為歸還還本息抵押押的貸款。這種貸款以以房地產(chǎn)抵抵押為條件件，以融通通資金為目目的，如果果債務(wù)人不不能按期償償還貸款本本息，債權(quán)權(quán)人有權(quán)處處置抵押的的房地產(chǎn)，，從中收回回貸款的本本息。證券融資證券融資是是指通過房房地產(chǎn)債券券、股票等等證券的發(fā)發(fā)行和流通通來融通房房地產(chǎn)資金金，是房地地產(chǎn)企業(yè)融融資的重要要形式。具體分為三三種形式：：房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)直接發(fā)行行證券；（短期內(nèi)房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)爭(zhēng)取直接接上市的機(jī)機(jī)會(huì)不大））房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)收購、兼兼并、控股股上市公司司，從而進(jìn)進(jìn)入證券市市場(chǎng)；（是房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)證券券融資的極極佳渠道，，也可能是是今后房地地產(chǎn)企業(yè)上上市的主要要方式）上市公司收收購、兼并并、控股房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)，達(dá)到上上市公司與與房地產(chǎn)企企業(yè)融合的的目的。（這種方式式的采用與與房地產(chǎn)企企業(yè)本身的的經(jīng)營(yíng)狀況況和房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的大大背景有關(guān)關(guān)。）房地產(chǎn)投資資信托房地產(chǎn)投資資信托是指指貨幣或房房地產(chǎn)所有有者委托金金融機(jī)構(gòu)代代理購、建建、租賃、、經(jīng)營(yíng)房地地產(chǎn)及其證證券，從而而達(dá)到投資資目的一種種形式。房地產(chǎn)投資資信托的產(chǎn)產(chǎn)生和發(fā)展展有其必然然性。社會(huì)上的財(cái)財(cái)產(chǎn)擁有人人，都期望望自己的財(cái)財(cái)產(chǎn)能妥善善管理和充充分增值，，但在市場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件件下經(jīng)營(yíng)充充滿著風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，特別是是房地產(chǎn)領(lǐng)領(lǐng)域絕不是是人人可以以插足的，，于是財(cái)產(chǎn)產(chǎn)所有人就就產(chǎn)生了由由信托專門機(jī)機(jī)構(gòu)來建、購、、租房等需需求，進(jìn)而而又產(chǎn)生了了由信托專專門機(jī)構(gòu)來來發(fā)行和買買賣房地產(chǎn)產(chǎn)證券的需需求，于是是房地產(chǎn)信信托便應(yīng)運(yùn)運(yùn)而生了。。房地產(chǎn)投資資信托房地產(chǎn)投資資信托一般般以公司型型或契約型型來分類。。前者根據(jù)公公司的性質(zhì)質(zhì)及其經(jīng)營(yíng)營(yíng)內(nèi)容來認(rèn)認(rèn)定，后者者則根據(jù)契契約的狀況況來判斷。。經(jīng)驗(yàn)表明，，房地產(chǎn)的的投資宜采采用契約型型的投資信信托→房地產(chǎn)投資資信托涉及及三方：投資人（收收益人）、、房地產(chǎn)投資資信托機(jī)構(gòu)構(gòu)（委托人人）、保管管銀行（受受托人），，三方的權(quán)權(quán)益通過契契約的形式式確定。房地產(chǎn)投資資信托機(jī)構(gòu)構(gòu)作為委托托人，匯集投資資者的資金金，并成立立基金；基金的保管管銀行為受受托人，受托人利利用基金投投資于房地地產(chǎn)，所得得利潤(rùn)在扣扣出必要的的費(fèi)用之后后，再分發(fā)發(fā)給委托人人；依據(jù)契約的的規(guī)定，投投資收益在在扣除有關(guān)關(guān)費(fèi)用后分分配給投資資者。購房抵押貸貸款證券化化購房抵押貸貸款證券化化，又稱房房地產(chǎn)按揭揭證券化是將金融機(jī)機(jī)構(gòu)發(fā)放的的購房抵押押貸款集中中起來作為為擔(dān)保，依依此發(fā)行證證券轉(zhuǎn)賣給給投資者的的金融活動(dòng)動(dòng)。從本質(zhì)上講講，購房抵押貸貸款證券化化是一種抵抵押貸款發(fā)發(fā)放機(jī)構(gòu)的的債權(quán)轉(zhuǎn)讓讓行為，是是一種資產(chǎn)產(chǎn)證券化形形式。購房抵押貸貸款證券化化購房抵押貸貸款證券化化對(duì)于發(fā)展展房地產(chǎn)金金融市場(chǎng)具具有十分重重要的作用用。拓寬房地產(chǎn)產(chǎn)金融渠道道→購房抵押貸貸款證券化化使銀行有有足夠的資資金釋放用用于再次發(fā)發(fā)放住宅抵抵押貸款，，而個(gè)人購購房得到更更有力的金金融支持。。提高抵押貸貸款的流動(dòng)動(dòng)性，規(guī)避避和轉(zhuǎn)移銀銀行風(fēng)險(xiǎn)→購房抵押貸貸款證券化化可增強(qiáng)按按揭貸款的的流動(dòng)性，，使得銀行行在需要時(shí)時(shí)能及時(shí)將將抵押貸款款變現(xiàn)，降降低了銀行行的風(fēng)險(xiǎn)。。增加投資者者的投資渠渠道→購房抵押貸貸款證券化化，將為投投資者提供供新的投資資方向，使使得投資者者在承受較較小風(fēng)險(xiǎn)的的情況下獲獲得高于銀銀行存款利利息的收益益。住房公積金金住房公積金金是指國(guó)家家機(jī)關(guān)、城城鎮(zhèn)企事業(yè)業(yè)單位及其其在職職工工繳存的長(zhǎng)長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)儲(chǔ)金。職工個(gè)人繳繳存的公積積金是個(gè)人長(zhǎng)期期儲(chǔ)蓄的住住房基金；；單位繳存的的公積金是是單位對(duì)職職工住房分分配由實(shí)物物分配向貨貨幣分配的的轉(zhuǎn)化；兩者都?xì)w職職工個(gè)人所所有。我國(guó)實(shí)行的的住房公積積金制度是指有關(guān)住住房公積金金的繳存、、歸集、管管理、使用用、償還等等諸環(huán)節(jié)有有機(jī)構(gòu)成的的整個(gè)運(yùn)作作機(jī)制和管管理制度，，是結(jié)合我我國(guó)城鎮(zhèn)住住房制度改改革的實(shí)際際情況而實(shí)實(shí)行的一種種房改政策策。住房公積金金住房公積金金的繳存繳存對(duì)象企業(yè)、事業(yè)業(yè)、行政單單位及其在在職職工。。繳存基數(shù)→職工基本工工資的5%，即職工和和單位都按按職工工資資的5%繳存公積金金，這一基基數(shù)是國(guó)家家照顧到各各單位和職職工個(gè)人承承受能力而而確定的。?！趯?shí)踐中，，一些效益益好的單位位，繳交比比例已提高高到8%-10%。住房公積金金的歸集在職職工和和單位按月月繳存的住住房公積金金都須歸集集到職工個(gè)個(gè)人公積賬賬戶，為職職工個(gè)人所所有，屬于于職工個(gè)人人的私有財(cái)財(cái)產(chǎn)，任何何人不得侵侵犯。歸集的比例例，國(guó)家只只確定一個(gè)個(gè)基數(shù)，各各單位可據(jù)據(jù)自身的經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水水平，職工工工資的提提高水平，，提高職工工個(gè)人和單單位繳存的的比例。住房公積金金住房公積金金的管理繳存的職工工住房公積積金由地方方政府設(shè)立立的住房公公積金管理理機(jī)構(gòu)進(jìn)行行統(tǒng)一管理理，也可委委托金融機(jī)機(jī)構(gòu)代辦相相關(guān)業(yè)務(wù)。。住房公積金金的使用職工住房公公積金只能能用于建、、購、大修修住房，不不能挪作他他用。如果職工（（包括家庭庭成員和直直系親屬））積累的公公積金不足足以支付建建、購、大大修住房費(fèi)費(fèi)用，可申申請(qǐng)公積金金貸款，還還可申請(qǐng)商商業(yè)性貸款款，由以后后繳交的公公積金和其其他積累資資金逐步償償還。為了使公積積金保值增增值，公積積金管理機(jī)機(jī)構(gòu)可以將將公積金余余額的適當(dāng)當(dāng)比例，貸貸款給從事事經(jīng)濟(jì)適用用房建設(shè)的的房地產(chǎn)開開發(fā)商，促促進(jìn)住宅業(yè)業(yè)的加速發(fā)發(fā)展。住房公積金金的償還職工住房公公積金在職職工離退休休時(shí)，一次次結(jié)清本息息，退還職職工本人。。房地產(chǎn)保險(xiǎn)險(xiǎn)房地產(chǎn)保險(xiǎn)險(xiǎn)是指以房房地產(chǎn)及其其有關(guān)利益益責(zé)任為保保險(xiǎn)標(biāo)的的的一種特定定保險(xiǎn)。注注：土地不不存在滅失失的危險(xiǎn)，，不能作為為保險(xiǎn)標(biāo)的的，因此，，房地產(chǎn)保保險(xiǎn)是習(xí)慣慣用語，實(shí)實(shí)指房產(chǎn)保保險(xiǎn)。我國(guó)國(guó)內(nèi)開開辦的房地地產(chǎn)保險(xiǎn)的的主要險(xiǎn)種種購房抵押貸貸款房屋保保險(xiǎn)購房抵押貸貸款人壽保保險(xiǎn)購房抵押貸貸款保證保保險(xiǎn)房地產(chǎn)工程程保險(xiǎn)工程合同保保證保險(xiǎn)房地產(chǎn)保險(xiǎn)險(xiǎn)購房抵押貸貸款房屋保保險(xiǎn)購房抵押貸貸款房屋保保險(xiǎn)是指貸貸款人為了了保障住房房抵押貸款款安全，而而要求借款款人將作為為抵押的房房屋向保險(xiǎn)險(xiǎn)人投保的的房地產(chǎn)保保險(xiǎn)。其保險(xiǎn)期為為整個(gè)貸款款期，保險(xiǎn)險(xiǎn)金額則據(jù)據(jù)抵押房屋屋的價(jià)值確確定。抵押房屋一一旦發(fā)生保保險(xiǎn)責(zé)任范范圍內(nèi)的意意外事故，，貸款銀行行可獲得保保險(xiǎn)公司的的賠付，從從而免除了了貸款風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。此種保險(xiǎn)是是目前我國(guó)國(guó)消費(fèi)信貸貸市場(chǎng)上最最常見的險(xiǎn)險(xiǎn)種，銀行行在發(fā)放抵抵押貸款時(shí)時(shí)，一般都都要求借款款人投此保保險(xiǎn)。房地產(chǎn)保保險(xiǎn)購房抵押押貸款人人壽保險(xiǎn)險(xiǎn)購買此種種保險(xiǎn)，，如果被被保險(xiǎn)人人在保單單有效期期內(nèi)身故故或嚴(yán)重重殘廢失失去勞動(dòng)動(dòng)能力，，則由保保險(xiǎn)公司司代替借借款家庭庭償還購購房者所所欠的貸貸款余額額，而房房產(chǎn)仍歸歸家屬所所有。這種保險(xiǎn)險(xiǎn)大大提提高了買買房家庭庭的抗風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)能力力。購房抵押押貸款人人壽保險(xiǎn)險(xiǎn)的新模模式→近年來，，有關(guān)專專家學(xué)者者積極探探討購房房抵押貸貸款人壽壽保險(xiǎn)的的新模式式，提倡倡壽險(xiǎn)與與住房抵抵押貸款款“聯(lián)姻姻”。即即購房人人購買人人壽養(yǎng)老老保險(xiǎn)，，以此保保險(xiǎn)作為為抵押申申請(qǐng)購房房貸款，，期滿時(shí)時(shí)以壽險(xiǎn)險(xiǎn)資金償償還貸款款本金。?！彿咳酥恢灰暂^低低的首付付價(jià)即可可購房，，每月僅僅需支付付利息，，人壽保保險(xiǎn)期滿滿后以保保險(xiǎn)金清清償購房房貸款。。→這種聯(lián)姻姻在國(guó)外外已行之之多年。。有多種種好處，，一是減減輕購房房者負(fù)擔(dān)擔(dān)，二是是保證貸貸款提供供者的債債權(quán)，三三是壽險(xiǎn)險(xiǎn)公司多多了一條條投資渠渠道。房地產(chǎn)保保險(xiǎn)購房抵押押貸款保保證保險(xiǎn)險(xiǎn)是以借款款人的信信用為保保險(xiǎn)標(biāo)的的物的一一種險(xiǎn)種種，指作作為借款款購房人人的被保保險(xiǎn)人因因意外等等原因無無法繼續(xù)續(xù)歸還購購房貸款款時(shí)，由由保險(xiǎn)公公司向貸貸款銀行行償還貸貸款。此種保險(xiǎn)險(xiǎn)仍處于于探索之之中。房地產(chǎn)工工程保險(xiǎn)險(xiǎn)是一個(gè)綜綜合性險(xiǎn)險(xiǎn)種，保保險(xiǎn)標(biāo)的的為整個(gè)個(gè)工程施施工期間間各種災(zāi)災(zāi)害事故故損失。。工程合同同保證保保險(xiǎn)工程合同同保證保保險(xiǎn)屬于于信用保保險(xiǎn)，是是以信用用風(fēng)險(xiǎn)為為標(biāo)的的的保險(xiǎn)，，它承保保的是無無形的經(jīng)經(jīng)濟(jì)利益益。思考與實(shí)實(shí)踐1.房地產(chǎn)融融資的形形式有哪哪些?2.何謂房地地產(chǎn)抵押押貸款證證券化？？它對(duì)于發(fā)展展房地產(chǎn)產(chǎn)金融市市場(chǎng)有何何作用？？利利率與與房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的關(guān)系房地產(chǎn)業(yè)業(yè)是資金密密集型產(chǎn)產(chǎn)業(yè),其供給和和需求都都離不開開銀行貸貸款,具有第二金融融的稱號(hào)號(hào),因此,銀行利率率與房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)有著非非常密切切的關(guān)系系。房地產(chǎn)開開發(fā)商與與消費(fèi)者者的借款款能力如如何，與與利率有有直接的的關(guān)系。。利率水水平直接接影響房房地產(chǎn)市市場(chǎng)供求求雙方的的成本，，繼而影響響房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)供給、需求與價(jià)格。利率與房房地產(chǎn)供供給利率上升升一般會(huì)會(huì)抑制房房地產(chǎn)供供給利率上升升直接影影響房地地產(chǎn)公司司的經(jīng)營(yíng)營(yíng)性現(xiàn)金金流。由由于現(xiàn)金金流可能能由正轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)負(fù)，最最終可能能導(dǎo)致資資金鏈的的斷裂。。在資金金緊張的的情況下下,利率上調(diào)調(diào)對(duì)房地地產(chǎn)公司司的影響響在于經(jīng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)急劇上上升的恐恐懼。這這種恐懼懼會(huì)迅速速導(dǎo)致房房地產(chǎn)開開發(fā)的全全線收縮縮，直接接表現(xiàn)為為新房開開工率的的下滑。。利率上升升也可能能不會(huì)影影響房地地產(chǎn)供給給一是房地地產(chǎn)商資資金充裕裕，二是是房地產(chǎn)產(chǎn)商因資資金緊張張而降價(jià)價(jià)利率房地產(chǎn)商貸款成本房地產(chǎn)商投資規(guī)模房地產(chǎn)供給不變不變資金充裕漲價(jià)資金緊張而降價(jià)一般情況下利率與房房地產(chǎn)供供給利率下降降使房地地產(chǎn)商的的貸款成成本下降降，刺激激房地產(chǎn)產(chǎn)商擴(kuò)大大投資規(guī)規(guī)模，從從而一般般會(huì)引起起房地產(chǎn)產(chǎn)供給增加加。一般情況下利率房地產(chǎn)商貸款成本房地產(chǎn)商投資規(guī)模房地產(chǎn)供給利利率與房房地產(chǎn)需需求利率上升升使消費(fèi)費(fèi)者購房房的貸款款成本上上升,房地產(chǎn)需需求下降降。利率下降降使消費(fèi)費(fèi)者購房房的貸款款成本下下降,房地產(chǎn)需求上升升。利率購房者貸貸款成本本購房者購購房需求求房地產(chǎn)需求利率與房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格利率房地產(chǎn)需求房地產(chǎn)供給價(jià)格利率房地產(chǎn)需求房地產(chǎn)供給價(jià)格多數(shù)實(shí)證證結(jié)果表表明,利率與房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格呈負(fù)負(fù)相關(guān)關(guān)關(guān)系利率與中中國(guó)房地地產(chǎn)價(jià)格格證券市場(chǎng)場(chǎng)周刊：：一般說來來,利率上升升必然會(huì)會(huì)抑制房房?jī)r(jià)、股股價(jià)和投投資沖動(dòng)動(dòng)。但在現(xiàn)實(shí)生生活中，，調(diào)高利利率的經(jīng)經(jīng)濟(jì)后果果往往適適得其反反。利率上升升對(duì)中國(guó)國(guó)現(xiàn)階段段購房需需求影響響較小，，但會(huì)抑抑制住房房供給，，加之大大眾舉債債投資房房地產(chǎn)，，在未來來房?jī)r(jià)未未必下跌跌。案例分析析美國(guó)次貸貸危機(jī)產(chǎn)產(chǎn)生的原原因及傳傳導(dǎo)幾個(gè)概念念次級(jí)借款款者次級(jí)抵押押貸款虛擬經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)濟(jì)次級(jí)借款款者信用等級(jí)級(jí)不達(dá)標(biāo)標(biāo)的借款款者，即即信用程程度較差差和收入入不高的的借款人人次級(jí)抵押押貸款（（次貸））指一些貸貸款機(jī)構(gòu)構(gòu)向信用用程度較較差和收收入不高高的借款款人（即次級(jí)借借款者）提供貸貸款。虛擬經(jīng)濟(jì)濟(jì)是近年年來出現(xiàn)現(xiàn)的一個(gè)個(gè)新詞語語，其釋釋義尚無無定論。。最為普遍遍的解釋釋——指與虛擬擬資本的的循環(huán)運(yùn)運(yùn)動(dòng)有關(guān)關(guān)的經(jīng)濟(jì)濟(jì)活動(dòng)，，簡(jiǎn)單地說說就是直直接以錢錢生錢的的活動(dòng)。“虛擬資資本”的的概念是是馬克思思首先提提出的。。馬克思在在《資本論》第3卷第5篇中，對(duì)對(duì)此進(jìn)行行了詳盡盡的分析析。馬克克思指出出：虛擬資本本是在借借貸資本本（生息息資本））和銀行信用用制度的基基礎(chǔ)上產(chǎn)產(chǎn)生的，，包括股股票、債債券、不不動(dòng)產(chǎn)抵抵押?jiǎn)蔚鹊?。虛擬資本本本身并并不具有有價(jià)值，，但它卻卻可以通通過循環(huán)環(huán)運(yùn)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生利潤(rùn)潤(rùn)，這是是它與實(shí)實(shí)際資本本的共同同之處。。虛擬經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)濟(jì)是指物物質(zhì)的和和精神的的產(chǎn)品和和服務(wù)的的生產(chǎn)、、流通等等經(jīng)濟(jì)活活動(dòng)。包括農(nóng)業(yè)業(yè)、工業(yè)業(yè)、交通通通信業(yè)業(yè)、商業(yè)業(yè)服務(wù)業(yè)業(yè)、建筑筑業(yè)等物物質(zhì)生產(chǎn)產(chǎn)和服務(wù)務(wù)部門，，也包括括教育、、文化、、知識(shí)、、信息、、藝術(shù)、、體育等等精神產(chǎn)產(chǎn)品的生生產(chǎn)和服服務(wù)部門門。實(shí)體經(jīng)濟(jì)濟(jì)始終是是人類社社會(huì)賴以以生存和和發(fā)展的的基礎(chǔ)。。實(shí)體經(jīng)濟(jì)濟(jì)虛擬經(jīng)濟(jì)濟(jì)與實(shí)體體經(jīng)濟(jì)之之間，存存在著極極其密切切的相互互依存、、相互促促進(jìn)的關(guān)關(guān)系。它們誰也也離不開開誰，至至少在相相當(dāng)長(zhǎng)的的一段時(shí)時(shí)期內(nèi)會(huì)會(huì)是這樣樣的。當(dāng)然，對(duì)對(duì)于不同的國(guó)國(guó)家或地地區(qū)來說，或或者對(duì)于于一個(gè)國(guó)國(guó)家或地地區(qū)的不同時(shí)期期而言，虛擬經(jīng)濟(jì)濟(jì)與經(jīng)濟(jì)濟(jì)所占比比重是有有所不同同的。虛擬經(jīng)濟(jì)濟(jì)與實(shí)體體經(jīng)濟(jì)的的關(guān)系美國(guó)次貸貸危機(jī)及及其表現(xiàn)現(xiàn)美國(guó)“次次貸危機(jī)機(jī)”——又稱次級(jí)級(jí)房貸危危機(jī)，也也譯為次次債危機(jī)機(jī)。是指一場(chǎng)場(chǎng)發(fā)生在在美國(guó)，，因次級(jí)級(jí)抵押貸貸款機(jī)構(gòu)構(gòu)破產(chǎn)、、投資基基金被迫迫關(guān)閉、、股市激激烈震蕩蕩引起的的風(fēng)暴。。它致使全全球主要要金融市市場(chǎng)隱約約出現(xiàn)流動(dòng)性不不足的危機(jī)。。主要表現(xiàn)現(xiàn)為：為為房?jī)r(jià)和和股市大大跌，民民眾普遍遍虧錢，，無法償償還房貸貸的民眾眾不斷增增多……美國(guó)次貸貸危機(jī)及及其表現(xiàn)現(xiàn)美國(guó)“次次貸危機(jī)機(jī)”是從從2006年春季開始顯現(xiàn)現(xiàn)的。2007年8月席卷美美國(guó)、歐歐盟和日日本等世世界主要要金融市市場(chǎng)。美國(guó)的次次貸危機(jī)機(jī)產(chǎn)生的的原因直接原因因深層次的的原因美國(guó)的次次貸危機(jī)機(jī)產(chǎn)生的的直接原原因美國(guó)的利率上上升和住房市場(chǎng)持續(xù)續(xù)降溫2000年下半年→2004年6月30日：經(jīng)過連續(xù)13次降息，美聯(lián)邦利率從6.5%→1%，目的在于刺刺激經(jīng)濟(jì)。2004年6月美國(guó)的低利利率政策開始始逆轉(zhuǎn)。為防止市場(chǎng)消消費(fèi)過熱，2005年到2006年，美聯(lián)儲(chǔ)先先后加息17次，利率從1%提高到5.25%。2004年6月以來美聯(lián)邦邦利率的17次上調(diào)。美國(guó)的次貸危危機(jī)產(chǎn)生的直直接原因利息上升，還還款壓力增大大。→次級(jí)借款者出出現(xiàn)違約的可可能，影響銀銀行貸款回收收?！J款銀行賣房房回收貸款，，這又導(dǎo)致住住房?jī)r(jià)格下跌跌，住房市場(chǎng)場(chǎng)持續(xù)降溫。。加息效應(yīng)逐漸漸顯現(xiàn)，房地地產(chǎn)泡沫開始始破滅：貸款機(jī)構(gòu)無法法收回貸款，，而房?jī)r(jià)又不不斷貶值，出出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)困難。新世紀(jì)金融公公司首當(dāng)其沖沖因頻臨破產(chǎn)產(chǎn)被紐約證交交所停牌。美聯(lián)邦加息的的效應(yīng)美國(guó)的次貸危危機(jī)產(chǎn)生的深深層次原因次貸危機(jī)產(chǎn)生生的深層次的的原因如下：：1、房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)異?；钴S誘誘發(fā)危機(jī)。2、金融創(chuàng)新、、違規(guī)操作放放大危機(jī)。3、高杠桿運(yùn)作作將危機(jī)由虛虛轉(zhuǎn)實(shí)。1、房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)異常活躍誘誘發(fā)危機(jī)①2000年下半年→2004年6月30日，美聯(lián)儲(chǔ)的的連續(xù)13次降息（利率從6.5%→1%）很好地刺激了了經(jīng)濟(jì)，包括括房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)，房?jī)r(jià)一路路攀升。1、房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)異?；钴S誘誘發(fā)危機(jī)②同時(shí)，從上世紀(jì)80年代開始，美美國(guó)一些從事事房屋信貸的的機(jī)構(gòu)，開始始了降低貸款款門檻的行動(dòng)動(dòng)，不僅將貸款人人的收入標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)調(diào)低，甚至至沒有資產(chǎn)抵抵押也可以得得到貸款買房房，進(jìn)而形成了比以往往信用標(biāo)準(zhǔn)低低的購房貸款款。在美國(guó),貸款是非常普普遍的現(xiàn)象,從房子到汽車車,從信用卡到電電話帳單,貸款無處不在在。美國(guó)人很很少全款買房房，通常都是是長(zhǎng)時(shí)間貸款款。在美國(guó)，失業(yè)業(yè)和再就業(yè)也也是很常見的的現(xiàn)象。收入不穩(wěn)定甚甚至根本沒有有收入的人，，他們?cè)趺促I房房呢？因?yàn)樾判庞玫燃?jí)不達(dá)達(dá)標(biāo)，他們就就被定義為次次級(jí)信用借款款者，簡(jiǎn)稱次級(jí)借款者。大約從10年前開始，貸貸款公司的漫漫天廣告就出出現(xiàn)在電視、、報(bào)紙上、大大街小巷，甚甚至在人們的的信箱里塞滿滿了誘人的傳傳單：“你想過中產(chǎn)產(chǎn)階級(jí)的生活活嗎？買房吧吧！”“積蓄不夠嗎嗎？貸款吧！！”“沒有收入嗎嗎？找阿牛貸貸款公司吧?。　薄笆赘陡兑哺恫黄?？？我們提供零零首付！”“擔(dān)心利息太太高？頭兩年年我們提供3%的優(yōu)惠利率?。　薄懊總€(gè)月還是是付不起？沒沒關(guān)系，頭24個(gè)月你只需要要支付利息，，貸款的本金金可以兩年后后再付！想想想看，兩年后后你肯定已經(jīng)經(jīng)找到工作或或者被提升為為經(jīng)理了，到到時(shí)候還怕付付不起？”1、房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)異常活躍誘誘發(fā)危機(jī)③進(jìn)入21世紀(jì)后，次貸風(fēng)行美國(guó)國(guó)，寬松的貨幣幣政策給消費(fèi)費(fèi)市場(chǎng)的活躍躍推波助瀾。。美聯(lián)儲(chǔ)利率低低到了1%，貸款買房又又無需擔(dān)保、、無需首付，，且房?jī)r(jià)一路路攀升，編織織出一幅美好好的前景，巨大的誘惑驅(qū)驅(qū)使著次貸和和房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)在美國(guó)的欣欣欣向榮。1、房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)異常活躍誘誘發(fā)危機(jī)④景氣的美國(guó)經(jīng)濟(jì)掩蓋蓋了次貸的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。次貸的收益建建立在一個(gè)借借款人信用低低的基礎(chǔ)平臺(tái)臺(tái)上，一旦借借款人無力如如期付息還本本，放貸機(jī)構(gòu)構(gòu)將蒙受巨大大損失，風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)甚大。但20世紀(jì)末至21世紀(jì)初，景氣氣的美國(guó)經(jīng)濟(jì)濟(jì)掩蓋了這一一風(fēng)險(xiǎn)。2、金融創(chuàng)新、、違規(guī)操作放放大危機(jī)①進(jìn)入21世紀(jì)，世界經(jīng)經(jīng)濟(jì)金融的全全球化趨勢(shì)加加大，全球范圍利率率長(zhǎng)期下降，，激發(fā)金融創(chuàng)新新及追求高回報(bào)報(bào)、忽視風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的金融衍生生品和投資行行為的流行。。2、金融創(chuàng)新、、違規(guī)操作放放大危機(jī)不少金融機(jī)構(gòu)構(gòu)，為一己之利，，利用購房抵押貸款款證券化（又又稱房地產(chǎn)按按揭證券化））可將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移移到投資者身身上的機(jī)會(huì)，，有意、無意意地降低貸款款信用門檻，，故意向投資者者推銷有問題題的高風(fēng)險(xiǎn)的的房地產(chǎn)按揭貸款證券券。突出的表現(xiàn)是是：在發(fā)行房地產(chǎn)按揭證券時(shí)，，不向投資者者披露房主不不僅難以支付付高額可調(diào)息息按揭貸款、、而且購房者者按揭貸款是是零首付的情情況。2、金融創(chuàng)新、、違規(guī)操作放放大危機(jī)②對(duì)于高風(fēng)險(xiǎn)金金融衍生產(chǎn)品品進(jìn)入投資市市場(chǎng)，評(píng)級(jí)機(jī)機(jī)構(gòu)沒有把好好關(guān)。評(píng)級(jí)市場(chǎng)的不不透明和評(píng)級(jí)級(jí)機(jī)構(gòu)的利益益沖突，使得得這些嚴(yán)重的的高風(fēng)險(xiǎn)金融融產(chǎn)品得以順順利進(jìn)入投資資市場(chǎng)。2、金融創(chuàng)新、、違規(guī)操作放放大危機(jī)③低利率的環(huán)環(huán)境使按揭貸貸款證券等金金融衍生產(chǎn)品品對(duì)投資者有有巨大的吸引引力。在一個(gè)低利率率的環(huán)境中，，按揭貸款證證券作為次級(jí)級(jí)房貸衍生產(chǎn)產(chǎn)品客觀上有有著投資回報(bào)報(bào)的空間，能能使投資者獲獲得較高的回回報(bào)率，對(duì)投投資者有巨大大的吸引力。。2、金融創(chuàng)新、、違規(guī)操作放放大危機(jī)④美國(guó)金融市市場(chǎng)的影響力力和投資市場(chǎng)場(chǎng)的開放性，，吸引了來自自全世界的投投資者對(duì)房地產(chǎn)按揭貸款證券券等高風(fēng)險(xiǎn)的的金融衍生產(chǎn)產(chǎn)品的旺盛需需求。事實(shí)上，不僅僅是美國(guó)，包包括歐亞乃至至中國(guó)在內(nèi)的的全球主要商商業(yè)銀行和投投資銀行，均均參與了美國(guó)國(guó)次級(jí)房貸衍衍生產(chǎn)品的投投資，金額巨巨大，使得危機(jī)發(fā)生生后影響波及及全球金融系系統(tǒng)。2、金融創(chuàng)新、、違規(guī)操作放放大危機(jī)貸款買房人阿牛貸款公司司投行發(fā)行CDO債務(wù)抵押債券券高級(jí)CDO（風(fēng)險(xiǎn)和利率率低）普通CDO對(duì)沖基金把買來的普通通CDO抵押給銀行換換得10倍的低息貸款款，繼續(xù)買投投行的CDO，賺CDO利率與貸款利利率的差價(jià)買對(duì)沖基金發(fā)行新產(chǎn)品CDS(信用違約交換換)向保險(xiǎn)公司投投保保險(xiǎn)公司基于CDS的新產(chǎn)品三毛毛基金美國(guó)經(jīng)濟(jì)界的的帶頭大哥：：美林：高盛、、摩根讓債券持有人人來分擔(dān)購房房抵押貸款的的風(fēng)險(xiǎn)世界金融界呼呼風(fēng)喚雨的角角色2006年前日本央行行的貸款利率率低到1.5%,而普通CDO的利率高達(dá)12%.養(yǎng)老基金、教教育基金甚至至其他國(guó)家的的銀行紛紛買買入3、高杠桿運(yùn)作作將危機(jī)由虛虛轉(zhuǎn)實(shí)財(cái)務(wù)杠桿——是指企業(yè)利用用負(fù)債調(diào)節(jié)收收益的手段。。當(dāng)投資利潤(rùn)率率大于負(fù)債利利息率時(shí)，企企業(yè)盈利（負(fù)負(fù)債創(chuàng)造的收收益大于負(fù)債債的利息），，取得財(cái)務(wù)杠杠桿收益。反反之，則承擔(dān)擔(dān)財(cái)務(wù)杠桿風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。投資中特別是是房地產(chǎn)投資資中普遍存在在利用財(cái)務(wù)杠杠桿的現(xiàn)象。。杠桿率——是指機(jī)構(gòu)的資資產(chǎn)對(duì)其自有有資本金的倍倍數(shù)。對(duì)于給定資本本金，杠桿率率越高，機(jī)構(gòu)構(gòu)所能運(yùn)作的的資產(chǎn)越多，，機(jī)構(gòu)的盈利利就越高。3、高杠桿運(yùn)作作將危機(jī)由虛虛轉(zhuǎn)實(shí)高杠桿率是當(dāng)當(dāng)今資本市場(chǎng)場(chǎng)金融交易的的重要特點(diǎn)。。金融機(jī)構(gòu)均采采用了杠桿經(jīng)經(jīng)營(yíng)模式，即即金融機(jī)構(gòu)資資產(chǎn)規(guī)模遠(yuǎn)高高于自有資本本規(guī)模。高杠桿運(yùn)作過過程：金融機(jī)構(gòu)紛紛紛發(fā)行商業(yè)票票據(jù)或者以持持有的證券作作為抵押向貨貨幣市場(chǎng)借貸貸資金，將這些低利率率獲得的資金金投向高收益益的投資品種種，從而獲得得兩者之間的的利差。3、高杠桿運(yùn)作作將危機(jī)由虛虛轉(zhuǎn)實(shí)然而高杠桿率率也是把雙刃刃劍，高收益益的同時(shí)承受受著高風(fēng)險(xiǎn)。。由于2005年到2006年美聯(lián)邦利率率從1%提高到5.25%，貸款的金融融機(jī)構(gòu)無法收收回貸款，而而房?jī)r(jià)又不斷斷貶值，終于于出現(xiàn)資金周周轉(zhuǎn)困難，流流動(dòng)性不足。。由于參與次貸貸的各個(gè)金融融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)迅迅速縮水，有有的清盤破產(chǎn)產(chǎn)，有的緊縮縮銀根，銀行行之間的拆借借幾乎不可能能,由此,美國(guó)虛擬經(jīng)濟(jì)濟(jì)崩潰。3、高杠桿運(yùn)作作將危機(jī)由虛虛轉(zhuǎn)實(shí)美國(guó)虛擬經(jīng)濟(jì)濟(jì)崩潰引起實(shí)實(shí)體經(jīng)濟(jì)下滑滑雖然美國(guó)和各各國(guó)政府采取取了一些措施施（國(guó)有化這這些機(jī)構(gòu)，向向銀行機(jī)構(gòu)注注資金），試試圖增加資金金的流動(dòng)性。。由于擔(dān)心還有有漏洞未揭開開及對(duì)信用的的嚴(yán)重?fù)?dān)心，，金融機(jī)構(gòu)給給實(shí)體企業(yè)的的放貸大幅減減少、甚至不不予貸款，這這就影響了實(shí)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)發(fā)展，引起失業(yè)率增增加。更為重要的是是，由于次貸貸危機(jī)導(dǎo)致股股市暴跌，人人們資產(chǎn)不斷斷縮水，失業(yè)業(yè)率不斷攀升升，及大家對(duì)對(duì)未來的信心心直接影響到到各國(guó)的消費(fèi)費(fèi)，從而使世世界的消費(fèi)水平不斷斷下降。美國(guó)的次貸危危機(jī)的傳導(dǎo)對(duì)于新興市場(chǎng)場(chǎng)國(guó)家而言，，危機(jī)首先來來自于歐美市市場(chǎng)進(jìn)口需求求的放緩，而而非銀行體系系的崩潰。美國(guó)的經(jīng)濟(jì)危危機(jī)是從虛擬擬經(jīng)濟(jì)擴(kuò)散到到實(shí)體經(jīng)濟(jì)，，而新興市場(chǎng)國(guó)家家在經(jīng)濟(jì)危機(jī)機(jī)中所要面臨臨的考驗(yàn)，則則很可能是實(shí)實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景景氣因而拖垮垮本國(guó)的金融融部門。1.闡述利率與房房地產(chǎn)市場(chǎng)的的關(guān)系2.美國(guó)的次貸危危機(jī)產(chǎn)生的直直接原因和深深層次原因分分別是什么?匯匯率與房房地產(chǎn)市場(chǎng)的的關(guān)系匯率的概念匯率傳導(dǎo)到房房?jī)r(jià)的兩個(gè)主主要?jiǎng)右騾R率的現(xiàn)實(shí)變變化對(duì)房?jī)r(jià)的的影響匯率的預(yù)期變變化對(duì)房?jī)r(jià)的的影響5.2.4.1匯率的的概念匯率即不同幣幣種的兌換比比率。如人民幣對(duì)美美元匯率。兩種標(biāo)價(jià)法間接標(biāo)價(jià)法，如1人民幣=多少美元（用外國(guó)貨幣幣間接表示））直接標(biāo)價(jià)法，，如1美元=多少人民幣（直接用本幣幣表示）通常用間接標(biāo)標(biāo)價(jià)法：匯率提高即人人民幣升值。。5.2.4.2匯率率傳導(dǎo)到房?jī)r(jià)價(jià)的兩個(gè)主要要?jiǎng)右螂S著房地產(chǎn)投投資行為的日日益國(guó)際化,不同幣種的兌兌換即匯率問問題已得到越越來越多的重重視。匯率與與房?jī)r(jià)的關(guān)系系也有了較為為密切的關(guān)系系匯率傳導(dǎo)到房房?jī)r(jià)有兩個(gè)主主要?jiǎng)右騾R率的現(xiàn)實(shí)變變化,帶來國(guó)內(nèi)貨幣幣供應(yīng)量的變變化而影響到到房?jī)r(jià);匯率的預(yù)期變變化,通過國(guó)際資本本的流動(dòng)而影影響房?jī)r(jià)。匯匯率的現(xiàn)現(xiàn)實(shí)變化對(duì)對(duì)房?jī)r(jià)的影影響匯率的現(xiàn)實(shí)實(shí)變化對(duì)包包括房?jī)r(jià)在在內(nèi)的資產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格的影影響有兩個(gè)個(gè)渠道：第一個(gè)渠道道：匯率上升(本幣升值)第二個(gè)渠道道：匯率下降(本幣貶值)本幣升值對(duì)對(duì)房?jī)r(jià)的影影響本幣升值，，中央銀行行不干預(yù)，，房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格下跌本幣升值，，出口減少少，引起需需求下降，，物價(jià)下跌跌。本幣升值，，進(jìn)口產(chǎn)品品價(jià)格下降降，通過降降低國(guó)內(nèi)生生產(chǎn)成本而而引起物價(jià)價(jià)下跌。本幣升值對(duì)對(duì)房?jī)r(jià)的影影響本幣升值，，中央銀行行的“消毒毒干預(yù)”，，貨幣供應(yīng)應(yīng)量主動(dòng)增增加，房地地產(chǎn)價(jià)格上上漲當(dāng)匯率上升,本幣升值，，出口需求求受到影響響。為了避免經(jīng)經(jīng)濟(jì)受到影影響，中央銀行就會(huì)采取擴(kuò)擴(kuò)張的貨幣幣政策，增加貨幣供供應(yīng)量。一部分貨幣幣流向房地地產(chǎn)市場(chǎng)，形成房地地產(chǎn)開發(fā)與與需求的資資金，引起起房地產(chǎn)價(jià)格格上漲。本幣貶值對(duì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格的影響響本幣貶值，，貨幣供應(yīng)應(yīng)量增加，，房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格上漲本幣貶值，，出口擴(kuò)大大，引起需需求上升，，拉動(dòng)物價(jià)價(jià)上漲；本幣貶值，，進(jìn)口產(chǎn)品品價(jià)格提高高，通過提提高國(guó)內(nèi)生生產(chǎn)成本而而推動(dòng)物價(jià)價(jià)上漲。本幣貶值的的根源一國(guó)的貨幣幣供應(yīng)量增增加,市場(chǎng)上外幣幣相對(duì)變得得稀缺,本幣貶值。。一國(guó)貿(mào)易逆逆差過大,意味進(jìn)口明明顯大于出出口，對(duì)外外國(guó)產(chǎn)品需需求旺盛，，國(guó)家的外匯匯儲(chǔ)備減少少,本幣相對(duì)貶貶值。（一國(guó)貿(mào)易順順差過大，意味出口明明顯大于進(jìn)進(jìn)口，國(guó)家的外匯匯儲(chǔ)備增加加，人民幣必然然相對(duì)升值值）(國(guó)家外管局局用人民幣幣向出口企企業(yè)換外匯匯,因?yàn)槲覀兪鞘峭鈪R管制制國(guó)家）匯匯率的預(yù)預(yù)期變化對(duì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格的影響響匯率預(yù)期變變化（預(yù)期期本幣升值值或貶值））的影響因因素本幣升值預(yù)預(yù)期對(duì)房地地產(chǎn)價(jià)格的的影響本幣貶值預(yù)預(yù)期對(duì)房地地產(chǎn)價(jià)格的的影響匯率預(yù)期變變化的影響響因素現(xiàn)實(shí)中有許許多因素會(huì)會(huì)影響到匯匯率預(yù)期變變化（預(yù)期本幣升升值或貶值值）匯率率改改革革取取向向，，會(huì)會(huì)引引起起本本幣幣升升值值或或貶貶值值的的預(yù)預(yù)期期國(guó)內(nèi)內(nèi)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)增增長(zhǎng)長(zhǎng)（（包包括括出出口口產(chǎn)產(chǎn)品品競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力力提提高高）），，會(huì)會(huì)引引起起本本幣幣升升值值的的預(yù)預(yù)期期（因因?yàn)闉閲?guó)國(guó)內(nèi)內(nèi)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)增增長(zhǎng)長(zhǎng)可可能能通通過過出出口口增增加加，，貿(mào)貿(mào)易易順順差差，，創(chuàng)創(chuàng)匯匯增增加加,而引引起起本本幣幣升升值值））外幣幣利利率率上上升升，，本本幣幣就就存存在在升升值值的的預(yù)預(yù)期期或或壓壓力力本幣幣升升值值預(yù)預(yù)期期對(duì)對(duì)房房地地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)格格的的影影響響預(yù)期期本本幣幣升升值值，，會(huì)會(huì)引引起起外外資資套套利利流流入入。。外資資套套利利流流入入會(huì)會(huì)通通過過以以下下兩兩種種方方式式影影響響房房地地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)格格市場(chǎng)場(chǎng)上上的的外匯匯增增加加，本本國(guó)國(guó)為為維維持持匯匯率率穩(wěn)穩(wěn)定定，，會(huì)會(huì)以以本本幣幣購購買買外外匯匯，，本國(guó)國(guó)的的貨貨幣幣供供應(yīng)應(yīng)量量被被動(dòng)動(dòng)增增加加，導(dǎo)導(dǎo)致致房房地地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)格格上上漲漲國(guó)內(nèi)內(nèi)房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)繁繁榮榮，外匯匯兌兌換換成成本本幣幣直接接進(jìn)進(jìn)入入本本國(guó)國(guó)房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)，形形成成房房地地產(chǎn)產(chǎn)需需求求，，引引起起房房地地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)格格上上漲漲。。匯率率改改革革取取向向國(guó)內(nèi)內(nèi)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)增增長(zhǎng)長(zhǎng)外幣幣利利率率上上升升預(yù)期期本本幣幣升升值值外資資套套利利流流入入房地地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)格格上上升升本國(guó)國(guó)貨貨幣幣供供應(yīng)應(yīng)增增加加直接接進(jìn)進(jìn)入入房房市市匯率率升升值值預(yù)預(yù)期期到到房房地地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)格格的的傳傳導(dǎo)導(dǎo)機(jī)機(jī)制制國(guó)際際資資本本的的大大量量流流入入在在一一定定程程度度上上助助長(zhǎng)長(zhǎng)了了我我國(guó)國(guó)房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)的的火火爆爆。。據(jù)央央行行公公布布的的數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)顯顯示示，，2004中國(guó)國(guó)外外匯匯儲(chǔ)儲(chǔ)備備凈凈增增2070億美美元元，，其其中中貿(mào)貿(mào)易易順順差差為為319億美美元元，，引引進(jìn)進(jìn)外外資資606億美美元元，，還還有有1100億美美元元無無法法與與經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)掛掛鉤鉤。。分析析人人士士認(rèn)認(rèn)為為，，這這1100億美美元元大部部分分為為預(yù)預(yù)期期人人民民幣幣升升值值而而以以匯匯率率投投機(jī)機(jī)為為目目的的的的熱熱錢錢涌涌入入。。大量量涌涌入入的的國(guó)國(guó)際際游游資資使使得得中中國(guó)國(guó)房房地地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)格格出出現(xiàn)現(xiàn)大大幅幅度度飆飆升升。。國(guó)際際資資本本的的大大量量流流入入房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)也也蘊(yùn)蘊(yùn)藏藏著著金金融融風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)如果果央央行行決決定定人人民民幣幣匯匯率率較較大大幅幅度度升升值值，，大大量量外外資資套套利利回回流流，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)格格會(huì)會(huì)較較大大幅幅度度下下跌跌，，會(huì)波波及及整整個(gè)個(gè)國(guó)國(guó)民民經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的的健健康康發(fā)發(fā)展展。。房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)資金金斷斷鏈鏈，，價(jià)價(jià)格格下下跌跌金融融業(yè)業(yè)呆呆壞壞賬賬增增加加農(nóng)民民工工失失業(yè)業(yè)，，城城市市居居民民財(cái)財(cái)產(chǎn)產(chǎn)縮縮水水，，繼繼而而國(guó)國(guó)內(nèi)內(nèi)需需求求大大落落。。本幣幣大大幅幅度度升升值值外資資撤撤離離房地地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)格格下下降降一旦如果過過快或或過猛猛，會(huì)會(huì)波及及整個(gè)個(gè)國(guó)民民經(jīng)濟(jì)濟(jì)，包包括：：金融機(jī)機(jī)構(gòu)呆呆壞賬賬增加加，金金融業(yè)業(yè)受損損；房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)資資金斷斷鏈，，價(jià)格格下跌跌；農(nóng)民工工失業(yè)業(yè)，城市居居民財(cái)財(cái)產(chǎn)縮縮水，，繼而而國(guó)內(nèi)內(nèi)需求求大落落。獲取匯匯率升升值與與資產(chǎn)產(chǎn)升值值雙重重收益益思考與與練習(xí)習(xí)1.什么是是匯率率？其其傳導(dǎo)導(dǎo)到房房?jī)r(jià)的的兩個(gè)個(gè)主要要?jiǎng)右蛞蚴鞘彩裁?2.匯率的的現(xiàn)實(shí)實(shí)變化化對(duì)房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格有什什么影影響?3.匯率的的預(yù)期期變化化對(duì)房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格有什什么影影響?5.3房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)?房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)的主主要參參與者者?房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)程序序?房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)的含含義房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)的含含義房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)有廣廣義和和狹義義之分分廣義的的房地地產(chǎn)開開發(fā)跨越生生產(chǎn)和和流通通兩個(gè)個(gè)領(lǐng)域域,其活動(dòng)動(dòng)內(nèi)容容包括括規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)、征征地拆拆遷、、土地地開發(fā)發(fā)、各各類房房屋建建造、、工程程驗(yàn)收收、經(jīng)經(jīng)營(yíng)銷銷售、、交付付使用用、售售后管管理和和維修修服務(wù)務(wù)等。。狹義