寧波西城十二庭院整合推廣再思考jionns

西城十二庭院整合推廣再思考容創(chuàng)【寧波】機構

戰(zhàn)略思考及對策

宏觀面：

大環(huán)境，政府宏觀調(diào)控政策，市場觀望氛圍濃厚；

70/90產(chǎn)品后遺癥閃現(xiàn)，相對兩個大小兩極端產(chǎn)品，

出現(xiàn)滯銷狀況。剩余住宅產(chǎn)品的特點：頂?shù)滓恢幸谎芈贰?、頂層高總價，以目前市場狀況考量，客層選擇余地大，落定難度大；2、底層不愿買，相對寧波人購房喜好，底層如果沒有特殊的產(chǎn)品特色，基本走的慢；3、中間套相對邊套采光感，心理落差大；4、沿路產(chǎn)品周邊氣質(zhì)感較差。底商街鋪：1、從目前區(qū)域環(huán)境和生活氛圍來說，人氣明顯不夠；2、如果把它作為社區(qū)型商業(yè)，業(yè)態(tài)較難吸引區(qū)域性消費，租金受限，價格難以沖高；3、店鋪平面面寬小，進深大，不利于銷售；4、緊鄰工商職業(yè)學院后門，有機會打造大學后街消費區(qū)的概念；5、盛世華城、十二庭院、水岸楓情、瑞園、東源華府等社區(qū)的建造，此區(qū)域在后面幾年人氣會逐漸集聚，有一定的消費需求；6、寫字樓、普通住宅銷售遲緩，投資客觀望氣息濃厚，投資客的投資渠道進一步受到壓縮，商鋪投資一向以風險小著稱，此階段對投資客會有更大的吸引力；剩余的三類產(chǎn)品，哪一類更容易切入市場，引爆消費熱潮？剩余住宅？商鋪？疊拼別墅？剩余住宅嗎？基本上可以用“老弱病殘”來形容了，“青壯年”已經(jīng)全部被拉壯丁走了，所剩無幾；再加上，同周邊項目相比，我們價格明顯處于劣勢，跟瑞園刺刀見紅的競爭，非明智之舉！況且，這個階段，沒有多少人對普通住宅感興趣！所以，我們認為，這個階段主推普通住宅，不會有太好的成效！對住宅、商鋪、疊拼別墅三類產(chǎn)品在今年后面幾個月的推廣，我司有以下節(jié)奏安排：1、從8月初對商鋪進行單獨形象的包裝，轉(zhuǎn)化“社區(qū)型底商街鋪”的簡單形象，嫁接“大學后街學區(qū)消費”的概念，對街區(qū)進行業(yè)態(tài)規(guī)劃方面的引導，吸引投資客進入；2、從9月中下旬開始，強力推出“疊拼別墅”產(chǎn)品，并在廣告中附加普通住宅的促銷信息；借新產(chǎn)品類型刺激市場關注，促進普通產(chǎn)品的銷售；3、10月中旬開始，在景觀改造、多層樣板區(qū)（房）完成的前提下，對普通住宅余房（進一步細分成底層、頂樓等幾類產(chǎn)品）展開強力促銷推廣；第一階段（8月-9月中下旬）

另辟蹊徑，“推陳”不如“出新”！街區(qū)案名建議：西城十二院街定位語：大學后街創(chuàng)意消費區(qū)廣告語：一條街，影響一座學府如果說銷銷售房子子是賣給給客戶一一種生活活方式一一個生活活理念，，那么么銷售商商鋪就是是銷售給給客戶一一種利益益。商鋪優(yōu)勢勢分析1、城西聯(lián)聯(lián)豐大板板塊，目目前周邊邊已經(jīng)形形成一定定社區(qū)規(guī)規(guī)模，具具有一定定的需求求2、僅與浙浙江工商商職業(yè)學學院一路路之隔，，具有一一定的消消費潛在在力，有有利于針針對客層層的經(jīng)營產(chǎn)品品塑造3、未來華華康家私私城投入入使用后后，將似似的該區(qū)區(qū)域吸納納更多人人氣4、城西相相對其他他區(qū)域，，作為商商鋪更具具備一定定的升值值空間5、現(xiàn)房與與準現(xiàn)房房，一期期交付后后，馬上上可以投投入使用用學院門前前＋一期期交付＋＋氛圍形形成＋升值優(yōu)勢整合合華康在建建、商業(yè)業(yè)氛圍隨隨時展現(xiàn)現(xiàn)核心價值值學院門前前，一鋪鋪難求一期現(xiàn)房房，買入入可用升值，相相對其他他板塊，，較低的單單價帶來來較高的的回報執(zhí)行策略略現(xiàn)場包裝裝策略商鋪門楣楣建議針對對每間商商鋪設定定的目標標客戶群群，在每每間臨街街商鋪的的門楣廣廣告位處處做統(tǒng)一一風格的的廣告牌牌，營造造出商鋪鋪基本售售出、開開業(yè)在即即的效果果，給予予客戶投投資信心心和前景景。其他在已售的的鋪面張張貼“已已售”字字樣；在已裝修修的鋪面面張貼““即將開開業(yè)”字字樣；在未售的的鋪面張張貼“旺旺鋪招租租”字樣樣；短期激發(fā)發(fā)人氣策策略時間建議議：建議商鋪鋪的推廣廣放在學學校開學學以后，，這樣學學校的人人氣將激激發(fā)一部部分的投投資客戶戶對該區(qū)域產(chǎn)產(chǎn)生興趣趣，同時時在銷售售說辭策策略方面面也可以以將學生生商業(yè)街街的概念念灌輸給給意向客戶。。執(zhí)行建議議：將學校正正門前的的游擊商商販吸引引到學校校后門，，最直接接的引導導就是直直接給予予商販們們一定的經(jīng)濟濟補助，，這樣可可以在短短時間內(nèi)內(nèi)，在學學校后門門形成一一定的現(xiàn)現(xiàn)實人氣氣。將正門的的部分學學生店面面直接安安置到正正門前，，給予一一定補助助，形式式可以是是減免一一定租金的形形式，同同時在銷銷售時可可以以帶帶租金形形式，出出售給投投資客戶戶學院聯(lián)動動策略案名征集集活動與學院合合作開展展征集本本商業(yè)街街案名活活動，可可以迅速速在學生生中形成成一定的的影響力力，實際學生生創(chuàng)業(yè)也也是一個個主題，，這些針針對人氣氣的提升升策略，，都可以以在短時時間內(nèi)迅迅速提升商業(yè)業(yè)街的知知名度。。學生VIP消費卡在征集案案名的同同時，引引導未來來的經(jīng)營營客戶針針對學生生發(fā)行統(tǒng)統(tǒng)一的購購物優(yōu)惠惠卡，這這樣在未來的的企劃推推廣中也也可以形形成，商商業(yè)街有有物業(yè)統(tǒng)統(tǒng)一經(jīng)營營的印象象。第二階段段（9月中旬-10月中旬））誕生蝶戀戀墅！定位：“城熟””社區(qū)的的城市別別墅延續(xù)“城城西第一一站”的的概念，，傳播城城西最好好地段的的“水岸岸別墅””訴求；；

并提提煉疊拼拼產(chǎn)品賣賣點，主主打產(chǎn)品品自身素素質(zhì)優(yōu)勢勢；第三階段段（10月下旬-12月）“城熟””計劃由于前期期市場強強勢期的的沖刺，，目前本本案處于于尾盤攻攻堅階段段，在保持原原有的優(yōu)優(yōu)勢的基基礎上，，還需快快馬加鞭鞭，直接接有效地地促進銷售。。推助現(xiàn)場場來人，，加快余余房的去去化速度度推盤目標我們的策策略1、突出出成熟準現(xiàn)房，，吸引現(xiàn)現(xiàn)場來人人2、調(diào)動老客客戶積極極性，以以老帶新新；3、追加投投入，提提升樣板板區(qū)（房房）效果果，利用現(xiàn)場場的力量量，打動動消費者者；4、花樣百百出的促促銷手段段，直白訴求求，制造購買買緊張感感策略目的的1、一期期現(xiàn)房交交付是我我們目前前最大的的優(yōu)勢，，二期還還在緊張張施工當當中，目目前已經(jīng)經(jīng)結頂，在工程進進度上具具有一定定的優(yōu)勢勢，如何何利用好好現(xiàn)房的的優(yōu)勢吸吸引眼球球，半年年后即可入住住二期吸引引眼球，，在完善提提升一期期景觀的的基礎上上，品質(zhì)看看的見，，以實景景震撼來來訪客戶戶2、目前前項目已已然去化化過半，改變過去去的產(chǎn)品品總形象象廣告推推廣模式式，以促銷廣廣告為攻城利器器，以不不同產(chǎn)品品的特色色直白訴訴求，針針對性引引導客戶戶對余房房產(chǎn)品進進行針對對性的選擇。針對住宅宅細分產(chǎn)產(chǎn)品的手手段建議議：1、除了對對一期現(xiàn)現(xiàn)有景觀觀的調(diào)整整以外，，建議加加大打造造二期樣樣板區(qū)的的決心和和投入，，按照目目前的市市場狀況況，余房房短期內(nèi)內(nèi)一搶而而空的情情況基本本不太可可能出現(xiàn)現(xiàn)；2、樣板房房建議選選擇頂樓樓；3、底層戶戶型建議議通過景景觀設計計的手法法，增加加小型私私家花園園，提高高附加值值；4、針對目目前頂樓樓表價過過高的現(xiàn)現(xiàn)狀，建建議對閣閣樓利用用方面做做有傾向向的引導導，如做做陽光書書房、私私家創(chuàng)意意酒吧、、健身區(qū)區(qū)、女主主人創(chuàng)意意衣柜、、琴房、、畫室、、視聽室室等方向向的考慮慮，提高高利用率率，提升升其價值值；針對1F的說辭策策略1、親地豪豪宅，更更能庭院院綠地，，高層住住戶只能能俯瞰，，看到縮縮小版，，1F住戶恰能能親近一一大片，，庭園就就在門外外，似乎乎成了家家里的后后花園；；2、養(yǎng)寵物物的家庭庭選擇1F更適合，，方便寵寵物出入入，也為為主人守守門；3、適合老老人居住住，免去去電梯的的不適應應癥；4、單價相相對低，，有更大大的升值值空間，，抗跌性性強。頂+閣與中間套策策略結合1期的景景觀，做部分分樣板房加強推廣針對對性，單獨做做產(chǎn)品廣告，，實際上這種種閣樓復式空空間，還是具具有一定的誘誘惑力就中間套結合合華康家私，，做買房送家家私折扣券活活動（聯(lián)豐店9月份開業(yè)）針對瑞園的精精裝修，我們們方可采用裝裝修基金策略略沿路住宅策略略針對工地外圍圍氣質(zhì)較差的的影響，建議議對外圍的施施工地塊加強強包裝整改，，例如可以直直接修門封路路，或者修廣廣告圍墻，盡盡量杜絕現(xiàn)場場客戶從外圍圍考察的路徑徑，盡量從一一期的路線導導入。加強物物業(yè)的保安形形象塑造，請請物業(yè)公司盡盡量在項目銷銷售期，嚴格格高標準執(zhí)行行形象塑造。。【推廣執(zhí)行策略略】盛情加推報廣SP促銷直投周周有報廣，，月月有活動動，時時有促促銷，盛情空空前，SP活動之一城熟計劃之十二庭院游園園感觀季目的：親近大大眾，吸引新老客戶，打動人心，，塑造口碑，促進進銷售備注：可以和寶韻幼幼兒園合作，，吸引父母帶帶子女參加內(nèi)容：A、猜謎活動（你你猜我猜大家家猜）謎面掛在十二二庭院的各組組團庭院園林林的景觀點上上，謎面難度度偏中，可包包括相關本案的簡簡單問題。每每猜對一個謎謎語送一張購購房抵券，每每張購房券的的價值為1000元。B、全民舞林大會會在舉行猜謎活活動的同時，，還將選擇適適當?shù)目盏匮埲核囸^的的老師現(xiàn)場舞舞蹈教學，選擇簡簡易適合集體體參與的舞蹈蹈為宜，如Parapara舞，為喧染氣氣氛可請演員共同舞舞蹈，現(xiàn)場猜猜謎者，來訪訪客戶均可學學習。教學后后現(xiàn)場PK，優(yōu)勝者獲得購房抵抵用券。促銷方案之一一“您的房子，，我來裝修””——購房獲贈裝修修基金促銷形式：凡在規(guī)定的的時間內(nèi)，購購買指定的房房產(chǎn)（如1，頂樓，沿路路套），即可可獲得開放商商提供的裝修修基金。以次次來吸引消費費者的眼球，，促進銷售。。對曾經(jīng)來十十二庭院看房房，但未作出出決定的客戶戶，通過電話話拜訪的形式式傳遞此項促促銷信息。具體內(nèi)容：1.購買面積為1樓和其他有““問題”的房房子，送10000元的裝修基金金以上都是針對對在特定時間間內(nèi)，購買所所推房源的客客戶3.具體的面積要要求和贈送的的金額數(shù)量經(jīng)經(jīng)過商討以后后最終確定促銷方案之二二“十二庭院見見證庭院之美美”——購房獲贈一套套寫真促銷形式：凡在規(guī)定的的時間內(nèi)，購購買指定的房房產(chǎn)（如1樓），即可獲獲得每套房2000元的寫真抵用用券。以次來來吸引消費者者的眼球，促促進銷售。對對曾經(jīng)來十二二庭院看房，，但未作出決決定的客戶，，通過電話拜拜訪的形式傳傳遞此項促銷銷信息。具體內(nèi)容：1、凡下定的客客戶均可獲取取一張價值2000元的寫真抵用用券，多買多多送2、寫真攝影的的地點需選在在十二庭院3、本寫真抵用用券可進行轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)賣，但地點點不能作改變變4、本寫真抵用用券的時間期期限可根據(jù)活活動時間待定定【媒體執(zhí)行計劃劃及預算】2008年8月-9月商商鋪醞釀期期2008年9月-10月商鋪鋪推廣期住宅醞釀期（（蝶戀墅曝光光）2008年10月-11月中間套套、頂層套推推廣期2008年12月-結案底層層、沿路套推推廣期各階段時間結結點費用比例劃分分商鋪醞釀期3.8%商鋪推廣期住宅醞釀期29%中間套、頂層層套推廣期50.7%底層、沿路套套推廣期16.3%商鋪醞釀期該階段主要是是為商鋪的推推出做好外圍圍的準備工作作，對于商鋪的門門楣的包裝等等，都是為了了現(xiàn)場氛圍的的塑造，以利于于正式推出時時能夠促進成成交預算：5萬元[2008年8月-9月]商鋪推廣期、、住宅醞釀釀期[2008年9月-10月]在前期醞釀期期準備好“彈彈藥”供應后后，就該集中中火力全力出擊擊，本階段將將以商鋪的推推出，樹立項目全新產(chǎn)品品的形象，以以引起市場關關注。同時，，在9月下旬階段推推出蝶戀墅產(chǎn)產(chǎn)品引起市場場對項目印象提升關注注的新高潮，，從而為后階階段的強銷推廣做好準備備。⑴形象定位：：大學后街創(chuàng)意意消費區(qū)⑵主題口號：：一條街，影響響一座學府推廣主題1.戶外（包括門門楣）強強迫式攻擊2.文本（包括銷銷海）情情感式攻擊3.報廣（包括直直投）強強迫式攻擊媒體全布線文本訴求主題題：賺超前消消費的錢，賺賺學院的熱錢錢門楣訴求主題題：學院旁開開店報廣訴求主題題：城西告別別無趣時代——蝶戀墅誕生記記媒體訴求主題題分工主流報紙媒體體投放時間投放媒體版面[版式]推廣主題費用[折后價]9月4日（周四）《寧波晚報》封底整版案名征集活動8.2萬9月11日（周四）《寧波晚報》封底整版十二院街案名公布8.2萬9月18日（周四）《寧波晚報》封底整版一條街，影響一座學府8.2萬9月25日（周四）《寧波晚報》封底整版城西驚現(xiàn)蝶戀墅8.2萬費用總計32.8萬SP活動案名征集：以以學校學生生為目標對象象受眾，讓學學生參與到商鋪氛圍塑造造的環(huán)節(jié)中，，對外形成學學院街的打造如火如荼荼的印象。費用預估：5萬元商鋪推廣期、、住宅醞釀釀期費用小計計報紙費用：32.8萬SP活動費用：5萬折頁費用：0.5萬小計：38.3萬中間套、頂層層套推廣期[2008年10月-11月]本階段隨著景景觀實景的改改造完成，在在蝶戀墅產(chǎn)品品引起市場關注注的前提下，，針對性的采采取以SP活動為主的推廣，，以把來客吸吸引到現(xiàn)場，，以實景震撼撼的方法，促進進成交銷售。。⑴中間套：把最適宜的，，留給懂生活活的人⑵頂層閣樓：：30歲，住別墅一一樣的格局推廣主題1.網(wǎng)絡（包括新新聞）針針對式攻擊2.報廣（包括直直投）強強迫式攻擊媒體全布線主流報紙媒體體投放時間投放媒體版面[版式]推廣主題費用[折后價]10月9日（周四）《東南商報》封底整版把最適宜的,留給懂生活的人6.05萬10月16日（周四）《寧波晚報》封底整版游園活動預告8.2萬10月23日（周四）《寧波晚報》封底整版感動寧波的熱銷美宅8.2萬10月30日（周四）《中郵快遞》0.35元×5萬份把最適宜的,留給懂生活的人1.75萬費用總計24.2萬主流報紙媒體體投放時間投放媒體版面[版式]推廣主題費用[折后價]11月6日（周四）《寧波晚報》封底整版別墅一格的空間8.2萬11月13日（周四）《寧波晚報》封底整版裝修基金計劃8.2萬11月19日（周四）《現(xiàn)代金報》封底整版裝修基金計劃,轟動甬城4.92萬11月26日（周四）《寧波晚報》封底整版別墅一格的空間8.2萬費用總計29.52萬SP活動游園活動：在在加推中間套套階段，時間間安排在天氣氣適宜的10月份，正值氣氣候轉(zhuǎn)入初秋秋之時。送裝修基金活活動：加推閣閣樓階段，初初定在11月初，正值房房地產(chǎn)黃金旺季季時節(jié)，以實實質(zhì)性利好，，進一步促進成交交?；顒宇A算費用用：10萬元（不含基基金費用）10萬條主要針對中國國移動通信中中高端客戶。。費用：3萬手機短信中間套、頂層層推廣期費用用小計報紙費用：53.72萬SP活動費用：10萬短信費用：3萬小計：66.72萬結案底層層、沿路套推推廣期[2008年12月]12月由于項目處處于收尾階段段，所以在項項目最后階段段，以沿路住宅的的整體性來沖沖擊市場，以以底層住宅的的價格優(yōu)勢來進一步步促進本項目目的成功銷售售結案。⑴底層住宅：：最接近風景的的住宅⑵沿街住宅：：臨別加推告別別珍藏版推廣主題主流報紙媒體體投放時間投放媒體版面[版式]推廣主題費用[折后價]12月4日（周四）《寧波晚報》封底整版最接近風景的住宅送寫真活動8.2萬12月11日（周四）《中郵快遞》封底整版底層住宅賞1.75萬12月18日（周四）《中郵快遞》封底整版底層住宅賞1.75萬12月25日（周四）《中郵快遞》封底整版臨別加推送1.75萬費用總計13.45萬SP活動寫真留戀：由由于是尾盤盤階段，所以以以可以轉(zhuǎn)讓讓的寫真優(yōu)惠券形式，在在規(guī)定時間內(nèi)內(nèi)斷斷續(xù)續(xù)的的吸引部分潛在客層，，來項目現(xiàn)場場，感受現(xiàn)場場口語傳播，吸引部分分客戶。費用預估：5萬元10萬條主要針對中國國移動通信中中高端客戶。。費用：3萬手機短信沿路、底層住住宅推廣期費費用小計報紙費用：13.45萬SP活動費用：5萬短信費用:3萬小計：21.45萬費用合計商鋪醞釀期5萬商鋪推廣期住宅醞釀期（（蝶戀墅曝光光）38.3萬中間套、頂層層套推廣期66.72萬底層、沿路套套推廣期21.45萬合計:131.47萬THANKS.THEEND9、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。12月-2212月-22Saturday,December24,202210、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。00:11:1100:11:1100:1112/24/202212:11:11AM11、以我我獨沈沈久，，愧君君相見見頻。。。12月月-2200:11:1100:11Dec-2224-Dec-2212、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。00:11:1100:11:1100:11Saturday,December24,202213、乍見翻疑疑夢，相悲悲各問年。。。12月-2212月-2200:11:1100:11:11December24,202214、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國見見青山。。。24十十二月202212:11:11上上午00:11:1112月-2215、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。十二月2212:11上上午12月-2200:11December24,202216、行動出成果果，工作出財財富。。2022/12/240:11:1100:11:1124December202217、做前，能夠夠環(huán)視四周；；做時，你只只能或者最好好沿著以腳為為起點的射線線向前。。12:11:11上午午12:11上上午00:11:1112月-229、沒有失敗敗，只有暫暫時停止成成功！。12月-2212月-22Saturday,December24,202210、很多事事情努力力了未必必有結果果，但是是不努力力卻什么么改變也也沒有。。。00:11:1100:11:1100:1112/24/202212:11:11AM11、成功就就是日復復一日那那一點點點小小努努力的積積累。。。12月-2200:11:1100:11Dec-2224-Dec-2212、世間成事事，不求其其絕對圓滿滿，留一份份不足，可可得無限完完美。。00:11:1100:11:1100:11Saturday,December24,202213、不知香積寺寺，數(shù)里入云云峰。。12月-2212月-2200:11:1100:11:11December24,202214、意志堅強的的人能把世界界放在手中像像泥塊一樣任任意揉捏。24十二月月202212:11:11上午午00:11:1112月-2215、楚塞三湘接接，荊門九派派通。。。十二月2212:11上上午12月-2200:11December24,202216、少少年年十十五五二二十十時時，，步步行行奪奪得得胡胡馬馬騎騎。。。。2022/12/240:11