商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查

商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研實(shí)戰(zhàn)寶典商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的意義對(duì)房地產(chǎn)行家而言，市場(chǎng)調(diào)查只是對(duì)其“感覺”

的論證。這既是中國(guó)房地產(chǎn)的尷尬之處，又是市場(chǎng)調(diào)查長(zhǎng)久以來受非議的地方。但是勿庸置疑的是，專業(yè)市場(chǎng)調(diào)查能力是發(fā)展商項(xiàng)目致勝的重要保障。

市場(chǎng)調(diào)查是商用物業(yè)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)策劃的基礎(chǔ)性工作，“沒有調(diào)查就沒有發(fā)言權(quán)”，此言乃真理。商業(yè)地產(chǎn)策劃所需要的商業(yè)、商圈、商用物業(yè)調(diào)查，與住宅、寫字樓物業(yè)市調(diào)或純商業(yè)經(jīng)營(yíng)相比，調(diào)查的區(qū)域更彈性、更集中、內(nèi)容更廣泛、程度更深入，相應(yīng)難度會(huì)更大一些，因此有必要就此問題作專題探討，與大家交流共享，并就教于大方之家。

商業(yè)地產(chǎn)市調(diào)分類:商業(yè)地產(chǎn)策劃和前期市場(chǎng)調(diào)查，按不同目標(biāo)、任務(wù)、規(guī)模、方式，可分為以下幾類：

按工作任務(wù)分：基礎(chǔ)普查、專題研究調(diào)查、項(xiàng)目定位調(diào)查

按工作規(guī)模分：全地段全面考察、典型代表調(diào)查、個(gè)案深入調(diào)查

按操作方法分：實(shí)地考察調(diào)查、問卷調(diào)查、訪談?wù){(diào)查

按考察形式分：系統(tǒng)分工考察、集中快速考察、自由漫游考察

商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的分類商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的準(zhǔn)備

明確任務(wù)--明確市調(diào)的目的、性質(zhì)、內(nèi)容、范圍、形式、時(shí)間、質(zhì)量等要求

團(tuán)隊(duì)分工--明確團(tuán)隊(duì)（工作小姐）人員組成、任務(wù)分工及協(xié)作關(guān)系

工作計(jì)劃--Why、What、Where、When、Who、How、Money（5wlhlm）

資料預(yù)熱--有關(guān)調(diào)查城市區(qū)位（商圈、項(xiàng)目的書刊、報(bào)紙、網(wǎng)站等公開信息與內(nèi)部資料

配齊工具--準(zhǔn)備好考察表格、問卷、訪談提綱、公司資料、數(shù)碼相機(jī)、攝像機(jī)

考察線路--前往考察區(qū)域?qū)ο蟮慕煌üぞ?、入口、行走方向、重要?jié)點(diǎn)、出口等的預(yù)計(jì)、判斷及分工協(xié)作安排

時(shí)間安排--市調(diào)時(shí)段的安排（平日、周末、節(jié)假日、白天、夜晚），考察時(shí)間長(zhǎng)短的估算，考察項(xiàng)目、地段的時(shí)序安排

商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的層次針對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展（定位）策劃，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查一般分為三個(gè)層次進(jìn)行：第一層次的市調(diào)是“基礎(chǔ)普查”（全地段重點(diǎn)考察、即商圈的界定）第二層次的市調(diào)是“專項(xiàng)調(diào)查”（分商業(yè)業(yè)態(tài)、業(yè)種、物業(yè)類別）第三層次的市調(diào)是“定點(diǎn)考察”（類似項(xiàng)目、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目、新興與特色項(xiàng)目）第一層次一般會(huì)覆蓋二、三層次，因此主要以第一層次的把握為例。

商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的前提商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)調(diào)查有兩個(gè)前提：一是實(shí)地考察前應(yīng)對(duì)區(qū)位的功能有所判別：

商務(wù)區(qū)----商業(yè)居住混合區(qū)----商業(yè)功能區(qū)后者再分市、區(qū)、社區(qū)、鄰里四級(jí)商業(yè)區(qū)實(shí)考主要是印證和具體細(xì)節(jié)了解；二是事先掌握區(qū)位、板塊、商圈內(nèi)的面、線、點(diǎn)關(guān)系：

面是板塊、商圈（區(qū)位比面要大些）線是地段、路街沿線點(diǎn)是重要、大型商家和節(jié)點(diǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的步驟1政治法律環(huán)境調(diào)查

國(guó)家、省、城市有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的方針政策。如房改政策、開發(fā)區(qū)政策、房地產(chǎn)價(jià)格政策、房地產(chǎn)稅收政策、房地產(chǎn)金融政策、土地制度和土地政策、人口政策和產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策、稅收政策等。

有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的法律規(guī)定。如《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》。

有關(guān)國(guó)民經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略等。

商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的步驟2

經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查國(guó)家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟(jì)特性,包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模、趨勢(shì)、速度和效益。

GDP發(fā)展?fàn)顩r及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況,全社會(huì)消費(fèi)品零售總額,全市商業(yè)增加值,城鄉(xiāng)居民的人均可支配收入,城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額項(xiàng)目所在地區(qū)的人口及其收入狀況、消費(fèi)狀況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、地區(qū)內(nèi)的重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域、同類競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的供給情況。財(cái)政收支。一般利率水平，獲取貸款的可能性以及預(yù)期的通貨膨脹率。項(xiàng)目所在地區(qū)的對(duì)外開放程度和國(guó)際經(jīng)濟(jì)合作的情況，對(duì)外貿(mào)易和外商投資的發(fā)展情況。與特定房地產(chǎn)開發(fā)類型和開發(fā)地點(diǎn)相關(guān)因素的調(diào)查。對(duì)于不同的物業(yè)類型，所需調(diào)查的經(jīng)濟(jì)環(huán)境內(nèi)容有很大的不同，須結(jié)合具體項(xiàng)目情況展開有針對(duì)性的調(diào)查。商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的步驟3區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查與城市發(fā)展規(guī)劃調(diào)查

城市概況及發(fā)展趨勢(shì)、區(qū)域現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)公共設(shè)施狀況、交通體系狀況交通規(guī)劃、主要道路規(guī)劃城市性質(zhì)與功能特點(diǎn)城市機(jī)能與城市規(guī)劃工業(yè)用地、流通業(yè)務(wù)用地、居住用地規(guī)劃城市再開發(fā)規(guī)劃、城市土地區(qū)劃城市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的步驟4商圈調(diào)查商圈范圍商圈類別

零售引力法則

商圈飽和度業(yè)態(tài)業(yè)種構(gòu)成、大致比例關(guān)系商戶總量、商品種類、品質(zhì)、產(chǎn)地、品牌等重點(diǎn)商戶經(jīng)營(yíng)概貌商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的步驟5消費(fèi)者消費(fèi)行為的調(diào)查與研究

人口結(jié)構(gòu)----人口結(jié)構(gòu)主要依據(jù)年齡、性別、教育程度、職業(yè)分布等進(jìn)行分類整理，以便深入分析。

家庭戶數(shù)構(gòu)成----家庭戶數(shù)構(gòu)成是人口結(jié)構(gòu)的基本資料之一，可依據(jù)家庭戶數(shù)變動(dòng)的情形及家庭人數(shù)、成員狀況、人員的變化趨勢(shì)進(jìn)行了解，進(jìn)而可以由人員構(gòu)成比率，洞悉城市化的發(fā)展與生活形態(tài)的變化。

收入水平----根據(jù)收入水平確定消費(fèi)的可能性、消費(fèi)能力以及目前的消費(fèi)處于什么樣的狀況。

消費(fèi)水平----消費(fèi)水平是地區(qū)內(nèi)消費(fèi)活動(dòng)的直接指標(biāo)，對(duì)零售業(yè)來說是最重要的衡量指標(biāo)。

購買行為。

交通和出行方式。商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的步驟6地區(qū)性交通通達(dá)性調(diào)查至主要大陸、鐵路、公共汽車的距離、時(shí)間、交通費(fèi)

交通阻塞情況調(diào)查確認(rèn)不同交通方式在不同時(shí)間內(nèi)可達(dá)到的范圍交通規(guī)劃分析城市機(jī)動(dòng)車輛保有量調(diào)查

關(guān)于居民購物出行選擇交通方式的調(diào)查

城市和規(guī)劃商業(yè)設(shè)施所在地區(qū)公交線路情況調(diào)查

規(guī)劃商業(yè)設(shè)施所在地區(qū)軌道交通到發(fā)車次情況和通達(dá)性

公交線及快速交通線對(duì)外連接區(qū)域，停車場(chǎng)數(shù)量、泊位及其可觀性、便利性，機(jī)動(dòng)車輛秩序及對(duì)行人的干擾性

商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的步驟7周邊集客設(shè)施情況分析

分析設(shè)施種類、服務(wù)項(xiàng)目和經(jīng)濟(jì)收益情況、預(yù)測(cè)客戶需求

大型游樂設(shè)施（水上公園、游樂場(chǎng)、動(dòng)物園、水族館等）體育設(shè)施（游泳館、高爾夫球練習(xí)場(chǎng)、田徑運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、網(wǎng)球俱樂部、健身房等）

文化設(shè)施（各類教育培訓(xùn)中心、博物館、美術(shù)館、圖書館、各種會(huì)堂、電影院等）

飯店（大廈、娛樂中心、寫字樓）

公共設(shè)施（金融、證券、旅游、保險(xiǎn)等設(shè)施、郵局、派出所、政府部門等）

商圈內(nèi)寫字樓、酒店、娛樂、醫(yī)院、文教、公園、景點(diǎn)、政府機(jī)關(guān)、重點(diǎn)住宅樓群等相關(guān)機(jī)構(gòu)數(shù)量、檔次、服務(wù)對(duì)象、經(jīng)營(yíng)狀況與購物消費(fèi)場(chǎng)所的關(guān)聯(lián)度

商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的步驟8區(qū)域主要商業(yè)的現(xiàn)狀分析

現(xiàn)有大型零售類業(yè)態(tài)的實(shí)力分析

規(guī)模、主要設(shè)施、停車能力、招攬顧客手段及其比重零售總額

根據(jù)零售總額分?jǐn)偡ㄍ扑愀鞑块T的銷售額

一般店鋪的實(shí)力分析

著重對(duì)附近沿街店鋪進(jìn)行調(diào)查，分析顧客購物消費(fèi)動(dòng)向

餐飲、娛樂、休閑類情況分析

經(jīng)營(yíng)類型和特點(diǎn)

顧客平均消費(fèi)單價(jià)、日客流量和營(yíng)業(yè)額

規(guī)模與消費(fèi)結(jié)構(gòu)

商圈內(nèi)商用物業(yè)供求與租售概況單價(jià)水平及走勢(shì)、租售比例、租金張力、付款方式、空置率等

在建、擬建大型商用物業(yè)個(gè)案，城建規(guī)劃重點(diǎn)，街區(qū)改造和重點(diǎn)扶持對(duì)象，政府管治水平等。

商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的4種方法

實(shí)地觀察法

通過目測(cè)、拍攝、筆記、攀談、購物、消費(fèi)體驗(yàn)方式掌握商圈基本概貌。有必要時(shí)，需不同時(shí)段反復(fù)觀察、體驗(yàn)才有意義。

訪談法

通過個(gè)別面談、小組座談，較深入了解本地零售經(jīng)營(yíng)從業(yè)人員、物業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)商、商圈內(nèi)服務(wù)從業(yè)人員、政府主管部門人員、當(dāng)?shù)鼐用衽c家庭、異地居民與家庭成員對(duì)商圈的認(rèn)識(shí)和傾向。

問卷法

通過街頭欄截式問卷填寫、電話問卷填寫、訪談問卷填寫、問卷置留填寫等進(jìn)行調(diào)查統(tǒng)計(jì)及分析。

參展法

參加行業(yè)會(huì)展、企業(yè)營(yíng)銷展示會(huì)，主題研討會(huì)、大型樓盤、商號(hào)開盤、開業(yè)儀式等活動(dòng)，集中了解參會(huì)參展商戶近況、動(dòng)向、收集營(yíng)銷推廣材料及區(qū)域市場(chǎng)信息。

商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查之商圈注解商圈--零售學(xué)用語，現(xiàn)商用物業(yè)開發(fā)也借用該詞，意指商業(yè)圈或商勢(shì)圈，指在一定時(shí)間內(nèi)達(dá)到某一購物或消費(fèi)頻率的顧客群，以其所處的最遠(yuǎn)距離為半徑，劃定的一系列圓形或方形區(qū)域，簡(jiǎn)言之，即為優(yōu)先選擇到某商店或商業(yè)聚集中心消費(fèi)的顧客分布區(qū)域范圍。商圈一般按層次分為三類:核心商圈（離消費(fèi)地最近，吸納總量60-65%顧客的范圍,輻射半徑在1公里左右）次級(jí)商圈（吸納20%顧客的范圍,輻射的半徑在3-4公里）邊緣或輻射商圈（吸納15-20%顧客的范圍，輻射的半徑在7公里范圍）

“核心商圈保基本，次級(jí)商圈靠服務(wù)，邊緣商圈靠特色?！鄙虡I(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的名詞注解業(yè)態(tài)、業(yè)種

零售商業(yè)用語，現(xiàn)對(duì)零售消費(fèi)的各類商戶也使用此術(shù)語。

業(yè)態(tài)--指細(xì)分市場(chǎng)面向某類目標(biāo)顧客購買水平與習(xí)慣的商店?duì)I業(yè)形態(tài)，特征是“怎么賣”。目前中國(guó)有10多種零售業(yè)態(tài)，日本20多種，美國(guó)40多種。

業(yè)種--指面向顧客某類用途的商店?duì)I業(yè)種類，特征是“賣什么”。目前國(guó)內(nèi)零售消費(fèi)市場(chǎng)可細(xì)分上百個(gè)業(yè)種，國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家更多，難以勝數(shù)。

應(yīng)用：①策劃商業(yè)地產(chǎn)，必須熟悉業(yè)態(tài)業(yè)種分類及其特征、典型商戶等基礎(chǔ)信息；

②市調(diào)必須分業(yè)態(tài)業(yè)種進(jìn)行表格、問卷、訪談設(shè)計(jì)，查清所需類別基本狀況進(jìn)行比較分析；

③傳統(tǒng)和新興業(yè)種，也逐漸采用不同業(yè)態(tài)模式經(jīng)營(yíng)，如：建材、IT、文儀、藥品、圖書等業(yè)種；

④零售商業(yè)外的業(yè)種，也流行采用零售業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)模式，如：美食街、自助式咖啡店、量販?zhǔn)終TV、旅行社等。

面是板塊、商圈（區(qū)位比面要大些），商圈的基本功能、定位、檔次、氣氛、交通、客流量等，主要通過“面”觀察。

線是地段、路街沿線商業(yè)業(yè)種集聚、檔次、氣氛、建筑形態(tài)及專業(yè)店、專賣店、便利店、小吃店、服務(wù)店等，通過

“線”觀察。

點(diǎn)是重要、大型商家和節(jié)點(diǎn)購物中心、大賣場(chǎng)、特色店、新開店、大型飲食、娛樂、休閑廣場(chǎng)等，通過"點(diǎn)"觀察。

商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的面線點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的名詞注解區(qū)位--帶綜合性的規(guī)劃學(xué)用語，指為某種經(jīng)濟(jì)、政治、社會(huì)活動(dòng)所占據(jù)的場(chǎng)所，在某一城市（地區(qū)）中所處的空間位置。

節(jié)點(diǎn)--規(guī)劃學(xué)用語，指觀察者、步行入進(jìn)出、經(jīng)過的集中焦點(diǎn)，基本上是交叉口、交通轉(zhuǎn)換處、十字路口、建筑形態(tài)的變換點(diǎn)等，它們從某種功能或建筑特征的集聚、濃縮中獲取重要性。

商業(yè)地段（步行街）常以休閑廣場(chǎng)、餐飲美食城、電影院、交通廣場(chǎng)、著名地標(biāo)式建筑作為節(jié)點(diǎn)。

地標(biāo)--與節(jié)點(diǎn)構(gòu)成城市空間或商業(yè)中心另一類參照點(diǎn)，觀察者一般不能進(jìn)入內(nèi)部，僅具外在主觀、仰視、眺望的視覺必性，如超高層公共建筑、鐘樓、塔頂、廣告招牌、山頂。

商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查之零售引力法則零售引力法則，美國(guó)學(xué)者威廉·雷利在1929年提出。該法則是研究從附近的城市到所在城市之間，對(duì)顧客吸引力的分配能力。其原理是兩城市中間的城市受兩城市人口吸引比率與人口數(shù)成正比，與距離的平方成反比。個(gè)人觀點(diǎn):零售引力法則主要適用與專業(yè)市場(chǎng)對(duì)跨區(qū)域消費(fèi)的影響!

Ba／Bb=(Pa／Pb)×(Db／Da)2

Ba表示A城市吸引C城市人口的比率

Bb表示B城市吸引C城市人口的比率

Pa表示A城市的人口數(shù)

Pb表示B城市的人口數(shù)

Da表示C城市到A城市的距離

Db表示C城市到B城市的距離如以濟(jì)南和濰坊兩地對(duì)淄博市的零售引力比為例零售引力比=(濟(jì)人口500萬/濰人口300萬)×(淄濰距離250／淄濟(jì)距離200)2=2.08說明?討論!商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查之商圈飽和度商圈飽和度的測(cè)定，使用比較廣泛的是飽和度指數(shù)，其公式為：ＩＲＳ＝（Ｃ*ＲＥ）÷ＲＦ其中：ＩＲＳ為飽和度指數(shù)；Ｃ為顧客總數(shù)；ＲＥ為每一位顧客的平均購買額；ＲＦ為商圈內(nèi)商場(chǎng)的營(yíng)業(yè)面積。

例舉:假設(shè)某年濟(jì)南某商圈的商場(chǎng)每平方米平均營(yíng)業(yè)額１０９９６元，顧客為３５０萬人，全年人平均購買５０００元，現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)為１１０萬平方米，

那么該商圈的飽和指數(shù)：（３５０*５０００）÷１１０＝１５９０９元／平方米結(jié)論:此數(shù)據(jù)顯示該商圈每平方米的營(yíng)業(yè)額與正常水平相差近５０００元,說明該商圈的商業(yè)物業(yè)已經(jīng)飽和了，則同類商業(yè)業(yè)態(tài)的進(jìn)入就存在較大的競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。（此數(shù)據(jù)必須依托具體物業(yè)的對(duì)比?。┥虡I(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查之租金張力分析成本價(jià)的張力構(gòu)成:張力構(gòu)成比＝實(shí)際商業(yè)人流÷商業(yè)面積/可維持成本租金最低商業(yè)人流÷商業(yè)面積最低慣性的張力分析:最低租金慣性價(jià)格＝張力構(gòu)成比*日成本租金價(jià)*30天結(jié)論:此數(shù)據(jù)最大作用體現(xiàn)于租金的定價(jià)策略，以及由此推測(cè)商業(yè)街的定價(jià)策略中。（個(gè)人見解）商圈名稱特點(diǎn)

特色店鋪

價(jià)格

綜合分析淮海中路

淮海中路商業(yè)街是指自西藏中路起向西至陜西路為止段。南北高架又將淮海中路分為東、西二段：東段以商廈與寫字樓結(jié)合的商務(wù)區(qū)為特色，西段以專業(yè)特色店中點(diǎn)綴商廈為特點(diǎn)。整條淮海中路定位以吸引本地中、高檔消費(fèi)群體為主，其商業(yè)特色可以用一貫的“高雅”為形容。

太平洋百貨淮海店

二白永新百盛購物中心

新華聯(lián)華亭伊勢(shì)丹

古今胸罩紅房子餐廳

巴黎婚紗棗子樹素食館

全聚德等租金：(以使用面積計(jì)算)10000~16000元/M2/年售價(jià)：無記錄綜合評(píng)定

☆☆☆☆☆

南京東路

南京東路號(hào)稱“中華第一街”，昔日以“十里洋場(chǎng)”的美稱聞名遠(yuǎn)東。如今的南京東路不僅成為上海市民休閑購物選擇場(chǎng)所之一，也成為每個(gè)來大上海的游客必到之地。南京東路的商業(yè)結(jié)構(gòu)以中檔產(chǎn)品為主體，值得一提的是有不少名、特、優(yōu)商店已經(jīng)在這條商業(yè)街上成為“百年老字號(hào)”。

中百一店

食品一店三陽盛食品

和平飯店張小泉刀剪店

新世界城吳良材眼鏡店

華聯(lián)商廈亨得利鐘表店

邵萬生等租金：(以使用面積計(jì)算)10000~20000元/M2/年售價(jià)：(以建筑面積計(jì)算)100000~200000元/年綜合評(píng)定

☆☆☆☆☆徐家匯

昔日的徐家匯以上海的文化中心著稱，而今的徐家匯已經(jīng)成為上海市最活躍的商業(yè)中心之一。徐家匯的商業(yè)以各專業(yè)商廈錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)為特色，有規(guī)模宏大的ShoppingMall港匯中心，有集娛樂、休閑、餐飲、文化為一體的美羅城，有以年輕人為消費(fèi)群體的太平洋百貨徐匯店，有吸引工薪階層的六百，有定位白領(lǐng)的東方商廈與匯金百貨……

太平洋百貨徐匯店

東方商廈太平洋電腦中心

匯金百貨港匯廣場(chǎng)

今亞金店美羅城租金：(以使用面積計(jì)算)12000~18000元/M2/年售價(jià)：無記錄綜合評(píng)定

☆☆☆☆☆附:商圈整體商業(yè)概況分析圖例附:商圈距離延展性分析圖例徒步圈10分/500米騎車圈15分/2000米乘車圈10分/5000米開車圈遠(yuǎn)程輻射范圍開始由地理距離向時(shí)間距離的過度市、區(qū)、社區(qū)、鄰里四級(jí)商業(yè)區(qū)附:商業(yè)業(yè)種概況分析圖例附:具體商業(yè)業(yè)種分析圖例

茶藝：8家占市場(chǎng)份額20%主力面積200平米文化氛圍濃重高收入消費(fèi)群體

附:具體物業(yè)業(yè)態(tài)分布\租金狀況圖例面積：8000㎡租金：F1：4.4元/

㎡*天F2：2.8元/

㎡*天租戶1-4層約147家轉(zhuǎn)租價(jià)格：F1：6.5元/㎡*天

樓層分布-F1家具城、地下車庫F1日用百貨、兒童服裝、食品、花卉、五金、茶藝F2服飾、鞋、箱包、床上用品、窗簾布料、飾品F3古玩字畫、珠寶玉器、根雕奇石F4倉庫、商場(chǎng)管理處附:具體物業(yè)業(yè)態(tài)分布圖例附:商圈服務(wù)對(duì)象分析圖例附:商圈問卷分析圖