1201卓越時(shí)代營銷策略總綱 63p

站在城市發(fā)展的高度看項(xiàng)目——卓越時(shí)代項(xiàng)目營銷總綱2011年12月本體價(jià)值體系梳理2目標(biāo)理解1市場分析3項(xiàng)目整體定位4營銷策略及執(zhí)行5項(xiàng)目傳承卓越置業(yè)致力于打造高端城市綜合體的光榮使命，夯實(shí)卓越置業(yè)深耕青島的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)！打造膠南城市新地標(biāo)，為膠南城市發(fā)展做貢獻(xiàn)！2012年住宅整體銷售75%、300套，寫字樓銷售3萬㎡戰(zhàn)略目標(biāo)目標(biāo)解析銷售目標(biāo)本體價(jià)值體系梳理2目標(biāo)理解1市場分析3項(xiàng)目整體定位4營銷策略及執(zhí)行5青島十二五城市發(fā)展規(guī)劃，將膠南納入中心城區(qū)，隨著橋隧通車，膠南跨入融城時(shí)代，積極構(gòu)建青島西海岸都市新區(qū)，是青島經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要一極“十二五”期間，青島市將發(fā)展成為環(huán)膠州灣的特大型城市，全市人口規(guī)模突破950萬人，適時(shí)推進(jìn)即墨、膠州、膠南納入中心城區(qū)，擴(kuò)大城市規(guī)模，打造環(huán)灣型城市框架；膠南距離青島45公里，204國道和泰薛公路省道在城區(qū)交會(huì)，同三高速公路在膠南設(shè)5個(gè)出口和1個(gè)互通式立交，青島海濱大道穿越膠南，使膠南成為大青島經(jīng)濟(jì)發(fā)展的腹地，成為西海岸最具發(fā)展?jié)摿Φ慕?jīng)濟(jì)新區(qū)；膠南距青島流亭機(jī)場70公里，距青島前灣港20公里，交通通達(dá)性良好，為物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了良好的條件。項(xiàng)目印象1：區(qū)域項(xiàng)目印象2：地段市政府國務(wù)院批準(zhǔn)的《山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》明確提出要規(guī)劃建設(shè)青島西海岸經(jīng)濟(jì)新區(qū)，分為一個(gè)新區(qū)核心區(qū)、六大經(jīng)濟(jì)功能區(qū)，打造現(xiàn)代化國際新城，支撐膠南發(fā)展成為國際灣區(qū)都市；項(xiàng)目位于新區(qū)核心區(qū)，建設(shè)新區(qū)行政、金融、商務(wù)、文化、科教中心，重點(diǎn)發(fā)展金融、現(xiàn)代商務(wù)、高端商業(yè)，增強(qiáng)綜合服務(wù)功能，集聚具有國際影響力的知名品牌，推進(jìn)文化產(chǎn)業(yè)化和文化品牌建設(shè)，構(gòu)建人文新區(qū)。疑問：非一線海景項(xiàng)目，如何啟動(dòng)市場認(rèn)知？關(guān)鍵詞：城市行政/商務(wù)核心、非一線海景城市行政、商務(wù)核心地段，二線海景位置青島西海岸開發(fā)熱潮對膠南影響的三個(gè)預(yù)判：區(qū)域價(jià)值迅速釋放，土地價(jià)值迅速提升，客戶資源極大豐富海底隧道貫通海灣大橋通車水城項(xiàng)目規(guī)劃紅樹林項(xiàng)目建設(shè)那魯灣、達(dá)令港項(xiàng)目建設(shè)世貿(mào)綜合體項(xiàng)目卓越綜合體項(xiàng)目保利·海上羅蘭項(xiàng)目艾美酒店、喜來登酒店等10家知名四、五星級酒店開發(fā)熱潮2012年運(yùn)營的眾多項(xiàng)目將擴(kuò)大客戶源，吸引更廣泛的客戶圈層，并與本項(xiàng)目產(chǎn)生有機(jī)關(guān)聯(lián)，極大豐富客戶資源2011年后客戶資源極大豐富膠南水城區(qū)域?qū)⒂捎谙∪钡暮＞百Y源與彰顯的區(qū)域發(fā)展前景吸引大量開發(fā)企業(yè)，區(qū)域土地的價(jià)值必然迅速提升土地價(jià)值必然迅速提升膠南水城區(qū)域價(jià)值將在短期內(nèi)急速提升，2012年隨著多個(gè)項(xiàng)目的投入運(yùn)營，區(qū)域價(jià)值真正開始釋放東部新區(qū)區(qū)域價(jià)值將在2012-2013年迅速釋放123對于東部新區(qū)影響的三個(gè)預(yù)判項(xiàng)目印象3：規(guī)劃珠海路——未來的香港中路卓越時(shí)代膠南市政府西海岸壹號金石廣場那魯灣世貿(mào)大廈青島市政府頤和國際福泰廣場太平洋中心華仁國際遠(yuǎn)雄廣場五礦大廈旗艦大廈青啤大廈黃金廣場時(shí)代大廈世貿(mào)大廈海信大廈英德隆廣場華銀大廈香格里拉東海路9號項(xiàng)目印象3：規(guī)劃根據(jù)膠南新區(qū)規(guī)劃發(fā)展，區(qū)域成長趨勢與青島市政府周邊高端物業(yè)分布現(xiàn)狀類似，發(fā)展前景良好青島市政府周邊辦公及高端物業(yè)分布膠南市政府周邊高端物業(yè)規(guī)劃青島海岸線高端物業(yè)分布項(xiàng)目印象4：產(chǎn)品住宅寫字樓五星級酒店政府機(jī)構(gòu)市政府別墅、洋房涵蓋五星級酒店，高級寫字樓、高端百貨，城市精品住宅與一體的高端城市綜合體物業(yè)項(xiàng)目各物業(yè)類型價(jià)值研判物業(yè)類型承擔(dān)角色高端商業(yè)形象標(biāo)桿，作為項(xiàng)目整體配套住宅貢獻(xiàn)主要現(xiàn)金流先期啟動(dòng)，先行營銷，高速銷售，為項(xiàng)目贏得滾動(dòng)開發(fā)的現(xiàn)金流寫字樓項(xiàng)目形象標(biāo)桿，樹立項(xiàng)目地標(biāo)性高端形象酒店項(xiàng)目形象標(biāo)桿，體現(xiàn)項(xiàng)目高端，作為項(xiàng)目整體配套高端商業(yè)中國領(lǐng)先的綜合地產(chǎn)運(yùn)營商——卓越置業(yè)布局環(huán)膠州灣四席、深耕青島，成為推動(dòng)青島城市發(fā)展的核心力量卓越集團(tuán)于1996年正式成立于深圳，“三省四市”全國布局，覆蓋國內(nèi)一線及高ＧＤＰ高增長城市。卓越目前的全國化發(fā)展情況主要按“三省四市”的戰(zhàn)略布局實(shí)施，重點(diǎn)關(guān)注廣東省、江蘇省、山東省三省，和深圳、上海、北京和廣州四市。項(xiàng)目印象5：品牌核心價(jià)值體系梳理：4大核心價(jià)值，引領(lǐng)城市生活升級邁入多元時(shí)代毗鄰膠南市政府，地處cbd核心；濱海大道、海底隧道與大青島一線貫穿；集高級寫字樓、高端商場、城市豪宅與一體的高端城市綜合體，多元化生活方式享受卓越時(shí)代核心競爭力國際鉑金五星級酒店配套；高端商場配套價(jià)值；政府機(jī)構(gòu)強(qiáng)勢入駐。卓越置業(yè)——中國領(lǐng)先的綜合地產(chǎn)運(yùn)營商，與膠南國資委強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，國際品質(zhì)雅高酒店強(qiáng)勢介入，實(shí)現(xiàn)西海岸品牌聯(lián)合效應(yīng)之最。地段價(jià)值強(qiáng)勢品牌價(jià)值高端城市綜合體價(jià)值附加價(jià)值本體價(jià)值體系梳理2目標(biāo)理解1市場分析3項(xiàng)目整體定位4營銷策略及執(zhí)行5新政出臺，市場觀望成交量急劇下跌價(jià)格小幅波動(dòng)保持堅(jiān)挺態(tài)勢量長期處于低位開發(fā)商降價(jià)回款價(jià)格觸底成交量快速回升價(jià)格上漲量首次觸底量二次觸底價(jià)格下降到部分客戶的預(yù)期成交量回暖市場看空者繼續(xù)觀望受促銷刺激需求小富釋放局部降價(jià)全面降價(jià)2011.92011.112011.122012.42012.6全面促銷局部促銷2011年第四季度到2012年上半年市場量價(jià)走勢預(yù)判市場大勢預(yù)判

進(jìn)入觀望

局部促銷

新開項(xiàng)目低

于預(yù)期價(jià)格全面促銷局部降價(jià)全面降價(jià)now,wearehere從現(xiàn)階段來看，市場目前處于全面促銷和局部降價(jià)階段市場大勢預(yù)判2011年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月成交套數(shù)1464511535273444740506828792579成交面積1441964825751394250444310268904491598482470059519052010年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月成交套數(shù)228640112791325254960310056785711538成交面積191,06636604120266129371230498575898998962705537941488622011年1-10月份，膠南市場共去化住宅6672套、63.7萬㎡，月均去化667套、6.4萬㎡；目前膠南庫存可售套數(shù)12014套，可售面積達(dá)116萬平方米，按照2011年全年膠南去化速度，膠南目前存量市場需18個(gè)月才能完全消化，市場存量巨大；2011年1-10月份總?cè)セ恐徽既ツ昕側(cè)セ康?4.53%（套數(shù)），56.82%（面積），即便在不限購政策范圍內(nèi)，市場萎縮非常嚴(yán)重。1-11月份膠南住宅市場總?cè)セ恐徽?0年總?cè)セ康?5%，即便在不限購區(qū)域內(nèi)，市場萎縮非常嚴(yán)重，目前市場存量高達(dá)116萬㎡，未來將以庫存去化為主，市場競爭異常激烈總體市場情況老城區(qū)：老城區(qū)可供開發(fā)量土地較少，市政配套完善、生活便利、教育配套成熟，市場認(rèn)知度高。相比較新的東部新區(qū)而言，因?yàn)橹饕揽績?nèi)銷，所以在價(jià)位上有所體現(xiàn)，目前膠南老城區(qū)的平均房價(jià)仍然遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于東部濱海新城區(qū)的樓盤價(jià)格，平均價(jià)位在5500元/平方米至8000元/平方米。代表項(xiàng)目：康橋首府、書香蔓城、石橋大廈新項(xiàng)目：天一畔城、金河麗城等東部新區(qū)：居住度假兩相宜東部新區(qū)中心板塊，最核心的區(qū)域是膠南區(qū)政府東側(cè)、膠南海水浴場周邊的區(qū)域。相比老城區(qū)新區(qū)中心板塊的商業(yè)氛圍仍然稍顯單薄，但中心板塊的商業(yè)氛圍已經(jīng)在不斷聚集，星級酒店、高層寫字樓以及大型商務(wù)廣場等商務(wù)辦公配套正在逐步投入使用。中央板塊的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，公寓類項(xiàng)目的比例非常高，均價(jià)在1.5萬元/平方米～2萬元/平方米。住宅7000-8500元/㎡代表項(xiàng)目：海上羅蘭、卓越項(xiàng)目、達(dá)令港、那魯灣、貝多芬公館、西海岸一號、東方至尊等膠南市場可大致為三個(gè)板塊，目前大部分存量樓盤集中在東部新區(qū)板塊，競爭激烈老城區(qū)板塊東部新城區(qū)板塊濱海街道板塊房地產(chǎn)板塊格局濱海街道板塊該板塊地處城鄉(xiāng)結(jié)合部，配套尚未完善，居住氛圍較差，但該板塊為政府大力發(fā)展的產(chǎn)業(yè)區(qū)，前景看好。目前區(qū)域價(jià)位較低，主要吸引部分城市中低收入者,為均價(jià)集中在5000元左右。代表項(xiàng)目：清水廬、海濱花園麗景苑、世紀(jì)綠洲.膠南住宅市場以小高層、高層為主，多層為輔，面積主要集中在80㎡—90㎡兩房，110—140㎡三房產(chǎn)品，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重在售產(chǎn)品區(qū)域典型項(xiàng)目物業(yè)類型戶型老城區(qū)書香蔓城多層、小高層規(guī)劃戶型銷售面積區(qū)間約在70-130㎡，實(shí)得面積區(qū)間約在85-150㎡之間金河麗城板樓、高層金河麗城目前有面積81-114平在售康橋首府花園洋房和小高層典型的學(xué)區(qū)房（北側(cè)為膠南六中、東側(cè)為實(shí)驗(yàn)中學(xué)），業(yè)態(tài)為13棟多層（4-7層），多層一層有地下花園，50-80㎡，均為贈(zèng)送面積；2棟高層，10層；共計(jì)420戶。東部新區(qū)貝多芬公館花園洋房、小高層60㎡-130㎡、洋房80㎡-150㎡憑海臨風(fēng)多層小高層一居室51-65平米，二居室105-120平米，三居室90-151平米奧潤馨海國際城多層小高層高層面積40-170平方米不等，一居室至四居室在售。一居室47平米，二居室94-113平米，三居室109-157平米海上羅蘭商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、別墅、高層海上羅蘭項(xiàng)目共計(jì)4526套房源，分四期開發(fā)，其中別墅共計(jì)405戶，高層共計(jì)4157戶（一期別墅125戶，高層960戶）高層80㎡-140㎡香檳海岸板樓、高層地上7棟板式高層。規(guī)劃總戶數(shù)1000余戶，綠化率56.3％，戶型面積從67-323㎡東方至尊高層、疊拼1-6號樓：高層住宅，33層，80-200㎡；7-9號樓：多層疊拼，4層+地下室。299-377㎡，地下一層+1層為復(fù)式，2層為平層，3-4層為復(fù)式海岸水城小高層、高層主力面積60-140㎡，其中80㎡套二戶型占比50%以上濱海街道海景綠洲高層戶型81-110㎡,主力全明戶型91㎡-97㎡濱海新區(qū)板塊住宅均價(jià)在8000-8500元/㎡，區(qū)域發(fā)展前景及海資源、環(huán)境優(yōu)勢超越其他板塊，受政策影響部分項(xiàng)目價(jià)格下調(diào)，但降價(jià)幅度不大價(jià)格平臺東部新城區(qū)濱海街道板塊老城區(qū)800075007000650060008500均價(jià)9000125109834761海上羅蘭2香檳海岸3東方至尊4海岸水城5貝多芬公館6陽光經(jīng)典7憑海臨風(fēng)8馨海國際城9康橋首府10書香蔓城11金河麗城12海景綠洲1112膠南市場放量較大，產(chǎn)品趨同的情況下，整體去化速度較慢，平均去化速度為15套/月，品質(zhì)樓盤深受客戶認(rèn)可，貝多芬公館、海上羅蘭項(xiàng)目月均去化在50套左右去化速度屬性項(xiàng)目名稱物業(yè)類型總建面（萬㎡）已售面積（萬㎡）存量（萬㎡）去化速度在售香檳海岸高層86.51.511.4套/月海上羅蘭高層81.26.855.5套/月東方至尊高層3.91.52.3——海景綠洲高層3.20.72.515套/月奧潤馨海國際城多層小高層高層2.82.580.25套/月海岸水城小高層、高層3.50.62.920套/月憑海臨風(fēng)花園洋房、小高層1.50.580.917套/月貝多芬公館小高層4.22.12.149.8套/月馨海國際城：總套數(shù)303套，278套可售，戶型40-170㎡憑海臨風(fēng)：總套數(shù)159套，128套可售，戶型50-150㎡2011.62012.3海上羅蘭：共740套房源，現(xiàn)余627套左右，戶型80-140㎡貝多芬公館：可售套數(shù)249套，主力戶型70-130㎡香檳海岸：總套數(shù)666套，117套可售，戶型69-181㎡海岸水城：總套數(shù)413套，可售套數(shù)331套，戶型60-140㎡東方至尊：1號樓可售套數(shù)162套，戶型80-240㎡，2、3號樓約明年推出市場匯龍城：建面2.2萬平，開盤時(shí)間未定，86-140㎡康大新天地：占地13萬平，3棟小高層，4棟高層在售項(xiàng)目新推量盤點(diǎn)未來新推項(xiàng)目盤點(diǎn)2011.92011.122012.6海景綠洲：總套數(shù)336套，260套可售，戶型81-110㎡預(yù)計(jì)各項(xiàng)目將在2012年上半年相繼入市，加之11年持續(xù)累積的存量房，項(xiàng)目明年上半年將面臨30余萬㎡的直接貨量競爭未來供應(yīng)量潛在供應(yīng)世貿(mào)城市陽臺項(xiàng)目，17.4萬㎡商業(yè)、五星級酒店、酒店式公寓、寫字樓海航項(xiàng)目，城市綜合體富力灣項(xiàng)目，21萬㎡酒店、公寓、住宅區(qū)域內(nèi)住宅產(chǎn)品以高層、小高層為主，戶型以80-90㎡兩房和120-140㎡三房為主，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重；品質(zhì)樓盤深受客戶認(rèn)可，多層作為稀缺產(chǎn)品銷售情況較好，花園洋房、情景別墅等低密度住宅受到市場的追捧；新城區(qū)價(jià)格集中在在8000-8500元/㎡，區(qū)域規(guī)劃發(fā)展前景及海資源、環(huán)境優(yōu)勢超越其他板塊；項(xiàng)目明年將面臨30萬㎡的直接貨量競爭，整體去化速度緩慢的情況下，項(xiàng)目銷售壓力巨大；住宅市場小結(jié)寫字樓市場分析從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上看，第二產(chǎn)業(yè)是膠南產(chǎn)業(yè)主體，2007年以來第二、三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值逐年提高。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化升級，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展開始提速，從一定程度上也促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。階段人均gdp（美元）工業(yè)化階段起步階段1200-2400起飛階段2400-4800加速階段4800-9000發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)階段成熟階段9000-16600后工業(yè)化階段＞16600膠南市工業(yè)化正處于起飛階段與加速階段的交界處，為房地產(chǎn)發(fā)展提供良好的發(fā)展環(huán)境。人均gdp與經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段關(guān)系從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來看，膠南目前第二產(chǎn)業(yè)仍占較大比例，處于工業(yè)發(fā)展起飛階段，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對薄弱，寫字樓市場需求不旺盛宏觀市場分析膠南寫字樓整體容量較少，供需平衡；相較于房地產(chǎn)市場處于較低發(fā)展水平，高檔寫字樓市場需求有限三產(chǎn)gdp總量（億元）寫字樓整體容量﹥1200大800~1200中等﹤800較低青島膠南2010年第三產(chǎn)業(yè)gdp總值為181.66億元，寫字樓整體容量處于較低水平r=一線寫字樓租金水平（元/平米/月）商品房均價(jià)（元/平米）膠南=60/5000=1.2%r寫字樓相對發(fā)展水平﹥3高2~3中等﹤2較低01000200030004000北京上海天津沈陽成都南京烏魯木齊蘭州西安石家莊青島武漢鄭州深圳1.02.03.04.0膠南第三產(chǎn)業(yè)gdp（億元）r宏觀市場分析在售寫字樓項(xiàng)目達(dá)令港寫字樓項(xiàng)目稀少，膠南整體辦公市場發(fā)展水平較低，市場發(fā)展不成熟待售寫字樓項(xiàng)目東方金石礦業(yè)大廈麟瑞商務(wù)廣場膠南石橋大廈本體世貿(mào)項(xiàng)目寫字樓市場分布項(xiàng)目膠南石橋大廈麟瑞商務(wù)廣場東方金石礦業(yè)大廈規(guī)模占地面積8994㎡，建筑面積40225㎡占地面積9237㎡，建筑面積為34385㎡，建筑面積8.4萬㎡戶型面積在售10-15層，主力面積200㎡，面積區(qū)間80-300㎡標(biāo)準(zhǔn)層面積約990平米40—800㎡精裝修空間，大小隨意分割；標(biāo)準(zhǔn)層以710-840平米不等主樓：60平米以下約60套，60-90平米約43套，90-110套約20套，110平米以上150套裙樓：13套標(biāo)準(zhǔn)層面積為1569平方米價(jià)格精裝修，均價(jià)10000元/平米均價(jià)6500，精裝1200，物業(yè)費(fèi)1.2元/平，租金1.1元/平米·日層差10樓以上100-150元/層，10樓以下60元/層2010年3月開盤最低價(jià)5000元/平，隨著市場行情變動(dòng)，價(jià)格大幅上揚(yáng)，截止目前起價(jià)為8000-9000元/平，層差價(jià)為50-200元/平總價(jià)56-210萬26-520萬60-1500萬銷售狀況4-11層已基本售罄，其中有兩層整層購買，單位是設(shè)計(jì)院、規(guī)劃單位等，整體銷售了約56，平均1005.6㎡/月2007年1月1號開盤，a座已售罄，b座至今已售70%，平均533.5㎡/月2010年3月1號開盤，至今已售80%，整層成交1/3，平均1560㎡/月客戶構(gòu)成主要是保險(xiǎn)公司、設(shè)計(jì)單位、外貿(mào)公司辦事處等，散戶主要是單位的辦事處。投資、度假為主，膠南本地客戶購買主要為了出租，淄博客戶為主客群。整層購買大客戶為東方凱歌（膠南最大廣告公司）整層租的客戶為保險(xiǎn)公司、法律顧問公司等散戶主要為美容、貿(mào)易等小公司3-19層是散戶，剩余整層以全國礦業(yè)單位大公司為主寫字樓市場整體銷售速度較慢，約1000平/月，導(dǎo)致項(xiàng)目銷售周期較長，資金回籠速度緩慢去化速度項(xiàng)目膠南石橋大廈瑞麟商務(wù)廣場東方金石礦業(yè)大廈配套1-3層商業(yè)，佳樂家超市、肯德基等品牌入駐，配有專門的會(huì)議廳、報(bào)告廳、談判廳、多功能廳一、二層為網(wǎng)點(diǎn)，目前經(jīng)營家紡產(chǎn)品第30層為高檔會(huì)所，-1層3000平米餐廳，5000平方米的酒店，一棟5層的中國青島國際礦業(yè)會(huì)展中心（只用于8月份的礦博會(huì)）物業(yè)管理公司青島弘邸物業(yè)管理有限公司慧海園物業(yè)待定物業(yè)費(fèi)2.50元/平方米·月3.2元/平/月3.98元/平/月大堂大堂有簡單裝修，9米挑高大堂面積500平米，挑高4.5米大堂面積約1000平米，挑高9米電梯4部電梯3部三菱電梯12部三菱16人原裝電梯裝修標(biāo)準(zhǔn)精裝修精裝修，1200元/平米簡單裝修，700-800元/平米停車位地下停車位100個(gè)，地上臨時(shí)停車位100多個(gè)地下260個(gè)，地上100多個(gè)地下3層停車，加地上562個(gè)停車位寫字樓整體檔次不高，配套設(shè)施不完善，物業(yè)管理水平較低物業(yè)檔次從價(jià)格來看，寫字樓最高均價(jià)在10000元/平米左右；一線海景公寓最高價(jià)達(dá)到30000元/平米，公寓較寫字樓有較高的溢價(jià)空間公寓項(xiàng)目價(jià)格那魯灣南向最高價(jià)26000元/平米（大戶型，基本售完），北向14000-16000元/平米達(dá)令港均價(jià)23000元/平米，最高價(jià)30000元/平米左右好望海岸均價(jià)15000元/平米左右寫字樓項(xiàng)目價(jià)格石橋大廈均價(jià)10000元/平米瑞麟商務(wù)廣場均價(jià)：6500元/平米東方金石礦業(yè)大廈尾盤銷售起價(jià)為8000元/平，層差價(jià)為50-200元/平價(jià)格平臺膠南第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展較慢，寫字樓發(fā)展沒有產(chǎn)業(yè)支撐，導(dǎo)致客戶以中小型企業(yè)為主，購買力較低；膠南寫字樓市場在售項(xiàng)目整體去化速度較慢，銷售周期較長，配套設(shè)施不完善，整體發(fā)展水平較低。寫字樓市場小結(jié)地產(chǎn)市場開始進(jìn)入由供給為主導(dǎo)的階段，市場供應(yīng)量、置業(yè)者預(yù)期、庫存量及去化速度成為影響量價(jià)走勢的關(guān)鍵因素；在政策效應(yīng)、市場供應(yīng)與去化量、庫存量、購房者預(yù)期、資金壓力的共同作用下，降價(jià)促銷成為2011年第四季度及2012年上半年市場營銷的主旋律；目前膠南房地產(chǎn)市場住宅項(xiàng)目存量及潛在供應(yīng)較大，超過116萬平方米，規(guī)劃項(xiàng)目不斷涌現(xiàn)。2011年1-11月消化量只占去年總?cè)セ康牡?5%左右，市場形勢不容樂觀，競爭壓力巨大；受房地產(chǎn)限購、限貸政策的影響，客戶投資心理日趨理性，主打外地客戶投資、度假牌的一線海景房嚴(yán)重受挫，價(jià)格開始回落，但降價(jià)并未帶來銷售速度的提升，量價(jià)并跌；目前在售產(chǎn)品多為高層和小高層，低密度產(chǎn)品因其稀缺性舒適性受市場歡迎，貝多芬公館洋房產(chǎn)品、保利·海上羅蘭別墅產(chǎn)品深受市場追捧；膠南寫字樓市場在售項(xiàng)目整體去化速度較慢，銷售周期漫長，配套設(shè)施不完善，整體發(fā)展水平較低。房地產(chǎn)市場總結(jié)本體價(jià)值體系梳理2目標(biāo)理解1市場分析3項(xiàng)目整體定位4營銷策略及執(zhí)行5瑞麟商務(wù)廣場入駐企業(yè)主要為貿(mào)易類企業(yè)，約占21.31%；其次是科技類公司，約占16.39%；再次是廣告?zhèn)髅胶偷禺a(chǎn)，分別占總量的8.20%東方金石大廈客戶主要為礦業(yè)型企業(yè)定向客戶，主要為整層購買；散戶主要為貿(mào)易類、物流類、科技及文化傳播類等中小型企業(yè)膠南市寫字樓客戶除政府機(jī)構(gòu)入駐外，其他以散戶為主，主要為中小型貿(mào)易、地產(chǎn)、保險(xiǎn)、文化傳媒公司，購買力均較弱寫字樓客戶構(gòu)成陽光大廈以政府單位為主，約占31%；其次為房地產(chǎn)開發(fā)公司，約占11%，資源類公司，約占11%電力大廈以政府機(jī)關(guān)為主，約占45%，其次為房地產(chǎn)開發(fā)公司，約占22%。寫字樓客戶訪談客戶一：雷總，年齡：42歲，橡膠企業(yè)股東當(dāng)前辦公狀態(tài)：麟瑞商務(wù)廣場，對目前辦公環(huán)境較為滿意，但車位較少（共260個(gè)車位），停車?yán)щy。置業(yè)目的：改善辦公環(huán)境現(xiàn)置業(yè)需求：膠南制造類企業(yè)一般都在工廠內(nèi)辦公，但工廠位置較為偏僻。希望在市中心再購置小面積辦公場所，作為企業(yè)辦事處使用。另外對車位要求較高，解決當(dāng)前停車難問題。對本項(xiàng)目的認(rèn)知：1、認(rèn)可項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)：認(rèn)可該地塊，靠近膠南市政府，未來升值潛力大。周邊配套設(shè)施健全，餐飲、商業(yè)、金融都能滿足自己的要求。認(rèn)可卓越集團(tuán)的寫字樓品質(zhì)，可提高勤業(yè)形象。2、對項(xiàng)目不認(rèn)可的地方：若項(xiàng)目價(jià)格定的太高將不會(huì)考慮。制造型行業(yè)以廠房集中式辦公為主，若考慮購買會(huì)選擇小面積做辦事處使用，對停車位數(shù)量要求高核心客戶重要客戶游離客戶支柱行業(yè)：金融服務(wù)類、證券、保險(xiǎn)、基金機(jī)構(gòu)；地產(chǎn)公司；紡織機(jī)械、海洋科技、物流貿(mào)易等政府重點(diǎn)支持發(fā)展行業(yè)；專業(yè)投資人士、投資公司、企業(yè)主、大型企業(yè)管理層；服裝、加工制造等行業(yè)自用客戶：企業(yè)總部基地：大型國有企業(yè)、董家港衍生行業(yè)基地；政府事業(yè)單位等機(jī)構(gòu)；寫字樓客戶定位競品項(xiàng)目已成交客戶：年齡段集中在35-50歲之間，多為私營業(yè)老板，企事業(yè)單位管理層，對生活品質(zhì)有著強(qiáng)烈追求。競品項(xiàng)目保利·海上羅蘭貝多芬公館海岸水城康橋首府區(qū)域膠南地緣性客戶占30%；開發(fā)區(qū)客戶30%；市南區(qū)寫字樓巡展吸引市南高端客戶20%；淄博、東營、東北客戶占20%以膠南本地人為主，主要來自老城區(qū)，部分為項(xiàng)目周邊企事業(yè)單位，少數(shù)開發(fā)區(qū)客戶外地客戶占到50%以上，主要為淄博、東營客戶客戶以本地人為主，主打?qū)W區(qū)房優(yōu)勢，膠南本地占80%，青島其他區(qū)域10%，外地10%年齡高層：30-40別墅：37-45

30-45

30-50

35-45職業(yè)私營業(yè)主為主，膠南企事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)、市南區(qū)高端客戶私營業(yè)主，公務(wù)員群體，企事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)外地投資客占主導(dǎo)，主要為淄博石化企業(yè)、東營油田職工等三口之家，職業(yè)分布較分散購買目的別墅：本地客戶為首次別墅夢想的客戶，以自住為主，外地客戶看重海資源和產(chǎn)品品質(zhì)，以投資和度假為主高層：二次置業(yè)客戶，以改善性需求為主自住需求占到90%，主要為二次改善，或買來以后為孩子做婚房本地客戶以自主需求為主，外地客戶為看重海資源，以投資度假為主項(xiàng)目為學(xué)區(qū)房，自住需求占地80%，投資20%關(guān)注因素海景資源、建筑品質(zhì)、景觀規(guī)劃項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)關(guān)注海景資源關(guān)注項(xiàng)目教育資源（北側(cè)為膠南六中、東側(cè)為實(shí)驗(yàn)中學(xué)）住宅客戶構(gòu)成貝多芬公館客戶，安先生，42歲，公司高管，一家三口購買原因：產(chǎn)品品質(zhì)，周邊配套，未來升值潛力客戶描述：喜歡與同層次人群居住、交流，經(jīng)常與生意合作伙伴往來。建筑風(fēng)格喜歡異域風(fēng)情，不喜歡“古董”一樣的感覺，而且要有品質(zhì)感。園林無所謂風(fēng)格，但是要精致典雅。客戶語錄：“我們還是喜歡時(shí)尚的，但是不是庸俗的那種，絕對要有品質(zhì)”。海岸水城客戶，張先生，38歲，私營業(yè)主，一家三口購買原因：海景資源、身份感、圈層感?？蛻裘枋觯含F(xiàn)在住在老城區(qū)，年輕時(shí)和朋友們一起創(chuàng)業(yè)吃了不少苦，現(xiàn)在生意做大了，選擇一個(gè)沿海的房子能體現(xiàn)自己身份又能享受生活。買房子最看重的是看小區(qū)內(nèi)住著什么人群?？蛻粽Z錄：“我的很多朋友都在這邊，精裝配置我很喜歡，很適合我居住”。客戶訪談客戶訪談客戶一：石先生，保利·海上羅蘭客戶，37歲，做鋼材生意客戶簡述：膠南本地夫婦，目前住在膠南老城區(qū)，男士做鋼材生意，一直有別墅夢。需求特征：270平米的手拉手雙拼別墅，自住，石先生可謂是保利海上羅蘭的追隨者，自項(xiàng)目有戶型圖以來就關(guān)注著保利海上羅蘭，原因是其膠南本地一直無好的別墅產(chǎn)品供應(yīng)，海上羅蘭的發(fā)售滿足了石先生的別墅夢客戶二：王先生，保利·海上羅蘭客戶，42歲，外貿(mào)進(jìn)出口客戶簡述：王先生，42歲，3口人之家，目前家住市南區(qū)，并且在嶗山區(qū)上實(shí)海上海有套大平層，男士做外貿(mào)進(jìn)出口生意，孩子上高中。需求特征：380平米雙拼類獨(dú)棟，購買后主要用于假期度假，由于其水城的規(guī)劃，看好未來發(fā)展前景外地客戶資產(chǎn)沉淀客戶：全國多次置業(yè)經(jīng)歷，價(jià)格不敏感；對稀缺資源的極度占有，資產(chǎn)財(cái)富化，看重不動(dòng)產(chǎn)不可復(fù)制的特性、產(chǎn)品的品質(zhì)及物業(yè)長期的價(jià)值增長，屬于看不見的頂層，濱海度假頂級客戶。移民養(yǎng)老客戶：看重城市生活氛圍和良好的自然環(huán)境，需要舒適型產(chǎn)品形式和面積區(qū)間，多為東北、西北客戶，與膠東半島有一定的人脈聯(lián)系和工作聯(lián)系。資源度假客戶：海資源是此類客戶最關(guān)注的產(chǎn)品價(jià)值，同時(shí)支付能力相對有限，不愿在異地置業(yè)投資過大，多選擇具備優(yōu)良景觀資源的小戶型產(chǎn)品。純投資客戶：區(qū)域未來價(jià)值的提升是帶動(dòng)投資客戶最關(guān)鍵的因素，產(chǎn)品品質(zhì)和性價(jià)比、投資回報(bào)等是此類客戶一般的置業(yè)關(guān)注點(diǎn)。本地升級客戶：以區(qū)域本地客戶居住環(huán)境改善訴求為主，支付能力較有限，對景觀要求較小，品質(zhì)和配套要求較高。本地客戶本地首置客戶：以區(qū)域本地客戶首次剛需購房為主，對產(chǎn)品單價(jià)及總價(jià)承受能力有限，但對居住環(huán)境和生活配套較為關(guān)注。青島濱海物業(yè)板塊客戶一般分類客戶分析客戶分類年齡客戶背景置業(yè)目的關(guān)注點(diǎn)總價(jià)面積偏好資產(chǎn)沉淀客戶35-55左右上海、北京等大城市，國內(nèi)大中型企業(yè)總裁、高管為主資產(chǎn)沉淀、稀缺資源占有強(qiáng)勢一線海景、地段、產(chǎn)品品質(zhì)、綜合配套1000萬內(nèi)200-300平米移民養(yǎng)老客戶40-50以上東北、西北將要退休或已經(jīng)退休的客戶為主養(yǎng)老度假城市環(huán)境、戶型舒適、生活配套、交通便利200左右80-120平米資源度假客戶25-45青島市、山東省內(nèi)為主度假及資源占有海資源、度假資源、產(chǎn)品品質(zhì)、物業(yè)服務(wù)、交通便利200-300萬內(nèi)50-120平米純投資客戶30-50青島市、山東省內(nèi)為主物業(yè)升值地段、區(qū)域發(fā)展前景、周邊配套成熟、交通便利100萬左右30-90平米本地升級客戶35-55本地私營業(yè)主、企業(yè)高管改善居住、海資源地段、區(qū)域發(fā)展前景、產(chǎn)品品質(zhì)、戶型舒適、功能性強(qiáng)300萬以內(nèi)90-150平米本地首置客戶25-30左右本地白領(lǐng)自住產(chǎn)品品質(zhì)、戶型功能性強(qiáng)、區(qū)域配套、交通便利100萬以下60-90平米價(jià)值契合：對地段、產(chǎn)品品質(zhì)、生活配套、海資源、度假功能、交通便利等要素關(guān)注；總價(jià)契合：對總價(jià)的支付能力；面積契合：對戶型面積的偏好；與本案契合點(diǎn)本案核心客戶本案重要客戶本項(xiàng)目住宅客戶分析卓越時(shí)代項(xiàng)目能夠給客戶帶來什么？思考：f（faturs/fact）項(xiàng)目本身的特性/屬性城市絕對中央地段；完備城市生活配套；便利交通條件；綜合體物業(yè)的商業(yè)配套；a(advantages）相對于競爭對手的優(yōu)勢中央地段核心；項(xiàng)目高端酒店、寫字樓、高端商業(yè)配套；b(benfit/value）產(chǎn)品帶給用戶的利益/價(jià)值城市核心、高尚便捷生活項(xiàng)目核心價(jià)值1：區(qū)域核心的絕對中央位置項(xiàng)目核心價(jià)值3：濱海大道、海底隧道與青島核心一線貫通項(xiàng)目核心價(jià)值4：卓越精工產(chǎn)品品質(zhì)構(gòu)筑高尚生活項(xiàng)目核心價(jià)值2：高端配套演繹繁華時(shí)尚我們，雄踞中央核心！我們，收藏一城繁華！我們，演繹國際時(shí)尚！我們，驅(qū)動(dòng)城市發(fā)展！……卓越時(shí)代價(jià)值城市綜合體物業(yè)價(jià)值——多元化的生活形態(tài)和體驗(yàn)擁抱城市繁華生活邂逅國際經(jīng)典時(shí)尚品味高尚品質(zhì)人居暢想繽紛歡樂休閑實(shí)現(xiàn)高效商務(wù)辦公、酒店接待，宴客會(huì)賓等諸多需求。在這里，享受包羅萬象、精彩無限的多元生活方式；在這里，體驗(yàn)繁華、寧靜，社交、人居隨意切換的自如境界。卓越時(shí)代項(xiàng)目能夠賦予客戶的：城市核心地段，與市府為鄰，物業(yè)增長價(jià)值高端生活配套，城市多元生活元素品質(zhì)卓越的項(xiàng)目內(nèi)部資源更為卓越的國際化多元生活方式品牌開發(fā)商質(zhì)量與服務(wù)保障“國際化卓越生活方式體驗(yàn)”超越競爭——建立以單純地段，海資源、產(chǎn)品競爭之外的全新的生活方式總體形象定位大青島融城時(shí)代西海岸世界級城市綜合體市政府旁，五星級行政官邸住宅定位cbd核心高端配套精品園林精細(xì)化產(chǎn)品卓越物業(yè)服務(wù)寫字樓定位大青島·膠南政中央·國際商務(wù)旗艦本體價(jià)值體系梳理2目標(biāo)理解1市場分析3項(xiàng)目整體定位4營銷策略總綱5q1、面對嚴(yán)峻的市場形勢及激烈的外部競爭，項(xiàng)目該如何跳出競爭紅海？q2、面對發(fā)展中的膠南寫字樓市場，項(xiàng)目較大的供應(yīng)量，如何擴(kuò)充客戶容量？q3、在淡市中，面對日趨理性的客戶，如何打破客戶觀望情緒，形成快速熱銷局面？項(xiàng)目面臨的三個(gè)挑戰(zhàn)融城線產(chǎn)品線三線齊發(fā)相輔相成【卓越時(shí)代】三大營銷脈絡(luò)品牌線城市發(fā)展格局角度，時(shí)代發(fā)展的脈絡(luò)，強(qiáng)化區(qū)域價(jià)值和形象充分發(fā)掘、展示項(xiàng)目城市資源和價(jià)值，顯示項(xiàng)目卓越品質(zhì)、魅力強(qiáng)化卓越品牌牽引，培養(yǎng)客戶忠誠度營銷訴求關(guān)鍵策略相關(guān)活動(dòng)城市大事件、跨界營銷：將項(xiàng)目與熱點(diǎn)話題嫁接，擴(kuò)大項(xiàng)目影響力；媒體配合：全方位的媒體宣傳，持續(xù)制造話題，保持項(xiàng)目熱度；圍繞區(qū)域核心價(jià)值的傳播，將區(qū)域價(jià)值最大化，品牌引導(dǎo)；圍繞項(xiàng)目綜合體形象的傳播，將項(xiàng)目形象及產(chǎn)品價(jià)值進(jìn)行充分展示、宣傳發(fā)掘項(xiàng)目核心價(jià)值：認(rèn)籌、開盤階段傳遞項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)，充分展示，促進(jìn)成交展示先行：開放樣板間，做足展示，展現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)提升區(qū)域及品牌價(jià)值區(qū)域價(jià)值最大化，品牌導(dǎo)入，放大項(xiàng)目城市綜合體形象，階段傳遞項(xiàng)目核心價(jià)值4月5月6月7月8月9月3月2月區(qū)域及品牌價(jià)值綜合體形象及項(xiàng)目核心價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值1992-2012青島&西海岸城市發(fā)展論壇3d立體畫展藍(lán)色經(jīng)濟(jì)論壇：卓越ceo俱樂部成立暨卓越企業(yè)家評選酒店、政府簽約儀式；產(chǎn)品品鑒會(huì)、樣板間開放、認(rèn)籌、開盤橋隧通車一周年自駕游——卓越之旅圍繞項(xiàng)目大盤形象的傳播，將項(xiàng)目形象進(jìn)行充分展示、宣傳客戶口碑維護(hù)及傳播：線下活動(dòng)提升客戶滿意度，依靠客戶口碑傳播，提升項(xiàng)目形象及影響力媒體配合：全方位的媒體宣傳，持續(xù)制造話題，保持項(xiàng)目熱度中秋晚會(huì)、國慶七天樂、賀歲電影包場活動(dòng)、親子暖場活動(dòng)、跨年業(yè)主晚會(huì)樹立項(xiàng)目形象，價(jià)值挖掘，核心價(jià)值點(diǎn)傳遞產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)滲透傳播10月11月形象策略51借青島市政府東遷30年之際，開展城市發(fā)展成果論壇，炒作項(xiàng)目所在核心區(qū)未來發(fā)展前景，卓越所開發(fā)綜合體物業(yè)位置分布及發(fā)展現(xiàn)狀，卓越品牌驅(qū)動(dòng)城市發(fā)展的價(jià)值線上以城市發(fā)展的高度看待項(xiàng)目占位，大事件炒作搖旗吶喊炒作區(qū)域價(jià)值，鞏固區(qū)域核心地位，品牌導(dǎo)入提升企業(yè)品牌線下定調(diào)：大青島·西海岸cbd核心·世界級城市綜合體市政府旁，5a級行政官邸政中央，國際商務(wù)旗艦成立【卓越ceo俱樂部】，聯(lián)合政府開展【藍(lán)色經(jīng)濟(jì)論壇】并設(shè)立獎(jiǎng)項(xiàng)，邀請經(jīng)濟(jì)界名人到場充分利用老業(yè)主和合作單位、榮置地資源，進(jìn)行圈層點(diǎn)對點(diǎn)傳播（銀行、商會(huì)）對省內(nèi)淄博、東營市場進(jìn)行拓展線上、線下配合，大事件造勢，提升高度，線下拓展渠道造勢圈層針對行業(yè)協(xié)會(huì)、銀行等舉行圈層活動(dòng)，拓展客戶來源異地推介，吸納投資客推廣策略現(xiàn)有戶外廣告、報(bào)紙、網(wǎng)站炒作主題1：cbd核心世界級城市綜合體卓越第五城與青島共卓越訴求點(diǎn)：區(qū)域價(jià)值+項(xiàng)目形象+企業(yè)品牌主題2：我是中心政中央最卓越市政府旁5a級行政官邸國際商務(wù)旗艦?zāi)z南跨入卓越商務(wù)時(shí)代訴求點(diǎn)：地段價(jià)值+產(chǎn)品價(jià)值主題3：2001年新貴都你放棄了，2004頤和國際你錯(cuò)過了，2012卓越時(shí)代，你在哪里？訴求點(diǎn)：以區(qū)域價(jià)值帶動(dòng)銷售階段推廣主題渠道配合戶外報(bào)紙樓體網(wǎng)絡(luò)短信整合資源、發(fā)展大客戶、相互滲透成立卓越生活圈子蓄客，卓越ceo俱樂部，發(fā)行vip卡，利用青島及膠南銀行客戶資源積累高端客戶；同時(shí)結(jié)合優(yōu)先購買選擇權(quán)功能，記錄客戶信息，便于跟蹤客戶、客戶誠意分級等動(dòng)作的實(shí)施。１、成立卓越生活圈，卓越ceo俱樂部，發(fā)行【卓越time】vip卡2、卓越全國業(yè)主資源，青島四項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)卓越老客戶會(huì)員宣講會(huì)；老業(yè)主購買/推薦購買積分及優(yōu)惠措施；全面啟動(dòng)榮置地大客戶網(wǎng)絡(luò)，企業(yè)團(tuán)購作為主要去化對象；豪宅客戶資源互動(dòng)；3、榮置地資源4、合作單位資源客戶策略會(huì)員來源：卓越物業(yè)老業(yè)主；卓越寫字樓誠意客戶；榮置地客戶資源；行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)員卓越生活圈？卓越商務(wù)圈？ceo俱樂部？a、針對住宅成立【卓越生活圈子】，針對寫字樓成立【卓越商務(wù)專屬協(xié)會(huì)】，采用積分卡形式vip卡功能：用作項(xiàng)目認(rèn)籌功能；客戶統(tǒng)計(jì)、跟蹤功能；積分卡傳統(tǒng)vip卡優(yōu)惠模式1、認(rèn)卡不認(rèn)人2、整個(gè)銷售期均可優(yōu)惠1、必須卡主使用2、權(quán)利隨選房結(jié)束而消失蓄客模式1、獎(jiǎng)勵(lì)看積分，參加活動(dòng)、推薦購買均可獲積分2、老帶新：項(xiàng)目-業(yè)主-非業(yè)主1、送物管等直接針對老業(yè)主的方式（渠道單一）2、老帶新：項(xiàng)目—業(yè)主—業(yè)主管理維護(hù)模式磁卡式，與電腦終端連接，形成客戶資料庫僅通過填寫單據(jù)和電子表格記錄數(shù)據(jù)，缺乏數(shù)據(jù)的系統(tǒng)分析費(fèi)用控制模式1、積分卡產(chǎn)生的費(fèi)用已經(jīng)、計(jì)入均價(jià)，不影響最后實(shí)收均價(jià)2、積分卡分?jǐn)?shù)是銷售完成后產(chǎn)生的費(fèi)用，可控制送物業(yè)管理費(fèi)用費(fèi)用由發(fā)展商后期墊付，這種形式具有很大偶然性并且費(fèi)用支出時(shí)間過長，發(fā)展商在費(fèi)用、時(shí)間上很難控制。

膠南市工商業(yè)聯(lián)合會(huì)膠南銀行、金融企業(yè)膠南市紡織機(jī)械協(xié)會(huì)膠南市橡膠行業(yè)協(xié)會(huì)膠南董家港口各企業(yè)膠南市江蘇商會(huì)……b、膠南市行政單位、企業(yè)、行業(yè)協(xié)會(huì)互動(dòng)定期活動(dòng)贊助；相關(guān)行業(yè)企業(yè)互訪；投放行業(yè)協(xié)會(huì)網(wǎng)站、會(huì)刊廣告（費(fèi)用極低）協(xié)會(huì)會(huì)員團(tuán)購優(yōu)惠；注：以上協(xié)會(huì)榮置地均有聯(lián)系方式，且進(jìn)行過接洽與合作通過和銀行開展行業(yè)互動(dòng)活動(dòng)，利用銀行的客戶資源，進(jìn)行有效的圈層營銷。如定期贊助銀行活動(dòng)，如針對孩子教育、益智等的活動(dòng)，搜集客戶資源，滲透項(xiàng)目宣傳c.與銀行開展行業(yè)互動(dòng)活動(dòng)，有效圈層營銷d.進(jìn)駐cbd·卓越金融廣場扶持政策1、企業(yè)分階段申請以下資助：（一）已完成上市輔導(dǎo)的企業(yè)，資助50萬元。（二）已獲批準(zhǔn)在深圳證券交易所或上海證券交易所上市的企業(yè)，資助20萬元。第七條對采取并購、借殼等資本運(yùn)作方式完成上市公司重組，且重組后上市公司的工商注冊地和稅務(wù)登記地遷入cbd的，給予遷入的上市公司一次性30萬元的資助。2、國內(nèi)企業(yè)以直接或間接方式在境外證券交易所上市，并以境外募集資金的50%以上或超過5000萬元人民幣返程投資給在膠南市登記注冊并