中原地產(chǎn)踩盤報(bào)告模板39P2010年

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2010本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。踩盤報(bào)告模板集團(tuán)二發(fā)中心ShenZhen.10.2010Code

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2010踩盤的BPP體系P專業(yè)[Professional]

P基礎(chǔ)[BASIC]分析規(guī)劃布局要點(diǎn)，包括建筑、園林及產(chǎn)品戶型

B

精細(xì)

[particularity

]

標(biāo)桿配置分析

營(yíng)銷可述性分析首先了解項(xiàng)目的地塊基礎(chǔ)點(diǎn)：包括了項(xiàng)目的基本指標(biāo)、容積率、覆蓋率分析、車位比分析及地塊的產(chǎn)品類型及整體的開發(fā)節(jié)奏和客戶定位及銷售情況分析。Code

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2010項(xiàng)目整體車位比分析項(xiàng)目整體建筑及園林風(fēng)格分析項(xiàng)目整體可訴求賣點(diǎn)分析項(xiàng)目整體不利因素分析項(xiàng)目整體分期狀況項(xiàng)目當(dāng)期技術(shù)指標(biāo)基礎(chǔ)專業(yè)

項(xiàng)目當(dāng)期戶型配比

項(xiàng)目當(dāng)期媒體表現(xiàn)分析

項(xiàng)目當(dāng)期樓書表現(xiàn)分析

開發(fā)商背景精細(xì)Contents

項(xiàng)目整體技術(shù)指標(biāo)

項(xiàng)目整體戶型配比

項(xiàng)目整體容積率、產(chǎn)品線分析Code

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2010基礎(chǔ)Part

1項(xiàng)目信息開發(fā)商占地（㎡）地址區(qū)/X路與X路交匯建面（㎡）代理商住宅（㎡）建筑設(shè)計(jì)商業(yè)（㎡）承建商其他（㎡）整合推廣容積率物業(yè)管理綠化率物管費(fèi)元/㎡覆蓋率建筑類型總戶數(shù)棟數(shù)車位數(shù)總層數(shù)車位比均價(jià)元/㎡開盤日期年/月/日配套Code

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20101、項(xiàng)目整體基本技術(shù)指標(biāo)戶型配比總套數(shù)套數(shù)比面積比戶型面積2*2*178.26-83.1011523.2%79.17-81.08234.6%77.66-80.52234.6%3*2*187.52-89.24234.6%96.42-98.16234.6%3*2*2112.3-114.61469.3%113.52-115.64234.6%97.67-99.83234.6%3*3*2114.76-116.99234.6%4*2*2140.73-142.98234.6%15220.4%復(fù)式113.52-115.645511.1%合計(jì)494100%Code

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20102、項(xiàng)目整體戶型配比序號(hào)項(xiàng)目容積率產(chǎn)品線1振業(yè)城1.3聯(lián)排別墅、獨(dú)棟別墅2招商·依山郡1.57多層、小高層3公園大地1.66小高層、高層、聯(lián)排別墅、獨(dú)棟別墅4天健·現(xiàn)代城2.2高層、聯(lián)排別墅、獨(dú)棟別墅5君悅龍庭2.8高層6中央悅城2.8小高層、高層、合院別墅、聯(lián)院別墅、疊院別墅7龍城華府2.95小高層8奧林華府3.2高層9風(fēng)臨域3.35高層10東方明珠城5.72高層Code

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2010

3、項(xiàng)目整體容積率、產(chǎn)品線分析

本項(xiàng)目容積率僅為1.66，覆蓋率為28.74%，在本片區(qū)占有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)；但本項(xiàng)目是利用例：聯(lián)排別墅作為景點(diǎn)設(shè)計(jì)，大范圍綠化面積缺乏，使客戶實(shí)際使用的園林面積相當(dāng)有限。序號(hào)項(xiàng)目車戶比1風(fēng)臨域0.64：12東方明珠城0.65：13龍城華府0.86：14振業(yè)城1：15奧林華府1.13：16招商·依山郡1.2：17中央悅城1.25：18公園大地1.25：19天健·現(xiàn)代城1.26：110君悅龍庭1.42：1Code

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20104、項(xiàng)目整體車位比分析本項(xiàng)目停車位共有4715個(gè)，以地下停車場(chǎng)為主，地面停車位僅為100個(gè)左右，且均分布在會(huì)所及商業(yè)街（別墅除外），車位比為1.25：1。例：序號(hào)項(xiàng)目建筑風(fēng)格園林風(fēng)格1風(fēng)臨域2東方明珠城3龍城華府4振業(yè)城5奧林華府6招商·依山郡7中央悅城8公園大地9天健·現(xiàn)代城10君悅龍庭Code

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2010

5、項(xiàng)目整體建筑及園林風(fēng)格分析

本項(xiàng)目停車位共有4715個(gè)，以地下停車場(chǎng)為主，地面停車位僅為100個(gè)左右，且均分布例：在會(huì)所及商業(yè)街（別墅除外），車位比為1.25：1。Code

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20106、項(xiàng)目整體可訴求的賣點(diǎn)分析項(xiàng)目賣點(diǎn)分析

位于龍崗中心區(qū)的中央位置，緊鄰龍翔大道，地理位置優(yōu)越；

周邊配套完善，緊鄰區(qū)政府、龍城廣場(chǎng)和龍城公園等市政設(shè)施，世貿(mào)中心、歲

寶百貨、國(guó)美、天虹等大型商業(yè)配套設(shè)施環(huán)繞項(xiàng)目周圍；

區(qū)域生活氛圍成熟，是片區(qū)高檔住宅聚集區(qū)；

融國(guó)道和地鐵三號(hào)線于一體的深惠路將于2010年全面完工，為項(xiàng)目升值提供了

巨大的空間；

園林及建筑特色以西班牙風(fēng)情為主題，引用其專屬特征進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)及選材；

戶型產(chǎn)品豐富，兩房至th均涵蓋在內(nèi)，面積范圍跨度廣（從78-330㎡），且其

南北通透，具備良好的通風(fēng)性和采光性，采用大面積6米高空中花園陽臺(tái)、大面

積凸窗、6米高入戶花園和錯(cuò)層露臺(tái)，贈(zèng)送面積多，最多高達(dá)315平方米；

廣角觀景，建筑之間互不遮擋，更寬闊的樓間距，而入戶花園的尺度設(shè)計(jì)，則

保證了同一單元住戶景觀面的占有，戶戶無視線干擾。例：Code

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2010項(xiàng)目不利因素分析

封閉市場(chǎng)的成長(zhǎng)期，高端居住氛圍有待培養(yǎng)由于龍崗目前房產(chǎn)業(yè)仍處于起步階段，而新建樓盤數(shù)目眾多，區(qū)內(nèi)客戶群分散力度大，而高端市場(chǎng)為初探，周邊樓盤入住率低，需時(shí)間打造及營(yíng)造居住氛圍

區(qū)域位置偏離市中心，交通費(fèi)用增加本項(xiàng)目雖然位于龍崗中心區(qū)核心位置，但與深圳市中心仍存在一定距離，且即使快速干道的建設(shè)對(duì)龍崗區(qū)融入深圳關(guān)內(nèi)是一大有利之處，但卻設(shè)有收費(fèi)站，使有車一族交通成本增加

昭示性不強(qiáng)本項(xiàng)目雖然位處龍翔大道邊，但由于一長(zhǎng)段臨街面都屬樓高3層的歲寶百貨，極大影響昭示性的體現(xiàn)。7、項(xiàng)目整體不利因素分析例：切忌引用帶有搜房或半球標(biāo)識(shí)的圖片Code

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20108、項(xiàng)目整體分期狀況容積率：1.66覆蓋率：28.74%綠化率：33.49%總戶數(shù)：3776停車位：4715項(xiàng)目定位：都市成功人士的理想居所

一期占地面積：36.46萬㎡

總建筑面積：82.66㎡住宅面積：57.92萬㎡

（分十期開發(fā)）建筑類別：高層、小高層、聯(lián)體別墅二期切忌引用帶有搜房或半球標(biāo)識(shí)的圖片例：需要用色塊在圖上標(biāo)出分期開發(fā)的分布當(dāng)期信息占地（㎡）棟數(shù)與棟別建面（㎡）總層數(shù)住宅（㎡）均價(jià)元/㎡商業(yè)（㎡）開盤折扣開盤日期年/月/日當(dāng)期戶數(shù)建筑類型開盤日銷售率%當(dāng)期配套Code

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20109、項(xiàng)目當(dāng)期指標(biāo)（分期項(xiàng)目須填寫）Code

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201010、項(xiàng)目當(dāng)期戶型配比（分期項(xiàng)目須填寫）戶型戶型配比

面積A座一棟

B座C座A座二棟

B座C座合計(jì)百分比12、1315113.52-115.6401234.6%3*2*297.67-99.8303234.6%024*2*2140.73-142.98

152（

06、07）23

24.6%0.4%3*3*2114.76-116.9906234.6%111278.26-83.1079.17-81.0877.66-80.5202、030723.2%

4.6%

4.6%05104.6%4.6%019.3%100%06、07

、08、

09、1087.52-89.2496.42-98.162323112.3-114.61465511.1%合計(jì)253241494113.52-115.64復(fù)式3*2*1115

23

232*2*1Code

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201011、項(xiàng)目當(dāng)期媒體表現(xiàn)（分期項(xiàng)目須填寫）

萬科在造一座城Code

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2010

12、項(xiàng)目當(dāng)期樓書表現(xiàn)（分期項(xiàng)目須填寫）例：Code

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201013、開發(fā)商背景分析

開發(fā)商成立年份

注冊(cè)資本

所獲榮譽(yù)

開發(fā)理念

項(xiàng)目（主要寫代表作品）

開發(fā)規(guī)模等信息Code

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2010項(xiàng)目配套與分布分析項(xiàng)目商業(yè)配套分析項(xiàng)目產(chǎn)品線分布與設(shè)計(jì)分析項(xiàng)目入口、人流與車流動(dòng)線分析項(xiàng)目園林景觀分析項(xiàng)目園林景觀圖片項(xiàng)目園林可訴性賣點(diǎn)分析項(xiàng)目產(chǎn)品分析項(xiàng)目戶型分析項(xiàng)目戶型具象分析項(xiàng)目戶型可訴性賣點(diǎn)分析基礎(chǔ)專業(yè)精細(xì)Contents

項(xiàng)目整體布局與規(guī)劃分析Code

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191、項(xiàng)目整體布局與規(guī)劃分析商業(yè)街商業(yè)街（餐飲）

小高層?

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2010幼兒園190公頃的龍城公園

幼兒園

高層區(qū)

小高層

復(fù)式區(qū)

別墅區(qū)

幼兒園

會(huì)所例：會(huì)所幼兒園幼兒園（已建成）

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2010明顯是使其具有對(duì)外性。

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20

2、項(xiàng)目配套與分布分析例：

幼兒園

會(huì)所：

設(shè)于龍翔大道傍，建筑面積約

3400㎡，是本項(xiàng)目唯一一個(gè)會(huì)所。

其相對(duì)于52萬㎡的住宅建面而

言，配套嚴(yán)重缺乏，無法滿足所

有住戶的需要，而其分布在本項(xiàng)

目東南角的入口處，只能便利了

周邊的住戶，最大忽略了未來西

北角及相距較遠(yuǎn)的住戶使用需求。

但不難看出，開發(fā)商如此規(guī)劃是

為了吸引和方便外界人士進(jìn)入本

會(huì)所消費(fèi)。

幼兒園：

本項(xiàng)目設(shè)有3個(gè)幼兒園，且均分布

在項(xiàng)目外圍靠近路邊，其意圖很Code

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2010商業(yè)街商業(yè)街（餐飲）

3、項(xiàng)目商業(yè)配套分析例：

商業(yè)配套：

分布在本項(xiàng)目南邊，緊鄰

龍翔大道，并緊貼成熟商

業(yè)——?dú)q寶百貨兩側(cè)，此

處地理位置優(yōu)越，人流量

較大，商業(yè)氛圍較為成熟。

本項(xiàng)目整體體量較小，目

前完工的只有東面的商業(yè)

街，主要業(yè)態(tài)為餐飲，面

積較大，兩層布局，預(yù)計(jì)

定位為高檔西餐，以裝點(diǎn)

門面，突出豪宅的上乘商

業(yè)配套。Code

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2010

4、項(xiàng)目產(chǎn)品線分布與設(shè)計(jì)分析例：

高層區(qū)

小高層

復(fù)式區(qū)

別墅區(qū)

小高層

本項(xiàng)目建筑類型豐富，有小高層、高層、th，以圍合式分布，按高度進(jìn)行排列，th位于中心位置，繼而圍繞

小高層，再而圍繞高層，層層遞進(jìn)，錯(cuò)落有致，園林穿插其中，別墅區(qū)更有人工湖環(huán)繞以造成相對(duì)隔離感。

整個(gè)項(xiàng)目存在30米高差，以高層位于最外層，整體天際線由北向南下斜，雖產(chǎn)生高低層差但無韻律感。

其次，本項(xiàng)目建筑立面采用了簡(jiǎn)單三段式的處理，底層神色石材、線腳、中間部位標(biāo)準(zhǔn)墻身，頂部通過退

臺(tái)處理或改變窗的形式，以及坡屋頂?shù)奶幚硎址?，比例與細(xì)節(jié)處理均體現(xiàn)品質(zhì)之處，并秉承鴻榮源的一貫

作風(fēng)。Code

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2010本項(xiàng)目車流線如圖中紅線所示，除別墅車輛，其他將直接駛?cè)敫鳁潣求w附近的出入口。但如圖所示，車流線與人流線混為一道，略失合理性。人流線：如黃線所示，主要圍繞樓體及園林規(guī)劃。龍翔大道主入口次入口5、項(xiàng)目入口、人流與車流動(dòng)線分析

例：

入口：

主入口設(shè)于龍翔大道傍，靠近會(huì)

所處，次入口設(shè)于項(xiàng)目的西面，

兩入口均可直接連接別墅區(qū)，由

于只有別墅區(qū)有地面停車位，因

此兩入口車行通道估計(jì)只為別墅

區(qū)開放。

車流線：Code

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2010

6、項(xiàng)目園林景觀分析

參照了中國(guó)園林的借景手法，將龍城公園的山景引入園內(nèi)，作為項(xiàng)目背景；

設(shè)置了多條通往龍城公園的路徑；

因?yàn)榈貏?shì)存在30米高差，從北部到南部用了很多臺(tái)階式的草坪，且以開花喬木為主來映稱山景環(huán)境。例：

山景花園區(qū)Code

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2010

6、項(xiàng)目園林景觀分析

花的種類豐富多樣，顏色豐富，多為戲劇里出現(xiàn)的花朵，并非普通到處可見，由此提高項(xiàng)目園

林的獨(dú)特性并與其他項(xiàng)目的花園規(guī)劃拉開了距離；

四種季節(jié)的花種均有配置，使花園每個(gè)季度都有不同種類的花朵盛開，產(chǎn)生四季各異的花園景

觀及香氣；

填補(bǔ)了項(xiàng)目西北角缺乏大型共建設(shè)施的不足。

例：庭院花園區(qū)Code

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20106、項(xiàng)目園林景觀分析本項(xiàng)目利用高低起伏的地形，打造了人工湖、迭式水景、小山地等不同景觀特色，形成每處景觀均給人感受不一樣的景致；廊庭分布較分散且數(shù)量較多，與坡面草地的銜接，使整個(gè)園林得到節(jié)點(diǎn)的連接與過渡，其精細(xì)的裝飾講究，材質(zhì)考究，充分體現(xiàn)本項(xiàng)目的品質(zhì)感；社區(qū)道路鋪裝了色彩豐富的馬賽克，展現(xiàn)了西班牙特色風(fēng)情主題的設(shè)計(jì)元素。

綠林花園區(qū)例：Code

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277、項(xiàng)目園林景觀圖片

植被

照明硬質(zhì)景觀

硬質(zhì)鋪裝

泳池高視點(diǎn)景觀

水系

架空層

智能?

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2010例：Code

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28?

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20108、項(xiàng)目園林可訴性賣點(diǎn)分析

園林建筑材料

園林風(fēng)格

珍稀樹種

智能化

無邊際泳池

大尺度空間

。。。。。。Code

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29?

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20109、項(xiàng)目產(chǎn)品分析

戶型分布

排布方式（點(diǎn)式、板式

）

建筑間距

景觀朝向

建筑節(jié)能、生態(tài)、智能化

。。。。。。Code

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201010、項(xiàng)目戶型分析

主力戶型：四房、五房

規(guī)劃布局上采用最大間距化布局，保證樓距最大化；

每戶有最佳的景觀朝向和日照朝向，南北通透的布局；

首創(chuàng)奇偶層南北6m高入戶花園，附送6m高家庭內(nèi)花園，保證每戶兩個(gè)以上的露臺(tái)花

園，

贈(zèng)送面積從8-193平方米不等，其中復(fù)式洋房贈(zèng)送的面積達(dá)到75-93平方米；

所有電梯廳均自然

采光和通風(fēng)，可感受室外花園的景觀，節(jié)能、健康、綠化生態(tài)。?

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201011、項(xiàng)目戶型具象分析二房主要分布在3號(hào)樓；

客廳開間3.8m，戶型布置

方正實(shí)用，緊湊合理，不浪費(fèi)面積，每個(gè)功能區(qū)區(qū)間分明；休息區(qū)

生

活

區(qū)休閑區(qū)二房（建面78㎡

，套內(nèi)63㎡，送11㎡）每戶贈(zèng)送6m高陽臺(tái)；

3

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31例：Code

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201011、項(xiàng)目戶型具象分析3215休息區(qū)生活區(qū)例：

三房（建面123

㎡

，套內(nèi)102㎡，送15㎡）三房主要分布在1、２、３、５號(hào)樓；

戶型方正、南北通透，躍式設(shè)

計(jì)，動(dòng)靜分區(qū)；

客廳開間4.5m，獨(dú)立式餐廳；

主臥開間3.9m的長(zhǎng)條型；

大面積入戶花園及客廳南向景觀

陽臺(tái)，6米高入戶花園朝向社區(qū)園

林。Code

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201012、項(xiàng)目戶型可訴性賣點(diǎn)分析

贈(zèng)送面積（贈(zèng)送率、贈(zèng)送方式）

功能空間（生活區(qū)、休憩區(qū)、休閑區(qū)）

空間尺度（客廳、主臥、6M露臺(tái)）

。。。。。。Code

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2010營(yíng)銷動(dòng)線分析營(yíng)銷可訴性分析精細(xì)Contents

基礎(chǔ)

專業(yè)

營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)分析

標(biāo)桿配置分析推廣期/主題泰華在建一片海泰華陽光海媒體/物料戶外廣告牌戶外廣告牌推廣活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)銷售中心開放樣板間開放開始VIP登記一期第一批單位發(fā)售效果評(píng)估引起業(yè)界關(guān)注Code

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20101、營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)分析（例：泰華