聯(lián)安現(xiàn)代城2010年運營報告

聯(lián)安現(xiàn)代城

——2010年運營報告聯(lián)安項目組二零一零年三月八日PART12010年聯(lián)安現(xiàn)代城營銷目標PART22010年1#杰座運營計劃PART32010年5#酒店運營計劃PART42010年商業(yè)部分運營計劃PART5

3—4月份營銷宣傳計劃目錄Contents

2010年聯(lián)安現(xiàn)代城運營報告提綱物業(yè)總套數(shù)剩余套數(shù)面積(㎡)貨值(萬元)1號樓20815619628.59約78002號樓486854350.96約20003號樓230201701.42約6004號樓230343481.49約12005號樓1681689525.9約5200商業(yè)、儲藏室(地下)、車位(地下)總計約1.68億剩余物業(yè)盤點物業(yè)剩余套數(shù)貨值(萬元)銷售率銷售目標銷售額排名1號樓156約780090%135約680012號樓85約200095%67約160033號樓20約60095%14約40054號樓34約120095%30約110045號樓168約520090%151約47002銷售目標從上表可知：2010年項目的運營核心任務在于1#、5#的營銷開展，即：

以1#、5#樓的銷售回款為營銷核心；對2#、3#、4#營銷注意力可以轉(zhuǎn)移。

一、2010年聯(lián)安現(xiàn)代城營銷目標營銷目標營銷總綱推導杰座營銷執(zhí)行計劃

2010年聯(lián)安現(xiàn)代城運營報告提綱

2010年營銷目標為去化135套物業(yè)剩余套數(shù)貨值(萬元)銷售率銷售目標銷售額回款額杰座156約780090%135約6800約55001#杰座房源：共208套2010年剩余156套，銷售目標135套；截止到2010年3月8日，已售9套，剩余126套已售物業(yè)中：自用與投資為3:1晶都熱銷提供可借鑒操作模式杰座銷售滯后需更改營銷路徑銷售研判（根據(jù)已售及意向客戶分析）購買自用：30%（38套）購買投資：70%（88套）核心要點在于落實88套的招商工作二、2010年1#杰座運營計劃1、營銷目標分解杰座質(zhì)素分析1#定位為辦公物業(yè)；擁有70年超長產(chǎn)權(quán)；公共部位裝修到位；準現(xiàn)房。投資型產(chǎn)品物業(yè)09年的經(jīng)驗告訴我們：

單純以銷售為目的營銷不可取必須構(gòu)建項目投資價值及回報保障杰座營銷突破點大戶整層租售帶動散戶；招商落定提供投資保障；招商利好帶動投資熱情；租戶及自用者入場帶動銷售1#杰座房源：共208套2010年剩余156套，銷售目標135套；截止到2010年3月8日，已售9套，剩余126套二、2010年1#杰座運營計劃2、營銷路徑推導關(guān)鍵著力點1、招商主導模式2、大客戶入駐利好3、帶租約銷售成功入駐招商利好宣傳杰座投資價值體系自用及租賃客戶裝修進駐成功招租提供穩(wěn)定回報保障大客戶入駐帶動散戶追捧準現(xiàn)房，交房在即，70年產(chǎn)權(quán)低首付，低利率，超高投資回報形成投資者追捧搶購，快速去化1#杰座房源：共208套截止到2010年3月8日，已售9套，剩余126套二、2010年1#杰座運營計劃3、投資價值構(gòu)建以招商為運營第一要務建立可靠投資回報為核心準則形成市場追捧熱情為終極目標1#杰座營銷總綱二、2010年1#杰座運營計劃4、營銷總綱購買二、2010年1#杰座運營計劃5、客戶分解杰座客戶分解要點租賃自用投資整租散租整用散用整購散購預留整層租售條件（30%）（70%）（30%）（70%）（30%）（70%）（60%）（40%）（40%）（60%）營銷準則為大客戶招商做好準備1、針對性房源銷控；2、必須實現(xiàn)大客戶招商突破性進展；3、整層房源銷控，優(yōu)先大客戶租賃購買；4、散戶銷售階段性控制，集中認購。二、2010年1#杰座運營計劃6、營銷準則房源銷控為大客戶招商做好準備剩余房源明細樓層剩余房號4層整層5層01、02、057層01、058層059層01、05、06、07、0810層整層11層01、05、06、07、0812層01、0513層01、02、04、05、06、07、0814、15層整層16層05、0717、18、19、20、21、22、23、24、25、26層整層28整層注:散戶27戶，整層16個。整層銷控4、10、15、17、19、26整層保留21、22、28其余房源集中認購式銷售核心要務整層租售7、營銷準備－房源銷控二、2010年1#杰座運營計劃二、2010年1#杰座運營計劃制定統(tǒng)一說辭：主要內(nèi)容：針對目前的租售情況，內(nèi)部統(tǒng)一說辭，15層以下已經(jīng)銷售完畢，16層以上只半層或整層出售，如果要買單戶需要先填寫申請書，并交1000元（人民幣）定金，上報領導特別申請（時間限制為3日內(nèi)），如申請成功，則1000元定金直接轉(zhuǎn)入首付款內(nèi)，如申請不成功，則1000元定金退還客戶。房源銷控：根據(jù)目前客戶情況可將4、10、14、15、17、19、26層作為整體出租出售房源，21、22、28層保留，其他房源可自由租售。二、2010年1#杰座運營計劃8、客戶分析1、截止到2010年2月，行銷拜訪客戶100組，行業(yè)類別主要有：貿(mào)易、保險、醫(yī)藥、建筑、教育培訓；2、意向房源分析如下：整層：民生銀行：9F（半層）＋10F太平人壽：17F、18F、19F太平洋財險：15F太平洋人壽：4F現(xiàn)代汽車銷售：20F冶金公司：10F行銷招商分析散戶：孫先生：149㎡（化肥生意）李先生：300㎡（醫(yī)藥生意）姚曉燕：100㎡＋149㎡（教育培訓）韓先生：149㎡（服裝生意）尹先生：300㎡（建筑類）程經(jīng)理：149㎡（飛拓傳媒）二、2010年1#杰座運營計劃3、已售房源53套，自用40套，投資13套，自用：投資＝3:1

充分說明項目的投資價值及保障缺失導致項目的銷售瓶頸。已售客戶分析二、2010年1#杰座運營計劃9、營銷策略廣域招租宣傳售客為主行銷招商大客戶拜訪為輔1、臨沂市主流媒體長期投放招租廣告平面媒體報眼長期刊登、主流網(wǎng)站全面投放、關(guān)鍵位置昭示性大牌投放、電臺、電視臺選擇性投放；2、售樓處內(nèi)部布局及宣傳主題統(tǒng)一調(diào)整為杰座招商內(nèi)容；3、圍墻更換杰座招商內(nèi)容畫面；4、行銷派單跟進；5、行銷拜訪擴大區(qū)域及行業(yè)范圍，搜索意向客戶，大客戶重點跟進。二、2010年1#杰座運營計劃10、營銷模式大客戶租賃重點開展散戶租售全面集中控制1、大客戶租賃重點開展，隨時進行，實際宣傳也是交錢領卡；2、散戶租售進行排名認購方式，交納誠意金，申請VIP卡，屆時售樓處通知時間集中選購；二、2010年1#杰座運營計劃11、推廣主題星級辦公房精裝現(xiàn)房全面招租熱烈祝賀民生銀行入駐聯(lián)安現(xiàn)代城1、媒體全面鋪開2、入駐單位祝賀二、2010年1#杰座運營計劃12、階段性計劃3-5月落定5個整層或60套的租賃或銷售工作最遲5月中旬散戶租售集中認購1、3-5月完成150批購買客戶，20批意向租賃大客戶，

50批意向租賃散戶蓄水；2、5月底落定5個整層的租賃或銷售，30批散戶租賃，60套房源銷售；二、2010年1#杰座運營計劃6－8月落定2個整層或30套房源的租賃或銷售工作1、6－8月完成100批購買客戶，10批意向租賃大客戶，

50批意向租賃散戶蓄水；2、8月底落定2個整層的租賃或銷售，30批散戶租賃，30套房源銷售；二、2010年1#杰座運營計劃9－11月落定5個整層或30套房源的租賃或銷售工作1、9－11月完成100批購買客戶，20批意向租賃大客戶，

100批意向租賃散戶蓄水；2、11月底落定5個整層的租賃或銷售，50批散戶租賃，30套房源銷售；營銷目標營銷總綱推導酒店營銷執(zhí)行計劃

2010年聯(lián)安現(xiàn)代城運營報告提綱

2010年營銷目標為去化135套5#酒店房源：共168套2010年銷售目標151套；預計銷售物業(yè)中：自用與投資為40:60借鑒晶都的包租模式通過酒店運營要效益銷售研判（根據(jù)晶都客戶推算）購買自用：40%（60套）購買投資：70%（90套）核心要點在于為投資者提供投資保障1、營銷目標分解三、2010年5#酒店運營計劃物業(yè)剩余套數(shù)貨值(萬元)銷售率銷售目標銷售額5#168約520090%151約4700

4-9層單間建面約51平米，分攤面積約13平米，分攤系數(shù)32%

每層24間，共計168間總建筑面積約9500平米

其中四層建筑面積1415平米五至九層每層建筑面積1190平米十層建筑面積約為2380平米商業(yè)分攤系數(shù)約為18%，公寓分攤系數(shù)約為32%公寓：24套/標準層，每套平均面積約51平米2、產(chǎn)品研究三、2010年5#酒店運營計劃裸賣3、路徑求解辯證法看晶都精裝修酒店運營包租三、2010年5#酒店運營計劃利潤低無投資保障去化困難經(jīng)營困難包租壓力大好處壞處投資有保障裝修提升檔次房源量大驅(qū)動投資熱情拉升價格加速去化酒店運營現(xiàn)狀入住率低回報無保障公司貼租金降低利潤率三、2010年5#酒店運營計劃晶都模式分析提供投資回報保障將加速項目去化，但也產(chǎn)生了后期保障壓力甚至難以為繼，原因在哪里？1、回租的租金相對較高；3、房源量大，超出酒店運營要求；4、酒店運營未達到預期目標，導致回報無保障。堅決不能再重蹈覆轍4、晶都模式分析三、2010年5#酒店運營計劃該怎么辦？是包租還是裸賣？三、2010年5#酒店運營計劃路徑求解引進第三方酒店，對精裝修房源回租，酒店成功運營，支付業(yè)主租金，合理循環(huán)，是可行的，但需要具備以下條件。1、酒店要有運營實力并承擔既定責任；2、酒店要根據(jù)市場情況確定包租房源；3、回租租金制定合理，并為酒店預留運營時間；4、全部房源包租不現(xiàn)實，另外市場類似產(chǎn)品大量出現(xiàn)，競爭會越來越激烈，必須另辟蹊徑。三、2010年5#酒店運營計劃走差異化道路是唯一選擇具體該怎么做？三、2010年5#酒店運營計劃1、問酒店運營要效益2、提供多種產(chǎn)品功能3、制訂合理的投資回報三大原則公寓部分高檔定位：南側(cè)高檔精裝，酒店包租運營低檔定位：北側(cè)廚衛(wèi)裝修鋪地，裸賣，可辦公可自用2010年晶都式中檔次產(chǎn)品有陷入肉博戰(zhàn)的風險，本項目要走高檔和低檔的差異化路線項目一分為二，南側(cè)精裝酒店包租運營，北側(cè)可自用可投資。南側(cè)酒店公寓高檔路線，價位在30萬以內(nèi)；北側(cè)公寓走低檔路線，價位在20萬以內(nèi)；投資自用兩種產(chǎn)品功能拉開檔次及價格空間4、本項目運營模式三、2010年5#酒店運營計劃服務式公寓公寓式酒店商務會所5、銷售價格建議三、2010年5#酒店運營計劃一、精裝酒店公寓部分（84套）建議重新測繪后面積控制在45平米以內(nèi)；產(chǎn)品檔次決定投資回報必須超過晶都，晶都投資回報為5.7%，本項目必須超過7%裝修成本控制在1200元/平米；建議銷售價格為5400元/平米；建議酒店包租價格為1500元/月，即投資回報為7.4％，包租6年，由酒店方現(xiàn)場簽約；采用招投標方式招納第三方酒店，開發(fā)商不再貼租金。三、2010年5#酒店運營計劃二、北側(cè)公寓部分（84套）建議重新測繪后面積控制在45平米以內(nèi)產(chǎn)品檔次定位為低檔，提供廚衛(wèi)裝修，地面鋪磚；裝修成本控制在350元/平米以內(nèi)；建議銷售價格為4200元/平米；功能定位為自用、辦公、投資。三、2010年5#酒店運營計劃案名：聯(lián)安現(xiàn)代城·圣陶沙新加坡·圣陶沙酒店式公寓備選案名：聯(lián)安現(xiàn)代城·榮御、聯(lián)安現(xiàn)代城·雅閣圣陶沙（意思是平靜而安詳），是新加坡最為迷人的度假小島占地390公頃，也成為新加坡的國家標志，有著多姿多彩的娛樂設施和休閑活動區(qū)域，被譽為歡樂寶石。

5、案名建議三、2010年5#酒店運營計劃主推廣告語：精裝小公館，別樣新加坡新加坡風情，公寓式酒店三、2010年5#酒店運營計劃反其道而行之的營銷思路：1、避開產(chǎn)品說產(chǎn)品；2、對酒店成功入駐宣傳造勢為序；3、以酒店口吻宣傳本項目的投資價值及地段產(chǎn)品優(yōu)勢；4、以酒店口吻宣傳本項目的經(jīng)營價值及未來前景，不斷曝光項目的內(nèi)部裝修進程、開業(yè)時間、裝修效果圖，吸引投資客關(guān)注；5、對銷售目的禁聲，蓄水達到一定程度后開放。6、營銷策略三、2010年5#酒店運營計劃操作思路：針對精裝修酒店式公寓，先向市場導入“圣陶沙國際大酒店”即將入住的形象，通過酒店運營吸引客戶眼球和市場反響，促進銷售。操作策略：前期形象宣傳“圣陶沙國際大酒店”——做酒店運營包裝——促進精裝修酒店式公寓銷售——提升毛坯公寓價值——帶動簡裝修公寓銷售。7、操作路徑三、2010年5#酒店運營計劃本項目整體推廣階段劃分為四個階段第一階段：預熱期（10年3月15日—4月25日）市場形象導入第二階段：啟動期（10年5月1日—5月20日）品牌建立、情感訴求第三階段：高潮期（10年5月21日—6月30日）品牌提升進度拉動強勢促銷公關(guān)互動第四階段：持續(xù)期（10年7月—9月）品牌銷售慣性銷售8、執(zhí)行計劃首輪攻勢：3月15日——4月25日推廣方式：大眾媒體（電子大屏幕、戶外大牌）高調(diào)亮相行銷人員地毯式掃街派單小眾媒體（短信、直郵、報紙、電視、電臺）定向跟進項目現(xiàn)場形象（招商中心、樓體布幔、大牌）出街推廣口號：圣陶沙國際大酒店成功入駐持續(xù)攻擊：5月1日——5月20日推廣方式：前期積累客戶電話營銷、邀約拜訪小眾媒體分階段重點集中發(fā)放單頁、海報、路演活動定期出街區(qū)縣終端客戶帶看推廣口號：圣陶沙大酒店即將開業(yè)，少量房源限量銷售穩(wěn)步推廣：5月21日——6月30日推廣方式：延續(xù)前期有效媒體推廣推廣口號：做星級酒店的主人，讓星級酒店為我打工持續(xù)推進：7月1日—9月30日推廣方式：延續(xù)前期有效媒體推廣推廣口號：搶做星級酒店主任，最后10席三、2010年5#酒店運營計劃項目分析運營模式商業(yè)營銷價格建議

2010年聯(lián)安現(xiàn)代城運營報告提綱1#、2#、5#臨街具備區(qū)域性商業(yè)條件3#、4#社區(qū)內(nèi)配套商業(yè)5#隨著酒店的進駐裝修運營，商業(yè)運營基本上可順勢而為，但需做好業(yè)態(tài)互補控制，另外建議5#先運營后銷售。1#中國銀行順利入駐也將對商業(yè)的運營去化起到極好帶動作用，加上其位置優(yōu)勢，運營去化基本上沒有懸念。2#晶都已經(jīng)正式營業(yè)，做好與其互補的工作，另外建議晶都自身在2F增設餐飲部分，以完善酒店功能，提升競爭力。3#、4#本身處于項目內(nèi)部，適合做項目本身的配套，其中4#適合做與幼兒園互應的配套工作，通過5#及1#的成功運營，3#、4#做好業(yè)態(tài)控制及引導。四、2010年商業(yè)部分運營計劃1、項目分析1#杰座寫字樓：銀行、辦公耗材用品、票務中心、旅行社、裝飾公司、咖啡語茶、西餐廳、移動聯(lián)通電信營業(yè)廳、健身房、職工餐廳、名煙名酒行2#晶都公寓：精品店、禮品店、美容美發(fā)、美容SPA、化妝品、鮮花店、蛋糕房、福利彩票、藥店、票務中心3#星河住宅：干洗店、社區(qū)診所、便利店、美容美發(fā)SPA、中醫(yī)推拿、寵物醫(yī)院、家居裝飾用品、家政服務4#星河住宅：兒童服裝、兒童玩具、兒童文具、兒童書籍、兒童樂器、藝術(shù)特長培訓班（鋼琴、舞蹈、音樂、美術(shù)、書法、體操等）、家電維修、外貿(mào)服裝、快遞服務站、快餐店、水果超市、蔬菜超市四、2010年商業(yè)部分運營計劃2、業(yè)態(tài)范圍控制虛實結(jié)合的招商模式帶動銷售1#、5#先行招商運營3#、4#借勢運營銷售四、2010年商業(yè)部分運營計劃3、運營模式4、價格建議四、2010年商業(yè)部分運營計劃根據(jù)租金回報倒推的方式，我公司調(diào)研周邊租金水平為1.2元/平米/天，按年遞增10%，15年租金總額計算銷售價格見右圖表：日租金1.2第1年438第2年481.8第3年529.98第4年582.978第5年641.2758第6年705.4034第7年775.9437第8年853.5381第9年938.8919第10年1032.781第11年1136.059第12年1249.665第13年1374.632第14年1512.095第15年1663.304合計13916.35由于我司商業(yè)為非成熟物業(yè)，培育運營需要1-2年時間成本，因此建議我司項目一層售價為12000元/平米，二層售價為9000元/平米，三層售價為6500元/平米。3月份宣傳計劃4月份宣傳計劃3-4月宣傳計劃

2010年聯(lián)安現(xiàn)代城運營報告提綱

2010年聯(lián)安現(xiàn)代城運營報告提綱1、3月份宣傳計劃事項摘要數(shù)量執(zhí)行時間費用預算備注短信投放杰座短信10萬條2010.03.125000

杰座短信10萬條2010.03.265000

小計10000元

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