濱海桂冠營(yíng)銷推廣策略

濱海桂冠項(xiàng)目推廣案第一部分：項(xiàng)目的戰(zhàn)略意義這不是個(gè)很容易的項(xiàng)目大規(guī)劃，大配套都還未形成的一個(gè)地段，按照任何地產(chǎn)推廣手法，都難以賣的很好。第二部分：項(xiàng)目的價(jià)值是什么？濱海桂冠項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系區(qū)位地塊業(yè)態(tài)配套景觀建筑戶型旅游投資半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)，國(guó)家戰(zhàn)略支撐，北方國(guó)家海岸，商務(wù)休閑第一處18萬平米濱海一線熱土，69公里海岸線，20萬畝私屬海灘度假美宅、酒店、寫字間、幼兒園、會(huì)所、商業(yè)等多種業(yè)態(tài)開發(fā)商實(shí)力開發(fā)，為您奉獻(xiàn)精品物業(yè)自持商業(yè)、會(huì)所商業(yè)、幼兒園等精品配套芭提雅風(fēng)情水花園，成熟的社區(qū)園林景觀地中海式建筑精品，享受高端建筑品質(zhì)靈活多功能的精致空間，引領(lǐng)全新生活方式海濱度假旅游勝地，風(fēng)箏沖浪基地、馬來西亞館大量的待開發(fā)土地資源，發(fā)展空間廣闊，潛力巨大品牌濱?，F(xiàn)狀第一層：濱海人口基數(shù)小，消化能力有限第二層：目前競(jìng)品量多，本地市場(chǎng)已接近飽和第三層：順利完成項(xiàng)目銷售，需要開拓濰坊乃至全國(guó)市場(chǎng)【市場(chǎng)分析】（Marketanalysis）問題1：地段是這個(gè)項(xiàng)目的第一價(jià)值嗎？絕對(duì)是。大學(xué)城風(fēng)箏沖浪基地馬來西亞館最近距離促成銷售的第一價(jià)值問題2：地段是這個(gè)項(xiàng)目的第一推廣價(jià)值嗎？絕對(duì)不是。如開篇所講，如果地段是這個(gè)項(xiàng)目的第一推廣價(jià)值，那么這是個(gè)很容易的項(xiàng)目。要在濱海一鳴驚人，成為濱海名片，不是靠地段。在這個(gè)大規(guī)劃、大配套不成熟的區(qū)域更加靠不了地段。我們所追求的“每件產(chǎn)品都是一種生活主張”，才是本項(xiàng)目的第一推廣價(jià)值。因此，本項(xiàng)目的第一推廣價(jià)值是“地中海式小面積產(chǎn)品”以及“由此帶來的生活方式”。這才是濱海桂冠在濱海樹立品牌形象的可持續(xù)性資源。注意：第一推廣價(jià)值是基于地段價(jià)值的，而非剝離。問題3：我們們的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手只只存在在于濱濱海嗎嗎？還不是是任何競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)首首先是是板塊塊間的的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)，其其次是是板塊塊內(nèi)的的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)；因此，，項(xiàng)目目的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手主主要來來自濱濱海。。問題4：在濱濱海塑塑造“地中海海式小小面積積產(chǎn)品品”以及“由此帶帶來新新的生生活方方式”有可能能嗎？？絕對(duì)有有。目前濱濱海的的所有有項(xiàng)目目皆不不懂或或皆未未塑造造出濱海生生活的的真意意。1、歷史史的濱濱海，，是個(gè)個(gè)玩味味閑情情的地地方遠(yuǎn)離硝硝煙，，依海海而居居，靠靠海而而生；；簡(jiǎn)單的的以打打漁、、曬鹽鹽為生生計(jì)，，生活活簡(jiǎn)單單而閑閑適原來的的交通通閉塞塞之地地，現(xiàn)現(xiàn)如今今儼然然已是是交通通咽喉喉；歷史上上的““偏遠(yuǎn)遠(yuǎn)地區(qū)區(qū)”，，現(xiàn)在在是享享受生生活之之人的的鐘情情之所所。2、今天天的濱濱海，，是是個(gè)快快餐式式旅游游區(qū)+爆發(fā)戶戶式富富人區(qū)區(qū)風(fēng)箏沖沖浪基基地的的起起起伏伏伏；馬來西西亞館館的似乎，，濱海海的情情調(diào)、、風(fēng)雅雅、玩玩味、、閑情情和濱濱海的的渤海海一樣樣消失失殆盡盡；取而代之之的是簡(jiǎn)簡(jiǎn)單的觀觀光和向向?yàn)I海人人炫耀的的生活。。3、沒有一一個(gè)社區(qū)區(qū)懂得濱濱海生活活的真意意。別墅？不不是濱海海的靈魂魂，離閑閑情的海海濱生活活太遠(yuǎn)；；“向未來來”？不不，濱海海的風(fēng)情情，是要要用閑適適的心情情細(xì)細(xì)品品評(píng)，不不要功利利的心態(tài)態(tài)；快餐式生生活？那那怎么會(huì)會(huì)了解濱濱海的美美？只為滿足足剛需的的平質(zhì)房房？真是是浪費(fèi)了了濱海這這個(gè)美麗麗而充滿滿美麗的的地方。。但是，，這個(gè)可可以有，，只是不不能做主主角。流俗的注定是是無法流傳的的。問題5：本項(xiàng)目能否否代言濱海，，發(fā)現(xiàn)濱海生生活的真意？？絕對(duì)能三大因素構(gòu)成成的產(chǎn)品價(jià)值值鏈，決定項(xiàng)項(xiàng)目的價(jià)值前前所未有；項(xiàng)目的地段價(jià)價(jià)值，薈萃濱濱海價(jià)值精華華；項(xiàng)目的產(chǎn)品價(jià)價(jià)值，融于濱濱海又高于濱濱海，產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃理念帶來來的生活價(jià)值值竟與濱海生生活的真意一一脈相承；品牌文化對(duì)產(chǎn)產(chǎn)品生活價(jià)值值帶來的影響響；項(xiàng)目第一價(jià)值值：濱海之心心，濱海之光光，地地段無無出其右濰坊至濱海的的咽喉煙道，，氣質(zhì)一脈相相傳；在繁華與寧靜靜中隨心所欲欲；地中海建筑精精品，因稀缺缺而傳世；代言濱海第二價(jià)值：規(guī)規(guī)劃前景前所所未有，卻與與濱海文化精髓一脈相相承——““一處自由玩味味的空間”，產(chǎn)品無出其其右。第三部分：如如何傳遞項(xiàng)目目?jī)r(jià)值？無出其右，在在濱海，項(xiàng)目目的底牌已足足夠好，那么么，我們?nèi)绾魏螌㈨?xiàng)目產(chǎn)品品上的優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化

消費(fèi)者者認(rèn)知中的優(yōu)優(yōu)勢(shì)？

我們們的現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)勢(shì)，怎樣亮牌牌最有效率？？問題1：誰是我們的的目標(biāo)消費(fèi)者者？本地客戶投資客戶工廠職工有效客戶本地客戶主要要以結(jié)婚、養(yǎng)養(yǎng)老等需求為為主，在濱海海前期開發(fā)的的項(xiàng)目中，這這部分客戶占占到相當(dāng)大的的比例。隨著著供應(yīng)量的增增加，這部分分客戶已接近近飽和在市場(chǎng)調(diào)研中中，在后期開開發(fā)的項(xiàng)目中中，投資客戶戶占到相當(dāng)大大的比例。其其中不僅包括括濰坊本地一一部分眼光獨(dú)獨(dú)到的客戶，，還包括青島島、濟(jì)南甚至至北京、上海海、廣州等外外省市的投資資客戶。在市場(chǎng)調(diào)研中中，工廠職工工出現(xiàn)區(qū)域化化分布。在不不同的項(xiàng)目，，工廠職工比比例差別化明明顯。中低端端項(xiàng)目工廠職職工占比相對(duì)對(duì)高篩選產(chǎn)品需求投資客：小戶戶型，功能全全，升值潛力力大度假客：一房房或兩房，小小而精，方便便度假并坐享享升值旅游客：性價(jià)價(jià)比高的公寓寓，作為旅途途暫住地【需求分析】（demandanalysis）白領(lǐng)人士：功功能完善的精精品公寓客戶分析本地型客群類型本地型客群特征（character)以央子鎮(zhèn)為主的本地人群能力（abilfy)屬于中低收入群體動(dòng)機(jī)（motivation)剛性需求參與者（participant)自己、配偶、父母需求（need)追求產(chǎn)品的功能性、低總價(jià)財(cái)智型客群類型財(cái)智型客群特征（character)來自全國(guó)各地的投資客戶，有獨(dú)到的投資眼光能力（abilfy)有自己的見解和主見，對(duì)投資具有一定的了解，并有一定的財(cái)富積累和沉淀動(dòng)機(jī)（motivation)獲取房地產(chǎn)投資收益參與者（participant)自己需求（need)要有好的前景，政府扶持力度要大藍(lán)領(lǐng)型客群類型藍(lán)領(lǐng)型客群特征（character)周邊工廠的普通工人能力（abilfy)收入穩(wěn)定且相對(duì)可觀，負(fù)擔(dān)房貸問題不大，平時(shí)工作時(shí)間相對(duì)長(zhǎng)。動(dòng)機(jī)（motivation)剛性需求，希望能夠主宰濱海，免去上下班顛簸的辛勞。參與者（participant)自己、配偶需求（need)他們高性價(jià)比的住宅，享受便捷生活，優(yōu)越配套。對(duì)住宅的品質(zhì)、功能、實(shí)用性、及社區(qū)配套有較高的要求他們：事業(yè)正在攀登登，生活尚未未極致我要更隨意舒舒適的生活，，不是土豪的的貴；“看起來好好”很重要要，“住起起來好”更更重要；；重視鄰居是是誰，潛意意識(shí)重視片片區(qū)的邊界界與純粹；；我不是頂富富，但過我我想要的和和最有眼光光的生活，，我了解藝藝術(shù)，我注注重品味；；“你是睿智智的，會(huì)生生活的，有有品味的””比“你是是有錢人””更令我我開心；自我評(píng)價(jià)：：我一定是是走在大多多數(shù)人前面面的！問題2：分階段推推廣如何執(zhí)執(zhí)行？項(xiàng)目推廣面面臨著企業(yè)業(yè)品牌先期期入市，如如何配合？？同質(zhì)項(xiàng)目同同時(shí)入市，，如何聯(lián)動(dòng)動(dòng)？本案著重本本項(xiàng)目的推推廣策略。。1、銷售次序序·便于價(jià)格控控制，可實(shí)實(shí)現(xiàn)較高溢溢價(jià)·戶型齊全，，滿足差異異化客戶需需求2、銷售時(shí)機(jī)機(jī)銷銷售時(shí)機(jī)選選擇的一般般方法；·避開競(jìng)爭(zhēng)高高峰，搶占占市場(chǎng)先機(jī)機(jī)·迎合熱點(diǎn)事事件，借勢(shì)勢(shì)發(fā)揮（（房展會(huì)會(huì)、假期等等）第三次推盤盤第二次推盤盤第一次推盤盤第四次推盤盤推售策略第二次推盤盤第三次推盤盤第三次推盤盤價(jià)格策略1：針對(duì)企業(yè)團(tuán)團(tuán)購價(jià)，2400元/㎡，以低價(jià)價(jià)位吸引客客群；價(jià)格策略2：

拉開1層、5層的價(jià)位（（2400元/㎡起價(jià)），提提升性價(jià)比比，快速走走量；價(jià)格策略3：根據(jù)景觀資資源優(yōu)劣，，拉大景觀觀軸戶型和和未臨景觀觀軸戶型之之間價(jià)差。。價(jià)格策略推廣策略線上低調(diào)，，不做大推推廣不做集中式式開盤，避避免銷售受受阻時(shí)市場(chǎng)場(chǎng)不良信息息影響整體體項(xiàng)目；根根據(jù)蓄客客量，對(duì)一一期進(jìn)行分分批內(nèi)部認(rèn)認(rèn)購；線下把握，，重點(diǎn)突破破通過直郵、、短信等渠渠道，直接接傳播項(xiàng)目目信息（如如樣板房開開放、推介介會(huì)、內(nèi)部部認(rèn)購及周周末活動(dòng)等等），滲透透項(xiàng)目賣點(diǎn)點(diǎn)，維系客客戶持續(xù)關(guān)關(guān)注度；線線下挖掘掘，充分挖挖具備一定定購買力的的客戶升級(jí)級(jí)認(rèn)購；保保證足夠夠長(zhǎng)的蓄客客時(shí)間，通通過價(jià)格測(cè)測(cè)試，尋找找最合適的的客戶；適適度銷控控，加大客客戶緊近感感，結(jié)合短短期促銷，，促成銷售售；結(jié)合合一一期期現(xiàn)現(xiàn)房房發(fā)發(fā)售售、、二二期期公公寓寓持持續(xù)續(xù)銷銷售售同同步步推推售售；；認(rèn)購購前前，，只只借借助助關(guān)關(guān)鍵鍵節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)保保持持客客戶戶關(guān)關(guān)注注度度，，如如：：濱海海前前景景展展示示、、樣樣板板房房開開放放、、園園林林展展示示、、戶戶型型圖圖發(fā)發(fā)布布等等；；認(rèn)購購后后，，針針對(duì)對(duì)已已成成交交業(yè)業(yè)主主和和意意向向客客戶戶做做專專門門的的節(jié)節(jié)假假日日維維護(hù)護(hù)活活動(dòng)動(dòng)，，推動(dòng)動(dòng)老老帶帶新新；；活動(dòng)動(dòng)策策略略5月6月7月8月9月10月11月12月元旦旦答答謝謝，，優(yōu)優(yōu)惠惠促促銷銷春節(jié)節(jié)祝祝福福，，、、喜喜樂樂會(huì)會(huì)。。打打響響知知名名度度，，樹樹立立項(xiàng)項(xiàng)目目形形象象階段段任任務(wù)務(wù)：：10套階段段任任務(wù)務(wù)：：10套階段段任任務(wù)務(wù)：：10套植樹樹節(jié)節(jié)活活動(dòng)動(dòng)，，為為項(xiàng)項(xiàng)目目造造勢(shì)勢(shì)黃金金周周給給力力促促銷銷，，充充分分利利用用節(jié)節(jié)日日烘烘托托氣氣氛氛冷餐會(huì)暨產(chǎn)品品推介會(huì)。教師節(jié)特別活活動(dòng)階段任務(wù)：10套同感恩節(jié)感恩之之行圣誕之夜年底漲價(jià)回款款【銷售執(zhí)行】(TheSalesImplement)1２３４５６７８９10111212345678910111241月2月3月4月1月第一批批忠實(shí)實(shí)客戶戶的老老帶新新活動(dòng)動(dòng)中秋節(jié)浪浪漫之夜夜【銷售節(jié)奏奏】Thesalestempo銷售階段段2銷售階段段3銷售階段段43月5月7月9月11月循環(huán)蓄勢(shì)勢(shì)，在保保證客戶戶消化量量的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，有有限量供供應(yīng)制造造稀缺，，形成階階段性熱熱銷局面面。2013年銷售節(jié)節(jié)奏示意意圖銷售階段段1開盤預(yù)售售團(tuán)購房，，特價(jià)房房老帶新活活動(dòng)二期推廣廣傳播策略略目標(biāo)定定向圖我怎樣我是誰核心概念念強(qiáng)勢(shì)市市場(chǎng)核心生活方式式導(dǎo)入穩(wěn)定推進(jìn)期我來了塑造品牌話語語權(quán)品牌力量階段劃分4月5月6月7月8月9月10月12月11月第一階段：我我來了企業(yè)品牌導(dǎo)入入產(chǎn)品第二階段：我我是誰產(chǎn)品站位確立立第三階段優(yōu)惠政策第四階段：我我怎樣生活方式導(dǎo)入入/賣點(diǎn)輸出主題：展示濱濱海美好前景景主題：度假私私宅中的藝術(shù)術(shù)品主題：地中海式建筑筑精品事件：會(huì)所開開放主題：夢(mèng)想中中的地中海社社區(qū)事件：黃金銷售期的的重大優(yōu)惠一、觀念戰(zhàn)：：文本首發(fā)——軟文的等級(jí)戰(zhàn)戰(zhàn)術(shù)推廣主題：區(qū)區(qū)別傳統(tǒng)住宅宅，濱海度假假私宅中的藝藝術(shù)品推廣策略：先先軟文，后硬硬廣。在建立立等級(jí)上，觀觀念輸出勝過過視覺輸出??！策略核心：以以強(qiáng)有力的形形象，建立濱濱海桂冠與傳傳統(tǒng)住宅不同同的市場(chǎng)站位。。推廣主題：濱海度假私宅宅中的藝術(shù)品品戰(zhàn)術(shù)設(shè)計(jì)：觀觀念戰(zhàn)形形象戰(zhàn)外外展場(chǎng)戰(zhàn)概概念營(yíng)銷銷中心戰(zhàn)傳播途徑：戶戶外：路牌+現(xiàn)場(chǎng)圍墻、包包裝+路旗報(bào)媒：報(bào)紙廣廣告硬廣+軟文+雜志物料：海報(bào)+戶型手冊(cè)二、形象戰(zhàn)：：區(qū)別傳統(tǒng)形形象的市場(chǎng)站站位團(tuán)購的主要目目的一、利用大幅幅度折扣優(yōu)惠惠，進(jìn)行持續(xù)續(xù)性團(tuán)購?fù)茝V廣，促使短時(shí)間內(nèi)內(nèi)大量的成交交二、利用在團(tuán)團(tuán)購單位的定定向推廣，增增加項(xiàng)目在客客戶中的認(rèn)知度，，行成持續(xù)性性成交團(tuán)購本質(zhì)定向營(yíng)銷、變變相降價(jià)分析本項(xiàng)目吸吸引團(tuán)購客戶戶的關(guān)注點(diǎn)地段優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)交通便利價(jià)格優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目規(guī)?！蠓鹊恼劭劭蹆?yōu)惠——是吸引團(tuán)購客客戶上門的最最直接方式團(tuán)購開始前與與開發(fā)商確定定團(tuán)購的折扣扣底線團(tuán)購單位選擇擇團(tuán)購單位選擇優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)企業(yè)范例效果評(píng)估開發(fā)商關(guān)系單位優(yōu)勢(shì)單位，員工購買能力強(qiáng)企業(yè)過大合作意向不是很強(qiáng)政府、銀行、移動(dòng)、聯(lián)通★★★★

開發(fā)商合作單位合作意向強(qiáng)，便于團(tuán)購信息傳播客戶群體購買意向不強(qiáng)投資公司、代理公司、廣告公司★★★開發(fā)商內(nèi)部員工便于團(tuán)購信息傳播針對(duì)客戶群體較少開發(fā)商內(nèi)部各個(gè)部門和分公司★★★

從積累客戶中尋找團(tuán)購單位企業(yè)范圍廣，容易找到企業(yè)團(tuán)購聯(lián)系人部分單位合作意向國(guó)企、私企、★★★★慕名上門拜訪周邊企業(yè)周邊企業(yè)客戶對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)可度較高部分企業(yè)合作意向不強(qiáng)，不便于團(tuán)購信息傳播項(xiàng)目周邊的企業(yè)或片區(qū)大型企業(yè)★★企業(yè)團(tuán)購效果果排序：銀行行>政府>移動(dòng)、聯(lián)通>醫(yī)院>電信>開發(fā)商內(nèi)部>周邊大型企業(yè)業(yè)>周邊小型企業(yè)業(yè)山東國(guó)邦藥業(yè)業(yè)有限公司：：位于濱海經(jīng)濟(jì)濟(jì)開發(fā)區(qū)東城城星海大街77號(hào)?，F(xiàn)有職工工500人，外地多數(shù)數(shù)，當(dāng)?shù)厣贁?shù)數(shù)，倒班是8：00---16：00。有班車接送送，班車在廠廠區(qū)門口，長(zhǎng)長(zhǎng)白班是8：00---16：30。2012年12月31日公司司組織織元旦旦晚會(huì)會(huì)。廖仕學(xué)金輝俊德德139063653557573877濰坊世世華益益華化化工有有限公公司：：位于濱濱海經(jīng)經(jīng)濟(jì)開開發(fā)區(qū)區(qū)新海海大街街128號(hào)?，F(xiàn)現(xiàn)有職職工500人左右右，還還有300人左右右的散散工。。外地地多數(shù)數(shù)，當(dāng)當(dāng)?shù)厣偕贁?shù)。。倒班班是8：00---20：00，長(zhǎng)白白是8：00---17：00。有班班車接接送，，班車車在廠廠區(qū)內(nèi)內(nèi)部。。張治158632967772929178李建華華137916557922929168曹遠(yuǎn)霞霞187636855352929170山東新新和成成藥業(yè)業(yè)有限限公司司：位于濱濱海經(jīng)經(jīng)濟(jì)開開發(fā)區(qū)區(qū)渤海海大街街168號(hào)?，F(xiàn)現(xiàn)有職職工1600---2000人左左右右。。外外地地多多數(shù)數(shù)，，當(dāng)當(dāng)?shù)氐厣偕贁?shù)數(shù)。。倒倒班班是是8：00---16：00，長(zhǎng)長(zhǎng)白白是是8：00---16：30。有有班班車車接接送送，，班班車車在在廠廠去去門門口口，，內(nèi)內(nèi)部部有有職職工工宿宿舍舍食食堂堂。。董小小芳芳137936801162208888邱金金倬倬139536280862208999俞正正航航150066689512208777濰坊坊瑞瑞馳馳汽汽車車系系統(tǒng)統(tǒng)有有限限公公司司：：位于于濱濱海海經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)先先進(jìn)進(jìn)制制造造工工業(yè)業(yè)園園?！，F(xiàn)現(xiàn)有有職職工工300---500人左右。。張金翠東麗波波日化股股份有限限公司：：位于濱海海經(jīng)濟(jì)開開發(fā)區(qū)海海旺路58號(hào)?，F(xiàn)有有職工400---500人左右。。濰坊當(dāng)當(dāng)?shù)囟鄶?shù)數(shù)，來回回班車接接送，班班車在廠廠區(qū)門口口。白班班是8：00---16：30。王利倩海桂冠冠周邊企企業(yè)團(tuán)購前準(zhǔn)準(zhǔn)備工作作1團(tuán)購時(shí)間間選擇星期一星期二星期三星期四星期五星期六星期日拜訪團(tuán)購購客戶團(tuán)購客戶戶認(rèn)籌解籌、選選房團(tuán)購最佳佳時(shí)間為為一周之之內(nèi)，超超過一周周客戶猶猶豫情緒緒加重，，障礙成成交團(tuán)購認(rèn)籌籌方案團(tuán)購前準(zhǔn)準(zhǔn)備工作作2認(rèn)籌目的的——1、利用認(rèn)認(rèn)籌留住住客戶，，提高客客戶對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的關(guān)關(guān)注度2、集中解解籌便于于制造銷銷售氣氛氛，促進(jìn)進(jìn)成交認(rèn)籌方式式——1、只有認(rèn)認(rèn)籌的客客戶解籌籌當(dāng)天才才能享受受團(tuán)購優(yōu)優(yōu)惠2、交納1000元/套的誠(chéng)意意金（到到期不買買可退還還）3、解籌時(shí)時(shí)間為每每周六為為佳備注：認(rèn)認(rèn)籌金建建議收取取1000元/套，認(rèn)籌籌金過多多將會(huì)導(dǎo)致團(tuán)購購客戶認(rèn)認(rèn)籌猶豫豫企業(yè)團(tuán)購協(xié)協(xié)議團(tuán)購前準(zhǔn)備備工作3出發(fā)點(diǎn)——1、本項(xiàng)目團(tuán)團(tuán)購是應(yīng)企企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)要要求才進(jìn)行行團(tuán)購2、本項(xiàng)目團(tuán)團(tuán)購為企業(yè)業(yè)謀福利協(xié)議內(nèi)容——1、對(duì)折扣和和價(jià)格進(jìn)行行優(yōu)惠前后后對(duì)比，提提起團(tuán)購客客戶興趣2、團(tuán)購的操操作模式（（團(tuán)購時(shí)間間范圍，認(rèn)認(rèn)籌方式））3、項(xiàng)目的主主要價(jià)值點(diǎn)點(diǎn)簡(jiǎn)介4、項(xiàng)目地址址和聯(lián)系電電話5、可以在協(xié)協(xié)議后面加加一些項(xiàng)目目實(shí)景照片片備注：1、所有團(tuán)購購客戶上門門都想按最最低折扣進(jìn)進(jìn)行購買2、如企業(yè)允允許可將此此協(xié)議掛到到內(nèi)網(wǎng)或在在公司內(nèi)部部OA系統(tǒng)進(jìn)行發(fā)發(fā)送企業(yè)團(tuán)購宣講方案團(tuán)購前準(zhǔn)備備工作4目的——1、在團(tuán)購單單位進(jìn)行小小眾推廣2、可以掛到到企業(yè)內(nèi)網(wǎng)網(wǎng)或內(nèi)部發(fā)發(fā)送郵件進(jìn)進(jìn)行宣傳內(nèi)容建議——1、多以圖片片為主如：：社區(qū)、樣樣板房等2、文字要簡(jiǎn)簡(jiǎn)單、精煉煉3、要有產(chǎn)品品的戶型圖圖4、項(xiàng)目地址和和聯(lián)系電話團(tuán)購客戶拜訪訪1、拜訪前提預(yù)約團(tuán)購企業(yè)業(yè)最高層領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)洽談團(tuán)購內(nèi)內(nèi)容；拜訪時(shí)間：集集中在周一、、二兩天內(nèi)；；每周團(tuán)購企業(yè)業(yè)數(shù)量2～3個(gè)效果最好；；2、拜訪團(tuán)購客客戶與開發(fā)商高層層領(lǐng)導(dǎo)與團(tuán)購購企業(yè)高層領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)直接對(duì)接接；確定團(tuán)購信息息在企業(yè)內(nèi)部部傳播的方式式；確定開發(fā)商團(tuán)團(tuán)購主要聯(lián)絡(luò)絡(luò)人；3、拜訪結(jié)束將拜訪團(tuán)購情情況傳遞給銷銷售代表；將團(tuán)購信息在在企業(yè)的團(tuán)購購方式告知銷銷售代表；備注：1、團(tuán)購一定要要最高層領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)間對(duì)接，以以方便洽談團(tuán)團(tuán)購信息傳播播2、如與工會(huì)或或人事等部門門領(lǐng)導(dǎo)對(duì)接團(tuán)團(tuán)購事宜收效效將大大降低低序號(hào)傳播方式企業(yè)操作范例效果評(píng)估1企業(yè)OA系統(tǒng)銀行、政府★★★★

2企業(yè)內(nèi)部短信發(fā)送電信、移動(dòng)、聯(lián)通★★★★3對(duì)所有部門進(jìn)行集中宣講大型國(guó)企★★★

4企業(yè)內(nèi)部發(fā)文或傳真分支結(jié)構(gòu)很多的企業(yè)★★

5海報(bào)、易拉寶擺放有張貼公告欄或食堂的企業(yè)★★

6獲得企業(yè)員工電話小型企業(yè)★★★

7企業(yè)內(nèi)網(wǎng)發(fā)布大型企業(yè)★★★★

團(tuán)購信息傳播播方式備注：每個(gè)企企業(yè)都有自己己的傳播渠道道，需要在拜拜訪時(shí)與企業(yè)業(yè)進(jìn)行充分溝溝通銷售現(xiàn)場(chǎng)工作作1、團(tuán)購銷售方方式團(tuán)購客戶看房房不算價(jià)，以以防止客戶對(duì)對(duì)外進(jìn)行比較較，影響成交交；確定是團(tuán)購客客戶時(shí)方可告告訴團(tuán)購折扣扣；每天晚上向團(tuán)團(tuán)購客戶打報(bào)報(bào)喜電話（告告知您的單位位已認(rèn)卡多少少人）；每日跟蹤之前前來訪的團(tuán)購購客戶，進(jìn)行行團(tuán)購信息反反饋；對(duì)上門的團(tuán)購購客戶調(diào)查獲獲取信息來源源，以便調(diào)整整團(tuán)購信息傳傳遞方式。2、現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備銷售代表和樣樣板房晚上下下班時(shí)間延長(zhǎng)長(zhǎng)至22點(diǎn)（團(tuán)購客戶戶很多上門時(shí)時(shí)間為晚上））；現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備水果果、飲料等提提高現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)務(wù)形象；擺放一個(gè)喜慶慶銅鑼，由客客戶認(rèn)卡后敲敲響，以增加加現(xiàn)場(chǎng)氣氛。。3、開發(fā)商配合合每隔幾天針對(duì)對(duì)團(tuán)購企業(yè)組組織看樓車；；團(tuán)購客戶上門門贈(zèng)送小禮物物，以吸引客客戶增加上門門；零首付一般是是指按他要求求，拿東西先先抵押在他那那邊，在完成成他給你的承承諾。當(dāng)他承承諾完成后會(huì)會(huì)把抵押還給給你，但你必必須把余款或或是他想要的的全部給他。。零首付1、零首付之高高評(píng)高貸：小常識(shí)：在貸款之前，，會(huì)有一個(gè)銀銀行認(rèn)可的評(píng)評(píng)估公司針對(duì)對(duì)你所要購買買的房屋進(jìn)行行價(jià)值評(píng)估。。并根據(jù)這個(gè)個(gè)評(píng)估值最后后確定放貸金金額也就是你你的貸款金額額。一般銀行都是是要見首付款款憑證才能給給你放貸的，，但是有些貸貸款的中介可可以幫助你不不用首付款憑憑證也能辦理理貸款。高評(píng)高貸一般般用于二手房房，且主要是是過去銀行審審批不嚴(yán)格的的時(shí)候，隨著著國(guó)家宏觀調(diào)調(diào)控的逐漸加加強(qiáng)和銀行自自身風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)識(shí)的提高，高高評(píng)高貸越來來越難。高評(píng)高貸的具具體例子：一套以12萬實(shí)際成交的的帶簡(jiǎn)單裝修修的房子你找評(píng)估公司司或者中介，，評(píng)估到18萬：首付5.4萬，貸款12.6萬，這樣你多多貸出18-12=6萬首付5.4-6萬=0.6萬，這樣你還還貸出錢來繳繳納稅費(fèi)或裝裝修之類。當(dāng)然，1）還貼點(diǎn)邊，，2）3）基本都是理理想狀態(tài)了，，評(píng)的越高，，首付越少！！要想操作：一、、房房子子本本身身好好，，評(píng)評(píng)估估彈彈性性大大。。買買的的盡盡量量低低于于市市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)價(jià)，，這這樣樣便便于于多多高高評(píng)評(píng)。。且且盡盡量量房房子子本本身身不不要要有有很很多多稅稅。。二、、銀銀行行本本身身管管理理比比較較混混亂亂，，或或者者負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)操操作作的的中中介介和和銀銀行行關(guān)關(guān)系系特特別別好好。。2、零零首首付付之之開開發(fā)發(fā)商商墊墊資資：：開發(fā)發(fā)商商先先行行墊墊付付必必須須的的首首付付款款，，等等順順利利拿拿到到貸貸款款后后，，購購房房者者再再一一次次性性或或分分期期將將墊墊付付的的首首付付款款還還給給開開發(fā)發(fā)商商。。開開發(fā)發(fā)商商之之所所以以愿愿意意以以墊墊付付的的方方式式減減少少購購房房者者的的首首付付款款額額度度，，其其實(shí)實(shí)是是在在緊緊縮縮的的宏宏觀觀調(diào)調(diào)控控政政策策作作用用下下，，售售房房出出現(xiàn)現(xiàn)了了困困難難，，手手頭頭資資金金面面臨臨““缺缺血血””的的窘窘境境，，才才不不得得已已而而為為之之。。零首付””購房目目前在我我市雖然然沒有明明確規(guī)定定，但銀銀行方面面的態(tài)度度是，這這種行為為不符合合當(dāng)前前的的樓市調(diào)調(diào)控政策策，屬于于假首付付行為，，查實(shí)可可收回貸貸款。此此外，業(yè)業(yè)內(nèi)人士士分析表表示，開開發(fā)商全全額墊付付首付款款，從表表面上說說降低了了購房門門檻，便便于樓盤盤購房者者資金周周轉(zhuǎn)的需需要，但但是并不不是說就就此降低低了購房房成本，，樓盤購購房者還還是必須須在一定定時(shí)間內(nèi)內(nèi)付清墊墊付部分分，這并并未減輕輕樓盤購購房者的的實(shí)際負(fù)負(fù)擔(dān)。說說到底，，“零首首付”只只能算是是個(gè)促銷銷噱頭。。零首付方方案(備用方案案)１、開發(fā)發(fā)商“借借錢”給給消費(fèi)者者開發(fā)商先先給購房房者開出出首付款款收據(jù)辦辦理銀行行按揭，，客戶首首付款可可以于交交房前分分期還清清，免利利息。２、托管管三年收收益提前前一次性性返客戶戶抵部分分首付款款通常購買買小套房房的客戶戶多是第第二套，，首付款款為40%，如將托托管三年年收益24%提前一次次性返還還給客戶戶抵部分分首付款款，剩余16%首付款，，可以在在交房前前再付給給開發(fā)商商。利弊分析析利：利于房產(chǎn)產(chǎn)促銷：：客戶簽簽下合約約，便可可辦理按按揭，暫暫時(shí)減少少客戶資資金壓力力，只需需每月還還按揭款款；開發(fā)發(fā)商可回回籠大部部分資金金，有可可能提高高銷售速速度。弊：A．手續(xù)繁繁瑣：開開發(fā)商采采用把首首付款先先借給客客戶的做做法，需需簽定借借款協(xié)議議，容易易引發(fā)糾糾紛。若若采用后后一種方方式必須須與酒店店管理公公司溝通通、協(xié)商商同意后后方可執(zhí)執(zhí)行。B.引起客戶戶懷疑：：濰坊曾曾有項(xiàng)目目推出類類似促銷銷方式，，加劇部部分客戶戶觀望態(tài)態(tài)度,懷疑產(chǎn)品品,因某些問問題引起起滯銷才才采用該該方式。。C．影響響資金金回籠籠：如如果購購房者者到交交房時(shí)時(shí)不能能付清清首付付余款款，會(huì)會(huì)給開開發(fā)商商資金金回籠籠帶來來困難難。D．影響響與銀銀行之之間的的關(guān)系系及口口碑：：虛虛開首首付款款收據(jù)據(jù)，銀銀行會(huì)會(huì)懷疑疑開發(fā)發(fā)商有有‘騙騙貸’’的嫌嫌疑，，會(huì)導(dǎo)導(dǎo)致銀銀行對(duì)對(duì)我們們不信信任，，影響響開發(fā)發(fā)商信信譽(yù)，，引起起不良良口碑碑。建議該該方案案經(jīng)論論證，，開盤盤后視視銷售售情況況選擇擇合適適時(shí)機(jī)機(jī)推出出。第四部部分：：如何何建立立項(xiàng)目目形象象？2013年年廣告媒體選選擇分配通過對(duì)濱海海地區(qū)實(shí)地地調(diào)研，由由于該地區(qū)區(qū)人口較少少，人口密密度不是很很集中。較較多工廠職職工普遍有有班車上下下班往返濰濰坊。我們們選擇在該該地區(qū)發(fā)行行量較多，，效果最為為顯著的濰濰坊周報(bào)進(jìn)進(jìn)行濱海桂桂冠項(xiàng)目的的軟文宣傳傳。1.濰坊周報(bào)2013年年廣告媒體選選擇分配本項(xiàng)目位于于昌海大街街與海港路路交叉路口口也正是78路站點(diǎn)。對(duì)對(duì)于如此有有力位置，，我們選擇擇宣傳力度度廣，持久久性強(qiáng)，價(jià)價(jià)格低廉的的站牌命名名方式，為為后期濱海海桂冠宣傳傳更為形象象直接。2.公交站牌2013年年廣告媒體選選擇分配項(xiàng)目宣傳片片入市宣傳片內(nèi)容容：濰坊濱濱海整體規(guī)規(guī)劃宣傳片片，同時(shí)加加入本案建建筑設(shè)計(jì)理理念，傳遞遞本案地中中海風(fēng)格的的價(jià)值；媒媒體建議：：開發(fā)商與與濱海規(guī)劃劃局索要3.售樓處LED屏幕2013年年廣告媒體選選擇分配項(xiàng)目宣傳輔輔助媒體，，配合項(xiàng)目目樹立整體體形象和推推廣重大活活動(dòng)的宣傳傳及銷售信信息發(fā)布。。通過以往經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，報(bào)紙紙廣告在對(duì)對(duì)項(xiàng)目品牌牌形象監(jiān)理理方面有著著重要作用用。4.晨鴻信息2013年年廣告媒體選選擇分配到達(dá)率高，，來電和來來訪量最高高的媒介，，故本項(xiàng)目目廣告推廣廣以短信為為主，輔以以彩信。實(shí)實(shí)際操作要要視市場(chǎng)反反應(yīng)進(jìn)行適適時(shí)調(diào)整。。5.短信2013年年廣告媒體選選擇分配海報(bào)是客戶戶具體了解解項(xiàng)目的必必備工具，，方便客戶戶系統(tǒng)了解解項(xiàng)目情況況，增加成成功率。6.海報(bào)2013年年廣告媒體選選擇分配電臺(tái)廣播作作為一種覆覆蓋面較廣廣的媒體，，也是一種種廣受歡迎迎的廣告途途徑7.電臺(tái)廣播2013年年廣告媒體選選擇分配車體廣告包包含公交車車（車體、、座椅）廣廣告、戶外外流動(dòng)車、、出租車流流動(dòng)字幕廣廣告。就項(xiàng)項(xiàng)目目前的的所處銷售售期和項(xiàng)目目本身的性性質(zhì)，我們們主要以公公交車廣告告為主。8.車體廣告2013年年廣告媒體選選擇分配夾報(bào)作為報(bào)報(bào)紙廣告的的另外一種種形式，以以其時(shí)效性性更強(qiáng)、便便于保存、、品質(zhì)更高高、色彩可可控性更強(qiáng)強(qiáng)、價(jià)格更更低而廣受受歡迎。我我們可以在在濰坊晚報(bào)報(bào)、齊魯晚晚報(bào)等報(bào)紙紙媒體中夾夾報(bào)發(fā)送。。9.報(bào)紙夾報(bào)2013年年廣告媒體選選擇分配網(wǎng)絡(luò)成為當(dāng)當(dāng)下具有廣廣大受眾的的主要媒體體之一，從從目前的來來電渠道看看，網(wǎng)絡(luò)也也是主要的的宣傳力量量，搜房、、搜狐、新新浪樂居等等。10.網(wǎng)絡(luò)宣傳頭版整版：：29900元；封底整整版：27300元；內(nèi)頁整版：：18200元；2-5版：22750元晨鴻價(jià)格：：短信價(jià)格：：定向發(fā)送，，4分錢/條，每次發(fā)發(fā)布5萬條，總費(fèi)費(fèi)用：50000*0.04*4*10=80000元派單價(jià)格：：?jiǎn)雾撁糠?.17元，共印5萬份，價(jià)格格為：50000*0.17=8500元海報(bào)印刷為為3000份，200g銅版紙，價(jià)價(jià)格為：3000*1.9=5700元海報(bào)價(jià)格：：電臺(tái)廣播價(jià)價(jià)格：15秒電臺(tái)廣播播，500元/天可在強(qiáng)銷銷期、推廣廣期各做一一周，費(fèi)用用總計(jì)：500*7*2=7000元車體廣告價(jià)價(jià)格：78路、56路3萬/年；1路、26路、30路27000/年報(bào)紙夾報(bào)價(jià)價(jià)格：每階段一次次，每次發(fā)發(fā)布份數(shù)2萬份，總費(fèi)費(fèi)用在27000元LED電子屏幕：：永久費(fèi)用6000元公交站牌：：永久使用費(fèi)費(fèi)用18000元濰坊周報(bào)：：內(nèi)刊一期18000元高價(jià)媒體：：搜房網(wǎng)：800—20000元服務(wù)不等等9、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨雨中中黃黃葉葉樹樹，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。03:01:0703:01:0703:011/5/20233:01:07AM11、以我獨(dú)沈沈久，愧君君相見頻。。。1月-2303:01:0703:01Jan-2305-Jan-2312、故人江海海別，幾度度隔山川。。。03:01:0703:01:0703:01Thursday,January5,202313、乍見見翻疑疑夢(mèng)，，相悲悲各問問年。。。1月-231月-2303:01:0703:01:07January5,202314、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國(guó)見見青山。。。05一一月20233:01:07上午午03:01:071月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月233:01上上午1月-2303:01January5,202316、行行動(dòng)動(dòng)出出成成果果，，工工作作出出財(cái)財(cái)富富。。。。2023/1/53:01:0703:01:0705January202317、做前前，能能夠環(huán)環(huán)視四四周；；做時(shí)時(shí)，你你只能能或者者最好好沿著著以腳腳為起起點(diǎn)的的射線線向前前。。。3:01:07上上午3:01上上午午03:01:071月-239、沒有失敗敗，只有暫暫時(shí)停止成成功！。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很