第三章抵押貸款的運作

房地產(chǎn)金融

（第二版）謝經(jīng)容殷紅王玉玫編著房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材第三章抵押貸款的運作

內(nèi)容提要

本章主要講述房地產(chǎn)抵押貸款過程中各參與者的權(quán)利和義務(wù)、抵押人的還款清單、抵押后房地產(chǎn)的使用和管理、利率變化和期前還款對還款額的影響以及房地產(chǎn)的再抵押等問題。這是房地產(chǎn)抵押貸款的基本知識、過程和原理，是房地產(chǎn)抵押貸款的核心。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材第一節(jié)杠桿原理

杠桿原理實際上是利用借貸資本補充自身資金的不足，以完成更大規(guī)模的投資。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材第一節(jié)杠桿原理一、杠桿原理的特性

假設(shè)房屋全部投資為杠桿的總長，記為100，它等于借貸資金部分（M）和自有資金（首付款E）之和。將M、E的交界點定義為支點，在目前我國貸款比率為70%的情況下，支點處在整個杠桿的3∶7處。資產(chǎn)總收益率（R）定義為作用于支點上的力，抵押貸款利率（i）為作用于放款方的力，自有資金的收益率（Y）為作用于購房者的力。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材第一節(jié)杠桿原理當(dāng)杠桿處于平衡狀態(tài)時，杠桿平衡時，應(yīng)滿足下列條件：R=(M×i)+(E×Y)

房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材總投資：100RMEiY第一節(jié)杠桿原理例題1：

假設(shè)一房屋價值10萬元，年凈營業(yè)收益為1.2萬元，則資產(chǎn)總收益率為12%。如果購買該房屋可以取得75%的銀行貸款，且利率為10%，每年應(yīng)還貸款利息為0.75萬元；購房人首付款2.5萬元，則每年購房者凈營業(yè)收益為12000-7500=4500元。購房人投資的收益率可寫成：權(quán)益收益率=投資者凈營業(yè)收益/自有資金（首付款）=4500/2500=18%房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材第一節(jié)杠桿原理

投資者自有資金收益率為18%，高于資產(chǎn)總收益率12%。上面的杠桿原理公式可寫成：12%=(0.75×10%)+(0.25×18%)12%=7.5%+4.5%也可以寫成：0.75×10%=7.5%0.25×18%=4.5%總資產(chǎn)→1.00不同投資收益率12.0%資產(chǎn)收益率

資產(chǎn)收益率通過以上計算可以看出資產(chǎn)總收益率是借貸資金、自有資金收益依其占資產(chǎn)份額的加權(quán)平均值。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材第一節(jié)杠桿原理二、杠桿作用的形式

假設(shè)有一房屋以12.5萬元售出，兩年后又以15.68萬元轉(zhuǎn)讓，經(jīng)按前面所講的內(nèi)部收益率公式計算這一投資的內(nèi)部收益率為12%。假設(shè)可以按10%、12%和14%三種利率依80%的貸款比率取得抵押貸款，借款額為10萬元，則借貸對權(quán)益收益率的影響如下表（表3-1）。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材第一節(jié)杠桿原理不同借款利率對權(quán)益收益率的影響房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材第一節(jié)杠桿原理（一）杠桿正作用

杠桿正作用說明借款可以增加權(quán)益收益率，因為借貸資金的利息小于資產(chǎn)收益率，因而使自有資金收益率提高。貸款方案A就是如此。

房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材第一節(jié)杠杠桿桿原理（二）中中性杠桿桿作用借貸利率率等同于于資產(chǎn)收收益率，，借貸資資金對資資產(chǎn)收益益率和權(quán)權(quán)益收益益率都沒沒有影響響，保持持為中性性。這就就形成了了杠桿的中中性作用用，它是以以借貸利利率等于于資產(chǎn)收收益率為為條件的的。房地產(chǎn)金金融（第第二版））21世紀(jì)房房地產(chǎn)系系列教材材第一節(jié)杠杠桿桿原理（三）杠杠桿的負(fù)作用杠桿的負(fù)作用是指借貸貸資金的的利息比比資產(chǎn)收收益率高高，資金金的借貸貸不僅不不會增加加資產(chǎn)收收益，因因利息高高反而會會使收益益降低。。房地產(chǎn)金金融（第第二版））21世紀(jì)房房地產(chǎn)系系列教材材第二節(jié)抵抵押押貸款的的償還用戶從銀銀行取得得一定期期限的抵抵押貸款款后，就就應(yīng)按照照抵押貸貸款合同同規(guī)定的的時間、、還款額額和還款款方式還還款。一一般情況況下，還還款是按按照分?jǐn)倲偡绞?，，就是將將借款期期分成若若干等同同的期段段（如年年或月）），每一一期段都都償還相相同數(shù)額額的款項項。一般般是按月月償還，，將本金金、利息息分?jǐn)偟降矫總€月月還款。。房地產(chǎn)金金融（第第二版））21世紀(jì)房房地產(chǎn)系系列教材材第二節(jié)抵抵押押貸款的的償還一、月還還款額月還款額額通俗地也也稱為月月供，是是指每月月應(yīng)還銀銀行的本本息和。。（一）本本息均還還法本息均還還法是將本金金和利息息平均攤攤分到每每個月中中的還款款方法。。每月的的還款數(shù)數(shù)量是相相同的，，在等額額的還款款中，每每個月都都含有相相同的本本金和利利息。每每月分?jǐn)倲偟睦⑾⒑捅窘鸾饠?shù)可按按下列公公式計算算：每月攤還還本金=M/n=貸款款額貸款款/月數(shù)數(shù)每月攤還還利息=(n＋＋1)··M·i/2n每月還款款額=每每月攤還還本金＋＋每月攤攤還利息息房地產(chǎn)金金融（第第二版））21世紀(jì)房房地產(chǎn)系系列教材材第二節(jié)抵抵押押貸款的的償還（二）先先息后本本法先息后本本法是嚴(yán)嚴(yán)格按照照貸款資資金的實實際占用用時間計計算其利利息，每每一次還還款后本本金降低低，下一一期還款款中的應(yīng)應(yīng)計利息息為剩余余本金（（貸款余余額）的的利息。。每月還還款額則則是采用用等比數(shù)數(shù)列求和和的原理理推導(dǎo)出出來的。。每月的的還款額額是相同同的，但但隨著還還款期限限的延長長，每月月還款額額中本金金所占比比重增加加，利息息所占比比重減少少，很好好地說明明了借貸貸資金的的時間價價值。先先息后本本法月還還款額計計算公式式為：月還款額額=M··i·（（1＋i）n/〔（1＋i）n－1〕其中M為為貸款額額；i為為月利息息，是年年利率的的1/12；n為貸款款月數(shù)。。房地產(chǎn)金金融（第第二版））21世紀(jì)房房地產(chǎn)系系列教材材第二節(jié)抵抵押貸款的償償還比較兩種方法法可以看出有有以下差別：：（1）二者的的還款額不同同（2）每月還還款額中本金金、利息所占占比例不同（3）兩種還還款方式中的的利息總額不不同（4）在發(fā)生生提前還款情情況下剩余本本金不同房地產(chǎn)金融（（第二版）21世紀(jì)紀(jì)房地產(chǎn)系列列教材第二節(jié)抵抵押貸款的償償還二、月本利利和因子表在西方國家，，銀行還編制制不同利率條條件下的月本本利和因子表表，以幫助貸貸款人計算還還款額、剩余余本金等。。房地產(chǎn)金融（（第二版）21世紀(jì)紀(jì)房地產(chǎn)系列列教材第二節(jié)抵抵押貸款的償償還三、償還清單單（一）基本概概念抵押人每月或或每年還款數(shù)數(shù)額取決于貸貸款額、利率率、手續(xù)費及及攤還方式。。1.本金（principle）：：本金是抵押人所欠欠銀行債務(wù)的的總額，它是是抵押人從放放款機構(gòu)借貸貸的總額，是是其總投資的的一部分，其其初始值等于于按貸款比率率計算的價值值量。房地產(chǎn)金融（（第二版）21世紀(jì)紀(jì)房地產(chǎn)系列列教材第二節(jié)抵抵押貸款的償償還2.手續(xù)費（（costofadministration）：手續(xù)費是放款人對貸貸款附加征收收的一種費用用，一般為貸貸款額的1%～3%，它它是在放款時時征收的，可可以加到本金金中。3.貸款期限限：一般以年年計算，是放放款日到最后后還款日（也也稱到期日或或終結(jié)日）的的時間間隔。。房地產(chǎn)金融（（第二版）21世紀(jì)紀(jì)房地產(chǎn)系列列教材第二節(jié)抵抵押貸款的償償還4.分?jǐn)傁禂?shù)數(shù)：一般貸款款都要求在貸貸款期限內(nèi)按按照一定的期期段（一般為為1個月）償償還一定的本本金，即將所所有本金分?jǐn)倲偟秸麄€期限限進(jìn)行還款，，這個過程為為攤還（amortization）。以上每每一期段攤還還的本金數(shù)額額占本金的百百分?jǐn)?shù)被稱為為分?jǐn)傁禂?shù)，，可記作K。。房地產(chǎn)金融（（第二版）21世紀(jì)紀(jì)房地產(chǎn)系列列教材第二節(jié)抵抵押貸款的償償還例題2：假設(shè)設(shè)貸款10萬萬元，利率為為10%，期期限為30年年（二）償還清清單的計算1.剩余本金金貸款剩余本金金數(shù)額應(yīng)等于于今后還款額額的貼現(xiàn)值。。假設(shè)例2中，，貸款已按規(guī)規(guī)定還款5年年，則剩余本本金就是未償償還期限月還還款額的貼現(xiàn)現(xiàn)值。已還款款5年，還有有25年即300個月沒沒有還款。這這時300個個月1元錢錢的現(xiàn)值，即即月本利和因因子（或月累累積現(xiàn)值）為為110.47，則剩余余本金計算如如下：剩余本金=月月還款額×月月本利和因子子=877.57×110.047=96574(元)也就是經(jīng)過5年還款后，，10萬元貸貸款的剩余本本金為96574元，5年總計償還還本金3426元。房地產(chǎn)金融（（第二版）21世紀(jì)紀(jì)房地產(chǎn)系列列教材第二節(jié)抵抵押貸款的償償還2.年付利息息數(shù)額在付完4年款款項后，第5年開始時的的貸款余額即即為第4年的的剩余本金，，付4年款后后剩余26年年，26年年的月本利和和因子為110.99，，即：第4年后的剩剩余本金：877.57×110.99=97402元第5年后的剩剩余本金為96574元元即1年后，還還款貸款本金金減少了97402-96574=828元元而一年的還款款總額為877.57××12=10531元其中還利息為為10531－828=9703元元即第5年的總總還款額中利利息為9703元，占很很大比重。房地產(chǎn)金融（（第二版）21世紀(jì)紀(jì)房地產(chǎn)系列列教材第二節(jié)抵抵押貸款的償償還3.償還清單單按照上述方法法我們可以計計算出任何一一年的償還本本金和利息多多少、剩余本本金情況。我我們也可以利利用計算機進(jìn)進(jìn)行處理，如如輸入期限、、月利率、貸貸款額后就可可計算出月還還款額，每年年還款中還本本付息數(shù)額，，累計還本和和剩余本金情情況，它們構(gòu)構(gòu)成了償還清清單。房地產(chǎn)金融（（第二版）21世紀(jì)紀(jì)房地產(chǎn)系列列教材第二節(jié)抵抵押貸款的償償還四、抵押貸款款的幾個指標(biāo)標(biāo)（一）有效利利率在選擇抵押貸貸款時，抵押押人總是選擇擇有效利率較較低的貸款方方式，一方面面可以減少貸貸款成本，另另一方面可以以提高自有資資金的收益率率，使金融工工具起到正的的杠桿作用，，盡量避免中中性和負(fù)的杠杠桿作用。房地產(chǎn)金融（（第二版）21世紀(jì)紀(jì)房地產(chǎn)系列列教材第二節(jié)抵抵押貸款的償償還（二）貸款比比率貸款比率是貸貸款額占總投投資(或房屋屋價格)的比比率，也稱為為貸價比（ratioofmortgagetovalue）。貸款比率可以以說明杠桿作作用的大小，，自有資金（（equity）所占比比例的倒數(shù)就就是杠桿因子子，用公式表表示為：L=1/（1－－m）。這里里假設(shè)m為貸貸款比率，1為總投資資量（即房屋屋價格），則則自有資金E=1－m。。在“杠桿原理理”一節(jié)中曾曾講過：R=（M×i））＋（E×Y）。因為為M＋E=1，所以E=1－M房地產(chǎn)金融（（第二版）21世紀(jì)紀(jì)房地產(chǎn)系列列教材第二節(jié)抵抵押貸款的償償還杠桿因子同貸貸款比率的關(guān)關(guān)系房地產(chǎn)金融（（第二版）21世紀(jì)紀(jì)房地產(chǎn)系列列教材51015205060708090100貸款比率（%）杠桿因子杠桿因子同貸貸款比率關(guān)系系圖（圖3-2）0第二節(jié)抵抵押貸款的償償還（1）在杠桿桿作用為正時時（D＞0）），杠桿因子子越大，則自自有資金收益益率提高越多多。（2）在杠桿桿作用為中性性時（D=0），杠桿因因子對自有資資金收益率無無影響，貸款款不起作用，，自有資金收收益率等于資資產(chǎn)收益率又又等于貸款利利息。（3）在杠桿桿作用為副時時（D＜0）），貸款給自自有資金帶來來負(fù)擔(dān)，杠桿桿作用越大，，則自有資金金收益率降低低幅度越大。。房地產(chǎn)金融（（第二版）21世紀(jì)紀(jì)房地產(chǎn)系列列教材第二節(jié)抵抵押貸款的償償還（三）還貸常常數(shù)還貸常數(shù)是年年還款額同總總貸款額的比比值。例如例2中，，月還款額為為877.57元，則年年還款額（包包括本息）為為877.57×12=10530.84元，，還貸常數(shù)為為10530.84/100000=0.1053。。還貸常數(shù)隨貸貸款期限和貸貸款利率而變變，一般在貸貸款利率一定定時，貸款期期限越長，還還貸常數(shù)就越越低；在期限限一定時，貸貸款利息越高高，則還貸常常數(shù)就越高。。房地產(chǎn)金融（（第二版）21世紀(jì)紀(jì)房地產(chǎn)系列列教材第三節(jié)抵抵押貸款的運運作過程一、抵押貸款款的參與人（一）參與人人抵押貸款購房房活動中的核核心參與人為為購房人和銀銀行。前者是借款人人，這里稱為為抵押人；后后者為放款人人，也稱為抵抵押權(quán)人。房地產(chǎn)金融（（第二版）21世紀(jì)紀(jì)房地產(chǎn)系列列教材第三節(jié)抵抵押貸款的運運作過程二、抵押貸款款的運作過程程房地產(chǎn)金融（（第二版）21世紀(jì)紀(jì)房地產(chǎn)系列列教材借款人債務(wù)人抵押人購房者拍賣放款人債權(quán)人抵押權(quán)人銀行還本付息債權(quán)注銷抵押登記記售價低于債務(wù)務(wù)部分違約貸款資金（相當(dāng)與債務(wù)務(wù)部分）售價購房合合同及及房屋屋產(chǎn)權(quán)權(quán)證抵抵押登登記售價高高出債債務(wù)部部分圖3-4抵抵押押貸款款運行行過程程第三節(jié)節(jié)抵抵押押貸款款的運運作過過程三、再再抵押押（一））概念念抵押貸貸款關(guān)關(guān)系成成立時時，抵抵押人人和抵抵押權(quán)權(quán)人在在房產(chǎn)產(chǎn)價值值中所所占份份額為為30：70。。隨著著還款款年數(shù)數(shù)的增增加，，未償償還本本金降降低，，抵押押人擁擁有房房產(chǎn)價價值份份額比比重增增加，，為了了減少少還款款利息息或從從房屋屋中抽抽提更更多資資金投投資其其他領(lǐng)領(lǐng)域，，抵押押人可可以將將已抵抵押房房屋再再次向向原銀銀行或或其他他銀行行申請請再抵抵押的的行為為。房地產(chǎn)產(chǎn)金融融（第第二版版）21世紀(jì)紀(jì)房地地產(chǎn)系系列教教材第三節(jié)節(jié)抵抵押押貸款款的運運作過過程抵押人人進(jìn)行行二次次抵押押的原原因可可歸納納為以以下三三個方方面：：（1））對于于固定定利率率抵押押貸款款在利利率趨趨低的的情況況下，，再抵抵押可可以取取得低低利率率貸款款，以以減少少貸款款成本本，減減少月月還款款額。。（2））增加加貸款款量，，特別別是經(jīng)經(jīng)過一一定時時期的的還款款，抵抵押人人占房房屋價價值的的大部部分份份額，，由于于房屋屋抵押押無法法進(jìn)行行處置置，使使很多多資金金都沉沉淀于于房屋屋這種種不動動產(chǎn)，，影響響新的的投資資。（3））改善善貸款款狀況況，如如由原原來的的變率率抵押押貸款款變?yōu)闉楣潭ǘɡ事实盅貉嘿J款款，以以提高高心理理的和和實際際的安安全性性。房地產(chǎn)產(chǎn)金融融（第第二版版）21世紀(jì)紀(jì)房地地產(chǎn)系系列教教材第三節(jié)節(jié)抵抵押押貸款款的運運作過過程（二））再抵抵押的的運行行為了取取得再再抵押押，借借款人人應(yīng)首首先清清償原原抵押押債務(wù)務(wù)，并并愿支支付一一定的的期前前清償償罰費費、申申請費費。為減少少損失失，抵抵押權(quán)權(quán)人對對提前前清償償設(shè)定定一些些限制制措施施，并并給予予一定定的罰罰費。。為了減減少各各種罰罰費，，抵押押一般般首先先向原原銀行行申請請二次次抵押押。如果是是向其其他銀銀行申申請再再抵押押，在在違約約賠償償時，，就產(chǎn)產(chǎn)生了了第一一、第第二順順位抵抵押權(quán)權(quán)人，，原抵抵押權(quán)權(quán)人為為第一一順位位抵押押權(quán)人人，新新抵押押銀行行為第第二順順位抵抵押權(quán)權(quán)人。。房地產(chǎn)產(chǎn)金融融（第第二版版）21世紀(jì)紀(jì)房地地產(chǎn)系系列教教材第四節(jié)節(jié)抵抵押押房屋屋的使使用和和管理理一、抵抵押房房屋的的使用用管理理房屋抵抵押可可以分分為購購買房房屋的的抵押押和作作為擔(dān)擔(dān)保的的抵押押。（一））抵押押房屋屋的使使用管管理（二））抵押押房屋屋的出出租、、轉(zhuǎn)讓讓房地產(chǎn)產(chǎn)金融融（第第二版版）21世紀(jì)紀(jì)房地地產(chǎn)系系列教教材第四節(jié)節(jié)抵抵押押房屋屋的使使用和和管理理二、、違違約約后后抵抵押押房房屋屋的的處處理理（一一））違違約約在以以下下幾幾種種情情況況下下，，借借款款人人才才處處于于違違約約地地位位：：（1））貸貸款款合合同同到到期期（（含含展展期期）），，借借款款人人未未依依約約償償還還貸貸款款本本息息。。（2））借借款款人人在在貸貸款款合合同同終終止止前前就就已已宣宣告告解解散散或或破破產(chǎn)產(chǎn)。。（3））借借款款人人未未按按土土地地出出讓讓合合同同規(guī)規(guī)定定的的建建設(shè)設(shè)要要求求完完成成有有關(guān)關(guān)建建設(shè)設(shè)項項目目。。（4））當(dāng)當(dāng)借借款款人人在在生生產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營營、、財財務(wù)務(wù)或或其其他他事事項項方方面面發(fā)發(fā)生生重重大大事事件件，，可可能能會會影影響響貸貸款款人人利利益益情情況況時時。。在在以以上上情情況況發(fā)發(fā)生生時時，，貸貸款款人人為為了了自自身身資資金金的的安安全全，，有有權(quán)權(quán)要要求求對對抵抵押押房房屋屋進(jìn)進(jìn)行行處處理理。。房地地產(chǎn)產(chǎn)金金融融（（第第二二版版））21世世紀(jì)紀(jì)房房地地產(chǎn)產(chǎn)系系列列教教材材第四四節(jié)節(jié)抵抵押押房房屋屋的的使使用用和和管管理理（二二））處處理理貸款款人人對對抵抵押押房房屋屋進(jìn)進(jìn)行行處處理理時時，，應(yīng)應(yīng)按按照照下下列列程程序序進(jìn)進(jìn)行行：：（1））發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)借借款款人人違違約約后后，，貸貸款款人人要要事事先先通通知知借借款款人人，，如如借借款款人人仍仍不不能能給給出出有有說說服服力力的的解解釋釋，，貸貸款款人人才才可可能能采采取取下下一一步步措措施施。。（2））貸貸款款人人可可要要求求司司法法機機關(guān)關(guān)并并通通過過一一些些拍拍賣賣行行強強迫迫拍拍賣賣抵抵押押房房屋屋。。（3））貸貸款款人人是是拍拍賣賣房房屋屋的的第第一一受受益益人人，，如如拍拍賣賣收收入入不不足足償償還還貸貸款款本本息息時時，，貸貸款款人人有有權(quán)權(quán)向向借借款款人人另另行行追追索索；；如如果果償償還還貸貸款款本本息息和和有有關(guān)關(guān)費費用用之之后后有有剩剩余余，，所所余余金金額額退退還還借借款款人人。。（4））對對拍拍賣賣價價格格，，借借款款人人如如認(rèn)認(rèn)為為偏偏低低，，可可以以提提出出理理由由阻阻止止拍拍賣賣。房地地產(chǎn)產(chǎn)金金融融（（第第二二版版））21世世紀(jì)紀(jì)房房地地產(chǎn)產(chǎn)系系列列教教材材第五五節(jié)節(jié)利利率率變變化化對對還還款款額額的的影影響響一、、等等額額還還款款固定定利利率率抵抵押押貸貸款款要要求求每每月月還還款款額額相相同同，，因因此此也也被被稱稱為為等等額額還還款款或或等等額額償償還還。。在每每月月還還款款額額中中，，一一部部分分為為利利息息，，另另一一部部分分為為本本金金。。隨隨著著還還款款期期限限的的增增加加，，所所欠欠款款項項越越來來越越少少，，所所以以每每月月還還款款額額中中利利息息所所占占份份額額越越來來越越少少，，而而本本金金數(shù)數(shù)額額越越來來越越大大。。房地地產(chǎn)產(chǎn)金金融融（（第第二二版版））21世世紀(jì)紀(jì)房房地地產(chǎn)產(chǎn)系系列列教教材材第五五節(jié)節(jié)利利率率變變化化對對還還款款額額的的影影響響二、、貸貸款款期期限限與與月月還還款款額額月還還款款額額取取決決于于貸貸款款利利率率和和期期限限，，二二者者的的變變化化影影響響著著月月還還款款額額。。如借借貸貸1元元錢錢所所需需要要的的月月還還款款額額越越低低（（即即期期限限越越長長）），，則則借借款款人人所所能能借借貸貸的的資資金金就就越越大大，，因因為為對對于于一一給給定定數(shù)數(shù)額額的的貸貸款款，，如如還還款款額額低低，，達(dá)達(dá)到到貸貸款款標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的的家家庭庭增增多多，，很很多多收收入入較較低低的的家家庭庭也也能能達(dá)達(dá)到到貸貸款款標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。。房地地產(chǎn)產(chǎn)金金融融（（第第二二版版））21世世紀(jì)紀(jì)房房地地產(chǎn)產(chǎn)系系列列教教材材第五五節(jié)節(jié)利利率率變變化化對對還還款款額額的的影影響響三、、利利率率調(diào)調(diào)整整后后還還款款數(shù)數(shù)額額的的計計算算利率率的的調(diào)調(diào)整整使使貸貸款款的的月月還還款款額額發(fā)發(fā)生生變變化化。。（一一））本本息息均均還還法法設(shè)客客戶戶還還款款n1個月月后后，，貸貸款款月月利利率率由由r變變?yōu)闉閞′′，，利利率率變變動動后后剩剩余余本本金金計計算算公公式式為為：：P′′=P－－n1m=(n－－n1)P/n其中中m為為每每期期段段還還本本數(shù)數(shù)；；P′′為為剩剩余余本本金金；；P為為本本金金；；n為為還還款款月月數(shù)數(shù)。。房地地產(chǎn)產(chǎn)金金融融（（第第二二版版））21世世紀(jì)紀(jì)房房地地產(chǎn)產(chǎn)系系列列第五節(jié)利利率率變化對對還款額額的影響響銀行一般般可以采采取兩種種處理方方法：1.固定定還款期期限，改改變還款款量由于還款款期保持持不變?yōu)闉閚月，，則剩余余期限n′=n－n1個月，將P′′、n′代代入公式，利利率變動后，，每月償還本金金：m′=P′/n′=(n－n1)P/(n－n1)n=P/n（（保持不不變）每月應(yīng)還利息息：N′=2(n′+1)··P′·r′′/2n′′=（n-n1+1）P·r′/n月還款額：T=P+［［(n-n1)+1］·P·r′/n房地產(chǎn)金融（（第二版）21世紀(jì)紀(jì)房地產(chǎn)系列列教材第五節(jié)利利率變化對還還款額的影響響2.固定月還還款額，還款款期限變化由于每月還款款額不變，所所以m′′+n′=m+n則P′/n′′+(2n′+1)··P′·r′/2n′′=P/n+(2n+1)·P·r/2n則n′=n(2P′+P′·r′′)/「2P+(P+1)·P·r-2nP′·r′′」=(n－n1)·(r′＋＋2)/「「2＋(2n＋1)r－－2(n－n1)r′」房地產(chǎn)金融（（第二版）21世紀(jì)紀(jì)房地產(chǎn)系列列教材第五節(jié)利利率變化對還還款額的影響響（二）先息后后本法經(jīng)過一定期限限的還款，在在期前還款時時客戶共還本金數(shù)為為：剩余本金：房地產(chǎn)金融（（第二版）21世紀(jì)紀(jì)房地產(chǎn)系列列教材第五節(jié)利利率變化對還還款額的影響響若利率發(fā)生波波動，銀行可可以采取兩種種處理方法。。1.期限固定定，還款額變變化由于還款期限限保持不變，，剩余期限n′=n-n1則變化后的月月還款額：房地產(chǎn)金融（（第二版）21世紀(jì)紀(jì)房地產(chǎn)系列列教材第五節(jié)利利率變化對還還款額的影響響2.還款額固固定，期限變變化由于月還款額額不變，則m′=m則則則房地產(chǎn)金融（（第二版）21世紀(jì)紀(jì)房地產(chǎn)系列列教材第六節(jié)期期前還款的處處理一、基本概念念期前還款就是是借款人出于于自身利益在在貸款未到期期前不履行合合同，提前還還款的行為。。定期抵押貸款款不允許期前前還款，活期期抵押貸款可可以進(jìn)行期前前還款。房地產(chǎn)金融（（第二版）21世紀(jì)紀(jì)房地產(chǎn)系列列教材第六節(jié)期期前還款的處處理二、期前還款款的罰則期前還款造成成了放款人的的損失：（1）破壞了了放款人的貸貸款組合安排排，使放款人人處在不利地地位。（2）從清償償?shù)椒趴钊酥刂匦抡业叫碌牡慕杩钊?，需需要一定的時時間，這段時時間資金的閑閑置造成放款款人的利息損損失。房地產(chǎn)金融（（第二版）21世紀(jì)紀(jì)房地產(chǎn)系列列教材第六節(jié)期期前還款的處處理（3）期前還還款多發(fā)生在在市場利率降降低的時期，，借款人為了了取得較低利利率的借款，，減少還款額額，就采用了了期前還款措措施；由于新新貸款利率較較低，使抵押押權(quán)人又有一一些利息損失失。所以，在在出現(xiàn)期前還還款時，抵押押權(quán)人一般要要求抵押人多多付6個月的的利息，或多多付剩余本金金的1%～5%，作為對對期前還款的的懲罰。期前還款罰則則都應(yīng)在合同同中預(yù)先作出出說明。房地產(chǎn)金融（（第二版）21世紀(jì)紀(jì)房地產(chǎn)系列列教材第六節(jié)期期前還款的處處理三、期前還款款的處理在進(jìn)行期前還還款的處理時時，可以采用用兩種方法：：一種是根據(jù)還還款清單，查查找貸款的剩剩余本金等等，再加上罰罰費就是借款款人所欠債務(wù)務(wù)。一種是用計算算的方法求得得剩余本金。。房地產(chǎn)金融（（第二版）21世紀(jì)紀(jì)房地產(chǎn)系列列教材第七節(jié)其其他抵押貸款款類型一、變率抵押押貸款變率抵押貸款款是指在合同中中規(guī)定的利率率可以季節(jié)性性地浮動，這這種浮動幅度度是按事先預(yù)預(yù)定的市場指指標(biāo)或雙方重重新協(xié)商而確確定的。一方面，變率率抵押貸款的的月還款額較較低，能吸引引更多的客戶戶；另一方面面，這種抵押押貸款的利率率在市場利率率變化較大的的情況下，償償還額有增加加的可能性，，所以說它又又具有一定的的風(fēng)險。房地產(chǎn)金融（（第二版）21世紀(jì)紀(jì)房地產(chǎn)系列列教材第七節(jié)其其他抵押貸款款類型（一）變率抵抵押貸款的類類型1.償還額的的變化2.償還期的的變化3.完全可變變抵押貸款4.前期變率率后期固定貸貸款房地產(chǎn)金融（（第二版）21世紀(jì)紀(jì)房地產(chǎn)系列列教材第七節(jié)其其他抵押貸款款類型（二）變率抵抵押貸款的運運作1.變化指數(shù)數(shù)：變化指數(shù)數(shù)是指名義利利率的變化，，它是按按照特定指指數(shù)的升高或或降低而變化化的。2.初始利率率和利率變幅幅：初始利率率是抵押貸款款成立后借款款人所應(yīng)付的的利率。調(diào)整整后的利率為為初始利率同同利率變幅之之和。3.允許最大大變化量：是是指一次調(diào)整整所允許的最最大調(diào)整幅度度。4.允許變化化量：主要規(guī)規(guī)定允許每年年調(diào)整的最大大百分?jǐn)?shù)，有有的合同中還還規(guī)定了調(diào)整整的最小時間間間隔以及調(diào)調(diào)整所依據(jù)的的指標(biāo)。5.期前清償償。房地產(chǎn)金融（（第二版）21世紀(jì)紀(jì)房地產(chǎn)系列列教材第七節(jié)其其他抵押貸款款類型（三）前期變變率抵押貸款款還款額的固定定性，有利于于借款人對還還款作出好的的安排，多數(shù)數(shù)用戶對固定定利率貸款比比較感興趣。。在變率抵押押貸款合同中中，一般都有有借款人可轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為定率貸款款權(quán)利的條款款。轉(zhuǎn)變后的的利率可參參照當(dāng)前市場場上固定利率率抵押貸款的的平均水平。。房地產(chǎn)金融（（第二版）21世紀(jì)紀(jì)房地產(chǎn)系列列教材第七節(jié)其其他抵押貸款款類型（四）滾動抵抵押貸款這種貸款在加加拿大較流行行，因而也稱稱為加拿大式式抵押貸款。。在一定長時間間內(nèi)，將整個個借款期限分分成多個（一一般4～5個個）時段。每每一時段，放放款人、借款款人都要協(xié)商商有關(guān)利率、、還款等事宜宜，如果能達(dá)達(dá)成協(xié)議，雙雙方重新簽訂訂下一輪抵押押合同。所以以，這種抵押押貸款關(guān)系像像滾雪球一樣樣從一個時時段發(fā)展到另另一時段。如如果雙方不能能達(dá)成協(xié)議，，抵押人可以以去其他銀行行進(jìn)行二次抵抵押。房地產(chǎn)金融（（第二版）21世紀(jì)紀(jì)房地產(chǎn)系列列教材第七節(jié)其其他抵押貸款款類型（五）變率抵抵押貸款的優(yōu)優(yōu)缺點1.變率抵押押貸款的優(yōu)點點：（1）因利率率可變，所以以其初始利率率較固定利率率貸款的利率率要低，可以以吸引更多的的客戶。（2）因利率率低、還款額額低，所以達(dá)達(dá)到貸款標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的客戶多，，有利于銀行行在貸款時做做更全面的評評價，選擇性性更大。房地產(chǎn)金融（（第二版）21世紀(jì)紀(jì)房地產(chǎn)系列列教材第七節(jié)其其他抵押貸款款類型（3）利率變變動，還款額額數(shù)量變化，，可避免固定定利率持續(xù)高高還款額的壓壓力，減少違違約現(xiàn)象。（4）在高利利率時取得的的貸款，隨著著市場利率的的降低還款額額減少，不會會出現(xiàn)市場利利率低而貸款款利率高對抵抵押人不利的的情況，迫使使抵押人違約約或進(jìn)行二次次抵押、再抵抵押。（5）由由于利率率隨市場場而變，，不會造造成銀行行利率風(fēng)風(fēng)險，所所以沒有有期前清清償罰金金。房地產(chǎn)金金融（第第二版））21世紀(jì)房房地產(chǎn)系系列教材材第七節(jié)其其他他抵押貸貸款類型型2.變率率抵押貸貸款的缺缺點：（1）由由于利率率是波動動的，雖雖然初始始利率低低，但未未來有升升高的可可能性，，使借款款人利率率風(fēng)險加加大。。（2）利利率變化化過大、、過頻會會引起還還款額大大幅度上上升，導(dǎo)導(dǎo)致借款款人還款款困難，，使貸款款拖欠或或成為為壞賬的的可能性性加大。。房地產(chǎn)金金融（第第二版））21世紀(jì)房房地產(chǎn)系系列教材材第七節(jié)其其他他抵押貸貸款類型型（3）較較低的初初始利率率可能會會很快上上升，借借款人由由低利率率而形成成的還款款額低可可能會迅迅速消失失。（4）還還款額過過大的波波動造成成借款人人心理的的不穩(wěn)定定，很多多借款人人不希望望還款額額變化過過大。（5）利利率每次次變動都都要雙方方協(xié)商，，所以雙雙方常對對怎樣分分?jǐn)偫事曙L(fēng)險爭爭論不休休，討價價還價，，成本升升高。房地產(chǎn)金金融（第第二版））21世紀(jì)房房地產(chǎn)系系列教材材第七節(jié)其其他他抵押貸貸款類型型二、低月月還款額額抵押貸貸款（一）漸漸增還款款抵押貸貸款在抵押的的前幾年年，月還還款額可可逐年增增加，其其利率既既可以是是固定的的，又可可以是變變動的。。在美國這這是一種種被廣泛泛接受的的抵押貸貸款方式式。房地產(chǎn)金金融（第第二版））21世紀(jì)房房地產(chǎn)系系列教材材第七節(jié)其其他他抵押貸貸款類型型（二）依價變率率抵押貸貸款在市場出出現(xiàn)通貨貨膨脹時時，市場場物價指指數(shù)升高高，依價價變率抵抵押貸款款的本金金也按同同樣的比比例上升升；月還還款額升升高，但但相對價價值保持持不變。。每年的月月還款額額按照以以下三個個因素進(jìn)進(jìn)行調(diào)整整：（1）當(dāng)當(dāng)年市場場利率（2）隨隨通貨膨膨脹率而而變化的的抵押本本金（3）剩剩余期限限應(yīng)分?jǐn)倲偟谋窘鸾稹７康禺a(chǎn)金金融（第第二版））21世紀(jì)房房地產(chǎn)系系列教材材第七節(jié)其其他他抵押貸貸款類型型（三）增增值分成成抵押貸貸款通常投資資人利用用銀行借借款投資資長期的的房地產(chǎn)產(chǎn)，如果果貸款利利率是固固定的，，那么銀銀行就承承擔(dān)了這這種投資資的利率率風(fēng)險、、通貨膨膨脹風(fēng)險險。當(dāng)通通貨膨脹脹出現(xiàn)時時，銀行行利率不不能隨市市場利率率而提高高，銀行行面臨損損失風(fēng)險險較大。。為了克服服這種風(fēng)風(fēng)險，同同時能參參與房屋屋增值的的分成，，銀行一一般將貸貸款利率率降到市市場平均均利率水水平以下下，以換換取參與與房屋增增值分成成的權(quán)利利。房地產(chǎn)金金融（第第二版））21世紀(jì)房房地產(chǎn)系系列教材材第七節(jié)其其他他抵押貸貸款類型型（四）前前期低付付抵押貸貸款這種抵押押貸款主主要是在在早期降降低還款款額，以以增加房房屋的吸吸引力。。前期低付付抵押貸貸款是漸漸增還款款抵押貸貸款中的的特有方方式，具具有下列列優(yōu)點：：（1）對對用戶來來講有討討價還價價的余地地。（2）較較低的初初始還款款額能吸吸引更多多用戶，，也使達(dá)達(dá)到還款款標(biāo)準(zhǔn)的的用戶增增加。（3）在在還款額額較低時時，房屋屋較容易易銷售，，可以降降低產(chǎn)權(quán)權(quán)人長期期持有時時的管理理費用。。房地產(chǎn)金金融（第第二版））21世紀(jì)房房地產(chǎn)系系列教材材第七節(jié)其其他他抵押貸貸款類型型三、其他他抵押貸貸款方式式（一）快快速還款款抵押貸貸款同其他抵抵押貸款款方式相相反，不不是降低低月還款款額，而而是提高高月還款款額，縮縮短還款款期。1.快速速還款抵抵押貸款款類型（1）15年期期抵押貸貸款（2）雙雙周付款款抵押貸貸款（3）還還款漸增增抵押貸貸款房地產(chǎn)金金融（第第二版））21世紀(jì)房房地產(chǎn)系系列教材材第七節(jié)其其他他抵押貸貸款類型型2.快速速還款抵抵押貸款款的優(yōu)點點（1）還還款速度度加快，，期限縮縮短，利利率降低低。（2）不不同期限限抵押貸貸款的債債務(wù)總額額差別很很大。（3）促促進(jìn)節(jié)約約和儲蓄蓄。房地產(chǎn)產(chǎn)金融融（第第二版版）21世紀(jì)紀(jì)房地地產(chǎn)系系列教教材第七節(jié)節(jié)其其他他抵押押貸款款類型型3.快快速還還款抵抵押貸貸款的的缺點點（1））由于于還款款額提提高，，借款款人用用在其其他方方面的的資金金減少少，限限制了了家庭庭消費費或改改變了了原來來的消消費結(jié)結(jié)構(gòu)。。（2））還款款額的的提高高，增增加了了借款款拖欠欠的風(fēng)風(fēng)險。。（3））因快快速還還款的的數(shù)額額較大大，所所以達(dá)達(dá)到還還款標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的的家庭庭減少少，限限制了了一部部分人人的參參與。。房地產(chǎn)產(chǎn)金融融（第第二版版）21世紀(jì)紀(jì)房地地產(chǎn)系系列教教材第七節(jié)節(jié)其其他他抵押押貸款款類型型（4））在借借款人人違約約時，，借款款的損損失要要較標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)抵抵押貸貸款多多，因因為15年年期限限的還還款速速度要要快。。（5））將大大量資資金用用于歸歸還貸貸款，，在房房屋上上沉淀淀大量量資金金，失失去了了向其其他領(lǐng)領(lǐng)域投投資的的機會會，期期限越越短這這種損損失就就越大大。（6））在快快速還還款中中，自自有資資金增增長較較快，，杠桿桿作用用下降降也快快；同同樣，，在通通貨膨膨脹時時，抵抵押貸貸款對對通貨貨膨脹脹的防防范作作用也也就減減弱。。房地產(chǎn)產(chǎn)金融融（第第二版版）21世紀(jì)紀(jì)房地地產(chǎn)系系列教教材第七節(jié)節(jié)其其他他抵押押貸款款類型型（二））利用用自有有資金金還款款1.再再抵押押2.逆逆年金金抵押押貸款款這種抵抵押貸貸款的的清償償一般般有三三種方方式：：（1））借款款人去去世，，用房房屋來來清償償。（2））資產(chǎn)產(chǎn)出售售時依依房屋屋售價價清償償。（3））一定定期限限后，，如評評估價價升高高，雙雙方重重新協(xié)協(xié)定付付款方方式，，如達(dá)達(dá)不成成一致致意見見，則則房屋屋被拍拍賣，，首先先清償償銀行行貸款款，剩剩余為為借款款人所所得。。房地產(chǎn)金融融（第二版版）21世紀(jì)紀(jì)房地產(chǎn)系系列教材第七節(jié)其其他抵押押貸款類型型3.終生養(yǎng)養(yǎng)老金抵押押貸款借款人可以以將房屋按按照相同方方式到保險險公司保險險，借款人人可以得到到保險公司司的終生養(yǎng)養(yǎng)老金。保保險公司每每月拿出一一定的資金金給抵押人人，同時扣扣除一定的的借款利息息。當(dāng)房屋屋出售時，，售價首先先用以償還還保險公司司所支付的的養(yǎng)老金及及其利息。。如果抵押押人去世，，則養(yǎng)老金金停止發(fā)放放，房屋歸歸保險公司司所有。房地產(chǎn)金融融（第二版版）21世紀(jì)紀(jì)房地產(chǎn)系系列教材第七節(jié)其其他抵押押貸款類型型（三）優(yōu)缺缺點1.優(yōu)點這幾種抵押押貸款都是是在財產(chǎn)所所有人對財財產(chǎn)擁有多多數(shù)股金的的情況下出出現(xiàn)的。其其優(yōu)點：（1）可以以使房屋所所有人利用用房屋取得得資金，進(jìn)進(jìn)行消費和和其他方面面的投資，，提高了資資產(chǎn)的流動動性。（2）利用用房屋取得得資金，可可能是人們們?nèi)〉觅Y金金的最后選選擇。（3）終生生養(yǎng)老金抵抵押貸款，，在房屋抵抵押后，抵抵押人在其其有生之年年仍有權(quán)利利住在已抵抵押的房屋屋中，既解解決了生活活資金又解解決了居住住問題。房地產(chǎn)金融融（第二版版）21世紀(jì)紀(jì)房地產(chǎn)系系列教材第七節(jié)其其他抵押押貸款類型型2.缺點這些抵押貸貸款的不足足主要表現(xiàn)現(xiàn)在以下幾幾個方面：：（1）獲取取這些資金金的成本較較高（包括括利息和轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓費）。。（2）借款款人違約風(fēng)風(fēng)險加大，，在房屋升升值幅度小小或貶值時時更是如此此。（3）在利利率較高情情況下，借借款人得到到的借款數(shù)數(shù)較低。（4）逆年年金抵押貸貸款的抵押押期限不明明，而終生生養(yǎng)老金抵抵押貸款中中轉(zhuǎn)讓和其其他中間費費用較高。。房地產(chǎn)金融融（第二版版）21世紀(jì)紀(jì)房地產(chǎn)系系列教材關(guān)鍵術(shù)語抵押貸款杠杠桿桿原理還還款方方式貸貸款類型型房地產(chǎn)金融融（第二版版）21世紀(jì)紀(jì)房地產(chǎn)系系列教材復(fù)習(xí)思考題題1.如何準(zhǔn)準(zhǔn)確界定貸貸款比率、、本金、攤攤還、再抵抵押的概念念？2.請用圖圖示簡要說說明抵押貸貸款的運作作過程。3.簡述四四種類型的的抵押貸款款。4.試分析析利率變化化對不同抵抵押貸款類類型抵押權(quán)權(quán)人利益的的影響。房地產(chǎn)金融融（第二版版）21世紀(jì)紀(jì)房地產(chǎn)系系列教材9、靜靜夜夜四四無無鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。1月月-231月月-23Sunday,January1,2023