信立怡高-跨界公寓產(chǎn)品專項完稿-

跨界產(chǎn)品專項研究引子：濟(jì)南小戶型公寓產(chǎn)品熱銷

自09年房地產(chǎn)市場回暖以來，濟(jì)南房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)良好態(tài)勢，小戶型產(chǎn)品尤為走俏，這類產(chǎn)品有別于普通公寓，又兼?zhèn)淞司幼『蜕虅?wù)的特性。項目建筑面積用地性質(zhì)物業(yè)類型均價銷售速度主力戶型誠基中心33萬平米綜合用地24棟7層/9層住宅（挑高復(fù)式），6棟公寓。14000元/平米161套/月30、50、70平米復(fù)式彩世界15萬平米商服用地8棟10層精裝公寓5500元/平米220套/月30-60平米1室鑫苑金座6.4萬平米綜合用地3棟（1棟15層、2棟18層）簡裝公寓5100元/平米67套/月33-47平米一室中齊未來城3萬平米綜合用地2棟17、18層精裝公寓6100元/平米123套/月43、53平米一室藍(lán)調(diào)國際12萬平米商服用地4棟(1棟23層、1棟26層、2棟31層）高層公寓6100元/平米200套/月40平米一室、82平米二室九城尚都11.5萬平米綜合用地1棟12層公寓6900元/平米16套/月60平米正大時代廣場3.4萬平米商服用地1棟22層寫字樓8500元/平米42套/月30-70平米香格里拉12萬平米商服用地高層公寓5200元/平米51套/月58-75平米二室這類產(chǎn)品是一種邊緣產(chǎn)品：

它不是住宅，卻有住宅的內(nèi)核與配套；它不是純辦公產(chǎn)品，卻具備辦公的形象和功能；

它是特定歷史條件的產(chǎn)物，它在一線、二線乃至三線城市呈現(xiàn)不同的產(chǎn)品表現(xiàn)形式；

它是時尚、前衛(wèi)的代言，有著特定的客群，能夠滿足客群的多方需求。

它是開發(fā)商熱衷選擇的產(chǎn)品形態(tài)，能夠為其帶來超額的利潤。

當(dāng)這類產(chǎn)品的出現(xiàn)成為一種現(xiàn)象，越來越成為市場關(guān)注的焦點(diǎn)，讓我們更有了研究的動力。

到底它為何物，概念如何界定？它為何會出現(xiàn)，背后的原因是什么？如何去做這類產(chǎn)品，具體操作應(yīng)注意哪些要點(diǎn)？國內(nèi)又有哪些案例值得借鑒？成為本報告研究的范圍。目錄

contents123為什么會出現(xiàn)跨界產(chǎn)品？什么是跨界產(chǎn)品？4跨界產(chǎn)品實操案例跨界產(chǎn)品有哪些操作要點(diǎn)？什么是跨界產(chǎn)品？

跨界簡言之就是根據(jù)市場需求挖掘與附加價值，使事物產(chǎn)生嶄新的價值。所謂跨界產(chǎn)品，是指一種被賦予兩種或者兩種以上功能的物業(yè)，使用功能上的復(fù)合能夠滿足客群居住、辦公和投資等多種置業(yè)需求，增強(qiáng)競爭價值，從而能夠面對更為廣闊的市場。本報告研究的跨界產(chǎn)品主要是指居住與辦公兩種使用功能的產(chǎn)品，是一類自用與投資兩相宜的產(chǎn)品。概念界定從客戶使用角度來說，跨界產(chǎn)品是一類新產(chǎn)品，可以滿足客戶辦公和居住兩種物業(yè)需求，產(chǎn)品的兩種功能無明顯劃分。住宅商住樓寫字樓跨界產(chǎn)品對商務(wù)功能的感受對居住功能的感受存在多方面的限制以商務(wù)活動為主，具備部分居住功能兩種功能無明顯界限，可自由轉(zhuǎn)換，處于不同的市場環(huán)境會呈現(xiàn)不同使用功能的偏向最適宜幾乎不具備合適的居住功能集中辦公形象好，不具備概念釋義從產(chǎn)品上來說，是指一種產(chǎn)品同時具備辦公與居住兩種物業(yè)功能，是一種功能上跨界的產(chǎn)品。功能復(fù)合是跨界產(chǎn)品最重要的特點(diǎn)。外立面內(nèi)部格局配套功能建筑標(biāo)準(zhǔn)公建化高檔裝修居住辦公投資皆宜住宅式格局生活配套，兩氣三線公建化外立面參照住宅的建筑標(biāo)準(zhǔn)公共空間產(chǎn)品屬性跨界產(chǎn)品概念釋義產(chǎn)品屬性解讀一公建化的外立面，以簡潔的線條勾勒出具有商務(wù)氣息的建筑體，通過整體形象的一致性，形成強(qiáng)大的視覺磁場，來提升產(chǎn)品的價值。深圳.梅隴鎮(zhèn)濟(jì)南萬達(dá)達(dá)廣場煙臺.陽光00城市廣場場公共空間間公建化化。提高高公共空空間的檔檔次，為為居住需需求和辦辦公需求求均提供供高檔裝裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。產(chǎn)品屬性性解讀二二誠基中心心走廊尚都SOHO大堂萬科第五五寓：一一層架空空，設(shè)立立綠化以以及看書書吧、投投籃場、、健身區(qū)區(qū)萬科南昌昌螞蟻工工房：一一層架空空，酒店店式裝修修，提升升產(chǎn)品的的品質(zhì)。。從建筑形形態(tài)上講講，其形形態(tài)多樣樣。有單單元式、、外廊式式、內(nèi)廊廊式、核核心筒式式。理想想的建筑筑形態(tài)應(yīng)應(yīng)以單元元式與塔塔式結(jié)構(gòu)構(gòu)為主，，盡量采采取滿足足居住需需求的單單元排布布。上海創(chuàng)智智天地公寓采用用單元式式布局，，減少分分?jǐn)偅１ＷC安靜靜的居住住環(huán)境。。戶型全通通明設(shè)計計，南北北通透。。產(chǎn)品屬性性解讀三三外廊式跨跨界產(chǎn)品品：萬科科第五寓寓外廊式的的平面布布局公寓的樓樓體為板板狀單元元，進(jìn)深深小，面面寬大，，使得所所有主要要功能空空間均獲獲得良好好的通風(fēng)風(fēng)、采光光條件創(chuàng)新的公公共空間間設(shè)計，，擺脫傳傳統(tǒng)塔式式住宅封封閉，呆呆板的入入戶感受受。南北通透透的板式式塔樓充充分考慮慮了小戶戶型的合合理使用用，小戶戶型不代代表低品品質(zhì)在有有限的條條件下盡盡量為公公眾提供供高品質(zhì)質(zhì)的產(chǎn)品品建筑手法法上采用用的是代代表先進(jìn)進(jìn)建筑工工藝的工工業(yè)化建建筑法內(nèi)廊式跨跨界產(chǎn)品品：重汽汽彩世界界此結(jié)構(gòu)的的特點(diǎn)是是每層多多戶，由由一條內(nèi)內(nèi)廊貫穿穿整個樓樓座。板式結(jié)構(gòu)構(gòu)，大面面寬，短短進(jìn)深，，有利于于整個樓樓體的采采光。戶戶型易易于分割割，適合合小面積積戶型排排布。但但此種種結(jié)構(gòu)每每層戶數(shù)數(shù)較多，，略顯嘈嘈雜，適適宜做過過度型住住房使用用。核心筒式式跨界產(chǎn)產(chǎn)品：煙煙臺陽光光100城市廣場場此種結(jié)構(gòu)構(gòu)十分有有利于結(jié)結(jié)構(gòu)受力力，并具具有極優(yōu)優(yōu)的抗震震性。此種結(jié)構(gòu)構(gòu)的優(yōu)越越性還在在于：可可爭取盡盡量寬敞敞的使用用空間，，使各種種輔助服服務(wù)性空空間向平平面的的中央集集中，使使主功能能空間占占據(jù)最佳佳的采光光位置，，并達(dá)到到視線良良好、內(nèi)內(nèi)部交通通便捷的的效果。。內(nèi)部功能能住宅化化。具備備廚衛(wèi)、、雙氣等等明顯住住宅特征征。內(nèi)部空間間強(qiáng)調(diào)多多重功能能，室內(nèi)內(nèi)除廚、、衛(wèi)以外外，全無無常規(guī)隔隔斷，可可根據(jù)個個性需求求自由解解構(gòu)布局局。產(chǎn)品屬性性解讀四四上海創(chuàng)智智天地?zé)熍_陽光光100城市廣場內(nèi)部空間采采用住宅化化的建筑標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，一般般采用三米米層高，分分戶空調(diào)等等，戶型內(nèi)內(nèi)部則可自自由分割。。產(chǎn)品屬性解解讀五常見戶型煙臺陽光100城市廣場戶戶型7E戶型約28㎡1室1廳6l戶型約42平米1室1廳重汽彩世界界戶型圖上海創(chuàng)智天天地戶型圖圖萬科螞蟻工工房戶型圖圖從產(chǎn)品的表表現(xiàn)形式上上，跨界公寓產(chǎn)產(chǎn)品主要分分為公建化化住宅與住住宅化公建建兩種方向向打造。土地性質(zhì)外立面建筑形態(tài)常規(guī)費(fèi)用注冊公司公建化住宅居住用地公建化立面相似民用否（理想狀態(tài)：能）住宅化公建商業(yè)、商服用地公建化立面商業(yè)收費(fèi)（理想狀態(tài)民用收費(fèi)能產(chǎn)品分類功能復(fù)合的的跨界產(chǎn)品品區(qū)別于居住住產(chǎn)品：公建化外立立面大堂、電梯梯間等商務(wù)務(wù)化配套套內(nèi)空間和和平層空間間的可分割割性基本商務(wù)配配套具備一定專專業(yè)化的商商務(wù)物業(yè)管管理區(qū)別于商務(wù)務(wù)產(chǎn)品：無中央空調(diào)調(diào)、智能化化消防等平層結(jié)構(gòu)單單元式，無無內(nèi)廊層高多為3-3.3米，商務(wù)物物業(yè)3.6-4米增加了煤氣氣等生活配配套跨界公寓是是這樣一種種物業(yè)形式式：它具有有公建化形形式和住宅宅化內(nèi)核，，可以同時時滿足辦公公與居住功功能的復(fù)合合需求。為什么會出出現(xiàn)跨界產(chǎn)產(chǎn)品？現(xiàn)實條件經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)域發(fā)展客戶需求多多樣科技的發(fā)展展價值挖掘客戶需求1.低成本辦公公2.滿足復(fù)合需需求3.投資回報率率開發(fā)模式1.降低風(fēng)險2.迎合市場跨界產(chǎn)品的產(chǎn)生外部條件與與產(chǎn)品自身身的價值兩兩方面，共共同促使跨跨界產(chǎn)品的的產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)發(fā)展角角度城市發(fā)展角角度客戶需求角角度行業(yè)發(fā)展角角度隨著城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展展，第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的比重重日益增強(qiáng)強(qiáng)，私營經(jīng)經(jīng)濟(jì)和個體體經(jīng)濟(jì)得到到迅猛發(fā)展展，中小企企業(yè)，個人人辦公人群群增加。城市核心區(qū)區(qū)或新城區(qū)區(qū)的區(qū)域，，商務(wù)氛圍圍較為濃厚厚，區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摑摿Υ螅沙蔀榭缃绻a(chǎn)生的的土壤。隨著網(wǎng)絡(luò)技技術(shù)發(fā)展迅迅速，為居居家與辦公公的結(jié)合提提供了可能能性市場上上客戶需求求呈現(xiàn)復(fù)合合性、多樣樣性，存有有居住、投投資、低成成本辦公的的需求?，F(xiàn)實條件隨著地產(chǎn)行行業(yè)的發(fā)展展，創(chuàng)新性性產(chǎn)品、創(chuàng)創(chuàng)新手法的的應(yīng)用成為為可能?？缃绠a(chǎn)品價值體系25341降低開發(fā)風(fēng)風(fēng)險：多功能復(fù)合合，目標(biāo)市市場擴(kuò)大，，分散開發(fā)發(fā)風(fēng)險，利利于實現(xiàn)開開發(fā)目標(biāo)。。迎合市場：：解決項目性性質(zhì)與市場場價值出現(xiàn)現(xiàn)的矛盾，，實現(xiàn)地塊塊價值的最最大化。滿足復(fù)合需需求：滿足了客戶戶居住、商商務(wù)、投資資等不同需需求。跨界產(chǎn)品價價值體系投資回報率率：具有較好的的出租空間間和較高的的投資回報報價值。低成本辦公公：低成本商務(wù)務(wù)需求，吸吸引中小型型企業(yè)和個個人辦公客客戶?？缃绠a(chǎn)品發(fā)發(fā)展脈絡(luò)受經(jīng)濟(jì)及城城市發(fā)展的的影響，跨跨界產(chǎn)品功功能會根據(jù)據(jù)城市實際際情況發(fā)生生一定變化化。三線城市二線城市一線城市經(jīng)濟(jì)背景功能定位產(chǎn)品變化經(jīng)濟(jì)主體實實力較弱，，經(jīng)濟(jì)發(fā)展展不活躍。。經(jīng)濟(jì)發(fā)展較較活躍，第第三產(chǎn)業(yè)比比例穩(wěn)步增增加，中小小企業(yè)發(fā)展展較快。經(jīng)濟(jì)發(fā)展非非?；钴S，，中小型企企業(yè)數(shù)量多多，前景廣廣闊。較少出現(xiàn)跨跨界產(chǎn)品小戶型居住住和辦公功功能均分別別出現(xiàn)，功功能完全復(fù)復(fù)合情況較較少見。真正實現(xiàn)功功能辦公和和居家功能能復(fù)合小戶型為主主，外立面面和公共空空間裝修普普通居住型和辦辦公型在面面積和外立立面裝修等等有較明顯顯差別，面積適中，，追求項目目整體檔次次項目用地性質(zhì)面積區(qū)間客戶置業(yè)目的誠基中心居住、商服30-70居住、投資、辦公鑫苑金座商服34-47居住、投資香格里拉商服58-75居住、辦公、投資中齊未來城商服43、53居住、投資正大時代廣場商服30-70辦公、投資濟(jì)南市場跨跨界產(chǎn)品在在營銷過程程中會依據(jù)據(jù)市場，而而主推居住住或者辦公公某一方面面的功能，，真正意義義上的功能能跨界產(chǎn)品品并不多見見。濟(jì)南跨界產(chǎn)產(chǎn)品多為住住宅化公建建的原因是是：歷年來，住住宅市場占占據(jù)商品房房成交的絕絕對比重，，市場遠(yuǎn)好好于商務(wù)公公寓市場。。市場中小面面積，低總總價住宅缺缺失，小戶戶型公寓成成為市場空空白的補(bǔ)缺缺者。濟(jì)南市場的的跨界產(chǎn)品品驅(qū)動因素素：為解決項目目性質(zhì)和市市場的矛盾盾，從而在在用地性質(zhì)質(zhì)與功能之之間的跨界界，而并不表現(xiàn)現(xiàn)為功能上上的復(fù)合，，這是跨界界產(chǎn)品在濟(jì)濟(jì)南市場中中的特殊表表現(xiàn)。濟(jì)南跨界產(chǎn)產(chǎn)品現(xiàn)狀跨界產(chǎn)品操操作要點(diǎn)有有哪些？操作要點(diǎn)一一完善的前期期策劃：通通過大量的的市場調(diào)研研確定項目目的可行性性和功能定定位、檔次次定位和對對城市的價價值。功能定位，一般來說說，大體量量跨界產(chǎn)品品包括辦公公、住宅、、商業(yè)等多多種功能。。部分城市市的跨界產(chǎn)產(chǎn)品會有明明顯的功能能定位。檔次定位，定位于中中檔辦公與與居住，這這是由目前前客群決定定的。城市價值，位于城市市商務(wù)區(qū)內(nèi)內(nèi)，改善城城市投資環(huán)環(huán)境，為中中小型辦公公提供了承承載的平臺臺。操作要點(diǎn)二二選址：跨界界產(chǎn)品具有有商務(wù)功能能，選擇現(xiàn)現(xiàn)在或未來來的城市商商務(wù)中心，，距離目標(biāo)標(biāo)客群更近近，更易于于獲得成功功。國貿(mào)操作要點(diǎn)三三外立面與公公共空間：：豪華和富富有商務(wù)感感的外立面面、公共空空間與園林林對客戶有有極大的吸吸引力，目目前跨界產(chǎn)產(chǎn)品呈現(xiàn)越越來越重視視外部形象象的趨勢。。操作要點(diǎn)四四平面布局：：塔式和內(nèi)內(nèi)廊式更為為常見，單單元式更具具有居住氣氣氛，但并并不常見。。塔式結(jié)結(jié)構(gòu)廊式結(jié)結(jié)構(gòu)操作要要點(diǎn)五五戶型：：根據(jù)據(jù)功能能定位位不同同，戶戶型面面積進(jìn)進(jìn)行變變化。?？缃缃绠a(chǎn)品品戶型型面積積基本本在100平米左左右。。二線線城市市偏居居住跨跨界產(chǎn)產(chǎn)品面面積一一般在在30-60平米左左右。。濟(jì)南萬萬達(dá)達(dá)達(dá)人界界，戶型型在40-60平米之之間，，投資資型客客戶為為主，，偏好好總價價較低低的產(chǎn)產(chǎn)品。。北京建建外SOHO，定位位于可可居住住可辦辦公，，面積積區(qū)間間躲在在100-150平米之之間。。濟(jì)南萬萬達(dá)達(dá)達(dá)人界界北京建建外SOHO操作要要點(diǎn)六六后期營營銷:根據(jù)功功能定定位不不同，，賣點(diǎn)點(diǎn)也有有不同同。投投資性性是跨跨界產(chǎn)產(chǎn)品普普遍選選取的的重要要宣傳傳重點(diǎn)點(diǎn)。1非住宅房產(chǎn)證35成10年按揭4商業(yè)水電240年產(chǎn)權(quán)普通居居住公公寓產(chǎn)產(chǎn)品存存在產(chǎn)產(chǎn)權(quán)年年限少少，貸貸款首首付高高、后后期生生活成成本高高等特特點(diǎn)。。操作要要點(diǎn)七七跨界產(chǎn)產(chǎn)品的的居住住功能能實現(xiàn)現(xiàn)面臨臨重重重困難難，若若偏向向于居居住功功能，，則需需面臨臨較大大的政政策阻阻力。?？缃绠a(chǎn)產(chǎn)品實實操案案例？？重汽.彩世界界項目概概況位置：：濟(jì)南南北園園大街街與濟(jì)濟(jì)齊路路交匯匯處占地面面積：：4.7萬平米米總建筑筑面積積：15萬平米米用地性性質(zhì)：：商服服用地地（40年土地地使用用年限限）產(chǎn)品類類型：：8棟10層精裝裝修公公寓主力戶戶型：：30-60平米一一室，，60-80平米兩兩室開盤時時間：：2008年12月交房時時間：：2009年12月歷史價價格：：5100-5800元/平米背景透透析三大困困局：：市場困困局：：08年正值值房地地產(chǎn)低低谷期期，整整體市市場不不景氣氣，客客戶觀觀望心心態(tài)嚴(yán)嚴(yán)重。。區(qū)位困困局：：項目位位于濟(jì)濟(jì)南西西北部部，項項目周周邊尚尚未改改造，，給人人臟亂亂差印印象，，區(qū)域域認(rèn)可可度低低。同同時，，存有有“住南不不住北北，住住東不不住西西”的居住住習(xí)慣慣抗性性。地塊困困局：：地塊呈呈三角角形狀狀，三三面臨臨路，，噪聲聲污染染嚴(yán)重重，不不利于于開發(fā)發(fā)。三大障障礙：：土地性性質(zhì)障障礙：：該地塊塊為商商服用用地，，40年土地地使用用年限限，正正值市市場熱熱議土土地使使用年年限到到期續(xù)續(xù)費(fèi)的的問題題。政策障障礙：：由于商商服用用地，，在銀銀行貸貸款政政策上上，首首付需需50%以上，，利率率上浮浮10%。使用成成本障障礙：：商服用用地，，客戶戶對水水電費(fèi)費(fèi)的收收取標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)存存有質(zhì)質(zhì)疑。。如何吸吸引非非本區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)客戶戶？軌道物物業(yè)的的成功功給本本項目目何種種啟示示？市場空空白點(diǎn)點(diǎn)在哪哪？如何滿滿足用用地性性質(zhì)，，2年內(nèi)完完成銷銷售目目標(biāo)？？市場研研判與與定位位在當(dāng)前前背景景下，，本項項目要要想在在兩年年內(nèi)實實現(xiàn)100%銷售的的目標(biāo)標(biāo)，實實現(xiàn)地地塊價價值的的最大大化，，必須須要鎖鎖定問問題，，尋求求市場場機(jī)會會。區(qū)域內(nèi)內(nèi)商業(yè)業(yè)物業(yè)業(yè)多，，租金金低，，且多多只租租不售售，存有較較大的的銷售售壓力力。結(jié)結(jié)合市市場，，要突突破用用地性性質(zhì)，，嫁接商商務(wù)的的形式式，做做宜商商宜住住的產(chǎn)產(chǎn)品，，利于于通過過政府府審批和和實現(xiàn)現(xiàn)目標(biāo)標(biāo)。區(qū)域認(rèn)認(rèn)可度度低，，產(chǎn)品品品質(zhì)質(zhì)低，，無知知名開開發(fā)商商，在售80平米以以下小小面積積銷量量好。。市場場研判判，知名開開發(fā)商商、小小戶型型、高高品質(zhì)質(zhì)產(chǎn)品品存有有市場場空白白?？焖俟坏降絹?，，能夠夠提升升生活活的內(nèi)內(nèi)涵，，物業(yè)得得以升升值，，傳統(tǒng)統(tǒng)商圈圈模式式將發(fā)發(fā)生改改變，，同時會會帶來來環(huán)境境噪雜雜、治治安混混亂等等負(fù)面面影響響。因此，，在抓抓住快快速公公交帶帶來的的利好好的同同時，，消除負(fù)負(fù)面作作用。。吸引非非本區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)客戶戶從兩兩方面面入手手;一是物物質(zhì)需求提提供高高舒適適度的的居住住環(huán)境境，二二是精精神需需求，，強(qiáng)調(diào)社社區(qū)文文化建建設(shè)。。精準(zhǔn)的的市場場定位位：省省城唯唯一BRT總站旁旁大型型全形形態(tài)青青年社社區(qū)小戶型型產(chǎn)品品定位策策略產(chǎn)品定定位：：個性化化特征征營造造賣點(diǎn)點(diǎn)功能定定位：：告知消消費(fèi)者者產(chǎn)品品用途途居住理念定位：運(yùn)用創(chuàng)新戶型概念產(chǎn)品定定位告知消消費(fèi)者者該產(chǎn)產(chǎn)品兼兼具居住與與辦公公功能能本項目目以首首次置置業(yè)的的新生生代為為主力力客群群，為為滿足足這一一客群群的特特征，，在具具體的的產(chǎn)品品設(shè)計計上以以小戶戶型為為主，，既滿滿足其其居住住、辦辦公的的功能能需求求，又又注重重時尚尚與現(xiàn)現(xiàn)代性性的設(shè)設(shè)計。。本產(chǎn)品品兼具具時尚尚性與與時代代性，，采用創(chuàng)創(chuàng)新戶戶型設(shè)設(shè)計。。產(chǎn)品外外立面面與外外形設(shè)設(shè)計獨(dú)獨(dú)特，，戶型型設(shè)計計合理理，強(qiáng)調(diào)居居住的的舒適適度。。在具具體標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)上上按住住宅要求設(shè)設(shè)計，，產(chǎn)品品配套套齊全全。內(nèi)廊式式的總總平面面布局局項目規(guī)規(guī)劃項目由由8棟10層小高高層精精裝公公寓組組成，，均為為內(nèi)廊廊單元元式設(shè)設(shè)計，，滿足足居住住需求求。內(nèi)廊式式的某某樓座座布局局此結(jié)構(gòu)構(gòu)的特特點(diǎn)是是每層層多戶戶，由由一條條內(nèi)廊廊貫穿穿整個個樓座座。板式結(jié)結(jié)構(gòu)，，大面面寬，，短進(jìn)進(jìn)深，，有利利于整整個樓樓體的的采光光。戶戶型型易于于分割割，適適合小小面積積戶型型排布布。但但此此種結(jié)結(jié)構(gòu)每每層戶戶數(shù)較較多，，略顯顯嘈雜雜，適適宜做做過度度型住住房使使用。。項目規(guī)規(guī)劃7E戶型約約28㎡㎡1室1廳6l戶型約約42平米1室1廳戶型配配比

戶型/面積

套數(shù)比例30-60平米105952%50-80平米99648%營銷策策略根據(jù)FAB原則調(diào)調(diào)整產(chǎn)產(chǎn)品策策略FAB價值梳梳理F（Features/fact）：項項目本本身的的特點(diǎn)點(diǎn)/屬性——我有什什么？？A（Advantages）：相相對于于競爭爭對手手項目目的優(yōu)優(yōu)勢——我好在在哪兒兒？B（Benefit/value）：樓樓盤帶帶給用用戶的的利益益/價值——我能給給你帶帶來什什么價價值？？F（Features）A（Advantages）B（Benefit）現(xiàn)代緊鄰BRT雙快路產(chǎn)品（立面、個性設(shè)置）小戶型大社區(qū)商業(yè)風(fēng)情品牌開發(fā)商潛力區(qū)域……現(xiàn)代感交通極為便捷多彩生活動感外立面風(fēng)情商業(yè)街品牌開發(fā)商品質(zhì)感階層感創(chuàng)意與眾不同（出眾）置業(yè)放心、舒心產(chǎn)品戰(zhàn)戰(zhàn)：把把握節(jié)節(jié)奏、、維持持人氣氣開盤強(qiáng)強(qiáng)銷戰(zhàn)戰(zhàn):制造氛氛圍、、快速速出貨貨生活方方式戰(zhàn)戰(zhàn)：深深入溝溝通、、贏得得認(rèn)同同品牌形形象戰(zhàn)戰(zhàn)：吸吸引注注意、、匯聚人人氣第四階階段第三階階段第一階階段差異化化的推推廣策策略第二階階段尾盤清清繳戰(zhàn)戰(zhàn)：利利用人人氣、、營造造環(huán)境境第五階階段項目亮亮點(diǎn)項目定定位：：泉城城第一一大型型全形形態(tài)青青年社社區(qū)產(chǎn)品特特色：：功能能完善善的精精睿小小戶型型產(chǎn)品品物業(yè)配配套：：實現(xiàn)現(xiàn)雙氣氣、三三線、、民用用水電電、20%首付比比率主力賣賣點(diǎn)：：低總總價、、精睿睿小戶戶型產(chǎn)產(chǎn)品、、實現(xiàn)現(xiàn)居住住理念念的創(chuàng)創(chuàng)新銷售業(yè)業(yè)績：：08年在逆逆勢市市場下下，創(chuàng)創(chuàng)造了了售卡卡、開開盤解解籌雙雙冠軍軍，以以持續(xù)續(xù)月銷銷量200套以上上業(yè)績績引領(lǐng)領(lǐng)濟(jì)南南市場場，榮榮獲了了2008年中國國最具具影響響力創(chuàng)創(chuàng)新小小戶型型樓盤盤、山山東省省青年年社區(qū)區(qū)標(biāo)桿桿等多多項殊殊榮。。市場形形象：：既有外外在形形象、、又有有居住住內(nèi)核核的大大型居居住社社區(qū)營銷業(yè)業(yè)績成功要要素成功要素實現(xiàn)產(chǎn)品創(chuàng)新。主打小戶型高品質(zhì)產(chǎn)品，戶型設(shè)計合理，功能復(fù)合，產(chǎn)品配套齊全，滿足客群不同需求，宜居宜商的產(chǎn)品定位，突破了土地性質(zhì)的限制，解決了政策上的障礙與困局，消除消費(fèi)者的后顧之憂。采用完美的營銷推廣策略，全面提升項目形象。9、靜靜夜夜四四無無鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。1月月-231月月-23Saturday,January7,202310、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。19:02:2819:02:2819:021/7/20237:02:28PM11、以我獨(dú)沈久久，愧君相見見頻。。1月-2319:02:2819:02Jan-2307-Jan-2312、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。19:02:2819:02:2819:02Saturday,January7,202313、乍見翻疑疑夢，相悲悲各問年。。。1月-231月-2319:02:2819:02:28January7,202314、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國國見見青青山山。。。。07一一月月20237:02:28下下午午19:02:281月月-2315、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。。一月月237:02下下午午1月月-2319:02January7,202316、行動動出成成果，，工作作出財財富。。。2023/1/719:02:2819:02:2807January202317、做做前前，，能能夠夠環(huán)環(huán)視視四四周周；；做做時時，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿著著以以腳腳為為起起點(diǎn)點(diǎn)的的射射線線向向前前。。。。7:02:28下下午午7:02下下午午19:02:281月月-239、沒有有失敗敗，只只有暫暫時停停止成成功?。?。1月-231月-23Saturday,January7,202310、很多多事情情努力力了未未必有有結(jié)果果，但但是不不努力力卻什什么改改變也也沒有有。。。19:02:2919:02:2919:021/7/20237:02:29PM11、成功就是是日復(fù)一日日那一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小努力力的積累。。。1月-2319:02:2919:02Jan-2307-Jan-2312、世間成事，，不求其絕對對圓滿，留一一份不足，可可得無限完美美。。19:02:2919:02:2919:02Saturday,January7,202313、不知香積積寺，數(shù)里里