北京中遠大紅門商業(yè)項目咨詢策劃初步方案匯報

中遠大紅門商業(yè)項目

咨詢策劃初步方案匯報111策劃思路宏觀市場自身條件區(qū)域環(huán)境本項目中、高檔社區(qū)配套類型？產(chǎn)品營銷物業(yè)增值，經(jīng)濟、社會效益最大化環(huán)境目標與定位實施主題競爭環(huán)境2目錄第一部分宏觀及區(qū)域市場狀況北京經(jīng)濟迅速發(fā)展，居民收入與消費水平提高區(qū)域內(nèi)落后商業(yè)形態(tài)已不能滿足潛在消費者的需求對中高檔消費環(huán)境的需求成為必然項目周邊已成為該地區(qū)的商業(yè)中心第二部分競爭市場分析第三部分項目自身條件的支撐與限制第四部分產(chǎn)品策劃的原則第五部分產(chǎn)品詮釋3第一部分宏觀及區(qū)域市場狀況北京歷年城鎮(zhèn)居民收入和消費性支出統(tǒng)計圖北京歷年社會消費品零售額4北京市居民消費價格指數(shù)5城市類比，北京市及南城商業(yè)均有良好發(fā)展空間南城大眾消費商業(yè)發(fā)展滯后，但隨著城市拆遷和開發(fā)，南城居民消費水平提高空間比較大，南城個人消費市場具備發(fā)展?jié)摿Γ蟊娤M商業(yè)需求量將迅速擴大總體供應狀況看，北京市南城產(chǎn)業(yè)商業(yè)的供應量已經(jīng)偏大本項目位于南城三、四環(huán)之間，區(qū)域周邊零售商業(yè)發(fā)展落后、商業(yè)設施缺乏，類型單一，缺少內(nèi)涵商業(yè)發(fā)展批量化、單向化高，專業(yè)市場相對集中小面積商鋪所占比例高，大規(guī)模賣場少中高檔零售、餐飲、娛樂需求旺盛日常消費性商業(yè)物業(yè)市場供應較少北京南城商業(yè)環(huán)境特點61KM3KM2KM明日東方商城千針街窗簾家具城大中電器規(guī)劃商業(yè)15萬百榮世貿(mào)萬客隆規(guī)劃商業(yè)5萬規(guī)劃商業(yè)4萬中鐵物流購物中心本項目上海聯(lián)華鑫星商場國美電器CBC區(qū)域規(guī)劃商業(yè)現(xiàn)狀商業(yè)戀日汽配裝飾一條街萬益家隆商城7整體來看，隨著周邊地區(qū)住宅規(guī)模的迅速膨脹，項目周邊針對大眾消費市場的集中商業(yè)存在明顯不足；區(qū)域內(nèi)商業(yè)主要集中在萬客隆周圍、鑫星商場周圍路口，北邊至洋橋路口周邊等；周邊現(xiàn)狀商業(yè)檔次偏低，分布相對零散、雜亂無章；餐飲在項目周邊的商業(yè)中占有相當大的比重，且檔次略高；一些知名品牌已經(jīng)開始在區(qū)域內(nèi)布局，諸如肯德基、金象大藥房、吳裕泰茶莊、華堡之家等等，區(qū)域前景看好；休閑購物類商業(yè)設施在周邊相對缺乏，未來有發(fā)展?jié)摿?。項目周邊有可能成為該地區(qū)的商業(yè)中心8目錄第一部分宏觀及區(qū)域市場狀況第二部分競爭市場分析對本項目進行各級競爭市場分析結(jié)合城市整體商業(yè)環(huán)境，我們發(fā)現(xiàn)，傳統(tǒng)及簡單“復制”的商業(yè)設施其價值提升空間趨零位居區(qū)域商業(yè)中心，集合購物、餐飲、休閑娛樂和社區(qū)服務多種功能為一體成長空間良好，市場缺位第三部分項目自身條件的支撐與限制第四部分產(chǎn)品策劃的原則第五部分產(chǎn)品詮釋9第二部分競爭市場分析綜合專業(yè)市場商業(yè)街社區(qū)商業(yè)及底商周邊尚未形成有影響、成規(guī)模的商業(yè)街商業(yè)街環(huán)境至關重要，并需要有清晰的定位商業(yè)街以開放性、參與性、多元性方向發(fā)展社區(qū)商業(yè)及底商供需兩旺受到經(jīng)營業(yè)態(tài)的限制，周邊底商以服務業(yè)為主社區(qū)商業(yè)以便利、實用、服務多樣為特色趨向集中化、完善的服務功能、生鮮便利等特點周邊綜合、批發(fā)市場總規(guī)模超過95萬平方米競爭加劇，新開發(fā)及規(guī)劃項目向商場環(huán)境升級，并兼顧零售市場，扎堆在木樨園一帶由單一、少門類向著綜合、多門類發(fā)展建議本項目可進入的市場：中小型購物中心中型專業(yè)運動、家居店主題商業(yè)街社區(qū)商業(yè)百貨/購物中心/超市百貨由多種經(jīng)營轉(zhuǎn)向主體性經(jīng)營、主題經(jīng)營對超市、購物中心具有巨大需求體驗業(yè)態(tài)成為中高檔商業(yè)市場需求的動力專業(yè)化商店受到歡迎10周邊主主要零零售商商業(yè)情情況項目周周邊區(qū)區(qū)域大大中型型零售售商業(yè)業(yè)規(guī)模模情況況：11周邊主主要批批發(fā)商商業(yè)情情況項目周周邊區(qū)區(qū)域批批發(fā)商商業(yè)規(guī)規(guī)模情情況：：12馬家堡堡東路路商業(yè)業(yè)環(huán)境境馬家堡堡東路路區(qū)域域主要要零散散商業(yè)業(yè)分布布情況況如下下：13周邊社社區(qū)商商業(yè)租租金水水平項目周周邊區(qū)區(qū)域社社區(qū)商商業(yè)典典型商商鋪租租金水水平如如下：：14競爭市市場分分析：1、批批發(fā)商商業(yè)的的過剩剩，封封殺了了本項項目批批發(fā)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)商商業(yè)定定位的的空間間和可可能；；2、商商業(yè)街街、底底商的的市場場空間間沒有有重大大競爭爭制約約；3、針針對大大眾消消費的的現(xiàn)代代商業(yè)業(yè)的競競爭處處在初初級階階段；；4、周周邊商商業(yè)的的競爭爭屬于于從屬屬競爭爭………15目錄第一部部分宏第二部分競爭市場分析第三部分項目自身條件的支撐與局限位于北京南城，區(qū)域內(nèi)整體消費較其他市區(qū)為低地塊處于多個大型專業(yè)批發(fā)商圈之間區(qū)域環(huán)境與市場調(diào)查分析顯示本地區(qū)極具消費潛力本項目商業(yè)規(guī)模稍顯分散，對定位既有支撐又有局限第四部分產(chǎn)品策劃的原則第五部分產(chǎn)品詮釋16決定商商業(yè)規(guī)規(guī)模的的參考考因素素：1）、、市場場可支支撐開開發(fā)規(guī)規(guī)模2）、本本地市場場，競爭爭商業(yè)項項目規(guī)模模3）、經(jīng)經(jīng)濟增長長因素對對規(guī)模的的影響力力4）、政政府規(guī)劃劃條件5）、交交通條件件對規(guī)模模的制約約17本項目商商業(yè)規(guī)模模共計4萬多平方方米，分分別分布布在A01——1萬多平方方米、A02——2萬多平方方米，A05——6千多平方從市場供求關系看，本項目的規(guī)模屬于決策比較謹慎的規(guī)模，市場風險不大；具體的可開發(fā)規(guī)模將在最終的咨詢策劃報告中進行分析測算18本項目周周邊20萬消費費者消費費支撐的的大眾消消費商業(yè)業(yè)規(guī)模：：1）、根根據(jù)調(diào)查查，周邊邊消費者者月平均均購物、、餐飲、、娛樂消消費為2）、本項目周邊最大居住人口規(guī)模20萬*月產(chǎn)生最大消費額為：13600萬元；3）、2003年北京市商場平均每平方米的營業(yè)額為1662元，南城商場的典范莊勝崇光為631元，考慮市場動態(tài)因素，南城商業(yè)每平方米營業(yè)額不超過800元；*本項目周邊消費者支撐商業(yè)規(guī)模：1360萬/800=17萬平方米本項目商商業(yè)規(guī)模模在偌大大市場需需求中具具有爆發(fā)發(fā)力!19北京大紅門、、馬家堡堡南城宏觀地段段分析北京南城城受到木樨樨園、大大紅門商商圈及玉玉泉營商商圈夾臨近三、四環(huán)路位于城市中心輻射區(qū)域中觀地段段分析現(xiàn)階段本本區(qū)域仍仍處于市市中心外外配套零售售、服務務、餐飲飲等均缺缺乏大量消費費額外流流潛在的城城市結(jié)點點微觀地段段分析較成熟的的住宅區(qū)區(qū)環(huán)繞鄰馬家堡堡東路，，人流、、車流量量大緊靠目大量住宅正在開發(fā)中，項目自身也有住宅物業(yè)開發(fā)潛在的區(qū)域中心結(jié)點交通環(huán)境境道路和公公交車通通達性好好自行車是目目前本地居對停車設施的需求需考慮，北京私車的快速增長20項目商業(yè)價價值需要和和本項目住住宅價值進項目商業(yè)價值對本項目其他部分的影響:鑒于寫字樓、商住公寓、住宅的初步方案已經(jīng)確定，所以本項目商業(yè)的定位就必須在保證商業(yè)功能的前提下，同時關注相互的聯(lián)動效果21目錄第一部分宏宏觀市場場狀況第二部分各各級競爭爭環(huán)境分析析第四部分產(chǎn)品策劃的原則第五部分產(chǎn)品詮釋221、商業(yè)結(jié)結(jié)點的創(chuàng)造造；2、大眾消消費商業(yè)的的策劃產(chǎn)品品要符合消消費市場需需要；3、策劃產(chǎn)產(chǎn)品差異化化的需要；；234、策劃方方案租金策策略財務有有效性；；5、策劃方方案營銷執(zhí)執(zhí)行的財務務有效性；；6、開發(fā)商商資金策略略的可行性性；7、住宅、、商業(yè)、寫寫字樓營銷銷的可行性性。24目錄第一部分宏宏觀市場場狀況第二部分各各級競爭爭環(huán)境分析析第三部分項項目自身身條件的支支撐與局限限第四部分第五部分產(chǎn)品詮釋檔次：中高檔，主題：多種選擇的可能性以休閑消費為主旨，集多功能于一體的中型區(qū)域商業(yè)中心；完善提升區(qū)域服務功能，多種消費樂趣互動于整體環(huán)境中；展現(xiàn)某種商業(yè)文化精神，打造休閑、文化購物新境地三方面目標客戶：終端消費人群、經(jīng)營商戶、投資者百貨型超市、大中型餐飲、鄰里中心、專業(yè)店鋪、特色底商25對產(chǎn)品類型型的初步判判斷依據(jù)市場調(diào)調(diào)查的相關關信息，鑒鑒于以下原原因，賽睿睿顧問不建建議本項目商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)內(nèi)容包括括專業(yè)批發(fā)發(fā)市場：1、上述區(qū)區(qū)域已經(jīng)出出現(xiàn)了專業(yè)業(yè)批發(fā)市場場過量的趨趨勢，開發(fā)發(fā)成本增高高，收益止止步不前；；2、本項目目規(guī)模及建建筑形式限限制，不易易形成良好好的批發(fā)市市場氛圍，，而專業(yè)批批發(fā)市場成成熟也較普普通商業(yè)困困難；3、批發(fā)商商業(yè)對本項項目的綜合合品質(zhì)有極極大的負面面影響。26對產(chǎn)品類型型的初步判判斷考慮到市場場風險、周周邊大批居居民消費需需要及本項項目地段的的特點，建建議本項目商業(yè)部分分集中針對對大眾消費費市場，但但商業(yè)類型型、規(guī)模選選擇需謹慎慎：1、本項目目周邊區(qū)域域未來將有有近600萬平方米住住宅規(guī)模，，居住人口口超過20萬人，這樣樣的消費群群的日常消消費，需要要相當商業(yè)業(yè)內(nèi)容和類類型；2、在本項項目單純造造娛樂化、、體驗概念念，針對居居民市場的的感染力比比較局限，，來自本項項目外部的的消費者數(shù)數(shù)量規(guī)模也也有限，但但是周邊有有經(jīng)濟勢力力的南方商商戶的消費費將形成市市場支撐；；3、、本本項項目目所所在在區(qū)區(qū)域域在在短短期期內(nèi)內(nèi)形形成成大大眾眾消消費費市市場場聚聚合合力力的的業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)主主要要是是餐餐飲飲和和超超市市，，這這兩兩類類有有可可放放大大的的空空間間，，但但仍仍需需謹謹慎慎。。27產(chǎn)品品方方案案1：：遠遠洋洋甌甌風風28關于于東東甌甌的的商商業(yè)業(yè)故故事事：：1、、東東甌甌是是浙浙江江溫溫州州的的古古名名，，對對于于南南城城有有消消費費勢勢力力的的、、以以南南方方溫溫州州人人為為基基礎礎的的消消費費者者有有吸吸引引力力；；2、、溫溫州州財財富富的的成成長長是是中中國國近近現(xiàn)現(xiàn)代代最最成成功功的的商商業(yè)業(yè)典典范范，，市市場場關關注注、、仰仰慕慕，，但但無無人人進進行行商商業(yè)業(yè)挖挖掘掘…………29商業(yè)業(yè)文文化化東甌大道服務務少量量休休閑閑娛娛樂樂少量量購購物物以文文化化休休閑閑消消費費為為主主旨旨，，集集多多功功能能于于一一體體的的新新型型區(qū)區(qū)域域商商業(yè)業(yè)中中心心，，融融合合多多種種消消費費樂樂趣趣于于整整體體環(huán)環(huán)境境中中，，打打造造北北京京休休閑閑文文化化與與購購物物的的新新境境地地周邊舊有商業(yè)業(yè)模式餐飲休閑娛樂新型區(qū)域商業(yè)業(yè)中心模式購物文化服務配套鄰里中心餐飲地畫形式親和力30產(chǎn)品經(jīng)營商戶終端消費人群群投資客戶目標客戶特別亮點以“東甌大道道”為代表表的商業(yè)文化化主題規(guī)模及模式中等規(guī)模的購購物中心或?qū)I(yè)店檔次中、高檔營銷有效傳達建筑形式、風風格、功能、、業(yè)態(tài)、布局局、分割、收收益模式………鄰里中心專業(yè)店鋪主題街區(qū)及底底商31遠洋甌風商業(yè)業(yè)街區(qū)一層鄰里中心（服務設施、、專賣店、藥藥店等）甌風拱廊街（家居主力店店）菜神街（休閑餐飲、、大中型餐飲