新景祥-徐州西都國際中心營銷總綱最終定稿

西都國際中心營銷總綱徐州新景祥房地產(chǎn)投資顧問有限公司About

目錄綱要Contents第一階段市場調(diào)查及市場定位

第二階段戰(zhàn)略定位與形象定位

第三階段整合營銷傳播

第一階段市場調(diào)查及市場定位Marketresearchandmarketpositioning1.2房產(chǎn)市場分析1.3目標(biāo)市場分析1.5項目地塊分析1.4競爭市場分析1.1城市發(fā)展分析1.6目標(biāo)客群分析1.7價格定位依據(jù)一、城市發(fā)展分析地理位置

南北鎖鑰，中原屏障，四省接壤滬寧、隴海鐵路線戰(zhàn)略交點雄踞淮海經(jīng)濟區(qū)核心中央?yún)^(qū)域城市總體經(jīng)濟飛速增長經(jīng)濟指標(biāo)2001年2002年2003年2004年2005年2006年固定資產(chǎn)投資額(億元)287.85323.12383.03445.27601.31752.99同比增幅(%)1412.318.516.23525.22固定資產(chǎn)投資占GDP比重(%)42434543.249.652.7

固定資產(chǎn)投資急劇增長

社會消費品零售總額加速增長,城市消費欣欣向榮二、三產(chǎn)聯(lián)動發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整有序,經(jīng)濟煥發(fā)活力

人民收入水平逐年提高，徐州城鎮(zhèn)居民進入相對富裕階段

經(jīng)濟跨越式發(fā)展,加速推動城市化進程城市格局發(fā)生重大變化,由“單圈型”向“三圈型”轉(zhuǎn)變城市東擴南進，疏解老城，優(yōu)化功能城市整體發(fā)展以隴海鐵路、104國道、故黃河為發(fā)展主軸老城CBD、新城行政辦公中心、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)三區(qū)鼎立的城市格局“三圈型”城城市格局徐州是座剛剛剛進入全全面快速發(fā)發(fā)展軌道的的具有巨大前前景和潛力力的區(qū)域性性中心城市市[綜上所述]：徐州市場整整體格局及及特征分析析區(qū)域特點板塊描述東區(qū)中檔大眾化東區(qū)和市區(qū)中檔大眾換房族東北區(qū)（工業(yè)區(qū)）低檔大眾化伴隨工業(yè)發(fā)展，大量藍領(lǐng)工人置業(yè)，低檔大眾化產(chǎn)品聚集地北區(qū)低檔大眾化承接主城疏散的大量中低檔消費客群西區(qū)中檔大眾化大量中、低階層的城市換房族南區(qū)中檔大眾化新城區(qū)發(fā)展帶動南區(qū)食品城板塊迅速崛起，成為中檔大眾化消費的主要聚集地中心區(qū)中高檔留戀城市生活的大量中高檔換房族新城區(qū)中高檔未來徐州中高端物業(yè)的主戰(zhàn)場銅山新區(qū)中低檔別墅區(qū)經(jīng)濟型別墅聚集區(qū)，因檔次較低，目前去化艱難東區(qū)北區(qū)西區(qū)中心區(qū)南區(qū)銅山新區(qū)東北區(qū)（工業(yè)區(qū)）新城區(qū)二、房地產(chǎn)產(chǎn)市場分析析從2005年開始，徐徐州土地供供應(yīng)急速放放量，土地單價急急劇飆升，，市場競爭爭日益激烈烈。土地市場商品房市場場分析徐州商品房房市場需求求旺盛，量量價齊升年份類別交易面積（萬㎡）上漲幅度戶數(shù)上漲幅度200251.1——4560——200389.1374.42%752064.91%2004128.0543.67%1314874.84%200598.61-22.99%9043-31.22%2006173.575.95%1471662.73%截止2007年8月184.266.2%1662713%房價快速增增長國家宏觀調(diào)調(diào)控對徐州州市場的影影響影響市場規(guī)范化產(chǎn)品趨小化競爭同質(zhì)化消費大眾化阻礙投資炒房徐州房地產(chǎn)產(chǎn)市場特征征及發(fā)展趨趨勢總結(jié)房價供求戶型格局競爭從2003年4季度起，徐州房價呈一路上揚態(tài)勢；2005年底，增長勢頭逐步放緩；2006年下半年開始房價繼續(xù)快速上漲。市場供求從04、05年的供小于求迅速轉(zhuǎn)向供需基本平衡（現(xiàn)階段），預(yù)計從08年中期開始整個市場呈全面爆發(fā)態(tài)勢，市場將轉(zhuǎn)向嚴(yán)重的供大于求，競爭白熱化.由于居民收入水平增長速度遠不及房價增長速度，購房者壓力增大，在滿足功能前提下，整體套型面積呈不斷壓縮趨勢。大規(guī)模、大資本運作即將開始，徐州房市迎來大盤開發(fā)階段，進入泛競爭時代。市場競爭將從較原始的低品質(zhì)價格競爭階段進入高品質(zhì)的品牌競爭時代。全面的、飽飽和的、嚴(yán)嚴(yán)峻的、同同質(zhì)的大盤競爭時時代，開發(fā)發(fā)風(fēng)險日益益突現(xiàn)[綜上所述]徐州房地產(chǎn)產(chǎn)市場即將將進入：近年來，隨隨著《徐州市工業(yè)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)調(diào)整意見見》等規(guī)章出臺臺，徐州市市致力于發(fā)發(fā)展成有競競爭力的綜綜合型特大大城市，各各類中小型型的新興企企業(yè)的數(shù)量量將大大增增加，這意意味著徐州州商辦物業(yè)業(yè)市場，特特別是小型型商務(wù)市場場的需求將將快速增加加。徐州良好的的經(jīng)濟形勢勢將催生一一批中小型型公司、辦辦事機構(gòu)、、服務(wù)機構(gòu)構(gòu)的出現(xiàn)，，全市現(xiàn)有有的中低級級商住物業(yè)業(yè)、寫字樓樓將滿足不不了急速增增長的商務(wù)務(wù)辦公需求求。人民收入水水平逐年增增長，投資資范疇及產(chǎn)產(chǎn)品多樣化化，寫字樓樓商辦類投投資市場日日益火爆。。三、目標(biāo)市市場概況目前寫字樓樓、商辦類類物業(yè)市場場現(xiàn)狀（一）單價上漲快速2004年寫字樓市場均價3400元/㎡左右，2005年市場均價4700元/㎡左右，

2006年后市場均價5200元/㎡左右，目前均價約為5500元/㎡。（二）小戶型深受歡迎

受第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)不發(fā)達、商貿(mào)公司總量較少、公司資金實力較小等因素影響，目前市場上需求量較大的面積為40-50㎡、50-70㎡的小面積辦公產(chǎn)品，大面積產(chǎn)品由于總價過高，目前市場去化較為艱難。（三）商務(wù)配套較弱

目前在售項目中，沒有會議場所、餐廳、快遞、銀行等商務(wù)配套，內(nèi)外裝修較差。（四）整體租金不高

目前商辦類中低檔市場租金范圍為25-35元/㎡·月；中高檔范圍40-68元/㎡·月（五）各檔次物業(yè)入駐率普遍較高

如：海云、怡誠出租率均100%；泛亞、盛佳、金地商務(wù)中心為95%；妮德90%；國貿(mào)80%（六）存在潛在大規(guī)模新興行業(yè)的租賃群

經(jīng)調(diào)查，外地企業(yè)駐徐機構(gòu)占租賃群體六成以上，而網(wǎng)絡(luò)通訊、信息咨詢、金融投資等原在發(fā)達城市中占有較大比例的新興企業(yè)則很少。這表明徐州目前商務(wù)需求尚集中于傳統(tǒng)行業(yè)，未來需求將會有較大上升空間。（七）物業(yè)裝修標(biāo)準(zhǔn)較低

目前徐州高檔寫字樓在外立面和內(nèi)部裝修上比原先有一定提高，但在商務(wù)配套、電梯、智能化管理、商務(wù)會所等硬件和物業(yè)服務(wù)等軟環(huán)境方面上存在嚴(yán)重不足。（八）車位數(shù)普遍不足，滿足不了實際需求

目前徐州市場多數(shù)寫字樓車位在20-40個之間，只有3個寫字樓車位超過100個，甚至有個別項目沒有車位。目標(biāo)市場小結(jié)隨著土地市場的急速放量，商品房市場從04年起開始了其突飛猛進的歷史征程，銷售量和房價齊升，商辦類物業(yè)市場發(fā)展快速，售價屢創(chuàng)新高。目前現(xiàn)有商辦類物業(yè)各自存在一定弱勢，且整體物業(yè)管理和租金水平較低，與國內(nèi)發(fā)達城市有較大差距。整體市場供求關(guān)系良好，入駐率普遍較高，存在較大機會。挑高小戶型異軍突起，搶占商住樓投資市場最高點。06年的匯源置地廣場和SOHO時代廣場強勢推出后，迅速為市場所接受并認可，并且在短期內(nèi)迅速去化，說明挑高小戶型已成為市民投資的一大熱點。四、競爭市市場分析圖示中，城城市寫字樓樓、商辦樓樓大都分布布于古彭廣廣場商圈內(nèi)內(nèi)，并緊靠靠城市主干干道—淮海沿路兩兩側(cè)。包括天成國國貿(mào)、匯源源置地廣場場、興隆大大廈、錦繡繡茗都、貴貴邦財富、、新華書店店大樓、恒恒茂國際、、財富大廈廈、盛佳大大廈、國貿(mào)貿(mào)大廈、泛泛亞大廈、、帝都大廈廈等?；春Ｂ分休SCBD圖示SOHO時代廣場總建筑面積7.3萬平米，466戶項目構(gòu)成1－4層裙樓商業(yè)；5-19層挑高4.8米小戶型均價5200元/平米面積范圍28-73平米得房率73％車位配比466個電梯6部配套餐飲、超市、影院、2個中庭去化量100％購買人群公務(wù)員、私營企業(yè)主、裝修公司、設(shè)計室等廣告訴求都市空中小公館時尚SOHO辦公家目前銷售小戶型商住項目銷售100％；2-3F商業(yè)于10月28日開業(yè)；1F正在招商（一）市場場挑高項目目匯源置地廣場總建筑面積43658平米，350戶項目構(gòu)成-2、-3為車庫層；-1層為特色商業(yè)，局部為特色步行街；1-4層為大型SHOPPINGMALL（購物中心）；6-19層為5米層高鉑金商務(wù)公館；20層為VIP俱樂部均價5600元/平米面積范圍52-80平米得房率76％車位配比200余個電梯4部配套70米高陽光中庭，10個空中花園去化量100％購買人群公務(wù)員、事業(yè)單位工作者、自由職業(yè)、中小企業(yè)等廣告訴求CBD國際社交圈，鉑金商務(wù)小公館目前銷售寫字樓已全部銷售完畢，商鋪招商中貴邦財富總建筑面積2.7萬平米；325戶項目構(gòu)成1－5層為商鋪；6－18層為精裝修商務(wù)公寓（4.95米）均價裙樓價格：1層35000元/㎡，2層16000元/㎡，3層14000元/㎡，4層10000元/㎡，5層8000元/㎡；寫字樓均價5500元/㎡面積范圍30-80平米得房率72％車位配比90多個電梯3部配套ITAT去化量100％購買人群公務(wù)員、私營業(yè)主、貿(mào)易公司、裝飾公司、駐徐機構(gòu)、軟件公司、事業(yè)單位等廣告訴求市中心正版小戶型挑高公寓目前銷售寫字樓已全部銷售完畢，商業(yè)ITAT會員招募中財富大廈總建筑面積約2.5萬平米，共364戶〖備注〗項目位處市中心繁華區(qū)內(nèi)，周邊商業(yè)金融配套較好，加上精裝修，銷售情況較好。項目構(gòu)成1-5F：時尚名品；6-10F：140套酒店公寓；11-18F：224套辦公用房；19-20F：配套均價5500元/平米面積范圍40㎡14%；40-45㎡57%；55-60㎡29%得房率72%車位配比150個電梯3部奧迪斯配套商業(yè)、游泳、健身、空中花園等去化量精裝酒店公寓去化完畢，寫字樓除17層外其余基本銷售完畢。購買人群以公務(wù)員、私營業(yè)主、貿(mào)易公司、裝飾公司、煤礦、駐徐機構(gòu)、IT公司、事業(yè)單位為主。廣告訴求領(lǐng)袖級企業(yè)基地國際化辦公首選（五星級酒店式商務(wù)使館）目前銷售本月正準(zhǔn)備推出商鋪，定位為名品店。具體銷售形式未定。（二）在售售或在建寫寫字樓項目目新華書店地塊新華書店書城主樓十六層，裙樓六層，地下兩層，其中地下一、二層為停車庫、預(yù)備用房和其他輔助用房，一至六層用于購書、休閑、娛樂，七到十六層用于公寓式辦公。

新華書店書城東西寬78.5米，南北為43.5米，總用地3400平方米。擴建后，該書城將采用主附樓形式，主樓十六層，裙樓六層，地下兩層，其中地下一、二層為停車庫、預(yù)備用房和其他輔助用房，一至六層用于購書、休閑、娛樂，七到十六層用于公寓式辦公。該樓有兩個特點，一是文化性。主樓以古代書架為造型，再以富有親和力的書城廣告為符號，用在沿淮海路立面上，充分體現(xiàn)了建筑的文化內(nèi)涵。二是時代性。建筑主立面采用富有朝氣、凸凹有致的分割條塊為主要表現(xiàn)方式，購書大廳寬敞明亮。該項目規(guī)劃劃為挑高戶戶型，是我我們要重點點研究的競競爭對手。。錦繡茗都總建筑面積約38039平米，共492戶項目構(gòu)成純寫字樓，平層2.8㎡，部分挑高5.6㎡均價平層6000元/平米，挑高8000元/平米面積范圍50-70平米（2010年上房）得房率78%車位配比200（全地下）電梯4部配套未定去化量未開盤購買人群--該項目部分分規(guī)劃為挑挑高，是主主要競爭對對手。恒茂國際總建筑面積約43000平米，420戶〖備注〗工程停滯狀態(tài)一定程度影響了銷售，項目定位為5A級甲級寫字樓，但外部形象、內(nèi)部配套、細節(jié)、戶型等都沒有體現(xiàn)高檔的形象和品質(zhì)感。項目構(gòu)成1F-5F商場;6-27F寫字樓;27-29設(shè)備層(1F層高6米)均價5200元/平米面積范圍46.19平米占64%（主力戶型）53.61平米占9%72.53平米占9%77.58平米占9%88.42平米占9%得房率70%車位配比210個電梯3部配套餐飲、購物、娛樂等去化量銷售情況不甚理想，從網(wǎng)上備案情況看來僅50%左右購買人群公務(wù)員，大型企業(yè)職工，個體老板，私營業(yè)主，以投資，自用辦公為主廣告訴求淮海CBD商務(wù)新空間，純正的5A甲級寫字樓興隆大廈總建筑面積約2萬平米，共130戶〖備注〗位于CBD內(nèi)的優(yōu)良區(qū)位優(yōu)勢并不能取代形象包裝以及推廣上的簡陋和低檔形象，加之售樓處人員服務(wù)態(tài)度、銷售說辭等一系列問題，嚴(yán)重影響了項目的銷售。項目構(gòu)成-1層：停車場；1-3層：門面商鋪；4-13層：寫字樓；14層：會所均價【寫字樓】基價：5200元/平米，均價：5500元/平米；【裙樓門面房】5萬元/平米面積范圍40-60㎡；一層12戶，層高3.3米得房率63％車位配比200個電梯5部（寫字樓2部，酒店3部）配套恒溫游泳池、商業(yè)、會所、酒店等去化量銷售情況不甚理想，網(wǎng)上備案情況看來僅銷售35%左右購買人群公務(wù)員、私營業(yè)主、事業(yè)單位等。廣告訴求四星級賓館配套精品寫字樓（一）小戶型寫字樓深受市場青睞

因單價相對較高、總價相對較低，小戶型寫字樓或商住類物業(yè)比較暢銷，也便于租賃給一些新興的正在起步階段的中小型公司、中介、服務(wù)機構(gòu)、信息產(chǎn)業(yè)、廣告公司等。（二）挑高小戶型將成為絕版，尤其深受市場追捧

無論寫字樓還是商住項目，挑高戶型已深入人心，并能獲得較好的市場反響。（三）寫字樓作為投資品種之一，投資潛力較大，升值較快

根據(jù)已售項目開盤售價及成長價格的狀況，投資商住類物業(yè)升值較快，潛力巨大。（四）建筑品質(zhì)決定建筑價值

建筑理念對城市的意義、風(fēng)格對品味的意義、產(chǎn)品創(chuàng)新對投資人/使用人的意義……成功項目借借鑒寶典失敗項目啟啟示錄（一）項目整體定位決定成敗

定位包括產(chǎn)品定位、行銷定位、形象定位、客群定位，是影響項目行銷成敗的關(guān)鍵核心。（二）項目形象對銷售狀況與銷售價格影響巨大

形象定位、包裝、傳播、說辭等要素同樣是寫字樓行銷的關(guān)鍵因素之一。（三）銷售進度與工程進度應(yīng)保持同步發(fā)展

商業(yè)項目尤其商辦類單體建筑，工程進度應(yīng)與銷售進度不能嚴(yán)重脫節(jié)，即便前期銷售狀況良好，如因工程進度跟不上，將會影響客群的購置信心，同時將影響后期推盤及售價?！緦懽謽歉偁帬帬顩r小結(jié)結(jié)】需求總量變變化不大未來潛在市市場供應(yīng)量量和基本穩(wěn)穩(wěn)定不變的的市場需求求量之間形形成了一定定供求矛盾盾。對地段的需需求商務(wù)辦公對對地段要求求非常苛刻刻，徐州商商務(wù)辦公市市場今后仍仍將集中在在以古彭廣廣場為中心心的CBD內(nèi)，但隨著著城市化進進程加速，，徐州的西西部與城市市中心區(qū)連連接最為便便利，商業(yè)業(yè)中心必然然向西擴張張。對面積的需需求根據(jù)城市經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展特特征對辦公公場所的要要求，中小小公司需求求的小面積積辦公比大大面積辦公公要多得多多。因此，，徐州未來來商務(wù)需求求主要集中中于中小型型新興企業(yè)業(yè)，需求面面積普遍較較小。對配配套套的的需需求求現(xiàn)代代辦辦公公對對辦辦公公場場所所的的綜綜合合配配套套要要求求越越來來越越高高，，特特別別是是中中小小型型公公司司，，由由于于公公司司實實力力普普遍遍不不強強，，尤尤其其需需要要通通過過辦辦公公條條件件的的強強化化來來體體現(xiàn)現(xiàn)公公司司的的實實力力。。由由于于目目前前徐徐州州現(xiàn)現(xiàn)有有商商務(wù)務(wù)產(chǎn)產(chǎn)品品配配套套設(shè)設(shè)施施嚴(yán)嚴(yán)重重不不足足，，未未來來新新辦辦公公場場所所的的完完善善的的配配套套將將成成為為激激烈烈市市場場中中一一項項利利器器。。對功功能能的的需需求求就現(xiàn)現(xiàn)有有商商務(wù)務(wù)產(chǎn)產(chǎn)品品來來看看，，其其功功能能是是單單一一的的。。而而根根據(jù)據(jù)先先進進城城市市的的發(fā)發(fā)展展經(jīng)經(jīng)驗驗而而言言，，高高品品質(zhì)質(zhì)的的具具有有優(yōu)優(yōu)良良配配套套和和服服務(wù)務(wù)的的商商務(wù)務(wù)產(chǎn)產(chǎn)品品將將占占據(jù)據(jù)未未來來新新商商務(wù)務(wù)辦辦公公市市場場的的先先導(dǎo)導(dǎo)地地位位。。對新產(chǎn)產(chǎn)品的的追求求自06年徐州州出現(xiàn)現(xiàn)如匯匯源·置地廣廣場、、SOHO時代廣廣場、、貴邦邦財富富等挑挑高小小戶型型以來來，商商務(wù)辦辦公市市場出出現(xiàn)了了一股股挑高高新浪浪潮，，同樣樣在蘇蘇商·御景灣灣住宅宅項目目的挑挑高戶戶型也也一度度火爆爆旺銷銷。這這表明明挑高高戶型型越來來越受受消費費者的的認同同與青青睞。。五、項項目地地塊分分析（一）基本屬性位置人民廣場北側(cè)，淮海西路與二環(huán)西路交界處，地理位置優(yōu)越總建面34484平米（1F商場總建筑面積：3044平米，3－12F辦公總建筑面積：19447平米）層高-1F:3.9米；1F:5.8米；2-3F:3.3米；4-12F:4.9米；13F:3米構(gòu)成-1F:車庫；1F:商業(yè)專賣店；2-12F:公寓式辦公用房面積商辦小戶型40-55平米套數(shù)商辦小戶型340戶電梯6部自動垂直品牌電梯；4部人行梯。樓高56.5米風(fēng)格簡潔有力的線條美、高低錯落的立體感，塑造現(xiàn)代感的商務(wù)建筑容積率3.1汽車位225輛自行車位1000多輛外墻鋁孔板，鋁百葉，雙層中空鋁塑窗弱電系統(tǒng)自動消防系統(tǒng)、通信系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)、閉路監(jiān)視系統(tǒng)、防盜報警系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、汽車綜合管理系統(tǒng)、樓宇自動化系統(tǒng)等其它1個豪華中庭；室內(nèi)景觀、空中花園、人民廣場三重景觀綠色（二）配套部分金融建行：建設(shè)銀行西關(guān)支行（項目東側(cè)150米）。農(nóng)行：農(nóng)行礦務(wù)局分理處（項目斜對面），農(nóng)行西關(guān)支行（段莊廣場西南角）。交行：交行段莊廣場分理處（項目斜對面向西100米）。商行：商行淮海西路分理處（項目斜對面）。中行：中行段莊廣場分理處（項目斜對面向西100米）。商業(yè)配套郵局（電信）：人民廣場西北角，蘇堤北路兒童醫(yī)院對面（1500米）。醫(yī)院：六院、二院、工人醫(yī)院、口腔醫(yī)院、兒童醫(yī)院等。工商：徐州市工商局。超市：新一佳，華潤蘇果。餐飲：魚米之鄉(xiāng)、太陽賓館、耀華大酒店、大觀園、嘉和雅都商務(wù)酒店等?？觳停嚎系禄?。商場：友誼商場、華美商廈、五星電器、SOHO時代廣場裙樓、尚城國際廣州摩登百貨、溫州商貿(mào)城等。賓館：海天假日酒店、金港大酒店、友誼賓館、樓中樓賓館、華辰賓館。學(xué)校：小學(xué)/段莊小學(xué)（段莊廣場南側(cè)），礦務(wù)局小學(xué)（大福源南側(cè)）；初中/十二中（段莊廣場南50米），礦一中（大福源南，向南1000米）。娛樂：SOHO時代廣場五星級星美國際影城、人民廣場周邊其他娛樂項目。交通1W、8W、13附、31W、56W、64W、65W、66W、67W、603W等數(shù)十條公交路線。周邊配配套及及商業(yè)業(yè)氛圍圍SWOT分析Strength(優(yōu)勢)交通便利,通達性好區(qū)域優(yōu)勢明顯面朝人民廣場大面積生態(tài)綠化帶辦公條件得天獨厚目前為市場獨一無二的挑高小戶型LOFT總價相對較低性價比較高周邊商業(yè)陸續(xù)啟動發(fā)展前景看好周邊車流/人流量大項目輻射范圍較廣項目具備辦公/居住/投資三重功能車位/電梯等配置完善Weakness(劣勢)位于非非傳統(tǒng)統(tǒng)商務(wù)務(wù)辦公公區(qū)，，商務(wù)務(wù)氛圍圍的形形成尚尚需時時日。。裙樓商商業(yè)集集群效效應(yīng)不不明顯顯。認購至至簽署署購房房合同同相隔隔時間間較長長。本案體體量小小、外外觀品品質(zhì)感感不強強。土地使使用年年限短短。樓層大部分分戶型存在在通風(fēng)、采采光問題。。每層戶數(shù)分分布較密。。Opportunity(機會)隨著城市西移的進程，區(qū)域中心正迅速形成，而本項目位于區(qū)域繁華處SOHO所取得的成功開創(chuàng)了在非傳統(tǒng)商辦區(qū)內(nèi)投資辦公的局面07年下半年市場挑高產(chǎn)品較少，利用06年挑高熱點形成差異化戰(zhàn)略。經(jīng)濟發(fā)展使徐州每年成立的中小企業(yè)、外地駐徐辦事處逐年增多，寫字樓市場需求日漸大政府宏觀調(diào)控促成長期持有型辦公物業(yè)投資的吸引力大增銀行不斷上調(diào)貸款利息給購房者一定程度影響目前市場上辦公物業(yè)較多，競爭壓力大宏觀政策對于市場投資心理短時間內(nèi)有一定打壓眾多投資產(chǎn)品對項目投資者造成分流新華書店和錦繡茗都規(guī)劃為挑高給本項目帶來一定銷售壓力Threaten(威脅)項目SWOT分析啟示第一：樹立立精品意識；第二：要充充分利用差異化競爭爭策略；產(chǎn)品差異化化、形象差差異化、服服務(wù)差異化化，超越競競爭對手第三：在行行銷過程中中，不斷出出現(xiàn)刺激性性信息，強強化挑高和投資理念，注意根據(jù)市市場情況及及時調(diào)整銷售說辭。綜合來講，，我們認為為項目若要要贏得成功功，就要做做好六、目標(biāo)客客群分析（一）定位位依據(jù)匯源置地廣廣場客群最最主要是個個體經(jīng)營戶戶、小公司司、公務(wù)員員，其次為為煙廠電廠廠等效益好好的單位及及煤礦生意意老板，其其中投資客客戶占65%以上。SOHO時代廣場客客群主要是是住在附近近的居民，，部分為個個體經(jīng)營戶戶、小公司司，以自用用居多占65%以上。以市場類似似項目—匯源置地廣廣場、SOHO時代廣場客客群作參考考：區(qū)域來源1.項目周邊中心區(qū)域2.城市東、南、西、北各區(qū)3.周邊城市或外地企業(yè)職業(yè)構(gòu)成1.外地駐徐機構(gòu)、本市企業(yè)、私營企業(yè)主、中介、IT行業(yè)、裝修裝潢公司、廣告公司、旅游公司等中小型企業(yè)2.城市中高收入投資者（附近礦務(wù)局、交通局等企事業(yè)單位工作人員、公務(wù)員、私營企業(yè)主、生意人）3.徐州各區(qū)投資置業(yè)者4.外地企業(yè)5.其它人群年齡階段30-60歲客群表征

中高收入階層，投資置業(yè)或用于公司辦公購買誘因1.性價比高、稀缺的挑高產(chǎn)品2.注重投資回報和升值潛力3.周圍商業(yè)環(huán)境及生態(tài)環(huán)境較好的辦公場所參考匯源置置地廣場及及SOHO時代廣場客客源，本案案目標(biāo)客群群來源為：：（二）目標(biāo)標(biāo)客群核心客群：中小型創(chuàng)智型企業(yè)、公司、機構(gòu)、中介、辦事處等單位。重要客群：注重固定資產(chǎn)投資的中高收入投資置業(yè)者、看重項目投資潛力者潛在客群：外地中高收入者、外地公司、其它（三）我們們能滿足他他們的需求求需求細述重要級別LOFT辦公因產(chǎn)品形象好、品質(zhì)好、面積小，總價低，且戶型能隨自己的意愿進行創(chuàng)意式裝修布局，租用辦公房不如擁有自己的辦公場所?！白夥哭k公不如買房辦公”★★★★★投資收益看好該區(qū)域未來的發(fā)展?jié)摿?，項目位置在傳統(tǒng)CBD外，投資總成本較低，但投資升值潛力比CBD內(nèi)的寫字樓更有升值潛力，用于出租性長期投資。★★★★★保值增值因挑高項目的稀缺性決定了產(chǎn)品的價值，用于轉(zhuǎn)手轉(zhuǎn)賣型短期投資?！铩铩铩颯OHO辦公臨時辦公自用型辦公，建筑品質(zhì)形象較好、挑高特性可隨意裝修，可居可商兩全其美?！铩铩铩锛彝ス潭ㄙY產(chǎn)養(yǎng)老途徑作為養(yǎng)老資產(chǎn)；家產(chǎn)傳承；轉(zhuǎn)嫁現(xiàn)金可能出現(xiàn)的各種金融風(fēng)險★★★居住作為酒店式寫字樓公寓就近居住，附近配套一應(yīng)俱全?！铩铩锲渌行⌒凸緝滢k公場所或其它★★七、價格定定位依據(jù)依據(jù)一：中心區(qū)今年年8－10月份住宅銷銷售均價參參考。中心心區(qū)今年8－10月份商品住住宅銷售均均價為4600元/㎡；依據(jù)二：西區(qū)今年8-10月份住宅銷銷售均價參參考。西區(qū)區(qū)今年8－10月份商品住住宅銷售均均價為3300元/㎡；依據(jù)三：挑高項目銷銷售均價參參考。06年匯源置地地廣場、SOHO時代廣場、、貴邦財富富銷售均價價為5400元/㎡。依據(jù)四：問卷調(diào)查法。。通過問卷調(diào)調(diào)查法，得出出“西都國際”銷售均價在5200～5400元/㎡較能接受。依據(jù)五：房地產(chǎn)市場未未來競爭環(huán)境境。明年上半半年，古彭廣廣場附近兩個個挑高項目將將面市，寫字字樓市場將處處于供過過于求的激烈烈競爭態(tài)勢，，市場存在較較大風(fēng)險隱患患。我們要抱抱著較強的市市場風(fēng)險意識識，定價需格格外慎重！項目東升寫字樓戲馬臺商廈華圣大樓公交大廈皇城大廈妮德寫字樓總套數(shù)80約3625189戶417戶約60總建面4000㎡左右（辦）2000㎡1萬㎡45000㎡－－3200㎡左右外立面涂料涂料涂料高檔飾面磚高檔面磚普通面磚車位數(shù)無無總共10地上廣場100個總共10電梯數(shù)1部無2兩組4部4部1部租金20-22252525(15層以上)2535出租率97%100%35%60%50%95%依據(jù)六：根據(jù)據(jù)徐州市在租租寫字樓租金金情況，推斷斷出項目合理理售價?！韵聰?shù)據(jù)為07年10月30日市場調(diào)研數(shù)數(shù)據(jù)：項目金地商務(wù)盛佳大廈海云計算機城成功大廈財富廣場國貿(mào)大廈泛亞大廈總套數(shù)48132252209308225165總建面6000㎡（辦）1.3萬左右10000（辦）4.8萬㎡－－2.93萬㎡2.8萬㎡外立面玻璃幕墻高檔石材高級面磚玻璃幕墻高檔石材玻璃及鋁塑幕墻、高檔石材玻璃幕墻高檔石材玻璃幕墻天然石材高級面磚車位數(shù)總共15-2084個總共2080個200150個154個電梯數(shù)1部24部3344租金3540465565北：68南：7575出租率100%85%99%95%85%98%98%綜合上述分析析，“西都國際”市場價格在5600元/㎡左右較為合理理西都國際項目目位于公交大大廈北面，項項目外立面檔檔次和妮德類類似，車位比比和盛佳大廈廈類似，加之之本案為挑高高4.9米項目，綜合合評定本項目目租金情況應(yīng)應(yīng)該介于妮德德商貿(mào)與盛佳佳大廈之間即即35-40元/㎡/月,取中間間值37.5元/㎡/月,則本案案合理理價格格為:5625元/平米。。本案能能否成成功去去化、、保證證利潤潤最大大化，，必須須引起起重視視的要要點：：競爭個個案（（錦繡繡茗都都、新新華書書店地地塊））的定定價將將直接接影響響到本本案的的定價價。本本案除除了層層高優(yōu)優(yōu)勢外外，無無論從從地段段價值值、發(fā)發(fā)展前前景、、升值值空間間或是是辦公公氛圍圍都趨趨于絕絕對的的弱勢勢，本本案與與以上上兩個個競爭爭個案案的價價格至至少相相差1500元/㎡以上。。本案要要想占占領(lǐng)市市場，，超越越競爭爭個案案，取取決于于本案案有無無高附附加值值的產(chǎn)產(chǎn)品。。在此此建議議開發(fā)發(fā)公司司作節(jié)節(jié)能，，以增增強項項目附附加值值。推出時時機的的選擇擇。本本案應(yīng)應(yīng)采取取跟隨隨策略略，做做市場場的跟跟隨者者，而而不能能做行行業(yè)的的領(lǐng)跑跑者，，通過過與兩兩個競競爭個個案的的價格格對比比優(yōu)勢勢，而而推進進本案案的去去化。。必須做做好扎扎實的的市場場培育育工作作，只只有做做好充充分的的戰(zhàn)前前準(zhǔn)備備工作作才能能保證證項目目的順順利推推進。。必須須堅堅持持認認購購和和簽簽約約的的時時間間間間隔隔越越短短越越好好，，最最好好控控制制在在一一個個月月以以內(nèi)內(nèi)。。第二階段戰(zhàn)略定位及形象包裝StrategicpositioningandPackagingimagepositioning1.2形象策略1.3包裝策略1.1戰(zhàn)略定位方法機遇處境目標(biāo)我們要達成目標(biāo)戰(zhàn)略定位我們困難所在我們來自何處一、、戰(zhàn)戰(zhàn)略略定定位位方方法法我們們來來自自何何處處？？徐州州房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場持持續(xù)續(xù)發(fā)發(fā)展展，，經(jīng)經(jīng)濟濟環(huán)環(huán)境境日日益益優(yōu)優(yōu)化化，，中中小小創(chuàng)創(chuàng)業(yè)業(yè)型型公公司司/企業(yè)業(yè)蓬蓬勃勃發(fā)發(fā)展展人民民收收入入水水平平普普遍遍提提高高，，中中高高收收入入家家庭庭手手中中有有一一些些閑閑散散資資金金，，投投資資市市場場日日漸漸活活躍躍城市市規(guī)規(guī)模?；l(fā)發(fā)展展，，大大量量商商業(yè)業(yè)機機構(gòu)構(gòu)的的進進駐駐開開業(yè)業(yè)將將使使人人民民廣廣場場附附近近商商業(yè)業(yè)氛氛圍圍日日益益濃濃厚厚、、繁繁華華匯源·置地廣場場、SOHO時代廣場場所波及及的挑高高熱潮與與投資小小戶型熱熱潮影響響周圍商業(yè)業(yè)配套、、生活配配套、交交通條件件、景觀觀資源較較具利好好性外部部機機遇遇項目目機機遇遇目前市場場（暫時時）獨一一無二的的4.9米層高買一層用用兩層的的低總價價成本（（低契稅稅、低物物管費、、低總價價）精品質(zhì)小小戶型，，能隨心心自由創(chuàng)創(chuàng)意裝修修改造一樓商業(yè)業(yè)的便捷捷，城市市繁華生生活的主主旋律其它利好好（段莊莊廣場的的景觀視視野、周周邊商業(yè)業(yè)配套等等）我們的困困難所在在？區(qū)位障礙礙：與城城市傳統(tǒng)統(tǒng)CBD有一定距距離，位位于城市市中央生生活中心心。市場障礙礙：可能能存在潛潛在的、、強大的的競爭對對手，新新華書店店地塊地地段優(yōu)勢勢；錦繡繡茗都5.6米層高優(yōu)勢勢。租金障礙：：市場整體體租金不高高，尤其人人民廣場周周圍。期望障礙：：隨著國家家政策的深深入，銀行行貸款利率率已高達8%，本案作為為投資型樓樓盤，回報報率8%已遠遠達不不到客戶心心理需求，，樓市將進進入健康、、理智、穩(wěn)穩(wěn)定的發(fā)展展時期。開發(fā)商品牌牌：本案開開發(fā)商品牌牌在徐州當(dāng)當(dāng)?shù)乜诒^較弱，推廣廣本案有一一定難度。。外部障障礙礙本案土地使使用年限50年，產(chǎn)權(quán)從從04年開始，已已過去3年，加之09年上房，無無形當(dāng)中又又少了4年（SOHO時代廣場的的70年產(chǎn)權(quán)已深深入人心））回廊式戶型型設(shè)計，對對通風(fēng)、采采光的影響響。每層戶數(shù)分分布較密，，尤其是3-5F每層戶數(shù)達達58戶。部分樓層層層高3.3米。項目障障礙礙我們要達成成的目標(biāo)？？銷售目目標(biāo)標(biāo)市場目目標(biāo)標(biāo)企業(yè)目目標(biāo)標(biāo)春節(jié)后3月份完成可可銷售套數(shù)數(shù)60%認購任務(wù)，，拿到銷售售許可證2個月內(nèi)完成成80%的簽約任務(wù)務(wù)。確立項目在在徐州商務(wù)務(wù)寫字樓市市場上的獨獨特形象塑造城市中中心區(qū)（包包括西區(qū)））新的商務(wù)務(wù)寫字樓標(biāo)標(biāo)竿和領(lǐng)袖袖地位以項目形象象帶動企業(yè)業(yè)形象的全全面提升我們的競爭爭戰(zhàn)略？以差異化的的形象和差差異化標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)服務(wù)區(qū)隔隔市場以高性價比比的產(chǎn)品引引導(dǎo)市場以高品質(zhì)樓樓盤形象，，吸引泛周周邊目標(biāo)客客戶群二、形象包包裝體系形象包裝體系形象力項目識別特性產(chǎn)品力商品利益支持點利基訴求力商品對利益基本點的訴求力[要素5]：產(chǎn)品魅力核心[要素6]：物質(zhì)性的主導(dǎo)廣告語[要素7]：產(chǎn)品力的基本內(nèi)容[要素1]：案名及LOGE[要素2]：行銷概念[要素3]：精神性主導(dǎo)廣告語[要素4]：概念由來/文化底蘊[要素8]：利益基本點的訴求[要素9]：價格及付款方式設(shè)計形象力訴求求“西都”直接把項目目納入到“城市中心”概念中，給給人第一印印象較大氣氣，體現(xiàn)尊尊貴與高崇崇；“國際中心”把徐州市作作為與國際際化相接軌軌的前沿城城市和該項項目體現(xiàn)國國際化建筑筑理念來看看待，其“情景式商務(wù)務(wù)”、“休息化商務(wù)務(wù)”、“生態(tài)辦公”等理念符合合國際趨勢勢，把“人性化”和“以人為本”的人文理念念發(fā)揮的淋淋漓盡致，，有助于提提升項目的的檔次和品品質(zhì)感；作為推廣案案名，“西都國際中中心”能瞬間蔓延延其恢宏的的商務(wù)形象象，與最后后運用名（（在《商品房買買賣合同》》中的名稱稱）并不矛盾盾和沖突；；“西都國際中中心”簡稱“西都國際”，朗朗上口口，較易記記憶。案名概概念西都國際中中心LOGO設(shè)計概概念此標(biāo)志以鷹鷹為主體造造型，上部部以流動的的、質(zhì)感的的曲線美勾勾勒一只雄雄鷹振翅高高翔的主體體特征，下下部用一棟棟巍峨聳立立的概念摩摩登大樓詮詮釋，意喻喻著一個標(biāo)標(biāo)志性建筑筑的嶄新崛崛起。鷹在西方文文化中象征征財富、權(quán)權(quán)力、勇氣氣、慧眼和和創(chuàng)造力，，把這種西西方概念融融入LOGO，意在以此此“西方”印征彼“西都”，烘托樓盤盤“雄踞一方、、傲視全城城”的氣勢和非非同尋常的的品質(zhì)，全全面提升樓樓盤的領(lǐng)袖袖地位和含含金量。鷹，同時也也是一種自自然的象征征，引申出出倡導(dǎo)人與與自然和諧諧共融的健健康生活。。領(lǐng)袖城市LOFT新銳商務(wù)基地文化概念緣緣起LOFT原意是工廠廠、倉庫的的樓層，現(xiàn)現(xiàn)指開敞式式的挑高空空間。LOFT起源于20世紀(jì)40年代的美國國，藝術(shù)家家與設(shè)計師師們利用廢廢棄的廠房房，分隔出工作作、社交、、娛樂、收收藏等各種種空間，20世紀(jì)后期，，LOFT這種工業(yè)化化和后現(xiàn)代代主義完美美碰撞的藝藝術(shù)形式，，逐漸演化成成為一種現(xiàn)現(xiàn)代時尚的的辦公空間間，在全球廣為為流傳。領(lǐng)袖城市LOFT新銳商務(wù)基基地行銷定位（（總概念））以百年積淀淀，承載古古今繁榮—城市中軸淮淮海路CBD，徐州獨一一無二的“財富金商圈圈”，匯聚無數(shù)睿睿智精英和和創(chuàng)智企業(yè)業(yè)，以無限限豪情擴大大事業(yè)版圖圖。一個睿智精精英需要一一個馳騁疆疆場的氣度度空間，一一個創(chuàng)智企企業(yè)需要一一個俯瞰繁繁華、搏擊擊天下的領(lǐng)領(lǐng)袖基地……西都國際中中心，凝聚聚財富動力力，揭幕巔巔峰圖景，，只為當(dāng)代代實力新銳銳風(fēng)起云涌涌！4.9米挑空LOFT新銳商務(wù)基基地，以領(lǐng)領(lǐng)袖城市的的王者風(fēng)范范，于淮海海路人民廣廣場核心中中央巔峰崛崛起，順勢國際商商務(wù)潮流，，杠鼎綠色色生態(tài)大旗旗，4.9米尊貴空間間，純凈剛剛性的外立立面品格，，氣度第一、、尊崇第一一、價值第第一，以其無可匹匹敵的領(lǐng)袖袖城市之位位，凝聚資資本與財富富。方寸間間，嶄露價價值光芒。。行銷概念文文化釋義“領(lǐng)袖城市””作為城市商商業(yè)主軸淮淮海路CBD真正意義上上第一領(lǐng)地地，西都國國際橫空出出世，以高高標(biāo)準(zhǔn)、高高姿態(tài)、高高品位、高高輻射力影影響城市原原有商務(wù)格格局，海天天假日酒店店、華美商商廈、友誼誼百貨、華華潤.蘇果旗艦超市市、五星級華華美影城、廣廣州摩登百貨貨、金港大酒酒店、溫州商商貿(mào)城……一路向西，坐坐鎮(zhèn)領(lǐng)袖之勢勢，升值潛力力銳不可擋??！“LOFT”高大而開敞的的空間，上下下雙層的復(fù)式式結(jié)構(gòu)，內(nèi)涵涵是高大而敞敞開的空間，，具有流動性性、開發(fā)性、、透明性、藝藝術(shù)性特征。。流動性，戶戶型內(nèi)無障礙礙；透明性，，減少私密程程度；開放性性，戶型自由由組合；藝術(shù)術(shù)性，由業(yè)主主自行決定風(fēng)風(fēng)格和格局，，LOFT能使業(yè)主感受受繁華都市中中時尚、品位位、創(chuàng)意、自自由的工作和和生活方式。。“新銳商務(wù)基基地”城市睿智精英英和新興創(chuàng)智智型企業(yè)的總總稱，是一個個智慧型、創(chuàng)創(chuàng)意型、積極極的聚合型基基地。精神性廣告語語+物質(zhì)性廣告語語精神性廣告語語：指項目客客群的從屬性性質(zhì)，為“城城市精英匯聚聚”之基地。。他們是一群智智慧型人才，，有著深邃的的遠見卓識和和前瞻性的策略略思考能力，，或IT精英、或傳媒媒人才……他們注重企業(yè)業(yè)形象和周邊邊優(yōu)良的工作作環(huán)境，因為為，他們是一一群善于享受受工作、生活活帶來雙重樂樂趣的新興智智慧型群體。。物質(zhì)質(zhì)性性廣廣告告語語：：指指項項目目產(chǎn)產(chǎn)品品的的特特征征屬屬性性，，為為““4.9米挑挑空空LOFT””。百變變小小戶戶型型，，自自由由創(chuàng)創(chuàng)意意組組合合。。我們們所所要要營營造造的的就就是是一一個個充充滿滿無無限限創(chuàng)創(chuàng)意意、、活活力力、、激激情情、、品品質(zhì)質(zhì)的的企企業(yè)業(yè)奔奔騰騰空空間間。。城市精英英匯聚4.9米挑空LOFT這是一個個風(fēng)云涌涌動、群群雄逐鹿鹿的商業(yè)業(yè)搏擊時時代！成功與成成就，被被“財智”所定義，，繁華城市市CBD商業(yè)區(qū)，，激蕩智智慧源流流，演繹繹青春序序曲，財財智被書書寫的淋淋漓盡致致。一樣的繁繁華，不不一樣的的璀璨，，4.9米挑空LOFT，城市精精英匯聚聚領(lǐng)地，，成就財智智，成功功夢想，，攝放無限限創(chuàng)意魅魅力，領(lǐng)領(lǐng)略人生生繽紛姿姿彩。項目名名稱：：西都都國際際中心心區(qū)位位：：淮海海路商商業(yè)CBD人民廣廣場正正核心心層高高：4.9米城市市層高高買買一層層用兩兩層戶型型：：40-50平米商商務(wù)LOFT生態(tài)態(tài)：：三重重景觀觀綠色色領(lǐng)領(lǐng)略胸胸懷大大視界界（（豪華華中庭庭景觀觀、空空中花花園、、廣場場景觀觀）建筑筑：：通透透、剛剛性、、質(zhì)感感的現(xiàn)現(xiàn)代感感官建建筑空間間：：體現(xiàn)現(xiàn)立體體空間間美學(xué)學(xué)首層大大堂：：5.8米氣派派大堂堂尊尊享享榮耀耀傳世世經(jīng)典典高速電電梯：：6部高速速電梯梯馳馳騁騁財富富新疆疆場內(nèi)部配配套：：智能能化配配套24H高級管管家企業(yè)品品牌：：強強強聯(lián)手手打造造商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)旗艦艦產(chǎn)品力力訴求求產(chǎn)品力力基本本內(nèi)容容1.LOFT商務(wù)基基地革革命性性語錄錄LOFT地段：一一路向西西，坐鎮(zhèn)鎮(zhèn)城市領(lǐng)領(lǐng)袖之勢勢，升值值潛力銳銳不可擋擋。LOFT空間：4.9米挑高，，高人一一籌的個個性辦公公空間，，升值有有理。LOFT商務(wù)：租租房辦公公不如買買房辦公公，小資資本成就就大財富富。LOFT投資：別別人用平平方計算算房子面面積，我我們用立立方計算算空間。。LOFT生活：集集約式辦辦公配套套，都市市繁華生生活就在在您腳下下。利基訴求求力利基訴訴求求點2.八大投資資升值要要素升值地段段：城市市商業(yè)主主軸－淮淮海路上上新皇冠冠升值配套套：人民民廣場商商圈，商商業(yè)巨頭頭共聚首首升值產(chǎn)品品：領(lǐng)袖袖城市，，LOFT新銳商務(wù)務(wù)基地升值空間間：4.9米挑高LOFT，一層投投入兩層層使用升值大堂堂：5.8米超高大大堂，尊尊享鉑金金商務(wù)身身份升值配置置：現(xiàn)代代智能化化配置，，同步世世界升值景觀觀：罕有有萬米花花園式景景觀廣場場升值物業(yè)業(yè)：金牌牌物業(yè)管管理顧問問VI表現(xiàn)與應(yīng)應(yīng)用本案分波波段推盤盤，價格格必定低低開高走走，所以以一波段段產(chǎn)品具具有較強強的性價價比優(yōu)勢勢在開盤、、促銷等等廣告中中性價比比亦是本本案的主主訴求之之一，依依實際情情況，可可以用利利基、單單價、總總價或首首付款進進行訴求求。如：：使用面面積100㎡㎡4A級寫字樓樓，區(qū)區(qū)區(qū)***可輕松松擁有；；首付***萬元元起，健健康享受受一輩子子！價格及付付款方式式三、包裝裝策略簡潔純純凈剛剛性質(zhì)質(zhì)感的現(xiàn)現(xiàn)代感官官美總體包裝裝風(fēng)格VI物料：名名片、紙紙杯、信信封信箋箋、檔案案袋、手手提袋、、胸牌等等海報報：3000份戶型冊：：5000份DM：建議根根據(jù)銷售售節(jié)奏出出版2－3期，每期期印刷500份虛擬現(xiàn)實實：以精精湛的3D技術(shù)，生生動、形形象、具具體地展展示了樓樓盤獨特特的建筑筑風(fēng)格及及環(huán)境，，同時融融入豐富富的人物物和生活活情節(jié)，，對建筑筑的地理理位置、、完善的的配套、、優(yōu)美的的環(huán)境及及歡快動動感的生生活等內(nèi)內(nèi)容進行行全方位位的表現(xiàn)現(xiàn)，讓客客戶可以以直接在在電腦上上感受項項目的戶戶型特色色、裝修修風(fēng)格，，在視覺覺上產(chǎn)生生一種沉沉浸于真真實環(huán)境境中的感感覺，它它突破了了效果圖圖的平面面化布局局，為項項目提供供一種全全新的數(shù)數(shù)字化營營銷模式式。售樓處包裝：：門頭、大牌牌、展板、公公示牌、液晶晶電視（三維維動畫）等小禮品：建議議作使用率高高的小手電鑰鑰匙扣或其它它。（待定，，可在禮品公公司樣本中選選擇）售樓處軟性包包裝：花卉、、貴賓室、吧吧臺等銷售物物料售樓處大牌展展示售樓處資料派派發(fā)工地圍墻戶外大牌：【1.售樓處門口3塊；2.新華書店上方方（金鷹對面面）】戶外看板：（（工地現(xiàn)場場）公交站臺：（（建議在淮海海沿路上做公公交站臺燈箱箱廣告）短信發(fā)送：（（頻繁發(fā)送項項目相關(guān)信息息）車身廣告：（（1W,13W,65W,603W）平面媒體：（（彭城晚報，，揚子晚報，，徐州日報，，都市晨報））電視電臺：（（房產(chǎn)報道，，徐州交通廣廣播電臺）SP/PR活動：（在售售樓處舉辦各各種節(jié)日營銷銷活動）銷售售渠渠道道第三階段整合營銷傳播IntegratedMarketingCommunications1.2行銷推廣流程1.3推廣時機建議1.5廣告費用預(yù)算1.4價格策略建議1.1營銷總思路樹立西西都國國際中中心在在LOFT創(chuàng)意型型寫字字樓市市場的的領(lǐng)袖袖形象象傳播并并提高高開發(fā)發(fā)公司司品牌牌知名名度及及美譽譽度建立項項目在在徐州州全市市范圍圍內(nèi)廣廣泛知知名度度和美美譽度度。通過實實效推推廣策策略及及手段段，充充分挖挖掘物物業(yè)價價值，，整合合優(yōu)勢勢資源源，迅迅速完完成銷銷售任任務(wù)。。一、營營銷總總思路路媒介整整合手手段整合營銷傳播手段銷售現(xiàn)場電視廣告DM電視軟文短信廣告戶外大牌網(wǎng)絡(luò)軟文SP/PR道旗廣告工地現(xiàn)場口碑傳播工地圍墻報紙/軟文戶型圖冊動畫三維全案行銷推廣公開期、推廣期、持續(xù)期、強銷期、包裝策略項目形象包裝項目傳播包裝整合傳播策略資料庫行銷策略媒體行銷策略平面媒體事件行銷策略戶外大牌短信電視電臺公交車身形象力訴求產(chǎn)品力訴求利基力訴求價格訴求二、行行銷推推廣流流程三、推推廣時時機建建議時間波波段：：07年11月-08年3月推廣目目的：：開始始啟動動項目目，擴擴大項項目知知名度度與認認知度度。目標(biāo)任任務(wù)：：為建建立形形象作作鋪墊墊，營營造銷銷售氣氣氛；；為全全面銷銷售作作好銷銷售物物料準(zhǔn)準(zhǔn)備。。傳播信信息：：人員員價值值+服務(wù)價價值開發(fā)商商的背背景：：開發(fā)發(fā)實力力、開開發(fā)項項目項目基基本信信息：：開發(fā)發(fā)理念念、產(chǎn)產(chǎn)品類類型、、位置置地段段、發(fā)發(fā)展?jié)摑摿?、、區(qū)域域板塊塊等推廣策策略：：事件件行銷銷+資料庫庫行銷銷+媒體行行銷工作重重點：：銷售售物料料/媒體通通道/營銷總總綱/階段性性媒體體計劃劃確定定、執(zhí)執(zhí)行報紙軟軟文：：聯(lián)合合幾家家報社社集中中炒作作西區(qū)區(qū)投資資，大大作挑挑高文文章。。物料準(zhǔn)準(zhǔn)備：：戶外外大牌牌、售售樓處處包裝裝、銷銷售資資料、、工地地圍墻墻等準(zhǔn)準(zhǔn)備工工作。。第一階階段：：公開開期（（公開開面市市階段段）時間波波段：：08年3月推廣廣目目的的：：制制造造轟轟動動效效應(yīng)應(yīng)，，吸吸引引更更大大注注意意，，為為強強銷銷打打響響戰(zhàn)戰(zhàn)鼓鼓目標(biāo)標(biāo)任任務(wù)務(wù)：：擴擴大大知知名名度度、、最最大大范范圍圍內(nèi)內(nèi)儲儲蓄蓄客客戶戶，，選選擇擇良良好好時時機機火火爆爆公公開開認認購購傳播播信信息息：：進進行行形形象象力力＋＋利利基基力力訴訴求求，，展展現(xiàn)現(xiàn)項項目目價價值值及及魅魅力力，，著著重重投投資資價價值值推廣策略：媒媒體行銷+服務(wù)行銷＋活活動行銷報紙：形象廣廣告/軟文/產(chǎn)品優(yōu)勢廣告告戶外：大牌/圍墻/現(xiàn)場/引導(dǎo)旗/短信資料：戶型圖圖冊定點派發(fā)發(fā)工作重點：價價格確定、認認購方案確定定、優(yōu)惠方案案、促銷活動動方案、案場場氛圍布置、、媒體發(fā)布、、節(jié)日方案、、階段性媒體體計劃等執(zhí)行策略：高高密度“強攻”第二階段：推推廣期（火爆爆認購階段））時間波段：08年4月推廣目的：維維持西都國際際中心品牌形形象。目標(biāo)任務(wù)：過過濾客戶檔案案，追蹤潛在在客戶傳播信息：產(chǎn)產(chǎn)品力+利基力訴求，，深入挖掘價價值優(yōu)勢，展展現(xiàn)客戶利益益，呈現(xiàn)旺銷銷場景推廣策略：媒媒體行銷+活動行銷報紙：投資廣廣告/軟文電視：電視軟軟新聞短信：投資廣廣告公關(guān)：有獎問問答（可結(jié)合合某一報紙長長期刊登“有獎問答”，答對攜報紙紙廣告到現(xiàn)場場領(lǐng)取禮品一一份）工作重點：制制定口碑傳播播、節(jié)日祝福?；顒拥鹊谌A段：持持續(xù)期（尾房房消化階段））時間波段：08年5月左右推廣目的：提提升品牌形象象，保證現(xiàn)場場持續(xù)人氣，，把推廣推向向高潮。目標(biāo)任務(wù)：營營造公開即簽簽約火爆的現(xiàn)現(xiàn)場氛圍；從從老客戶中尋尋找新客戶傳播信息：價價格+促銷，造成“倒計時”的緊迫感推廣策略：媒媒體行銷+人員行銷報紙：投資廣廣告/軟文短信：簽約告告知，促銷活活動電視：銷售信信息戶外：熱銷余余溫工作重點：售售樓處營銷熱熱銷場面、整整理客戶資料料、簽約工作作和跟蹤房款款追補、售后后工作等第四階段：強強銷期（合同同簽訂階段））新聞炒作主題題強銷期推廣期公開期持續(xù)期形象/西區(qū)前景開啟西區(qū)財富投資新視窗城市重心西移--西區(qū)成房產(chǎn)投資熱點西都國際中心--引爆挑高小戶型新熱潮（注：區(qū)位和形象軟文平均每周投放2篇于各大報社和網(wǎng)絡(luò)，持續(xù)1-2個月的時間）挑高/投資掀起你的蓋頭來--西都國際中心再掀挑高投資新浪潮空間體現(xiàn)價值：西都國際中心價值解析投資高收益型物業(yè)—西都國際中心火爆開盤10萬元做房東輕松賺“閑錢”（注：投資和挑高軟文將持續(xù)3個月左右的時間）

投資/銷售新聞房產(chǎn)投資大比拼西都國際中心開盤火爆熱銷彭城為什么西都國際中心如此熱銷？挑高小戶型再創(chuàng)熱銷新神話養(yǎng)老規(guī)劃房產(chǎn)投資穩(wěn)收入理財：“以租養(yǎng)房”投資效益分析（注：持續(xù)期軟文將持續(xù)2個月左右的時間）

熱銷日成交量猛增，西都國際中心再續(xù)口碑效應(yīng)西都國際中心銷售熱力再起財富揭幕：搶購西都國際中心高成長型財富原始股的最后機會（注：強銷期軟文將持續(xù)1個月左右的時間）四、價格策略略建議低開高走：利利用價格差距距，讓已購房房客戶感受本本案的升值增增值潛力，帶帶動整體物業(yè)業(yè)銷售。促銷策略：一、認購開始始第一、二天天凡與本案簽簽署《購房認購書》并交納定金業(yè)業(yè)主均贈送小小家電一臺二、于本案正正式開盤后，，前200戶簽署《商品房買賣合合同》業(yè)主均贈送價價格捌仟余元元的隔層主主梁五、廣告費用用預(yù)算本案廣告費用用按總銷金額額的1.5％計算，各階階段分配如下下：營銷階段周期預(yù)算公開期3個月左右30%推廣期1個月左右30%持續(xù)期1