購物中心經(jīng)營管理精要購物中心經(jīng)營管理精要

10購物中心經(jīng)營治理精要前言所以，要想取得成功，購物中心的治理者必需要敢于拼搏，勇于創(chuàng)，開源節(jié)流，此外，還要具有企業(yè)家精神。和領(lǐng)導(dǎo)的技能。固然，熟知購物中心行業(yè)先進(jìn)的設(shè)備和資源也是必不行少。萬事具備之后，經(jīng)理人才能夠幫助購物中心賺取利潤，取得短期以及更長遠(yuǎn)的成功。出了相關(guān)的術(shù)語。以下資料是國際購物中心協(xié)會〔ICSC〕組織編寫和出版的，期望為您進(jìn)一步了解購物中心治理能有所幫助。ICSC書刊名目書籍1001RetailTipsandStrategies〔1001例〕CommonAreaMaintenance(CAM)Administration〔公共區(qū)域維護(hù)與保養(yǎng)〕CraftingLeaseClauses〔租賃條款設(shè)計〕CSMHandbook〔注冊購物中心經(jīng)理手冊〕DevelopingaShoppingCenterBusinessPlan〔制定購物中心經(jīng)營打算〕EffectiveNewspaperAdvertisingforShoppingCenters〔購物中心的報刊廣告〕FinanceforShoppingCenterNonfinancialProfessionals〔購物中心財務(wù)工作入門〕ICSsDictionaryofShoppingCenterTerm〔ICSC購物中心專用術(shù)語詞典〕LawforNon-Lawyers〔購物中心法律工作入門〕LeasingSmallShoppingCenters〔小型購物中心租賃〕LibraryofShoppingCenterForms〔購物中心表冊集錦〕LibraryofShoppingCenterMarketingForms〔購物中心營銷集錦〕LibraryofShoppingCenterModelLettersandNotices〔購物中心信函集錦〕LibraryofSmallShoppingCenterForms〔小型購物中心表冊集錦〕MarketResearchforShoppingCenter〔購物中心市場調(diào)研〕MarketingSmallShoppingCenters〔小型購物中心營銷〕OperatingSmallShoppingCenters〔小型購物中心運(yùn)營〕TheSCORE〔美國退休經(jīng)理效勞團(tuán)〕ShoppingCenterLeaseAdministration〔購物中心租賃治理〕ShoppingCenterLeasing〔購物中心租賃〕ShoppingCenterManagement〔購物中心治理〕ShoppingCenterMarketing〔購物中心營銷〕ShoppingCenterRedevelopmentandRenovation〔購物中心的進(jìn)展與革〕ShoppingCenterStudyLease〔購物中心辦公場所租賃〕WinningShoppingCenterDesigns〔購物中心獲獎設(shè)計〕期刊、報告及通訊GovernmentRelationsReport〔與政府機(jī)構(gòu)關(guān)系報告〕GuidetoWritingaShoppingCenterSecurityManual〔購物中心安保手冊編寫指南〕GuidetoWritingaShoppingCenterTenantManual〔購物中心承租人手冊編寫指南〕RetailChallenge〔應(yīng)對零售市場挑戰(zhàn)秘笈〕RetailLawStrategist〔零售法爭論〕ShoppingCenterLegalUpdate〔購物中心司法爭論〕ShoppingCentersToday〔當(dāng)代購物中心〕根本概念√集中治理與分散治理√房地產(chǎn)投資信托基金經(jīng)營治理的模式經(jīng)營治理購物中心的公司有很多種商業(yè)模式可供選擇，其中包括：費(fèi)用，辦理選購，發(fā)放薪金，以及公司其他各種財務(wù)事項。只有中心的日常治理交由各中心的經(jīng)理負(fù)責(zé)。心又是另外一個由總公司指定的，較大的利潤中心的一局部。記賬目。法人、有限合作企業(yè)，甚至是個人。權(quán)屬形態(tài)不同，財務(wù)目標(biāo)也會有所不同。一般表現(xiàn)為：長期穩(wěn)定性，尤其重視購物中心增值、資產(chǎn)保值及承租戶信譽(yù)度的增加。短期內(nèi)收入的增加及投資回報率的逐年增加。實行“低價買入，高價賣出”的策略。一旦條件成熟，就轉(zhuǎn)讓購物中心。很明顯的，購物中心經(jīng)理人必需了解業(yè)主的需求與目標(biāo)，這樣才能完成其治理使命。根本概念√第三方經(jīng)理人√營業(yè)收入和經(jīng)營凈收益√成功經(jīng)營需要留意的事項經(jīng)理人的職責(zé)購物中心的經(jīng)理人可以參與治理的業(yè)主，即由業(yè)主直接擔(dān)當(dāng)經(jīng)理人，也可以是合同制或薪金制經(jīng)理人，即與業(yè)主簽訂治理購物中心的合同的經(jīng)理人〔或者治理公司。購物中心的經(jīng)理人負(fù)責(zé)為中心的業(yè)主贏得利潤，因此也被稱之為資產(chǎn)經(jīng)理人。他們的引客流，改善社區(qū)居民對中心的印象，學(xué)會資產(chǎn)保值和增值的方法等等。同時，經(jīng)理人也必需了解中心的財務(wù)狀況——這是指設(shè)法增加經(jīng)營收入，提高經(jīng)營凈收益。他們的任務(wù)則是使盡量削減開支，增加現(xiàn)金的流入。成功所必備的素養(yǎng)成功的經(jīng)理人必需要具備推測和分析的力量，處變不驚和解決問題的力量。他們的反良好的治理如同梯子的橫檔，使中心業(yè)績節(jié)節(jié)攀升。底部的梯檔是根底，即購物中心一些局部：購物中心增值租賃商業(yè)打算〔包括財務(wù)打算和進(jìn)展打算〕預(yù)算治理營銷治理與社區(qū)關(guān)系治理人員治理危機(jī)治理公共關(guān)系治理安全治理根底設(shè)施及場地維護(hù)景觀美化日常治理經(jīng)理人必需了解和親熱關(guān)注購物中心治理的根底環(huán)節(jié)，即上述底部的幾個局部。經(jīng)理人必需自覺地對其加以關(guān)注。根本概念√清潔環(huán)境√設(shè)施修繕√日常維護(hù)√巡察√安全學(xué)問培訓(xùn)維護(hù)購物中心的經(jīng)營環(huán)境確保購物中心外表美觀，安全、清潔，運(yùn)作良好，這是治理工作中最根本的內(nèi)容。例如：的場所就會削減，各店面的效益會有所提高，營業(yè)本錢卻會降低。日常治理和景觀美化從消費(fèi)者一進(jìn)入購物中心的停車場地到最終離開，自始至終，舒適、愉悅的印象必需心清潔、舒適的環(huán)境則顯得尤為重要。例如：假設(shè)衛(wèi)生間不清潔，停車場垃圾滿目，處處是枯枝敗葉，垃圾、灰塵隨處可見，這些使得消費(fèi)者不情愿到購物中心進(jìn)展消費(fèi)資產(chǎn)的貶值。中心設(shè)備及場地的維護(hù)維護(hù)良好的購物中心可以使?fàn)I業(yè)本錢降低，這對現(xiàn)金流量及利潤都有著直接的影響。例如：的設(shè)備。估量大修工程〔比方更換冷卻塔〕并做出預(yù)算。降低意外修理及斷電的次數(shù)，不僅可以降低本錢，也可以避開為承租人營業(yè)造成不便。常規(guī)定期的修理可以延長購物中心大樓及其設(shè)備的使用壽命支出。的支出。為了確保日常治理、景致美化和日常維護(hù)都到達(dá)最高標(biāo)準(zhǔn)要求，成功的經(jīng)理人會依據(jù)購物中心的實際狀況安排合理的常規(guī)巡察。這些工作主要包括：〔照明設(shè)備、洗手間等〕進(jìn)展日常巡察。對停車場及戶外的布置，每周進(jìn)展一次巡察。對于屋頂冷暖氣空調(diào)系統(tǒng)、發(fā)電機(jī)及冷卻塔等，每個季度進(jìn)展一次檢視。安全治理購物中心要依據(jù)自身以及四周社區(qū)以往的閱歷打算是否配備保安，以及供給保安效勞的級別。保安效勞工作可以由中心自主培訓(xùn)員工擔(dān)當(dāng)，也可以外包給特地的保安公司來擔(dān)當(dāng)。有經(jīng)過嚴(yán)格培訓(xùn)的保安人員在場，會給消費(fèi)者和承租人帶來安全感。購物中心確保能的是中心的保安人員，所以他們也是供給幫助以及信息的抱負(fù)渠道，擔(dān)當(dāng)職責(zé)。保安人員無疑是經(jīng)理人的“眼線事故的發(fā)生，削減傷亡和其他風(fēng)險。根本概念√經(jīng)營報告√租金減免√違約處理√收回租賃場地√預(yù)算及商業(yè)打算改善購物中心的財務(wù)狀況購物中心經(jīng)理人定期會收到財務(wù)報告。不同的報告名字和形式有所不同，但每月收到為依據(jù)修改下期的預(yù)算。財務(wù)分析對于每月營業(yè)報告的分析可以使經(jīng)理人對那些需要準(zhǔn)時解決或者長期難以解決的問題弄清這一治理工具所呈現(xiàn)的信息的意義緣由。例如：〔例如停車場以及中心內(nèi)部各承租人公用的區(qū)域關(guān)各方。應(yīng)收賬款報告也是系列財務(wù)報告中的一局部。這一報告具體記錄了逾期交納租金的租響到中心的現(xiàn)金流量和收益率。處理應(yīng)收賬款報告中所隱含的問題時，經(jīng)理人可以選擇幫助逾期交納租金的租戶度過難關(guān)，也可以公開其違約行為〔違反租約中的條款。例如：業(yè)主最終賺回了目前臨時的損失。心帶來某些獨(dú)特優(yōu)勢的租戶。財務(wù)預(yù)算財務(wù)預(yù)算也稱之為財務(wù)藍(lán)圖或財務(wù)打算。它具體說明在肯定的時間范圍內(nèi)經(jīng)理人預(yù)期的收入和費(fèi)用。一般以12個月為一個周期，具體記載收入和費(fèi)用數(shù)據(jù)。對于主營業(yè)務(wù)的收〔尤其是接著的三到五年的財務(wù)推測是財務(wù)打算和商業(yè)打算的一局部。在進(jìn)展財務(wù)預(yù)算的過程中，低估或高估本錢和收入都是錯誤的。中心業(yè)主需要依據(jù)中相關(guān)的信息。例如：有關(guān)未出租場地或者租約馬上到期的場地的預(yù)算可以從負(fù)責(zé)租賃的經(jīng)紀(jì)人那里獲得信息。狀況，做出準(zhǔn)確的預(yù)算。假設(shè)中心聘請了巡察經(jīng)營區(qū)域的員工〔例如修理人員、保安人員，那么也可以從他們那里獲得極為有價值的信息。根本概念√削減、消退或轉(zhuǎn)移風(fēng)險√風(fēng)險治理√保險√保險費(fèi)及其對承租人的影響保險必需了解如何分析保險的責(zé)任范圍。一般的責(zé)任范圍包括以下的一些方面：防止購物中心有形損失的火災(zāi)及相應(yīng)的保險〔風(fēng)暴、騷亂、冰雹、煙霧等等，以及修繕期間的營業(yè)收入損失?！脖确藉e誤的拘禁，承租人患病的存貨水毀損失，車輛事故損失等〕的索賠。保險費(fèi)用是循環(huán)上升的。例如，2023年“911”大事之后，由于人們過于關(guān)注恐懼主義解此類問題。告時如何指導(dǎo)員工、如何應(yīng)對媒體和警方等等。根本概念√危機(jī)治理打算√培訓(xùn)及與相關(guān)方面的溝通危機(jī)治理盡管我們并不期望進(jìn)展危機(jī)治理，但是危機(jī)治理打算對購物中心格外重要。在制定打算時，經(jīng)理人必需首先參與，與各相關(guān)方聯(lián)系，必要的時候要對打算進(jìn)展實施。為了了解危機(jī)治理，經(jīng)理人可以參與此方面的研討會，閱讀該課題的相關(guān)書籍，詢問定危機(jī)發(fā)生時購物中心各個崗位員工的權(quán)利和義務(wù)。危機(jī)一旦消滅，經(jīng)理人可按其操作。在應(yīng)對危機(jī)的過程中，全部員工必需團(tuán)結(jié)合作、共渡難關(guān)。在這一方面，承租人以及以有效地熬煉各方之間的協(xié)調(diào)合作。由于購物中心中的危機(jī)受到聞媒體的親熱關(guān)注，所以媒體培訓(xùn)也是格外重要。通常狀況下由中心代言人負(fù)責(zé)此項工作。根本概念√團(tuán)隊治理√治理風(fēng)格√經(jīng)理人的主要職責(zé)治理團(tuán)隊與領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)參與購物中心治理的全部員工都是經(jīng)理人大家庭的成員。他們因各自的專長得到任用，成為團(tuán)隊中的一員：營銷主管、經(jīng)理助理或者業(yè)務(wù)主管、修理員工、園藝工人、技術(shù)人員、專項租賃經(jīng)理以及其他員工等都是購物中心的中流砥柱，具有經(jīng)理人可能缺乏的專項技能。物中心經(jīng)理匯報工作。通常狀況下，經(jīng)理人授予部門主管以下這些職權(quán)：編制預(yù)算報告批準(zhǔn)開支工程復(fù)查單證解釋每月的營業(yè)報告處理店主和消費(fèi)者的日常問題假設(shè)員工認(rèn)為自己的工作很重要，感受到治理層的關(guān)注，了解事情的“原委”以及他們的工作對于完成整個購物中心的目標(biāo)的重要性，他們會努力地想出更好的解決問題的方響團(tuán)隊成員的工作樂觀性和業(yè)績。根本概念√市場營銷工作對銷售額、百分比租金和現(xiàn)金流量的影響√戰(zhàn)略規(guī)劃和營銷策略√市場分析√績效評估√營銷打算書市場營銷與社區(qū)公共關(guān)系市場營銷工作是購物中心成功的關(guān)鍵。它是對購物中心這一產(chǎn)品的“推銷的出租率。涉及營銷的各項事務(wù)對于銷售額都有很大的影響。銷售額的增加預(yù)示著百分比租金的增加，以及現(xiàn)金流量的增加，如此各零售商鋪才會認(rèn)為在該購物中心中營業(yè)有利可圖〔百租金則是指不管租戶的銷售量如何，都必需交納的租金〕在中心中開展?fàn)I銷推廣活動只是市場營銷的冰山一角。為了凸顯自己的購物中心與他人的不同，成熟的營銷手段就顯得格外重要。購物中心一般承受如下的策略進(jìn)展推銷：特價活動及促銷〔例如手工藝品展銷，季節(jié)性促銷等；廣告〔例如報紙上登載的廣告和電視商業(yè)廣告；〔；公共關(guān)系〔例如在聞報道中做免費(fèi)宣傳；贊助與合作〔例如與本地的醫(yī)院合作，共同組織商圈健身跑。要制定一份有效的營銷打算，不僅需要資金的支撐，而且需要以往閱歷的積存，以及全面的市場調(diào)研。明確目標(biāo)市場成功的營銷是指目標(biāo)明確的營銷，即必需了解商圈的范圍以及消費(fèi)者群體，從而營銷主管才可以準(zhǔn)確地進(jìn)展市場定位。市場定位包括：對商圈范圍的準(zhǔn)確定位：指到購物中心購物的消費(fèi)者的地理范圍；性別、婚姻狀況、家庭成員數(shù)量、受教育程度，以及種族狀況；準(zhǔn)確了解商圈范圍內(nèi)人群的心理特征：指生活方式和消費(fèi)習(xí)慣；準(zhǔn)確了解目標(biāo)市場所使用的媒體；準(zhǔn)確了解競爭對手以及他們所使用的營銷手段。人口特征會不斷發(fā)生變化，所以為了與實際狀況相符，必需定期地對市場進(jìn)展重評估。量化營銷活動的結(jié)果購物中心每次進(jìn)展?fàn)I銷活動的時候，營銷主管都試圖依據(jù)實際效果對營銷費(fèi)用進(jìn)展評估。例如：去年同期的客流量，推斷增加了多少。也可以用實際的銷售數(shù)據(jù)來表達(dá)：開學(xué)促銷可能使一周的銷售額猛增。也可能使得出租率增加。營銷打算書營銷打算書包括五個步驟，以市場調(diào)研開頭，也以市場調(diào)研完畢：分析當(dāng)前形勢；明確機(jī)遇與挑戰(zhàn)；打算營銷目標(biāo)和方向；制定戰(zhàn)略規(guī)劃；實施營銷策略。經(jīng)理人和營銷主管如何進(jìn)展合作購物中心的經(jīng)理人最終要為整個中心負(fù)責(zé)，他不行能將營銷局部只交給營銷主管，而或者第三方營銷部門〔不管機(jī)構(gòu)是否設(shè)立在購物中心〕也會將狀況向總經(jīng)理通報。根本概念√與零售商的合作√客戶關(guān)系治理√承租商培訓(xùn)和鼓勵√承租人的期望值零售購物中心的經(jīng)理人是承租人的合作伙伴，這種說法盡管不是很準(zhǔn)確，但是外表上確實系治理是經(jīng)理人和零售商應(yīng)當(dāng)優(yōu)先考慮的問題。購物中心可以向承租人供給以下的效勞：由經(jīng)理人及中心其他的治理人員直接與承租人聯(lián)系和溝通；銷售研討會，并進(jìn)展定期的系統(tǒng)培訓(xùn)；制造時機(jī)讓業(yè)績差的零售商向成功的店主吸取閱歷；通過業(yè)務(wù)通訊和會議等與零售商進(jìn)展溝通；與零售商共享人口統(tǒng)計信息以及其他經(jīng)理人所得到的調(diào)研資料。經(jīng)理人應(yīng)當(dāng)了解零售業(yè)務(wù)和零售技巧。他們應(yīng)當(dāng)把握時機(jī)學(xué)習(xí)零售業(yè)術(shù)語和操作方法，了解零售商的問題，價格上下浮動的機(jī)制，銷售時機(jī)，存貨處理以及培訓(xùn)需求。例如：經(jīng)理人應(yīng)當(dāng)定期騰出時間與主力店〔〕店到購物中心的治理中去。零售商對于購物中心治理的期望歸納起來，購物中心的零售商對中心的期望有以下一些：被當(dāng)作中心的客戶；中心的設(shè)施清潔、安全、舒適；租約條款得以兌現(xiàn)，包括中心的營業(yè)時間、雇員停車場地和標(biāo)志圖案等；清算賬目準(zhǔn)時、準(zhǔn)確；理由；營銷和促銷的效果明顯——例如這有利于提高知名度，建立良好的社區(qū)關(guān)系；位置便利、設(shè)計獨(dú)特、構(gòu)造合理；承租商組合合理，租賃打算令人滿足；銷售業(yè)績高，利潤豐厚。治理人員對零售商的期望治理人員對零售商的期望有以下一些：零售店實力較強(qiáng)；準(zhǔn)時支付各項租賃費(fèi)用；店面醒目、維護(hù)良好；店面貨源充分；銷售人員經(jīng)過特地培訓(xùn)、形象良好；持續(xù)投放高質(zhì)量的廣告；銷售業(yè)績突出；有關(guān)購物中心整體利益問題，能夠賜予協(xié)作；樂觀參與贊助活動。根本概念√租賃帶來收益√經(jīng)理人如何提高出租率√承租人組合√租位組合租賃購物中心的收入主要來源于租賃。不管中心的規(guī)模如何，它的進(jìn)展皆由商鋪的租賃來吸引消費(fèi)者。租賃為中心帶來了供給收入來源的承租人。成功的租賃業(yè)務(wù)的精華包括：預(yù)先進(jìn)展規(guī)劃——關(guān)注當(dāng)年、來年以及接下來五年內(nèi)的工作安排；依據(jù)商圈內(nèi)消費(fèi)者的需求進(jìn)展招商；公正對待店主和潛在的租戶。租賃人員租賃人員負(fù)責(zé)購物中心場地的租售。他們通過參觀其他的購物中心查找潛在的租戶，〔指不同類型的零售商和效勞可以吸引更多的消費(fèi)者，為中心制造利潤。購物中心經(jīng)理人的職責(zé)購物中心經(jīng)理人應(yīng)當(dāng)了解租賃人員的工作。盡管經(jīng)理人并不特地負(fù)責(zé)這一過程，但是他們也是租賃團(tuán)隊中的一員。工作安排可能包括：房產(chǎn)租賃代表主要負(fù)責(zé)初次租賃，而經(jīng)理人可以重點(diǎn)負(fù)責(zé)重要承租商合同的續(xù)簽；假設(shè)租賃代表的居住地在購物中心所在城市之外內(nèi)發(fā)生的狀況；題，幫助租賃人員的工作。經(jīng)理人假設(shè)要對租賃打算產(chǎn)生影響，就需要了解以下的信息：市場信息：商圈范圍的人口統(tǒng)計信息；中心客戶信息：哪些是目標(biāo)客戶，以及他們對中心的期望；中心租賃組合的優(yōu)勢和劣勢：例如，鞋業(yè)利潤下降15％，可能是由于經(jīng)濟(jì)環(huán)境的惡化，也可能是由中心內(nèi)部眾多鞋店的惡性競爭所導(dǎo)致；競爭對手租賃組合的優(yōu)勢和劣勢；商品銷售趨勢；店面設(shè)計和規(guī)模的進(jìn)展趨勢；中心中實力較弱的租戶；打算中的的競爭對手。租賃組合購物中心的租賃組合，零售店間的關(guān)系以及零售店與中心間的關(guān)系是租賃過程最關(guān)鍵的局部。例如：假設(shè)租賃代表將一家鞋店安排在A區(qū)，經(jīng)理人應(yīng)當(dāng)了解這樣的布置是否會影響隔壁B區(qū)在兩三年內(nèi)的租賃狀況。假設(shè)為了改善租賃組合，租賃代表必需轉(zhuǎn)變店面的大小，或者將兩個店面拼合在一起，將它們拼合在一起。這就是租賃過程中的租位組合。購物中心的致勝關(guān)鍵就是將主力店和小型商鋪組合在一起望。中心經(jīng)理人應(yīng)當(dāng)與其租賃人員“通力合作的長期進(jìn)展制造條件。根本概念√去除石棉污染√戶內(nèi)空氣污染：霉菌,氡氣等等√地下儲油罐√資源的重復(fù)利用√危急廢棄物環(huán)境問題環(huán)境問題始終是人們所關(guān)心的問題。在互聯(lián)網(wǎng)上以及商業(yè)期刊和論壇中大量登載了有關(guān)類似以下內(nèi)容的信息：石棉以及有關(guān)其去除石棉污染的現(xiàn)行法案；危急廢棄物的處理問題；通風(fēng)不善的問題；煙在全球范圍內(nèi)仍舊造成很大的問題；霉菌、細(xì)菌、花粉、病毒以及其他的生物污染物問題；地下儲油罐泄漏問題；氡氣污染問題。資源的重復(fù)利用資源的重復(fù)利用問題既是一個實際的問題，又是一個消費(fèi)者的心理問題。留意環(huán)保的消費(fèi)者可能會關(guān)注購物中心對于環(huán)保問題的關(guān)注和參與，以此打算是否光臨這樣的購物中復(fù)利用。玻璃容器、報紙及紙質(zhì)產(chǎn)品、波浪紙板、硬紙板、牛皮紙袋、錫質(zhì)和鋁質(zhì)容器、電池以及電動機(jī)潤滑油等都可以重復(fù)利用。此外，諸如清洗劑、油漆、溶劑和殺蟲劑等為危急廢棄物，需依據(jù)法律進(jìn)展處理。根本概念√增加凈收益，幫助購物中心增值√經(jīng)理人的治理責(zé)任與財務(wù)責(zé)任治理的科學(xué)與藝術(shù)購物中心治理層的職責(zé)在于提高購物中心的資產(chǎn)價值，為業(yè)主賺取利潤。為了完成這資本，從而提升中心的價值。成功的經(jīng)理人必需親熱關(guān)注中心的實務(wù)〔美化、設(shè)備修理、安全治理，還必需關(guān)注中心的財務(wù)狀態(tài)〔財務(wù)分析和預(yù)算人還必需了解保險、人事治理、市場營銷、零售、租賃以及環(huán)境問題等方面的具體內(nèi)容。除了把握治理所必備的技能和手段以外，經(jīng)理人還應(yīng)當(dāng)具備企業(yè)家精神，把購物中心得更多的利益。常常聽到經(jīng)理人將購物中心稱為“我的購物中心使得業(yè)主、承租人以及消費(fèi)者都能在這個平臺上各得其所。詞匯表下面的詞匯表中集合了本書中一些重要的定義，有些定義本書中并未消滅，僅做補(bǔ)充。這些術(shù)語都是站在購物中心治理的角度上來定義的。advertisingplan算。assetmanagement〔包括有形和無形的〕對資產(chǎn)〔比方的租賃活動。balancesheet產(chǎn)、累計折舊、無形資產(chǎn)；負(fù)債和全部者權(quán)益。資產(chǎn)負(fù)債表也可以是財務(wù)報表的一個局部，資產(chǎn)負(fù)債表上，資產(chǎn)=負(fù)債+權(quán)益；權(quán)益=資產(chǎn)－負(fù)債。參見“現(xiàn)金流量表(cashflowstatement)”。breakpoint當(dāng)，在此之后開頭贏利〔有時候需要將贏利的肯定比例付給出租人；也叫做“銷售臨界點(diǎn)salesbreakpoin〔naturalbreakpoin〔unnaturalbreakpoin”詞條。budget概括。capitalbudget資本預(yù)算：包括資產(chǎn)的售賣收入〔具體說明與帳面值相比是收益還是虧損、抵押貸款或其用的數(shù)據(jù)可以是年末的實際價值capitalcost資本費(fèi)用：指樓房修繕?biāo)С龅馁M(fèi)用。centralizedsystem集中的行政治理體系：一種行政治理制度，在該制度下，全部財務(wù)體系〔包括薪水冊、應(yīng)收帳款、應(yīng)付帳款和購置打算〕都是由公司總部來治理，而不是由單個的購物中心來治理。參decentralizedsyste〔hybriddecentralizedsyste。certificateofinsurance憑證。commercialgeneralliabilitypolicy保單持有人供給賠償。commonareamaintenance(CAM)〔如用電、保安及停車場維護(hù)〕而支付的費(fèi)用。CSM注冊購物中心經(jīng)理：由購物中心國際委員會授予的注冊購物中心經(jīng)理的專業(yè)稱號。參見CertifiedShoppingCenterManager詞條。decentralizedadministrativesystem分散治理體制：以單個購物中心進(jìn)展運(yùn)作的一種治理制度，表現(xiàn)在簿記、會計、選購等活動中。每個中心負(fù)責(zé)自己的工作，但是可以遵循一種標(biāo)準(zhǔn)化制度。參見“集中治理體制centralizedsyste”和“混合分權(quán)制hybriddecentralizedsyste”詞條。default簽署的租賃協(xié)議。還指未能遵循租賃協(xié)議的條款。demographics人口統(tǒng)計學(xué)：對市場上各類要素的統(tǒng)計，也即平均收入、年齡、家庭規(guī)模、家庭開支、受教齡、性別、收入、受教育程度及職業(yè)。還指依據(jù)年齡和收入等分類的人群統(tǒng)計特征，用以識別細(xì)分市場。depreciation折舊：指一年中資產(chǎn)失去的價值，也就是實物資產(chǎn)的損耗的量。feemanager收費(fèi)物業(yè)經(jīng)理:作人員或治理公司。治理公司與購物中心業(yè)主的關(guān)系是中心聘用一家獨(dú)立核算的治理公司，按合約條款供給必要的效勞。fixedexpenses固定費(fèi)用：也稱為間接費(fèi)用。這類費(fèi)用屬于經(jīng)營費(fèi)用，不受銷售量增加或削減的影響。forecasting推測：推測到年底為止年度收入和費(fèi)用的一種方法。推測應(yīng)按季度進(jìn)展編制。hybriddecentralizedadministrativesystem混合式分散的治理體系：指一種治理體制，兼有分散的治理體系和集中的治理體系的特征?！瞔entralizedadministrativesyste”和“分散的治理體系decentralizedadministrativesyste。incomestatement收益報表：顯示某一會計期銷售凈額，銷售本錢，費(fèi)用，以及經(jīng)營凈收益〔或凈虧損〕的報表。也稱為“經(jīng)營報表”或“損益報表insurance保險：風(fēng)險擔(dān)當(dāng)者〔承保人〕和另一方〔被保險人〕之間的協(xié)