無(wú)錫某住宅小區(qū)項(xiàng)目策劃全案

**項(xiàng)目策劃全案第一部分市場(chǎng)分析一、無(wú)錫房地產(chǎn)整體發(fā)展?fàn)顩r二、無(wú)錫房地產(chǎn)未來(lái)趨勢(shì)預(yù)測(cè)三、**板塊的戰(zhàn)略定位四、**板塊內(nèi)的房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀第二部分地塊環(huán)境分析一、區(qū)位環(huán)境分析二、人口環(huán)境分析三、居民消費(fèi)分析第三部分項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析一、板塊競(jìng)爭(zhēng)分析二、品牌競(jìng)爭(zhēng)分析三、產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)分析第四部分項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析一、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析（S）二、項(xiàng)目劣勢(shì)分析（W）三、機(jī)會(huì)點(diǎn)分析（O）四、威脅點(diǎn)分析（T）第五部分項(xiàng)目定位建議5.1產(chǎn)品定位5.2項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)提煉5.2客戶定位第六部分市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃6.1市場(chǎng)戰(zhàn)略目標(biāo)6.2市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)總體目標(biāo)6.3媒體推廣整合策劃6.3.1廣告目標(biāo)6.3.2廣告策略6.3.3概念推廣6.3.4廣告主題6.4媒體策略6.5公關(guān)策略6.6其它營(yíng)銷(xiāo)手法第七部分價(jià)格策略體系7.1定價(jià)思路7.2總體定價(jià)策略7.3價(jià)格的確定方案第八部分售樓中心包裝策略第九部分售樓處組織管理策略第一部分市場(chǎng)分析一、無(wú)錫房地產(chǎn)整體發(fā)展?fàn)顩r無(wú)錫位于江蘇省東南部，處于中國(guó)經(jīng)濟(jì)最活躍的區(qū)域——長(zhǎng)江三角洲中心地帶。這幾年，無(wú)錫經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，在一定程度上帶動(dòng)了無(wú)錫房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和成熟。2001年以來(lái)，無(wú)錫房地產(chǎn)發(fā)展迅猛，往往一個(gè)新盤(pán)剛出來(lái)就被搶購(gòu)一空，市場(chǎng)出現(xiàn)了罕見(jiàn)的“井噴”行情，大部分地區(qū)房?jī)r(jià)也因此翻了一倍。在大部分市民還未“醒”過(guò)來(lái)的時(shí)候，房?jī)r(jià)已到達(dá)了較高的價(jià)位。2003年下半年開(kāi)始，政府便著手進(jìn)行房?jī)r(jià)調(diào)控。最主要的是大量推出地塊。近來(lái)國(guó)家又加大宏觀調(diào)控力度，無(wú)錫市房地產(chǎn)市場(chǎng)有了新的動(dòng)向，整體正處于一種高位整理的階段。2004年市區(qū)前三季度的商品房上市量為290萬(wàn)平方米，市區(qū)可供百姓選擇的房源已達(dá)490萬(wàn)平方米，供不應(yīng)求的狀況已經(jīng)大為改善，賣(mài)方市場(chǎng)將逐步過(guò)渡為買(mǎi)方市場(chǎng)。隨著開(kāi)發(fā)商手中囤積的大量土地逐批進(jìn)入建設(shè)階段，開(kāi)發(fā)也進(jìn)入了增量期，后市商品房上市會(huì)增多。預(yù)測(cè)下一階段無(wú)錫市房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)保持較快增速，供需總量進(jìn)一步趨于平衡，價(jià)格增幅漸緩。同時(shí)市場(chǎng)需求持續(xù)旺盛，穩(wěn)中有升。2004年前三季度成交量已經(jīng)突破了250萬(wàn)平方米，而2003年全年成交量也不過(guò)210萬(wàn)平方米。如此旺盛的需求不僅證實(shí)了無(wú)錫消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，也昭顯了無(wú)錫樓市的潛力和魅力。但是也顯示出的最大特點(diǎn)是區(qū)域發(fā)展不平衡。市中心(崇安、北塘、南長(zhǎng)三區(qū))土地供應(yīng)量少，房?jī)r(jià)偏高，導(dǎo)致商品房成交份額正在逐步萎縮，而新區(qū)、濱湖、錫山、惠山四區(qū)的份額已經(jīng)超過(guò)半數(shù)。一方面顯示出先行增值的區(qū)域漲幅正在放緩，一方面暗示我市的房?jī)r(jià)仍有上行的空間。而本項(xiàng)目處于惠山區(qū)，惠山區(qū)土地廣袤，這幾年來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展迅速，潛力很大，將逐步成為無(wú)錫建設(shè)大型城市向北輻射的臂膀。二、無(wú)錫房地產(chǎn)未來(lái)趨勢(shì)預(yù)測(cè)市場(chǎng)轉(zhuǎn)入買(mǎi)房市場(chǎng)，消費(fèi)者心理日趨成熟和理性：這兩年，無(wú)錫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地批租出讓的數(shù)量已達(dá)一定規(guī)模，下階段將迎來(lái)新樓盤(pán)上市的高潮。就無(wú)錫目前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量而言，如果僅在無(wú)錫市約為220萬(wàn)人口中消化，將是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程，供需總量將趨于平衡。樓市的充盈不但讓消費(fèi)者有了寬松的選擇余地，也提升了消費(fèi)者的消費(fèi)眼光和消費(fèi)層次，消費(fèi)心理日趨成熟和理性。房?jī)r(jià)總體將穩(wěn)中有升，但增幅放緩：支撐房地產(chǎn)上漲主要在于需求主體的可支配收入以17%的幅度遞增。但是房?jī)r(jià)的漲勢(shì)會(huì)進(jìn)一步趨緩，這是因?yàn)樵谧杂凶》柯室堰_(dá)85%后，在供給較為充分的形勢(shì)下，改善型和投資型消費(fèi)者持幣觀望者會(huì)相應(yīng)增多，從而房?jī)r(jià)很難快速增長(zhǎng)。同時(shí)，各大銀行抬高了住房貸款的門(mén)檻，也嚴(yán)格了審查的手續(xù)，部分投機(jī)者因此失去了存活的溫床，所以房?jī)r(jià)增幅放緩。市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展，北區(qū)潛力有待挖掘：連年來(lái)，中心區(qū)、副中心、西區(qū)等區(qū)域依次經(jīng)歷了快速發(fā)展的階段，而北區(qū)和南區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相對(duì)薄弱，發(fā)展滯后，這兩個(gè)區(qū)域的潛力只是剛剛開(kāi)始釋放。根據(jù)市政府的規(guī)劃藍(lán)圖，無(wú)錫城市的舞臺(tái)上，將出現(xiàn)更多的亮點(diǎn)。本項(xiàng)目所在的北區(qū)將是無(wú)錫房地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展方向。三、**板塊的戰(zhàn)略定位2004年是無(wú)錫“建設(shè)超特大城市”整體發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)入實(shí)質(zhì)性發(fā)展的一年。隨著無(wú)錫建設(shè)特大城市骨架的拉開(kāi)，北組團(tuán)的重點(diǎn)開(kāi)發(fā)核心——**地區(qū)作為無(wú)錫經(jīng)濟(jì)的北翼，戰(zhàn)略地位日益顯現(xiàn)。根據(jù)無(wú)錫市的城市規(guī)劃，市區(qū)城鎮(zhèn)布局將形成“1+6”（一個(gè)主城區(qū)和六個(gè)組團(tuán)）的總體結(jié)構(gòu)框架（如下圖所示）。主城區(qū)為居住、商貿(mào)、旅游、物流、工業(yè)等多功能綜合發(fā)展的城市內(nèi)核，發(fā)展方向?yàn)椤澳贤?、北展、東聯(lián)、西優(yōu)”。其中北展的重點(diǎn)是推進(jìn)**地區(qū)建設(shè)，加強(qiáng)與江陰的聯(lián)系，這為本項(xiàng)目的成功介入提供了保證。**在行政劃分上隸屬于惠山區(qū)?；萆絽^(qū)是無(wú)錫主城區(qū)工業(yè)企業(yè)北移的重要區(qū)域，重要的交通樞紐和商貿(mào)物流集散地，是重要的都市農(nóng)業(yè)觀光區(qū)和示范區(qū)?；萆絽^(qū)加快城市化步伐，確定了“一區(qū)四組團(tuán)”的發(fā)展格局。**作為惠山新城的行政中心，地理位置優(yōu)越，本身又承擔(dān)了居住聚集區(qū)域的功能，投資環(huán)境好，發(fā)展前景燦爛。任何一個(gè)新城的行政中心都會(huì)有一個(gè)集中建設(shè)的階段，行政中心的身份和建設(shè)力度的加大會(huì)帶來(lái)很強(qiáng)的磁場(chǎng)聚集效應(yīng)。吸引周邊城鎮(zhèn)人群來(lái)此落戶。四、**板塊內(nèi)的房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀**位于無(wú)錫城北惠山新城。無(wú)錫城北的發(fā)展始于上個(gè)世紀(jì)90年代末期，隨著無(wú)錫特大城市框架的逐步成型，城北的房地產(chǎn)也逐步起步。到新世紀(jì)多年的“從容”發(fā)展后，已有十余個(gè)樓盤(pán)如明珠般散落在無(wú)錫城北。綜觀無(wú)錫目前土地供應(yīng)情況，其他各區(qū)的土地資源已經(jīng)非常有限，發(fā)展后勁不足，而惠山區(qū)有廣袤的土地儲(chǔ)備，因而從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看，本區(qū)必將是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)所在。目前**地區(qū)的樓盤(pán)并不多，在售和即將銷(xiāo)售的主要是占地400畝的金都花園和商業(yè)項(xiàng)目天力廣場(chǎng)。賽維拉的商業(yè)項(xiàng)目也即將啟動(dòng)。**地區(qū)作為無(wú)錫經(jīng)濟(jì)的北翼，在住宅建設(shè)上以成片集中開(kāi)發(fā)為原則，發(fā)展居住區(qū)群，進(jìn)一步形成規(guī)模效應(yīng)。這一決策使城北從幕后走向了大無(wú)錫發(fā)展的前沿，擔(dān)負(fù)起“北秀”的使命。本項(xiàng)目正是在這種區(qū)域大環(huán)境下孕育而出的。隨著人氣聚集，土地成批量推出，未來(lái)發(fā)展前景燦爛。第二部分地塊環(huán)境分析區(qū)位環(huán)境分析1、區(qū)位特征A區(qū)域情況本項(xiàng)目位于無(wú)錫市北郊，惠山區(qū)的新行政中心?；萆絽^(qū)位于無(wú)錫城西北郊，人口42.96萬(wàn)，總面積327.12平方公里，下轄6個(gè)建制鎮(zhèn)?，F(xiàn)有1個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，9個(gè)鎮(zhèn)級(jí)工業(yè)園區(qū)。**鎮(zhèn)距無(wú)錫市區(qū)13公里，距離江陰23公里，錫澄公路和錫澄運(yùn)河以及滬寧高速公路、錫澄高速公路貫穿全鎮(zhèn)。這樣的立體交通條件使**成為貫通蘇南蘇北、連接滬寧線各大中城市的交通樞紐。本地塊位于錫澄路的西側(cè)，規(guī)劃堰新路和石塘灣路的交界處。項(xiàng)目東面即是省重點(diǎn)高中——錫山高級(jí)中學(xué)，學(xué)區(qū)條件優(yōu)厚。B交通情況惠山區(qū)南臨萬(wàn)頃太湖，北靠萬(wàn)里長(zhǎng)江，滬寧鐵路、滬寧高速公路、312國(guó)道以及京杭大運(yùn)河大都在惠山區(qū)境內(nèi)穿越，保障了無(wú)錫與周邊城市實(shí)現(xiàn)快速對(duì)外交通。而在**境內(nèi)滬寧高速公路和錫澄公路縱橫貫通，錫澄、錫北運(yùn)河環(huán)抱全境，地理位置和水陸交通便利，對(duì)外聯(lián)絡(luò)非常便捷。隨著規(guī)劃新錫澄路和惠山大道的建設(shè)，該區(qū)域交通會(huì)得到進(jìn)一步的改觀。同時(shí)距項(xiàng)目南面3公里左右是錫宜\滬寧兩條高速公路的出入口。出行將會(huì)更方便快捷。到**的公交線路不多，主要的線路有25路、25支路，這在無(wú)形中直接導(dǎo)致整個(gè)區(qū)域與無(wú)錫城區(qū)的缺乏交流與溝通，阻礙了無(wú)錫城區(qū)向西向北的延伸。但隨著城區(qū)規(guī)劃的全面展開(kāi)，未來(lái)發(fā)展前景廣闊。以下為詳細(xì)的公交線路:◎25支朝陽(yáng)廣場(chǎng)-新塘里村新塘里村-戴歧村-姑亭廟村-麻歧村-林業(yè)村-喜鵲風(fēng)機(jī)公司-吳文化公園-楊巷(德寶大酒店)-楊泗壩頭-胡家渡-五號(hào)橋-江海木業(yè)公司-海溪防腐廠-大棚管廠-天一中學(xué)(西漳)-天一村-林陸巷-彩印廠-造漆廠-梨花莊-北柵口-火車(chē)站-國(guó)際飯店-崇安寺-崇寧路-學(xué)前東路(八佰伴)-婦幼保健院-朝陽(yáng)廣場(chǎng)◎25朝陽(yáng)廣場(chǎng)-界涇/**旅游公司界涇-大東村-**旅游公司-**-喜鵲風(fēng)機(jī)公司-吳文化公園-楊巷(德寶大酒店)-楊泗壩頭-胡家渡-五號(hào)橋-江海木業(yè)公司-海溪防腐廠-大棚管廠-天一中學(xué)(西漳)-天一村-林陸巷-彩印廠-造漆廠-梨花莊-北柵口-火車(chē)站-國(guó)際飯店-崇安寺-崇寧路-學(xué)前東路(八佰伴)-婦幼保健院-朝陽(yáng)廣場(chǎng)C地塊周邊現(xiàn)狀項(xiàng)目基地南面是一條河流，河對(duì)面是安居房小區(qū)金惠苑，水質(zhì)情況一般，只要稍加整治，配以綠化，就能形成本項(xiàng)目的獨(dú)特的景觀布置。東臨石塘灣路，隔石塘灣路與錫山高級(jí)中學(xué)相望。西面為規(guī)劃道路。北面是規(guī)劃的堰新路，堰新路對(duì)面是自建的低矮農(nóng)戶居住房。2、配套條件A購(gòu)物場(chǎng)所基地周?chē)壳皼](méi)有大型購(gòu)物超市，但平時(shí)的生活品購(gòu)物沒(méi)有問(wèn)題，有上海如海超市等幾家小型超市，小的便利雜貨店隨處可見(jiàn)。B餐飲娛樂(lè)在**段錫澄路旁有金玉滿堂和德寶大酒店，在**老街也有比較完善的餐飲娛樂(lè)設(shè)施。C教育文化本項(xiàng)目的教育文化資源豐富。最主要的教育設(shè)施是錫山高級(jí)中學(xué)，**鎮(zhèn)上幼兒園、小學(xué)、初中齊備。吳文化公園也在項(xiàng)目基地不遠(yuǎn)處，人文資源優(yōu)越。D醫(yī)療保健規(guī)劃中的惠山新區(qū)醫(yī)院將為本區(qū)域居民提供醫(yī)療服務(wù)，目前**鎮(zhèn)的醫(yī)療設(shè)施主要有鎮(zhèn)醫(yī)院、小型診所和多家藥房。E金融類服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)各大銀行在**鎮(zhèn)上都有網(wǎng)點(diǎn)。二、人口環(huán)境分析**在最近幾年內(nèi)，一方面加快城市化進(jìn)程，將會(huì)拆遷大批的農(nóng)民自建房，另一方面引入大量外來(lái)高素質(zhì)人才，會(huì)帶來(lái)更多的住房及消費(fèi)需求。這對(duì)本項(xiàng)目而言，具有良好的市場(chǎng)機(jī)遇，在我們實(shí)地考察和目標(biāo)客戶訪談中，我們發(fā)現(xiàn)本地區(qū)除了少量幾個(gè)安居小區(qū)如金惠苑、新惠苑和金都花園外，大部分居民還是居住在傳統(tǒng)的自建房?jī)?nèi)。但隨著惠山區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，外來(lái)高素質(zhì)人才的到來(lái)，對(duì)本地區(qū)的住房觀念有了一定沖擊，越來(lái)越多的居民消費(fèi)觀念在改變，特別是一些年輕人，他們有些已厭倦了很傳統(tǒng)的物業(yè)形態(tài)，也想改變自己的居住現(xiàn)狀，渴望一種全新的居住空間。住房需求也從“生活需求型”向“生活提升型”轉(zhuǎn)變，開(kāi)始關(guān)注商品房，不僅關(guān)心樓盤(pán)的質(zhì)量，更注重周邊環(huán)境、配套與升值潛力。通過(guò)調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目潛在的客戶群還是很多，惠山新城新行政中心的建設(shè)為本區(qū)域帶來(lái)了巨大的磁場(chǎng)聚集效應(yīng)。不光有當(dāng)?shù)鼐用窈凸I(yè)園區(qū)工作的外來(lái)人員，還有大量來(lái)自周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的居民。值得一提的是工業(yè)園區(qū)的較多高素質(zhì)技術(shù)人員和管理人員，他們需要就近居住、生活，會(huì)優(yōu)先考慮搬遷或落戶本區(qū)域，所以對(duì)這部分人我們應(yīng)該加強(qiáng)引導(dǎo)，爭(zhēng)取集體落戶來(lái)迅速聚集人氣。三、居民消費(fèi)分析經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們的可支配收入的增加，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動(dòng)了人民生活水平的提高，也使居民更有能力改善居住條件，這為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，有利地促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)走向成熟。2004年前8個(gè)月市區(qū)居民家庭收入較上年同期相比，出現(xiàn)較大幅度地增長(zhǎng)。居民家庭人均總收入達(dá)9941．5元，同比增加1429元。人均可支配收入為9102．2元，同比增長(zhǎng)16．2%，均列全省第二位。同時(shí)八大類居民消費(fèi)中，居住類消費(fèi)同比增長(zhǎng)了32．1%。從這些數(shù)據(jù)可以看出，隨著無(wú)錫經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，居民的消費(fèi)水平也在不斷提高，改善型和投資型購(gòu)房者持幣觀望現(xiàn)象相應(yīng)增多，居民居住類消費(fèi)增長(zhǎng)速度很快，反映出居民購(gòu)房欲望還是比較強(qiáng)烈的。第三部分項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析一、板塊競(jìng)爭(zhēng)分析和錫城其他的開(kāi)發(fā)板塊相比，本項(xiàng)目所處的北區(qū)板塊具有自身的優(yōu)勢(shì)和特色：首先，**處于惠山新城新行政中心，地理位置優(yōu)越；第二，惠山土地廣袤，儲(chǔ)備充足，地產(chǎn)用地成批推出，人氣聚集快，發(fā)展?jié)摿Υ?；第三，惠山新城的開(kāi)發(fā)建設(shè)。每個(gè)新區(qū)的開(kāi)發(fā)都會(huì)帶來(lái)該區(qū)中心地帶的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮?；萆叫聟^(qū)行政中心的建設(shè)，將帶來(lái)磁場(chǎng)聚集效應(yīng)，吸引周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的居民來(lái)此購(gòu)房落戶。因此，不少資金實(shí)力雄厚，綜合實(shí)力較強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商，如中環(huán)、蘇源等，開(kāi)始了大手筆地“造城”運(yùn)動(dòng)。這對(duì)于本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商——無(wú)錫市**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司來(lái)說(shuō)，競(jìng)爭(zhēng)壓力很大，挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存。品牌競(jìng)爭(zhēng)分析本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商**公司初涉房地產(chǎn)，在品牌上無(wú)法和中環(huán)、復(fù)地等公司相比，但和大項(xiàng)目大品牌競(jìng)爭(zhēng)能迅速提升公司的知名度，若能建設(shè)出優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，則公司美譽(yù)度馬上會(huì)建立。產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)分析本項(xiàng)目住宅產(chǎn)品方面的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手并不多，主要有金都花園和天一城競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手一：金都花園背景資料項(xiàng)目地址：惠山新區(qū)行政中心政和大道998號(hào)開(kāi)發(fā)商：無(wú)錫金都房地產(chǎn)有限公司設(shè)計(jì)商：美國(guó)HOOP建筑設(shè)計(jì)咨詢公司售樓電話：項(xiàng)目概況項(xiàng)目區(qū)位：惠山新區(qū)新中國(guó)橫中心政和大道房產(chǎn)性質(zhì)：住宅銷(xiāo)售情況：良好銷(xiāo)售價(jià)格：起步價(jià)2900元/平方米預(yù)計(jì)交房時(shí)間：2005.5項(xiàng)目描述：小區(qū)總建筑面積42萬(wàn)平方米，總戶數(shù)2200戶占地面積約400畝，小區(qū)目前主要是多層（6層），二期為6幢小高層容積率：1.6綠化率：35%戶型設(shè)計(jì)：戶型多樣，面積從80-240平方米不等，主打戶型面積為120平方米物業(yè)管理：上海新弛物業(yè)管理公司，費(fèi)用未定車(chē)位：1：1目標(biāo)客戶：周邊居民，大家庭式居住者配套：12萬(wàn)平方米商務(wù)廣場(chǎng)，2000平方米會(huì)所，社區(qū)幼兒園項(xiàng)目?jī)?yōu)點(diǎn)：配套設(shè)施完善，車(chē)位充足戶型面積選擇余地大人車(chē)分流，安全系數(shù)高項(xiàng)目缺點(diǎn)：交通不方便，環(huán)境一般本案參考：☆本項(xiàng)目規(guī)模比金都小，瞄準(zhǔn)市場(chǎng)空白，做高品質(zhì)樓盤(pán)搶走它的客戶群競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手二：天一城背景資料項(xiàng)目地址：錫澄二路旁發(fā)展商：無(wú)錫蘇源置業(yè)有限公司策劃代理：深圳創(chuàng)典全程物管顧問(wèn)：深圳中海物業(yè)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)：加拿大筑原設(shè)計(jì)事務(wù)所廣州南方建筑設(shè)計(jì)院機(jī)械工業(yè)部深圳設(shè)計(jì)研究院售樓電話：項(xiàng)目概況項(xiàng)目區(qū)位：錫澄二路（規(guī)劃路）與北環(huán)路（規(guī)劃路）交叉口房產(chǎn)性質(zhì)：住宅項(xiàng)目描述：總占地面積1.6平方公里（2400畝），建筑總面積192萬(wàn)平方米可居住人口4萬(wàn)余人，社區(qū)2公里帶狀濱河公園超過(guò)10萬(wàn)平米的自然生態(tài)水面國(guó)家康居示范工程實(shí)施項(xiàng)目項(xiàng)目一期開(kāi)開(kāi)發(fā)累計(jì)面積積40余萬(wàn)平米，包包括國(guó)家康居居示范實(shí)施工工程一期精品品公寓住宅19萬(wàn)平米（21幢小高層和和高層，面積積有90-2000平方米不等等）；純現(xiàn)代代水岸別墅區(qū)區(qū)12萬(wàn)平米（300多戶獨(dú)棟別別墅、雙拼別別墅以及toownhouuse）；各各類商業(yè)休閑閑、娛樂(lè)和商商業(yè)設(shè)施超過(guò)過(guò)5萬(wàn)平米。公公寓組團(tuán)4.5米底層全架架空。銷(xiāo)售價(jià)格：未定預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)時(shí)間：22005.005月前預(yù)計(jì)竣工時(shí)間：22005年年底前后后（一期別墅墅和公寓）容積率：平均1..2綠化率：>70%%車(chē)庫(kù)戶數(shù)比：>11配套設(shè)施：社區(qū)教教育體系、商商業(yè)中心、美美食街、河濱濱公園、休閑閑廣場(chǎng)、中心體育和和商務(wù)會(huì)所，公公交總站營(yíng)銷(xiāo)策略分析：主主打生活主題題，建造一座座低密度、大大空間、高品品質(zhì)的花園新新城物業(yè)管理情況：未未定項(xiàng)目?jī)?yōu)點(diǎn)：開(kāi)發(fā)商商資金實(shí)力雄雄厚引入“新市鎮(zhèn)、新街域”的全新開(kāi)發(fā)發(fā)理念規(guī)?；瘞?lái)來(lái)的成熟配套套和便捷的生生活設(shè)施豐富多元的的文化形態(tài)和和景觀采用新技術(shù)、新材材料、新產(chǎn)品品項(xiàng)目缺點(diǎn)：體量較較大，建設(shè)周周期長(zhǎng)主打“無(wú)錫生活城”概念顯得太太空泛建筑形態(tài)包包羅萬(wàn)象，業(yè)業(yè)主層次不一一產(chǎn)品整體檔檔次還是偏低低開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)不不足本案參考：☆產(chǎn)品品走差異化道道路，提升產(chǎn)產(chǎn)品檔次，與與之錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)☆獨(dú)特景觀布布置，營(yíng)造優(yōu)優(yōu)美居住環(huán)境境☆充分利用行政中心心地理優(yōu)勢(shì)第四部分項(xiàng)目目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析（SS）1、區(qū)位優(yōu)勢(shì)■位于惠山區(qū)新行政政中心，磁場(chǎng)場(chǎng)聚集效應(yīng)明明顯?！鼍o靠惠山經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)，而開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)建設(shè)正如如火如荼，將將來(lái)人氣和商商機(jī)都很可觀觀。2、交通便捷■被稱為水陸黃金通通道的錫澄公公路和錫澄運(yùn)運(yùn)河以及滬寧寧高速公路、錫錫澄高速公路路貫穿**全鎮(zhèn)，驅(qū)車(chē)車(chē)前往上海和和南京都只需需要2小時(shí)左右，經(jīng)經(jīng)高速公路前前往無(wú)錫碩放放機(jī)場(chǎng)也很便便利?！鰠^(qū)域內(nèi)的道路建設(shè)設(shè)正在完善中中，未來(lái)通過(guò)過(guò)錫澄二路和和惠山大道前前往無(wú)錫市區(qū)區(qū)將更加快捷捷。3、文化氛氛圍濃郁■聞名全國(guó)的吳文化化公園緊靠本本案，周邊營(yíng)營(yíng)造出濃郁的的文化氛圍?！鍪≈攸c(diǎn)中學(xué)錫山高高級(jí)中學(xué)就在在本案馬路對(duì)對(duì)面，也提升升了本項(xiàng)目的的人文品位。4、居住條條件成熟■本案附近的居民眾眾多，在建和和已建的安居居項(xiàng)目如金惠惠苑和新惠苑苑規(guī)模比較大大，居住氛圍圍已經(jīng)成熟。■金融服務(wù)商業(yè)設(shè)施施、通訊交通通等配套齊全全?！稣块T(mén)以及事業(yè)業(yè)機(jī)關(guān)單位集集中，辦事較較為便捷。項(xiàng)目劣勢(shì)分析（WW）周邊環(huán)境不理想客戶群零散距離市區(qū)較遠(yuǎn)。項(xiàng)目所在地缺乏高高檔居住氛圍圍三、機(jī)會(huì)點(diǎn)分析（O）1、市場(chǎng)存在空缺點(diǎn)點(diǎn)本項(xiàng)目附近成規(guī)模模的住宅小區(qū)區(qū)不多,高檔住宅小小區(qū)更是稀缺缺，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手金都花園走走的也是中檔檔路線。這片片市場(chǎng)空白將將是本項(xiàng)目一一個(gè)良好的切切入點(diǎn)。2、交通系統(tǒng)的完善善新錫澄路、惠山大大道這兩條規(guī)規(guī)劃道路的建建設(shè)，在很大大程度上將完完善本區(qū)域的的交通系統(tǒng)，大大大提升本區(qū)區(qū)域的地段品品質(zhì)。3、政府規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)發(fā)展方向有助助于推動(dòng)本區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)市市場(chǎng)發(fā)展根據(jù)無(wú)錫城市總體體規(guī)劃確定的的城市發(fā)展方方向和功能布布局，無(wú)錫將建設(shè)東東、西、南、北北、中五大住住宅組群，其其中在北部則則確定以**為核心的的北部住宅組組群，這對(duì)本本區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)有有較好的發(fā)展展前景。4、樓盤(pán)、人氣的聚聚集加快居住住成形四、威脅點(diǎn)分析（T）1、在同等條件下，本本項(xiàng)目推出時(shí)時(shí)間相對(duì)晚，處處于相對(duì)劣勢(shì)勢(shì)，可能造成成部分潛在客客戶已經(jīng)流失失。2、本項(xiàng)目的主要競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手金都都花園，開(kāi)發(fā)發(fā)商實(shí)力雄厚厚，這將在今今后一定程度度上加劇了本本項(xiàng)目的區(qū)域域競(jìng)爭(zhēng)。3、**鎮(zhèn)正處于建設(shè)發(fā)展展中，板塊日日趨走熱，實(shí)實(shí)力較強(qiáng)的開(kāi)開(kāi)發(fā)商如上海海富地、順馳馳、賽維拉等等也陸續(xù)在其其圈地開(kāi)發(fā)高高品質(zhì)的物業(yè)業(yè)，都將形成成本項(xiàng)目較強(qiáng)強(qiáng)的潛在競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手。第五部分項(xiàng)目目定位建議5.1產(chǎn)品定位結(jié)合本項(xiàng)目的優(yōu)劣劣勢(shì)分析，通通過(guò)認(rèn)識(shí)和把把握產(chǎn)品各項(xiàng)項(xiàng)特點(diǎn)及情況況，在準(zhǔn)確理理解產(chǎn)品和其其它產(chǎn)品的差差異度上，利利用自身優(yōu)勢(shì)勢(shì)，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，將本案定定為：“高品位、高格調(diào)、有有文化底蘊(yùn)的的社區(qū)”如何才能成成就此類社區(qū)區(qū)，我們的觀觀點(diǎn)如下：開(kāi)發(fā)商：本項(xiàng)目的的創(chuàng)造者是有有思想、有道道德、有專業(yè)業(yè)技能、有責(zé)責(zé)任心、處世世認(rèn)真的一群群人。這為造造此住宅奠定定基礎(chǔ)。建筑：它必然是與自自然共存的住住宅；人住在在里面能感知知四季的變化化；自然風(fēng)可可以進(jìn)入建筑筑；保證私密密前提下鄰里里間的交流、溝溝通。消費(fèi)者：給予居者者文化附加值值，賦予其居居者身份和地地位。以上三點(diǎn)，構(gòu)成項(xiàng)項(xiàng)目的定位。5.2項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)5.2.1項(xiàng)目賣(mài)賣(mài)點(diǎn)提煉[北城富地未來(lái)CLLD]遠(yuǎn)見(jiàn)決勝千里，唯唯有發(fā)展眼光光，才能收獲獲未來(lái)；[美墅宅院上層交際際圈]臨水別墅,放養(yǎng)高高貴，悠然天天地，淡定從從容；[文化世家氣質(zhì)天成成]這里的孩子，是鄰鄰居更是同學(xué)學(xué)。江蘇錫山山高級(jí)中學(xué)，從從幼兒園至高高中全程教育育貫徹始未。[芳草碧樹(shù)景觀名宅宅]春意盎然，激情盛盛夏，秋實(shí)楓楓情，傲香冬冬暖，一花一一世界，一景景一感悟5.2.2項(xiàng)目本本身賣(mài)點(diǎn)優(yōu)勢(shì)勢(shì)【1條150m的景觀大大道】漫步是心靈繾眷，怡怡養(yǎng)生性的方方式。借鑒自自然路徑，在在喬木、花灌灌木掩映下，感感受生命的流流動(dòng)。木制材材料的建筑小小品，層理有有機(jī)間滿布自自然的標(biāo)記?！?片6000m2的中中心綠地】清新的空氣，流暢暢的空間，明明媚陽(yáng)光，多多維的視覺(jué)，讓讓每一個(gè)生活活在這里的人人感受到自然然的氣息和寵寵愛(ài)，在花園園里傾聽(tīng)鳥(niǎo)鳴鳴，感受春風(fēng)風(fēng)，品聞花香香，體會(huì)四季季的變遷和更更替?！?組節(jié)點(diǎn)景觀空間】景觀空間豐富，有有曲線、有直直路，有精致致的小庭，又又有開(kāi)敞的沙沙地，有木質(zhì)質(zhì)的場(chǎng)地，又又有兒童活動(dòng)動(dòng)的軟土，不不同的景觀空空間留給人們們不同的空間間感受【細(xì)節(jié)詮釋尊貴】時(shí)尚簡(jiǎn)潔的外立面面設(shè)計(jì)，明快快的建筑氣質(zhì)質(zhì)。戶型采光光通透，局部部退臺(tái)、動(dòng)靜靜皆宜。坡屋屋頂?shù)慕诲e(cuò)搭搭接，墻身的的虛實(shí)對(duì)比，透透明的玻璃幕幕窗，領(lǐng)略人人本主義關(guān)懷懷?！经h(huán)行車(chē)道直達(dá)每每戶;一種植物,代表一個(gè)門(mén)門(mén)戶;】19棟獨(dú)院別墅,每一一墅門(mén)前種植植不同植物，歸歸家的路，從從此有了特殊殊的標(biāo)記。5.3客戶定位項(xiàng)目建筑形態(tài)的多多樣化，決定定了產(chǎn)品的目目標(biāo)客戶群不不是單一的，但但會(huì)使其主流流購(gòu)買(mǎi)者具備備一定的共性性。?年齡分布:300━45歲為主?家庭情況：以三口口之家為主?職業(yè)狀況：公司白白領(lǐng)、教師、公公務(wù)員、政府府官員、惠山山區(qū)富裕階層層、外來(lái)高素素質(zhì)人群?經(jīng)濟(jì)收入：家庭年年收入6萬(wàn)以上?購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)：看中惠惠山新城的區(qū)區(qū)域發(fā)展；首首次置業(yè)者自自用為主，方方便出行；二二次置業(yè)者改改善居住條件件，部份投資資，部份出于于對(duì)孩子的殷殷殷之心；?心理特征：有進(jìn)取取與自我?jiàn)^斗斗價(jià)值觀，追追求生活品味味，認(rèn)同文化化附加值，努努力為下一代代創(chuàng)造物質(zhì)、精精神財(cái)富。?地域分布：以***為中心，吸吸納惠山新城城范圍內(nèi)的居居民。第六部分市場(chǎng)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)策劃6.1市場(chǎng)戰(zhàn)略略目標(biāo)四箭齊發(fā)(產(chǎn)品箭箭\形象箭\銷(xiāo)售箭\企業(yè)箭)**集團(tuán)積累了一定品品牌，通過(guò)對(duì)對(duì)名園高品質(zhì)質(zhì)社區(qū)的精心心打造，旨在在獲取足夠的的市場(chǎng)份額，保保證項(xiàng)目成功功開(kāi)發(fā)，進(jìn)一一步深化其市市場(chǎng)品牌形象象。6.2市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)總總體目標(biāo)1）為樓盤(pán)正式入市市銷(xiāo)售作充分分的準(zhǔn)備；2）進(jìn)行入市前的信信息發(fā)布，預(yù)預(yù)熱市場(chǎng)，制制造局部供不不應(yīng)求的內(nèi)部部認(rèn)購(gòu)氣氛；；展示一個(gè)成熟、優(yōu)優(yōu)良和專業(yè)的的發(fā)展商形象象和樓盤(pán)形象象。6.3媒體推廣整整合策劃6.3.1廣告目目標(biāo)[短期目標(biāo)]迅速擴(kuò)大名園知名名度、識(shí)別度度、美譽(yù)度；；引起消費(fèi)者關(guān)注、造造成市場(chǎng)熱點(diǎn)點(diǎn)；[長(zhǎng)期目標(biāo)]樹(shù)立**投資的公司品牌形形象；推廣名園知名度，培培育忠誠(chéng)客戶戶；通過(guò)品牌內(nèi)涵的提提升拉動(dòng)品牌牌外延的增加加，刺激購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)；6.3.2廣告策策略第一階段(引導(dǎo)期期）：造勢(shì)，引引起市場(chǎng)好奇奇關(guān)注。廣告創(chuàng)意手法：出出奇不意、意意識(shí)創(chuàng)意。第二階段（開(kāi)盤(pán)期期）：給實(shí)體體，讓消費(fèi)者者對(duì)產(chǎn)品有更更深了解。廣告創(chuàng)意手法：務(wù)務(wù)實(shí)，直接從從產(chǎn)品本身出出發(fā)。第三階段（持銷(xiāo)期期）：實(shí)體++生活場(chǎng)景廣告創(chuàng)意手法：針針對(duì)不同客戶戶心理，運(yùn)用用生活場(chǎng)景，與與客戶達(dá)成共共鳴。第四階段（尾盤(pán)期期）:回歸主線線廣告創(chuàng)意手法：深深化、鞏固形形象。6.3.3概念推推廣旗幟性口號(hào)：引領(lǐng)領(lǐng)北城生活品品味新典范口號(hào)注解：引領(lǐng)：敢為人先，趨趨勢(shì)，帶領(lǐng)的的意思。深化理解：1）開(kāi)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)發(fā)理念先進(jìn)22）產(chǎn)品的高高檔性北城：區(qū)域性生活品味：對(duì)生活活細(xì)節(jié)之處的的把握。深化理解：1）開(kāi)開(kāi)發(fā)商創(chuàng)造高高素質(zhì)產(chǎn)品2）居者者懂得品味生生活新典范：先河、模模范、示效作作用。深化理解：1）樹(shù)樹(shù)立房地產(chǎn)市市場(chǎng)典范2）樹(shù)樹(shù)立開(kāi)發(fā)商品品牌形象“11”字，充分包含了產(chǎn)產(chǎn)品所有傳達(dá)達(dá)和外延的內(nèi)內(nèi)容信息。名園提供給消費(fèi)者者的利益:1)高質(zhì)素的生生活2)受人尊重的的生活3)享受的生活活4）禮遇的生活活6.3.4推廣策策略從邂名園——解讀讀名園——閱讀名園園——享受名園園。全案以名名園為點(diǎn)，向向名品、名人人、名校、客客戶向四個(gè)方方向輻射，從從四個(gè)支點(diǎn)的的對(duì)話，與消消費(fèi)者產(chǎn)生共共鳴，達(dá)到心心理需求上的的共識(shí)，從來(lái)來(lái)促成購(gòu)買(mǎi)行行為的產(chǎn)生。1、產(chǎn)品引導(dǎo)期（時(shí)時(shí)間：20005.1—2005..4底）推廣目的：信息告告知、喚醒潛潛在客戶群，最最大化向市場(chǎng)場(chǎng)告知本案信信息，全方位位的推廣半月月內(nèi)全部爆發(fā)發(fā)。訴求重點(diǎn)：高品味味、高格調(diào)、有有文化底蘊(yùn)的的社區(qū)，以引引領(lǐng)生活品味味為切入點(diǎn)。媒體安排：以低頻頻率投放硬廣廣告、新聞報(bào)報(bào)道形式的軟軟文為佳。推廣形式：產(chǎn)品推推介會(huì)具體安排：聚集相相關(guān)媒體（電電視、網(wǎng)絡(luò)、平平媒等）介紹紹產(chǎn)品通過(guò)后后期的廣告發(fā)發(fā)布，使本案案信息傳播來(lái)來(lái)來(lái)，最大化化的達(dá)到市場(chǎng)場(chǎng)告知2、產(chǎn)品開(kāi)盤(pán)期（時(shí)時(shí)間：20005.5）推廣目的：穩(wěn)固現(xiàn)現(xiàn)有客戶群，及及時(shí)促成現(xiàn)有有客戶的成交交，充分挖掘掘本、異地客客戶勢(shì)力，在在認(rèn)知市場(chǎng)的的前提下，與與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手錯(cuò)錯(cuò)開(kāi)，緊鑼密密鼓開(kāi)盤(pán)。訴求重點(diǎn)：樹(shù)立名名園品牌形象象媒體安排：密集型型硬廣告投放放、戶外廣告告的向外推出出、三維動(dòng)畫(huà)畫(huà)、電視片的的制作投放；；推廣形式：新聞發(fā)發(fā)布會(huì)具體安排：邀請(qǐng)相相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、設(shè)設(shè)計(jì)公司進(jìn)行行產(chǎn)品宣傳，發(fā)發(fā)放產(chǎn)品相關(guān)關(guān)資料、演示示VCD并進(jìn)行準(zhǔn)客客戶現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)購(gòu)購(gòu)并進(jìn)行抽獎(jiǎng)獎(jiǎng)。3、產(chǎn)品強(qiáng)銷(xiāo)期（時(shí)時(shí)間：20005.6—2005..9底）推廣目的：好的開(kāi)開(kāi)始是成功的的一半，開(kāi)盤(pán)盤(pán)的粉墨登場(chǎng)場(chǎng)之后，以公公關(guān)活動(dòng)及媒媒體推廣為主主，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)進(jìn)行轟炸；訴求重點(diǎn)：名園品品質(zhì)的解析＋＋生活品味的的詮釋媒體安排：持續(xù)發(fā)發(fā)布硬廣告和和新聞報(bào)道，將將項(xiàng)目形象深深入挖掘，通通過(guò)PR、SP活動(dòng)的執(zhí)執(zhí)行,進(jìn)一步豐滿滿的支持產(chǎn)品品形象.推廣形式：1）與某汽汽車(chē)公司或者者4A代理商、電電視媒體強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，進(jìn)行行一次新產(chǎn)品品的市場(chǎng)推廣廣。通過(guò)此案案全方位鎖定定適合客戶。2）國(guó)際知知名化妝品sshow4.產(chǎn)品持銷(xiāo)期（時(shí)時(shí)間：20005.10——05.112底）推廣目的：通過(guò)前前期大量的宣宣傳及銷(xiāo)售情情況，采用針針對(duì)性的推廣廣手段，有效效的開(kāi)發(fā)潛在在客戶群，消消化余房。訴求重點(diǎn)：生活品品質(zhì)挖掘媒體推廣：少量投投放NP,針對(duì)現(xiàn)有情情況進(jìn)行DM\SP推廣。推廣方式：1）讀讀書(shū)活動(dòng)月2）名師座談會(huì)廣告跟蹤發(fā)布，讓讓市民感覺(jué)名名園就是一個(gè)個(gè)處處顯生活活品味的地方方。5、產(chǎn)品尾盤(pán)期（時(shí)時(shí)間：2006..1起）推廣目的：困難產(chǎn)產(chǎn)品的突破，未未成交客戶分分析及追蹤，對(duì)對(duì)有希望客戶戶再過(guò)渡，對(duì)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案采采用機(jī)動(dòng)手法法，圓滿結(jié)束束整個(gè)銷(xiāo)售。訴求重點(diǎn)：針對(duì)當(dāng)當(dāng)時(shí)情況有的的放矢推廣方式：1）客戶答答謝會(huì)+“珍藏”產(chǎn)品抽獎(jiǎng)配配送活動(dòng)2）“賞風(fēng)風(fēng)格之美，品品名園生活”客戶定期聯(lián)聯(lián)誼會(huì)聚會(huì)、聚樂(lè)；對(duì)話話，對(duì)味6.3.5廣告主主題:1）引領(lǐng)生活品味新新典范2）你可以買(mǎi)到流行行，但是你買(mǎi)買(mǎi)不到品位3）從建筑中學(xué)會(huì)與與人相處4)三宅一生，居居者傳奇形象廣告文案shhow標(biāo)題：引領(lǐng)生活品品味新典范正文：人類的建筑筑史告訴我們們：優(yōu)秀的建建筑從來(lái)都不不是一頁(yè)時(shí)尚尚雜志。它是是人類思想史史的巨作，供供后人思慕，供供時(shí)間閱讀。生生活于名園中中的現(xiàn)代人，將將要告訴你關(guān)關(guān)乎極致的生生活哲學(xué)。解析：1）從名園園的品質(zhì)———品位的晉升升2))市場(chǎng)先行行者階段廣告創(chuàng)意表現(xiàn)現(xiàn)第一階段:邂逅逅名園衣\食\住\行篇（對(duì)比表現(xiàn)）衣:標(biāo)題:你可以買(mǎi)到到流行，但是是你買(mǎi)不到品品味。正文:真正的品味味不是穿金戴戴銀的艷俗，也也不是昂貴布布料的戴盆望望天砌，而是是一種生活方方式的內(nèi)在折折射。隨文：名園，精心心耕作8萬(wàn)方,采用現(xiàn)代簡(jiǎn)簡(jiǎn)約解構(gòu)手法法,外部典雅、細(xì)細(xì)部豐富，體體現(xiàn)生活高度度。食：標(biāo)題：你可以買(mǎi)到到流行，但是是你買(mǎi)不到品品位正文：真正懂得芝芝華士的人，理理解它每一個(gè)個(gè)細(xì)節(jié)流露的的文化韻味，關(guān)關(guān)于一種久遠(yuǎn)遠(yuǎn)年份、自由由個(gè)性的態(tài)度度。隨文：名園，精心心耕作8萬(wàn)方，采用用現(xiàn)代簡(jiǎn)約解解構(gòu)手法，外外部典雅、細(xì)細(xì)部豐富，體體現(xiàn)生活高度度。住標(biāo)題：你可以買(mǎi)到到流行,但是你買(mǎi)不不到品位正文：靠窗的香熏熏水療浴缸旁旁，是半杯晶晶瑩透亮的紅紅葡萄酒客廳的沙發(fā)上，攤攤開(kāi)一本《中中國(guó)國(guó)家地理理》衛(wèi)生間的馬桶邊，放放一本米蘭昆昆德拉的《生生命中不能承承受之輕》自己的房間？隨心心所欲？音樂(lè)樂(lè)？閱讀？咖咖啡？冥想？？6.4媒體策略以營(yíng)銷(xiāo)手段訴求再再作一次全面面宣傳，軟硬硬兼施，以求求萬(wàn)無(wú)一失。以銷(xiāo)售手段兼功能能性訴求為主主。媒體選擇平媒：《江南晚報(bào)報(bào)》整版《無(wú)無(wú)錫日?qǐng)?bào)》惠惠山版電視：《無(wú)錫文體體娛樂(lè)頻道》網(wǎng)絡(luò)：《無(wú)錫房地地產(chǎn)信息網(wǎng)》《無(wú)無(wú)錫益房網(wǎng)》戶外：引導(dǎo)路旗、車(chē)車(chē)身廣告、戶戶外廣告DM:在政和園、各各加油站、餐餐飲場(chǎng)所、集集市廟會(huì)、銀銀行等點(diǎn)分發(fā)發(fā)。6.5公關(guān)策略通過(guò)有效的事件行行銷(xiāo)、公關(guān)傳傳播等，提升升企業(yè)品牌價(jià)價(jià)值、擴(kuò)大影影響力，通過(guò)過(guò)人脈營(yíng)銷(xiāo)、USP有效傳播，最終完成銷(xiāo)售任務(wù)，提升品牌知名度。把“品牌”、“文化”、“顧客體驗(yàn)”貫穿于項(xiàng)目目推廣的各個(gè)個(gè)環(huán)節(jié)，通過(guò)過(guò)有效的公關(guān)關(guān)實(shí)踐、公關(guān)關(guān)傳播、事件件行銷(xiāo)為開(kāi)發(fā)發(fā)商創(chuàng)造價(jià)值值?！耙率匙⌒小蔽幕癄I(yíng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)———名人與名品品1）國(guó)際品牌化妝品品show2）名車(chē)賞析會(huì)3）新概念家居館作作品展4）名流酒會(huì)1）國(guó)際品牌化妝品品show類型：活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)目的：提升品牌知知名度，提升升品牌形象操作過(guò)程：?與某化妝品牌商//代理商舉行行一次新品秀秀展?邀請(qǐng)相關(guān)行業(yè)人士士對(duì)如何搭配配服飾，如何何選擇美容產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行介紹紹；注意點(diǎn):地點(diǎn)的選選擇2）名車(chē)賞析會(huì)類型：活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)目的：提升品牌價(jià)價(jià)值，擴(kuò)大品品牌知名度。操作過(guò)程：?聚集惠山區(qū)區(qū)政府府、無(wú)錫交通通臺(tái)、高力汽汽車(chē)文化村、無(wú)無(wú)錫經(jīng)濟(jì)臺(tái)等等諸多媒體的的力量，在惠惠山區(qū)國(guó)際會(huì)會(huì)展中心舉行行首屆汽車(chē)賞賞析會(huì)，有效效鎖定客戶群群；?在賞析會(huì)期間設(shè)看看房直通車(chē)，將將予會(huì)去帶至至售樓現(xiàn)場(chǎng)或或區(qū)域內(nèi)其它它樓盤(pán)看房，一一線貫之。?名車(chē)試駕活動(dòng)；3)新概念家居館作品品展類型:活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)目的:擴(kuò)大產(chǎn)品知名度,,深入產(chǎn)品形形象操作過(guò)程:?用比賽的形式，把把生活的品味味和藝術(shù)性DDC/DV//三維動(dòng)畫(huà)／／平面設(shè)計(jì)表表現(xiàn)出來(lái)，體體現(xiàn)新生活觀觀。?延續(xù)前個(gè)動(dòng)作，舉舉行家居布藝藝展，并展覽覽影像作品?與家居布藝商達(dá)成成戰(zhàn)略聯(lián)盟，為為名園客戶提提供優(yōu)惠服務(wù)務(wù)。4）名流酒會(huì)類型：活動(dòng)促銷(xiāo)目的：整合資源，促促進(jìn)銷(xiāo)售操作過(guò)程：?與某銀行行進(jìn)行派對(duì)，有有效利用其高高端客戶，并并宣傳產(chǎn)品；；?對(duì)某個(gè)品品牌的紅酒進(jìn)進(jìn)行品賞，邀邀請(qǐng)調(diào)酒師現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)表演；讀書(shū)活動(dòng)月”———名園與名人人類型：文化營(yíng)銷(xiāo)目的：提升品牌價(jià)價(jià)值操作過(guò)程：■圍饒一本書(shū)，展開(kāi)開(kāi)全市范圍內(nèi)內(nèi)的讀書(shū)月活活動(dòng)■與逛街欄目文化風(fēng)風(fēng)向標(biāo)、新華華書(shū)店、交通通臺(tái)/江南之聲媒媒體整合、介介紹此書(shū)及作作者，并與其其對(duì)面對(duì)面的的交流■作者簽名售書(shū)■讀書(shū)活動(dòng)月頒獎(jiǎng)典典禮“名師座談會(huì)”———名園與名校校類型:文化營(yíng)銷(xiāo)目的:擴(kuò)大產(chǎn)品知名度,,提升品牌價(jià)價(jià)值操作過(guò)程:■邀請(qǐng)教育專家來(lái)錫錫講座家長(zhǎng)與名師的直面面對(duì)話”品風(fēng)格之美、享名名園生活”聯(lián)誼會(huì)——名園與客客戶目的：對(duì)話、對(duì)味味；聚會(huì)，聚聚樂(lè)住名園的人，格調(diào)調(diào)生活身份體現(xiàn)：名人CCARD名人CARD：購(gòu)物卡/美容卡//出行卡/讀書(shū)卡通過(guò)限量限時(shí)的發(fā)發(fā)售,激發(fā)客戶群群來(lái)現(xiàn)場(chǎng)搶購(gòu)購(gòu)6.6其它營(yíng)銷(xiāo)手手法2005年名園開(kāi)開(kāi)盤(pán)前活動(dòng)推推廣草案開(kāi)盤(pán)前活動(dòng)目的向市場(chǎng)放量，探測(cè)測(cè)市場(chǎng)反應(yīng)；；通過(guò)相信渠道，搜搜集客戶信息息，對(duì)下階段段推廣作及時(shí)時(shí)調(diào)整；活動(dòng)推廣提交方向向?qū)汃R活動(dòng)運(yùn)動(dòng)會(huì)廟會(huì)4)名園網(wǎng)絡(luò)競(jìng)競(jìng)賽項(xiàng)目活動(dòng)動(dòng)推廣草案具體方案如下活動(dòng)Ⅰ：寶馬活動(dòng)活動(dòng)背景轎車(chē)作為一種高檔檔耐用品，越越來(lái)越成為現(xiàn)現(xiàn)代城市生活活中不可缺少少的重要組成成部分。近年年來(lái)，國(guó)家為為鼓勵(lì)居民消消費(fèi)，拉動(dòng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，制制定了相關(guān)的的消費(fèi)政策，為為汽車(chē)購(gòu)買(mǎi)及及消費(fèi)帶來(lái)了了積極的影響響。中國(guó)進(jìn)入入WTO，無(wú)論從汽汽車(chē)硬質(zhì)量還還是從軟服務(wù)務(wù)都較接近消消費(fèi)者心理，也也逐漸成為許許多家庭未來(lái)來(lái)日常消費(fèi)支支出的一部分分，汽車(chē)消費(fèi)伴隨著人人們出行方式式、居住選擇擇、城市和鄉(xiāng)鄉(xiāng)村結(jié)構(gòu)、生生活方式、休休閑方式、消消費(fèi)結(jié)構(gòu)的改改變，必將成成為新的文化化，成為時(shí)尚尚消費(fèi)的新潮潮流。惠山區(qū)背景考慮到現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)國(guó)國(guó)際化和集約約化、園區(qū)化化的趨勢(shì)，惠惠山區(qū)近年來(lái)來(lái)進(jìn)行了經(jīng)濟(jì)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、特特色工業(yè)園區(qū)區(qū)的規(guī)劃、啟啟動(dòng)和建設(shè)工工作。其中以以惠山經(jīng)濟(jì)開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)為龍頭頭。該開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)規(guī)劃面積330平方公里。目前，開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)設(shè)已累計(jì)完成成基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)30億元人民幣幣，區(qū)內(nèi)綠化化將達(dá)40％，路網(wǎng)按按照城市道路路標(biāo)準(zhǔn)基本建建好。該區(qū)建建成后，將是是惠山經(jīng)濟(jì)文文化的中心區(qū)區(qū)，區(qū)機(jī)關(guān)將將於年底搬遷遷到區(qū)內(nèi)，其其規(guī)劃也是按按照可居住20萬(wàn)人口的現(xiàn)現(xiàn)代城區(qū)來(lái)建建設(shè)的。區(qū)委委區(qū)政府的目目標(biāo)是，在5年內(nèi)把該區(qū)區(qū)建設(shè)成為工工業(yè)產(chǎn)值超1000億元，經(jīng)營(yíng)營(yíng)收入500億元的生態(tài)態(tài)居住區(qū)、高高科技實(shí)驗(yàn)區(qū)區(qū)、科教文衛(wèi)衛(wèi)示范區(qū)、汽汽車(chē)工業(yè)集地地區(qū)。該開(kāi)發(fā)區(qū)的特色主主要體現(xiàn)在兩兩個(gè)主題工業(yè)業(yè)園區(qū)的建設(shè)設(shè)上。一個(gè)是是無(wú)錫生命科科技園。該園園區(qū)是惠山與與中國(guó)華源集集團(tuán)合作開(kāi)發(fā)發(fā)的，園區(qū)規(guī)規(guī)劃面積12平方公里，總總投資250億元人民幣幣，設(shè)想經(jīng)過(guò)過(guò)8年左右的努努力，建成中中國(guó)規(guī)模最大大、功能最全全、設(shè)施最優(yōu)優(yōu)，以生態(tài)、生生命、生物為為核心的高新新技術(shù)園區(qū)，它它的定位為國(guó)國(guó)內(nèi)第一，國(guó)國(guó)際一流的“中華藥谷”。另一個(gè)主主題園區(qū)是汽汽車(chē)及其零配配件、生產(chǎn)、銷(xiāo)銷(xiāo)售、展示為為一體的無(wú)錫錫汽車(chē)工業(yè)園園區(qū)（總投資15億，占地800畝，建筑面面積35萬(wàn)）。目前區(qū)區(qū)內(nèi)已有四大大項(xiàng)目在建中中。包括首期期年產(chǎn)2萬(wàn)輛，最大大規(guī)模達(dá)10萬(wàn)輛的家用用轎車(chē)生產(chǎn)基基地項(xiàng)目等，用5至10年時(shí)間建成無(wú)錫以至江蘇省的汽車(chē)高地。項(xiàng)目概述名園，位于無(wú)錫市市**鎮(zhèn),東面為正在在建設(shè)中的惠惠山區(qū)文體中中心,南至現(xiàn)狀河河道,東鄰石塘灣灣路(惠育路),北接規(guī)劃中中的堰新路,西南為規(guī)劃劃的20m寬道路，總總建設(shè)面積約約11萬(wàn)平方米，建建筑形態(tài)多樣樣，有多層、小小高層、學(xué)生生公寓、別墅墅等。其位于于惠山新城行行政中心，緊緊鄰錫山高級(jí)級(jí)中學(xué)，毗鄰鄰吳文化公園園，身處**居住集中區(qū)區(qū)域，交通便便利。惠山新新城版塊的建建設(shè)將拉動(dòng)人人氣聚集，此此區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展將加強(qiáng)第第三產(chǎn)業(yè)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)力。其“高品位、高高格調(diào)、有文文化底蘊(yùn)”的社區(qū)以“引領(lǐng)北城生生活品味新典典范”的旗幟性口口號(hào)打響惠山山區(qū)。三、推廣目標(biāo)整合資源尋找“購(gòu)購(gòu)買(mǎi)群體”，通過(guò)消費(fèi)費(fèi)者需求制造造“眼球事件”，依靠市場(chǎng)場(chǎng)輿論引導(dǎo)市市場(chǎng)關(guān)注度，刺刺激消費(fèi)，引引起購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)強(qiáng)度的提高。四、活動(dòng)策略1）先織網(wǎng)---后后灑苗---再捕撈（自自導(dǎo)自演，自自說(shuō)自話）所謂織網(wǎng)，即疏而而不漏，積水水成川。媒體體即眼，通過(guò)過(guò)媒體眼洞的的觀察，由一一只眼變成無(wú)無(wú)數(shù)只眼的關(guān)關(guān)注。強(qiáng)調(diào)的的是“新聞點(diǎn)”所謂灑苗，即喂食食，填充物，欲欲擒故縱。對(duì)對(duì)外拋出誘惑惑、好處。強(qiáng)強(qiáng)調(diào)的是“利益點(diǎn)”所謂捕撈，即收獲獲。最少時(shí)間間最大范圍內(nèi)內(nèi)捕捉獵物。強(qiáng)強(qiáng)調(diào)的是“利潤(rùn)點(diǎn)”，靠成交量量體現(xiàn)。①一個(gè)新聞點(diǎn)，名車(chē)車(chē)“寶馬”。寶馬作為高檔品牌牌車(chē)的一個(gè)代代名詞，受到到越來(lái)越多高高端客戶的青青睞，對(duì)于普普通消費(fèi)者而而言，能夠認(rèn)認(rèn)識(shí)寶馬，了了解寶馬，欣欣賞寶馬也是是大塊朵頤的的事情。寶馬馬自04年進(jìn)入無(wú)錫錫市場(chǎng)后，才才真正揭開(kāi)它它神秘的面紗紗。如何讓它它更接近消費(fèi)費(fèi)者，媒體首首當(dāng)其充是認(rèn)認(rèn)知的第一步步。②一個(gè)利益點(diǎn)，名車(chē)車(chē)“試駕”如果能夠親身感受受一下來(lái)自寶寶馬自身的魅魅力，體驗(yàn)是是最好的選擇擇。當(dāng)游車(chē)河河成為有車(chē)一一族新推崇的的活動(dòng)的時(shí)候候,有組織的一一次必將引起起興趣和關(guān)注注.③利潤(rùn)點(diǎn)依托整合資資源、造勢(shì)的的余溫來(lái)刺激激市場(chǎng)，深化化記憶，擴(kuò)大大銷(xiāo)售。五、活動(dòng)主題【主題】體驗(yàn)名車(chē)車(chē)，非凡之旅旅----BBMW新年推廣活活動(dòng)寶馬，從未與你如如此接近——系寶馬3系廣告語(yǔ)圍繞主題活動(dòng)，在在開(kāi)盤(pán)期前后后串連系列活活動(dòng)，通過(guò)前前期宣傳通路路及道具的配配合，使有意意向的客戶達(dá)達(dá)成交易，初初步控制第一一個(gè)銷(xiāo)售節(jié)奏奏。【問(wèn)題分析】考慮到引導(dǎo)期與開(kāi)開(kāi)盤(pán)期時(shí)間的的緊促性，借借助自身樓花花炒作和單一一廣告宣傳很很難在短期內(nèi)內(nèi)制造熱點(diǎn)，唯唯獨(dú)利用媒介介渠道制造新新聞鏈，才能能提升項(xiàng)目認(rèn)認(rèn)知度，擴(kuò)大大輿論影響力力。【活動(dòng)簡(jiǎn)述】活動(dòng)名稱：體驗(yàn)名車(chē)，非凡之之旅----BBMW新年推廣活活動(dòng)活動(dòng)形式：◆推介活動(dòng)+試駕活活動(dòng)+游車(chē)河活動(dòng)內(nèi)容：寶馬3系新品推介寶馬品牌故事介紹紹寶馬新品介紹展示示媒介精英試駕活動(dòng)動(dòng)相關(guān)媒體試駕寶馬馬高端客戶試駕寶馬馬相關(guān)寶馬裝飾服務(wù)務(wù)的介紹游車(chē)、把酒、燒烤烤、看美景（將將名園、名人人、名車(chē)聚集集）1）車(chē)友俱樂(lè)部、私私家車(chē)業(yè)主、高高端客戶同游游車(chē)河2)戶外燒烤活動(dòng)3）趣味游藝活動(dòng)六、活動(dòng)執(zhí)行【合作方】無(wú)錫**汽車(chē)銷(xiāo)售有限公司司無(wú)錫市新區(qū)區(qū)長(zhǎng)江路電話：**傳真：**無(wú)錫交通臺(tái)無(wú)錫經(jīng)濟(jì)頻道天下下游欄目【地點(diǎn)選擇】鑒于活動(dòng)的某些特特殊環(huán)節(jié)，選選擇地點(diǎn)因適適宜寬敞之地地。游車(chē)河活活動(dòng)矣可考慮慮另行一天。**本身地域的郊區(qū)化化，使得選擇擇活動(dòng)地點(diǎn)存存在難度，一一些大型且空空曠地點(diǎn)的酒酒店離本案相相當(dāng)距離。地地點(diǎn)選擇要么么靠之要么遠(yuǎn)遠(yuǎn)之。近點(diǎn)選擇：長(zhǎng)三角角國(guó)際名人俱俱樂(lè)部（**，需探點(diǎn)）遠(yuǎn)點(diǎn)選擇：太湖飯飯店（距離問(wèn)問(wèn)題）【與本項(xiàng)目的給合合】①與寶馬公司建立客客戶資源共享享；與車(chē)友俱俱樂(lè)部資源的的共享②與長(zhǎng)三角國(guó)際名人人俱樂(lè)部聯(lián)盟盟（可成為名名園會(huì)所性質(zhì)質(zhì)的角色，例例凡名園客戶戶可以享受名名人俱樂(lè)部特特殊優(yōu)惠，反反之亦然。具具體需商榷）③名車(chē)、名園、名人人的反復(fù)強(qiáng)調(diào)調(diào)④游車(chē)河路線的制定定（沿經(jīng)**，讓客戶了了解惠山區(qū)的的發(fā)展趨勢(shì)。路路線待定）⑤交通臺(tái)、經(jīng)濟(jì)頻道道對(duì)本活動(dòng)的的宣傳及預(yù)告告⑥相關(guān)戶外橫貼、PPOP招旗、活動(dòng)動(dòng)祝賀語(yǔ)、宣宣傳汽車(chē)的結(jié)結(jié)合⑦名園相關(guān)紀(jì)念禮品品、資料的制制作。⑧售樓處內(nèi)部設(shè)計(jì)擺擺設(shè)體現(xiàn)品味味，放置寶馬馬相關(guān)資料及及圖片，相得得益彰。⑨軟文的跟進(jìn)。諸如如“開(kāi)寶馬的人人為何去名園園”由此標(biāo)題產(chǎn)產(chǎn)生的懸念式式疑問(wèn)來(lái)剖析析名園產(chǎn)品【費(fèi)用預(yù)算】

活動(dòng)動(dòng)布展費(fèi)：2000禮品費(fèi)：20000

活動(dòng)發(fā)布費(fèi)費(fèi)：3000其它（招待費(fèi)等）：2000合計(jì)：9000

活動(dòng)二：20055年名園趣味味運(yùn)動(dòng)會(huì)【活動(dòng)時(shí)間】4月月中旬9:00am—17:000pm

【活動(dòng)動(dòng)地點(diǎn)】錫山山高級(jí)中學(xué)足足球場(chǎng)內(nèi)【活動(dòng)目的】積極極調(diào)動(dòng)周邊潛潛在客戶群的的積極性，擴(kuò)擴(kuò)大項(xiàng)目影響響力，將項(xiàng)目目真正引領(lǐng)生生活品味的宗宗旨深入人心心?！局鬓k單位】***投資發(fā)展有有限公司【目標(biāo)客戶】周邊邊城鎮(zhèn)所有客客戶群【活動(dòng)內(nèi)容】A：活動(dòng)流程①參賽運(yùn)動(dòng)員到場(chǎng)進(jìn)進(jìn)行賽前檢錄錄，準(zhǔn)備入場(chǎng)場(chǎng)儀式②10:00—10:20運(yùn)動(dòng)會(huì)盛大大開(kāi)幕式（氣氣球/禮炮助慶/運(yùn)動(dòng)員入場(chǎng)場(chǎng)儀式）③10:30—12:00各組別運(yùn)動(dòng)動(dòng)項(xiàng)目比賽時(shí)時(shí)間（五大賽賽區(qū)/十大比賽項(xiàng)項(xiàng)目）④12:00—14:00中場(chǎng)休息⑤14:00—16:30各組別運(yùn)動(dòng)動(dòng)項(xiàng)目比賽時(shí)時(shí)間（五大賽賽區(qū)/十大比賽項(xiàng)項(xiàng)目）⑥16:30—17:00盛大頒獎(jiǎng)典典禮B:比賽內(nèi)容設(shè)置以體體現(xiàn)運(yùn)動(dòng)會(huì)的的趣味性和參參與性，設(shè)置置老少皆宜的的項(xiàng)目。（個(gè)人組）1-運(yùn)運(yùn)財(cái)障礙賽2-舉重若輕3-射龍門(mén)大賽4-鐵人三項(xiàng)賽賽（家庭組）

5-2人3足踩氣球6-背夫人大賽（團(tuán)體組）7-氣撥山河8-奧運(yùn)火炬大接力9-三人足球爭(zhēng)霸賽10-四人網(wǎng)式毽球賽C:光彩眩目的獎(jiǎng)項(xiàng)——競(jìng)賽項(xiàng)目類：各組別冠、亞、季軍各壹名；最具體育精神獎(jiǎng)；全能大獎(jiǎng)；最具人氣獎(jiǎng)熱心參與類：最佳啦啦隊(duì)獎(jiǎng)、最佳攝影獎(jiǎng)（多項(xiàng)）……D繽紛活潑的舞臺(tái)表演——舞臺(tái)活動(dòng)時(shí)間：10:00—12:00、14:00—16:30全天表演內(nèi)容：金牌司儀直擊評(píng)述賽事、無(wú)錫最酷街舞團(tuán)隊(duì)表演、青春啦啦隊(duì)客戶參與內(nèi)容：趣味IQ有獎(jiǎng)問(wèn)答、歡樂(lè)刺激的舞臺(tái)互動(dòng)游戲、掀起高潮的全場(chǎng)大抽獎(jiǎng)（全天兩次）E運(yùn)動(dòng)會(huì)參賽資格及報(bào)名程序——除家庭組及團(tuán)體組項(xiàng)目外，比賽項(xiàng)目分為少兒組、成年女子組，成年男子組參加的客戶須在報(bào)名表上填妥個(gè)人真實(shí)資料，并交回各指定報(bào)名處擬訂相關(guān)報(bào)名截止日期運(yùn)動(dòng)會(huì)特設(shè)專職的服務(wù)人員為您解答疑問(wèn)本次運(yùn)動(dòng)會(huì)所有比賽項(xiàng)目裁判，均特邀體委專業(yè)評(píng)判擔(dān)任F:運(yùn)動(dòng)會(huì)索取資料及報(bào)名地點(diǎn)名園售樓處咨詢熱線：1、對(duì)活動(dòng)內(nèi)容如有有疑問(wèn)，可向向報(bào)名處的專專職服務(wù)人員員咨詢?cè)斍椤?、本次運(yùn)動(dòng)動(dòng)會(huì)的一切爭(zhēng)爭(zhēng)議之最后裁裁決權(quán)歸主辦辦單位所有?！净顒?dòng)執(zhí)行】A.廣告推廣①《無(wú)錫日?qǐng)?bào)》1期期/半版活動(dòng)公公告②制定活動(dòng)宣傳單頁(yè)頁(yè)，范圍內(nèi)預(yù)預(yù)告③在相關(guān)鎮(zhèn)菜場(chǎng)拉活活動(dòng)橫幅B.媒體合作：①交通臺(tái)《10699房產(chǎn)工作時(shí)時(shí)間》，對(duì)本本活動(dòng)作全程程跟蹤②與《時(shí)尚家園》雜雜志合作，對(duì)對(duì)本活動(dòng)以圖圖文并茂的形形式刊載【費(fèi)用預(yù)算】運(yùn)動(dòng)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)布置費(fèi)費(fèi)：3000

司儀儀、各類樂(lè)隊(duì)隊(duì)表演隊(duì)出場(chǎng)場(chǎng)費(fèi)：3000獎(jiǎng)品費(fèi)：20000

媒體招待費(fèi)費(fèi)：1000

其它它（現(xiàn)場(chǎng)配合合服務(wù)費(fèi)）：：2000

合計(jì)計(jì)：110000

活動(dòng)三：廟會(huì)廟會(huì)活動(dòng)提案【活動(dòng)時(shí)間】三月月初三（4月15日）星期一

【活動(dòng)動(dòng)目的】①擴(kuò)大項(xiàng)目知知名度，以廟廟會(huì)人氣散播播到達(dá)率【活動(dòng)地點(diǎn)】無(wú)錫錫**鎮(zhèn)西膠山報(bào)名須知：提前半半月至**工商所（街街上農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)場(chǎng)）申請(qǐng)攤位位【活動(dòng)程序】A.售樓現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)告知知B.無(wú)錫房地產(chǎn)信息網(wǎng)網(wǎng)上信息同步步發(fā)行C.現(xiàn)場(chǎng)分發(fā)資料、詳詳情解答D.分發(fā)禮品【準(zhǔn)備工作】（到到排時(shí)間計(jì)劃劃表，以4月15日為點(diǎn)節(jié)）準(zhǔn)備工作提綱一覽覽廟會(huì)現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備1.申請(qǐng)廟會(huì)攤會(huì)；2.現(xiàn)場(chǎng)的布置、制作作和安裝；3.接待桌椅的準(zhǔn)備、到到位；4.影音設(shè)備的租賃、擺擺放和管理；；5.現(xiàn)場(chǎng)廣告位置的選選擇、確定及及設(shè)計(jì)制作；；宣傳資料準(zhǔn)備1.宣傳單頁(yè)的設(shè)設(shè)計(jì)、制作、運(yùn)運(yùn)送和管理；；2.禮品的選擇、訂購(gòu)購(gòu)、運(yùn)送和管管理活動(dòng)準(zhǔn)備1.方案策劃、研研討、確定、分分工落實(shí)；2.活動(dòng)道具列單單購(gòu)買(mǎi)、運(yùn)送送和管理(確定是否需要活動(dòng)動(dòng))人員準(zhǔn)備1.確定現(xiàn)場(chǎng)總調(diào)調(diào)度2.接待人員培訓(xùn)訓(xùn)費(fèi)用預(yù)算：攤位費(fèi)：350元元/個(gè)*5=17750（10個(gè)平方）現(xiàn)場(chǎng)噴繪：2*44尺寸一塊/=18000元宣傳單頁(yè)（10000）：1200元橫幅：100元//條*2=2000禮品（可供選擇）筆：1元/支*400=4000傘：15元/把*100=15000設(shè)計(jì)費(fèi)用：7000元費(fèi)用合計(jì)：75550元名園網(wǎng)絡(luò)競(jìng)賽項(xiàng)目目活動(dòng)推廣草草案（初）【活動(dòng)名稱】“我我思想，我idea”2005名園網(wǎng)絡(luò)策策劃競(jìng)賽【活動(dòng)主題】在這這個(gè)都市變奏奏的年代，建建筑、音樂(lè)、時(shí)時(shí)尚、電影肆肆意切換著面面孔。在光與與影之間、動(dòng)動(dòng)與靜之中，古古典與現(xiàn)代態(tài)態(tài)度里，符號(hào)號(hào)、語(yǔ)言、精精神意志成了了創(chuàng)想的代名名詞，激情澎澎湃也好，濃濃墨重彩也罷罷，讓那些跳跳躍的思維，在在此刻靈動(dòng)翩翩舞?！净顒?dòng)時(shí)間】20005年03月28日——2005年04月30日【活動(dòng)方式】網(wǎng)絡(luò)絡(luò)競(jìng)賽【主辦方】無(wú)錫市市大衛(wèi)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)【媒體支持】《時(shí)時(shí)尚家園》、無(wú)無(wú)錫交通臺(tái)【網(wǎng)絡(luò)支持】無(wú)錫錫房地產(chǎn)信息息網(wǎng)【競(jìng)賽內(nèi)容】題目（示例）針對(duì)虛擬設(shè)計(jì)的地地塊A項(xiàng)目，對(duì)其其進(jìn)行策劃推推廣，內(nèi)容如如下：1）一個(gè)新鮮的案名名2）一個(gè)創(chuàng)意的廣告告（以文字、圖圖片、三維或或者3D、flash等多種形式式表現(xiàn)）3）一個(gè)精彩的活動(dòng)動(dòng)【參賽者要求】1）年齡22-400周歲以下，男男女不限，具具體創(chuàng)新意識(shí)識(shí)。2）參賽作品具有原原創(chuàng)性，任何何抄襲行為，將將取消參賽資資格。3）網(wǎng)上報(bào)名參賽者者請(qǐng)注明聯(lián)系系方式及競(jìng)賽賽內(nèi)容?！緟①惙绞健?）網(wǎng)上報(bào)名，填寫(xiě)寫(xiě)相關(guān)個(gè)人信信息。2）電話或至主辦方方現(xiàn)場(chǎng)，填寫(xiě)寫(xiě)相關(guān)參賽信信息?！緟①惲鞒獭?）接受網(wǎng)絡(luò)、現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)報(bào)名。2）網(wǎng)絡(luò)公布參賽人人員名單及身身份證號(hào)碼3）公布具體競(jìng)賽內(nèi)內(nèi)容、要求和和時(shí)間地點(diǎn)方方式。4）初賽時(shí)，選手可可將作品傳至至**或傳真至**（競(jìng)賽組收收）。5）進(jìn)入第二輪比賽賽的選手，將將采用現(xiàn)場(chǎng)答答卷的形式進(jìn)進(jìn)行再次角逐逐。6）通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)演講的的方式角出前前三名，并以以資鼓勵(lì)。7）頒獎(jiǎng)典禮【獎(jiǎng)項(xiàng)設(shè)置】最佳創(chuàng)意獎(jiǎng)：1名名最佳表現(xiàn)獎(jiǎng)：1名名最佳視覺(jué)獎(jiǎng)：1名名凡所有參加比賽的的選手均可獲獲得紀(jì)念品一一份。主辦方對(duì)本活動(dòng)享享有最終解釋釋權(quán)?！緶?zhǔn)備工作】（以以4月30日為工作點(diǎn)點(diǎn)）準(zhǔn)備工作提綱一覽覽：前期活動(dòng)準(zhǔn)備1.方案策劃、研討、確確定、分工落落實(shí)2.活動(dòng)效果預(yù)計(jì)的榷榷商。宣傳材料準(zhǔn)備1.活動(dòng)廣告的設(shè)計(jì)制制作2.網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)的搭建、設(shè)設(shè)計(jì)制作3.確定網(wǎng)絡(luò)后臺(tái)的管管理、跟進(jìn)、分分工4.報(bào)名資料、試題的的準(zhǔn)備5.禮品的選擇、訂購(gòu)購(gòu)報(bào)名管理1.確定報(bào)名管理細(xì)則則，保證網(wǎng)絡(luò)絡(luò)管理和現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)報(bào)名的有序序性2.報(bào)名選手的資料整整理歸檔及公公布3.確定初賽日期、復(fù)復(fù)試日期、決決賽日期形式式（擬訂報(bào)名兩周、初初賽一周、復(fù)復(fù)試三天、決決賽一天）人員準(zhǔn)備1.確定競(jìng)賽項(xiàng)目組成成員、評(píng)委、專專業(yè)人士2.各競(jìng)賽組成員的分分工、安排第七部分價(jià)格策策略體系7.1定位思路在房地產(chǎn)的市場(chǎng)上上，決定產(chǎn)品品基本定價(jià)的的不是成本而而是市場(chǎng)，它它的市場(chǎng)價(jià)值值就是消費(fèi)者者心目中的認(rèn)認(rèn)知價(jià)值，只只考慮產(chǎn)品成成本的定價(jià)策策略是難以獲獲得成功的。因此我們?cè)谥贫ā懊麍@”的價(jià)格時(shí)，采采取的方法是是市場(chǎng)比較定定價(jià)法，希望望完全經(jīng)過(guò)市市場(chǎng)的反復(fù)驗(yàn)驗(yàn)證，總結(jié)其其規(guī)律，從而而制定出能夠夠很好的被市市場(chǎng)接受的價(jià)價(jià)格。項(xiàng)目背景本項(xiàng)目所在的北區(qū)區(qū)板塊和錫城城其他的開(kāi)發(fā)發(fā)板塊相比，具具有自身的優(yōu)優(yōu)勢(shì)和特色：：①處于惠山新城新行行政中心，地地理位置優(yōu)越越；②惠山土地廣袤，儲(chǔ)儲(chǔ)備充足，地地產(chǎn)用地成批批推出，人氣氣聚集快，發(fā)發(fā)展?jié)摿Υ?；；③惠山新城的開(kāi)發(fā)建建設(shè)。每個(gè)新新區(qū)的開(kāi)發(fā)都都會(huì)帶來(lái)該區(qū)區(qū)中心地帶的的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱熱潮?；萆叫滦聟^(qū)行政中心心的建設(shè)，將將帶來(lái)磁場(chǎng)聚聚集效應(yīng)，吸吸引周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)的居民來(lái)此此購(gòu)房落戶。因此，不少資金實(shí)實(shí)力雄厚，綜綜合勢(shì)實(shí)力較較強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商商，如中環(huán)、蘇蘇源等，開(kāi)始始了大手筆地地“造城”運(yùn)動(dòng)。這對(duì)對(duì)于本項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)商——**投資發(fā)展有有限公司來(lái)說(shuō)說(shuō)，競(jìng)爭(zhēng)壓力力很大，挑戰(zhàn)戰(zhàn)與機(jī)遇并存存。所以，在制定本項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格時(shí)，我我們主要考慮慮的問(wèn)題，也也是如何在激激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)環(huán)境下，制定定出最有競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力的價(jià)格。7.2總體定價(jià)策策略通過(guò)市場(chǎng)比較定價(jià)價(jià)法，確定出出項(xiàng)目整體均均價(jià)（主要針針對(duì)多層和小小高層，別墅墅的整體均價(jià)價(jià)單獨(dú)考慮），然然后根據(jù)工程程分期及銷(xiāo)售售分段，采用用“低開(kāi)高走”的整體價(jià)格格走勢(shì)，制定定本價(jià)格策略略體系。7.3價(jià)格的確定定方案(一)本項(xiàng)目多層和小高高層整體均價(jià)價(jià)的確定（根根據(jù)開(kāi)發(fā)商提提供的價(jià)格3000元/㎡）(二)綜合折扣率的制定定(待定)(三)一房一價(jià)的制定方方案8幢多層和5幢小高高層一房一價(jià)價(jià)制定方案（整整體均價(jià)為3000元/㎡）步驟一：通過(guò)對(duì)“區(qū)位”、“景觀”、“人口密度”、“得房率影響”、“噪音”、“日照”、“采光”、“通風(fēng)”等幾個(gè)因素素的差異性分分析，分別制制定出多層及及小高層各自自的整體均價(jià)價(jià)。具體如下下表：因素區(qū)位景觀人口密度得房率影響噪音日照采光通風(fēng)綜合價(jià)差價(jià)差絕對(duì)值40110607030101020350步驟二：由各因素素的價(jià)差絕對(duì)對(duì)值÷綜合價(jià)差，得得出各因素對(duì)對(duì)價(jià)格影響的的權(quán)重比例，具具體如下表：：因素區(qū)位景觀人口密度得房率影響噪音日照采光通風(fēng)綜合比例權(quán)重比例11%31%17%20%8.5%3.5%3.5%5.5%100%步驟三：確定對(duì)各各因素打分的的分值范圍，具具體如下表：：分值范圍最低分值中間值最高分值0.9411.006備注：最低分值==（3000--175）÷30000=0.944最高高分值=（3000++175）÷30000=1.066中間值“1”表示：某個(gè)個(gè)因素對(duì)某套套房屋的價(jià)格格影響相對(duì)比比較適中，若若總系數(shù)為“1”則該套房房屋的價(jià)格為為均價(jià)。步驟四：通過(guò)差異異性分析，對(duì)對(duì)各因素進(jìn)行行打分，從而而確定多層和和小高層各自自的整體均價(jià)價(jià)多層一房一一價(jià)的制定（整整體均價(jià)為3150元/㎡）橫向因素的影響———通過(guò)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)分析8幢多層樓層層的變化來(lái)確確定層差；樓層樓層均價(jià)1層30502層31503層32304層33105層32106層3130取2層為標(biāo)準(zhǔn)層，層差差平均為80元/㎡，4層均價(jià)最高高，1層比2層低100元/㎡、2層比3層低80元/㎡、3層比4層低80元/㎡、5層比4層低100元/㎡，6層比5層低80元/㎡。各層均均價(jià)見(jiàn)下表：：縱向因素的影響———通過(guò)分析各各單元，各列列房屋由于受受“景觀”、“由東向西的的朝向變化”、“面積”、“戶型”、“噪音”“采光”、“通風(fēng)”、“日照”這幾個(gè)因素素的影響所產(chǎn)產(chǎn)生的價(jià)格差差異性變化，來(lái)來(lái)確定各例房房屋的均價(jià)。步驟一：以上各因因素對(duì)價(jià)格影影響的價(jià)差分分析因素景觀戶型面積噪音采光通風(fēng)日照由東向西的朝向變變化綜合價(jià)差價(jià)差絕對(duì)值18090805040603080610步驟二：由各因素素的價(jià)差絕對(duì)對(duì)值÷綜合價(jià)差，得得出各因素對(duì)對(duì)價(jià)格影響的的權(quán)重比例因素景觀戶型面積噪音采光通風(fēng)日照由東向西的朝向變變化綜合價(jià)差權(quán)重比例30%15%13%8%7%10%5%12%100%步驟三：確定對(duì)各各因素打分的的分值范圍，見(jiàn)見(jiàn)下表：分值范圍最低分值中間值最高分值0.9111..1備注：最低分值==(31500-305))÷31500=0.9最高高分值=(31550+3055)÷31550=1.11中間值“1”表示：某個(gè)個(gè)因素對(duì)某套套房屋的價(jià)格格影響相對(duì)比比較適中，若若總系數(shù)為“1”則該套房房屋的價(jià)格為為均價(jià)。步驟四：通過(guò)對(duì)各各各因素進(jìn)行行打分，得出出各例房屋的的價(jià)格系數(shù)，具具體見(jiàn)下表：：步驟五：由各層均均價(jià)×相應(yīng)各例的的總系數(shù)，得得出各層各套套房屋的價(jià)格格，即多層的的一房一價(jià)表表基本形成多層一房一價(jià)的調(diào)調(diào)整（一房一一價(jià)表另附）對(duì)一房一價(jià)的雛形形進(jìn)行分析論論證后的修正正總價(jià)÷總面積=加權(quán)均價(jià)價(jià)，若實(shí)際均均價(jià)與給定均均價(jià)有差異，則則通過(guò)普升或或普降調(diào)平至至給定均價(jià)預(yù)測(cè)面積出具后的的差異調(diào)整客戶情況變化發(fā)生生的調(diào)整小高層一房一價(jià)的的制定（整體體均價(jià)為2860元/㎡）橫向因素的影響———過(guò)經(jīng)驗(yàn)分分析5幢小高層樓樓層的變化來(lái)來(lái)確定層差；；取4層為標(biāo)準(zhǔn)層，層差差平均為30元/㎡，因考慮慮到吉祥樓層層等特殊因素素，則具體調(diào)調(diào)整為1層比2層低50元/㎡、2層比3層低50元/㎡、3層比4層低30元/㎡，4層比5層低30元/㎡、5層比6層低50元/㎡、6層比7層低30元/㎡、7層比8層低50元/㎡、8層比9層低30，而10層比9層低60元/㎡，11層比10層低50元/㎡，各層均均價(jià)見(jiàn)下表：：樓層樓層均價(jià)1層27302層27803層28304層28605層28906層29407層29708層30209層305010層299011層2940縱向因素的影響———通過(guò)分析各各單元，各列列房屋由于受受“景觀”、“戶型”、“由東向西的的朝向變化”、“面積”、“噪音”“采光”、“通風(fēng)”“日照”這幾個(gè)因素素的影響所產(chǎn)產(chǎn)生的價(jià)格差差異性變化，來(lái)來(lái)確定各例房房屋的均價(jià)。步驟一：以上各因因素對(duì)價(jià)格影影響的價(jià)差分分析因素景觀戶型面積噪音采光通風(fēng)日照由東向西的朝向變變化綜合價(jià)差價(jià)差絕對(duì)值140100905060403050560步驟二：由各因素素的價(jià)差絕對(duì)對(duì)值÷綜合價(jià)差，得得出各因素對(duì)對(duì)價(jià)格影響的的權(quán)重比例因素景觀戶型面積噪音采光通風(fēng)日照由東向西的朝向變變化綜合價(jià)差權(quán)重比例25%18%16%9%11%7%5%9%100%步驟三：確定對(duì)各各因素打分的的分值范圍，見(jiàn)見(jiàn)下表：分值范圍最低分值中間值最高分值0.9111..1備注：最低分值==（2860--280）÷28600=0.9最高高分值=（2860++280）÷28600=1.1中間值“1”表示：某個(gè)個(gè)因素對(duì)某套套房屋的價(jià)格格影響相對(duì)比比較適中，若若總系數(shù)為“1”則該套房房屋的價(jià)格為為均價(jià)。步驟四：通過(guò)對(duì)各各各因素進(jìn)行行打分，得出出各例房屋的的價(jià)格系數(shù)，小高層一房一價(jià)的調(diào)整（一房一價(jià)表附后）對(duì)一房一價(jià)的雛形形進(jìn)行分析論論證后的修正正總價(jià)÷總面積=加權(quán)均價(jià)價(jià)，若實(shí)際均均價(jià)與給定均均價(jià)有差異，則則通過(guò)普升或或普降調(diào)平至至給定均價(jià)預(yù)測(cè)面積出具后的的差異調(diào)整客戶情況變化發(fā)生生的調(diào)整八、售樓中心包裝裝策略1、位置的選擇售樓處是一個(gè)對(duì)外外展示的窗口口,它需要盡量量多、盡量廣廣地展示本樓樓盤(pán)的信息，故故位置的選擇擇至關(guān)重要，應(yīng)應(yīng)設(shè)置在樓盤(pán)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)較顯眼眼、出入方便便且人流較多多的地方引起起人們的注意意。2、形式的確定建議采用售樓處與與樣板房結(jié)合合的形式。因因本盤(pán)一期開(kāi)開(kāi)發(fā)的建筑形形態(tài)為多層、小小高層，故建建議在鄰近售售樓處的地方方造樣板房，既既是風(fēng)景又引引導(dǎo)消費(fèi)。從從售樓處到樣樣板房再布置置一條綠意濃濃濃的林蔭小小道，二者既既獨(dú)立又相連連，從而形成成一個(gè)整體，令令客戶在不知知不覺(jué)中完成成了看樓的全全過(guò)程，完整整緊湊，既讓讓客戶感受到到小區(qū)的非凡凡之處，又完完全體驗(yàn)了家家居的溫馨氣氣氛。3、售樓處的風(fēng)格客戶來(lái)現(xiàn)場(chǎng)看房，售售樓處是他們們首先到達(dá)的的地方，售樓樓處的裝潢布布置會(huì)給他們們直接的視覺(jué)覺(jué)沖擊，而其其風(fēng)格會(huì)直接接聯(lián)想到小區(qū)區(qū)的風(fēng)格。本本盤(pán)的形象定定位是高品位位、高格調(diào)、有有文化底蘊(yùn)的的社區(qū)，所以以我們建議將將有品位的生生活細(xì)節(jié)化的的東西引入到到案場(chǎng)，讓人人切身體會(huì)。4、售樓處的功能設(shè)設(shè)計(jì)售樓處作為銷(xiāo)售的的前沿陣地，直直接影響買(mǎi)家家的購(gòu)買(mǎi)，銷(xiāo)銷(xiāo)售的操作中中任何的干擾擾都可能導(dǎo)致致交易失敗，所所以售樓處應(yīng)應(yīng)該設(shè)置不同同的區(qū)域，避避免干擾與混混亂。針對(duì)本本盤(pán)特色建議議售樓處設(shè)置置以下功能區(qū)區(qū)域：接待區(qū)區(qū)、洽談區(qū)、簽簽約區(qū)、辦公公區(qū)、模型展展示區(qū)、音像像休閑區(qū)。接待區(qū)：可作為總總臺(tái)形式，以以本盤(pán)的大幅幅形象展板為為背景。放置置樓盤(pán)的相關(guān)關(guān)宣傳資料，配配置兩至三臺(tái)臺(tái)電話，有固固定的電話接接聽(tīng)人員，售售樓處門(mén)口再再安排兩位迎迎賓。洽談區(qū)：要求寬敞敞明亮、氛圍圍輕松、人性性化。采購(gòu)一一些舒適且美美觀的談判桌桌椅，飲水機(jī)機(jī)，洽談區(qū)的的墻上適宜做做一些展板（包包括廣告板、效效果圖、銷(xiāo)售售進(jìn)度表）和和證照之類的的復(fù)印件。洽洽談區(qū)要求面面積較大，不不必封閉，做做成敞開(kāi)式，在在售樓處辟一一區(qū)域即可。簽約區(qū)：簽約區(qū)則則要求安靜，干干擾少，所以以建議簽約區(qū)區(qū)隔成一間間間獨(dú)立的小房房間。辦公區(qū)：辦公區(qū)是是為現(xiàn)場(chǎng)辦公公的公司領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)、財(cái)務(wù)、以以及現(xiàn)場(chǎng)辦按按揭的人員而而設(shè)置的，放放在售樓處的的二樓較合適適。模型展示區(qū)：模型型展示區(qū)應(yīng)鄰鄰近洽談區(qū)，分分功能不分區(qū)區(qū)域，方便售售樓人員為客客戶隨時(shí)解說(shuō)說(shuō)，模型區(qū)建建議放置整體體模型與單體體戶型的模型型，在本盤(pán)為為期房的情況況下客戶也能能對(duì)本盤(pán)進(jìn)行行全面的認(rèn)識(shí)識(shí)與了解。音像休閑區(qū)：本盤(pán)盤(pán)既為現(xiàn)代浪浪漫高尚小區(qū)區(qū)，就有必要要設(shè)置一處場(chǎng)場(chǎng)所，有著浪浪漫的音樂(lè)、溫溫馨的氣氛和和柔和的燈光光，讓客戶充充分感受這種種浪漫的家居居生活。并可可在此區(qū)域放放置一大屏幕幕彩電與觸摸