第11章房地產(chǎn)交易

房地產(chǎn)交易的過程土地出讓價(jià)格及其評(píng)估房地產(chǎn)交易價(jià)格的形成房地產(chǎn)抵押登記第十一章房地產(chǎn)交易概念、內(nèi)容、特性、原則交易市場(chǎng)和機(jī)構(gòu)如何交易？（地、房）抵押、租賃所有權(quán)使用權(quán)收益權(quán)處分權(quán)房地產(chǎn)權(quán)利第一節(jié)房地產(chǎn)交易概述一、房地產(chǎn)交易的概念及形式以房地產(chǎn)為商品而進(jìn)行的轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等各種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的總稱實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)利的交易房產(chǎn)交易地產(chǎn)交易房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)交易的特性及原則房地產(chǎn)交易的特性標(biāo)的物位置的固定性房地合一的特性房地產(chǎn)交易標(biāo)的價(jià)值金額大、專業(yè)性強(qiáng)房地產(chǎn)交易標(biāo)的供給的稀缺性房地產(chǎn)交易中原房地產(chǎn)設(shè)定的權(quán)利義務(wù)具有承接性及時(shí)登記原則房-地連動(dòng)原則交易價(jià)格遵循國(guó)家政策的原則交易房地產(chǎn)原設(shè)定的權(quán)利和義務(wù)隨交易同時(shí)轉(zhuǎn)移的原則房地產(chǎn)交易的原則房地產(chǎn)市場(chǎng)廣義：從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)冉灰椎幕顒?dòng)場(chǎng)所以及一切交易途徑和形式的總稱狹義：固定的房地產(chǎn)交易所分為3級(jí)房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)建設(shè)行政主管部門土地管理部門房地產(chǎn)管理部門管理機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估房地產(chǎn)登記房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中介機(jī)構(gòu)第二節(jié)國(guó)有土地使用權(quán)交易一、國(guó)有土地使用權(quán)出讓國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)（簡(jiǎn)稱土地使用權(quán)）在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為協(xié)議拍賣招標(biāo)掛牌

出讓方式國(guó)有土地使用權(quán)出讓程序前期準(zhǔn)備擬定方案正式報(bào)批組織實(shí)施登記發(fā)證備案建檔國(guó)有土地使用權(quán)出讓價(jià)格(1)以基準(zhǔn)地價(jià)為基礎(chǔ)確定土地出讓價(jià)格。市場(chǎng)調(diào)查/專家土地定級(jí)/土地均值地域劃分基準(zhǔn)地價(jià)（模型）以市場(chǎng)價(jià)格為準(zhǔn)，調(diào)整確定土地出讓價(jià)格。(2)以市場(chǎng)資料為基礎(chǔ)確定土地出讓價(jià)格市場(chǎng)比較法收益還原法成本法剩余法又稱交易實(shí)例比較法假設(shè)開發(fā)法本質(zhì)以房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值以收益途經(jīng)求取價(jià)格在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重置價(jià)格，扣除折舊房地產(chǎn)預(yù)期開發(fā)后的價(jià)值涉及的房地產(chǎn)類似房地產(chǎn)：在用途、建筑結(jié)構(gòu)、所處地區(qū)等方面，與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)相同或相類似的房地產(chǎn)公式待估宗地價(jià)格=比較案例宗地價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×估價(jià)期日修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)(1)P=a/r(2)P=a*[(1+r)^n-1]/[r(1+r)^n]公式：P258場(chǎng)地價(jià)格=總開發(fā)價(jià)值-開發(fā)成本-開發(fā)利潤(rùn)步驟搜集交易實(shí)例選取可比實(shí)例建立價(jià)格可比基礎(chǔ)進(jìn)行交易情況、日期、區(qū)域因素、個(gè)別因素的修正求取價(jià)格計(jì)算總收益計(jì)算總費(fèi)用、折舊費(fèi)等計(jì)算土地純收益選擇合適的還原率選擇公式求算搜集有關(guān)房產(chǎn)開發(fā)成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)估算重新構(gòu)建價(jià)格估算折舊求取計(jì)算價(jià)格查清宗地的基本情況確定最佳開發(fā)方式估計(jì)開發(fā)完的總價(jià)估計(jì)開發(fā)成本、利息、利潤(rùn)土地價(jià)格計(jì)算適用條件房地產(chǎn)市場(chǎng)較為發(fā)達(dá)情況，也就是要在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)相類似房地產(chǎn)的交易較多時(shí)，才是有效方法。有收益或潛在收益的土地估價(jià)，如寫字樓、住宅、商店、旅館、餐館等新近開發(fā)建設(shè)、重新開發(fā)建設(shè)或計(jì)劃開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目（荒地造地、圍海造地）；既無收益又很少交易（學(xué)校、圖書館等）化工廠鋼鐵廠等獨(dú)特少數(shù)對(duì)象的房產(chǎn)待開發(fā)土地（生地、毛地等）、在建工程、可裝修或改建或擴(kuò)建的舊房國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同主要項(xiàng)目合同雙方當(dāng)事人訂立合同的宗旨地塊的范圍和面積合同的期限出讓土地的交付與出讓金的繳納土地開發(fā)建設(shè)與利用規(guī)則土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租和抵押權(quán)利的確定合同終止的條件2006年7月20日，某國(guó)有企業(yè)向A市政府請(qǐng)求對(duì)其一劃拔土地進(jìn)行出讓，經(jīng)批準(zhǔn)后，便與A市國(guó)土資源局簽訂了委托出讓手續(xù)，經(jīng)評(píng)估等手續(xù)，A市國(guó)土資源局便將上述土地進(jìn)行了公開掛牌出讓。某房地產(chǎn)開發(fā)公司成功競(jìng)得該地塊，當(dāng)日房地產(chǎn)開發(fā)公司與A市國(guó)土資源局簽訂了《掛牌成交確認(rèn)書》及《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，在房地產(chǎn)開發(fā)公司繳納相應(yīng)地價(jià)款后，A市國(guó)土資源局為其辦理了建設(shè)用地頒證的登記手續(xù)，A市人民政府核發(fā)了A國(guó)有[2008]第X號(hào)國(guó)有建設(shè)用地使用證。但房地產(chǎn)開發(fā)公司并未實(shí)際取得該建設(shè)用地。原來，國(guó)有企業(yè)并未按照A市國(guó)土資源局的要求交出建設(shè)用地，國(guó)有企業(yè)與某物流公司就該土地簽訂了長(zhǎng)期的承包經(jīng)營(yíng)合同，國(guó)有企業(yè)認(rèn)為，雖然2006年7月20日向A市國(guó)土資源局提交的《報(bào)告》中載明了“國(guó)有公司與物流公司經(jīng)協(xié)商一致同意，在辦理出讓手續(xù)時(shí)，解除長(zhǎng)期承包經(jīng)營(yíng)合同和相應(yīng)公證書”的承諾，但由于A市國(guó)土資源局在對(duì)此建設(shè)用地進(jìn)行出讓競(jìng)標(biāo)時(shí)未通知其參加，故認(rèn)為無效，承包合同未解除，也無法交建設(shè)用地。后起糾紛訴至法院，房地產(chǎn)開發(fā)公司訴訟請(qǐng)求：判決A市國(guó)土資源局依法履行交付爭(zhēng)議建設(shè)用地義務(wù)，并賠償相應(yīng)損失。案例：二、國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)人按照法定程序?qū)⑵渌鶕碛械耐恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)移給他人的行為。國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓以出讓方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市國(guó)土局公開掛牌出讓一房地產(chǎn)用地，A符合報(bào)名條件，具備開發(fā)資質(zhì)，B不具備開發(fā)資質(zhì)。A與B雙方協(xié)議：由A報(bào)名競(jìng)地，B出部分資金，競(jìng)得后再組建股份公司C，以后以C名義對(duì)外履行一切事務(wù)。繼后，A作為獨(dú)立法人單位競(jìng)得該地塊，并與國(guó)土局簽訂了土地出讓合同，分期繳納土地出讓金。合同簽訂后，A與B聯(lián)名向國(guó)土局提出申請(qǐng)，要求在由C繳清該地塊余下的土地出讓金后，將該地塊的土地使用權(quán)辦理給C。請(qǐng)問國(guó)土局能否辦理?只有A企業(yè)具備開發(fā)資質(zhì)，在經(jīng)過掛牌出讓的程序后，可依法取得土地使用權(quán)。A與B關(guān)于“由A報(bào)名競(jìng)地，B出部分資金，競(jìng)得后再組建股份公司C，以后以C名義對(duì)外履行一切事務(wù)”的協(xié)議是無效的。若C企業(yè)想取得該土地使用權(quán)，應(yīng)該在具備開發(fā)資質(zhì)后直接申請(qǐng)以掛牌方式取得該土地使用權(quán)。

A單位在國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同簽訂后，即與B聯(lián)名向國(guó)土局申請(qǐng)由C繳清該地塊余下的土地出讓金，并將該地塊的土地使用權(quán)辦理給C的行為，實(shí)際上屬于轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的行為。依照《城市房地產(chǎn)管理法》第38條規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。本案中的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓顯然不符合法定條件。三、國(guó)有土地使用權(quán)出租國(guó)家以土地所有者的身份，將一定年限的土地使用權(quán)出租給土地使用者，并由土地使用者按期向國(guó)家繳納租金的國(guó)有土地配置方式，是土地有償使用的方式之一。在法律上應(yīng)滿足以下條件：

土地使用權(quán)出租時(shí)，出租人與承租人應(yīng)當(dāng)簽訂租賃合同，租賃合同的內(nèi)容不得違反國(guó)家法律、法規(guī)和土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。

土地使用者如果未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資、開發(fā)土地的，不得出租土地使用權(quán)。

土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物出租時(shí)，出租人必須依法辦理登記手續(xù)。第三節(jié)房地產(chǎn)買賣一、房地產(chǎn)買賣市場(chǎng)細(xì)分房地產(chǎn)買賣市場(chǎng)的級(jí)別細(xì)分按營(yíng)業(yè)區(qū)域細(xì)分按客戶類型細(xì)分按開發(fā)經(jīng)營(yíng)的商品種類細(xì)分按購房原因細(xì)分按經(jīng)營(yíng)方法細(xì)分房地產(chǎn)買賣市場(chǎng)的特征細(xì)分一級(jí)市場(chǎng)———商品房銷售市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)———房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)二、房地產(chǎn)買賣程序及操作技巧買賣程序訂立買賣合同接受審查簽訂合同繳納稅費(fèi)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)市二中院以詐騙罪判處奧運(yùn)冠軍肖欽的女友王媞無期徒刑。而被王媞所騙的也多是奧運(yùn)冠軍、文體明星，其中有楊云、羅雪娟、鄒凱、馮喆，還有女星王麗坤等數(shù)十人法院最終查明，王媞于2007年至2011年1月間，使用租賃房屋冒充待售房屋等手段，從數(shù)十人處騙取購房款5500余萬元、港幣200余萬元，最終給購房人造成經(jīng)濟(jì)損失人民幣3400余萬元、港幣200余萬元二、房地產(chǎn)買賣程序及操作技巧操作技巧房地產(chǎn)廣告技巧確定最佳售樓時(shí)機(jī)突出項(xiàng)目的差別優(yōu)勢(shì)買賣中的調(diào)價(jià)技巧選擇適合的付款方式三、房地產(chǎn)買賣價(jià)格房地產(chǎn)買賣價(jià)格的特殊性位置對(duì)價(jià)格起著決定作用不能完全依成本定價(jià)房地產(chǎn)價(jià)格的趨升性房地產(chǎn)價(jià)格的壟斷性房地產(chǎn)買賣價(jià)格評(píng)估新建房地產(chǎn)成本法公式：舊有房地產(chǎn)成本法公式/thread-8406439-1-1.html四、房地產(chǎn)買賣合同主要內(nèi)容當(dāng)事人雙方商品房基本情況房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間交付使用期限及保固期限雙方責(zé)任與義務(wù)違約處罰2009年11月26日，某房屋中介的工作人員宋某來到施某的家中，此前二者因同住一個(gè)小區(qū)而相識(shí)。宋某在得知施某欲出售其住房時(shí)，便稱其有意購買，并讓施某按照她的意識(shí)表示書寫了如下字條:施某招商銀行4100XXXXXXXXXXX宋某某與施某某之約定百子灣路16號(hào)院1006(十六號(hào)樓)買賣事宜總房款182萬元。宋某某將定金壹拾萬元整于2009年11月26日匯入施某某賬戶即本約定生效，并開始辦理手續(xù)施某某2009年11月6日當(dāng)天，宋某便將10萬元定金匯入了施某某的招商銀行賬戶。施某得知后，馬上表示因其沒有與配偶充分協(xié)商，另外沒有對(duì)買賣協(xié)議作具體約定為由向宋某某表示不能出售該房屋，并將定金10萬元通過銀行匯款方式退回給宋某某。后宋某某以雙方已經(jīng)簽署了附條件的房屋買賣協(xié)議，且該條件已經(jīng)成就而將施某某起訴到了法院，要求判令被告施某某雙倍返還定金再向原告支付10萬元整。簡(jiǎn)單約定房屋買賣的字條是否具有法律效力明確簽約雙方的身份，首先要明確所有人與簽約人的身份明確出售面積明確產(chǎn)權(quán)明確有關(guān)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)明確施工用料及設(shè)備及時(shí)辦理過戶登記其他事項(xiàng)房地產(chǎn)買賣合同建立時(shí)注意要點(diǎn)第四節(jié)房地產(chǎn)租賃一、房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)分類和細(xì)分按客戶類型細(xì)分按租賃原因細(xì)分按租賃用途細(xì)分按房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)細(xì)分二、房地產(chǎn)租賃的一般程序和方法調(diào)查房屋所有權(quán)證和出租人、房屋現(xiàn)狀簽訂合同租賃登記合同執(zhí)行租賃合同的終止三、房地產(chǎn)租賃價(jià)格房地產(chǎn)收益水平或效用決定租賃價(jià)格水平租賃合同條件影響租賃價(jià)格水平房地產(chǎn)租賃價(jià)格特點(diǎn)房地產(chǎn)租金評(píng)估積算法租賃實(shí)例比較法收益分析法P268四、房地產(chǎn)租賃合同符合國(guó)家法律和政策的原則符合等價(jià)有償?shù)脑瓌t符合平等互利、協(xié)商一致的原則制定租賃合同的原則租賃房地產(chǎn)的基本情況租金及租期承租方的權(quán)利承租方的義務(wù)出租方的權(quán)利出租方的義務(wù)違約規(guī)定租賃合同的內(nèi)容第五節(jié)房地產(chǎn)抵押一、房地產(chǎn)抵押的概念抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。二、設(shè)定抵押權(quán)的原則與范圍房地合一原則依法登記原則設(shè)定抵押權(quán)的原則設(shè)定抵押權(quán)的范圍學(xué)校醫(yī)院文物權(quán)屬爭(zhēng)議公告列入拆遷已查封、扣押、監(jiān)管三、房地產(chǎn)抵押合同抵押人、抵押權(quán)人的名稱或者個(gè)人姓名、住所主債權(quán)的種類、數(shù)額抵押房地產(chǎn)的處所、名稱、狀況、建筑面積、用地面積以及四至等抵押房地產(chǎn)的價(jià)值抵押房地產(chǎn)的占用管理人、占用管理方式、占用管理責(zé)任以及意外損毀、滅失的責(zé)任抵押期限抵押權(quán)滅失的條件違約責(zé)任爭(zhēng)議解決方式抵押合同訂立的時(shí)間與地點(diǎn)雙方約定的其他事項(xiàng)主要內(nèi)容注意事項(xiàng)四、房地產(chǎn)抵押登記抵押登記的程序申請(qǐng)受理驗(yàn)證審批收費(fèi)登記發(fā)證房