房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格培訓(xùn)資料

第一章房地產(chǎn)和房地產(chǎn)價(jià)格學(xué)習(xí)要求：

了解房地產(chǎn)的定義及實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位的概念；熟悉土地和建筑物的

內(nèi)涵；了解房地產(chǎn)的特性及分類方式；熟悉房地產(chǎn)價(jià)格的分類；掌握影響

房地產(chǎn)價(jià)格的因素。

能力目標(biāo)：

1.利用土地和建筑物包含的內(nèi)容收集土地和建筑物的交易成交資料；

2.能夠根據(jù)房地產(chǎn)的不同分類采用不同的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)；

3.會(huì)計(jì)算房地產(chǎn)單價(jià)、樓面地價(jià)及補(bǔ)地價(jià)等房地產(chǎn)價(jià)格；

4.會(huì)利用房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素修正估價(jià)結(jié)果。

§1-1房地產(chǎn)的概念一、房地產(chǎn)的含義房地產(chǎn)估價(jià)的對(duì)象是房地產(chǎn)，要對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行正確估價(jià)，必須客觀、全面、深入、正確的認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)這一對(duì)象及其基本含義。房地產(chǎn)一詞貫穿于房屋開發(fā)、營(yíng)銷到使用、管理的全過(guò)程。就房地產(chǎn)估價(jià)而言，房地產(chǎn)是指土地及建筑物組成的物質(zhì)實(shí)體和由它們衍生的各種權(quán)益。根據(jù)《房地產(chǎn)業(yè)基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)》（JGJ/T30-2003）對(duì)房地產(chǎn)的定義可知，房地產(chǎn)是指可開發(fā)的土地及其地上定著物、建筑物、包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。因此要正確把握房地產(chǎn)的內(nèi)涵，可以從房地產(chǎn)的物質(zhì)實(shí)體和權(quán)益兩個(gè)方面來(lái)綜合理解。

是土地、建筑物及其地上定著物，是實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三種的綜合體。

1、土地是地球的表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。

地上空間地心地面地下空間一、房地產(chǎn)的含義1、土地土地坐落面積形狀四至地勢(shì)周圍環(huán)境利用現(xiàn)狀產(chǎn)權(quán)狀況地質(zhì)和水文狀況基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和土地平整程度土地使用管制

2、建筑物是經(jīng)人工建筑而成的，由建筑材料、建筑配件和設(shè)備（例如給排水、

衛(wèi)生、照明等設(shè)備）等組成的整體物，包括房屋和構(gòu)筑物兩類。

土地：這是一塊無(wú)建筑物的空地。土地：該塊土地上雖然有建筑物，但在觀念上可能把它單獨(dú)看待。具體的看待方式有兩種：①無(wú)視建筑物的存在；②考慮建筑物存在的影響。建筑物：建筑物雖然必須建在土地上，但在觀念上可把它單獨(dú)看待。具體的看待方式有兩種：①無(wú)視土地的存在；②考慮土地存在的影響。房地：下有土地，上有建筑物，此時(shí)把土地與建筑物也作為一個(gè)整體來(lái)看待。（a）（b）（c）(d)2、建筑物建筑物坐落面積層數(shù)和高度結(jié)構(gòu)設(shè)備裝修公共配套設(shè)施完備程度平面布置外觀建成年月維修、保養(yǎng)情況及完損程度利用現(xiàn)狀產(chǎn)權(quán)狀況其他

建筑物和構(gòu)筑物的區(qū)別：

房屋一般由基礎(chǔ)、墻、門、窗、柱、梁和屋頂?shù)戎饕獦?gòu)件組成。

構(gòu)筑物一般不直接在其內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動(dòng)，如煙囪、水塔、道路等。

煙囪水塔道路思考題：請(qǐng)?jiān)趫D中找出房屋和構(gòu)筑物來(lái)？高壓電纜3、地上定著物指固定在土地或建筑物上，與土地、建筑物不能分離，或者雖然可

以分離，但是分離后會(huì)不經(jīng)濟(jì)，或者分離后會(huì)破壞土地、建筑物的

完整性、使用價(jià)值或功能，或者使土地、建筑物的價(jià)值明顯受到損

害的物體。

例如：種植在地上的樹木、花草，埋設(shè)在地下的管線、設(shè)施，在地上建造的庭院、

花園、假山、圍墻等。

但在地上臨時(shí)搭建的帳篷、戲臺(tái)等不屬于。

4、房地產(chǎn)的實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位

⑴實(shí)物指在房地產(chǎn)中看得見(jiàn)、摸得著的部分。

如：建筑物的外觀、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修等實(shí)物實(shí)體功能質(zhì)量⑵權(quán)益

⑶區(qū)位權(quán)益權(quán)利利益收益北京某房產(chǎn)南昌某房產(chǎn)兩處房屋特性都相同，而區(qū)位不同的房屋？?jī)r(jià)錢為何不同？房地產(chǎn)的特性不可移動(dòng)性壽命長(zhǎng)久性價(jià)值量大相互影響性易受限制性流動(dòng)性差保值增值性二、房地產(chǎn)的特性用途多樣性數(shù)量有限性供給有限獨(dú)一無(wú)二性二、房地產(chǎn)的特性（一）不可移動(dòng)性不可移動(dòng)性也稱為位置固定性、不動(dòng)性、非移動(dòng)性。房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性是指房屋一旦建成，總要固定在一定的地域內(nèi)。其他物品，如工業(yè)品可通過(guò)各種運(yùn)輸工具運(yùn)往全國(guó)乃至世界各地；古幣、黃金、古玩等財(cái)產(chǎn)，其持有人可以很容易地將它拿到有此類物品的市場(chǎng)進(jìn)行交易，但房地產(chǎn)做不到這一點(diǎn)。盡管現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)已能做到可在短距離內(nèi)移動(dòng)建筑物，但總的看來(lái)，建筑物被遷移的情況很少，被遷移的建筑物數(shù)量相對(duì)于現(xiàn)存建筑物的數(shù)量也是微不足道。建筑物不管其外形、結(jié)構(gòu)、用途、裝修有何差別，一旦依地建成，都必須固定在某一地方，不可隨意改變其位置。

二、房地產(chǎn)的特性（二）獨(dú)一無(wú)二性獨(dú)一無(wú)二性也稱為獨(dú)特性、異質(zhì)性、非同質(zhì)性、個(gè)別性。房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，派生出了其獨(dú)一無(wú)二性，土地由于受區(qū)位和周圍環(huán)境的影響會(huì)各有差異，每棟建筑物也有位置、結(jié)構(gòu)、建筑材料、裝修、建筑風(fēng)格等方面的差異。即使同一棟建筑物的相同戶型，也會(huì)有樓層、面積、朝向、結(jié)構(gòu)等方面的差異。另外，房地產(chǎn)的開發(fā)過(guò)程也存在著很大差別，不存在完全相同的房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程。所以說(shuō)，不可能存在兩宗完全相同的房地產(chǎn)。二、房地產(chǎn)的特性（三）壽命長(zhǎng)久性除非發(fā)生人類不可抗拒的毀滅性自然災(zāi)害，土地可以長(zhǎng)久使用下去，具有耐久性。建筑物一旦建成，其使用壽命可達(dá)數(shù)十年甚至上百年。在正常情況下，建筑物很少發(fā)生倒塌，只是為了土地的更好利用或更高價(jià)值才會(huì)被拆除。因此，房地產(chǎn)的使用期限要比其他物品的使用期限長(zhǎng)得多。但是，房地產(chǎn)自然方面的使用長(zhǎng)期性受到土地使用權(quán)年限的限制。在我國(guó)，對(duì)房地產(chǎn)商品使用期限的長(zhǎng)短受到國(guó)家有限期的土地使用權(quán)出讓政策的限制。國(guó)家規(guī)定的土地使用權(quán)出讓最高年限為：居住用地70年，工業(yè)用地50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年，綜合或其他用地50年。二、房地產(chǎn)的特性（四）供給有限性

由于土地?cái)?shù)量有限，在土地上，特別是好位置的土地上可建造的建筑物數(shù)量也是有限的。房地產(chǎn)供給有限性的本質(zhì)，不在于土地總量有限和面積不能增加,主要是由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性造成的房地產(chǎn)供給不能集中于一處。這是房地產(chǎn)供給與一般物品供給的最主要區(qū)別。要增加房地含供給，一是向更遠(yuǎn)的平面方向發(fā)展，將未投入使用的土地轉(zhuǎn)化、開發(fā)為人類使用的房地產(chǎn)；二是向更高的立體方面發(fā)展，例如，增加建筑高度、建筑密度和容積率。但這些又要受到交通等基礎(chǔ)設(shè)施條件、環(huán)境、城市規(guī)劃、資金等的約束。二、房地產(chǎn)的特性（五）價(jià)值量大與一般商品相比，房地產(chǎn)的價(jià)值不僅高，而且大。其價(jià)值高即單位價(jià)值高，其價(jià)值大即總體價(jià)值大。對(duì)于普通居民來(lái)說(shuō)，購(gòu)買一套普通商品住宅通常需要其一生的積蓄。至于一幢別墅、一座商場(chǎng)的價(jià)值就更大，通常上百萬(wàn)元、甚至上千萬(wàn)、上億元。二、房地產(chǎn)的特性（七）用途多樣性用途多樣性也稱為用途的競(jìng)爭(zhēng)、轉(zhuǎn)換及并存的可能性，主要是空地所具有的。土地上一旦建有建筑物，用途即被限定，一般難以改變。因?yàn)楦淖兊馁M(fèi)用可能很高或受原有建筑結(jié)構(gòu)的限制。多數(shù)土地就其本身來(lái)看，可以為多種不同的用途所使用。從經(jīng)濟(jì)角度來(lái)看，土地利用選擇的一般順序是：商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、耕地、牧場(chǎng)、放牧地、森林、不毛荒地。二、房地產(chǎn)的特性（八）相互影響性房地產(chǎn)是不可移動(dòng)的，其利用通常會(huì)對(duì)周圍的房地產(chǎn)產(chǎn)生影響；反過(guò)來(lái)，周圍房地產(chǎn)的利用狀況也會(huì)對(duì)該房地產(chǎn)產(chǎn)生影響。例如，居住區(qū)內(nèi)公共服務(wù)設(shè)施的興建，將促進(jìn)住宅的銷售，從而導(dǎo)致住宅價(jià)格的上漲。

二、房地產(chǎn)的特性（九）易受限制性由于房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)、相互影響的特性，世界上任何國(guó)家和地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)的使用和支配都有一些限制。房地產(chǎn)受政府法令、政策的影響主要有以下三個(gè)方面：一是政府出于公共利益的需要，利用國(guó)家行政權(quán)力限制某些房地產(chǎn)的使用。如城市規(guī)劃對(duì)土地用途、建筑覆蓋率、建筑容積率、建筑高度和綠地率等方面的規(guī)定，限制了房地產(chǎn)開發(fā)商的投資開發(fā)行為。二是行政征用權(quán)。政府為滿足社會(huì)公共利益的需要，可以對(duì)任何房地產(chǎn)實(shí)施強(qiáng)制性征用或收買。三是課稅權(quán)。國(guó)家可利用稅收政策，鼓勵(lì)或限制房地產(chǎn)業(yè)或其某一具體投資方向的發(fā)展。由于房地產(chǎn)位置的固定性和長(zhǎng)期使用性，使房地產(chǎn)不但易受政府當(dāng)前法令和政策的影響，而且也逃避不了未來(lái)房地產(chǎn)使用期限內(nèi)政府法令和政策的影響，從而使房地產(chǎn)投資具有更大的風(fēng)險(xiǎn)。因此，客觀上也要求政府制定長(zhǎng)期穩(wěn)定的房地產(chǎn)政策和法規(guī)，以更好地促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。二、房地產(chǎn)的特性（十）保值增值性房地產(chǎn)由于壽命長(zhǎng)久、土地面積不能增加，其價(jià)值通?？梢缘玫奖３?，甚至隨著時(shí)間的推移，價(jià)值會(huì)自然增加，即自然增值。房地產(chǎn)的類型按用途劃分按開發(fā)程度劃分按經(jīng)營(yíng)使用方式劃分按是否產(chǎn)生收益劃分二、房地產(chǎn)的分類

1、含義:

和平地獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價(jià)。

2、形成條件有效需求稀缺性有用性形成條件§1-2房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值一、房地產(chǎn)價(jià)格的含義和形成條件§1-2房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值二、房地產(chǎn)價(jià)格的特征房地產(chǎn)價(jià)格的特性房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)位性房地產(chǎn)價(jià)格的權(quán)益性房地產(chǎn)價(jià)格的敏感性房地產(chǎn)價(jià)格的差異性房地產(chǎn)價(jià)格的增值性房地產(chǎn)價(jià)格的二元性補(bǔ)地價(jià)保留價(jià)起拍價(jià)應(yīng)價(jià)成交價(jià)起價(jià)標(biāo)價(jià)成交價(jià)均價(jià)實(shí)際價(jià)格名義價(jià)格總價(jià)格單位價(jià)格樓面地價(jià)基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)定地價(jià)房屋重置價(jià)格成交價(jià)格市場(chǎng)價(jià)格理論價(jià)格評(píng)估價(jià)值原始價(jià)值賬面價(jià)值市場(chǎng)價(jià)值投資價(jià)值市場(chǎng)價(jià)值房地產(chǎn)的價(jià)格三、房地產(chǎn)價(jià)格的種類（一）土地價(jià)格、建筑物價(jià)格、房地產(chǎn)價(jià)格（二）基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、建筑物重置價(jià)格（三）所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、其他權(quán)益價(jià)格（四）招標(biāo)價(jià)格、協(xié)議價(jià)格、拍賣價(jià)格（五）出讓價(jià)格、征收價(jià)格、課稅價(jià)格、拆遷價(jià)格（六）收益價(jià)格、比準(zhǔn)價(jià)格、積算價(jià)格（七）總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià)三、房地產(chǎn)價(jià)格的種類1、現(xiàn)有甲、乙、丙三塊地，土地單價(jià)分別是：甲為1000元／平方米，乙為800元／平方米，丙為500元／平方米，其容積率分別為6、4、2.如果三塊地其他條件完全相同，則明智的買者應(yīng)購(gòu)買哪一塊地？

2、某項(xiàng)目土地總面積為40000平方米，出讓取得時(shí)規(guī)定的建筑容積率為3，土地單價(jià)為3550元／平方米，現(xiàn)允許容積率增加到3.5，則應(yīng)補(bǔ)償多少地價(jià)？課后思考題第一題：

根據(jù)樓面地價(jià)=土地單價(jià)／容積率

甲塊地樓面地價(jià)=1000÷6=167（元／平方米）

乙塊地樓面地價(jià)=800÷4=200（元／平方米）

丙塊地樓面地價(jià)=500÷2=250（元／平方米）

明智的買者應(yīng)購(gòu)買乙地塊。

第二題：

樓面地價(jià)=3550÷3=1183.3（元／平方米）

第一種方法：補(bǔ)地價(jià)數(shù)額=增加建筑面積后的地價(jià)-增加建筑面積前的地價(jià)

=236.66（萬(wàn)元）

第二種方法：補(bǔ)地價(jià)數(shù)額=(增加后的容積率-增加前的容積率）

×土地面積×樓面地價(jià)

=40000×1183.3×（3.5-3）

=236.66（萬(wàn)元）

第三種方法：補(bǔ)地價(jià)數(shù)額=(增加后的容積率-增加前的容積率）／增加前的容積率

×土地面積×樓面地價(jià)

=（3.5-3)÷3×40000×1183.3

=236.66（萬(wàn)元）參考答案§1-3房地產(chǎn)價(jià)格影響因素一、一般因素行政因素經(jīng)濟(jì)因素社會(huì)因素一般因素人口數(shù)量人口素質(zhì)家庭人口規(guī)模政治安定狀況社會(huì)治安狀況房地產(chǎn)投機(jī)城市花物價(jià)利率經(jīng)濟(jì)發(fā)展居民收入房地產(chǎn)制度房地產(chǎn)價(jià)格政策行政隸屬變更特殊政策城市規(guī)劃稅收政策交通管制二、區(qū)域因素工業(yè)物業(yè)商業(yè)物業(yè)居住物業(yè)區(qū)域因素請(qǐng)同學(xué)舉例，如果按照物業(yè)類型來(lái)進(jìn)行分類，分別有哪些區(qū)域因素？三、自身因素

自身因素位置肥力地質(zhì)條件地形地勢(shì)土