報祖寺舍利塔地宮福位項目可行性研究報告

對行業(yè)的詮釋殯葬文化的解釋什么是舍利塔地宮福位的優(yōu)勢殯葬文化的解釋——對于殯葬文化的認識對殯葬文化的認識：殯葬服務(wù)是為悼念死者（殯）并處理遺體（葬）而提供一系列的服務(wù)。從根本上講，殯葬服務(wù)仍然是為生者服務(wù)的?，F(xiàn)代殯葬的服務(wù)體系：遺體接運、存放、火化、骨灰寄存遺體清洗、整容、防腐，悼念中國殯葬的現(xiàn)狀：殯葬服務(wù)模式陳舊僵化，服務(wù)內(nèi)容單調(diào)。人員素質(zhì)普遍偏低，文化水平不高。宣傳力度低。隨著近幾年殯葬市場的開放，殯儀館外圍已形成一個壟斷型的包圍圈，太平間周邊已形成遺體的壟斷的經(jīng)營方式。人性化設(shè)施不足。對于公墓的認識——現(xiàn)階段公墓市場的現(xiàn)狀現(xiàn)階段國內(nèi)公墓市場的狀況：公墓供給結(jié)構(gòu)不合理：公墓為剛性消費，使得公墓市場不斷追求高端產(chǎn)品和高額的利潤，從而使得高端產(chǎn)品的供給過大，人為的收縮低端產(chǎn)品市場，導(dǎo)致公墓市場整體價格飛漲單個公墓價格虛高現(xiàn)象：公墓市場是個很特殊的市場，市場上的產(chǎn)品提供者較少，基本上是寡頭壟斷，產(chǎn)品供給具有稀缺性，在需求方面由于傳統(tǒng)文明的影響，廣大人民群眾對于公墓的消費具有很強的消費性，甚至不計成本，這種畸形的供需狀況，導(dǎo)致公墓價格水漲船高。公墓是長服務(wù)項目收費混亂，標準不一：根據(jù)有關(guān)文件規(guī)定，殯葬服務(wù)項目包括基本殯葬服務(wù)和資源選擇服務(wù)項目和喪葬附屬品銷售，殯葬不得強行配售喪葬附屬品，但是很多單位明碼標價，對墓區(qū)的各種服務(wù)收費，增加了消費者的額外支出，損害了消費者權(quán)利。對于公墓的認識——構(gòu)成公墓價格的幾個部分構(gòu)成公墓價格的幾個部分：公墓區(qū)：主要安放逝者靈位，供親屬前來祭拜，包括公墓實際占地和道路。陵園主要建筑物：骨灰墻廊、法事區(qū)、生活區(qū)、殯儀館等。陵園附屬建筑工程：游覽湖、噴水池、停車場等影響價格的因素：土地因素、建筑成本因素、公司運營管理因素、利潤因素、地段朝向因素、環(huán)境因素、競爭因素等對于公墓的認識——公墓產(chǎn)品的形式公墓的物業(yè)形態(tài)：骨灰格：用來存放骨灰的架子，數(shù)量大，價格低獨棟：以座為單位，一般按照每平米收費，占地面積大，價格較高對武漢喪葬市場的了解——武漢市死亡率武漢市區(qū)及周邊2010年死亡率報告常住人口出生率死亡率自增率（萬人）（‰）（‰）（‰）武漢市874.468.145.672.47新洲區(qū)85.1610.065.724.34黃陂區(qū)111.277.464.013.45青山區(qū)45.277.404.203.20湖北省統(tǒng)計局數(shù)據(jù)從整個武漢市區(qū)人口增長比例來看，每個區(qū)域的增長比例都小于死亡率，武漢也在逐步步入老齡化階段人口隨著老齡化的加劇，死亡率會逐步提升。武漢的公墓市場現(xiàn)狀——大規(guī)模公墓的開發(fā)較多墓地名稱所在區(qū)域項目規(guī)格產(chǎn)品形態(tài)武漢九龍宮陵園一期已投入3000多萬元，二骨灰格、單穴墓、新洲區(qū)陽邏鎮(zhèn)九龍盤頂山期規(guī)劃投入7000萬元；雙穴墓等武漢長樂園陵園武漢市黃陂區(qū)石門店占地1600畝單穴墓、雙穴墓武漢扁擔山公墓管理處武漢市漢陽區(qū)永安堂特1號單穴墓、雙穴墓等武漢市新洲區(qū)汪集總占地面積400余畝；預(yù)計投多層骨灰格、平新洲文化生態(tài)型陵園資10億，40萬個骨灰靈位層、單、雙穴墓等武漢墓地市場的規(guī)模相對偏大，墓地多半占地都在上千畝以上，少則幾百畝。投資的基本都在4000萬元左右，根據(jù)墓地市場的調(diào)查，墓地基本盈利都在40%左右。而且在整個市場中，墓地的產(chǎn)品線都相對豐富，從骨灰架到家族性墓地等。我們?yōu)槭裁匆ㄉ崂?？舍利塔的解釋——何為舍利塔，舍利塔有什么用途舍利塔：因塔?nèi)存放舍利子而得名，被佛教界人士尊為佛塔。舍利塔（或佛塔）是存放高僧舍利的建筑。在佛教里，“舍利子”為個人戒定慧修行成就之結(jié)晶。也是說明修行者已得成果的見證，可以堅定弟子修行。因此佛徒看到舍利即像看到佛菩薩，頂禮參拜，誠心供養(yǎng)。舍利塔的解釋——為什么要建舍利塔？項目地是我國佛教泰斗本煥長老的祖庭本煥長老九枚五彩舍利在倉埠祖庭永久供奉其次弘揚中國孝道文化與佛教文化那么地宮福位又算是一個什么樣的載體呢？舍利塔福位——什么是地宮福位封建時代：皇帝入陵、王侯入墓、圣賢入塔、凡人入土之說。作為一個平常之人以圣賢禮安葬，是往生神格提升的一種表現(xiàn)，可福澤后代。在高僧舍利的庇佑下，可免受八難三途之苦，早登極樂。舍利塔福位——傳統(tǒng)公墓跟舍利塔地宮的比較公墓本寺舍利塔地宮建筑環(huán)境感覺陰森、陰氣較重中央空調(diào)、皇陵式建筑、每天游客不斷往生接應(yīng)多為人造景觀，牽強附會佛門泰斗高僧舍利圣物相伴，接引西方法事超度現(xiàn)代殯葬禮儀傳統(tǒng)法事活動，98歲高僧指導(dǎo)現(xiàn)場管理老式的管理、園內(nèi)臟亂、利用壟斷捆專業(yè)的安保、監(jiān)控、衛(wèi)生清掃，僧人每綁各項不合理服務(wù)，綁架式銷售。天誦經(jīng)超度，每月舉辦一次大型法會。地理風(fēng)水現(xiàn)代化工業(yè)下，開礦、隧道、噪音，百年老廟、高僧舍利護佑、塔式安葬、當下已無真正的風(fēng)水寶地。往生品級提升、三圣接引每天可以聽誦經(jīng)、聞檀香、享極樂。服務(wù)收費處處收費、年年漲價一次性捐贈、無管理費用、功德隨喜。環(huán)境景觀紙錢等焚燒殘留物，隨處可見舍利塔、萬佛殿、五圣塔、梵樂宮、安養(yǎng)院、佛學(xué)院、禪修中心，是祈愿、追思、觀光的佛教圣地使用保障20年使用權(quán)宗教用地，無期限建筑材料泥土、水泥、青石高強鋁塑板，防火、防潮、防蟲。拜祭環(huán)境露天祭祀雨雪天不便地宮大殿祭祀交通路況一般都比較偏遠、交通不便街道中心，20米寬柏油路直達寺廟。舍利塔項目概況項目概況項目優(yōu)勢定位項目銷售預(yù)期項目概況——項目規(guī)格項目占地：一期開發(fā)60畝，二期開發(fā)140畝。項目地點：倉埠報祖寺。距離武漢市區(qū)約50公里項目性質(zhì)：往生福位項目產(chǎn)品：單親、雙親和家族福位項目屬性：以舍利塔地宮形式建造的存放皈依弟子骨灰盒的宮殿報祖寺擴建項目一期舍利塔于2013年建成，地宮福位處于銷售階段，二期佛學(xué)院、禪休中心、安養(yǎng)院在籌劃中…項目概況——項目基本情況中國佛教泰斗本煥長老祖庭98高壽的寺院主持本樂大師有舍利塔、萬佛殿、安養(yǎng)院、禪學(xué)院、樂育堂等建筑湖北省共有617家寺廟，其中352家坐落在新洲區(qū)地宮福位在武漢市場是空缺，成為了市場的新興產(chǎn)品，并且以佛教形式存在佛教重鎮(zhèn)——新洲區(qū)新洲區(qū)三個有名的佛教界大師?

本煥大師 （世壽106歲）新洲李集人，中國佛教禪宗臨濟宗第四十四代傳人，曾為深圳弘法寺、廣州光孝寺、丹霞山別傳寺住持，兼任中國佛教咨議委同會副主席、中國佛教協(xié)會常務(wù)理事、廣東省佛教協(xié)會副會長．凈慧長老（世壽79歲）曾任中國佛教協(xié)會副會長、河北省佛教協(xié)會會長；趙縣柏林禪寺退居，湖北當陽玉泉寺住持、黃梅四祖寺住持；政協(xié)河北省趙縣委員會副主席、政協(xié)河北省委員會七屆、八屆、九屆常委；全國政協(xié)第九屆、十屆委員會委員。本樂法師（1918--）1918年出生于武漢市黃陂縣甘棠鄉(xiāng)，自幼出家倉埠報祖寺，1947年于武昌佛學(xué)院漢藏教理院修學(xué)，獲研究生資格，擔任武昌佛學(xué)院教導(dǎo)主任，總理僧伽教學(xué)工作，是現(xiàn)代佛教領(lǐng)袖、人間佛教創(chuàng)始人太虛大師現(xiàn)存于世為數(shù)不多的弟子之一，現(xiàn)任倉埠報祖寺方丈，時年97歲。項目地所在地理位置佛教圣地——報祖寺倉埠街位于新洲區(qū)西北部，東臨倒水，西抵黃陂，南毗陽邏開發(fā)區(qū)，北與紅安縣接壤，版圖面積184.67平方公里。街道下轄61個行政村，6個社區(qū)，四個農(nóng)業(yè)生產(chǎn)大隊，戶籍人口96247人，其中農(nóng)業(yè)人口76007人。倉埠報祖寺是中國佛教泰斗本煥長老之祖庭，距武漢城區(qū)50公里、新洲城區(qū)30公里，“一門兩主事”的典故就是出這百年寺廟——報祖禪寺。佛教圣地——報祖寺之風(fēng)水虔誠的朝圣者：通過衛(wèi)星圖像可以看出，以長江為外形正好勾畫出一位虔誠的朝拜者，他匍匐于地，面對正前方的報祖禪寺，似在聆聽佛陀的教誨，只求在精神寄托間尋求指引，開辟一個真實的、真善美的人居世界和一個解惑、修心”的精神居所。項目概況——佛門泰斗本煥長老本煥長老，俗姓張，名志山，祖籍湖北省黃岡縣（今屬武漢市新洲區(qū)）李集西張灣村。是南禪臨濟法派第四十四代傳人。曾任廣州光孝寺、深圳弘法寺、南雄蓮開凈寺、韶關(guān)丹霞山別傳寺、南雄大雄禪寺、浠水縣斗方寺、湖北黃梅縣四祖寺等方丈主持。為中國佛教協(xié)會咨議委員會主席、湖北省佛教協(xié)會名譽會長、深圳市佛教協(xié)會會長、韶關(guān)市佛教協(xié)會名譽會長。曾當選為廣東省政協(xié)委員、深圳市政協(xié)二屆委員和廣東省仁化縣政協(xié)副主席。本煥長老于2012年4月2日零點36分在深圳弘法寺安詳示寂，世壽106歲。項目概況——佛門圣物湖北新洲報祖寺于4月5日恭迎本煥長老舍利永久供奉繼湖北報恩寺、江西大金山寺、云浮六祖故里龍?zhí)端?、?nèi)蒙敕勒川國恩禪寺、海南大南山寺等多地寺院迎請供奉了本煥長老舍利并永久安奉后，經(jīng)當?shù)刈诮坦芾聿块T批準，應(yīng)新洲十方善信祈請，2014年4月5日，湖北新洲報祖寺將隆重恭迎本煥長老舍利永久供奉。本煥長老生前與報祖寺道場緣深，報祖寺的住持本樂長老是本煥長老的師弟。本煥長老是當代佛門泰斗、禪門尊宿。他圓寂后的舍利示現(xiàn)，在國內(nèi)外佛教界產(chǎn)生了深遠的影響。報祖寺在十方信眾的傾力捐助和支持下興建本煥長老舍利塔，該塔于在2013年臘月初八落成開光，本樂長老親自主持師兄本煥長老舍利塔落成開光灑凈儀式。項目概況——近百歲高齡的太虛弟子本樂大師本樂大師是現(xiàn)代佛教領(lǐng)袖太虛大師現(xiàn)存于世為數(shù)不多的弟子之一，大師生于民國七年六月湖北省黃陂縣甘棠鄉(xiāng)一劉姓人家，自幼出家于新洲倉埠報祖寺，與當代高僧本煥大和尚為同門師兄弟。1945年秋，太虛大師恢復(fù)武昌佛學(xué)院，本樂法師和隆根法師（今新加坡佛教總會會長）獲入佛學(xué)院漢藏教理院修學(xué)。1949年，獲武昌佛學(xué)院研究生資格。后從教30余年。1997年，應(yīng)新洲區(qū)倉埠街政府和地方賢達邀請，出山主持恢復(fù)祖庭報祖寺，時年八十歲。項目概況——項目優(yōu)勢分析表區(qū)位距武漢城區(qū)60km，距陽邏開發(fā)區(qū)10km，距黃陂1km土地報祖寺院擴建面積200畝管理有成熟管理體系資金由企業(yè)獨資擴建軟資源報祖寺強大的精神感召力，有皈依弟子5000余人舍利塔項目技術(shù)性分析表優(yōu)勢區(qū)位交通便捷，環(huán)境良好宗教百年老廟，管理有大量的人脈資源資金有一定經(jīng)濟實力高僧有百歲高齡的主持軟資源宗教感召，基本信眾數(shù)千人硬實力本老九枚舍利子舍利塔項目優(yōu)勢分析表項目概況——無政策性風(fēng)險國務(wù)院1997年7月21日頒發(fā)《殯葬管理條例》225號令，條例第一章第五條“在實行火葬的地區(qū)、國家提倡以骨灰寄存的方式及其他不占或少占地的方式處理骨灰”湖北省人民政府鄂發(fā)[1997]84號《關(guān)于湖北省墓地建設(shè)十年規(guī)劃通知》文件第一條3款中指出“興建公共墓地是現(xiàn)階段處理骨灰或遺體的過渡措施”節(jié)約土地減少環(huán)境污染最大限度的減輕喪戶的經(jīng)濟壓力為政府分憂相關(guān)部門對老年人口的歸宿及解決平價喪葬成了當務(wù)之急，在宗教活動場所內(nèi)存放骨灰目前并無明確規(guī)定。舍利地宮主要對皈依居士開放，以捐贈錢物及認領(lǐng)宗教延伸產(chǎn)品，而回向相應(yīng)的福位，規(guī)避了未來的政策性風(fēng)險。項目運作——銷售計劃低價格入市項目進入旺銷期市場客戶建立樹立項目認知度市場口碑宣傳運作正常1000個福位5000個骨灰格14000個骨灰格均價10000元價格14000元價格18000元價格半年時間1-2年時間2-3年時間我們現(xiàn)在面臨怎樣的一個市場？寺院福位安放產(chǎn)業(yè)大約從2013年初開始興起，一些投融資機構(gòu)率先探路。項目概況——融投資市場分析“你們有沒有覺得寺院其實還是個待挖的‘金礦’，我們有什么形式可以參與？”在一次會議后的聚餐上，某基金子公司人士和同桌記者們聊起這個話題“寺院金融在未來應(yīng)該是會有機會的，比如可以參考臺灣佛光山的做法?！蹦彻煞葜菩兴饺算y行人士表示。即紅酒、普洱茶、藝術(shù)品、紅木等另類投資都曾經(jīng)紅極一時、賺足噱頭，如今寺院領(lǐng)域投資也被納入機構(gòu)研究當中。項目概況——風(fēng)投率先探路中金仁富朝陽產(chǎn)業(yè)投資基金寺廟基金--世紀方舟資本大鱷淘金新模式近日，一款名為“中金賽富朝陽產(chǎn)業(yè)基金”的項目正通過不同渠道推介中，其最大的亮點在于，這是一款曲線涉水寺廟投資的PE產(chǎn)品，并在預(yù)期收益方面承諾，第一年不低于15%，第二年不低于16%，第三年不低于17%。此基金采取有限合伙模式，擔任基金管理方的是世紀方舟資本管理中心（中金賽富母公司），投資標的為浙江大慈文化公司股權(quán)。而之所以又稱為“寺廟基金”，是因為這家標的企業(yè)，主要從事于寺廟祭祀行業(yè)投資，對傳統(tǒng)的殯葬業(yè)進行所謂產(chǎn)業(yè)升級。項目概況——風(fēng)投率先探路中金仁富朝陽產(chǎn)業(yè)投資基金2013年3月2日發(fā)布的一則與浙江嘉興海寧覺皇寺相關(guān)的項目為例，計劃融資3000~5000萬。在發(fā)布的數(shù)十條寺廟融資項目中，所宣稱的利息費用都很高，10%--15%的利息費用是普遍情況，另外兩個沒有透露寺廟名稱的浙江和北京寺院靈位項目的回報率甚至高達50%。據(jù)了解，目前一些基金子公司有開發(fā)寺院金融產(chǎn)品的計劃，但可能暫時還沒有成形的產(chǎn)品，還處于探索階段，因擔心引發(fā)社會爭議，這些公司低調(diào)運作，不愿對外界傳遞過多信息。目前沒有公開資料可以查詢公募基金、信托、私人銀行等機構(gòu)是否有涉足寺院靈位安放產(chǎn)業(yè)項目，但風(fēng)投機構(gòu)已有涉足，世紀方舟資本管理中心發(fā)行的一款“中金仁富朝陽產(chǎn)業(yè)投資基金”是目前唯一一個有案可循的產(chǎn)品，該公司相關(guān)人員稱這款基金產(chǎn)品只是做寺院金融的“探路石”。項目概況——風(fēng)投率先探路中金仁富朝陽產(chǎn)業(yè)投資基金中金仁富朝陽產(chǎn)業(yè)投資基金是一款不折不扣的寺院靈位安放項目產(chǎn)品，通過100%控股浙江大慈文化創(chuàng)意有限公司，將資金投放到浙江嘉善云臺禪寺，主要用于寺廟翻新、建造報恩殿及內(nèi)裝修、園林景觀改造等等。項目收入則來源于報恩殿的18000個祭祀位及4500個水上觀音佛像的認捐款，“預(yù)計總認捐金額4億元，根據(jù)投資與寺廟合同規(guī)定，大慈文化公司預(yù)計獲得金額為3億元?！边@是個多贏的產(chǎn)品：寺院獲得了項目改造融資和新的認捐收入來源，投資者獲得了高額回報，大慈文化公司和PE公司則在產(chǎn)品清盤仍有不菲的留存收益。但前述投資經(jīng)理卻向記者透露，公司對這類項目的收益前景其實把握也不是很大，到目前為止該公司僅發(fā)了這一款寺院產(chǎn)品，只是一個嘗試，“融資金額也不算大，就5000萬，想用兩到三年時間來觀察市場收益和風(fēng)險情況，今年年底或明年年初應(yīng)該就能判斷了，如果運作得好，后續(xù)就會再推同類產(chǎn)品?！表椖亢献鞯貙m基本情況合作方式項目意義舍利地宮——地宮的基本情況建筑風(fēng)格：報祖寺現(xiàn)有占地面積約200余畝，其中舍利塔占地3800平方米，屬南傳佛塔的外形，其結(jié)構(gòu)成正四方形，塔高三層，分別由五圣塔、萬佛殿、梵樂宮組成。舍利塔地宮分為東、西、南、北四個大殿，共2萬余個福位單親福位價格7800元—14800元雙親福位價格20000元—24000元家族福位價格50000元銷售對象：皈依弟子、信眾合作方式一——無風(fēng)險式合作合作方式一：以1000個福位為的單位一次性買斷，按現(xiàn)銷售價格的半價計算?？蛻羲I斷的福位可以自己定價銷售，也可以讓我們現(xiàn)場統(tǒng)一帶銷，銷售所得本寺收5%的管理費，其余利潤歸客戶方所有。如一年后銷售業(yè)績不理想，我寺可回購福位