同策2014年《上海市房產(chǎn)面積測(cè)算規(guī)范》之解讀

《上海市房產(chǎn)面積測(cè)算規(guī)范》之解讀產(chǎn)品規(guī)劃部隨著全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的號(hào)角吹響，上海首當(dāng)其沖于2011年頒布了《上海市建筑面積計(jì)算規(guī)劃管理暫行規(guī)定》，法規(guī)對(duì)于房屋面積的測(cè)算有了新的規(guī)定，限定了很多“偷面積”的概念，戶型的“附加值”被限定。2012年上海又出臺(tái)了正式的《上海市房產(chǎn)面積測(cè)算規(guī)范》，自2012年9月1日起施行，有效期至2017年6月30日。2014年起從嚴(yán)執(zhí)行。最新施行的面積測(cè)算規(guī)范，與之前的《建筑面積計(jì)算規(guī)劃管理暫行規(guī)定》相比，對(duì)于“偷面積”的概念的限定是松了，還是嚴(yán)了？戶型“附加值”被更嚴(yán)格的限定還是放行？現(xiàn)行的規(guī)定下，產(chǎn)品的增值空間還有多少設(shè)計(jì)方式？夾層、插層、技術(shù)層房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其井道和連通的樓梯、電梯井等層高在2.20米以上的部位按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)水平外圍計(jì)算建筑面積?！渡虾Ｊ蟹慨a(chǎn)面積測(cè)算規(guī)范》解析：現(xiàn)行規(guī)范再次重申了層高在2.2米以上，無(wú)論是何用途的夾層，都需要計(jì)算面積。在偷面積的概念中，少有偷設(shè)備層概念的，故這關(guān)于這一條的規(guī)范限定基本對(duì)設(shè)計(jì)無(wú)影響（一）設(shè)備層、避難層和設(shè)備管道夾層

設(shè)備層指建筑物中專為設(shè)置暖通、空調(diào)、給水排水和配變電等設(shè)備和管道且供維修人員進(jìn)入操作使用的樓層。

避難層指建筑高度超過(guò)100米的高層建筑，為消防安全專門(mén)設(shè)置的供人們疏散避難的樓層。

高度在2.2米以下（含2.2米）的設(shè)備層，其建筑面積不計(jì)入容積率；高度在2.2米以上的設(shè)備層，其建筑面積應(yīng)計(jì)入容積率。對(duì)設(shè)備層兼作避難層的，其高度可適當(dāng)放寬，但超過(guò)該建筑標(biāo)準(zhǔn)層高度的，其建筑面積應(yīng)計(jì)入容積率；設(shè)備層兼作避難層中存在其他非避難空間的（如樓梯間、電梯井、其他功能性用房），該部分非避難空間的建筑面積應(yīng)計(jì)入容積率。

設(shè)備管道夾層指建筑物內(nèi)單層空間中僅為安排設(shè)備管道的樓層。設(shè)備管道夾層，高度在2.2米以下（含2.2米）的，不計(jì)算建筑面積；高度在2.2米以上的，應(yīng)按其外墻結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積并計(jì)入容積率?！渡虾Ｊ薪ㄖ娣e計(jì)算規(guī)劃管理暫行規(guī)定》（二）地下室

地下室符合以下條件的，其建筑面積不計(jì)入容積率，否則其建筑面積應(yīng)計(jì)入容積率：

房間地平面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的1/2，地下室在室外地面以上部分的高度不超過(guò)1米且除地下車(chē)庫(kù)的情形外只能通過(guò)垂直交通（電梯、樓梯）進(jìn)入室內(nèi)。

建筑物的室外地面標(biāo)高，應(yīng)當(dāng)符合控制性詳細(xì)規(guī)劃的要求?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃中未明確規(guī)定的，基地內(nèi)又無(wú)法采用統(tǒng)一的室外地面標(biāo)高以及其他確需構(gòu)筑地形的，應(yīng)綜合考慮該地區(qū)城市排水設(shè)施情況和附近道路、建筑物標(biāo)高，通過(guò)編制修建性詳細(xì)規(guī)劃確定室外地面標(biāo)高。

控制性詳細(xì)規(guī)劃、修建性詳細(xì)規(guī)劃均未明確規(guī)定的，建筑物的室外地面標(biāo)高一般以周邊相鄰的城市道路中心線標(biāo)高為基準(zhǔn)加上0.3米。

建筑物室外地面標(biāo)高不一致的，以較低的標(biāo)高作為該建筑物的室外地面標(biāo)高。

地下室設(shè)置通風(fēng)采光井以改善地下室室內(nèi)環(huán)境的，通風(fēng)采光井寬度（取采光井圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍至地下室外墻面的最大垂直距離）不宜超過(guò)1.8米（含1.8米）。超過(guò)1.8米的，采光井地坪標(biāo)高視作該建筑的室外地坪標(biāo)高?！渡虾Ｊ薪ㄖ娣e計(jì)算規(guī)劃管理暫行規(guī)定》地下室、半地下室（1）層高在2.20米以上的地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，按其外墻（不包括防潮層及保護(hù)墻）水平外圍計(jì)算建筑面積。（2）與室內(nèi)連通的有透明結(jié)構(gòu)頂蓋的地下室采光井，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)水平外圍計(jì)算建筑面積；與室內(nèi)不連通的有透明結(jié)構(gòu)頂蓋的地下室采光井及露天的地下室采光井不計(jì)建筑面積?！渡虾Ｊ蟹慨a(chǎn)面積測(cè)算規(guī)范》解析：1.原規(guī)范中未提及的地下室樓層高度在現(xiàn)行規(guī)范中被限制在2.2米內(nèi)。2.原規(guī)范中采光井不宜超過(guò)1.8米（含1.8米）寬度的限定取消，僅限制了連通性。解決方法：1.地下室被限制層高2.2米，層數(shù)并未限制，故可以在建造時(shí)，將原有正常層高的地下室中設(shè)置隔板，將層高控制在規(guī)范限制內(nèi)；也可按2.2米設(shè)計(jì)，下部設(shè)計(jì)一夾層，客戶可自行打通，還原成標(biāo)準(zhǔn)層高。被限制層高的地下室并不包括地下公共停車(chē)庫(kù)，所以這一條主要是用來(lái)限制別墅、洋房等低密度產(chǎn)品的附加值<2.2米1米>3米解決方法：2.采光井被限制不可直接與室內(nèi)連通，但進(jìn)深沒(méi)有明確限制。由于后期改造較為方便，成本也不高，一度被限制的舒適大面積下沉式庭院或許又有機(jī)會(huì)重新實(shí)現(xiàn)。窗——不計(jì)面積門(mén)——需計(jì)面積陽(yáng)臺(tái)

（1）普通商品房陽(yáng)臺(tái)的設(shè)計(jì)進(jìn)深（取陽(yáng)臺(tái)圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍至外墻面的最大垂直距離）不超過(guò)2.2米（含2.2米），且單套戶型陽(yáng)臺(tái)建筑總面積不大于8㎡（含8㎡），計(jì)一半面積。（2）保障性住房陽(yáng)臺(tái)一套戶型內(nèi)陽(yáng)臺(tái)水平投影總面積不大于5㎡（含5㎡），計(jì)一半面積。解析：陽(yáng)臺(tái)最大進(jìn)深由1.8m調(diào)整至2.2m，但單套戶型陽(yáng)臺(tái)建筑總面積不得大于8㎡，使得陽(yáng)臺(tái)尺度被限制，陽(yáng)臺(tái)數(shù)量減少，功能性及附加值減弱（五）飄窗

飄窗符合以下條件的，不計(jì)算建筑面積；否則，應(yīng)按挑出外墻部分的投影面積計(jì)算建筑面積并計(jì)入容積率：

飄窗臺(tái)面與室內(nèi)地面的高差應(yīng)不小于0.5米，飄窗高度應(yīng)不超過(guò)2.2米，且自外墻墻體結(jié)構(gòu)外邊線至飄窗外邊線距離不超過(guò)0.6米。建設(shè)項(xiàng)目含有飄窗設(shè)計(jì)的，應(yīng)在申報(bào)圖紙中提供飄窗詳圖。解析：飄窗無(wú)明顯變化，下沉式、走入式飄窗依舊被限制飄窗飄窗窗臺(tái)面與樓板面高差＜0.5米且飄窗高度≥2.2米的，飄窗部分按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)水平外圍計(jì)算建筑面積；否則飄窗部分不計(jì)建筑面積?！渡虾Ｊ蟹慨a(chǎn)面積測(cè)算規(guī)范》——《上海市建筑面積計(jì)算規(guī)劃管理暫行規(guī)定》解析：集中式設(shè)備平臺(tái)面積不得大于2.2m*2.2m，這一點(diǎn)執(zhí)行力度不明確，是否可作為+1模式贈(zèng)送功能間尚未可知設(shè)備平臺(tái)

（1）集中式設(shè)備平臺(tái)不得大于2.2m*2.2m，數(shù)量不得多于1個(gè)；（2）分體式設(shè)備平臺(tái)數(shù)量不得多于居室數(shù)量；（3）設(shè)備平臺(tái)不得與樓板齊平（一般低于樓板）解析：層高限制了室內(nèi)挑空贈(zèng)送，但在公共空間部分跨層仍按一層計(jì)算面積層高

（1）公寓層高不得高于3.6m，別墅層高不得高于4.2m，商業(yè)層高不得高于4.5m,否則按2層計(jì)面積；（2）房屋內(nèi)（指建筑公攤部分）層高跨越兩個(gè)以上自然層的建筑空間（如：門(mén)廳、大廳等），按其所在層計(jì)算一層建筑面積，在其上部被跨樓層內(nèi)形成的上空部位按周邊圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍不計(jì)建筑面積。上空周邊的走廊、回廊及室內(nèi)陽(yáng)臺(tái)（層高≥2.2M）按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)水平外圍計(jì)算建筑面積。層數(shù)計(jì)算

當(dāng)住宅建筑中有一層或若干層的層高超過(guò)3m時(shí)，應(yīng)對(duì)這些層按其層高總和除以3m進(jìn)行折算；折算的層數(shù)，當(dāng)余數(shù)大于或等于1.5m的，建筑層數(shù)應(yīng)按1層計(jì)算，余數(shù)不足1.5m的不計(jì)入建筑層數(shù)；

解析：特別注意經(jīng)折算后的層數(shù)，電梯數(shù)量和防火規(guī)范要求有所改變的情況。如本來(lái)11層，因一二層設(shè)了層高較大的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，折算后層數(shù)變?yōu)?2層，導(dǎo)致電梯數(shù)量和防火要求的改變。余數(shù)大于1.5m，計(jì)作12F電梯（1）電梯嚴(yán)禁設(shè)置在客廳，起居室，臥室，儲(chǔ)藏室旁；（2）十二層及以上高層住宅每幢樓設(shè)置電梯不應(yīng)少于兩臺(tái)，必須包含一個(gè)擔(dān)架電梯，擔(dān)架電梯最小軸線尺寸2.3*2.4m

，另一臺(tái)電梯的轎廂深度不應(yīng)小于1.60m，寬度不應(yīng)小于1.50m。解析：電梯位置被限制，前室需采光通風(fēng)，將會(huì)增加公攤，且對(duì)戶型設(shè)計(jì)有較大影響前室（1）前室需直接采光通風(fēng)，否則需用0.7㎡的加壓送風(fēng)井；（2）前室必須設(shè)置消防箱，不能內(nèi)嵌，單用前室不得小于4㎡，合用前室不得小于6㎡室外走廊（包括挑廊、檐廊、連廊）（1）全封閉的走廊按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)水平外圍計(jì)算建筑面積。（2）室外無(wú)柱有護(hù)欄的走廊（簡(jiǎn)稱無(wú)柱走廊，其護(hù)欄中允許開(kāi)有出口）其建筑面積按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影一半計(jì)算。下列住宅應(yīng)設(shè)置單元與單元之間的連廊：

（1）12層及以上的單元式住宅，當(dāng)每單元設(shè)置一臺(tái)電梯時(shí)，應(yīng)在十二層設(shè)連廊，并在其以上層每三層相鄰的兩單元的走道、前室或樓梯平臺(tái)設(shè)置連廊。

注：每單元每層不超過(guò)兩套的12層至14層（不包括14躍15層，且底部無(wú)敞開(kāi)空間）的單元式住宅，可直接在屋頂設(shè)置連廊(2)連廊應(yīng)有頂棚，否則只能算連通解析：當(dāng)使用連廊時(shí)，最多可做至14層，但需每單元每層只有一部電梯且不超過(guò)兩套才可以采用此種方式車(chē)庫(kù)（1）與房屋相連層高2.2米以上結(jié)構(gòu)不封閉的車(chē)庫(kù)，不論其與室內(nèi)連通與否，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)水平外圍計(jì)算建筑面積；（2）機(jī)械車(chē)庫(kù)不論其高度（高度≥2.2M）和車(chē)輛停放層數(shù)，按房屋自然層計(jì)算建筑面積；（3）2個(gè)車(chē)庫(kù)出入口之間的距離不得小于10m解析：1、只要與房屋結(jié)構(gòu)相連的車(chē)庫(kù)，無(wú)論是否連通，均需計(jì)算面積，90墅利用車(chē)庫(kù)偷面積的手法被限制；2、機(jī)械車(chē)庫(kù)不論其高度和機(jī)械層數(shù)均按照自然層計(jì)算面積。對(duì)于地塊較小的項(xiàng)目車(chē)位比無(wú)法達(dá)到要求的情況下，可考慮采用此種方法。與房屋相連不封閉車(chē)庫(kù)建筑面積計(jì)算示例圖機(jī)械車(chē)庫(kù)建筑面積計(jì)算示例圖架空層（1）層高2.2米以上的架空層按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)水平外圍計(jì)算建筑面積。見(jiàn)圖2.2.36（2）依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20米以上部位的外圍水平投影面積計(jì)算?！渡虾Ｊ蟹慨a(chǎn)面積測(cè)算規(guī)范》解析：對(duì)于架空層設(shè)置的層高限制，層高超過(guò)2.2米的架空層需要計(jì)算面積。消防登高場(chǎng)地利用市政道路作為消防登高場(chǎng)地，其綠化，駕車(chē)線路，電車(chē)網(wǎng)架等設(shè)施不得影響消防車(chē)的?？?、操作?！渡虾Ｊ谐鞘幸?guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》解析：1、消防登高場(chǎng)地不得兼作固定停車(chē)位及綠化面積的使用2、采用浮土設(shè)計(jì)或采用塑料綠化的地面不得作為登高場(chǎng)地使用建筑退界及建筑間距（1）外墻外保溫系統(tǒng)的，建筑面積應(yīng)計(jì)入建筑工程建筑面積但該部分建筑面積不納入計(jì)算容積率和建筑密度。

（2）外墻外保溫系統(tǒng)的厚度應(yīng)計(jì)入墻體厚度，在計(jì)算建筑間距、建筑退界時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合《上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》（3）各類門(mén)衛(wèi)、垃圾房等建筑退界距離需大于3m解析：在計(jì)算建筑間距、建筑退界時(shí)，外墻應(yīng)預(yù)留約50cm的厚度建筑高度計(jì)算在計(jì)算建筑間距時(shí)，建筑高度按下列規(guī)定計(jì)算：

（1）平屋面建筑：挑檐屋面自室外出入口地坪標(biāo)高算至檐口頂，加上檐口挑出寬度；有女兒墻的屋面，自室外出入口地坪標(biāo)高算至女兒墻頂。

（2）坡屋面建筑：層面坡度小于45°（含45°）的，自室外出入口地坪標(biāo)高算至檐口頂加上檐口挑出寬度。

坡度大于45°，自室外出入口地坪標(biāo)高算至屋脊頂。

（3