《商品房價格現(xiàn)狀問題研究13000字（論文）》

北京商品房價格現(xiàn)狀、高價原因及對策研究報告TOC\o"1-3"\h\u292581緒論 緒論1.1研究背景和意義我國全面實(shí)行商品房替代福利分房的政策始于1998年，迄今己有二十個年頭。之前所有的房地產(chǎn)歷史疊加起來，或許都比不上這波瀾壯闊的二十年。房地產(chǎn)市場化改革加速了城市商品房的建設(shè)，不僅促進(jìn)了城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也提高了人民的生活水平。與此同時，城市房價的過快增長所帶來的供求不平衡現(xiàn)象也越來越明顯。房地產(chǎn)價格作為整個市場價格體系中最重要的基本價格之一，決定了其在市場經(jīng)濟(jì)中的重要功能和作用。由于住房支出在家庭消費(fèi)支出中所占比例相對較大，因此住房價格在整個社區(qū)的消費(fèi)價格中所占比例較大，一定程度上起到?jīng)Q定市場消費(fèi)價格的作用。同時，作為市場經(jīng)濟(jì)重要的調(diào)節(jié)機(jī)制，商業(yè)供需平衡，對住房的需求可以通過調(diào)整價格的杠桿作用，購物消費(fèi)和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，可實(shí)現(xiàn)綜合結(jié)構(gòu)的平衡，房價和促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展。因此房地產(chǎn)價格的水平和房地產(chǎn)價格的合理性己成為與居民切身利益相關(guān)的重大經(jīng)濟(jì)問題和社會問題。北京市在2018年房價高達(dá)61000元一平米，雖然近期有所下降，但還是處于52500一平米的高房價狀態(tài)。而房地產(chǎn)的健康發(fā)展與國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定繁榮密切相關(guān)。分析房價高的原因，探究其存在問題，對房地產(chǎn)的健康發(fā)展具有重要意義。1.2國內(nèi)外研究現(xiàn)狀關(guān)于影響房價的因素國內(nèi)外研究集中于供求分析。從國外來看，Longbottom依據(jù)供給與需求均衡的原理，利用住宅價格的簡化公式對英國的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，最后的結(jié)論是，影響房價的主要因素是收入，其次是抵押貸款資產(chǎn)存量和抵押貸款利率[1]。Geoff對愛爾蘭的長期住宅市場進(jìn)行了供求因素分析，他的特別之處在于區(qū)分了長期和短期的經(jīng)濟(jì)變量。通過研究發(fā)現(xiàn)抵押貸款利率與長期住宅需求是負(fù)相關(guān)的，即貸款利率下降會引起房地產(chǎn)需求的增加[2]。JohnM.Quigley通過對美國個大城市年一年的數(shù)據(jù)建立模型進(jìn)行供求分析，得出結(jié)論如下：過去住宅市場的高空置率會導(dǎo)致房價下跌，在高空置率的情況下房主也會預(yù)測房價將下跌一個城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、家庭可支配收入及就業(yè)狀況都會對房價產(chǎn)生非常重大的影響[3]。過去，房產(chǎn)市場的高閑置率導(dǎo)致住房市場上房價下跌，在高閑置率的條件下業(yè)主們預(yù)言房價將下降，一個城市的房價受其經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民可支配收入和就業(yè)情況等方面的影響。從國內(nèi)方面來看，大部分學(xué)者都認(rèn)為房價是由房地產(chǎn)的供求狀況決定的。張瑩建立MS－VAR模型分區(qū)制研究了貨幣政策對房地產(chǎn)價格波動的影響，結(jié)果表明：在房地產(chǎn)價格波動平緩時，利率調(diào)控效果更優(yōu)，在房地產(chǎn)價格波動劇烈時，貨幣供給的調(diào)控效果更明顯[4]。劉金全和陳德凱基于政策不確定的視角構(gòu)建了T－SVAR模型，研究貨幣政策工具對房地產(chǎn)價格調(diào)控的有效性，實(shí)證結(jié)果表明：廣義貨幣供應(yīng)量的增加會推高房價；利率與房價之間存在明顯的負(fù)相關(guān)關(guān)系，信貸規(guī)模與房價之間存在正相關(guān)關(guān)系[5]。鄭寧和陳立文建立面板模型分析了貨幣供給及其他因素對房地產(chǎn)價格的影響，結(jié)果發(fā)現(xiàn)：城市居民的貨幣供應(yīng)和可支配收入對房價的影響更大，對城市居民數(shù)量的影響較小[6]。

2北京商品房的房價現(xiàn)狀2.1北京近年商品房價格指數(shù)2017年-2019年北京市商品房價格指數(shù)，如表1所示表1商品房價格指數(shù)（2017-2019）時間綜合指數(shù)住宅指數(shù)寫字樓指數(shù)商鋪指數(shù)201743924510433637902018445345304423392320194474455443784017對上表中的商品房價格指數(shù)作圖，可以看到2017-2019期間房地產(chǎn)價格指數(shù)走勢如圖所示。圖1：2017至2019北京房屋價格指數(shù)從圖1中我們可以清晰地看到，除了寫字樓房價指數(shù)有過很小幅度的回調(diào)，其他都保持著持續(xù)的上升，2019年綜合房價指數(shù)從漲到4474，出現(xiàn)持續(xù)性上漲。圖2：北京市2017—2019房價走勢整個北京市房屋平均單價在2017年2月份的為6.16萬元，在同年8月份下降到了5.39萬元，隨后又出現(xiàn)持續(xù)性的上漲，上漲至6萬元以上后出現(xiàn)平穩(wěn)。這里看似與前面政府公布的房屋銷售價格指數(shù)有沖突，但實(shí)質(zhì)上來講，政府公布的數(shù)據(jù)是將北京各個地區(qū)各個層次各類房屋作為一個整體來考慮的，具有相當(dāng)程度的公正性，而大智慧數(shù)據(jù)是以各地區(qū)在售住房均價計算的，是部分的代表，所取樣本數(shù)必定小于政府?dāng)?shù)據(jù)的樣本數(shù)，因此肯定會較整體數(shù)據(jù)有所放大，但是該數(shù)據(jù)也是很客觀的。目前除了比較偏遠(yuǎn)的金山、奉賢、青浦等區(qū)平均單價還在一元之間以外，朝陽區(qū)、海淀區(qū)、東城區(qū)、西城區(qū)、豐臺區(qū)、崇文區(qū)等區(qū)平均單價均在6萬元之間，部分區(qū)域如房山、密云、順義均價在4-5萬元之間，而中心區(qū)域平均單價達(dá)到6萬元。2.2人均住房面積近年來，北京市人均居住面積由2017年的31.6平米上升到2019年年的32.12。不僅絕對值量一直很小，而且年增長幅度也很有限。另外該指標(biāo)也受到來自社會各界的質(zhì)疑，主要是人均住房面積計算方法是用總建筑面積除以總居住人數(shù)，那么高級住房里的花園、草坪、游泳池等都應(yīng)該計入總建筑面積，可是這些面積是并不能滿足人們最基本的住房需求。有歷年北京市統(tǒng)計數(shù)據(jù)得知，在2018年末北京市常住人口為2154.2萬人次，相比2017年減少16萬人次，但是房價一樣高居不下。2.3房價收入比房價收入比，根據(jù)聯(lián)合國人類住區(qū)生境中心所發(fā)布的城市指標(biāo)指南，指的是“居住單元的中等自由市場價格與中等家庭年收入之比”[7]。而按照國務(wù)院號文的提法，房價收入比即本地區(qū)一套建筑面積為60m2的經(jīng)濟(jì)適用房的平均價格與雙職工家庭年平均工資之比。北京市房價收入比從2017年的7.31提高到2019年的15.29，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國際上認(rèn)為合理4-6的范圍。并且這只是全北京平均的數(shù)據(jù)，在市中心局部地區(qū)，房價收入比值升值超過50。雖然房價收入比數(shù)據(jù)是一個比較籠統(tǒng)的指標(biāo)，只能大致描述一個城市的家庭收入與房價之間的關(guān)系，當(dāng)房價收入比下降時，簡單地歸結(jié)為“房價高”也不是非常合理，但是通過不同年份的房價收入比，可以看出這個城市居民購買住宅的支付能力是下降了。2.4租售比租售比是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房價之間的比值。計算方法為：租售比每平方米建筑面積的月租金每平方米建筑面積的房價月租金房價[8]。國際上用來衡量一個區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的租售比一般界定為1：300-1：200。如果租售比低于1：300，意味著房產(chǎn)投資價值相對變小，房產(chǎn)泡沫己經(jīng)顯現(xiàn)：如果高：1：200，表明這一區(qū)域房產(chǎn)投資潛力相對較大，后市看好。租售比很好的解決了供求關(guān)系的干擾，成為判斷炒作程度的試金石，因?yàn)闆]有任何開發(fā)商會去炒作租金水平的[9]。北京市2017年的租售比為1：842.86，2018年的租售比為1：712，2019年的租售比為1：651，最高時是2019年，只有1：651，雖然處于上升趨勢但是與房產(chǎn)運(yùn)行良好的租售比相差較大，這也就意味著房價偏高，投資價值偏低，可能有泡沫的存在。

3北京高房價的原因首先有一點(diǎn)需要說明的問題是，住房價格的高低肯定會跟其本身所處區(qū)域、小區(qū)設(shè)施及周邊交通環(huán)境等硬性條件相關(guān)，但是本文重點(diǎn)是從北京整體的角度來考慮高房價問題，因此多選用時序數(shù)據(jù)和其他城市國家的對比數(shù)據(jù)表明整體的高房價，而非選用北京市的面板數(shù)據(jù)表明部分地區(qū)的房價過高。馬歇爾供需理論作為經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域最經(jīng)典理論之一，能夠非常好的用來分析本文探討的高房價問題，如果房地產(chǎn)市場上供給大于需求，則房價就會下降，如果房地產(chǎn)市場上供給小于需求，則房價上升[10]。下面筆者就具體從供給和需求個方面探討北京市高房價的成因。其中從供給方影響的主要是與土地相關(guān)的土地財政、土地出讓金及土地出讓方式等因素，需求方面影響因素則包括北京市生產(chǎn)總值和人均可支配收入、開發(fā)成本、城市化進(jìn)程、世博會的舉辦和游資等，而宏觀調(diào)控政策則可以從供需兩方面綜合起來作用。3.1國民收入水平的上升國民收入水平直接決定了居民收入、企業(yè)收入和政府收入及其具體的分配狀況[11]。首先，居民收入決定了其購買力和整體消費(fèi)水平。人均可支配收入的增加代表了人民生活水平的提高，可支配收入的增加將使得居民在支付掉生活必須用品之后用來購房的閑余資金有所增加，同時也使居民改善居住水平的愿望有可能成為現(xiàn)實(shí)，這樣就刺激了對房地產(chǎn)的需求，從而在一定程度上推動了房地產(chǎn)價格的上漲。故房地產(chǎn)價格水平與人均可支配收入應(yīng)該呈現(xiàn)出正向關(guān)系。其次，企業(yè)的收入狀況決定企業(yè)積累的程度和擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模的實(shí)力。擴(kuò)大再生產(chǎn)的規(guī)模越大，生產(chǎn)用房地產(chǎn)需求量越大，生產(chǎn)用地的大量需求隨即推動價格上揚(yáng)，隨著企業(yè)規(guī)模、實(shí)力以及盈利的擴(kuò)大，又會加速對生產(chǎn)用房地產(chǎn)的需求從而進(jìn)一步加速房地產(chǎn)價格的上揚(yáng)，即宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)中強(qiáng)調(diào)的庇古加速原理。此外，政府的財政收入影響其則政支出和政府轉(zhuǎn)移支付，從而影響政府用于房地產(chǎn)商的投資和用于低收入家庭住房的補(bǔ)貼。政府財政收入高，則轉(zhuǎn)移支付和則政購買多，則住房補(bǔ)貼多，居民購買能力則高，住房的有效需求量也就增多。北京市作為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的優(yōu)秀代表，2019年生產(chǎn)總值比2018年上升6.1%，而北京居民2019的人均可支配收入為67756元，比2018年增長8.7%。城市整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力大幅提升，人民生活水平也明顯提高。因?yàn)樽》考仁侨嗣裆畹淖罨颈Ｕ?，同時高端住房又是生活水平改善以后的正常需求，這個特殊性決定了住房在人民社會生活中扮演著既是必需品又是奢侈品的角色。隨著人們生活水平的提高，以前買不起房的現(xiàn)在能負(fù)擔(dān)一棟房，這一類住房需求會增加。已經(jīng)擁有住房的市民隨著精神文化素養(yǎng)的提升，其對住房的內(nèi)在條件、裝修品味、周邊環(huán)境必然會要求更高，這時他們也會有購置新住房的需求，此時，住房就從必需品轉(zhuǎn)換成了奢侈品，高端住房的需求也就因此增加。另外，老百姓手頭富裕的錢多起來以后，房地產(chǎn)的投資就會增加，這也一方面增加了房地產(chǎn)的需求。3.2土地因素土地是人類生存和發(fā)展的基礎(chǔ)，是社會財富的重要源泉和人民賴以生存的基本保障。社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展要求有足夠數(shù)量的土地作為保障城市人民生活質(zhì)量的提高需要有相當(dāng)數(shù)量的土地供應(yīng)以支持住房和商業(yè)區(qū)的建設(shè)、綠化及交通設(shè)施以及其他硬件的改善另外，土地是源源不斷提供我們糧食、蔬菜、肉類以及各種農(nóng)副食品的基地[12]。總之，土地問題是關(guān)系國計民生的大問題，人們的衣、食、住、行都離不開土地。北京是個特大城市，土地資源極其有限，耕地在經(jīng)歷了連年縮水之后彌顯珍貴。北京擔(dān)負(fù)著以浦東開發(fā)開放為龍頭，盡快建成國際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易中心之一的歷史重任。隨著城市功能轉(zhuǎn)換和浦東開發(fā)的加速推進(jìn)，土地資源緊缺的問題將越來越突出。土地作為住房的最基本要素，其稀缺性必定會導(dǎo)致土地下游產(chǎn)品例如農(nóng)副產(chǎn)品、房地產(chǎn)等的稀缺和高價格。首先，北京的土地面積為1.641萬平方米只占全國土地面積的0.17%，全市陸域面積利用程度已經(jīng)很高，隨著郊區(qū)土地的開發(fā)，城市建設(shè)將引起對土地需求的持續(xù)增加。由于建筑周期長，并且需要大量投資，土地總量的增長是有限的。因此，北京的土地供需矛盾日益尖銳。其次，北京市農(nóng)用地減少，耕地生態(tài)環(huán)境質(zhì)量惡化。而這會直接影響到市政府農(nóng)用地轉(zhuǎn)非的數(shù)量，從而影響住宅用地的供給，也就會因?yàn)橘Y源稀缺性推高房價。根據(jù)農(nóng)業(yè)部門統(tǒng)計，年，全市農(nóng)業(yè)用地共平方公里萬畝，年，全市農(nóng)業(yè)用地共平方公里萬畝。巧年間，全市農(nóng)業(yè)用地減少平方公里萬畝，平均每年減少萬畝。北京的農(nóng)業(yè)用地以上是耕地，農(nóng)業(yè)用地減少的大部分是耕地。而北京市的耕地面積由年的萬公頃下降到年的萬公頃，3.3政策因素房地產(chǎn)政策，可以分為制度性政策和調(diào)控性政策兩大層面。前者是指基礎(chǔ)性政策，屬于房地產(chǎn)市場運(yùn)行基本的基本法律、法規(guī)、規(guī)章、制度、辦法等，是在比較大的框架下的制度性規(guī)定后者主要指在制度性政策基礎(chǔ)上，為了保證基礎(chǔ)政策的貫徹，促使市場運(yùn)行更科學(xué)更合理，屬于在不同時期推出的有關(guān)文件、辦法、細(xì)則等，是在更具體的層面上的詳細(xì)規(guī)定[13]。首先，房地產(chǎn)政策的制定存在時滯和不連續(xù)的問題。政策制定的時滯具體又分為內(nèi)部時滯和外部時滯。內(nèi)部時滯即從一個新的房地產(chǎn)現(xiàn)象的產(chǎn)生到被管理層認(rèn)識，再到管理層采取行動，到最后的房地產(chǎn)政策的制定這么一段時間的滯后。外部時滯即從政策頒布到它開始對市場起作用的滯后。制度性政策制定滯后，在實(shí)際運(yùn)行中必然需要調(diào)控政策的即時推出，但有時由于相對倉促，個別調(diào)控政策的出臺的連續(xù)性、連貫性不夠，常常出現(xiàn)顧此失彼。其次，房地產(chǎn)政策缺乏事實(shí)上的執(zhí)行力度。比如政策規(guī)定的最低首付比率、保障房用地最低比例、開發(fā)商自有資金不低于項(xiàng)目總投資等等，在現(xiàn)實(shí)執(zhí)行起來的時候都因?yàn)楦鞣矫娴睦鏇_突而不了了之，真正落到實(shí)處的政策少之又少。這說明了制度缺失給管理帶來的混亂和執(zhí)行的難度的同時也說明了過于理想化的調(diào)控政策，如果沒有很好的監(jiān)督管理機(jī)制作保障，那么再好再有力的調(diào)控政策都只能是中看不中用的繡花枕頭。然后，房地產(chǎn)政策對保障性住房的傾斜不夠，開放商也因?yàn)闆]有過多的利益可圖，并不能有效地執(zhí)行己經(jīng)很有限的保障房建設(shè)制度，這樣就不能有效緩解北京市居民的住房需求，也就不能從根本上抑制需求，因此任何措施的效果都會大打折扣。最后，房地產(chǎn)政策缺乏有效的監(jiān)督機(jī)制。上有政策下有對策，政策規(guī)定是一套，現(xiàn)實(shí)情況是完全另外一套，這已經(jīng)是房地產(chǎn)行業(yè)不爭的事實(shí)，如何能夠真正抑制投機(jī)需求，真正規(guī)范開發(fā)商拿地、建設(shè)以及銷售過程，真正保障廣大購房者的切身利益，或許我們還是要從法律卜尋找更多的突破口，以保證房地產(chǎn)政策實(shí)施時能得到有效監(jiān)管。3.4開發(fā)成本因素商品的價格的高低主要取決于市場需求、生產(chǎn)成本和生產(chǎn)者的預(yù)期利潤[14]。許多開發(fā)商直接通過預(yù)期利潤率法計算售房單價，預(yù)期利潤法即用開發(fā)成本卜預(yù)期利潤率簡單計算房屋總售價，因此房屋開發(fā)成本直接影響房價。近幾年，土地、建筑材料、行政收費(fèi)、勞務(wù)費(fèi)等價格上漲因素的影響，使商品房的開發(fā)成本不斷上升。（1）土地成本上升。地方政府通過土地出讓金取得的收入在地方財政收入高占比問題。在上地財政問題中與地方政府地位相對的就是開發(fā)商，地方政府通過土地財政取得的收入自然也就是開發(fā)商拿地的成本，土地出讓金的巨幅增長也自然導(dǎo)致開發(fā)商拿地成本高企。（2）建筑成本上升，房屋建筑材料價格大幅度上漲，一些主要材料價格出現(xiàn)了翻番現(xiàn)象尤其是近兩年，政府強(qiáng)制推行新型建筑材料，新材料價格比普通建價格高一倍左右，原材料價格上漲，直接導(dǎo)致建筑成本上升。再者，建筑工人勞務(wù)費(fèi)在不斷提高。建筑工人勞務(wù)費(fèi)由前幾年元200元每日左右，現(xiàn)在普遍提高到400多元左右，而且結(jié)算日期還很短，這對開發(fā)商的資金鏈形成了巨大的壓力，人工成本也是建筑成本的重要組成部分。（3）社會管理成本增加。社會管理成本主要指的是由于各種監(jiān)管的需要，為保證各項(xiàng)事務(wù)有條不紊的運(yùn)行，各種辦事流程和手續(xù)自然會變得繁瑣。一個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從開始運(yùn)作到結(jié)束，前前后后要經(jīng)過幾十個部門批、監(jiān)、管、驗(yàn)等多種許可和手續(xù)，管理收費(fèi)，服務(wù)收費(fèi)逐步嚴(yán)格，甚至走高不走低，各項(xiàng)管理、服務(wù)收費(fèi)攤到建筑面積上逐年提高。更有甚者，出現(xiàn)了重復(fù)收費(fèi)。一個開發(fā)項(xiàng)目從動土到收尾,須由多個許可證等手續(xù),并許可、管制、監(jiān)測和檢查等幾十個部門,管理費(fèi)用、服務(wù)收費(fèi)出現(xiàn)更高水平,只漲不降。

4北京高房價的危害北京高房價作為目前中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段的一個特定現(xiàn)象，在以下幾個方面存在其積極的意義。首先，高房價是地方政府希望看到的，因?yàn)橥恋刈鳛樽》康幕A(chǔ)，雖然是土地成本變動導(dǎo)致房屋價格變動的先發(fā)條件，但是住房價格的上漲也必定會反向影響土地的價格上升，從而增加地方政府土地出讓金收入，而由上文分析的土地出讓金占地方財政收入的巨大比例可知，地方政府財政狀況能從高房價受益良多。其次，住房是一種很重要的財產(chǎn)，房價高則表明己經(jīng)擁有住房的居民財產(chǎn)的相應(yīng)增加。因此，高房價會推動社會財富的增加和居民生活水平的提高。最后，在目前北京乃至整個中國經(jīng)濟(jì)都在高速發(fā)展的外在環(huán)境下，適當(dāng)程度的高房價不但是有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的，可以接受的，而且會刺激居民消費(fèi)投資的熱情，將有力的推動城市化進(jìn)程。在過去幾年間，中國將房地產(chǎn)作為支柱性產(chǎn)業(yè)培養(yǎng)，作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)力引擎，雖然它對中國經(jīng)濟(jì)的崛起來說確實(shí)功不可沒，但是把與民生這一重大問題緊密相連的房地產(chǎn)作為國家支柱型產(chǎn)業(yè)的定位確實(shí)不當(dāng)，在推高房價的同時，也為中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展埋下未可知的隱患。下面將從以下七個方面闡述高房價的具體危害。4.1居民生活拮據(jù)眾所周知，推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“三駕馬車”是消費(fèi)、投資和出口，而長期存在于我國的特殊經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象是經(jīng)濟(jì)主要靠投資和出口拉動，而消費(fèi)只占到全部比重的左右[15]。胡錦濤同志在黨的十七大報告中強(qiáng)調(diào)：必須加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和升級，繼續(xù)走中國特色新型工業(yè)化道路，堅持?jǐn)U大內(nèi)需，特別是消費(fèi)需求的政策[16]。促進(jìn)從主要由投資和出口驅(qū)動的增長轉(zhuǎn)向由消費(fèi)、投資和出口驅(qū)動的增長；從增加物質(zhì)消費(fèi)轉(zhuǎn)向主要以科學(xué)和技術(shù)進(jìn)步、提高勞動力素質(zhì)和創(chuàng)新為基礎(chǔ)的創(chuàng)新管理。投資和出口是外生的經(jīng)濟(jì)推動力量，是不可持續(xù)更是不穩(wěn)健的經(jīng)濟(jì)增長方式，只有增加消費(fèi)和國內(nèi)需求才是經(jīng)濟(jì)增長的健康道路。居民日常消費(fèi)不足的原因，最重要的就是高房價占據(jù)了居民收入的太多比重。北京市目前的房價，只有中高收入者能夠比較坦然的接受，對于中等收入、低收入人群來講，購買住房的壓力非同尋常。因此，高房價的第一個危害就是占用居民過多收入比重，直接導(dǎo)致居民日常消費(fèi)被擠出。4.2擴(kuò)大貧富差距房價會影響收入再分配。用于買房的資金是流向政府、開發(fā)商、建筑公司、原材料供應(yīng)商的。而中國與其他國家的區(qū)別之處在于，中國的土地屬于國家所有。由于房產(chǎn)建設(shè)、銷售過程中的土地費(fèi)稅占到總銷售額的很大比重，因此，或許可將中國的房價看作一種稅收。然而從再分配角度來說，高房價會產(chǎn)生很嚴(yán)重的后果。首先，己經(jīng)屬于中國收入最高一部分人中的開發(fā)商們，仍然在房價飛漲中積累著巨額暴利，1%的人控制著40%社會的財富。另一方面購房者通常是中產(chǎn)階級的核心，當(dāng)他們不得不把所有的收入都花在住房上時，他們的財富水平和社會經(jīng)濟(jì)地位就會顯著下降。因此，高稅收住房價格將使財富分配兩極分化，富人變得更富，窮人變得更窮，富人和窮人在兩極分化，中產(chǎn)階級占比很小。這樣的社會結(jié)構(gòu)是不利于穩(wěn)定的。我們說一個健康的社會結(jié)構(gòu)是橄欖球狀的，即中間大兩頭小，中產(chǎn)階級多，窮人和富人少，而過高的房價直接將富人變的更富，中產(chǎn)階級變得更窮，導(dǎo)致社會結(jié)構(gòu)向中間小兩頭大的方向畸形發(fā)展，這是與經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略相違背的。4.3人才流失在市場經(jīng)濟(jì)條件下，所有的競爭歸根結(jié)底是人才的競爭。誰能吸引并留住更多的人才，誰才能在競爭中脫穎而出。北京憑借其優(yōu)越的地理位置、無可匹及的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和巨大的發(fā)展?jié)摿ξ鴣碜匀珖鞯氐母黝惾瞬?。無論是從重點(diǎn)大學(xué)個數(shù)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r還是全球性的科研機(jī)構(gòu)數(shù)量，北京都在全國名列前茅，因此，北京給人才創(chuàng)造的機(jī)會還是非常非常多的。但是因?yàn)榉績r等給生活造成的高成本，卻使很多人才對北京望而卻步。舉一個例子，目前北京市211大學(xué)本科畢業(yè)生年薪水平在15萬左右，如果他要在非中心市區(qū)買一套60平方米的住房，保守假設(shè)單價50000為元，則共需300萬元購買住房，按照他目前的工資并且考慮隨著工作年齡的增加薪水增加的部分，這名北京市211名牌本科大學(xué)畢業(yè)生需要至少20年沒有其他任何開銷的情況下才能購買這套60平米的住房。面臨這種情況，很多人才不得不為了生活選擇離開北京，從人刁`高地轉(zhuǎn)向生活成本較低的人才洼地。在北京辛苦生活的白領(lǐng)們不在少數(shù)，他們的生活幸福度并不高。但是一旦他們選擇了離開北京到人才洼地去往往會得到同類企業(yè)的重視和重用，不僅對企業(yè)發(fā)揮重要作用而且能夠輕松實(shí)現(xiàn)買房買車，生活幸福度明顯上升。4.4加劇通貨膨脹房價快速上漲對我國通貨膨脹的影響可從三個方面來看：首先是所謂比價復(fù)歸因素的影響。比價復(fù)歸就是具有比價關(guān)系的不同商品的價格先后發(fā)生同方向、同幅度的變化，使比價關(guān)系在一定程度上復(fù)原。各種商品之間內(nèi)在的價值比例是商品比價關(guān)系的基礎(chǔ)，但由于商品價格偏離價值的程度不同，比價復(fù)歸所引發(fā)的結(jié)果也不相同。比如說企業(yè)內(nèi)部分為不同的部門，有些部門生產(chǎn)率較高，技術(shù)革新快，那么給公司帶來的經(jīng)濟(jì)效益變好，所以這個部門的平均薪水會上漲。但是同一個公司其他部門的員工雖然沒有為業(yè)績增長起到作用，但是同企業(yè)內(nèi)部薪水回歸的影響，此部門薪水也有上漲的需求。最近十年來，房價繼續(xù)上漲，在中國許多地區(qū)，房價上漲了兩倍多，在此期間，谷物價格總體上保持穩(wěn)定，甚至多年來呈下降趨勢。農(nóng)民種植谷物的積極性下降。房地產(chǎn)價格與生產(chǎn)資料之間的價格差異越來越大，在內(nèi)部回歸力的作用下，首先要恢復(fù)房地產(chǎn)價格與生產(chǎn)資料之間的相對價格。隨后，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料價格經(jīng)過多年的大幅度上漲，繼續(xù)大幅度上漲。房價與糧價之間的比價復(fù)歸，最終，這將導(dǎo)致谷物價格大幅上漲，加劇當(dāng)前的通脹狀況。第二，帶動成本上升。其實(shí)成本因素也是比價復(fù)歸的一個間接導(dǎo)致結(jié)果。房價上漲的根源在于地價上漲，我們知道近些年來，地價的漲幅已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了房價，地價上漲在直接帶動房價上漲的同時，在土地上種植的農(nóng)產(chǎn)品價格自然也水漲船高，這也是比價復(fù)歸的一個表現(xiàn)方面。同時，比價復(fù)歸并不僅僅局限于房價與糧價之間，住房建設(shè)與非常多的行業(yè)密切相關(guān)，比價復(fù)歸也存在于房價與鋼筋、水泥等行業(yè)之間，如果房價快速上漲,這也導(dǎo)致這類產(chǎn)品的價格上漲,這反過來會導(dǎo)致農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料價格上漲,從而導(dǎo)致成本的飆升為農(nóng)民種植谷物。高房價的其中一個原因便是房地產(chǎn)能夠抵抗通貨膨脹的預(yù)期使得資金不斷進(jìn)入房市，從而推高房價，但是從上面分析我們可以看出，高房價其實(shí)也是推進(jìn)通貨膨脹進(jìn)一步發(fā)展的重要因素。

5北京高房價的對策由于前文從供給和需求兩個方面探討了北京高房價的成因，故筆者也從供給和需求兩個方面來尋求高房價的解決方法。本人認(rèn)為，雖然需求方面的影響因素較多，但是像經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)、人民生活水平的提高以及城市化進(jìn)程的發(fā)展等都是硬性需求，是社會發(fā)展的必然結(jié)果，因此把尋求對策的重點(diǎn)放在需求方面是沒有前途的，甚至反而會影響到有效的需求。增大供給卻是解決高房價問題的更重要手段，尤其是加大保障房體系的建設(shè)，能針對最真實(shí)的需求對癥下藥，因此筆者建議解決高房價問題還是應(yīng)該多多挖掘供給方面的潛力。下面從供給和需求兩方面具體來談。雖然由于土地資源的壟斷性、稀缺性和住房作為商品的特殊性等因素造成了住房的供給和需求曲線不一定完全符合馬歇爾供需理論中的供求關(guān)系，但是住房商品的實(shí)質(zhì)屬性還是讓我們能夠借助其經(jīng)典的動態(tài)平衡理論來分析供給和需求具體變動對均衡值的影響。5.1建設(shè)保障住房保障性住房是指政府在對中低收入家庭實(shí)行分類保障過程中所提供的限定供應(yīng)對象、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、銷售價格或租金標(biāo)準(zhǔn)，具有社會保障性質(zhì)的住房。保障性安居工程主要是指城市的廉租住房、城市的經(jīng)濟(jì)適用住房和公共租賃住房等政策性租賃房。保障性住房是和百姓生活息息相關(guān)的大事，近些年來，隨著商品房價格的不斷上漲，保障性住房成了普通百姓特別是住房困難的群眾關(guān)注的焦點(diǎn)。因?yàn)楸Ｕ闲宰》恐苯俞槍χ械褪杖胝?，能夠直接解決市場上最真實(shí)最有效的住房需求，因此無論從抑制房價還是社會保障的角度來講都是非常行之有效的方法。因此地方政府都在采用積極的經(jīng)濟(jì)政策和有力的措施來加大保障性住房投資建設(shè)力度、擴(kuò)大住房保障覆蓋面、確保每一戶中低收入家庭和困難戶能實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”。廉租房是指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向符合城?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會保障性質(zhì)的住房。廉租房的分配形式以租金補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租和租金減免為輔[17]。經(jīng)濟(jì)適用住房是指已經(jīng)列入國家計劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利的價格向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。它是具有社會保障性質(zhì)的商品住宅。具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)性，是指住房的價格相對同期市場價格來說是適中的，適合中等及低收入家庭的負(fù)擔(dān)能力。適用性，則是指在房屋的建筑標(biāo)準(zhǔn)上不能削減和降低，要達(dá)到一定的使用效果。首先，公共租賃房房源的籌集應(yīng)該由政府和企業(yè)多方面努力，通過包括集中新建、改建、收購和代理經(jīng)租等多種渠道進(jìn)行籌集。其次，公共租賃住房建設(shè)須和整個市場上住房的供求關(guān)系結(jié)合起來，與租賃市場的健康發(fā)展結(jié)合起來。然后，以公共租賃住房為代表的保障性租賃住房的建設(shè)與經(jīng)營，由于資金長期沉淀，缺乏有效的投融資機(jī)制，難以形成長期的投資和回報模式，應(yīng)通過政府財政投資、房地產(chǎn)信托投資、有實(shí)力企業(yè)長期投資、證券市場融資等多種方式拓寬公共租賃住房融資渠道。最后，應(yīng)該提供比較健全的供應(yīng)、中介及后期退出機(jī)制。保障性住房供給如果能夠大量增加，不但從供給方面利于降低房價，而且能夠起到分流商品房需求的作用，從而從減少需求，也就是說大量公租房廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)還能從需求方面緩解房價的漲速。5.2優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)由于房地產(chǎn)市場運(yùn)行、監(jiān)管調(diào)控體系的不完善，房地產(chǎn)開發(fā)商的追求利益最大化的開發(fā)原則，目前我國住房結(jié)構(gòu)存在著以下不合理的方面首先，一些地區(qū)住房與非住房、高檔住房與低價位住房結(jié)構(gòu)不合理、比例不夠協(xié)調(diào)。其次，90以下住房所占比例不夠大。第三，保障性住房供給太少。針對以上狀況，地方政府應(yīng)該從以下方面優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)嚴(yán)格執(zhí)行《北京市住房建設(shè)規(guī)劃》的規(guī)定，保證新開工商品住房，以下占以上繼續(xù)禁止低容積率的別墅類項(xiàng)目的開發(fā)，限制大型、豪華型高檔住宅提倡實(shí)用、經(jīng)濟(jì)型住房新觀念最重要的是加大保障房體系建設(shè)力度。下面一部分筆者將專門討論保障房體系的建設(shè)。提高北京市土地利用效率的戰(zhàn)略思路可以從以下方面考慮：從土地利用現(xiàn)狀和需求預(yù)測分析，北京土地資源的利用程度己經(jīng)很高，隨著大規(guī)模經(jīng)濟(jì)建設(shè)的展開，土地供求矛盾愈加尖銳。具體可以通過以下三個途徑節(jié)約利用土地資源、提高土地利用效率：一是開發(fā)土地資源深度開發(fā)的潛力，提高土地質(zhì)量和產(chǎn)量；二是在土地必須利用開放的空間使現(xiàn)有所有土地得到最佳利用；三是提高對土地的開發(fā)潛力，加大開發(fā)力度。5.3提高土地資源利用率土地作為一種不可再生資源，不管對其需求怎樣變化，隨著城市化進(jìn)程的縱深發(fā)展，它的供給必定是逐年減少的。尤其是對于地理面積本來就相對偏小的北京市來說，首先，地方政府要制定合理的土地利用規(guī)劃。比如說整改嚴(yán)重浪費(fèi)土地資源的“地毯式”廠房，合理規(guī)劃土地的各個用途等。城市土地利用規(guī)劃是城市規(guī)劃的核心，它的編制和管理水平的高低，直接關(guān)系到城市的綜合效益和土地利用的程度。據(jù)國外資料，如果工業(yè)用地布局合理，一般可節(jié)約城市用地10%-20%，交通運(yùn)輸線可縮短20%-4%，工程管線可減少10%-20%一，其中節(jié)約用地10%一20%的直接經(jīng)濟(jì)意義是可以節(jié)約和降低工業(yè)部門用地成本10%-20%，可以在不擴(kuò)大城市土地規(guī)模的條件下增加城市工業(yè)生產(chǎn)總量和利潤的10%-20%。其次，積極修建高層建筑，合理開發(fā)地下空間。城市發(fā)展和人口增長使人們在地面上移動的地方越來越密集，而隨著深基礎(chǔ)施工、泵送混凝土等技術(shù)水平的提高和大型塔式起重機(jī)等裝備的完善，高層建筑的發(fā)展成為可能。同時建立地下城市有保護(hù)環(huán)境、節(jié)約能源、貯藏物品費(fèi)用低等優(yōu)點(diǎn)，國外地下空間開發(fā)方興未艾，他們的目標(biāo)是確保所有可以埋在地下的設(shè)施都埋在地下，以便騰出地面空間來改善環(huán)境。因此，開發(fā)高層建筑和地下空間是改善城市土地利用的重要手段。最后，限制開發(fā)商不合理唯利是圖型的的土地規(guī)劃，對于長時間閑置住房國家強(qiáng)制征收高額資源閑置稅等。開發(fā)商作為商人，他們的目的就是盈利，而不是謀求社會效用最大化，在他們行動的過程中肯定會產(chǎn)生和社會利益相沖突的地方，這就需要政府出臺更加嚴(yán)厲的措施指引開發(fā)商開發(fā)房地長過程中注意土地資源的高效利用，強(qiáng)調(diào)土地和住房的實(shí)用性，同時嚴(yán)厲打擊購買住房又長時間空置的投機(jī)客，他們不但占用了有限的資源而且會客觀推高房價，造成房屋資源的極大浪費(fèi)。5.4多渠道投資第一則一經(jīng)曾經(jīng)做過一項(xiàng)調(diào)查，即如果讓你選擇一種投資方式，你會選擇什么，備選項(xiàng)有房地產(chǎn)、股市、黃金、期貨、其他四個。結(jié)果為房地產(chǎn)占比35%，股市占比%，黃金期貨與其他共占比13%。從這項(xiàng)簡單的問卷就可以看出，在中國當(dāng)前投資環(huán)境下，民眾富于的資金除了股市和房地產(chǎn)基本沒有更好的投資出路，而在行情不好的年份，股市不具有吸引力的時候，房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)抵抗通貨膨脹同時保值增值的作用便被尤其看好，資金的蜂擁而入也就不難預(yù)料。當(dāng)然，不論是投資還是投機(jī)，這都會推動房價的上漲，并且彰顯了中國當(dāng)前多渠道投資途徑的缺乏。前段時間文化藝術(shù)品在天津文化藝術(shù)品交易所的上市就是拓寬群眾投資途徑的一個很好嘗試。一整件文化品通過證券化打包分拆后變成一份份投資者可購買的份額，不但能夠提高知名文化藝術(shù)品的流傳度，提升大眾文化藝術(shù)品的鑒賞水平，并且黃河咆哮、燕塞秋等藝術(shù)品上市后也形成了很強(qiáng)烈的財富效應(yīng)，無疑己經(jīng)成為當(dāng)前熱門的投資品種之一。在拓寬投資渠道的同時，投資者也應(yīng)該積極提升自己的內(nèi)在知識功底，爭取對各種投資方式取得全面的了解和分析甚至是實(shí)地考察以后再進(jìn)行投資，而不能盲目跟