江蘇宿遷市某住宅項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案

原****營(yíng)銷策劃方案第一部分：項(xiàng)目現(xiàn)狀分析宿遷新城區(qū)樓市淺析宿遷是個(gè)新興的二線城市，城市開發(fā)力度較大，目前市區(qū)人口30萬左右，商品房開發(fā)量大于需求量，但房?jī)r(jià)仍然是有小幅上升，這和宿遷的城市化進(jìn)度不無關(guān)系。己封頂?shù)母畸惾R花苑（高檔）、金色水岸銷售情況非常不好，這和它的宣傳策略有很大關(guān)系；仁恒公寓、金陵名府、天星花園、通城山莊、銷售正常，城宇商業(yè)廣場(chǎng)（住宅部分）、項(xiàng)王小區(qū)、新園小區(qū)銷售較好，歐洲花園、名都-水景豪宅剛開始發(fā)售。二、區(qū)位在房產(chǎn)界有這樣一句話：地段，地段，還是地段，該地塊在區(qū)位還是占有一定的優(yōu)勢(shì)，位于宿遷市經(jīng)濟(jì)中心和政治中心的中間，屬于宿遷市中心。東：休閑廣場(chǎng)、**現(xiàn)代商城、古黃河風(fēng)光帶、實(shí)小、宿遷一中、人民醫(yī)院南：宿遷學(xué)院、裝飾城、家具城、汽配城、、汽車站西：已建成的新體育館、影劇院、圖書館北：市政府、各級(jí)行政單位、電信、銀行中：新城區(qū)商業(yè)中心**距離宿遷最好的中小學(xué)和醫(yī)院都較近，隨著新城建設(shè)的加快，它的區(qū)位優(yōu)勢(shì)會(huì)越來越明顯，周邊配套的優(yōu)勢(shì)有已經(jīng)形成一定影響的**和已建好的**現(xiàn)代商城（蘇果超市已營(yíng)業(yè)）。劣勢(shì)：周邊無自然景觀可作為賣點(diǎn)來炒作，規(guī)劃中的休閑廣場(chǎng)還沒動(dòng)工。三、規(guī)劃設(shè)計(jì)可能因?yàn)榈貕K的形狀，小區(qū)沒有大的中心廣場(chǎng)景觀設(shè)計(jì)，只是簡(jiǎn)單的排房。四、案名目前案名“****”較平凡，無特色，對(duì)項(xiàng)目的推廣和價(jià)值提升沒有什么幫助，建議更換案名。五、售樓部現(xiàn)在售樓部選址和包裝都不好，人流量太小，沒人氣，目前售樓部基本上沒有形象包裝。項(xiàng)目推廣目前沒有形象系統(tǒng)的對(duì)外宣傳。第二部分：項(xiàng)目定位及宣傳方案宿遷市在售樓盤宣傳主題分析鴻意地產(chǎn)開發(fā)的金色水岸(城市花園)、東城水岸以水岸生活為主要拆求點(diǎn)，在東城水岸的宣傳上還運(yùn)用了品牌戰(zhàn)略(宣傳用語：從黃河邊到運(yùn)河邊)；錦華名園的宣傳比較樸實(shí)：住得好，一切都好金谷盛世康城、富麗萊嘉苑的定位是高檔多層往宅：前者主題用的是盡享尊貴生活，副標(biāo)題21世紀(jì)高尚人居領(lǐng)地，后者用的是尊榮府邸大家風(fēng)范(有樓書)，其標(biāo)志里有五星簇?fù)淼募覉@，定位明確。鳳凰城住宅部分的宣傳重點(diǎn)以它的地段為優(yōu)勢(shì)，突出了它的周邊配套完善，提出了多功能復(fù)合業(yè)態(tài)的理念。金陵名府、金港花園都是由較大的集團(tuán)公司開發(fā)的，它們的宣傳突出了集團(tuán)品牌優(yōu)勢(shì)〖有企業(yè)內(nèi)部刊物(變相宣傳自己實(shí)力)〗金鼎名座、仁恒公寓為高檔小高層住宅，它們的宣傳除了突出自身的高檔配套設(shè)施外，前者以中央生活區(qū)尊貴名宅(老城區(qū))為拆求點(diǎn)(有樓書、海報(bào))，后者提出了自己是宿遷中心居住區(qū)CLD(新城區(qū))的理念。豫景山莊以綠色生態(tài)、尊貴莊園為拆求點(diǎn)，很適合它的地理位置，提出了“出則都市繁華，入則莊園恬靜”的賣點(diǎn)。通成山莊是老牌本地開發(fā)商開發(fā)的，它以經(jīng)典歐洲風(fēng)格新生活的領(lǐng)跑者為拆求點(diǎn)；項(xiàng)王小區(qū)三期金楓園提出了宿遷市首座園林居住區(qū)的概念；天星花園二期的訴求點(diǎn)是至臻品質(zhì)完美生活；這些拆求點(diǎn)比較陳舊，沒什么特色，煽動(dòng)性不強(qiáng)。歐洲花園的宣傳突出了兩點(diǎn)：大型歐陸風(fēng)情小鎮(zhèn)，宿遷水岸住宅旗艦，具體表現(xiàn)為它小區(qū)里的各個(gè)分苑和道路運(yùn)用了人人皆知的歐洲城市名稱，如柏林苑、羅馬苑、香榭里大道、維也納廣場(chǎng)等，它小區(qū)東側(cè)有一個(gè)天然小湖(20萬平方湖光水色都市綠肺)，名都水景豪宅靠近古黃河風(fēng)光帶，以水岸庭院品賞生活為賣點(diǎn)。以上小區(qū)沒有以宿遷本地文化底蘊(yùn)來取案名和宣傳的，本案可以利用。二、本案主要目標(biāo)客戶分析1、公務(wù)員（含二次置業(yè)）（占較大比例）2、經(jīng)商人員3、自由職業(yè)人4、拆遷戶三、更換案名第一方面：從“虛”方面入手，玩感覺、玩品味、讓客戶心理上得到滿足！

從名稱上進(jìn)行包裝，名稱是產(chǎn)品的名片，是產(chǎn)品的性格，體現(xiàn)產(chǎn)品的定位，一個(gè)準(zhǔn)確的適當(dāng)?shù)拿Q，對(duì)產(chǎn)品的形象宣傳及推廣起著不可估量的作用。把案名更換為“****”，這個(gè)案名富有濃厚的文化氣息，目前在宿遷是獨(dú)一無二的。宿遷是**霸王的故鄉(xiāng)，宿遷名片“**雄風(fēng)，酒都花香、河清湖秀、生態(tài)樂園”就有“**”二字，該項(xiàng)目本身就位于“**”兩側(cè)，**現(xiàn)代商城、宿遷形象雕塑“霸王舉鼎”也近在咫尺。案名有三個(gè)備選方案：****（同西側(cè)的金陵名府類似）、****、****、****，還是“****”感覺比較好。案名及標(biāo)志組合方案：（圖略）四、宣傳主題高品位定位，中檔價(jià)位銷售結(jié)合案名，宣傳主題定為：新古典主義名宅副廣告語：展**雄風(fēng)，住****定義名宅沉淀了歷史及品位大隱于市的從容五、售樓中心售樓處是期樓的“臉面”，未來的項(xiàng)目如何在很大程度上是通過售樓處的第一印象來判別的，因此要花大力氣對(duì)售樓處進(jìn)行設(shè)計(jì)與包裝：遷址：建議遷到西湖路**入口，那里人流量大。裝修：配合案名及形象宣傳，裝修為中式古典風(fēng)格，以現(xiàn)代簡(jiǎn)約木制桌椅為主，售樓人員統(tǒng)一著中式服裝，使售樓中心形成“新古典主義名宅”的氛圍。六、內(nèi)部包裝工地現(xiàn)場(chǎng)包裝（略）A、工地圍墻及需遮擋處的包裝B、案旗C、現(xiàn)場(chǎng)引導(dǎo)系統(tǒng)為進(jìn)一步拓展售樓處的廣告張力，工地圍墻也應(yīng)充分利用。將售樓處與工地圍墻有機(jī)地組合為一體，繪以大面積的色彩圖案和簡(jiǎn)要文字，并配上迎風(fēng)招展的各色彩旗，以使行人在幾百米以外都能為其所吸引。包裝原則：以實(shí)為主，即宣傳樓盤自身的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、建筑品質(zhì)、內(nèi)部配套等等。樣板房根據(jù)將來銷售情況而定七、外部（形象）包裝戶外燈箱（圖略）軟文：配合戶外形象廣告以“展**雄風(fēng)”為題舉行公益活動(dòng)，提升小區(qū)形象。2、戶外路牌（圖略）3、報(bào)紙廣告（圖略）形象廣告一定義名宅內(nèi)文：什么是名宅？

在畫家眼里，能給人留下深刻印象的藝術(shù)宅邸；

在詩人眼里，需有充分的文化寄托；

在歷史學(xué)家看來，則要有嚼頭；

在都市人來看，需能夠給人身份感……

我想就連世界最優(yōu)秀的文學(xué)家也無法給名宅一個(gè)準(zhǔn)確的定義，

但這又何妨，很多外在的華麗并不重要，

重要的是她能帶給我們每天簡(jiǎn)單幸福的心情，簡(jiǎn)單豐富的生活，

也許因?yàn)樽哌^了幸福，又走過了痛苦，只有那些處處給人歸屬感的住宅，才能感動(dòng)自己！

形象廣告二沉淀了歷史及品位內(nèi)文：我發(fā)現(xiàn)那是一種“苑自天開”的精心設(shè)計(jì)，主人在其中認(rèn)真經(jīng)營(yíng)他的人生，經(jīng)營(yíng)他的理想。我感悟了“居住的藝術(shù)”在中國(guó)傳統(tǒng)文化的地位，那不僅僅是建筑而已，那是滲透了人文內(nèi)容的藝術(shù)化的生活態(tài)度和生活方式。形象廣告三大隱于市的從容內(nèi)文：都市里不缺繁華，但缺鬧中取靜，身處喧囂都市的貴族們，從心靈深處發(fā)出對(duì)寧靜的渴望。****位于**步行街兩側(cè)，絕對(duì)市中心，絕對(duì)核心地段。同時(shí)樓盤的位置距主干道洪澤湖路、西湖路又保持了200多米的適當(dāng)距離，長(zhǎng)巷幽深，寧靜怡人。4、銷售工具準(zhǔn)備A、折頁設(shè)計(jì)B、展板設(shè)計(jì)D、戶型單頁/封套E、手提袋/名片F(xiàn)、樓書設(shè)計(jì)(略)售樓中心包裝文案：聆聽――自然與人文的結(jié)合，建筑與藝術(shù)的融會(huì)聚集――距離都市中心，大隱與市的從容氣度――獨(dú)亨仿古一條街之生活便利，盡顯非凡人生超然――10萬平方米心靈養(yǎng)生地，盡現(xiàn)名宅深度之美樓書設(shè)計(jì)思路：統(tǒng)一形象，中式古典風(fēng)格，以深藍(lán)灰為主色調(diào)，酒紅為輔。內(nèi)容虛實(shí)結(jié)合，各占一半，實(shí)是指樓盤的本身賣點(diǎn)，順序?yàn)閰^(qū)位→規(guī)劃設(shè)計(jì)→戶形→內(nèi)部配套→景觀設(shè)計(jì)→外立面→會(huì)所→物管，虛的部分就是宣傳現(xiàn)代生活方式、生活理念，再配一些生活化的圖片。樓書部分文案：活動(dòng)家――孩子小的時(shí)候，老覺得鬧，等他們一個(gè)個(gè)長(zhǎng)大了走出家門，突然。覺得冷清得受不了！……孩子們?yōu)槲覀冊(cè)?***買了一套新房，本來還是不想去，一個(gè)新的地方，總不如住了幾十年的老地方好吧？誰知?jiǎng)偘崃诉M(jìn)去，竟然是天天活動(dòng)日程都排得滿滿的――今天是書法日。明天是秧歌排練，后天是業(yè)主聯(lián)宜會(huì)，還認(rèn)識(shí)了一大幫新朋友。老伴說，這里這么熱鬧，也算是第二春了。詩之家――讀書，工作，結(jié)婚生子，出人頭地……人生。就像事先寫好的計(jì)劃表，一切都按部就班，突然，就發(fā)現(xiàn)自己到了中年，人生就過了一半！是時(shí)候?yàn)樽约褐肓?！一所寧靜的花園，有天有地，走出去，是知書識(shí)禮的鄰居；關(guān)上門，是自己獨(dú)立的小天地，在這里，我發(fā)現(xiàn)我