離婚協(xié)議分割房產(chǎn)未過戶時(shí)對(duì)外效力

離婚協(xié)議分割房產(chǎn)未過戶時(shí)對(duì)外效力一、問題的提出《物權(quán)法》第九條第一款和第十四條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力；未經(jīng)登記的不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。而法律另有規(guī)定的情況，除《物權(quán)法》第九條第二款規(guī)定了依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記外，《物權(quán)法》第二十八、二十九、三十條也規(guī)定了因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者人民政府的征收決定、繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)以及合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，也無需登記即可設(shè)立、變更、消滅不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)。除《物權(quán)法》上述規(guī)定外，理論和實(shí)務(wù)中也出現(xiàn)了根據(jù)《婚姻法》相關(guān)規(guī)定，對(duì)夫妻間財(cái)產(chǎn)關(guān)系中的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬，也可以不需要登記的觀點(diǎn)，并由此衍生出離婚財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議能否直接產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)效力，分割協(xié)議與其他債權(quán)的履行沖突時(shí)清償順序如何等問題。二、實(shí)務(wù)中就分割協(xié)議能否直接產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的不同意見1、認(rèn)為夫妻間在離婚協(xié)議中對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的約定，無需登記即可產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)效力。廣州市中級(jí)人民法院（20）1穗4中法執(zhí)復(fù)議字第10號(hào)1“臧某執(zhí)行異議案”中，法院認(rèn)為《婚姻法》第十九條規(guī)定：“夫妻可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)以及婚前財(cái)產(chǎn)歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應(yīng)當(dāng)采用書面形式。沒有約定或約定不明確的，適用本法第十七條、第十八條的規(guī)定。夫妻對(duì)婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)以及婚前財(cái)產(chǎn)的約定，對(duì)雙方具有約束力?！惫史蚱揲g約定無須另行經(jīng)過物權(quán)變動(dòng)手續(xù)，在婚姻關(guān)系內(nèi)部應(yīng)已發(fā)生法律效力。2、認(rèn)為夫妻間在離婚協(xié)議中對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的約定，僅具有債權(quán)效力最高人民法院（201）民5一終字第15號(hào)0“鐘永玉與王光等案外人執(zhí)行異議糾紛案”中，法院認(rèn)為鐘永玉（原審原告、執(zhí)行異議人）與林榮達(dá)（原審被告、被執(zhí)行人）于199年67月22日簽訂《離婚協(xié)議書》，約定訟爭(zhēng)房產(chǎn)歸鐘永玉及其所生子女所有，該約定是就婚姻關(guān)系解除時(shí)財(cái)產(chǎn)分配的約定，在訴爭(zhēng)房產(chǎn)辦理過戶登記之前，鐘永玉及其所生子女享有的是將訟爭(zhēng)房產(chǎn)的所有權(quán)變更登記至其名下的請(qǐng)求權(quán)。雖然法院認(rèn)為，基于鐘永玉與王光（原審被告、申請(qǐng)執(zhí)行人）各自債權(quán)產(chǎn)生的時(shí)間、內(nèi)容、性質(zhì)以及根源等方面來看，鐘永玉對(duì)訴爭(zhēng)房產(chǎn)所享有的權(quán)利應(yīng)當(dāng)能夠阻卻對(duì)本案訟爭(zhēng)房產(chǎn)的執(zhí)行，鐘永玉提起執(zhí)行異議請(qǐng)求阻卻對(duì)本案訟爭(zhēng)房產(chǎn)執(zhí)行的理由成立。但從法院的論述中可以看出，最高法院并不認(rèn)同離婚財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議可以直接產(chǎn)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的效力，僅認(rèn)為產(chǎn)生變更登記的請(qǐng)求權(quán)。三、離婚財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議不應(yīng)直接產(chǎn)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的效力厘清離婚財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議是否具有直接產(chǎn)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的效力，應(yīng)當(dāng)從離婚財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議的性質(zhì)、物權(quán)公示公信制度、以及不同觀點(diǎn)可能導(dǎo)致的后果等多方面綜合考慮。1、從離婚財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議的性質(zhì)看，離婚財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議雖然產(chǎn)生于婚姻關(guān)系的解除，但本質(zhì)仍然是民事合同，就財(cái)產(chǎn)分割問題依法應(yīng)當(dāng)適用合同法。最高人民法院民一庭負(fù)責(zé)人在題為《總結(jié)審判實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)?zāi)凵鐣?huì)各界智慧正確合法及時(shí)審理婚姻家庭糾紛案件》（201年18月13日《人民法院報(bào)》）的答記者問中，明確提出“經(jīng)反復(fù)研究論證后，我們認(rèn)為，我國(guó)婚姻法規(guī)定了三種夫妻財(cái)產(chǎn)約定的模式，即分別所有、共同共有和部分共同共有，并不包括將一方所有財(cái)產(chǎn)約定為另一方所有的情形。將一方所有的財(cái)產(chǎn)約定為另一方所有，也就是夫妻之間的贈(zèng)與行為，雖然雙方達(dá)成了有效的協(xié)議，但因未辦理房屋變更登記手續(xù)，依照物權(quán)法的規(guī)定，房屋所有權(quán)尚未轉(zhuǎn)移，而依照合同法關(guān)于贈(zèng)與一節(jié)的規(guī)定，贈(zèng)與房產(chǎn)的一方可以撤銷贈(zèng)與?！弊罡叻ㄔ好褚煌ヘ?fù)責(zé)人的論述，明確表達(dá)了夫妻對(duì)婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)以及婚前財(cái)產(chǎn)的約定，并不能直接產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效力，對(duì)夫妻的約束力僅是合同法上的贈(zèng)與關(guān)系。2、從物權(quán)的公示公信力角度，認(rèn)為離婚分割協(xié)議可以直接產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效力，并不適當(dāng)。法律明確規(guī)定可以不進(jìn)行物權(quán)登記即可產(chǎn)生物權(quán)設(shè)立、變更、消滅等效力的情形，一類是特定礦產(chǎn)資源、法院、仲裁法律文書或者政府征收決定等事實(shí)上通過法律規(guī)定或者公告等方式進(jìn)行了相應(yīng)公示的情況；其中法院、仲裁法律文書或者政府征收決定還具備經(jīng)過了有權(quán)機(jī)關(guān)審查判斷的要求。另一類是繼承、遺贈(zèng)或者合法建造、拆除房屋等原權(quán)利人已死亡或不存在原權(quán)利人等，客觀上必須確定標(biāo)的物權(quán)利人的情形。離婚財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議與上述情形均不同，其本質(zhì)上是合同法律關(guān)系，并不公開，第三人無法知曉離婚分割協(xié)議的存在及具體內(nèi)容。既沒有進(jìn)行必要的公示，也不存在經(jīng)過了有權(quán)機(jī)關(guān)的審查判斷的情況，客觀上也不存在因不存在原權(quán)利人而必須通過協(xié)議直接變動(dòng)物權(quán)的客觀需要。在未經(jīng)公示的情況下，不應(yīng)發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效果。3、從潛在的社會(huì)效果來看，認(rèn)為離婚財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議直接產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)效力的觀點(diǎn)，可能導(dǎo)致當(dāng)事人怠于及時(shí)變更登記，沖擊不動(dòng)產(chǎn)登記制度，亦存在夫妻借此損害第三人利益的風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)務(wù)中出現(xiàn)的多起案例表明，相當(dāng)一部分夫妻在離婚并對(duì)房屋等進(jìn)行了分割的情況下，因?yàn)楦鞣N原因不及時(shí)進(jìn)行物權(quán)變更登記的情況。一方面不動(dòng)產(chǎn)登記是對(duì)房屋等不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行有效管理和公示的必須選擇，沒有合理原因應(yīng)當(dāng)?shù)怯浂坏怯洉?huì)沖擊不動(dòng)產(chǎn)登記制度的正常施行；另一方面也可能出現(xiàn)夫妻之間惡意串通，通過離婚財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)，損害債權(quán)人利益的風(fēng)險(xiǎn)。雖然債權(quán)人可以提起撤銷之訴否認(rèn)財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議的效力，但從舉證的難度看，債權(quán)人撤銷財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議的難度極大，很難起到有效保護(hù)債權(quán)人的作用。綜上，離婚財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議本質(zhì)是當(dāng)事人之間的合同關(guān)系，不應(yīng)具有直接產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效力，未進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)變更登記時(shí)，權(quán)利人對(duì)相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)僅享有債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，不當(dāng)然享有相應(yīng)物權(quán)。四、離婚一方基于財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議享有的債權(quán)與離婚另一方其他債權(quán)人的債權(quán)沖突時(shí)的清償順序（一）最高法院在個(gè)案中的觀點(diǎn)離婚一方基于財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議享有的權(quán)利屬于債權(quán)，基于債權(quán)之間的平等性，不應(yīng)享有優(yōu)先于其他債權(quán)人的權(quán)利。在二者發(fā)生沖突時(shí)，最高人民法院在（201）民5一終字第15號(hào)0“鐘永玉與王光等案外人執(zhí)行異議糾紛案”中，提出了應(yīng)綜合考慮各債權(quán)成立的先后順序、債權(quán)的具體內(nèi)容和性質(zhì)以及涉及的不動(dòng)產(chǎn)是否未能配偶一方的生活保障等四因素，確定保護(hù)順序的觀點(diǎn)。鐘永玉案起因于鐘永玉與前夫林榮達(dá)離婚時(shí)約定涉案房屋歸鐘永玉及其子女所對(duì)第三有，但始終未辦理房屋所有權(quán)變更手續(xù)。林榮達(dá)離婚后因股權(quán)轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)，對(duì)第三人王光負(fù)有金錢債務(wù)。王光在申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行林榮達(dá)金錢債權(quán)一案中，就能否執(zhí)行涉案房屋發(fā)生爭(zhēng)議。最高法院認(rèn)為：1、從時(shí)間上看，鐘永玉的請(qǐng)求權(quán)早于王光對(duì)林榮達(dá)的金錢債權(quán)。債權(quán)的成立時(shí)間盡管并不影響債權(quán)的平等性，但是在若干情形下對(duì)于該債權(quán)能否繼續(xù)履行以及繼續(xù)履行的順序產(chǎn)生影響。類推最高人民法院《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十條針對(duì)出賣人就特殊動(dòng)產(chǎn)訂立多重買賣合同的繼續(xù)履行問題的規(guī)定，至少不能得出王光成立在后的債權(quán)具有優(yōu)先于鐘永玉成立在前的債權(quán)的結(jié)論。2、鐘永玉的請(qǐng)求權(quán)系針對(duì)訴爭(zhēng)房屋的請(qǐng)求權(quán)，而王光的債權(quán)為金錢債權(quán)，訴爭(zhēng)房屋只是作為林榮達(dá)的責(zé)任財(cái)產(chǎn)成為王光的債權(quán)的一般擔(dān)保。在鐘永玉占有訴爭(zhēng)房屋的前提下，參考最高人民法院《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十條規(guī)定，其要求將訟爭(zhēng)房產(chǎn)的所有權(quán)變更登記至其名下的請(qǐng)求權(quán)，應(yīng)當(dāng)優(yōu)于王光的金錢債權(quán)。3、王光與林榮達(dá)之間的金錢債權(quán)，屬于林榮達(dá)的個(gè)人債務(wù)。在該債權(quán)債務(wù)發(fā)生之時(shí)，訴爭(zhēng)房屋實(shí)質(zhì)上已經(jīng)因鐘永玉與林榮達(dá)之間的約定而不再成為林榮達(dá)的責(zé)任財(cái)產(chǎn)。因此，在王光與林榮達(dá)交易時(shí)以及最終形成金錢債權(quán)的過程中，訴爭(zhēng)房產(chǎn)都未影響到林榮達(dá)的責(zé)任財(cái)產(chǎn)。在此意義上，鐘永玉的請(qǐng)求權(quán)即使排除王光債權(quán)的執(zhí)行，也并未對(duì)王光債權(quán)的實(shí)現(xiàn)形成不利影響。4、該房產(chǎn)具有為鐘永玉及其所生子女提供生活保障的功能。與王光的金錢債權(quán)相比，鐘永玉及其子女享有的請(qǐng)求權(quán)在倫理上具有一定的優(yōu)先性。（二）不同債權(quán)清償順序的確定思路最高法院在鐘永玉一案中的思路基本值得贊同。但我們認(rèn)為在處理這一問題時(shí)，除上述因素外，還應(yīng)當(dāng)考慮配偶一方對(duì)不動(dòng)產(chǎn)未能變更登記是否存在過錯(cuò)，以及第三人債權(quán)是否具有法定優(yōu)先或者應(yīng)予特別保護(hù)的情形。從類型化的角度，以下情形其他債權(quán)人的債權(quán)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于配偶一方的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。、配偶一方對(duì)分割的不動(dòng)產(chǎn)未能過戶存在過錯(cuò)的法律一向不特別保護(hù)怠于行使權(quán)利的當(dāng)事人。離婚財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議中確定的權(quán)利人在能夠進(jìn)行物權(quán)變更登記而不及時(shí)變更的，本身即對(duì)糾紛的出現(xiàn)存在過錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)由此造成的不利后果。在權(quán)利人有過錯(cuò)時(shí)仍對(duì)其進(jìn)行特別保護(hù)，不符合公平的要求，效果上也不利于法律的實(shí)施。在配偶一方怠于進(jìn)行變更登記等存在過錯(cuò)的情況下，一方面因其過錯(cuò)不應(yīng)予以特別保護(hù)，另一方此時(shí)夫妻雙方惡意串通損害第三人利益的可能性相對(duì)較大，應(yīng)優(yōu)先保護(hù)無過錯(cuò)的第三人。2、標(biāo)的不動(dòng)產(chǎn)合法買受人具備法定情形的根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定一）》的相關(guān)規(guī)定和精神，通過合法方式購(gòu)買標(biāo)的不動(dòng)產(chǎn)的當(dāng)事人，在非因自身原因未能將標(biāo)的不動(dòng)產(chǎn)變更至自己名下時(shí)，如果在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同，并在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)，且已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行的，此時(shí)基于對(duì)交易安全和秩序的保護(hù)，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于離婚的配偶一方取得標(biāo)的不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)。需要特別討論的是買受人明知或應(yīng)知離婚財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議內(nèi)容時(shí)，應(yīng)否予以保護(hù)。我們認(rèn)為在買受人明知離婚財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議內(nèi)容時(shí)，仍購(gòu)買標(biāo)的不動(dòng)產(chǎn)，屬于故意侵犯他人債權(quán)的不誠(chéng)信行為，不應(yīng)予以保護(hù)。3、金錢債權(quán)人具有應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護(hù)的合理理由的配偶另一方金錢債權(quán)人享有的債權(quán)雖然內(nèi)容與配偶一方的要求過戶的請(qǐng)求權(quán)雖不一致，但在標(biāo)的不動(dòng)產(chǎn)成為金錢債權(quán)的執(zhí)行標(biāo)的物時(shí)，這種事實(shí)上的沖突更加激烈。有觀點(diǎn)認(rèn)為，在金錢債權(quán)債務(wù)發(fā)生之時(shí)，如果標(biāo)的不動(dòng)產(chǎn)實(shí)質(zhì)上已經(jīng)因離婚財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議而不再成為金錢債務(wù)人的責(zé)任財(cái)產(chǎn)的，因標(biāo)的不動(dòng)產(chǎn)未影響債務(wù)人的責(zé)任財(cái)產(chǎn)。不會(huì)對(duì)金錢債權(quán)人的債權(quán)實(shí)現(xiàn)形成不利影響，故此時(shí)的金錢債權(quán)沒有優(yōu)先于配偶一方過戶請(qǐng)求權(quán)的效力。上述觀點(diǎn)可能存在以下問題：1、在離婚財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議并不能直接產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)效力的情況下，認(rèn)為標(biāo)的不動(dòng)產(chǎn)不再是配偶另一方的責(zé)任財(cái)產(chǎn)法律依據(jù)并不充分。2、從實(shí)務(wù)操作看除專業(yè)貸款機(jī)構(gòu)外，普通債權(quán)人在債權(quán)發(fā)生時(shí)并不會(huì)刻意去調(diào)查并掌握債務(wù)人名下具體資產(chǎn)情況。按照上述觀點(diǎn)的邏輯，標(biāo)的不動(dòng)產(chǎn)因不被債權(quán)人具體考慮到而不影響債權(quán)實(shí)現(xiàn)，那么債務(wù)人其他資產(chǎn)同樣也不被債權(quán)人具體考慮到，也不應(yīng)該影響債權(quán)實(shí)現(xiàn)。這種推論顯然是不成立的。我們認(rèn)為普通金錢債權(quán)原則上并沒有優(yōu)先于配偶一方過戶請(qǐng)求權(quán)的效力。但在個(gè)案中如果金錢債權(quán)具有更值得保護(hù)的法律價(jià)值時(shí)，基于利益衡量的考慮，該種金錢債權(quán)應(yīng)予以優(yōu)先保護(hù)。實(shí)務(wù)中較為典型的是金錢債權(quán)系基于債務(wù)人應(yīng)當(dāng)退還贓款等類型。由于刑事案件的被害人對(duì)于遭受犯罪侵害的事實(shí)無法預(yù)測(cè)和避免，被害人對(duì)被非法占有、處置的財(cái)產(chǎn)主張權(quán)利只能通過追繳或者退賠予以解決，在贓款贓物追繳不能的情況下，被執(zhí)行人在贓款贓物等值范圍內(nèi)予以賠償，該賠償優(yōu)先于其他民事債務(wù)具有合理性。此時(shí)基于退贓產(chǎn)生的金錢債權(quán)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于配偶一方的過戶請(qǐng)求權(quán)。綜上，離婚財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議產(chǎn)生的權(quán)利應(yīng)當(dāng)