房地產(chǎn)開發(fā)項目可研報告

I目錄第一章項目總論 11.1項目概況 11.1.1項目名稱 11.1.2項目性質(zhì) 11.1.3項目簡介 11.1.4項目建設(shè)單位 11.1.5項目建設(shè)相關(guān)單位 51.1.6項目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 101.1.7項目建設(shè)工期及進度 131.1.8投資估算和資金籌措 131.1.9財務(wù)效益評價 131.2項目評估結(jié)論及建議 151.2.1分析結(jié)論 151.2.2項目建議 151.3項目可行性分析報告主要編制依據(jù) 16第二章行業(yè)與市場分析 182.1全國房地產(chǎn)行業(yè)分析 182.1.1房地產(chǎn)政策分析 182.1.2房地產(chǎn)市場分析 192.1.3行業(yè)發(fā)展趨勢 252.2邛崍市房地產(chǎn)行業(yè)背景分析 282.2.1邛崍市宏觀經(jīng)濟分析 282.2.2邛崍市城市規(guī)劃綱要 302.3邛崍市房地產(chǎn)市場分析 372.3.1客戶群分析 372.3.2成交套數(shù)走勢 392.3.3銷售均價走勢 392.3.4存量走勢圖 402.3.5區(qū)域板塊內(nèi)住宅市場調(diào)研 40第三章地塊分析與產(chǎn)品方案 433.1項目地塊特性與價值分析 433.1.1項目地塊特征 433.1.2土地升值潛力評估 473.2項目SWOT分析 473.2.1優(yōu)勢（S） 473.2.2劣勢（W） 493.2.3機會（O） 493.2.4威脅（T） 503.3項目定位 503.3.1產(chǎn)品定位 503.3.2價格定位 503.3.3目標客戶定位 503.4產(chǎn)品方案與建設(shè)規(guī)模 513.4.1項目規(guī)劃設(shè)計方案 513.4.2主要技術(shù)經(jīng)濟指標 553.5項目開發(fā)進度 573.5.1進度安排 573.5.2項目建設(shè)管理 58第四章項目銷售方案 614.1項目銷售策略 614.1.1營銷目標 614.1.2營銷策略 614.2各類型房產(chǎn)銷售策略 634.2.1電梯公寓銷售策略 634.2.2商鋪銷售策略 644.3項目總體銷售計劃概述 664.4市場應(yīng)急方案 66第五章項目工程技術(shù)方案 675.1結(jié)構(gòu)說明 675.1.1項目概況 675.1.2設(shè)計依據(jù)及設(shè)計條件 675.1.3建筑分類等級 685.1.4結(jié)構(gòu)方案 685.1.5主要結(jié)構(gòu)材料 695.2給排水設(shè)計 695.2.1工程概況及設(shè)計范圍 695.2.2設(shè)計依據(jù) 695.2.3給水系統(tǒng) 705.2.4排水系統(tǒng) 715.3電氣設(shè)計 725.3.1設(shè)計依據(jù)及設(shè)計范圍 725.3.2負荷估算 745.3.3負荷等級及供電電源 745.3.4計量 755.3.5低壓配電 755.3.6照明設(shè)計 755.3.7防雷與接地 765.3.8電信及寬帶網(wǎng)系統(tǒng) 765.3.9有線電視系統(tǒng) 775.3.10閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)及可視對講系統(tǒng) 775.3.11智能化系統(tǒng) 775.3.12電氣消防部分 785.4暖通設(shè)計 785.4.1設(shè)計依據(jù) 785.4.2設(shè)計內(nèi)容 795.4.3通風(fēng)系統(tǒng) 795.4.4防排煙系統(tǒng) 795.4.5消防設(shè)計 80第六章勞動安全 816.1勞動安全 816.1.1安全依據(jù) 816.1.2主要危險有害因素 816.1.3安全措施 826.2勞動保護 83第七章項目投資估算及資金籌措 857.1項目第二期投資估算及資金籌措 857.1.1項目第二期估算范圍 857.1.2項目第二期估算依據(jù) 857.1.3項目第二期總投資估算 857.1.4項目第二期投資估算明細 877.1.5項目第二期資金籌措計劃 897.2項目第三期投資估算 907.2.1項目第三期估算范圍 907.2.2項目第三期估算依據(jù) 907.2.3項目第三期總投資估算 907.2.4項目第三期投資估算明細 927.2.5項目第三期資金籌措計劃 94第八章項目財務(wù)效益評價 958.1項目第二期財務(wù)效益評價 958.1.1項目第二期評估依據(jù) 958.1.2項目第二期收入預(yù)測 958.1.4項目第二期利潤預(yù)測 978.1.5項目第二期財務(wù)效益評價 978.2項目第三期財務(wù)效益評價 988.2.1項目第三期評估依據(jù) 988.2.2項目第三期收入預(yù)測 988.2.3項目第三期成本預(yù)測 998.2.4項目第三期利潤預(yù)測 998.2.5項目第三期財務(wù)效益評價 100第九章風(fēng)險分析 1019.1市場方面 1019.2政策方面 1019.3資金投入方面 1029.4銷售方面 102第十章分析結(jié)論和建議 10410.1開發(fā)條件及市場分析結(jié)論 10410.2經(jīng)濟分析結(jié)論 10410.3項目建議 105PAGEPAGEPAGE35第一章項目總論1.1項目概況1.1.1項目名稱1.1.2項目性質(zhì)1.1.3項目簡介1.1.4項目建設(shè)單位1.1.5項目建設(shè)相關(guān)單位1.1.6項目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容1.1.7項目建設(shè)工期及進度1.1.8投資估算和資金籌措1.1.9財務(wù)效益評價1.2項目評估結(jié)論及建議1.3項目可行性分析報告主要編制依據(jù)

第二章行業(yè)與市場分析2.1全國房地產(chǎn)行業(yè)分析2.1.1房地產(chǎn)政策分析2013年2月20日，溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。會議確定了包括公布房價控制目標、嚴格限購、差別化信貸等在內(nèi)的五項政策措施，要求各地政府保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，嚴格執(zhí)行并完善有關(guān)措施，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展?！皣鍡l”意在表明中央調(diào)控態(tài)度。本次會議提出“國五條”2，時點稍稍超前于預(yù)期，但相較于在某些地區(qū)收緊公積金貸款政策后的“二套房首付70%，利率1.3倍”傳言，“國五條”從力度上看似乎略顯溫和?！皣鍡l”中最嚴厲措施為對二手房轉(zhuǎn)讓嚴格征收個人所得稅，這一政策與05年5月份出臺的個人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)征收營業(yè)稅政策異曲同工，其目的都是為了擠出投資需求，達到控制房價的目的。但我們可以看到，當年的營業(yè)稅政策并沒有對成交量和房價產(chǎn)生過多負面影響，政策出臺后確實交易量出現(xiàn)三個月左右短暫的回落，但由于同期的貨幣政策保持穩(wěn)定，在市場消化了營業(yè)稅政策后，成交量和房價也再次出現(xiàn)反彈。“國五條”落地宣告房地產(chǎn)調(diào)控進一步趨緊，對熱點城市投資投

機需求的抑制再度升級，北京、上海等城市配套細則相對嚴格，其他絕大多數(shù)城市基本延續(xù)了國五條政策方向。受政策影響，多數(shù)城市成交量在

4-5

月明顯回落，但預(yù)售監(jiān)管力度的驟然加大使得部分城市供求更加趨于緊張，房價上漲壓力依然巨大。在短期的限購、限貸等調(diào)控政策收緊的同時，中央也在加緊完善房地產(chǎn)調(diào)控的長效機制，日趨明晰的保障房政策、逐見雛形的住房信息聯(lián)網(wǎng)及不動產(chǎn)登記條例，以及房產(chǎn)稅試點范圍可能擴大等都在一定程度上為穩(wěn)定市場預(yù)期及今后房地產(chǎn)市場長期健康發(fā)展提供了保障。

2013

年下半年，

雖然嚴格調(diào)控之下全國房地產(chǎn)市場各項指標增速全面放緩，

房價快速上漲勢頭得到遏制，

但熱點城市龐大的剛需及持續(xù)升溫的土地市場仍在推動房價上漲預(yù)期。此外，新一屆政府對于房地產(chǎn)市場調(diào)控的思路正在逐步轉(zhuǎn)變，保障房、房產(chǎn)稅、土地制度改革等工作齊頭并進，長效機制的建立將逐步落到實處2.1.2房地產(chǎn)市場分析2013年前三季度，全國主要城市新房和二手房價格繼續(xù)上漲，成交量創(chuàng)近四年同期最高，土地市場持續(xù)火熱，企業(yè)拿地金額已超去年全年水平。三季度，隨著“國五條”效應(yīng)逐漸淡化，在二季度受到抑制的量價企穩(wěn)回升，高地價地塊明顯增多，北京、廣州等熱點城市表現(xiàn)尤為突出。預(yù)計四季度，政策仍以穩(wěn)為主，房產(chǎn)稅、土地改革等長效機制或?qū)⒙鋵崳皇袌龇矫?，供?yīng)高峰和企業(yè)加快推盤將促進成交量繼續(xù)增長，與去年同期的階段性高峰將基本持平，供求矛盾突出的熱點城市房價上行壓力依舊突出，但全國整體漲幅將趨于平穩(wěn)。1．價格：百城均價絕對水平創(chuàng)新高百城均價絕對水平創(chuàng)新高，環(huán)比連續(xù)16個月上漲，同比連續(xù)10個月上漲，同環(huán)比漲幅在三季度均持續(xù)擴大，9月環(huán)比漲幅再度突破1%。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)對100個城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，百城住宅均價自2012年6月止跌后連續(xù)16個月環(huán)比上漲?？傮w來看，今年一季度百城均價漲幅明顯，累計上漲2.91%，二季度漲幅逐漸收窄，累計上漲2.60%，三季度受北京、廣州等熱點城市帶動，漲幅較二季度明顯擴大，累計上漲2.89%。具體來看，7、8月漲幅分別為0.87%、0.92%，9月漲幅擴大至1.07%，自5月以來再次突破1%，價格絕對水平上漲至10554元/平方米，為2010年6月以來最高水平。同比來看，百城住宅均價連續(xù)10個月上漲且漲幅持續(xù)擴大至9.48%，僅低于2011年8月階段性高點。2012年11月，全國商品房和住宅銷售均價分別為5837元/平方米和5495元/平方米，與2011年同期相比分別上漲6.6%和7.8%，漲幅比10月微降0.3和0.1個百分點。中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)顯示，11月，全國100個城市住宅平均價格環(huán)比上漲0.26%，漲幅較上月擴大0.09個百分點，其中60個城市環(huán)比上漲，38個城市環(huán)比下跌。圖2-12010-2013年百城住宅均價及環(huán)比變化2．成交量：2013年前三季度成交量達近四年同期最高“金九”成交量小幅回升，前三季度累計成交量達近四年同期最高。初步統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2013年三季度，50個代表城市月均成交2531萬平方米，成交量企穩(wěn)回升。具體來看，7月成交量延續(xù)4月以來的下行態(tài)勢但降幅逐步趨緩；8月成交量止降回升，環(huán)比小幅增長2.7%，但同比下降7.8%；9月成交量繼續(xù)回升，50個代表城市成交2625萬平方米，環(huán)比增幅擴大至4.3%，同比微增0.5%，為6月以來首次增長，與2011年同期相比增長超五成。總體來看，前三季度，代表城市住宅月均成交2519萬平方米，同比增長18.5%，較2010年和2011年同期分別增長32.9%和37.0%，達近四年同期最高水平。圖2-22010年以來代表城市月度成交量走勢3．供應(yīng)：土地成交推動新開工繼續(xù)增長，但多數(shù)城市潛在供應(yīng)充足、銷售增長趨緩、貨幣政策穩(wěn)健背景下，全國新開工和投資增速放緩?fù)恋爻山煌苿有麻_工繼續(xù)增長，但多數(shù)城市潛在供應(yīng)充足、銷售增速趨緩導(dǎo)致全國新開工增幅有限。2012年四季度以來土地市場成交回暖，數(shù)據(jù)顯示，2013年前三個季度土地成交面積同比增速均超過30%，考慮到拿地與新開工的時間差（一般為6-12個月），預(yù)計2014年新開工將繼續(xù)增長。由于目前三四線城市供應(yīng)充足（占全國新開工面積超過60%），企業(yè)在此類城市開工保持謹慎，與新開工密切相關(guān)的銷售面積增速（歷史數(shù)據(jù)顯示新開工指標滯后于銷售指標約3-6個月）在2013年也不斷趨緩，預(yù)計2014年全國房屋新開工面積20.9-21.3億平方米，同比增長6.0-8.0%。2013年前三季度全國土地供求量穩(wěn)中有升，均高于去年同期，住宅類用地漲幅較明顯。9月全國300個城市共推出土地3665宗，推出面積14078萬平方米，環(huán)比增加8%，同比增加1%；其中住宅類用地1232宗，推出面積5341萬平方米，環(huán)比增加8%，同比增加6%。1-9月，全國300個城市共推出土地30892宗，推出面積118471萬平方米，同比增加9%；其中住宅類用地9718宗，推出面積42829萬平方米，同比增加21%。今年土地市場一掃調(diào)控陰霾，交易熱度持續(xù)攀升，全國土地成交量整體漲幅高于供應(yīng)量，其中住宅類用地月度成交量共有8個月同比增長。9月全國300個城市共成交土地2554宗，成交面積10376萬平方米，環(huán)比減少10%，同比減少4%；其中住宅類用地821宗，成交面積4153萬平方米，環(huán)比增加2%，同比增加9%。三季度以來，“搶地潮”在一二線城市輪番上演，主流房企向核心城市加速回流，全國土地成交價格上升，本月環(huán)比、同比均上漲35個百分點以上。9月全國300個城市成交樓面均價為1650元/平方米，環(huán)比上漲38%，同比上漲63%；其中住宅類用地成交樓面均價為2307元/平方米，環(huán)比上漲37%，同比上漲60%。今年以來，代表城市月均新批上市1349萬平方米，同比增長13%，為近四年同期最高。10月，主要城市新批上市面積明顯回落（初步統(tǒng)計數(shù)據(jù)），環(huán)比下降16%，同比增長24%，為1614萬平方米。圖2-32010年以來主要城市新批上市面積走勢4．資金來源：累計同比增速6個月來首次上升根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的2013年1-11月全國房地產(chǎn)市場運行的有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，1-11月國內(nèi)貸款累計同比為33.8%，較1-10月上升1.9個百分點，增幅為2011年來高位，大幅高于去年全年13.2%的增速。2013年前三季度，開發(fā)貸余額同比增速為18.5%，為2011年二季度以來的最高增速，顯示出銀行貸款對地產(chǎn)的支持仍然處于高位，而本月資金來源中國內(nèi)貸款數(shù)據(jù)顯示出貸款對地產(chǎn)的支持仍在持續(xù)。1-11月自籌資金累計同比上升20.8%，較1-10月上升3.1個百分點，自籌資金累計同比為2012年4月以來的高位。自籌資金和國內(nèi)貸款同比位于高位顯示出企業(yè)相對較強的投資意愿。隨著銷售累計同比的逐步收窄，以預(yù)收款和按揭貸款為主要內(nèi)容的其他資金來源累計同比收窄至31.9%，較1-10月下降2.9個百分點，由于去年高基數(shù)的影響，預(yù)計全年該增速仍會繼續(xù)收窄。5．2014年房地產(chǎn)市場預(yù)測從全年走勢來看，2013年全國銷售面積同比增速前高后低。預(yù)計明年上半年經(jīng)濟環(huán)境總體好于下半年，參考過去幾年商品房銷售面積的季節(jié)性規(guī)律，預(yù)計明年上半年商品房銷售面積占全年比重約40%，全年商品房銷售面積增速前高后低。預(yù)計2014年上半年商品房銷售面積同比增長7.9%，下半年增速小幅回落至6.1%。季節(jié)性規(guī)律導(dǎo)致重點城市下半年成交總量好于上半年，但同比增速趨緩。除2011年下半年受貨幣政策收緊和房地產(chǎn)調(diào)控的疊加影響，成交量環(huán)比上半年下降5.7%外，其余年份重點城市下半年的成交量均高于上半年，2012年表現(xiàn)尤其明顯，下半年成交量比上半年高49.8%。2014年將保持下半年高于上半年的季節(jié)性規(guī)律，預(yù)計上半年各城市成交量在經(jīng)濟穩(wěn)定、供應(yīng)加大的背景下繼續(xù)好于今年同期，下半年季節(jié)性規(guī)律推動成交量環(huán)比增長，但同比增速將趨緩，由于2013年基數(shù)較高，2014年下半年可能出現(xiàn)部分月份同比下降的情況。2.1.3行業(yè)發(fā)展趨勢1．宏觀環(huán)境

宏觀經(jīng)濟方面，政府工作報告將今年經(jīng)濟預(yù)期目標預(yù)定為

7.5%左右，經(jīng)濟持續(xù)溫和復(fù)蘇，物價上漲壓力緩解，預(yù)計四季度乃至全年仍將延續(xù)這一趨勢。貨幣政策方面，經(jīng)濟弱復(fù)蘇和通脹壓力緩解背景下，貨幣政策趨穩(wěn)可能性較大，新增貸款穩(wěn)步增加總體有利房地產(chǎn)業(yè)，但部分地區(qū)差別化信貸政策從嚴執(zhí)行帶來一定的不確定性。房地產(chǎn)調(diào)控方面，新一屆政府仍將繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策，“國五條”細則的出臺從限購、信貸、稅收、房價控制目標等各方面都更重地方差異性，

此外，各級地方政策的執(zhí)行力是調(diào)控效果和影響市場變化的關(guān)鍵。十八屆三中全會確定了充分市場化的政策基調(diào)，在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)，這樣的政策基調(diào)將表現(xiàn)為政策制定更加靈活而有針對性。以往如“一線城市發(fā)燒，全國打針吃藥”的政策舉措將一去不復(fù)返。政策制定的目標是有針對性的調(diào)控地區(qū)市場。一二線城市由于市場將持續(xù)火熱，政策基調(diào)應(yīng)是將在擴大供給的同時，適度抑制需求；而針對三四線城市的持續(xù)疲態(tài)，預(yù)計地方政府將持續(xù)出臺有針對性的刺激措施，以保障這些地區(qū)的樓市穩(wěn)定。2．市場趨勢房價將溫和上漲，新增供應(yīng)量快速上升，單獨二胎政策的實施將增加住房需求。預(yù)計在2014年，一線城市由于供應(yīng)偏緊，需求旺盛，供不應(yīng)求的局面仍不會改變。預(yù)計短缺量在12%。因此，一線城市房價仍將溫和上漲。地價仍會增速較快，十八屆三中全會新的土地制度改革，會有助于平抑地價。2013年一線城市的拿地面積是大漲了接近100%。因2013年的大幅拿地補庫存可在2014年形成銷售，因此，一線城市2014年將形成價升量漲的局面，但房價漲幅不會繼續(xù)維持年增長20%的高位，將比2013年下降，預(yù)計可達10~15%。未來一線城市的核心區(qū)的房價雖然有泡沫，但仍然具備上漲空間。從國外的都市圈的發(fā)展來說，中國的都市圈仍沒有到一個巨大的規(guī)模，還有進一步增大的空間。相比一、二線城市的市場火爆，2014年三四線地區(qū)庫存仍然較高且去化相對緩慢，將從中長期壓制開工增幅，未來開工增速將持續(xù)低于銷售增速。預(yù)計2014年新開工增速為5%。單獨二胎政策影響有限，預(yù)計每年新增10%左右的增量房需求。相比目前房地產(chǎn)市場的巨大存量，新增的所謂“剛需”數(shù)量有限。根據(jù)估算，如果未來十年我國總和生育率逐步提高到2.0，則十年間將多出生2000萬人口。按照人均30平方米的住房標準，這些新增人口帶來的增量住房需要約為6億平米，平均每年增加住房需要6000萬平米。2012年我國住房銷售面積為11億平米，因此新增的住房需要占當年住房銷售面積的5%。如果二胎單獨放開能夠帶來每年新增的9%—18%的增量的房地產(chǎn)的年均需求，如果二胎全部放開年均會增加27—39%的增量的需求。二胎對于整個行業(yè)來說中長期是一個托起中長期需求的政策，但是市場并沒有意識到。二十年以后是不是才有需求，其實不是的，打算要二胎的時候就會希望有改善性的住房了。2.2邛崍市房地產(chǎn)行業(yè)背景分析2.2.1邛崍市宏觀經(jīng)濟分析1．經(jīng)濟總量分析初步核算，2012年，邛崍市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值150.43億元，比上年增長14.1%。其中：第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值28.3億元，增長4.4%；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值69.02億元，增長19.8%；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值53.11億元，增長11.9%。一、二、三產(chǎn)業(yè)比例關(guān)系為18.8:45.9:35.3。人均地區(qū)生產(chǎn)總值24521元，按當年匯率折算達3896美元。圖2-4邛崍市近年來GDP及增長率單位：億元2．固定資產(chǎn)投資分析房地產(chǎn)投資是固定資產(chǎn)投資的重要引擎。全社會固定資產(chǎn)投資完成177.96億元，比上年增長18.9%。其中基本建設(shè)投資完成117.3億元，比上年增長42.9%；更新改造投資完成41.47億元，比上年下降16.7%；房地產(chǎn)開發(fā)投資完成18.18億元，比上年增長11.2%。工業(yè)性投資完成110.0億元，同比增長21.1%。全年商品房銷售面積41.41萬平方米，其中住宅銷售面積37.25萬平方米；實現(xiàn)商品房銷售額19.92億元，其中住宅銷售額16.94億元。圖2-5邛崍市近年來固定資產(chǎn)投資及增長率3．居民消費能力2012年，全市實現(xiàn)社會消費品零售總額49.18億元，比上年增長12.1%。其中城市零售額45.86億元，增長18.2%；農(nóng)村零售額3.32億元，下降34.9%。批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額39.6億元，增長10.7%；住宿餐飲業(yè)零售額9.58億元，增長18.1%。2012年城市市區(qū)居民人均可支配收入19724元，比上年增長15.6%；人均消費性支出15333元，比上年增長11.9%；人均住房建筑面積38.9平方米。農(nóng)民人均純收入9833元，比上年增長14.4%；人均生活消費支出6204元，比上年增長15.9%；人均住房面積45平方米。年末城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額139.34億元，比上年增長20.5%。2.2.2邛崍市城市規(guī)劃綱要1．邛崍市“十二五”發(fā)展目標大力提升邛崍在成雅區(qū)域中的戰(zhàn)略地位，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)顯著優(yōu)化，經(jīng)濟實力再上新臺階。2011-2015年，全市地區(qū)生產(chǎn)總值年均增速保持在11%以上，到2015年，全市地區(qū)生產(chǎn)總值達176億元，人均GDP達5000美元，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化為15：50：35。初步建成西部一流、國際知名的人文生態(tài)旅游目的地，“區(qū)域性商貿(mào)中心”初具規(guī)模，力爭重返四川省綜合經(jīng)濟評價前十強。大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，發(fā)揮邛崍市的生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢和旅游資源優(yōu)勢，推動房地產(chǎn)與旅游業(yè)深度融合，進一步發(fā)揮房地產(chǎn)對經(jīng)濟發(fā)展的支撐作用，進一步增強房地產(chǎn)業(yè)集聚人口的載體功能，將邛崍打造成為服務(wù)成都、輻射西部的宜居宜旅的山水城市。堅持“綜合開發(fā)、配套建設(shè)、集約化經(jīng)營”的方針。把房地產(chǎn)開發(fā)與舊城改造、新城區(qū)開發(fā)建設(shè)、旅游景區(qū)打造相結(jié)合，加大房地產(chǎn)宣傳營銷力度，策劃組織房地產(chǎn)交易會和邛崍房地產(chǎn)企業(yè)外地巡展等活動，唱響“宜居邛崍”品牌。重點發(fā)展住宅地產(chǎn)，積極引進知名房地產(chǎn)企業(yè)到邛投資開發(fā)，充分發(fā)揮中心城區(qū)輻射作用，積極推動羊安、平樂房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展；依托優(yōu)質(zhì)旅游資源、優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境、豐富的文化資源，融合性開發(fā)休閑度假地產(chǎn)，以成都乃至全國的高端消費群體為目標市場，精心打造旅游度假品牌；積極發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，以中心城區(qū)為重點，加快大型商業(yè)中心建設(shè)，加快建設(shè)高檔寫字樓、高星級酒店等綜合地產(chǎn)，打造多功能、高品質(zhì)的城市綜合體；結(jié)合我市實施城市化戰(zhàn)略的要求，合理布局，有序開發(fā)，建立健全公開、公平、公正的房地產(chǎn)交易機制，保持住宅建設(shè)的合理規(guī)模和增長速度，完善配套服務(wù)，打造現(xiàn)代物業(yè)管理?！兑?guī)劃》明確了邛崍作為落實成都“世界現(xiàn)代田園城市”和邛崍“川西南區(qū)域性中心城市”的總體戰(zhàn)略定位。根據(jù)這一定位，邛崍將在未來5年內(nèi)，城鎮(zhèn)化率達到50%以上。大力改造和提升傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)，加大城市經(jīng)營力度，拓展房地產(chǎn)需求空間，在加大保障性住房建設(shè)力度、穩(wěn)步推進普通商品住宅開發(fā)的基礎(chǔ)上，力爭引進4—5家國內(nèi)、國際知名企業(yè)，適度發(fā)展旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、會展地產(chǎn)等，力爭完成房地產(chǎn)投資60億元以上，實現(xiàn)銷售面積150萬平方米以上，未來5年每年的房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)在30萬平方米。2．城市規(guī)劃布局在充分保護和尊重生態(tài)本底的基礎(chǔ)上，優(yōu)化市域總體功能分區(qū)，將全市市域劃分為城市功能核心區(qū)、城市功能拓展區(qū)、城鄉(xiāng)功能融合區(qū)、生態(tài)功能涵養(yǎng)區(qū)四大總體功能分區(qū)，形成生態(tài)優(yōu)先的城鄉(xiāng)總體空間形態(tài)。城市功能核心區(qū)主要包括市域臨邛鎮(zhèn)和羊安鎮(zhèn)部分區(qū)域。發(fā)展方向是以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)，強化商貿(mào)、文化、旅游、居住等功能，提高城市承載力，提升城市功能和品質(zhì)，改善人居環(huán)境。城市功能拓展區(qū)包括臨邛鎮(zhèn)、羊安鎮(zhèn)的非城市區(qū)域，平樂鎮(zhèn)城區(qū)，寶林鎮(zhèn)、前進鎮(zhèn)、固驛鎮(zhèn)、高埂鎮(zhèn)部分區(qū)域。發(fā)展方向是以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和工業(yè)為主導(dǎo)，主要承擔(dān)文化、旅游、教育培訓(xùn)、會議、居住、制造業(yè)等功能，承接城市新興功能的拓展區(qū)域。城鄉(xiāng)功能融合區(qū)包括高埂鎮(zhèn)、固驛鎮(zhèn)、前進鎮(zhèn)、寶林鎮(zhèn)部分區(qū)域，冉義鎮(zhèn)、牟禮鎮(zhèn)、回龍鎮(zhèn)、桑園鎮(zhèn)、孔明鄉(xiāng)、臥龍鎮(zhèn)、臨濟鎮(zhèn)等平原區(qū)域。發(fā)展方向是現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，推進一三產(chǎn)業(yè)互動，主要承擔(dān)生態(tài)農(nóng)業(yè)、部分旅游服務(wù)、片區(qū)商貿(mào)、居住等功能，同時兼顧城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)田園風(fēng)光帶的保護。生態(tài)功能涵養(yǎng)區(qū)包括南寶鄉(xiāng)、高何鎮(zhèn)、天臺山鎮(zhèn)、火井鎮(zhèn)、油榨鄉(xiāng)、水口鎮(zhèn)、大同鄉(xiāng)、茶園鄉(xiāng)、夾關(guān)鎮(zhèn)、道佐鄉(xiāng)、平樂鎮(zhèn)等山區(qū)。發(fā)展方向是生態(tài)保護與旅游開發(fā)并重，既要積極改善區(qū)域生態(tài)環(huán)境質(zhì)量，維護生態(tài)安全和生態(tài)平衡，保障生態(tài)安全，又充分利用生態(tài)資源，打造國際山地旅游目的地。進一步落實成都世界現(xiàn)代田園城市建設(shè)“九化”要求，全力構(gòu)建“一中心、三支撐、多極化”統(tǒng)籌城鄉(xiāng)的新型城鎮(zhèn)體系。一中心即臨邛鎮(zhèn)，成都市第三圈層、西南片區(qū)的政治、經(jīng)濟、文化和交通中心。三支撐即羊安、平樂和夾關(guān)鎮(zhèn)重點鎮(zhèn)，區(qū)域的經(jīng)濟、文化、交通中心。多極化即有計劃地逐步啟動一批一般鎮(zhèn)鄉(xiāng)的綜合建設(shè)。進一步加快城鎮(zhèn)功能和農(nóng)村建設(shè)現(xiàn)代化進程，進一步推進城鄉(xiāng)管理實現(xiàn)現(xiàn)代化全域科學(xué)管理，進一步完善城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，推進城鄉(xiāng)融合發(fā)展，建設(shè)“川西南區(qū)域性中心城市”。以打造成都市第三圈層、西南片區(qū)政治、經(jīng)濟、文化和交通中心為目標，主要承載金融、工業(yè)、旅游、貿(mào)易等各項職能，發(fā)展工業(yè)、旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和交通運輸?shù)确?wù)業(yè)。到2015年，建設(shè)成為聚集26萬人口規(guī)模的現(xiàn)代中等城市，有效改善城市面貌，樹立現(xiàn)代城市形象。市域經(jīng)濟發(fā)展空間布局：根據(jù)平壩、丘陵、山地的地形地貌特征和自然資源狀況，按照有利于統(tǒng)籌城鄉(xiāng)產(chǎn)業(yè)、城鎮(zhèn)建設(shè)和社會發(fā)展的原則，形成以臨邛鎮(zhèn)為中心，羊安、平樂鎮(zhèn)為兩翼，固驛、回龍、高埂、火井、夾關(guān)鎮(zhèn)為網(wǎng)絡(luò)支撐點的城鎮(zhèn)發(fā)展體系和山丘壩協(xié)調(diào)發(fā)展的總體構(gòu)架，形成“一心一帶三區(qū)四軸”的城市發(fā)展格局?！耙恍摹奔垂懦巧藤Q(mào)旅游中心，以古城保護區(qū)為城市發(fā)展中心，城市以該中心呈內(nèi)核圈層式發(fā)展，且以文君街漢代文化形成的商貿(mào)旅游特色景觀奠定了邛崍市的城市特色、人文積淀?！耙粠А奔茨虾优c西河濱河發(fā)展帶?！叭齾^(qū)”即主城居住生活片區(qū)、北部新區(qū)和工業(yè)集中發(fā)展區(qū)，主城居住生活片區(qū)居于城市西側(cè)，向南向西向北沿江發(fā)展，分配河流上游岸線，創(chuàng)建望山親水的生態(tài)人居環(huán)境；北部新區(qū)將打造邛崍市新行政、金融文化中心，發(fā)展以生態(tài)居住為主導(dǎo)，新型城市服務(wù)業(yè)及城市工業(yè)服務(wù)業(yè)為配套的現(xiàn)代綜合新功能區(qū)；工業(yè)集中區(qū)居于城市東側(cè)，向東向北交通導(dǎo)向發(fā)展，分配河流下游岸線，滾動成片規(guī)模集聚發(fā)展?！八妮S”即君平大道、司馬大道、318國道、106省道（川西旅游環(huán)線）。圖2-6邛崍市中心城區(qū)格局示意圖圖2-7邛崍市城市規(guī)劃布局圖3．邛崍市交通規(guī)劃圖2-8邛崍市交通規(guī)劃布局圖按照“世界現(xiàn)代田園城市”的功能分區(qū)要求，加快推進市域交通體系建設(shè)，積極配合做好過境鐵路建設(shè)工作，大力抓好成新蒲快速路建設(shè)、縣鄉(xiāng)道路提檔升級改造等一批重點公路建設(shè)，進一步改善區(qū)域交通物流條件。以邛崍市所處的大環(huán)境交通區(qū)位環(huán)境為前提，結(jié)合《成都市總體規(guī)劃》，并與邛崍市地理條件和社會經(jīng)濟發(fā)展相適應(yīng)，建立適度超前的，以公路為主的城市道路交通網(wǎng)絡(luò)體系。根據(jù)邛崍市社會經(jīng)濟發(fā)展的目標，規(guī)劃邛崍市主要道路：邛崍——大邑——成都：（城際輕軌邛崍段）邛崍——名山：高速公路邛崍——前進——高埂——羊安——新津：一級公路（邛新路）邛崍——溫江——成都：一級公路（光華大道邛崍段）邛崍－溫江－成都：一級公路（草金路邛崍段）成都——新津——羊安——蒲江：一級公路（成新蒲邛崍段）邛崍工業(yè)園區(qū)——固驛——戰(zhàn)斗——回龍：一級公路邛崍——寶林——蒲江：一級公路（106省道）邛崍——孔明——洗馬——平樂：二級公路（土平路）邛崍——南君平——大邑安仁：二級公路大邑——冉義——羊安－新津：二級公路（羊付路）大邑三壩鎮(zhèn)——大同鄉(xiāng)——水口鎮(zhèn)——油榨鄉(xiāng)——火井鎮(zhèn)——高何鎮(zhèn)——天臺山：二級公路（旅游環(huán)線）其余鄉(xiāng)鎮(zhèn)之間公路至少為四級，平原區(qū)域力爭達到三級公路。規(guī)劃按照每年完成100公里農(nóng)村公路實施修建，按四級公路標準。圍繞“通達、延伸、聯(lián)網(wǎng)”的總體目標，繼續(xù)實施農(nóng)民集中居住區(qū)對外連接道路、扶貧路、產(chǎn)業(yè)集中發(fā)展區(qū)道路等農(nóng)村公路建設(shè)。2.3邛崍市房地產(chǎn)市場分析2.3.1客戶群分析邛崍置業(yè)客戶群體91%為邛崍本地人，外地置業(yè)客戶群體較少，成都及其他地方置業(yè)客群不足10%，家庭結(jié)構(gòu)以三口之家為主，占總置業(yè)人群