養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展前景分析

養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展前景分析中國的養(yǎng)老設(shè)施傳統(tǒng)上是民政機構(gòu)社會福利的一部分，最初以為三無老人服務(wù)的社會救濟為主，近年來逐步走向了社會化，但仍然是以非營利社會福利為主體。無疑，養(yǎng)老地產(chǎn)是相當(dāng)有前景的，市場需求也是不可抑制的。發(fā)展前景機會點一老齡人口增長速度快，城市空巢家庭比例增加過快，對養(yǎng)老地產(chǎn)的需求增加。數(shù)據(jù)來源：2000年全國第五次人口普查報告；2010年全國第六次人口普查報告全國老齡人口統(tǒng)計表2010年至2050年，中國60歲以上的人口將由現(xiàn)在的12.3%上升到31.1%，到2015年的未來5年，中國老年人口將達2億，占總?cè)丝诘?5%。2000年，北京市60歲以上的老年人口約為117萬；到了2011年，這一數(shù)字則達到了248萬。機會點二老年消費者收入提高，消費能力增強。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，未來具有高消費能力的老年群體將會凸現(xiàn)；隨著收入結(jié)構(gòu)的多元化，未來老年人的收入將不再是過去單一的退休補貼，投資、保險等收益也將納入老年人收入構(gòu)成中去。未來老年人收入水平的提高，為老年住宅產(chǎn)品提供了強大的消費支持。老齡人消費

潛力巨大

中國老齡科學(xué)研究中心

的一項調(diào)查城市老年人口中，有42.8%的

人擁有儲蓄存款退休金一項到2010年，就將增加到8383億元退休金到2020年為28145億元退休金到2030年，為73219億元老年人收入不斷提高,老年產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間廣闊老齡人群消費潛力巨大據(jù)全國老齡工作委員會提供的數(shù)據(jù)我國老齡人市場的年需求為6千億元2010將達到一萬億目前我國每年為老年人提供的產(chǎn)品不足一千億元供需之間存在巨大商機目前我國老齡人市場的年需求缺口約5千億

老齡市場需求缺口巨大機會點三國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)供應(yīng)量不足福利性養(yǎng)老地產(chǎn)供應(yīng)不足，2010年，居住在福利性質(zhì)的養(yǎng)老機構(gòu)人數(shù)不足高齡人口總數(shù)的0.54%。營利性養(yǎng)老地產(chǎn)供應(yīng)不足:國內(nèi)開發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)較少，做得成功的更是鳳毛麟角。數(shù)據(jù)來源：策略研究周報老年保健及旅游缺乏專業(yè)的綜合配套服務(wù)機構(gòu)

老年人活動仍處于公園健身、免費保健講座等初級階段老年保健服務(wù)市場待開發(fā)05年老年旅游份額約占旅游市場的25%05年老年旅游收入達到1000億人民幣左右老年保健養(yǎng)生缺乏專業(yè)中高端配套機構(gòu)現(xiàn)有養(yǎng)老機構(gòu)遠遠

低于市場需求，且缺乏中高端配套

中高端養(yǎng)生養(yǎng)老機構(gòu)嚴(yán)重不足缺乏服務(wù)意識、成本意識、

缺乏競爭意識、風(fēng)險意識、法制意識運營成本過高，服務(wù)內(nèi)容還顯得單一和不規(guī)范養(yǎng)老服務(wù)隊伍人才十分短缺、專業(yè)化水平較低養(yǎng)老機構(gòu)普通收住的是高齡段（70歲以上）的孤寡老人、病困老人機會點四政策的支持，“適居養(yǎng)老”概念的提出財政部和稅務(wù)總局《關(guān)于對老年服務(wù)機構(gòu)有關(guān)稅收政策問題的通知》（財稅〔2000〕97號）；2006年頒發(fā)的《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)全國老齡委辦公室和發(fā)展改革委等部門關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見的通知》（國辦發(fā)〔2006〕6號）；2009.4.1海南政協(xié)提案《關(guān)于大力推進我省異地養(yǎng)老度假項目建設(shè)的建議》?！笆濉币?guī)劃綱要提出，鼓勵社會資本興辦具有護理功能的養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)，提倡'適居養(yǎng)老'概念"北京試點儲備土地建設(shè)養(yǎng)老機構(gòu)

2012-10-198:49:00

鼓勵集體建設(shè)用地建養(yǎng)老設(shè)施本報北京10月18日訊記者王斌截至目前，北京市國土資源局累計通過各種方式供應(yīng)養(yǎng)老設(shè)施用地17宗，土地面積59.87公頃，對養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)用地的申請依據(jù)不同情況進行分類處理。記者從北京市國土資源局了解到，對政府投資建設(shè)的辦公養(yǎng)老設(shè)施，經(jīng)審核確認符合劃撥用地目錄的，采取劃撥方式供地；對企業(yè)利用自有用地，在取得項目、規(guī)劃條件等相關(guān)批準(zhǔn)文件后，明確為養(yǎng)老設(shè)施的，報請市政府批準(zhǔn)后按協(xié)議出讓方式供地；對其他非政府投資，利用國有建設(shè)用地建設(shè)養(yǎng)老設(shè)施的項目，采取掛牌、招標(biāo)、拍賣等方式公開出讓，并合理設(shè)定條件，將養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費水平等作為成交重要條件之一。此外，進一步鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟組織在集體建設(shè)用地范圍內(nèi)建設(shè)養(yǎng)老設(shè)施。截至目前，以劃撥方式辦理養(yǎng)老設(shè)施用地3宗；以協(xié)議出讓方式辦理用地3宗；以掛牌、招標(biāo)、拍賣方式辦理用地1宗；以占用現(xiàn)狀集體建設(shè)用地方式辦理用地10宗。北京市國土資源局相關(guān)負責(zé)人介紹，北京市國土資源局經(jīng)北京市政府同意后，還從政府儲備土地中拿出一部分區(qū)位條件適宜、符合養(yǎng)老用地建設(shè)要求的優(yōu)質(zhì)地塊，用于供社會力量建設(shè)養(yǎng)老機構(gòu)的土地供應(yīng)試點。目前，昌平、平谷兩區(qū)進行了試點的初步接洽。

國土局:養(yǎng)老設(shè)施用地首入供地計劃預(yù)計明年啟動

國土局:養(yǎng)老設(shè)施用地首入供地計劃預(yù)計明年啟動[摘要]記者昨天從市國土局了解到，2013年北京土地供應(yīng)計劃已啟動編制，與以往不同的是，明年養(yǎng)老設(shè)施用地將首次納入土地供應(yīng)計劃中。市國土局相關(guān)負責(zé)人表示，納入土地供應(yīng)計劃后，每年養(yǎng)老設(shè)施用地將不再只是要求數(shù)量，而且要對應(yīng)到具體地塊。記者昨天從市國土局了解到，2013年北京土地供應(yīng)計劃已啟動編制，與以往不同的是，明年養(yǎng)老設(shè)施用地將首次納入土地供應(yīng)計劃中。市國土局相關(guān)負責(zé)人表示，納入土地供應(yīng)計劃后，每年養(yǎng)老設(shè)施用地將不再只是要求數(shù)量，而且要對應(yīng)到具體地塊。近日，市國土局會同市發(fā)改委、市規(guī)劃委，就北京養(yǎng)老設(shè)施用地現(xiàn)狀、近期養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)規(guī)劃及2013年養(yǎng)老設(shè)施用地需求到市民政局調(diào)研。據(jù)介紹，明年北京養(yǎng)老設(shè)施用地的供應(yīng)力度肯定將加大，具體計劃目前正在調(diào)研制定中。養(yǎng)老設(shè)施用地對應(yīng)具體地塊目前，市國土局已正式啟動了《北京市2013年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃》的編制。市國土局相關(guān)負責(zé)人表示，明年起，養(yǎng)老設(shè)施用地將納入北京年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃?！斑^去，養(yǎng)老設(shè)施用地的供應(yīng)，每年會有一個量的要求。納入土地供應(yīng)計劃后，不但每年要完成量的指標(biāo)，而且還要對應(yīng)到具體地塊。”這意味著，明年起北京養(yǎng)老設(shè)施要建在哪里？從土地供應(yīng)中就可以看到具體的地塊而知曉。這也確保了養(yǎng)老設(shè)施用地的落實。養(yǎng)老設(shè)施用地有望單獨分類同時，目前，在本市的土地供應(yīng)計劃中，并沒有明確養(yǎng)老設(shè)施的供地面積和位置。養(yǎng)老設(shè)施用地一般歸在社會公益設(shè)施用地的大類中，國土部門在研究，明年起在土地供應(yīng)計劃中，對養(yǎng)老設(shè)施用地單獨列出。此外，在此次調(diào)研中，市發(fā)改委相關(guān)負責(zé)人建議北京養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)要找準(zhǔn)定位，合理引導(dǎo)社會資本從事養(yǎng)老事業(yè)，可考慮在政策允許范圍內(nèi)，在適宜的區(qū)縣，結(jié)合區(qū)縣發(fā)展規(guī)劃，建設(shè)養(yǎng)老機構(gòu)。市國土局相關(guān)負責(zé)人也建議，通過財政、土地供應(yīng)等政策支持的手段，吸引社會資本投資養(yǎng)老機構(gòu)建設(shè)，并根據(jù)養(yǎng)老機構(gòu)的性質(zhì)，實施不同的土地供應(yīng)方式，明確產(chǎn)權(quán)持有方式。北京養(yǎng)老院生存現(xiàn)狀調(diào)查：住不起的養(yǎng)老院我們老了怎么辦？大部分老年人需要的是家庭，6月26日首次提請全國人大常委會審議的《中華人民共和國老年人權(quán)益保障法(修訂草案)》甚至明確提出“鼓勵家庭成員與老年人共同生活或者就近居住”的條款。然而，還有許多的老年人仍要依靠機構(gòu)。家住北京的童奶奶今年72歲，老伴幾年前就去世了。原本跟兒子兒媳婦住一塊的她，去年因為體質(zhì)變差，生活開始不能自理。為了不給上班的孩子添麻煩，童奶奶要求兒子給她找家養(yǎng)老院。

“市中心的養(yǎng)老院，不是要排隊，就是收費貴得讓人受不了?！闭f到當(dāng)初來北京市昌平區(qū)養(yǎng)老的原因，童奶奶告訴《中國經(jīng)濟周刊》。

“誰不想住‘一福’(北京市第一社會福利院)??？”童奶奶說，“政府辦的，條件好，價錢又便宜，還離家近?！眮聿街?，童奶奶也曾到“一福”排隊。7月5日，《中國經(jīng)濟周刊》記者從“一?！鲍@悉，“‘一?！淮搽y求，目前有9000多人在排號等待入住。全部滿足預(yù)計要等十幾年?！薄耙窃俚仁?，估計都沒氣兒了。”童奶奶說。

“而且，像我這樣不能自理的老人，很多公辦養(yǎng)老院壓根就不愿意收。在市區(qū)，稍微好點的，一個月也得四五千塊錢。我每月退休金也才2000來塊，貴的養(yǎng)老院實在住不起?！碑?dāng)記者問起這邊的服務(wù)時，童奶奶看了看屋外說，“大鍋飯能好到哪里去？就像是翻日歷，剛吃過一遍，又再吃一遍?！?/p>

“后天周六，我家人就來看我了?！闭f著，童奶奶抬起頭看著日歷。住不起，等不起北京有多少家養(yǎng)老院？

《中國經(jīng)濟周刊》記者致電北京民政局社會福利管理處，一位工作人員向記者介紹，截至2011年年底，北京市的養(yǎng)老機構(gòu)共有401家。這401家養(yǎng)老機構(gòu)，有的叫養(yǎng)老院，有的叫敬老院、福利院、護養(yǎng)院、老人公寓和老年社區(qū)。不過在我們的習(xí)慣中，“養(yǎng)老院”常常是養(yǎng)老機構(gòu)的代名詞。床位缺口大

“當(dāng)前北京正以跑步的速度進入老齡社會，老齡化程度日趨嚴(yán)峻，養(yǎng)老形勢十分急迫。”2010年年底北京市規(guī)劃委員會、北京市民政局等部門公布的《北京市養(yǎng)老設(shè)施專項規(guī)劃》這樣描述。

在該規(guī)劃中，北京市政府確定了2020年“9064”養(yǎng)老發(fā)展目標(biāo)，即到2020年，90%的老年人在社會化服務(wù)協(xié)助下通過家庭照顧養(yǎng)老，6%的老年人通過政府購買社區(qū)照顧服務(wù)養(yǎng)老，4%的老年人入住養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)集中養(yǎng)老。

2000年，北京市60歲以上的老年人口約為117萬；到了2011年，這一數(shù)字則達到了248萬。上述工作人員同時指出，截至2011年年底，北京市401所養(yǎng)老機構(gòu)的床位總數(shù)僅僅只有6.9萬張。這樣算來，即便是現(xiàn)有床位全住滿，每百名老人擁有的機構(gòu)養(yǎng)老床位僅為2.8張，即目前，北京市老年人入住養(yǎng)老機構(gòu)的比例僅為2.8%。全國老齡工作委員會辦公室副主任、中國老齡協(xié)會副會長閻青春于2007年發(fā)表的一篇名為《試析養(yǎng)老機構(gòu)發(fā)展中的主要矛盾及原則性建議》的論文中提到，目前國際社會機構(gòu)養(yǎng)老通行的一般規(guī)律是養(yǎng)老床位約占老年人口總數(shù)的5%左右。按“百名老人5張床位”的標(biāo)準(zhǔn)計算，北京市在2011年年底的床位缺口應(yīng)該是5.5萬張。

市場不成熟，商業(yè)模式仍需探索，創(chuàng)新贏得先機。機會點五：養(yǎng)老地產(chǎn)這種創(chuàng)新型的地產(chǎn)產(chǎn)品，租售方式將比普通住宅更為復(fù)雜。從更長遠的層