深圳市優(yōu)化空間資源配置促進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級“16”文件要點解讀課件

深圳市優(yōu)化空間資源配置促進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級“1+6”文件要點解讀根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定：我國土地按用途分為農(nóng)用地、建設用地和未利用地。農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等；建設用地是指建造建筑物、構筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅游用地、軍事設施用地等；未利用地是指農(nóng)用地和建設用地以外的土地。城市的土地必然屬于國家所有的土地，城市土地中不允許存在農(nóng)民集體所有的土地；在農(nóng)民集體所有的土地上是不可以建設城市的，除了公共設施和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，農(nóng)民集體所有的土地甚至不得用于非農(nóng)建設；無論是何種主體（農(nóng)民、政府或者投資者），如果想實現(xiàn)城市的擴張或者建立新的城市，或者意圖在農(nóng)民集體所有的土地上進行非農(nóng)建設，那么必須完成將集體土地轉(zhuǎn)化為國有土地這一前提性的要件，即便是擁有土地所有權的農(nóng)民集體也不例外；土地所有權的轉(zhuǎn)化主體是單一的，即只能是國家，土地所有權的轉(zhuǎn)化方向是單一的，即只能從集體土地轉(zhuǎn)化為國有土地，而不能將國有土地轉(zhuǎn)化為集體土地；所有權轉(zhuǎn)化的途徑有兩種：一是，國家為了公共利益的需要，依照法律的規(guī)定，對農(nóng)民集體土地所有權進行征收；二是，通過城市規(guī)劃將集體土地納入城市規(guī)劃區(qū)，然后對農(nóng)民集體土地所有權進行無償國有化或者有償征收；不能主動把集體用地賣給國家，而只能被動等待國家前來征收。關于我國土地的所有權和使用權Part1政策出臺背景“1+6”文件出臺背景到2020年，深圳市可供新增建設用地只有59平方公里，而且這些地塊零星、分散，重大項目、公共設施要落地就會遇到土地空間匱乏的問題，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、城市發(fā)展受到了土地空間的制約。16《深圳市人民政府關于優(yōu)化空間資源配置促進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的意見》《深圳市完善產(chǎn)業(yè)用地供應機制拓展產(chǎn)業(yè)用地空間辦法（試行）》《深圳市創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房管理辦法（試行）》《深圳市宗地地價測算規(guī)則（試行）》《深圳市關于貫徹執(zhí)行〈閑置土地處置辦法〉的實施意見（試行）》《深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理辦法（試行）》《加快發(fā)展產(chǎn)業(yè)配套住房的意見》Part2關鍵詞解讀“房地并舉”實行房地并舉，優(yōu)先供房建立以房招商、養(yǎng)商、穩(wěn)商的新機制，企業(yè)可以通過租賃、購買、合作等方式解決生產(chǎn)及配套的問題，并根據(jù)政策給予創(chuàng)新性企業(yè)租金補貼或優(yōu)惠。與此同時，對工業(yè)樓宇進入市場實行“三限”，即對銷售對象、銷售價格、二次轉(zhuǎn)讓周期作了明確限定?！渡钲谑袆?chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房管理辦法（試行）》第十四條，創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房租售價格原則上為同片區(qū)同檔次產(chǎn)業(yè)用房市場評估價格的50%-70%。《深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理辦法（試行）》第五條，工業(yè)樓宇的受讓人須是依法注冊登記的企業(yè)，符合產(chǎn)業(yè)準入條件并通過各區(qū)產(chǎn)業(yè)主管部門依法進行的資格審核。第十四條，（三）工業(yè)樓宇自完成轉(zhuǎn)移登記之日起5年內(nèi)原則上不得轉(zhuǎn)讓，5年內(nèi)確需轉(zhuǎn)讓的，增加值收益額100%上繳。增值收益額扣減總金額50%60%50%工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓所需上繳金額（轉(zhuǎn)移登記后5年內(nèi)轉(zhuǎn)讓的，增加值收益額100%上繳）“創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房”

一方面從市場來講，也就是通過修訂工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理辦法，進一步放開工業(yè)廠房的市場流轉(zhuǎn)，使城市更新的工改工項目占更大比重。另一方面，推出創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房這一新模式。有點類似住宅中的保障性住房。主要為需要扶持的新興產(chǎn)業(yè)和企業(yè)提供優(yōu)惠的產(chǎn)業(yè)用房，政策優(yōu)惠主要體現(xiàn)在租和售的價格明顯比市場價格要低。《深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理辦法（試行）》第十一條，符合規(guī)定的可以轉(zhuǎn)讓的工業(yè)樓宇，可在市政府土地房產(chǎn)交易機構公開交易或自行小交易?；ヂ?lián)網(wǎng)、生物、新能源、新材料、文化創(chuàng)意和新一代信息技術等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)；先進制造業(yè)、現(xiàn)代服務業(yè)、優(yōu)勢傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)及深圳市產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃中重點支持的其他相關產(chǎn)業(yè)?！肮?jié)約集約”第一是提高空間的利用質(zhì)量和效益，在這次出臺的政策中，主要通過建立全市統(tǒng)一、公開的空間供需服務平臺，建立健全準入和退出機制，提高優(yōu)質(zhì)企業(yè)的落地效率，及時淘汰沒有潛力的企業(yè)。第二是促進優(yōu)質(zhì)要素資源向產(chǎn)業(yè)基地和園區(qū)集聚，提高空間資源綜合利用效益。通過分區(qū)規(guī)劃管理、區(qū)域合作協(xié)調(diào)、城市綜合體和復合型城區(qū)等空間規(guī)劃，引導新增產(chǎn)業(yè)項目向產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)集中，促進產(chǎn)業(yè)集聚化、高端化發(fā)展。同時通過創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)用地分類、鼓勵土地混合使用、提高產(chǎn)業(yè)用地容積率上限、預留產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間資源、集約布置配套設施、規(guī)范土地的彈性引導與量化控制等措施，來滿足重點產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求?！渡钲谑型晟飘a(chǎn)業(yè)用地供應機制拓展產(chǎn)業(yè)用地空間辦法（試行）》第六條政府鼓勵原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位尚未進行開發(fā)建設的、符合規(guī)劃的合法工業(yè)用地進入市場；第七條對于尚未完善征（轉(zhuǎn)）地補償手續(xù)且符合規(guī)劃的工業(yè)用地，原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位在先行清理土地經(jīng)濟利益關系，完成青苗、建筑物及附著物的清理、補償和拆除后，可進入市場。《深圳市創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房管理辦法（試行）》第四章和第五章明確了準入配置和調(diào)劑退出的條件。Part3改進內(nèi)容解讀《深圳市完善產(chǎn)業(yè)用地供應機制拓展產(chǎn)業(yè)用地空間辦法（試行）》免收《深圳市原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織非農(nóng)建設用地和征地返還用地土地使用權交易若干規(guī)定》（198號令）中規(guī)定的10%的公告基準地價。目標：拓展產(chǎn)業(yè)用地來源，不僅僅政府用地，把社會的集體社區(qū)土地也投入市場。區(qū)位規(guī)模供應計劃需求用地申請產(chǎn)業(yè)用地供需服務平臺改變以往需向不同部門提出申請的局面收集企業(yè)空間需求，實現(xiàn)信息共享政府和社會有空間能力與企業(yè)需求對接原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位合法工業(yè)用地可申請進入市場流通50%地價收益70%地價收益或政府收益或50%土地收益30%地價收益20%物業(yè)繼受單位收益以掛牌方式公開出（轉(zhuǎn)）讓土地使用權，兩種收益分配方式供選擇《深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理辦法（試行）》改進之處《深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理辦法（試行）》與2008年出臺的《深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓暫行辦法》比較1.擴大分割轉(zhuǎn)讓范圍增加了兩項工業(yè)樓宇可分割轉(zhuǎn)讓的情況；取消了原《辦法》中舊工業(yè)區(qū)升級改造項目中的自用比例不低于50%的比例；城市更新項目改造后的工業(yè)樓宇及作為工業(yè)配套設施的配套辦公、配套單身宿舍以及小型商業(yè)服務設施均可分割轉(zhuǎn)讓（配套設施轉(zhuǎn)讓建筑面積不超過總量的30%）。2.轉(zhuǎn)讓方式更靈活轉(zhuǎn)讓的工業(yè)樓宇可選擇在市土地房產(chǎn)交易中心公開交易，也可選擇自行交易；改變原來必須在市土地房產(chǎn)交易中心公開進行的作法。3.改變工業(yè)樓宇登記模式規(guī)定工業(yè)樓宇可以棟、層、間為基本登記單元進行登記；對于限整體轉(zhuǎn)讓的工業(yè)樓宇，可以棟為基本單元進行房地產(chǎn)權登記；改變以往以一宗地為單位核發(fā)一本房地產(chǎn)權利證書的登記模式。4.明確轉(zhuǎn)讓增值收益須按比例上繳為避免因工業(yè)樓宇流轉(zhuǎn)市場的放開而引發(fā)工業(yè)用地炒作、工業(yè)樓宇投機買賣等擾亂工業(yè)樓宇交易市場的行為，對工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓的增值收益上繳國土基金及其上繳比例進行了規(guī)定。《深圳市貫徹執(zhí)行〈閑置土地處置辦法〉的實施意見》“建立覆蓋批、供、用、查全過程的動態(tài)監(jiān)督管理機制”。明確各種處置方案的適用范圍；細化土地閑置費的征收標準、范圍和程序等；明確土地閑置費的追繳程序、協(xié)商有償收回土地使用權的補償標準以往閑置土地處置方案按批次報市政府審批除無償收回土地使用權須按程序報市政府批準外，其余情形由市級國土資源主管部門批準后實施，處置決定報市政府備案。Part4相關問題思考相關問題思考1.集體土地和房屋的產(chǎn)權問題完全的房屋所有權包括占有權、使用權、收益權和處分權，最核心的當屬處分權。但農(nóng)村集體土地上房屋則不同，是不完全的所有權，尤其是在處分權上受限，主要表現(xiàn)在農(nóng)村房屋買賣登記，如果買方不屬于房屋所在村集體，則不予許可；且房屋權屬轉(zhuǎn)移登記須經(jīng)村集體同意才可。另《中華人民共和國土地管理法》第十四條農(nóng)民集體所有的土地由本集體經(jīng)濟組織的成員承包經(jīng)營，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。土地承包經(jīng)營期限為三十年。發(fā)包方和承包方應當訂立承包合同，約定雙方的權利和義務。承包經(jīng)營土地的農(nóng)民有保護和按照承包合同約定的用途合理利用土地的義務。農(nóng)民的土地承包經(jīng)營權受法律保護。第十五條農(nóng)民集體所有的土地，可以由本集體經(jīng)濟組織以外的單位或者個人承包經(jīng)營，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。發(fā)包方和承包方應當訂立承包合同，約定雙方的權利和義務。土地承包經(jīng)營的期限由承包合同約定。承包經(jīng)營土地的單位和個人，有保護和按照承包合同約定的用途合理利用土地的義務。農(nóng)民集體所有的土地由本集體經(jīng)濟組織以外的單位或者個人承包經(jīng)營的，必須經(jīng)村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準。3.IPO項目中的集體用