萊坊-2022年第二季度《上海甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)報(bào)告》-中文

平均租金和入駐率因疫情回落上海甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)季度報(bào)告2022年第二季度2上海甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)報(bào)告2022年第二季度概覽和展望經(jīng)濟(jì)活動(dòng)基本處于靜止?fàn)顟B(tài)。進(jìn)入6月份，上海開(kāi)始逐步解封，各城市功能逐漸恢復(fù)企業(yè)紓困和復(fù)工復(fù)產(chǎn)的扶持措施，助力企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)。對(duì)承租國(guó)有房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的小微企業(yè)和個(gè)體工商戶(hù)，2022年屋租金。第二季度，受帶看活動(dòng)大幅減少以及部分企業(yè)搬遷撤離的影響，市場(chǎng)租金以及入駐率雙雙小幅回落。甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)平均租疫情封控期間，線上簽約成為業(yè)主及承租方之間的主要交易方式。在市場(chǎng)上為數(shù)不我們認(rèn)為未來(lái)三個(gè)月至六個(gè)月對(duì)于租賃市場(chǎng)將會(huì)是巨大考驗(yàn)。短期內(nèi)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的不確定性，企業(yè)停擺帶來(lái)的業(yè)務(wù)縮減都會(huì)讓企業(yè)將成本控制放在首位。短期時(shí)間內(nèi)以較低租金增長(zhǎng)來(lái)續(xù)租或者搬遷至租金更為便宜的樓宇會(huì)成為企業(yè)的主要選擇。我們預(yù)計(jì)為避免租戶(hù)流失，寫(xiě)字樓業(yè)主在租務(wù)談判中將給予更多的裝修補(bǔ)貼和更為彈性圖一圖一：上海甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)參考指標(biāo)[1]2022年第二季度租金123,682元/平方米/天資料來(lái)源:萊坊研究部[1]租金為平均凈有效租金2022年第二季度凈吸納量74,343平方米2022年第二季度空置率14.2%2022年第二季度新增供應(yīng)按季變幅：9.4%8.610.5%平方米圖圖二：2022-2025年及以后各區(qū)域新增寫(xiě)字樓面積千平方米3,000南靜安區(qū)(南京西路)普陀區(qū)(長(zhǎng)風(fēng)-真如)1,500北靜安區(qū)(大寧、上海火車(chē)站)50002022202320242025+資料來(lái)源:萊坊研究部2,0002,5001,0003上海甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)報(bào)告2022年第二季度供應(yīng)和需求第二季度上海甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)共有兩個(gè)新項(xiàng)目竣工交付，為市場(chǎng)總計(jì)帶來(lái)123,682平方米的寫(xiě)字樓面積。6月，位于徐匯濱江的星瀚廣場(chǎng)竣工交付，作為星揚(yáng)西岸中心的二期項(xiàng)目，寫(xiě)字樓建筑面積約區(qū)域的龍盛福新匯竣工交付，寫(xiě)字樓建面約為43,070平方米。由于受到疫情的影響，不少計(jì)劃入市的項(xiàng)目均延期至下半年或者明年交付。預(yù)計(jì)未來(lái)兩年，每年都將會(huì)有超過(guò)150萬(wàn)平方米的辦公項(xiàng)目交付，對(duì)于樓宇業(yè)主以及寫(xiě)字樓市場(chǎng)都會(huì)存在去化壓力。融、專(zhuān)業(yè)服務(wù)以及科技位居本季度市場(chǎng)需求前三位，也是受疫情影響相對(duì)有限的行業(yè)。外資金融機(jī)構(gòu)例如銀行、資管以及對(duì)沖基金基于國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)的長(zhǎng)期表現(xiàn)，仍然積極布局在華業(yè)務(wù)，同時(shí)外資律所以及專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)企業(yè)業(yè)務(wù)量的提升也增加了核心位置優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓的租賃需求。圖三圖三：甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)量、凈吸納量及空置率千平方米3,0002,5002,000,500,0005000%2010201120122013201420152016201720182019202020212022Q12022Q2資料來(lái)源:萊坊研究部供應(yīng)量(左軸)凈吸納量(左軸)空置率(右軸)25%20%30%%%5%0從市場(chǎng)來(lái)看，第二季度受到疫情封控的影戶(hù)搬離的雙重壓力下，空置率紛紛回升。不過(guò)南京西路及小陸家嘴的租賃市場(chǎng)好于其他分市場(chǎng)，表現(xiàn)出極強(qiáng)的需求韌性，市場(chǎng)空置率分別下降0.4和0.1個(gè)百分點(diǎn)至4.2%和4%，超過(guò)半數(shù)的金融機(jī)構(gòu)以及律所和專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)企業(yè)選址南京西路及小陸家嘴。供應(yīng)有限以及地理位置優(yōu)渥使核心商務(wù)區(qū)仍將會(huì)是上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)最為活躍的區(qū)域。租金走勢(shì)第二季度，全市甲級(jí)寫(xiě)字樓的平均租金微跌至每天每平方米人民幣8.61元，環(huán)比下跌0.5%，這也是近一年來(lái)租金的首次下響的不確定性迫使企業(yè)在租賃談判中趨于十分強(qiáng)烈。業(yè)主方也為了應(yīng)對(duì)可能出現(xiàn)的搬遷潮，給予合約快到期的租戶(hù)更具有吸第二季度，大部分分市場(chǎng)受到疫情掣肘影場(chǎng)的市場(chǎng)租金在第二季度均錄得0.6%左右的平均降幅。不過(guò)核心商務(wù)區(qū)依然表現(xiàn)律所及咨詢(xún)機(jī)構(gòu)等高租金支付能力行業(yè)的圖四圖四：甲級(jí)寫(xiě)字樓租金走勢(shì)人民幣/平方米/天12.010.08.06.04.02.00.02010201120122013201420152016201720182019202020212022資料來(lái)源:萊坊研究部表一：甲級(jí)寫(xiě)字樓主要租賃成交，2022年第二季度區(qū)域項(xiàng)目租戶(hù)面積(平方米)交易類(lèi)型靜安其它區(qū)域廣場(chǎng)2,500新租興業(yè)太古匯一座資2,400續(xù)租道匯一座2,000擴(kuò)租陸家嘴德碩管理咨詢(xún)2,000陸家嘴水基金700新租資料來(lái)源:萊坊研究部注：所有成交均有待落實(shí)4核心商務(wù)區(qū)中央商務(wù)區(qū)中央商務(wù)區(qū)擴(kuò)展區(qū)新興商務(wù)區(qū)約2,315上海甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)報(bào)告2022年第二季度核心商務(wù)區(qū)中央商務(wù)區(qū)中央商務(wù)區(qū)擴(kuò)展區(qū)新興商務(wù)區(qū)約2,315投資市場(chǎng)2022年第二季度，受疫情影響，投資市場(chǎng)準(zhǔn)寫(xiě)字樓整購(gòu)交易。4月4日，上海太平洋置業(yè)以人民幣約14億元成功拍下第三次上架阿里拍賣(mài)的瀛通綠交價(jià)格來(lái)算，剔除30萬(wàn)一個(gè)的車(chē)位價(jià)格，上海瀛通綠地大廈的成交單價(jià)約為每平方此外，市場(chǎng)內(nèi)還有多個(gè)處于買(mǎi)賣(mài)協(xié)議修訂爾多斯資源股份擬以人民幣26.73億元的價(jià)格從華潤(rùn)置地和信德集團(tuán)處收入蘇河灣。6月，中谷物流擬購(gòu)買(mǎi)中國(guó)人壽持有的上海佳兆業(yè)金融中心，購(gòu)買(mǎi)價(jià)格約為人民幣2900平方米。上海甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)數(shù)據(jù)圖(2022年第二季度)各主要區(qū)域甲級(jí)寫(xiě)字樓存量、租金和空置率虹橋商務(wù)區(qū)中山公園南京西路上?；疖?chē)站人民廣場(chǎng)外灘金融聚集帶北外灘存量:77.0租金:8.61空存量:77.0租金:8.61空置率:26.6%存量:40.9租金:7.86空置率:8.4%存量:138.9租金:11.43空置率:4.2%存量:57.0租金:7.52空置率:18.9%存量:48.5租金:9.62空置率:7.8%存量:142.2租金:5.59空置率:20.7%租金:8.43空置率:8.5%新虹橋徐家匯前灘小陸家嘴存量新虹橋徐家匯前灘小陸家嘴存量:278.7空置率:4.0%徐匯濱江淮海中路存量:94.3租金:存量:94.3租金:9.35空置率:3.8%存量:83.2租金:9.28空置率:12.6%存量:49.4租金:8.02空置率:4.1%租金:7.63空置率:12.8%16空置率16空置率:6.6%空置率:40.4%資料來(lái)源:萊坊研究部注:存量單位為萬(wàn)平方米；租金為平均有效租金，人民幣/平方米/天；空置率為平均空置率如果您對(duì)我們的研究報(bào)告有任何疑問(wèn)，或需要咨詢(xún)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，歡迎與我們聯(lián)絡(luò)：研究及咨詢(xún)部朱磊高級(jí)董事，中國(guó)區(qū)研究及咨詢(xún)部主管+862160321769laurence.zhu@王兆麒董事，大中華區(qū)研究及咨詢(xún)部主管+85228467184martin.wong@楊?lèi)偝慷拢虾＜氨本┭芯考白稍?xún)部主管+862160321728regina.yang@殷元敖上海研究及咨詢(xún)部高級(jí)經(jīng)理+862160321730mars.yin@上海寫(xiě)字樓服務(wù)部李章南上海辦公樓服務(wù)部主管+862160321713jonathan.rideout@近期研究報(bào)告 聚焦金融業(yè)寫(xiě)字樓租戶(hù)市場(chǎng)專(zhuān)題報(bào)告北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)報(bào)告2022年第一季度上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)報(bào)告2022年第一季度廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)報(bào)告2022年第一季度深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)報(bào)告HYPERLINK"/research/1877/documents/zh-chs/shen-zhen-