房地產(chǎn)首期開(kāi)盤(pán)營(yíng)銷計(jì)劃

11南寧奧園首期開(kāi)盤(pán)2021年?duì)I銷方案一、2021年推售產(chǎn)品樓號(hào)

面積12345678910111213合計(jì)比例備注79-804812101010207418.32%90-100161284151515301012530.94%110-1253030305553013533.42%1301232224163.96%復(fù)式140-152432133362276.6869%189-195111140.99%合計(jì)20202020363636363636363636404100.00%根據(jù)開(kāi)發(fā)商提供的工程進(jìn)度等相關(guān)資料，2021年南寧奧園的推售產(chǎn)品主要是雅典組團(tuán)，共404套，合計(jì)4.5萬(wàn)平方米，基本情況如下：各類戶型比例如下：戶型棟號(hào)3XD3X3D23/D3/3樓中樓小計(jì)1#884202#8444203#4484204#4124205#10206366#306367#5256368#5105106369#51051063610#51010563611#3063612#3063613#1020636合計(jì)4976256410209070404二、營(yíng)銷策略根據(jù)本項(xiàng)目前期策劃整體發(fā)展思路基本可以概括為：在推廣前期充分做好各種準(zhǔn)備活動(dòng)，集中優(yōu)勢(shì)兵力，做到形象先行、輿論育導(dǎo)，積蓄力量，重點(diǎn)打響開(kāi)盤(pán)的第一炮，然后以點(diǎn)帶面、以面帶片、點(diǎn)、線、面結(jié)合、推波助瀾，擴(kuò)大目標(biāo)市場(chǎng)，形成項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，爭(zhēng)取打一場(chǎng)短平快的漂亮的銷售戰(zhàn)役。以全新的思維、全新的形象和全新的策略來(lái)最終樹(shù)立起本項(xiàng)目作為品牌形象的目的，使之在社會(huì)效應(yīng)和經(jīng)濟(jì)效益取得最大的回報(bào)。在整體發(fā)展思路的指導(dǎo)下，可以從以下角度去理解細(xì)分策略：⑴策略一：兼收并蓄，資源整合⑵策略二：水銀瀉地，建立多維立體銷售網(wǎng)絡(luò)⑶策略三：捷足先登，運(yùn)用阻擋營(yíng)銷策略攔截客源⑷策略四：好戲連臺(tái)，活用事件營(yíng)銷策略引爆市場(chǎng)⑸策略五：拋磚引玉，鋪設(shè)銷售坦途⑹策略六：擲地有聲，激發(fā)市場(chǎng)信心整合開(kāi)發(fā)資源整合開(kāi)發(fā)資源整合各合作公司資源整合各合作公司資源整合奧園品牌資源兼收并蓄，資源整合整合奧園品牌資源兼收并蓄，資源整合整合政府權(quán)威部門(mén)資源整合政府權(quán)威部門(mén)資源整合主力媒體資源整合主力媒體資源本地多網(wǎng)點(diǎn)銷售本地多網(wǎng)點(diǎn)銷售建立人際關(guān)系傳播營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)建立人際關(guān)系傳播營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)區(qū)內(nèi)異地同步銷售水銀瀉地，建立多維立體銷售網(wǎng)絡(luò)核心營(yíng)銷策略區(qū)內(nèi)異地同步銷售水銀瀉地，建立多維立體銷售網(wǎng)絡(luò)核心營(yíng)銷策略電子網(wǎng)絡(luò)銷售電子網(wǎng)絡(luò)銷售提前導(dǎo)入企業(yè)、項(xiàng)目品牌形象提前導(dǎo)入企業(yè)、項(xiàng)目品牌形象提前刊登廣告捷足先登，運(yùn)用阻擋營(yíng)銷策略攔截客源提前刊登廣告捷足先登，運(yùn)用阻擋營(yíng)銷策略攔截客源舉辦多種營(yíng)銷活動(dòng)配合銷售好戲連臺(tái)，活用事件營(yíng)銷策略引爆市場(chǎng)舉辦多種營(yíng)銷活動(dòng)配合銷售好戲連臺(tái)，活用事件營(yíng)銷策略引爆市場(chǎng)組建內(nèi)部員工銷售網(wǎng)絡(luò)組建內(nèi)部員工銷售網(wǎng)絡(luò)采用爆炸式銷售策略拋磚引玉，鋪設(shè)銷售坦途采用爆炸式銷售策略拋磚引玉，鋪設(shè)銷售坦途引入知名物業(yè)管理機(jī)構(gòu)引入知名物業(yè)管理機(jī)構(gòu)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)素質(zhì)制勝策略擲地有聲，激發(fā)市場(chǎng)信心項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)素質(zhì)制勝策略擲地有聲，激發(fā)市場(chǎng)信心策略詮釋兼收并蓄，資源U（unite）化——有機(jī)整合各方資源，為我所用，降低銷售風(fēng)險(xiǎn)與難度。⑴整合開(kāi)發(fā)資源整合開(kāi)發(fā)商的社會(huì)資源、開(kāi)發(fā)組合資源以及土地資源，走上多元化可持續(xù)發(fā)展道路。①開(kāi)發(fā)組合資源本項(xiàng)目由奧園集團(tuán)與威寧公司共同開(kāi)發(fā)，形成強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手的格局，雙方實(shí)力雄厚，在各自的房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)有豐富的經(jīng)驗(yàn)，既有奧園集團(tuán)在國(guó)內(nèi)眾多成功的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)與品牌知名度，又有威寧在南寧市成熟的開(kāi)發(fā)營(yíng)銷渠道資源，構(gòu)成其它開(kāi)發(fā)公司無(wú)可比較的顯著優(yōu)勢(shì)。②開(kāi)發(fā)商社會(huì)資源除上述以雄厚勢(shì)力為基礎(chǔ)的優(yōu)勢(shì)外，投資組合雙方擁有為數(shù)眾多的員工支持，并憑借多年的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，形成了一張巨大的社會(huì)關(guān)系網(wǎng)，這份“無(wú)形資產(chǎn)”也將成為一項(xiàng)重要的開(kāi)發(fā)資源。能為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷、宣傳推廣鋪平道路。（2）整合奧園品牌資源2021年為本項(xiàng)目各項(xiàng)工作取得突破性發(fā)展的關(guān)鍵一年，銷售任務(wù)比較艱巨，而且后續(xù)供應(yīng)量特別大，因此，對(duì)南寧奧園核心價(jià)值的構(gòu)建將對(duì)項(xiàng)目是否成功產(chǎn)生關(guān)鍵作用，而奧園品牌價(jià)值是本項(xiàng)目核心價(jià)值的重要組成部分，并且?jiàn)W園品牌作為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)知名的房地產(chǎn)品牌，具有極高的行業(yè)知名度，有效地整合各個(gè)奧園的品牌資源優(yōu)勢(shì)，提升本項(xiàng)目形象，為本項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣鋪路，可以事半功倍?。?）整合政府權(quán)威部門(mén)資源本項(xiàng)目的核心開(kāi)發(fā)理念是“運(yùn)動(dòng)、健康、人文、和諧”，運(yùn)動(dòng)概念是本項(xiàng)目的根本特征，而與運(yùn)動(dòng)有關(guān)的體育局等關(guān)聯(lián)政府部門(mén)，往往對(duì)項(xiàng)目的發(fā)展起到促進(jìn)作用，對(duì)項(xiàng)目個(gè)性鮮明特征的樹(shù)立有強(qiáng)大的推動(dòng)作用，因此，如何通過(guò)體育局、市政府精神文明辦公室等主管部門(mén)，舉辦一些與運(yùn)動(dòng)性相關(guān)題材的營(yíng)銷事件，將充分發(fā)揮政府資源的推動(dòng)作用。（4）整合主力媒體資源在本項(xiàng)目的整個(gè)營(yíng)銷活動(dòng)中，必須與新聞媒體保持良好的關(guān)系，希望新聞界對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行持續(xù)報(bào)道。整合區(qū)內(nèi)、區(qū)外的報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、電視等媒體，實(shí)行媒體報(bào)道獎(jiǎng)勵(lì)方案，鼓勵(lì)新聞?dòng)浾叱醋鞅卷?xiàng)目。鼓勵(lì)各大新聞媒體介入本項(xiàng)目的規(guī)劃討論，采取必要的獎(jiǎng)勵(lì)措施，激勵(lì)新聞界積極介入本項(xiàng)目的宣傳。主動(dòng)地、有目的地將本項(xiàng)目的規(guī)劃思路、開(kāi)發(fā)理念傳達(dá)給新聞界，借助新聞媒體的力量以新聞稿的形式對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行炒作，引發(fā)全城熱門(mén)話題。2.水銀瀉地，建立多維立體營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)——構(gòu)建多維立體營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)，促進(jìn)項(xiàng)目銷售。(1)建立人際關(guān)系傳播營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)在房地產(chǎn)營(yíng)銷推廣水平日漸成熟的今天，如何合理利用好人際關(guān)系進(jìn)行宣傳推廣是一門(mén)重要的學(xué)問(wèn)。①實(shí)行“泛銷售”泛銷售方案已經(jīng)向貴司提供。②設(shè)立奧園會(huì)類似廣州南國(guó)奧園的形式，成立“奧園會(huì)”，以會(huì)籍的形式合理經(jīng)營(yíng)客戶資源，并與市內(nèi)的折扣卡發(fā)放機(jī)構(gòu)合作，為奧園會(huì)的會(huì)員提供一系列的消費(fèi)優(yōu)惠服務(wù)以及定期的資訊服務(wù)。在本項(xiàng)目置業(yè)的業(yè)主一律自動(dòng)成為VIP會(huì)員，從而在一定程度上提升本項(xiàng)目業(yè)主的身份成就感。由奧園會(huì)負(fù)責(zé)舉辦日后的各類營(yíng)銷活動(dòng)，并定期對(duì)其進(jìn)行活動(dòng)咨詢、服務(wù)回訪、置業(yè)信息傳遞、發(fā)送會(huì)刊、購(gòu)房咨詢……等服務(wù)，使置業(yè)俱樂(lè)部成為廣闊會(huì)員的置業(yè)平臺(tái)。（2）區(qū)內(nèi)異地同步銷售本項(xiàng)目作為南寧市區(qū)域性的大型項(xiàng)目，定必在區(qū)域內(nèi)具有強(qiáng)勁的市場(chǎng)號(hào)召力。待本項(xiàng)目正式開(kāi)盤(pán)后，為補(bǔ)充有效客源保持銷售速度，可以充分利用周邊縣市的消費(fèi)潛力，可定期在南寧周邊經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)良好的周邊縣市，例如玉林市、百色平果鋁、河池市等地進(jìn)行有深度、力度的巡回展銷，可取得良好的銷售效果，這在過(guò)往我司服務(wù)過(guò)的項(xiàng)目中已經(jīng)得到了驗(yàn)證。（3）電子網(wǎng)絡(luò)銷售創(chuàng)建本項(xiàng)目官方網(wǎng)站（中英文網(wǎng)站），并與奧園集團(tuán)、遍布全國(guó)11個(gè)城市的合富公司網(wǎng)站、廣西本地知名房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站如新桂網(wǎng)、房產(chǎn)街相關(guān)網(wǎng)站鏈接，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)的強(qiáng)大覆蓋面，進(jìn)行項(xiàng)目形象推介及招商，擴(kuò)大項(xiàng)目影響力，促進(jìn)項(xiàng)目銷售，甚至在條件成熟的情況下進(jìn)行網(wǎng)上銷售。2021年數(shù)字電視將在南寧進(jìn)一步擴(kuò)大，裝機(jī)用戶量將達(dá)幾萬(wàn)戶，因此也可以考慮利用該網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，設(shè)置專門(mén)的操作界面，進(jìn)行項(xiàng)目宣傳。2捷足先登，運(yùn)用阻擋營(yíng)銷策略攔截客源⑴強(qiáng)化項(xiàng)目品牌形象2021年11月南寧奧園的形象首次在威寧下屬企業(yè)的戶外廣告牌資源上出街，重點(diǎn)是威寧攜手奧園登陸南寧，小規(guī)模地宣傳了南寧奧園，而且還僅僅停留在形象方面，特別是企業(yè)形象。2021年上半年是本項(xiàng)目造勢(shì)的關(guān)鍵階段，因此，建議充分利用戶外資源，結(jié)合啟動(dòng)的各項(xiàng)營(yíng)銷事件及階段營(yíng)銷主題，更換戶外形象，充分展示項(xiàng)目的主題、形象等，給予消費(fèi)者實(shí)在的、嶄新的信息。⑵提前刊登廣告除了前面所講的戶外廣告資源的應(yīng)用外，還應(yīng)結(jié)合到營(yíng)銷事件，適度地通過(guò)軟文、硬廣發(fā)布、電視主題等，吸引房地產(chǎn)專業(yè)記者的關(guān)注，從主動(dòng)投放廣告和專業(yè)記者新聞報(bào)道等角度，將奧園的品牌價(jià)值、項(xiàng)目的核心價(jià)值等多角度地提前宣傳，深度地吸引消費(fèi)者地關(guān)注。2好戲連臺(tái)，活用事件營(yíng)銷策略引爆市場(chǎng)本項(xiàng)目2021年的銷售貨量比較大，而且后續(xù)消化量比較多，因此，要求應(yīng)用營(yíng)銷事件來(lái)啟動(dòng)前期的全面營(yíng)銷，以高強(qiáng)度的營(yíng)銷在短期內(nèi)樹(shù)立項(xiàng)目品牌，吸引消費(fèi)者的關(guān)注，保障雅典組團(tuán)的銷售能夠緊密地進(jìn)行，并按方案達(dá)到銷售目標(biāo)。關(guān)于2021年本項(xiàng)目的營(yíng)銷事件的建議，我司已經(jīng)正式提供給開(kāi)發(fā)商。2拋磚引玉，鋪設(shè)銷售坦途除宣傳手段、現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境等因素外，客戶的購(gòu)買動(dòng)機(jī)往往會(huì)受現(xiàn)場(chǎng)銷售氣氛的感染而作出購(gòu)買行為。為保證本項(xiàng)目每一階段都能獲得成功，可在每一期項(xiàng)目的重大開(kāi)售中，采用“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、折扣誘導(dǎo)、集中開(kāi)售”的爆炸式銷售方式，在現(xiàn)場(chǎng)形成多人搶購(gòu)的熱烈銷售氣氛，刺激更多客戶購(gòu)買，并形成市場(chǎng)銷售熱點(diǎn)，便于炒作。2擲地有聲，激發(fā)市場(chǎng)信心⑴引入知名物業(yè)管理機(jī)構(gòu)引入知名物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的物業(yè)管理服務(wù)，最大限度地使本項(xiàng)目達(dá)到保值、增值的目的，消除購(gòu)房者對(duì)本項(xiàng)目的疑慮，催化市場(chǎng)反應(yīng)，促使投資者“信心爆棚”。為了配合本項(xiàng)目“奧園”品牌的需要，建議在條件許可的前提下，考慮引進(jìn)奧園物業(yè)管理，增加項(xiàng)目品牌價(jià)值的豐滿度。⑵采用項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)素質(zhì)制勝策略在本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、銷售過(guò)程中解放思想，大膽拋開(kāi)南寧市歷來(lái)僅憑圖紙就可賣樓的思想桎梏，在各銷售階段，完善項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)工程硬件，如售樓部、園林、示范單位、示范組團(tuán)、小區(qū)入口大門(mén)等，依靠現(xiàn)場(chǎng)實(shí)質(zhì)性的項(xiàng)目綜合素質(zhì)打動(dòng)客戶，實(shí)現(xiàn)成交。具體開(kāi)盤(pán)條件等要求，我司已經(jīng)提供給開(kāi)發(fā)商。三、營(yíng)銷部署根據(jù)開(kāi)發(fā)商提供的工程進(jìn)度相關(guān)信息，2021年能基本達(dá)到銷售條件的是雅典組團(tuán)404套單位和北京組團(tuán)北區(qū)部分單位，因此本項(xiàng)目2021年的整體營(yíng)銷部署如下：營(yíng)銷階段分布根據(jù)開(kāi)發(fā)商傳達(dá)的工程進(jìn)度相關(guān)信息，2021年主要以雅典組團(tuán)的銷售為主，局部銷售北京組團(tuán)北區(qū)單位，但是基于兩個(gè)組團(tuán)存在銷售周期的聯(lián)系，本案營(yíng)銷階段在項(xiàng)目發(fā)展整體思路指導(dǎo)下，對(duì)兩個(gè)組團(tuán)的營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)做如下劃分：1號(hào)組團(tuán)1號(hào)組團(tuán)2021.112號(hào)組團(tuán)3號(hào)組團(tuán)404套850套20212021.063.2重要工作安排建議我司考慮到工程實(shí)際條件、行業(yè)銷售的規(guī)律、本項(xiàng)目的銷售目標(biāo)等標(biāo)準(zhǔn)，為取得良好的銷售業(yè)績(jī)，對(duì)首期開(kāi)盤(pán)安排做出以下建議：◆銷售中心及示范環(huán)境區(qū)銷售中心及銷售示范區(qū)是消費(fèi)者直接考察本項(xiàng)目形象的組成部分，關(guān)系到消費(fèi)者是否能成功轉(zhuǎn)化為客戶，因此，針對(duì)我司提供的銷售中心選址意見(jiàn)，建議貴司能根據(jù)戰(zhàn)略考慮盡早確定，并書(shū)面回復(fù)我司，以便開(kāi)展售樓部的相關(guān)工作，包括模型、沙盤(pán)的制作等。同時(shí)，銷售中心工程復(fù)雜，因此，我司建議通過(guò)邀請(qǐng)招標(biāo)的形式，邀請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)力量比較雄厚的裝飾公司進(jìn)行投標(biāo)，實(shí)現(xiàn)博采種眾長(zhǎng)，力求將銷售中心與項(xiàng)目的規(guī)模相匹配。銷售現(xiàn)場(chǎng)的示范環(huán)境與銷售中心是一個(gè)整體，對(duì)銷售的促進(jìn)作用同樣巨大，包括樣板房、部分示范園林等，因此也需要高品質(zhì)的規(guī)劃建設(shè)。銷售中心和銷售示范環(huán)境建議于2021年4月交付使用，為本項(xiàng)目提供更多的客戶儲(chǔ)備時(shí)間，同時(shí)也能配合每年5·1的黃金周的時(shí)間，首次將項(xiàng)目的展示推向高潮?！羰痉秵挝唤桓稌r(shí)間根據(jù)銷售中心選址的不同意見(jiàn)，樣板房的建設(shè)方式也不同，但是無(wú)論哪種方式設(shè)置銷售中心，樣板房的同步開(kāi)放，將比較現(xiàn)實(shí)地展示項(xiàng)目的品質(zhì)，促成成交?！魻I(yíng)銷事件的執(zhí)行營(yíng)銷事件是推動(dòng)本項(xiàng)目迅速樹(shù)立品牌的必要組成部分，對(duì)本項(xiàng)目后期是否能良性可持續(xù)性發(fā)展有關(guān)鍵作用，因此我司建議按照營(yíng)銷事件的部署做出決策意見(jiàn)，以方便能盡快準(zhǔn)備執(zhí)行，保障各項(xiàng)營(yíng)銷事件的執(zhí)行效果。開(kāi)盤(pán)時(shí)間根據(jù)奧園大廈的相關(guān)工程進(jìn)度時(shí)間，結(jié)合整體銷售部署的需要，相關(guān)時(shí)間建議如下：內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)間：2021年6月3日~6正式開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2021年7月1日內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)機(jī)能達(dá)到的工程條件1、銷售證件齊全；2、奧園大廈首層裝修完畢，正式交付使用；3、主入口廣場(chǎng)基本完成；4、雅典組團(tuán)游泳池及周邊示范環(huán)境基本完成；5、5#、6#樣板房正式開(kāi)放；6、1#、2#樣板房和主體工程完成；7、社區(qū)專線大巴投入使用；8、公交車線路延長(zhǎng)至主入口廣場(chǎng)附近；9、道路入口至奧園大廈銷售中心市政綠化帶全部完成。3.42021年預(yù)計(jì)完成的銷售總量根據(jù)整體的銷售部署，如果按照本方案執(zhí)行，預(yù)計(jì)可以取得如下效果：后續(xù)組團(tuán)的開(kāi)發(fā)和銷售奠定客戶資源基礎(chǔ)；實(shí)現(xiàn)短期內(nèi)品牌知名度的樹(shù)立，保障項(xiàng)目的良性循環(huán)發(fā)展；預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)5萬(wàn)平方米左右四、推廣方案根據(jù)南寧奧園前階段的整體部署，基本將推廣劃分為以下幾個(gè)階段。階段名稱時(shí)間推廣主題導(dǎo)入階段2021.11-2021.2威寧攜手奧園登陸南寧預(yù)熱階段2021.2-2021.4讓城市動(dòng)起來(lái)!或?qū)⒊鞘羞\(yùn)動(dòng)進(jìn)行到底!銷售階段2021.5-2021.7南寧奧園--讓生活動(dòng)起來(lái)!備注：本項(xiàng)目導(dǎo)入階段時(shí)間劃分雖然已經(jīng)過(guò)去了，但是從執(zhí)行的實(shí)際情況來(lái)看，導(dǎo)入階段對(duì)奧園等品牌價(jià)值的挖掘可以說(shuō)還沒(méi)有開(kāi)始，對(duì)南寧奧園品牌的樹(shù)立支持作用還未完全發(fā)生，因此，本階段未完成的工作將在春節(jié)后第二個(gè)階段加大力度執(zhí)行，保障南寧奧園盡快讓消費(fèi)者認(rèn)知——認(rèn)可——贊譽(yù)，為整個(gè)500畝的成功運(yùn)作，奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。因此本案就不再就導(dǎo)入階段做分析，從第二個(gè)階段開(kāi)始做推廣部署工作。推廣主題春節(jié)后立即進(jìn)入了本階段，本階段主要是通過(guò)緊密的營(yíng)銷事件的實(shí)施，將奧園的品牌價(jià)值進(jìn)行深度剖析，將奧園的生活模式、價(jià)值理念傳遞給消費(fèi)者。并以營(yíng)銷事件的啟動(dòng)，吸引消費(fèi)者對(duì)南寧奧園的高度關(guān)注，將南寧奧園的形象在前階段的基礎(chǔ)上進(jìn)一步拔高，力求在本階段將南寧奧園的知名形象高度樹(shù)立起來(lái)，為銷售準(zhǔn)備階段南寧奧園的推廣奠定堅(jiān)實(shí)的形象基礎(chǔ)。因此本階段的營(yíng)銷主題建議為：讓城市動(dòng)起來(lái)！將城市運(yùn)動(dòng)進(jìn)行到底！在整體營(yíng)銷主題的基礎(chǔ)上，結(jié)合到各項(xiàng)營(yíng)銷事件，將該主題分次展開(kāi)，以此實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)和個(gè)性的統(tǒng)一。通過(guò)本階段的系統(tǒng)推廣，實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者對(duì)奧園品牌認(rèn)知——認(rèn)可——贊譽(yù)的轉(zhuǎn)換，將消費(fèi)者對(duì)南寧奧園的了解欲望調(diào)動(dòng)到最高點(diǎn)，為下階段的激發(fā)購(gòu)買欲望奠定基礎(chǔ)。推廣主題闡述根據(jù)本階段營(yíng)銷事件的安排，推廣主題基本可以分解如下：◆奧園生活之旅、奧園登陸新聞發(fā)布會(huì)奧園發(fā)展到今天，已經(jīng)是集房地產(chǎn)、教育、體育、商貿(mào)于一體的復(fù)合開(kāi)發(fā)模式地產(chǎn)品牌，倡導(dǎo)的是一種規(guī)?；⒓s化的完全健康生活方式，奧園已經(jīng)成為一種生活方式的代表，但是就南寧消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，奧園的生活方式還是比較陌生的，需要就該品牌的生活方式通過(guò)多角度地形式展現(xiàn)給消費(fèi)者，因此，結(jié)合到奧園的價(jià)值基礎(chǔ)——運(yùn)動(dòng)就在家門(mén)口，本時(shí)期的主題為：奧園——領(lǐng)跑城市新生活?yuàn)W園生活來(lái)了！◆城市街頭趣味運(yùn)動(dòng)會(huì)本次營(yíng)銷事件是繼奧園生活來(lái)了之后，樹(shù)立南寧奧園形象的重要事件，主要突出南寧奧園的“運(yùn)動(dòng)”主題色彩，因此，本時(shí)期的推廣主題在階段推廣主題基礎(chǔ)上進(jìn)一步展開(kāi)，基本建議如下：運(yùn)動(dòng)城市，健康城市運(yùn)動(dòng)社區(qū)，健康社區(qū)運(yùn)動(dòng)生活，健康生活產(chǎn)品推介會(huì)前期及推介主題產(chǎn)品推介會(huì)是在本階段前期外在追求的開(kāi)發(fā)理念和生活方式逐漸廣為認(rèn)知的基礎(chǔ)上，導(dǎo)出南寧奧園項(xiàng)目本身的生活方式和產(chǎn)品特性，因此，在大型營(yíng)銷事件之后，就順應(yīng)推出南寧奧園的主題形象，那就是：運(yùn)動(dòng)就在家門(mén)口讓生活動(dòng)起來(lái)按照上述思路，與銷售準(zhǔn)備階段的推廣緊密相連，形成自然緊湊的推廣體系。4.2.3本階段主要是結(jié)合營(yíng)銷事件開(kāi)展推廣，以營(yíng)銷事件帶動(dòng)奧園品牌價(jià)值的闡述、帶動(dòng)南寧奧園的形象建立，因此，建議以南寧市主流宣傳媒體為主，基本建議如下：◆《南國(guó)早報(bào)》◆《南寧晚報(bào)》◆《廣西電視臺(tái)》◆《榜樣雜志》◆《廣西房產(chǎn)街》網(wǎng)4.2.4本階段是本項(xiàng)目正式啟動(dòng)推廣的關(guān)鍵階段，也是本項(xiàng)目建立與各媒體單位良好關(guān)系的階段，同時(shí)又是本項(xiàng)目能否成功樹(shù)立形象的關(guān)鍵階段，因此需要各媒體的全方位配合，才能保障推廣效果和目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，建議推廣方式如下：◆邀請(qǐng)主流媒體單位主動(dòng)參與營(yíng)銷事件，通過(guò)媒體的耳濡目染實(shí)現(xiàn)媒體對(duì)奧園、南寧奧園、威寧等資源的深刻認(rèn)識(shí)，促使媒體在字里行間能透露本項(xiàng)目的相關(guān)信息，而且能準(zhǔn)確到位地傳播本項(xiàng)目的價(jià)值概念。◆主動(dòng)地投放，在本階段的投放主要還是根據(jù)營(yíng)銷事件的需要進(jìn)行，通過(guò)硬廣、軟文等形式緊密結(jié)合營(yíng)銷事件和項(xiàng)目形象，實(shí)現(xiàn)有效地傳播。媒介投放方案時(shí)間投放媒體版面大小主要推廣內(nèi)容2月10日星期五《南國(guó)早報(bào)》1/2版征集信息、奧園生活之旅活動(dòng)內(nèi)容，主要以文字傳播信息。2月15日星期三《南國(guó)早報(bào)》1/2版征集信息、奧園生活之旅活動(dòng)內(nèi)容，主要以文字傳播信息。3月3日星期五《南國(guó)早報(bào)》1000字軟文奧園之旅、奧園品牌之印象。3月10日星期五《南國(guó)早報(bào)》1500字軟文，配圖奧園正式登陸信息，奧園的生活來(lái)了，運(yùn)動(dòng)就在家門(mén)口指日可待3月10日星期五《南寧晚報(bào)》整版奧園的生活闡述3月15日星期三《南國(guó)早報(bào)》1500字軟文，配圖奧園的生活闡述3月15日星期三《南寧晚報(bào)》整版奧園的生活闡述3月17日星期五《南國(guó)早報(bào)》1/2版奧園的生活闡述；配合有城市街頭趣味運(yùn)動(dòng)會(huì)信息3月24日星期五《南國(guó)早報(bào)》1/2版城市街頭趣味運(yùn)動(dòng)會(huì)為主；配合泛銷售招募信息，主要以文字傳播信息。3月24日星期五《南寧晚報(bào)》整版城市街頭趣味運(yùn)動(dòng)會(huì)為主；配合泛銷售招募信息，主要以文字傳播信息。3月31日星期五《南國(guó)早報(bào)》1/2版城市街頭趣味運(yùn)動(dòng)會(huì)啟動(dòng)儀式。3月31日星期五《南國(guó)早報(bào)》1000字軟文泛銷售活動(dòng)的專題3月31日星期五《南寧晚報(bào)》整版城市街頭趣味運(yùn)動(dòng)會(huì)為主；配合泛銷售招募信息，主要以文字傳播信息。備注：具體的媒介投放方案，根據(jù)階段時(shí)間變化可適時(shí)調(diào)整。推廣主題本階段是建立在前階段形象達(dá)到一定高度的基礎(chǔ)上，在消費(fèi)者了解南寧奧園的欲望基本達(dá)到極點(diǎn)時(shí)，通過(guò)本階段針對(duì)南寧奧園自身的價(jià)值概念、生活模式等，將消費(fèi)者對(duì)南寧奧園的購(gòu)買欲望推向高潮，從而為本項(xiàng)目首期開(kāi)盤(pán)的銷售成功和后續(xù)組團(tuán)的可持續(xù)性良性發(fā)展奠定基礎(chǔ)，因此，建議本階段的推廣主題為：讓生活動(dòng)起來(lái)！根據(jù)統(tǒng)領(lǐng)的營(yíng)銷主題，對(duì)南寧奧園實(shí)現(xiàn)由外到內(nèi)的推廣，將消費(fèi)者的購(gòu)買欲望充分調(diào)動(dòng)起來(lái)，又能實(shí)現(xiàn)從前階段營(yíng)銷主題的順利銜接。推廣媒介本階段是針對(duì)南寧奧園訴求，需要從深度和廣度方面保障信息傳播的到位率，因此，建議本階段一定要通過(guò)有針對(duì)性地行銷效果相對(duì)比較突出的媒介網(wǎng)絡(luò)體系進(jìn)行立體推廣，保障本階段的推廣效果，基本如下：◆《南國(guó)早報(bào)》◆《廣西電視臺(tái)》◆《榜樣雜志》◆數(shù)字電視網(wǎng)◆電臺(tái)推廣方式通過(guò)前階段的宣傳，本項(xiàng)目的形象高度建立起來(lái)，本項(xiàng)目已基本成為影響南寧樓市、引領(lǐng)中檔住宅的旗幟性項(xiàng)目，媒體對(duì)本項(xiàng)目的關(guān)注度的主動(dòng)性相對(duì)前階段提高很多，本階段的推廣形式主要是以我為主，媒體的主動(dòng)傳播為輔，因此建議本階段的推廣方式如下：以硬性廣告的投放為主，包含報(bào)紙、電視的投放以軟文的投放為輔助媒介投放方案本階段的媒介投放方案主要根據(jù)前本階段前期的推廣效果、銷售總量、銷售周期、銷售條件等因素綜合考慮合，再擬訂提供。五、銷售物料銷售物料作為推廣體系的重要組成部分，一方面展示了項(xiàng)目的形象，另一方面是導(dǎo)向消費(fèi)者理解和消費(fèi)者充分了解項(xiàng)目的資料，需要一定的豐滿度。根據(jù)本案首期開(kāi)盤(pán)的基本情況，建議如下：◆手提袋數(shù)量為10000份◆影視資料，包含三維動(dòng)畫(huà)5分鐘、影視片分鐘、VCD項(xiàng)目宣傳資料3000張◆網(wǎng)絡(luò)宣傳資料，包括南寧奧園網(wǎng)址建設(shè)、專業(yè)網(wǎng)址瀏覽平臺(tái)、銷售現(xiàn)場(chǎng)多媒體展示（3臺(tái)電腦）等◆宣傳樓書(shū)3000~5000冊(cè)◆戶型單張各1500~3000張◆海報(bào)5000份◆奧園會(huì)每期1000冊(cè)以上◆銷售物料，包括裝修標(biāo)準(zhǔn)、付款方式、按揭指南、認(rèn)購(gòu)須知、置業(yè)方案表等，具體數(shù)量屆時(shí)確定。備注：請(qǐng)貴司根據(jù)戰(zhàn)略發(fā)展角度的考慮，就營(yíng)銷部署內(nèi)容在2021年1月25日前給予書(shū)面回復(fù)，以便南寧奧園在春節(jié)后順利開(kāi)展?fàn)I銷工作。附件：南寧奧園待書(shū)面批復(fù)文件XXXX房地產(chǎn)二0二一年一月十三日DATE\@"M.d.yyyy"DATE\@"HH:mm"14:34DATE\@"M.d.yyyy"DATE\@"HH:mm"14:34DATE\@"HH:mm:ss"14:34:51TIME\@"yy.M.d"TIME\@"h時(shí)m分"2時(shí)34分TIME\@"h時(shí)m分s秒"2時(shí)34分51秒DATE\@"MMM.d,yy"Jan.6,20DATE\@"dMMMMyyyy"6January2021DATE\@"h:mm:ssam/pm"2:34:51PMDATE\@"HH:mm:ss"14:34:51TIME\@"yyyy年M月d日星期W"2021年1月6日星期一DATE\@"HH:mm:ss"14:34:51

咖啡店創(chuàng)業(yè)計(jì)劃書(shū)第一部分：背景在中國(guó)，人們?cè)絹?lái)越愛(ài)喝咖啡。隨之而來(lái)的咖啡文化充滿生活的每個(gè)時(shí)刻。無(wú)論在家里、還是在辦公室或各種社交場(chǎng)合，人們都在品著咖啡。咖啡逐漸與時(shí)尚、現(xiàn)代生活聯(lián)系在一齊。遍布各地的咖啡屋成為人們交談、聽(tīng)音樂(lè)、休息的好地方，咖啡豐富著我們的生活，也縮短了你我之間的距離，咖啡逐漸發(fā)展為一種文化。隨著咖啡這一有著悠久歷史飲品的廣為人知，咖啡正在被越來(lái)越多的中國(guó)人所理解。第二部分：項(xiàng)目介紹第三部分：創(chuàng)業(yè)優(yōu)勢(shì)目前大學(xué)校園的這片市場(chǎng)還是空白，競(jìng)爭(zhēng)壓力小。而且前期投資也不是很高，此刻國(guó)家鼓勵(lì)大學(xué)生畢業(yè)后自主創(chuàng)業(yè)，有一系列的優(yōu)惠政策以及貸款支持。再者大學(xué)生往往對(duì)未來(lái)充滿期望，他們有著年輕的血液、蓬勃的朝氣，以及初生牛犢不怕虎的精神，而這些都是一個(gè)創(chuàng)業(yè)者就應(yīng)具備的素質(zhì)。大學(xué)生在學(xué)校里學(xué)到了很多理論性的東西，有著較高層次的技術(shù)優(yōu)勢(shì)，現(xiàn)代大學(xué)生有創(chuàng)新精神，有對(duì)傳統(tǒng)觀念和傳統(tǒng)行業(yè)挑戰(zhàn)的信心和欲望，而這種創(chuàng)新精神也往往造就了大學(xué)生創(chuàng)業(yè)的動(dòng)力源泉，成為成功創(chuàng)業(yè)的精神基礎(chǔ)。大學(xué)生創(chuàng)業(yè)的最大好處在于能提高自己的潛力、增長(zhǎng)經(jīng)驗(yàn)，以及學(xué)以致用;最大的誘人之處是透過(guò)成功創(chuàng)業(yè)，能夠?qū)崿F(xiàn)自己的理想，證明自己的價(jià)值。第四部分：預(yù)算1、咖啡店店面費(fèi)用咖啡店店面是租賃建筑物。與建筑物業(yè)主經(jīng)過(guò)協(xié)商，以合同形式達(dá)成房屋租賃協(xié)議。協(xié)議資料包括房屋地址、面積、結(jié)構(gòu)、使用年限、租賃費(fèi)用、支付費(fèi)用方法等。租賃的優(yōu)點(diǎn)是投資少、回收期限短。預(yù)算10-15平米店面，啟動(dòng)費(fèi)用大約在9-12萬(wàn)元。2、裝修設(shè)計(jì)費(fèi)用咖啡店的滿座率、桌面的周轉(zhuǎn)率以及氣候、節(jié)日等因素對(duì)收益影響較大?？Х瑞^的消費(fèi)卻相對(duì)較高，主要針對(duì)的也是學(xué)生人群，咖啡店布局、格調(diào)及采用何種材料和咖啡店效果圖、平面圖、施工圖的設(shè)計(jì)費(fèi)用，大約6000元左右3、裝修、裝飾費(fèi)用具體費(fèi)用包括以下幾種。(1)外墻裝飾費(fèi)用。包括招牌、墻面、裝飾費(fèi)用。(2)店內(nèi)裝修費(fèi)用。包括天花板、油漆、裝飾費(fèi)用，木工、等費(fèi)用。(3)其他裝修材料的費(fèi)用。玻璃、地板、燈具、人工費(fèi)用也應(yīng)計(jì)算在內(nèi)。整體預(yù)算按標(biāo)準(zhǔn)裝修費(fèi)用為360元/平米，裝修費(fèi)用共360*15=5400元。4、設(shè)備設(shè)施購(gòu)買費(fèi)用具體設(shè)備主要有以下種類。(1)沙發(fā)、桌、椅、貨架。共計(jì)2250元(2)音響系統(tǒng)。共計(jì)450(3)吧臺(tái)所用的烹飪?cè)O(shè)備、儲(chǔ)存設(shè)備、洗滌設(shè)備、加工保溫設(shè)備。共計(jì)600(4)產(chǎn)品制造使用所需的吧臺(tái)、咖啡杯、沖茶器、各種小碟等。共計(jì)300凈水機(jī)，采用美的品牌，這種凈水器每一天能生產(chǎn)12l純凈水，每一天銷售咖啡及其他飲料100至200杯，價(jià)格大約在人民幣1200元上下。咖啡機(jī)，咖啡機(jī)選取的是電控半自動(dòng)咖啡機(jī)，咖啡機(jī)的報(bào)價(jià)此刻就應(yīng)在人民幣350元左右，加上另外的附件也不會(huì)超過(guò)1200元。磨豆機(jī)，價(jià)格在330―480元之間。冰砂機(jī)，價(jià)格大約是400元一臺(tái)，有點(diǎn)要說(shuō)明的是，最好是買兩臺(tái)，不然夏天也許會(huì)不夠用。制冰機(jī)，從制冰量上來(lái)說(shuō)，一般是要留有富余?？钪票鶛C(jī)每一天的制冰量是12kg。價(jià)格稍高550元，質(zhì)量較好，所以能夠用很多年，這么算來(lái)也是比較合算的。5、首次備貨費(fèi)用包括購(gòu)買常用物品及低值易耗品，吧臺(tái)用各種咖啡豆、奶、茶、水果、冰淇淋等的費(fèi)用。大約1000元6、開(kāi)業(yè)費(fèi)用開(kāi)業(yè)費(fèi)用主要包括以下幾種。(1)營(yíng)業(yè)執(zhí)照辦理費(fèi)、登記費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi);預(yù)計(jì)3000元(2)營(yíng)銷廣告費(fèi)用;預(yù)計(jì)450元7、周轉(zhuǎn)金開(kāi)業(yè)初期，咖啡店要準(zhǔn)備必須量的流動(dòng)資金，主要用于咖啡店開(kāi)業(yè)初期的正常運(yùn)營(yíng)。預(yù)計(jì)2000元共計(jì)： 120000+6000+5400+2250+450+600+300+1200+1200+480+400+550+1000+3000+450+2000=145280元第五部分：發(fā)展計(jì)劃1、營(yíng)業(yè)額計(jì)劃那里的營(yíng)業(yè)額是指咖啡店日常營(yíng)業(yè)收入的多少。在擬定營(yíng)業(yè)額目標(biāo)時(shí)，必須要依據(jù)目前市場(chǎng)的狀況，再思考到咖啡店的經(jīng)營(yíng)方向以及當(dāng)前的物價(jià)情形，予以綜合衡量。按照目前流動(dòng)人口以及人們對(duì)咖啡的喜好預(yù)計(jì)每一天的營(yíng)業(yè)額為400-800，根據(jù)淡旺季的不同可能上下浮動(dòng)2、采購(gòu)計(jì)劃依據(jù)擬訂的商品計(jì)劃，實(shí)際展開(kāi)采購(gòu)作業(yè)時(shí)，為使采購(gòu)資金得到有效運(yùn)用以及商品構(gòu)成達(dá)成平衡，務(wù)必針對(duì)設(shè)定的商品資料排定采購(gòu)計(jì)劃。透過(guò)營(yíng)業(yè)額計(jì)劃、商品計(jì)劃與采購(gòu)計(jì)劃的確立，我們不難了解，一家咖啡店為了營(yíng)業(yè)目標(biāo)的達(dá)成，同時(shí)有效地完成商品構(gòu)成與靈活地運(yùn)用采購(gòu)資金，各項(xiàng)基本的計(jì)劃是不可或缺的。當(dāng)一家咖啡店設(shè)定了營(yíng)業(yè)計(jì)劃、商品計(jì)劃及采購(gòu)計(jì)劃之后，即可依照設(shè)定的采購(gòu)金額進(jìn)行商品的采購(gòu)。經(jīng)過(guò)進(jìn)貨手續(xù)檢驗(yàn)、標(biāo)價(jià)之后，即可寫(xiě)在菜單上。之后務(wù)必思考的事情，就是如何有效地將這些商品銷售出去。3、人員計(jì)劃為了到達(dá)設(shè)定的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，經(jīng)營(yíng)者務(wù)必對(duì)人員的任用與工作的分派有一個(gè)明確的計(jì)劃。有效利用人力資源，開(kāi)展人員培訓(xùn)，都是我們務(wù)必思考的。4、經(jīng)費(fèi)計(jì)劃經(jīng)營(yíng)經(jīng)費(fèi)的分派是管理的重點(diǎn)工作。通常能夠?qū)⒖Х鹊杲?jīng)營(yíng)經(jīng)費(fèi)分為人事類費(fèi)用(薪資、伙食費(fèi)、獎(jiǎng)金等)、設(shè)備類費(fèi)用(修繕費(fèi)、折舊、租金等)、維持類費(fèi)用(水電費(fèi)、消耗品費(fèi)、事務(wù)費(fèi)、雜費(fèi)等)和營(yíng)業(yè)類費(fèi)用(廣告宣傳費(fèi)、包裝費(fèi)、營(yíng)業(yè)稅等)。還能夠依其性質(zhì)劃分成固定費(fèi)用與變動(dòng)費(fèi)用。我們要針對(duì)過(guò)去的實(shí)際業(yè)績(jī)?cè)O(shè)定可能增加的經(jīng)費(fèi)幅度。5、財(cái)務(wù)計(jì)劃財(cái)務(wù)計(jì)劃中的損益計(jì)劃最能反映全店的經(jīng)營(yíng)成果?？Х鹊杲?jīng)營(yíng)者在營(yíng)運(yùn)資金的收支上要進(jìn)行控制，以便做到經(jīng)營(yíng)資金合理的調(diào)派與運(yùn)用。總之，以上所列的六項(xiàng)基本計(jì)劃(營(yíng)業(yè)額、商品采購(gòu)、銷售促進(jìn)、人員、經(jīng)費(fèi)、財(cái)務(wù))是咖啡店管理不可或缺的。當(dāng)然，有一些咖啡店為求管理上更深入，也能夠配合工作實(shí)際需要制訂一些其他輔助性計(jì)劃。第六部分：市場(chǎng)分析2019-2021年中國(guó)咖啡市場(chǎng)經(jīng)歷了高速增長(zhǎng)的階段，在此期間咖啡市場(chǎng)總體銷售的復(fù)合增長(zhǎng)率到達(dá)了17%;高速增長(zhǎng)的市場(chǎng)為咖啡生產(chǎn)企