以財務(wù)報告為目的的評估培訓(xùn)班講義投資性房地產(chǎn)評估整理

投資性房地產(chǎn)評估朱寶全目錄一、投資性房地產(chǎn)評估的背景二、理解會計準(zhǔn)則下投資性房地產(chǎn)的定義三、案例分析四、不同會計準(zhǔn)則下投資性房地產(chǎn)的評估五、投資性房地產(chǎn)評估實務(wù)當(dāng)中的問題討論一、投資性房地產(chǎn)評估的背景投資性房地產(chǎn)成為評估業(yè)務(wù)的緣由（一）會計準(zhǔn)則的變化隨著經(jīng)濟的發(fā)展和投資觀念的改變，很多發(fā)達國家的企業(yè)將房地產(chǎn)作為一種投資手段，已是非常普遍的經(jīng)濟現(xiàn)象。近年來，這種投資行為也逐漸在我國的一些企業(yè)中流行，甚至成為一些企業(yè)新的經(jīng)濟增長點。為了順應(yīng)我國經(jīng)濟發(fā)展潮流，本著與國際會計準(zhǔn)則趨同的精神，我國財政部于2006年2月15日發(fā)布的會計準(zhǔn)則第3號《投資性房地產(chǎn)》，借鑒了《國際會計準(zhǔn)則第40號——投資性房地產(chǎn)》中的相關(guān)規(guī)定并在有限度應(yīng)用公允價值等方面進行了創(chuàng)新。CAS準(zhǔn)則的要點：投資性房地產(chǎn)需在報表中單獨列示；在公允價值計量模式下，投資性房地產(chǎn)在會計期末應(yīng)以公允價值在其財務(wù)報告中反映。公允價值的確定方式墊在國際會計階準(zhǔn)則中，主“極公允價值腿”苦是指在一項嬌公平交易中鬼，熟悉情況柳的雙方進行梅資產(chǎn)交換的沉金額。羨在中國會計埋準(zhǔn)則中，眉“柔公允價值播”未是指在一項難公平交易中個，熟悉情況披的雙方自愿農(nóng)進行資產(chǎn)交捎換或者債務(wù)如清償?shù)慕痤~決。汗從兩者的定燭義上來看，匠沒有本質(zhì)的哲區(qū)別。傘如何確定投紫資性房地產(chǎn)檔公允價值成吉為采用公允餓價值計量的午企業(yè)首先要妄解決的問題擱。借助于作啟為獨立第三束方的評估師虛的工作成果伴是國際上流坦行的做法，酬也成為大部終分企業(yè)及會承計師的首選撫。照因此，我們者說，會計準(zhǔn)鄙則的變化為銅評估行業(yè)帶句來了新的機紋遇。佳二、理解會亮計準(zhǔn)則下投床資性房地產(chǎn)竿的定義詢（一）在I貌AS或HK胳AS下投資鞏性房地產(chǎn)的率定義蝴為賺取租金齡或資本增值熔，或兩者兼想有而持有的晉房地產(chǎn)。投塔資性房地產(chǎn)絹應(yīng)當(dāng)能夠單無獨計量和出野售。主要包掩括：額為長期資本玻增值而持有玩的土地，不犬包括正常經(jīng)重營中為短期辰出售而持有瓦的土地；住尚未確定未悅來用途的土棒地；樣主體擁有或漫在融資租賃費下持有并在遙一項或多項環(huán)經(jīng)營租賃下漫租出的建筑氣物；及襪準(zhǔn)備在一項遼或多項經(jīng)營德租賃下租出醬的空閑建筑帽物。貌（二）在C昌AS下投資綿性房地產(chǎn)的強定義癥為賺取租金沈或資本增值蔑，或兩者兼褲有而持有的件房地產(chǎn)。投巷資性房地產(chǎn)辱應(yīng)當(dāng)能夠單五獨計量和出嫌售。主要包犯括：嗚已出租的土干地使用權(quán)礦持有并準(zhǔn)備喜增值后轉(zhuǎn)讓端的土地使用紅權(quán)；及襪已出租的建薪筑物世謎幻根據(jù)《〈企枕業(yè)會計準(zhǔn)則肢第3號屑──毫投資性房地飽產(chǎn)〉應(yīng)用指乖南》：用于粥出租的土地嫁使用權(quán)是指斤企業(yè)通過出辦讓或轉(zhuǎn)讓方顫式取得的土善地使用權(quán)；共用于出租的而建筑物是指狗企業(yè)擁有產(chǎn)漸權(quán)的建筑物金。置三、案例分策析暈（一）案例刻簡介及主要甩工作流程梢我們選取過喜往的一個案尋例作為引子墨，和大家共曬同探討投資柜性房地產(chǎn)評漆估過程中的聚關(guān)鍵事項。洲積命次案例簡介：逗距致儲某H股公司莫，為基建行鄰業(yè)大型國有園企業(yè)。擁有弊物業(yè)數(shù)量較世多，達20歉00多項，臺其中投資性兔房地產(chǎn)約2頓0項，分布收在中國內(nèi)地朝多個省會城艘市和香港。解扯評估目的：活滿足財務(wù)報翻告HKAS燭下投資性房追地產(chǎn)公允價搏值的披露需粱要。主要流程：歪（二）評估寬范圍的確定妨在本案中，素投資性房地練產(chǎn)范圍的確冠定經(jīng)歷了漫艘長的過程。罩作為一個新披興事物，客賞戶本身對會妄計準(zhǔn)則的理鋼解還遠沒有羅達到理想的棒水平，因此彈理論上本應(yīng)誰由客戶自己諒根據(jù)的投資掩性房地產(chǎn)范若圍變成由會件計師協(xié)助完綢成。會計師屆根據(jù)自己對星準(zhǔn)則的理解怠很快確定了悶一個投資性佩房地產(chǎn)清單緣并同時提交孔客戶和評估齒師。但當(dāng)客找戶看到那個娘長長的清單東后，直接的銀反應(yīng)就是不叫能接受。刷客戶認為墳，很多房產(chǎn)懂盡管目前正姿在出租但只酸是一個臨時屯或短期的行呀為，客戶持警有該項資產(chǎn)殼的最終目的巨并不是賺取膀租金或資本歉增值。案會計師認為卸，他們只是粒嚴格地按照線準(zhǔn)則的規(guī)定姑進行了識別牙。撒經(jīng)過一番博努弈，最后確甩定的范圍清盼單有所修改舅，主要為一鍵些位于發(fā)達意城市（包括報上海、北京斜、廣州和香掩港）且全部塞或絕大部分聲已經(jīng)出租的祖寫字樓或辦搏公單元。科范圍確定過恨程中的評估吼師心得悠：豐在這個過程耽中，會計師錦和客戶各有昨自己的判斷邪，作為評估煌師，我們本圖身是被動的豈，沒有太多示的發(fā)言權(quán)，塵但因我們必策須參與其中兩，因此也就懼有必要了解癥他們各自堅春持的理由，松即了解問題漫產(chǎn)生的緣由減。漸如前所述，價客戶是一個晉基建行業(yè)的霧公眾公司，誰如果持有大星量的投資性靜房地產(chǎn)，表誠象看來似乎拌會有孩“乞不務(wù)正業(yè)熔”躲之嫌，且因朝后續(xù)年度均啦需要評估將系勢必增加容“孟麻煩挖”蟲；而會計師凱因為職責(zé)所冬在，有責(zé)任嚷和義務(wù)根據(jù)驅(qū)準(zhǔn)則的規(guī)定吵判斷企業(yè)的互分類是否合叮理。知因此，評估孟師本身必須倍了解甚至是直熟悉會計準(zhǔn)糠則的相關(guān)規(guī)哀定。盆（三）評估爺基準(zhǔn)、方法副和假設(shè)校相對于范圍菌確定的復(fù)雜命性，在評估犧基準(zhǔn)、方法乞和假設(shè)的溝墻通方面較為醫(yī)順利。因為鏈目前的評估皮基準(zhǔn)為Ma乒rket緞value味（市值），憤而會計準(zhǔn)則象需要的是F徑airv購alue（鉗公允價值）奴，針對上述傷特定的投資架性物業(yè)，市鍛場價值就是再其公允價值箱；主要方法虹為市場比較侍法（以位于固香港的物業(yè)碗為主）和收豈益法（以位稅于內(nèi)地的物陸業(yè)為主），選這種側(cè)重點丙的確定亦是勵考慮的不同賽市場交易案屈例的活躍性呀和可比性。格在評估假設(shè)馳方面，主要督問題體現(xiàn)在桶收益法評估羽時租期內(nèi)外犬租金確定，毛特別是如果版存在租期內(nèi)賭的租金明顯犁低于或高于袋市場租金時攤?cè)绾翁幚怼ｋs這方面的溝房通主要存在歐于會計師和失評估師之間秤。口在多次的溝守通之后，我林們選取有代扭表性的物業(yè)矮按照不同的汁評估方法分桶別出具計算碎案例給會計師師，獲得良耕好的效果。囑（四）評估慕初稿提交蕩在完成上述彈過程之后，黑客戶的關(guān)注騙點轉(zhuǎn)向評估繳結(jié)果。如前號所述，該客托戶是一家H馳股公司，在胖投資性房地愈產(chǎn)的后續(xù)計猴量模式方面來采用的是成兇本模式，即弦并未選擇公睜允價值模式牧，評估師出必具的數(shù)字最摘終將被作為權(quán)附注在財務(wù)剩報告中披露避使用。盡管少評估結(jié)果并門不能對客戶案的經(jīng)營利潤勉產(chǎn)生直接的奏影響，但過梯高或是過低傅的數(shù)字，客皆戶還是不愿驢意看到。因神此，這個階腸段的溝通主句要存在于評繩估師和客戶叔之間。管從某種程度釘上講，客戶誤對其物業(yè)資源產(chǎn)的了解可狀能會比評估紀師更深刻，怪這就需要評溜估師的現(xiàn)場古調(diào)查工作相推當(dāng)?shù)某浞郑t同時，對于餓確實存在的朽事實評估師愈必須堅持自魚己的獨立性單和客觀性，念而不能因客漲戶的特殊要隆求影響評估翠結(jié)果的公允秤性。涌四、不同會擠計準(zhǔn)則下投鵲資性房地產(chǎn)笨的評估荒（一）在I稱AS或HK夢AS下投資你性房地產(chǎn)評鋪估佳1、國際會惡計準(zhǔn)則下，每可能需要估蓬值的情形家：環(huán)主體采用公顏允價值模式悉對其投資性禿物業(yè)進行后使續(xù)計量的情雷況妙下，會計師持報告需要確巡定投資性物健業(yè)的公允價錢值，以滿足酸財務(wù)報告之濟計量目的?？∪谫Y租入的每物業(yè)資產(chǎn)如飄果同時是投晚資性物業(yè)的蛾，在確認其略初始獲成本時要按霸照公允價值紋與最小租金兄支出現(xiàn)值孰煤低的原則來前確定。奇以非貨幣性蹄交易方式取桑得的投資性飲物業(yè)需要以桶公允價值作邁為其入賬成本。王投資性物業(yè)渴轉(zhuǎn)為自用或誤存貨物業(yè)資剃產(chǎn)時，在采缸用公允價值陜計量吧模式的情況遇下，則應(yīng)按狐照轉(zhuǎn)換用途察之日的公允惡價值確定其名入賬成本。商主體采用成蹈本模式對其蝴投資性物業(yè)圖進行后續(xù)計草量的情況下然，會作計師報告需傾要披露投資裝性物業(yè)的公早允價值或該私投資性物業(yè)以的公允價值棵無法可靠計冒量的原因及為如有可能，謎其公允價值哭很可能處于累的估計范圍深。餓關(guān)鍵問題和時解決方法鐘在我們過往渴的案例中，主投資性物業(yè)奪業(yè)務(wù)的估值統(tǒng)目的主要體預(yù)現(xiàn)在上述情葛況a.和情掠況e.下。斤現(xiàn)羅列實務(wù)傷當(dāng)中的一些聯(lián)關(guān)鍵問題及槽解決方法，棒以和各位探狀討和分享：惱事前和會計嶄師有充分的闖溝通，了解走評估報告的退目的貫具備一定的劇會計知識，添并熟悉會計近準(zhǔn)則相關(guān)章饅節(jié)款了解投資性攪房地產(chǎn)在原斑財務(wù)報表中計的反映方式倘合理分析、姨恰當(dāng)選擇評協(xié)估方法及假擁設(shè)，并和會逮計師進行溝車通然了解投資性妄房地產(chǎn)的產(chǎn)定權(quán)情況并在懇報告中恰當(dāng)誦披露農(nóng)了解投資性管房地產(chǎn)目前膏實際出租情予況及相關(guān)的菠租約條款蛇a.損事前和會計橫師充分溝通侄，了解評估酸報告的目的與步一般情況下嗽，在承攬此婆類業(yè)務(wù)的時顆候，我們會腸提議委托人廢和會計師，您在適當(dāng)?shù)臅r將候召開溝通永協(xié)調(diào)會，請染會計師介紹物需要估值的驢原因，以了假解估值報告縫需要滿足的旅會計準(zhǔn)則相疑關(guān)條例。遺b.置具備一定的慢會計知識，壩并熟悉相關(guān)誘會計準(zhǔn)則就蔽盡管每個評醉估師都或多與或少地具備燈一些會計知至識儲備，但隸由于新的會姑計準(zhǔn)則剛剛厘實施，評估滾師為財務(wù)報繪告服務(wù)將越亡來越多地成吹為我們的日呈常業(yè)務(wù)。因泳此，我們在宗可能的情況遼下，組織專饑人對會計準(zhǔn)戶則相關(guān)部分婦進行研究，筋并對業(yè)務(wù)人推員進行培訓(xùn)哀，以達到在思做業(yè)務(wù)的過牌程中和會計茄師有雹“隙共同語言舅”干。部c.西了解投資性尊房地產(chǎn)在原衰財務(wù)報表中庸的反映方式豎劈鑒于會計師花采用評估數(shù)班據(jù)是為計量目或披露，因攤此，有別于喚一般的評估首業(yè)務(wù)，評估稅師應(yīng)該了解因所估對象在夠財務(wù)報表或承報告中的原柱始數(shù)據(jù)內(nèi)涵惱，以便于恰漠當(dāng)?shù)嘏对u揀估結(jié)果。比管如，賬面記熟錄是妙“致房地合一然”剩的價值還是益僅房屋的價酬值？如沒有術(shù)了解清楚，株而簡單地按見照市場法給霸出房地一體貍的評估結(jié)論偷，可能會使岡報告使用者拾在進行增減跨值分析時產(chǎn)開生誤導(dǎo)。疑d.評恰當(dāng)選擇評壩估方法及假跑設(shè)，并和會染計師進行溝變通脅逢在IAS或惕HKAS下膽，財務(wù)報告予中應(yīng)披露：細決定投資性畫物業(yè)公允價絹值的方法和病重要假設(shè)，逃包括說明由待于物業(yè)的性產(chǎn)質(zhì)或缺少可底比較的市場匯數(shù)據(jù)，公允纏價值的確定傻是取得了市符場證據(jù)還是草更多地依賴耗了其他因素匯等。即我們極采用的評估狠方法和假設(shè)唱均作為財務(wù)喜報告披露的帝必備條款。拔所以，評估芒師有責(zé)任和導(dǎo)義務(wù)將相關(guān)惱內(nèi)容和會計凍師溝通并在齒評估報告中屬披露，以便陜于其恰當(dāng)?shù)亓灰谩９Se特.繭了解投資性石房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)透情況并在報加告中恰當(dāng)披躁露醫(yī)執(zhí)眾所周知，業(yè)房地產(chǎn)有別叉于其他如現(xiàn)之金、存貨等私資產(chǎn)，它是梯一種需要產(chǎn)塘權(quán)登記來確想定權(quán)屬的資效產(chǎn)。特別是粥在中國，產(chǎn)事權(quán)不完整或圍是有瑕疵的敘房地產(chǎn)其價裝值亦將大打脹折扣，也就抬是說，房地田產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)將央對其公允價道值產(chǎn)生重大制影響。比如竟，某項房地笛產(chǎn)對應(yīng)的土蒜地是劃撥地紛（集體地）杯或是沒有任弟何產(chǎn)權(quán)文件閘。距錘對于一般目貨的的估值而俗言，評估師逐可以假設(shè)其朝產(chǎn)權(quán)完善并宏給出該假設(shè)拖前提下的公歷允價值。但眼對于財務(wù)報績告目的下的滲估值，這樣筑的假設(shè)就顯芳然是不太合條理的，因為零在此假設(shè)下適的房地產(chǎn)實耕際上和待估曠房地產(chǎn)成為錄兩個不同的孟個體，其公膨允價值也就暈不再相等，器即財務(wù)報告譜中披露的應(yīng)蠅該是待估房煙地產(chǎn)在現(xiàn)況諷下的公允價疏值，這里的民“睜現(xiàn)況窮”況顯然是包括佛使用狀況、質(zhì)產(chǎn)權(quán)狀況在蔬內(nèi)的一切相驟關(guān)狀態(tài)。育f.京了解投資性托房地產(chǎn)實際令出租情況及勻相關(guān)租約條儲款撤械一般而言，餡投資性房地悼產(chǎn)均是租約犧在身的物業(yè)蛾，評估師應(yīng)蠻該了解目前甩存在的租約互中的租金價揚格是否公允戰(zhàn)。同時，由犯于不可能迫政使原有的租豈戶騰空再以佳市場價租出鉗即我們不能肚假設(shè)其是空售置的進行估黨值。這樣，赴在存在特殊若租約的情況齡下（比如租濱金遠遠高于叛或低于市場田租金），我霸們亦應(yīng)該分測別對租期內(nèi)潔和租期外進茫行考慮和計嶼算。換句話預(yù)說，即存在執(zhí)的這些特殊液租約，對待驕估物業(yè)的公渣允價值產(chǎn)生黨了或高或低唇的影響，而冷評估師在租用期內(nèi)按照租鋸約內(nèi)的價格嗽進行計算即做實現(xiàn)了其對異公允價值影吸響的量化。紀（二）在C帳AS下投資禍性房地產(chǎn)評切估親1、CAS釣與IAS的壘不同浪瞇與國際財務(wù)明報告準(zhǔn)則相糾比，我國的眉投資性房地潤產(chǎn)會計準(zhǔn)則烘增加了采用式公允價值模排式的前提條芬件，只有在擦有確鑿證據(jù)個表明投資性僑房地產(chǎn)的公灶允價值能夠雖持續(xù)可靠取朋得的情況下幸，才可以對郵投資性房地照產(chǎn)采用公允紋價值模式進執(zhí)行后續(xù)計量駱。雕痕從投資性物嫌業(yè)公允價值堡計量需同時川滿足的兩個政條件來看，流在某種程度黨上，CA寫S限制了采慕用除市場法役以外的其他殃估值技術(shù)來梁確定公允價粘值。由于其更他的估值技殊術(shù)（比如收轟益法）通常累含有較多的晚假設(shè)，與參嗓照活躍的交顧易市場價格廚來確定公允擔(dān)價值相比，翅有較大的主瑞觀性，也就旱是容易產(chǎn)生銀爭議。因此彎，在上述前態(tài)提條件的限掘制下，在一譯定程度上提蜘高了投資性進房地產(chǎn)采用噴公允價值模茅式的可靠性昏。升2、對評估目師的影響蒸以上區(qū)別，慢對評估師的賞影響將體現(xiàn)仗在以下幾個炕方面：后續(xù)計量評估方法周期性評估淋a.詞后續(xù)計量少IAS或H材KAS都更免傾向于公允獻價值模式，梁而CAS采晉用成本模式貪為后續(xù)計量涌的基準(zhǔn)模式添，公允價值公為可選模式頓（只有滿足竹一定條件才書可以使用）易，其原因是燒公允價值下波不計提折舊陶或攤銷，變予動直接進損楚益，容易帶喝來利潤操縱他，進而影響質(zhì)所得稅。校b.掀評估方法懶在CAS下津，如采用公圍允價值模式召，一般來說負，也必定滿丘足市場比較大法的使用條趙件，所以，僑首選的可能浮會是市場比姻較法。而在倡IAS或H際KAS，收寒益法也是最蝕常用的方法毯之一。鳴c.匹周期性評估必在CAS下滑，并不是每說個會計期末文都需要進行壩公允價值的注確認。但在廁IAS或H狡KAS下，支投資性物業(yè)露的估值（或論減值測試）壞應(yīng)該每年（啦會計期末）婆一次（因為診要滿足會計互報告的計量受或披露需要恭，而不管是屬何種計量模欄式）。辜五、投資性沿房地產(chǎn)評估賠實務(wù)中的問友題討論問題：口1.富投資性房地逝產(chǎn)的賬面記睬錄僅僅包含呈建筑物的價罩值