物業(yè)工程部前期介入流程

物業(yè)工程部前期介入流程物業(yè)工程部前期介入階段的工作，更加注意項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)功能設(shè)施設(shè)備的合理安裝及隱藏工程的施工質(zhì)量等，通過現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)工程技術(shù)人員與開發(fā)商、總包單位、監(jiān)理單位進(jìn)行協(xié)調(diào)，使初期各項(xiàng)設(shè)計(jì)建設(shè)更加完善合理。確保開發(fā)商開發(fā)建設(shè)高質(zhì)量、高品質(zhì)項(xiàng)目的重要協(xié)助途徑之一。具體來講，物業(yè)工程部要幫助開發(fā)商從后期物業(yè)管理角度進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)工程優(yōu)化；向甲方供應(yīng)現(xiàn)場(chǎng)施工建議。確保我們物業(yè)接管順當(dāng)進(jìn)行，為物業(yè)在接管后能夠正常運(yùn)行削減運(yùn)行成本奠定良好基礎(chǔ)。為此物業(yè)工程前期介入主要分為三個(gè)階段：規(guī)劃設(shè)計(jì)和物業(yè)工程部組織架構(gòu)階段，施工階段，接管驗(yàn)收階段。第一規(guī)劃設(shè)計(jì)階段一、做好與現(xiàn)場(chǎng)各方關(guān)系的協(xié)調(diào)

開發(fā)商、總包單位、分包施工單位、監(jiān)理單位、成品愛護(hù)單位、設(shè)備供應(yīng)商等現(xiàn)場(chǎng)各方關(guān)系錯(cuò)綜困難，協(xié)調(diào)各方關(guān)系為現(xiàn)場(chǎng)工作供應(yīng)便利也是非常重要的，以上是前期介入中須要關(guān)注的要點(diǎn)，而前期介入階段主要是在項(xiàng)目已經(jīng)完成方案設(shè)計(jì)，深化施工設(shè)計(jì)圖紙基本完成，進(jìn)入設(shè)施設(shè)備安裝及二次結(jié)構(gòu)施工階段，物業(yè)工程部工作人員進(jìn)場(chǎng)，但在一般狀況下，深化設(shè)計(jì)、施工兩個(gè)步驟會(huì)同時(shí)開展。

1、深化了解項(xiàng)目特點(diǎn)，擬定現(xiàn)場(chǎng)安排：

在進(jìn)入項(xiàng)目以前，應(yīng)當(dāng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行深化了解并制定前期介入工作安排；審讀圖紙，了解項(xiàng)目系統(tǒng)狀況；從設(shè)計(jì)說明入手，對(duì)建筑圖紙、結(jié)構(gòu)圖紙、設(shè)備專業(yè)圖紙等進(jìn)行閱讀，標(biāo)記重要的環(huán)節(jié)，了解項(xiàng)目的整設(shè)計(jì)思路、定位、最終對(duì)圖紙審讀的結(jié)果進(jìn)行匯總。2、物業(yè)工程部人員組織架構(gòu)合理選擇配備現(xiàn)場(chǎng)介入人員

現(xiàn)場(chǎng)工作非常困難，對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言是一項(xiàng)閱歷型工作，所以對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)工程技術(shù)人員的選擇聘請(qǐng)應(yīng)駕馭以下標(biāo)準(zhǔn)：

（1）．有豐富的物業(yè)工程管理閱歷，最好是了解裝飾裝潢管理、設(shè)備設(shè)施管理、工民建隱藏工程管理（土建、電氣、水暖、給排水、消防、門襟樓宇對(duì)講、智能停車場(chǎng)、小區(qū)監(jiān)控等）的人員；（2）．有物業(yè)工程服務(wù)閱歷，了解客戶需求，擅長(zhǎng)將施工與實(shí)際需求結(jié)合的人員；

（3）．有豐富的現(xiàn)場(chǎng)施工閱歷，能夠保證自身平安；

（4）．專業(yè)比較全面，能獨(dú)立完成工作并能與他人協(xié)作工作的人員。 其次在建工程施工階段土建施工跟進(jìn)；在建工程土建施工跟進(jìn)要求：每五天對(duì)土建工程進(jìn)行一次跟進(jìn)；跟進(jìn)內(nèi)容：基礎(chǔ)；砌體；樓板；梁；柱；層高；接縫處理；濕漬、滲水、滴漏；外墻保溫；外墻涂料；落水管；屋面；風(fēng)道、煙道；管井；樓梯；踏步；護(hù)欄；大堂；單元門；室內(nèi)墻面；室內(nèi)棚頂；室內(nèi)地面；門窗洞口；陽臺(tái)；等。跟進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)：按物業(yè)質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；表格填寫：1、如檢查結(jié)果正常，則在對(duì)應(yīng)欄內(nèi)打“√”，如異樣則打“×”，并在異樣/故障狀況描述及跟進(jìn)處理措施，欄內(nèi)要具體記錄。2、巡查人員每五天全面巡查一次，對(duì)重點(diǎn)隱藏工程要以照片、錄像等影像資料的形式留存。3、每周五對(duì)異樣狀況進(jìn)行匯總，召開工程前期介入專題會(huì)，對(duì)重要的問題要以書面的形式發(fā)函致工程部，必要時(shí)呈報(bào)其領(lǐng)導(dǎo)，并剛好跟蹤，直至問題解決。4、此表格須經(jīng)工程部經(jīng)理審核后存檔，存檔期限為長(zhǎng)期。5、匯總表的填寫：1、填寫要求：物業(yè)工程部負(fù)責(zé)位置、檢查項(xiàng)目、問題描述、整改前照片的描述，地產(chǎn)工程部負(fù)責(zé)整改措施、責(zé)任人、整改時(shí)間、整改后照片的供應(yīng)。2、每周五依據(jù)各類別問題的匯總狀況編制該表，并以聯(lián)絡(luò)函的形式發(fā)函致工程部.3、對(duì)于發(fā)函兩次未整改的問題要上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)。電氣施工跟進(jìn)；1、在建工程電氣施工跟進(jìn)要求：每五天對(duì)土電氣程進(jìn)行一次跟進(jìn)；2、跟進(jìn)內(nèi)容：電纜溝；電纜橋架；電纜敖設(shè)；配電柜；變壓器；電表箱；柴油發(fā)電機(jī)組；母線安裝；電線電纜導(dǎo)管；電纜終端壓接；管線敖設(shè)；槽板配線；防雷接地系統(tǒng)；導(dǎo)線連接；接線盒；線管接口吊裝；絕緣材料；公共照明；開關(guān)插座；燈具安裝；3、跟進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)：按物業(yè)質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；4、表格填寫：1、如檢查結(jié)果正常，則在對(duì)應(yīng)欄內(nèi)打“√”，如異樣則打“×”，并在異樣/故障狀況描述及跟進(jìn)處理措施，欄內(nèi)要具體記錄。2、巡查人員每五天全面巡查一次，對(duì)重點(diǎn)隱藏工程要以照片、錄像等影像資料的形式留存。3、每周五對(duì)異樣狀況進(jìn)行匯總，召開工程前期介入專題會(huì)，對(duì)重要的問題要以書面的形式發(fā)函致工程部，必要時(shí)呈報(bào)其領(lǐng)導(dǎo)，并剛好跟蹤，直至問題解決。4、此表格須經(jīng)工程部經(jīng)理審核后存檔，存檔期限為長(zhǎng)期。5、匯總表的填寫：1、填寫要求：物業(yè)工程部負(fù)責(zé)位置、檢查項(xiàng)目、問題描述、整改前照片的描述，地產(chǎn)工程部負(fù)責(zé)整改措施、責(zé)任人、整改時(shí)間、整改后照片的供應(yīng)。2、每周五依據(jù)各類別問題的匯總狀況編制該表，并以聯(lián)絡(luò)函的形式發(fā)函致工程部.3、對(duì)于發(fā)函兩次未整改的問題要上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)。（三）水暖施工跟進(jìn)；1、在建工程水暖施工跟進(jìn)要求：每五天對(duì)土水暖程進(jìn)行一次跟進(jìn)；2、跟進(jìn)內(nèi)容：集水管埋深及坡度；下水井；排水溝；排水管道；室內(nèi)排水管道；排污管道；管道井坡度、支架；水泵；進(jìn)水管道；進(jìn)出水閥門；排水喉管；雨水喉管；上下水管道保溫；供暖管道；散熱器；衛(wèi)生器具；檢查口；掃除口；地漏；燃?xì)庠O(shè)施；3、跟進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)：按物業(yè)質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；4、表格填寫：1、如檢查結(jié)果正常，則在對(duì)應(yīng)欄內(nèi)打“√”，如異樣則打“×”，并在異樣/故障狀況描述及跟進(jìn)處理措施，欄內(nèi)要具體記錄。2、巡查人員每五天全面巡查一次，對(duì)重點(diǎn)隱藏工程要以照片、錄像等影像資料的形式留存。3、每周五對(duì)異樣狀況進(jìn)行匯總，召開工程前期介入專題會(huì)，對(duì)重要的問題要以書面的形式發(fā)函致工程部，必要時(shí)呈報(bào)其領(lǐng)導(dǎo)，并剛好跟蹤，直至問題解決。4、此表格須經(jīng)工程部經(jīng)理審核后存檔，存檔期限為長(zhǎng)期。5、匯總表的填寫：1、填寫要求：物業(yè)工程部負(fù)責(zé)位置、檢查項(xiàng)目、問題描述、整改前照片的描述，地產(chǎn)工程部負(fù)責(zé)整改措施、責(zé)任人、整改時(shí)間、整改后照片的供應(yīng)。2、每周五依據(jù)各類別問題的匯總狀況編制該表，并以聯(lián)絡(luò)函的形式發(fā)函致工程部.3、對(duì)于發(fā)函兩次未整改的問題要上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)。（四）裝修施工跟進(jìn)；1、在建工程裝修施工跟進(jìn)要求：每五天對(duì)土裝修程進(jìn)行一次跟進(jìn)；2、跟進(jìn)內(nèi)容：功能性檢查（水；電；可視對(duì)講；報(bào)警系統(tǒng)；土建無滲漏和給排水無滴漏現(xiàn)象；排水暢通、無倒坡和積水現(xiàn)象；）；木門{1、飾面板顏色、紋路一樣，無劃痕、缺損、磕傷、污染等；木門門套線與墻體結(jié)合是否存在裂縫等；3、開、關(guān)、鎖敏捷自如、平穩(wěn)、無噪音；暗門鏈?zhǔn)欠衿鹱饔茫?、門鎖把手是否有愛護(hù)膜；5、膠條平順；6、小五金配件（門鎖、門吸、門鉸、貓眼等；）齊全，無松脫、晃動(dòng)、磨損、劃傷、銹跡等；}；鋁合金（1、是否存在滲漏，是否有泄水口，窗框周邊打膠飽滿；2、隼接部位，錨釘部位等是否有打膠；3、五金件（執(zhí)手，勾鎖，滑輪，限位器等）齊全，運(yùn)用功能正常，無松脫、晃動(dòng)、磨損、劃傷、銹跡等；4、推拉門推拉順暢；5、窗扇開啟順暢；）；給排水（1、水龍頭，花灑安裝堅(jiān)固端正、開關(guān)自如，表面無損傷、銹蝕；出水流速及水量正常，無滴漏現(xiàn)象；2、浴缸無破損、脫瓷、劃傷、磕傷、銹獨(dú)、污染等，周邊打膠飽滿；淋浴門動(dòng)作自如，周邊打膠飽滿；3、馬桶蓋板安裝，水箱進(jìn)水閥啟閉自如不滲漏，周邊打膠飽滿，無破損、脫瓷、劃傷、磕傷、銹蝕、污染等；4、衛(wèi)生間，陽臺(tái)排水順暢，無倒坡積水，地漏不被覆蓋）；電氣（1、燈是否亮，位置是否合理，開關(guān)周邊收口是否平整，高度是否合理，無污染；2、插座是否通電，位置是否合理，成排安裝的開關(guān)高度應(yīng)一樣凹凸差不大于2mm；同一室內(nèi)安裝的插座凹凸差不應(yīng)大于5mm；并列按裝相同型號(hào)的插座凹凸差不應(yīng)大于1mm；左零右火上愛護(hù)線正確，無污染；）；排氣扇開閉自如；配電箱蓋污染生銹，斷路器沒有內(nèi)陷；）；櫥柜，衛(wèi)生間鏡柜，淋浴{1、淋浴門動(dòng)作自如，周邊打膠飽滿；五金件（滑軌，執(zhí)手等）齊全，運(yùn)用功正常，無松脫、晃動(dòng)、磨損、劃傷、銹跡等；2、廚房煙道，止回閥安裝；3、

櫥柜五金件（門鉸鏈，滑輪，垃圾桶等）齊全，運(yùn)用功能正常，無松脫、晃動(dòng)、磨損、劃傷、銹跡等；4、

櫥柜臺(tái)面平整光亮，磨邊圓滑美觀，接縫平直緊密、打膠完好、手感平滑，無裂縫、缺損、劃痕、磕傷、污染等5、

煤氣軟管預(yù)留孔大小、位置適當(dāng)。}；扶手空調(diào)洞層高（1、欄桿高度1.10米；2、木扶手安裝堅(jiān)固，無開裂、無缺損、劃傷、固定件完好、拼角順平；3、鐵件是否有生銹，變形，斷開等；4、空調(diào)洞位置是否合理，有無排水立管遮擋空調(diào)洞現(xiàn)象，前后空調(diào)洞是否前高后低；5、測(cè)量具體層高數(shù)據(jù)；）；墻地磚（1、墻地磚沒有空鼓、缺棱掉角等；2、墻地磚沒有過大翹曲、色差、大小頭等；3、墻地磚接縫順直，接縫填嵌密實(shí)、平直、寬窄一樣；）；天花墻身涂（1、墻身天花油漆驗(yàn)收一樣，無色差，無透底，無漏刷，無流墜，無污染；2、墻身天花無裂縫；陰陽角順直方正；3、吊頂整體完好、安裝堅(jiān)固，表面平整、顏色勻稱；4、線角順直方正，與梁底接縫無開裂；）木地板（1、無污染，劃痕，崩角等。2、無大小頭。3、色澤同一性；4、預(yù)留置伸縮，不允許木板起伏。5、接縫、釘口要按規(guī)范處理。6、拼縫密實(shí)。7、成品愛護(hù)到位。陽臺(tái)等公共部分（1、踏步磚沒有空鼓、缺棱掉角等；2、墻身無裂縫，陰陽角順直方正，滴水線清楚；3、欄桿木扶手安裝堅(jiān)固，無開裂、無缺損、劃傷、固定件完好、拼角順平；欄桿鐵件是否有生銹，變形，斷開等；5、窗開啟自如；6、首層雜物間隔柵；7、陽臺(tái)水管后墻面面油漆平整，水管無污染8、熱水器和強(qiáng)電插座、煤氣表等位置合理；）；3、跟進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)：按物業(yè)質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；4、表格填寫：1、如檢查結(jié)果正常，則在對(duì)應(yīng)欄內(nèi)打“√”，如異樣則打“×”，并在異樣/故障狀況描述及跟進(jìn)處理措施，欄內(nèi)要具體記錄。2、巡查人員每五天全面巡查一次，對(duì)重點(diǎn)隱藏工程要以照片、錄像等影像資料的形式留存。3、每周五對(duì)異樣狀況進(jìn)行匯總，召開工程前期介入專題會(huì)，對(duì)重要的問題要以書面的形式發(fā)函致工程部，必要時(shí)呈報(bào)其領(lǐng)導(dǎo)，并剛好跟蹤，直至問題解決。4、此表格須經(jīng)工程部經(jīng)理審核后存檔，存檔期限為長(zhǎng)期。5、匯總表的填寫：1、填寫要求：物業(yè)工程部負(fù)責(zé)位置、檢查項(xiàng)目、問題描述、整改前照片的描述，地產(chǎn)工程部負(fù)責(zé)整改措施、責(zé)任人、整改時(shí)間、整改后照片的供應(yīng)。2、每周五依據(jù)各類別問題的匯總狀況編制該表，并以聯(lián)絡(luò)函的形式發(fā)函致工程部.3、對(duì)于發(fā)函兩次未整改的問題要上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)。（五）消防系統(tǒng)施工跟進(jìn)；1、在建工程裝修施工跟進(jìn)要求：每五天對(duì)土裝修程進(jìn)行一次跟進(jìn)；2、跟進(jìn)內(nèi)容：網(wǎng)絡(luò)布置（坡度、排水口、末端試水裝置是否符合要求；）；手動(dòng)報(bào)警鈕（是否依據(jù)圖紙安裝；）；煙感（是否依據(jù)圖紙安裝；）；溫感（是否依據(jù)圖紙安裝；）；消防栓（1、是否依據(jù)圖紙位置安裝2、閥門安裝及漏水狀況3、消防皮帶噴咀安放齊全4、自動(dòng)按鈕安裝狀況5、立管、消防栓外觀，6、安裝質(zhì)量狀況；）；噴淋系統(tǒng)（1、噴淋頭是否按設(shè)計(jì)安裝；2、安裝位置，間隔距離符合要求；3、樓層防火分區(qū)總閥，流量開關(guān)安裝狀況；4、末端放水閥門安裝狀況；5、報(bào)警閥；6、管道安裝；7、支架安裝；8、壓力開關(guān)；9、漏水狀況；）；分區(qū)卷簾門（1、分區(qū)卷簾門安裝位置符合圖紙要求設(shè)計(jì)；2、樓層防火分區(qū)總閥，流量開關(guān)安裝狀況；3、末端放水閥門安裝狀況；）；防排系統(tǒng)（1、風(fēng)管安裝狀況；2、設(shè)計(jì)防火閥安裝狀況；3、防火閥動(dòng)作狀況；4、自然排煙口面積；）；3、跟進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)：按物業(yè)質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；4、表格填寫：1、如檢查結(jié)果正常，則在對(duì)應(yīng)欄內(nèi)打“√”，如異樣則打“×”，并在異樣/故障狀況描述及跟進(jìn)處理措施，欄內(nèi)要具體記錄。2、巡查人員每五天全面巡查一次，對(duì)重點(diǎn)隱藏工程要以照片、錄像等影像資料的形式留存。3、每周五對(duì)異樣狀況進(jìn)行匯總，召開工程前期介入專題會(huì)，對(duì)重要的問題要以書面的形式發(fā)函致工程部，必要時(shí)呈報(bào)其領(lǐng)導(dǎo)，并剛好跟蹤，直至問題解決。4、此表格須經(jīng)工程部經(jīng)理審核后存檔，存檔期限為長(zhǎng)期。5、匯總表的填寫：1、填寫要求：物業(yè)工程部負(fù)責(zé)位置、檢查項(xiàng)目、問題描述、整改前照片的描述，地產(chǎn)工程部負(fù)責(zé)整改措施、責(zé)任人、整改時(shí)間、整改后照片的供應(yīng)。2、每周五依據(jù)各類別問題的匯總狀況編制該表，并以聯(lián)絡(luò)函的形式發(fā)函致工程部.3、對(duì)于發(fā)函兩次未整改的問題要上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)。段（六）消防系統(tǒng)施工跟進(jìn)；1、在建工程裝修施工跟進(jìn)要求：每五天對(duì)土裝修程進(jìn)行一次跟進(jìn)；2、跟進(jìn)內(nèi)容：電源(電梯的供電電源線是否單獨(dú)敷設(shè));轎箱部分(轎箱內(nèi)樓層顯示板,內(nèi)呼按鈕版,轎箱對(duì)講功能,轎箱應(yīng)急燈,各層層站顯示裝置,轎箱天花,轎箱地板,轎門開關(guān),廳門開關(guān),轎箱壁板,轎箱攝像);機(jī)房部分(修理吊鉤,盤車工具,限速器,曳引機(jī),主電源開關(guān),井道照明燈,防鼠設(shè)施,機(jī)房門鎖,機(jī)房室溫,轎箱照明,三方對(duì)講,監(jiān)控系統(tǒng),對(duì)重架護(hù)欄,機(jī)房排氣扇);底坑(底坑有無積水,井底土建結(jié)構(gòu),井底爬梯);3、跟進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)：按物業(yè)質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；4、表格填寫：1、如檢查結(jié)果正常，則在對(duì)應(yīng)欄內(nèi)打“√”，如異樣則打“×”，并在異樣/故障狀況描述及跟進(jìn)處理措施，欄內(nèi)要具體記錄。2、巡查