前期物業(yè)管理協(xié)議與開發(fā)商

麗景天城D區(qū)前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議協(xié)議編號(hào)委托方（房地產(chǎn)開發(fā)公司，以下簡稱甲方）單位名稱：巴中市華興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司法定代表人：楊天淑住所地：巴中市巴州區(qū)江北大道中段141號(hào)農(nóng)行二樓聯(lián)系電話：傳真：受委托方（物業(yè)管理公司，以下簡稱乙方）單位名稱：巴中市信華物業(yè)管理有限公司資質(zhì)等級(jí)：三級(jí)證書編號(hào)：法定代表人：住所地：巴中市巴州區(qū)江北大道中段141號(hào)農(nóng)行二樓聯(lián)系電話：傳真：甲方通過協(xié)議（招投標(biāo)/協(xié)議）方式將麗景天城D區(qū)（物業(yè)名稱）委托乙方實(shí)行前期物業(yè)管理。為保障本物業(yè)的正常運(yùn)營，現(xiàn)根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》和相關(guān)法律、法規(guī)、政策，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，訂立本協(xié)議。第一條物業(yè)基本情況：物業(yè)名稱：麗景天城D區(qū)物業(yè)類型：商住座落位置：巴州區(qū)通佛路街道22號(hào)物業(yè)管理區(qū)域四至范圍：東至南至西至北至物業(yè)占地面積平方米，總建筑面積平方米,其中，住宅平方米，非營業(yè)性公建平方米，營業(yè)性公建平方米，公益性公建平方米，其他平方米。分期建設(shè)的項(xiàng)目，首期竣工交付時(shí)間為年月日，首期建設(shè)情況：總建筑面積平方米，其中，住宅平方米，非營業(yè)性公建平方米，營業(yè)性公建平方米，公益性公建平方米，其他平方米。其他分期建設(shè)計(jì)劃：分期建設(shè)項(xiàng)目在后期開發(fā)中規(guī)劃方案或指標(biāo)如有變更，甲方應(yīng)書面告知乙方。假如涉及本協(xié)議條款的變更，甲乙雙方應(yīng)作出書面記錄并備案。項(xiàng)目的相關(guān)設(shè)施設(shè)備發(fā)生變更，甲方應(yīng)經(jīng)乙方批準(zhǔn)后，甲乙雙方對(duì)有關(guān)情況作出書面記錄并備案。（規(guī)劃平面圖見附件一，物業(yè)構(gòu)成明細(xì)見附件二。）第二條在本物業(yè)建設(shè)階段，乙方前期介入提供的服務(wù)內(nèi)容有：1、2、3、甲方于（具體時(shí)間）付給乙方元的前期介入管理費(fèi)。第三條在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)由乙方設(shè)立專門機(jī)構(gòu)，并委派有崗位資格證書的人員負(fù)責(zé)本物業(yè)的平常管理工作。乙方提供的物業(yè)管理服務(wù)涉及以下內(nèi)容：（一）物業(yè)共用部位和物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的平常維護(hù)和管理(物業(yè)共用部位明細(xì)見附件三，物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備明細(xì)見附件四)；（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)平常環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理；（三）協(xié)助管理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、安全防范、消防、交通等事項(xiàng)；（四）物業(yè)裝飾裝修的安全性能、垃圾清運(yùn)等管理服務(wù)；（五）應(yīng)業(yè)重規(guī)定進(jìn)行的室內(nèi)特約維修服務(wù)；（六）物業(yè)檔案資料的管理；（七）其他物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)。（具體的物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)見附件五）。第四條乙方應(yīng)當(dāng)在《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》中與物業(yè)買受人約定上述物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。第五條甲方應(yīng)在售樓現(xiàn)場(chǎng)將本協(xié)議、《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》和《業(yè)主臨時(shí)公約》等內(nèi)容進(jìn)行公示。甲方與物業(yè)買受人簽訂的《商品房買賣協(xié)議》，應(yīng)包含前期物業(yè)管理單位的名稱、前期物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、起始交費(fèi)時(shí)間等內(nèi)容，并規(guī)定物業(yè)買受人承諾在簽訂《商品房買賣協(xié)議》的同時(shí)，與乙方簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，并規(guī)定物業(yè)買受人對(duì)遵守《業(yè)主臨時(shí)公約》作出書面承諾。第六條本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采用包干制方式。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積交納，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、交費(fèi)時(shí)間等內(nèi)容，由乙方按下述標(biāo)準(zhǔn)與物業(yè)買受人在《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》中約定，由乙方向業(yè)主收取。住宅：1.5元/平方米/月（包含電梯電費(fèi)及二次加壓供水等公共能耗及公共用水費(fèi)用等）；商業(yè)用房：2.0元/平方米/月（電梯電費(fèi)及二次加壓供水等公共能耗及公共用水費(fèi)用另行分?jǐn)偅?；露天車位?0元/平方米/月（小型車）；車庫車位：50元/平方米/月（僅為物業(yè)服務(wù)費(fèi)不含租金）；甲方提供停車場(chǎng)的清潔、養(yǎng)護(hù)和維修服務(wù)并按上述標(biāo)準(zhǔn)收取停車物業(yè)服務(wù)費(fèi)，但不收取車輛保管費(fèi)也不承擔(dān)車輛及車內(nèi)財(cái)物保管責(zé)任；住宅改做辦公樓用途的，管理費(fèi)在上述標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上每平方米增長0.5元；住宅改做商業(yè)用途的，管理費(fèi)在上述標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上每平方米增長1.0元。上述收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如有調(diào)整，按政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第七條物業(yè)電梯電費(fèi)及二次加壓供水等公共能耗及公共用水費(fèi)用按其實(shí)際發(fā)生的運(yùn)營成本由業(yè)主向乙方均攤交納（住宅不再另行分?jǐn)偞隧?xiàng)費(fèi)用，均包含在1.5元/平方米/月的物業(yè)管理費(fèi)中）。其中，電梯運(yùn)營維護(hù)費(fèi)由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積，按0.4元/平方米/月的標(biāo)準(zhǔn)向乙方交納，二次供水加壓費(fèi)據(jù)實(shí)分?jǐn)?，局限性部分由甲方補(bǔ)足。政府對(duì)此有規(guī)定的，按規(guī)定執(zhí)行。第八條本區(qū)域內(nèi)停車場(chǎng)（庫）的管理由乙方與車位使用人簽訂停車管理服務(wù)協(xié)議，約定具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和雙方在車位使用及車位管理方面的權(quán)利義務(wù)。政府對(duì)此有規(guī)定的，按規(guī)定執(zhí)行。第九條納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售的空置房，或者因甲方因素未能準(zhǔn)時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)和設(shè)施設(shè)備運(yùn)營費(fèi)由甲方全額交納。第十條乙方每年1次向全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、設(shè)施設(shè)備運(yùn)營費(fèi)用和非營業(yè)性公建的收支情況；甲方參與支付上述費(fèi)用的，甲方可以向乙方了解物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和設(shè)施設(shè)備運(yùn)營費(fèi)用的收支情況。第十一條本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的屬于全體業(yè)主所有的非營業(yè)性公建統(tǒng)一委托乙方經(jīng)營管理，乙方取得的經(jīng)營收益按《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定執(zhí)行。第十二條乙方承接物業(yè)前，甲方配合乙方對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。經(jīng)查驗(yàn)，甲乙雙方以書面形式確認(rèn)存在問題，甲方在物業(yè)正式交付前解決上述存在問題。第十三條甲方于物業(yè)交付前三十天（七天/十天/三十天），向乙方提供可以直接投入使用的物業(yè)管理服務(wù)用房，并配置物業(yè)管理所需的必要用品，所有權(quán)歸屬于全體業(yè)主，前期管理階段由乙方使用。乙方在物業(yè)交接后兩個(gè)月內(nèi)將購置用品清單交甲方備案。物業(yè)管理服務(wù)用房建筑面積平方米，其中：辦公用房平方米，位于；其他平方米，位于。第十四條物業(yè)管理服務(wù)用房屬全體業(yè)主所有，乙方在本協(xié)議期限內(nèi)無償使用，但不得改變其用途。第十五條甲方將符合交付使用條件的物業(yè)移交給乙方管理，并與乙方辦理物業(yè)管理書面交接手續(xù)，甲方應(yīng)向乙方移交下列資料：1、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；2、設(shè)施、設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；3、物業(yè)質(zhì)量保修文獻(xiàn)和物業(yè)使用說明文獻(xiàn)；4、本物業(yè)及設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)單位的聯(lián)系方式；5、本物業(yè)的業(yè)主資料和產(chǎn)權(quán)資料明細(xì)。本物業(yè)不符合交付使用條件，乙方有權(quán)拒絕接受。第十六條物業(yè)交付前，甲方應(yīng)配合乙方制訂本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的管理制度，并檢查督促乙方對(duì)管理制度的執(zhí)行情況。乙方根據(jù)本協(xié)議以及《業(yè)主臨時(shí)公約》、《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》等約定以及本區(qū)域管理制度提供管理服務(wù)時(shí)，甲方、業(yè)主和使用人應(yīng)給予配合。第十七條乙方可采用勸阻、報(bào)告有關(guān)行政管理部門、訴訟等必要措施，制止甲方、業(yè)主、物業(yè)使用人違反《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、《臨時(shí)業(yè)主公約》以及本區(qū)域管理制度的行為。第十八條乙方應(yīng)當(dāng)與裝飾裝修房屋的業(yè)主或使用人簽訂書面的裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，就允許施工的時(shí)間、廢棄物的清運(yùn)與處置、裝修質(zhì)量引起的糾紛責(zé)任、裝修施工人員的管理、裝修管理服務(wù)費(fèi)用、國家裝飾裝修規(guī)定等事項(xiàng)進(jìn)行約定，并事先告知業(yè)主或物業(yè)使用人裝飾裝修中的嚴(yán)禁行為和注意事項(xiàng)。甲方對(duì)裝飾裝修事項(xiàng)有特殊規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)買受人在《商品房買賣協(xié)議》中約定，同時(shí)，在乙方與物業(yè)買受人簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》時(shí)應(yīng)予約定。第十九條物業(yè)交付使用后，甲方應(yīng)按照《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》等承諾的保修期限和保修范圍承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。保修期內(nèi)，甲乙雙方按以下第一種方式操作：（一）甲方委托乙方維修，按以下約定操作：1、為了保證屬于甲方保修期限和保修范圍的物業(yè)保修工作的順利進(jìn)行，甲方授予乙方對(duì)施工單位保修質(zhì)量的監(jiān)督權(quán)力：所有施工單位的保修質(zhì)量由乙方進(jìn)行最后驗(yàn)收簽字確認(rèn)，甲方憑乙方簽字確認(rèn)合格的書面材料才支付施工單位的質(zhì)量保修款。2、根據(jù)國家規(guī)定屬于甲方保修范圍內(nèi)的業(yè)主/物業(yè)使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，在保修期內(nèi)，由甲方授權(quán)乙方告知施工單位及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由施工單位承擔(dān)。如施工單位維修在保修協(xié)議規(guī)定的時(shí)間內(nèi)不及時(shí)維修，乙方可書面請(qǐng)示甲方，經(jīng)甲方簽字批準(zhǔn)，乙方有權(quán)自行維修或委托其他專業(yè)公司維修，有關(guān)費(fèi)用從施工單位的質(zhì)量保證金中支出。甲方有權(quán)對(duì)乙方安排維修的質(zhì)量和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審核監(jiān)督。保修期滿后的維修、養(yǎng)護(hù)由業(yè)主/物業(yè)使用人自行承擔(dān)。3、根據(jù)國家規(guī)定屬于甲方保修范圍內(nèi)的房屋共用部位共用設(shè)備和公共設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)，在保修期內(nèi)，由甲方授權(quán)乙方告知施工單位維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由施工單位承擔(dān)。如施工單位維修在保修協(xié)議規(guī)定的時(shí)間內(nèi)不及時(shí)維修，乙方有權(quán)自行維修或委托其他專業(yè)公司維修，維修費(fèi)用從施工單位的質(zhì)量保證金中支出。保修期滿后的維修、養(yǎng)護(hù)與更新改造按照相關(guān)法律法規(guī)執(zhí)行。（二）甲方不委托乙方維修，按以下方式操作：1、2、3、第二十條由于甲方因素，致使乙方的管理服務(wù)無法達(dá)成本協(xié)議第二條、第三條、第四條約定的服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的，由甲方承擔(dān)補(bǔ)償責(zé)任。第二十一條除前條規(guī)定情況外，乙方的管理服務(wù)達(dá)不到本協(xié)議第二條、第三條、第四條約定的服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的，甲方有權(quán)規(guī)定乙方限期改正，逾期未改正給甲方導(dǎo)致?lián)p失的，由乙方承擔(dān)補(bǔ)償責(zé)任。第二十二條甲方違反本協(xié)議約定，未能準(zhǔn)時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用的，應(yīng)按每日應(yīng)交金額萬分之五的標(biāo)準(zhǔn)向乙方支付滯納金。第二十三條乙方違反本協(xié)議約定和政府收費(fèi)方面的規(guī)定，擅自收費(fèi)或擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，對(duì)于擅自收費(fèi)部分或超過標(biāo)準(zhǔn)部分，甲方有權(quán)拒絕交納；乙方已經(jīng)收取的，應(yīng)當(dāng)返還，并按每日應(yīng)返還金額萬分之五的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金。第二十四條以下情況乙方不承擔(dān)責(zé)任：1、因不可抗力導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)中斷的；2、乙方已履行本協(xié)議約定義務(wù)，但因物業(yè)自身固有瑕疵導(dǎo)致?lián)p失的；3、因維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要且事先已告知業(yè)主和物業(yè)使用人，暫時(shí)停水、停電、停止共用設(shè)施設(shè)備使用等導(dǎo)致?lián)p失的；4、因非乙方責(zé)任出現(xiàn)供水、供電、供氣、通訊、有線電視及其他共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)營障礙導(dǎo)致?lián)p失的；5、除上述條款外，其他不可歸責(zé)于乙方的事由。第二十五條本協(xié)議期限自年月日起至業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理公司止。第二十六條其他約定事項(xiàng)：1、2、3、4、5、第二十七條本協(xié)議終止時(shí)，乙方應(yīng)將非營業(yè)性公建、物業(yè)管理相關(guān)資料、辦公用品等屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物及時(shí)完整地交給業(yè)主委員會(huì)。第二十八條本協(xié)議的附件及補(bǔ)充協(xié)議為本協(xié)議不可分割的組成部分，本協(xié)議連同附件共頁，一式份，甲、乙雙方各執(zhí)份，具有同等法律效力。第二十九條本協(xié)議在履行中發(fā)生爭(zhēng)議，由雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成，雙方可選擇以下第種方式解決：1、向常州市仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁；2、向人民法院提起訴訟。甲方（簽章）法定代表人：乙方（簽章）法定代表人：簽訂時(shí)間：年月日備案部門（簽章）備案時(shí)間：年月日附件一：規(guī)劃平面圖附件二：物業(yè)構(gòu)成明細(xì)附件三：物業(yè)共用部位明細(xì)附件四：物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備明細(xì)附件五：物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

附件一：規(guī)劃平面圖附件二：物業(yè)構(gòu)成明細(xì)類型幢數(shù)單元數(shù)套數(shù)建筑面積（平方米）備注高層住宅小高層住宅多層住宅別墅商業(yè)物業(yè)辦公樓工業(yè)廠房會(huì)所車庫其他物業(yè)合計(jì)

附件三：物業(yè)共用部位明細(xì)1、房屋承重結(jié)構(gòu)；2、房屋主體結(jié)構(gòu)；3、公共門廳；4、公共走廊；5、公共樓梯間；6、內(nèi)天井；7、戶外墻面；8、屋面；9、門衛(wèi)；10、；11、。

附件四：物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備明細(xì)1、綠地平方米；2、道路平方米；3、污水井個(gè)；4、雨水井個(gè)；6、垃圾房（桶）個(gè)；7、水泵個(gè)；8、水箱個(gè)；9、電梯部；10、信報(bào)箱個(gè)；11、消防設(shè)施；12、公共照明設(shè)施；13、監(jiān)控設(shè)施；14、露天停車場(chǎng)個(gè)平方米；15、室內(nèi)停車場(chǎng)個(gè)平方米；16、共用設(shè)施設(shè)備用房平方米；17、物業(yè)管理用房平方米；18、會(huì)所個(gè)平方米；19、20、附件五：物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（一）公共事務(wù)管理服務(wù)內(nèi)容服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（1）負(fù)責(zé)制定物業(yè)管理服務(wù)工作計(jì)劃，并組織實(shí)行；（2）對(duì)房屋及設(shè)施設(shè)備進(jìn)行安全普查，根據(jù)普查結(jié)果制定維修計(jì)劃，組織實(shí)行；（3）受理住戶征詢、投訴、報(bào)修、預(yù)約服務(wù)、為住戶排憂解難；（4）協(xié)助組建業(yè)主委員會(huì)并配合其運(yùn)作；（5）建立規(guī)章制度與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；（6）與業(yè)主簽訂物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議、物業(yè)管理公約等手續(xù)；公開服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn)；（7）應(yīng)用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)對(duì)業(yè)主及房產(chǎn)檔案、物業(yè)管理服務(wù)及收費(fèi)情況進(jìn)行管理；（8）員工統(tǒng)一著裝，持證上崗；（9）進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)滿意率調(diào)查，促進(jìn)管理服務(wù)工作的改善和提高。（10）向業(yè)主宣傳物業(yè)方面的法律法規(guī)；（11）將住宅裝飾裝修的嚴(yán)禁行為和注意事項(xiàng)告知裝修人；（12）業(yè)主（使用人）裝修前按規(guī)定審查業(yè)主（使用人）的裝修方案；（13）每日巡查裝修施工情況；（14）對(duì)裝修中的違法行為及時(shí)勸阻。（15）舉行社區(qū)文化活動(dòng)（16）其他內(nèi)容：（1）每（1）個(gè)月向委托方報(bào)告一次計(jì)劃實(shí)行情況；（2）每年一次；（3）白天有專職受理接待人員，夜間有值班人員解決應(yīng)急事件；一般性投訴與服務(wù)當(dāng)天解決，其它不能當(dāng)天解決的，承諾或約定解決時(shí)限并作出合理解釋；（4）按有關(guān)部門及政策、法規(guī)規(guī)定執(zhí)行；（5）制度健全；服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)符合協(xié)議約定；檔案資料齊全，保管良好；（6）內(nèi)容合法，手續(xù)完備；（7）有專人維護(hù)，內(nèi)容完整、準(zhǔn)確、有效、更新及時(shí)；（8）分工種著裝，配戴胸牌；按規(guī)定規(guī)定持證上崗；（9）每（3）個(gè)月進(jìn)行一次，并作分析、評(píng)估且有改善措施（10）按照有關(guān)政策、法規(guī)、協(xié)議、公約的規(guī)定進(jìn)行管理；（11）在入住裝修前進(jìn)行書面告知或簽訂裝修管理協(xié)議；（12）24小時(shí)內(nèi)審結(jié)方案并簽署審查意見交業(yè)主；（13）在裝修前期每日巡查（2）次，發(fā)現(xiàn)違章，當(dāng)即開具違章告知單告知業(yè)主；（14）經(jīng)三次告知和勸阻仍不改正的，（3）日內(nèi)向有關(guān)主管部門報(bào)告。（15）社區(qū)常年開展多種社區(qū)文化活動(dòng)（6種以上）。（二）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)內(nèi)容項(xiàng)目服務(wù)內(nèi)容服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1.主出入口安全護(hù)衛(wèi)人員主出入口24小時(shí)值班制定值班制度，主出入口24小時(shí)有人值班看守；按照業(yè)主委托規(guī)定進(jìn)行進(jìn)出車輛管理、訪客登記、謝絕業(yè)主拒絕訪問人員和未經(jīng)業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)的商販入內(nèi)、大件物品搬出登記、交通指揮與疏導(dǎo)工作；接受住戶反饋信息，及時(shí)解決；本崗位無法解決時(shí)，移交相關(guān)部門解決。2.次出入口值班安全護(hù)衛(wèi)人員16小時(shí)值班。制定值班制度；次出入口16小時(shí)有人值班看守；按照業(yè)主委托規(guī)定進(jìn)行進(jìn)出車輛管理、訪客登記、謝絕業(yè)主拒絕訪問人員和未經(jīng)業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)的商販入內(nèi)、大件物品搬出登記、交通指揮與疏導(dǎo)工作；接受住戶反饋信息，及時(shí)解決；本崗位無法解決時(shí)，移交相關(guān)部門解決。3.區(qū)域巡邏安全護(hù)衛(wèi)人員在社區(qū)范圍內(nèi)24小時(shí)巡視（1）制定巡視制度；白天巡邏次數(shù)不少于（3）次，夜間巡邏次數(shù)不少于（2）次，重點(diǎn)部位、重點(diǎn)時(shí)間以及特殊情況加強(qiáng)巡邏；每組巡邏人員不少于2人。（2）對(duì)社區(qū)主干道、組團(tuán)道路進(jìn)行巡視，指揮機(jī)動(dòng)車輛按車位有序停放，對(duì)已經(jīng)違章車輛發(fā)告示，解決社區(qū)交通堵塞事項(xiàng)，定期巡視消防狀況。4.社區(qū)中央監(jiān)控安全護(hù)衛(wèi)人員24小時(shí)對(duì)監(jiān)控設(shè)備進(jìn)行監(jiān)控24小時(shí)值守，發(fā)現(xiàn)或接到異常信息及時(shí)告知就近安保人員進(jìn)行解決，形成異常情況解決記錄；有錄制信息規(guī)定期負(fù)責(zé)信息的錄制與保管。5.車輛管理車輛管理人員24小時(shí)對(duì)車輛進(jìn)行管理制定車輛管理制度，社區(qū)內(nèi)設(shè)有明顯的交通標(biāo)志，停車庫有專人管理，建立車輛停放管理臺(tái)帳，維持交通秩序，發(fā)現(xiàn)有偷盜車輛、破壞交通設(shè)施等現(xiàn)象及時(shí)制止。內(nèi)容項(xiàng)目服務(wù)內(nèi)容服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1.供配電系統(tǒng)（1）保持配電房清潔衛(wèi)生；（1）每周清掃地面及擦拭配電柜表面，規(guī)定地面無積灰，配電柜表面無污漬；（2）檢查變壓器電壓、斷路器、隔離開關(guān)、高壓熔斷器及避雷器、配電箱、導(dǎo)線等供配電系統(tǒng)的狀況，并抄表做好記錄，出現(xiàn)異常及時(shí)解決；（2）每日檢查一次；（3）委托專業(yè)單位對(duì)變壓器、高壓開關(guān)柜進(jìn)行測(cè)試、實(shí)驗(yàn)等項(xiàng)目的維修保養(yǎng)；（3）每2年測(cè)試、實(shí)驗(yàn)1次；（4）對(duì)變壓器外部、低壓配電柜進(jìn)行清潔、保養(yǎng)；（5）保證正常電力供應(yīng)，內(nèi)線限電、停電按規(guī)定期間告知業(yè)主（使用人）；（6）檢測(cè)接地電阻；檢測(cè)配電房重要電器設(shè)備的絕緣強(qiáng)度；（4）每年進(jìn)行2次；（5）限電、停電至少提前三日告知業(yè)主（使用人）；（6）每年檢測(cè)1次；（7）檢測(cè)配電房內(nèi)消防器材，保持消防器材完好；妥善保管高壓操作工具；（7）每年檢測(cè)2次配電房內(nèi)消防器材；高壓操作工具每年送供電部門檢測(cè)1次；（7）檢測(cè)配電房內(nèi)消防器材，保持消防器材完好；妥善保管高壓操作工具；（7）每年檢測(cè)2次配電房內(nèi)消防器材；高壓操作工具每年送供電部門檢測(cè)1次；（8）潮濕天氣時(shí)，采用抽濕或紅外線燈泡烘烤等方法，保持配電房內(nèi)重要電器設(shè)備干燥；（8）連續(xù)保持配電房內(nèi)重要電器設(shè)備干燥；（9）檢測(cè)配電房內(nèi)有無蛙、鼠、蟻等蟲害，如發(fā)現(xiàn)立即采用措施杜絕；（9）每月檢測(cè)1次；（10）填寫運(yùn)營記錄，建檔備查。（10）每日填寫運(yùn)營記錄新式歸檔備查。（三）公共設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)地平常運(yùn)營、維修、保養(yǎng)2.道路系統(tǒng)（1）每日巡檢路面無明顯坑洼、龜裂、破損、啃邊，側(cè)石無明顯破損；如有，進(jìn)行維護(hù)；（2）每日巡檢路面無明顯坑洼、破損、道板缺失；如有，進(jìn)行維護(hù)；（3）交通標(biāo)志的檢查與維護(hù)。（3）每日巡檢交通標(biāo)志、標(biāo)線與交通設(shè)施齊全、完好。如有，進(jìn)行維護(hù)；3.給水系統(tǒng)（1）檢查與維護(hù)水池（箱）及部件；（1）每日檢查（1）次水池（箱）入水孔、進(jìn)水管、溢水管、水位計(jì)、浮球閥和各類閘門；表面和支架不銹蝕，漆膜脫落處及時(shí)修補(bǔ)，保持池體結(jié)構(gòu)完好，無滲漏；（2）每日檢查容器密封及壓力表，無滲漏等（3）飲用水水質(zhì)檢查；（3）飲用水水池（箱）每（6）個(gè)月清洗一次，清洗后水質(zhì)作同步檢查，檢查合格方可使用，消殺。（4）水泵維護(hù)及檢查；（4）保持泵房清潔衛(wèi)生，地面排水暢通，每（1）個(gè)月清洗1次泵房；水泵運(yùn)營正常，各種儀表計(jì)量正常，閥門開關(guān)靈活，發(fā)現(xiàn)滴漏及時(shí)維修；消防泵、噴淋泵、污水泵等不經(jīng)常啟動(dòng)的水泵，每月啟動(dòng)（1）次，保持水泵能正常運(yùn)營，每月檢查1次消防泵及管道閥門，使之處在完好和正常啟動(dòng)狀態(tài)；水泵運(yùn)轉(zhuǎn)部定期加油，保持潤滑靈活。樓內(nèi)壓力供水管道及泵房、水塔、水箱等損壞、漏水、脫落或零件殘損等及時(shí)修復(fù)；（5）給水管網(wǎng)維護(hù)。（5）每年對(duì)明裝給水管道進(jìn)行（1）次全面檢查維修，冬季做好防護(hù)工作。明裝管道檢查銹蝕現(xiàn)象，對(duì)輕度銹蝕應(yīng)將脫皮清理干凈，在管道干燥的情況下，涂刷防銹漆兩遍，然后再刷兩遍面漆。檢查保養(yǎng)及維修每（6）個(gè)月全面檢查一次，發(fā)現(xiàn)公共部位有滲漏、損壞等及時(shí)修復(fù)，保證房屋的完好率5.排水系統(tǒng)雨污水管網(wǎng)檢查與維護(hù),(污水管網(wǎng)指房屋本體部位)樓頂每（1）個(gè)月檢查清掃一次并清理雨水口，雨水口開裂、破損等及時(shí)更換；每年雨季前疏通管道一次；排水設(shè)施定期維護(hù)，保持完好；每周清掃（1）次排水明溝內(nèi)的泥沙紙屑等垃圾，拔出溝內(nèi)生長的雜草；6.智能化系統(tǒng)每月（1）次，保持系統(tǒng)狀態(tài)良好，工作正常。（2）對(duì)周界報(bào)警系統(tǒng)定期進(jìn)行檢查與維護(hù)每月（1）次，保持系統(tǒng)狀態(tài)良好，工作正常。每月（1）次，保持系統(tǒng)狀態(tài)良好，工作正常。每月（1）次，保持系統(tǒng)狀態(tài)良好，工作正常。每月（1）次，保持系統(tǒng)狀態(tài)良好，工作正常。每月（1）次，保持系統(tǒng)狀態(tài)良好，工作正常。7.消防系統(tǒng)（1）每月（1）次檢查與維護(hù)，保證設(shè)備24小時(shí)正常運(yùn)轉(zhuǎn)；（2）檢測(cè)消防管網(wǎng)水壓；（3）每年演習(xí)（1）次；（4）消防監(jiān)控室保持清潔；（4）每周至少保潔（1）次，規(guī)定地面無積灰，監(jiān)控箱表面無污漬；（5）填寫巡查工作記錄，建檔備查。（5）每日填寫工作記錄。8.照明系統(tǒng)（1）路燈檢查與維護(hù)；（1）路燈每（3）個(gè)月全面檢查與保養(yǎng)一次，燈泡隨壞隨換；（2）樓道燈檢查與維護(hù)。（2）樓道燈及開關(guān)每3個(gè)月全面檢查與維護(hù)一次，燈具隨壞隨換。（3）景觀燈檢查與維護(hù)。景觀燈每（3）個(gè)月全面檢查與維護(hù)一次，燈具隨壞隨換。9.避雷系統(tǒng)房屋避雷接地系統(tǒng)檢查維護(hù)。每年雨季來臨之前，對(duì)整個(gè)避雷接地系統(tǒng)進(jìn)行檢查維護(hù)；發(fā)現(xiàn)腐敗蝕、松脫等及時(shí)更換或緊固。10.油漆粉飾（1）木門窗、百葉門窗、封檐板、木欄桿等木制品檢查與維護(hù)；（1）對(duì)木制品的油漆起皮、剝落每年油漆（）次；（2）鋼門窗、鐵皮雨水斗落水管、鐵皮屋面、鋼屋架及支撐鐵制品構(gòu)件檢查與維護(hù)；（2）鐵制品的油漆起皮、剝落、銹蝕做除銹和油飾（）次；（3）建筑物、構(gòu)筑物外立面局部污損的維護(hù)與解決。（3）每年作局部清洗、粉飾（）次。11.建筑小品養(yǎng)護(hù)服務(wù)假山、亭、廊、雕塑、等建筑小品及健身器材的檢查與維護(hù)。每日保潔（1）次，每周檢查（1）次。每年油漆更新（1）次。12.噴泉噴泉系統(tǒng)運(yùn)營與維護(hù)每周檢查水泵、噴嘴，水壓、閥門，保持完好。13.電子廣告牌電子廣告牌運(yùn)營與維護(hù)每日目檢電子顯示屏有無漏點(diǎn)，散熱情況是否良好；每周檢查顯示屏控制主機(jī)、接口、散熱器運(yùn)營正常。14.公共音響公共音響的運(yùn)營與維護(hù)每周檢測(cè)公共音響外殼完好，無銹蝕、無失真，功放、CD機(jī)、卡座運(yùn)營正常，保持系統(tǒng)正常運(yùn)作。15.草坪噴淋系統(tǒng)草坪噴淋系統(tǒng)運(yùn)營與維護(hù)每周對(duì)噴淋頭調(diào)節(jié)，總閥門維護(hù)。16.道閘、伸縮門（1）道閘的維護(hù)（1）每（月）檢測(cè)道閘（1）次；每月對(duì)道閘潤滑保養(yǎng)（1）次；（2）伸縮門的維護(hù)（2）每（月）檢測(cè)伸縮門控制系統(tǒng)（1）次；每月對(duì)伸縮門潤緊固、調(diào)整（1）次。（四）保潔服務(wù)內(nèi)容項(xiàng)目服務(wù)內(nèi)容服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1.保潔混凝土、瀝青路面，外山墻等社區(qū)道路，每日清掃（3）次，涉及：主干道、人行道、宅前后道路、停車位、露天健身場(chǎng)地、休閑場(chǎng)地、通道、廊道、雨水井入水口、建筑小品、外山墻面等。制定保潔制度。社區(qū)道路清掃標(biāo)準(zhǔn)：無紙屑、無果殼、無煙頭、無其它垃圾，及時(shí)反映道路、側(cè)石、道板等缺損破壞情況，外山墻無亂涂亂畫，將清掃垃圾運(yùn)到指定地點(diǎn)。2.巡查混凝土、瀝青路面等社區(qū)道路，巡查范圍同上，定期巡查，制定保潔巡回制度。巡回檢查維持保潔社區(qū)道路，無紙屑、無果殼、無煙頭、無其它垃圾，及時(shí)反映道路、側(cè)石、道板等缺損破壞情況，外山墻無亂涂亂畫，將清掃垃圾運(yùn)到指定地點(diǎn)。3.保潔樓道混凝土、面磚地面及墻住宅樓道，每日保潔（2）次，涉及：門廳、樓梯踏步、休息平臺(tái)、電梯、消防箱、欄桿、扶手墻等。制定保潔制度。樓道、電梯轎廂、門站、樓梯踏步、休息平臺(tái)、欄桿、扶手等保潔后，無瓜果紙屑、無亂堆雜務(wù)、無其它垃圾，并將清掃垃圾運(yùn)到指定地點(diǎn)。4.巡查樓道混凝土、面磚地面住宅樓道，巡查范圍：同上制定保潔制度。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：同上5.保潔綠化帶每（日）保潔（1）次社區(qū)綠化帶，涉及：草坪、花臺(tái)等制定保潔制度