房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性分析報(bào)告

#（此文檔為Word格式，下載后可以任意編輯修改?。ㄎ募浒妇幪?hào)：）可行性研報(bào)告目項(xiàng)人法師相r聯(lián)『不印■而單申報(bào)時(shí)間名稱:.neweaix學(xué)二系日位地址：（此文檔為Word格式，下載后可以任意編輯修改！）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制人員姓名職稱證書編號(hào)簽名注冊(cè)建筑師高級(jí)經(jīng)濟(jì)師結(jié)構(gòu)工程師建筑工程師設(shè)備工程師經(jīng)濟(jì)師注冊(cè)咨詢師注冊(cè)咨詢師注冊(cè)結(jié)構(gòu)師注冊(cè)造價(jià)師校稿負(fù)責(zé)人審核負(fù)責(zé)人審定負(fù)責(zé)人工程咨詢有限公司年月日

TOC\o"1-5"\h\z目錄 1.\o"CurrentDocument"第一章總論 5\o"CurrentDocument"一、項(xiàng)目背景及概況 5\o"CurrentDocument"二、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 6\o"CurrentDocument"表1"SG?DHSZ”項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 6\o"CurrentDocument"第二章住宅市場分析與營銷戰(zhàn)略 7\o"CurrentDocument"一、投資環(huán)境分析 7\o"CurrentDocument"表2“十二五”規(guī)劃經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展主要指標(biāo) 8\o"CurrentDocument"二、住宅市場分析 9\o"CurrentDocument"三、當(dāng)前住宅市場面臨的矛盾和問題 10\o"CurrentDocument"四、營銷推廣戰(zhàn)略 11\o"CurrentDocument"表3樓盤銷售價(jià)格增況表 13\o"CurrentDocument"第三章項(xiàng)目選址及區(qū)設(shè)條件 13\o"CurrentDocument"一、項(xiàng)目選址 13\o"CurrentDocument"二、區(qū)域歷史文化地位 14\o"CurrentDocument"三、建設(shè)條件 14\o"CurrentDocument"第四章建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn) 15\o"CurrentDocument"一、建筑面積及內(nèi)容 15\o"CurrentDocument"二、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 15表4"SG-DHSZ”住宅戶型 15三、工程項(xiàng)目情況 16\o"CurrentDocument"表5工程項(xiàng)目一覽表 16\o"CurrentDocument"第五章建設(shè)方案 17\o"CurrentDocument"一、建設(shè)場地環(huán)境 17\o"CurrentDocument"二、總體規(guī)劃布局 17\o"CurrentDocument"表6項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表 18\o"CurrentDocument"三、建設(shè)方式 19\o"CurrentDocument"表7招標(biāo)情況一覽表 19\o"CurrentDocument"四、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 19\o"CurrentDocument"五、室內(nèi)給排水及供電工程 20\o"CurrentDocument"第六章項(xiàng)目施工進(jìn)度安排 22\o"CurrentDocument"表8項(xiàng)目施工進(jìn)度安排表 22\o"CurrentDocument"第七章投資估算與資金籌措 23\o"CurrentDocument"一、投資估算 23\o"CurrentDocument"表9"SG?DHSZ”項(xiàng)目投資估算 （單位:萬元） 23\o"CurrentDocument"二、資金籌措 24\o"CurrentDocument"第八章經(jīng)濟(jì)效益分析 24\o"CurrentDocument"一、住宅銷售價(jià)格 24\o"CurrentDocument"二、銷售進(jìn)度及付款計(jì)劃 24\o"CurrentDocument"表10各類建筑銷售計(jì)劃表 24\o"CurrentDocument"三、稅費(fèi)率 25

\o"CurrentDocument"表11稅費(fèi)率表 25\o"CurrentDocument"四、盈利能力分析 25\o"CurrentDocument"五、清償能力分析 25\o"CurrentDocument"六、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 26\o"CurrentDocument"表12主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 26\o"CurrentDocument"第九章風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策 27\o"CurrentDocument"一、風(fēng)險(xiǎn)分析 27\o"CurrentDocument"二、投資風(fēng)險(xiǎn)的控制 27第十章項(xiàng)目可行性研究結(jié)論及建議 錯(cuò)誤！未定義書簽。一、結(jié)論 錯(cuò)誤！未定義書簽。二、建議 錯(cuò)誤！未定義書簽。附錄（國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)） 錯(cuò)誤！未定義書簽。表13項(xiàng)目總投資估算表（單位：萬元） 錯(cuò)誤！未定義書簽。表14投資使用計(jì)劃與資金籌措表 （單位：萬元） 錯(cuò)誤！未定義書簽。表15售房收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 （單位：萬元）.…錯(cuò)誤！未定義書簽。表16損益表 （單位：萬元） 錯(cuò)誤！未定義書簽。表17財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資） （單位：萬元） 錯(cuò)誤！未定義書簽。表18財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（資本金） （單位：萬元） 錯(cuò)誤！未定義書簽。表19資金來源于運(yùn)用表 （單位：萬元） 錯(cuò)誤！未定義書簽。第一章總論一、 項(xiàng)目背景及概況1、項(xiàng)目名稱SG-DHSZ2、開發(fā)商及簡介四川省科學(xué)城SG置業(yè)有限公司德陽分公司四川省科學(xué)城SG置業(yè)有限公司是由中國工程物理研究院六所所屬SG實(shí)業(yè)總公司于二00四年十二月發(fā)起設(shè)立的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的國有控股企業(yè)。注冊(cè)資本金為人民幣7730萬元。由法人股東四川省科學(xué)城SG實(shí)業(yè)總公司、綿陽金色家園商貿(mào)有限公司等組成。主要經(jīng)營：房地產(chǎn)開發(fā)、商品房銷售、光纖通訊設(shè)備、數(shù)字通訊器材設(shè)備、基礎(chǔ)機(jī)械加工、制造、銷售等。公司資金實(shí)力雄厚，科技人才眾多，擁有中國工程物理研究院作為強(qiáng)大的后盾。3、項(xiàng)目地址德陽市玉泉路與屏山街交匯處4、臨時(shí)接待中心德陽市廬山北路360號(hào)5、項(xiàng)目概況項(xiàng)目位于玉泉路與屏山街交匯處，有四棟電梯公寓組成，項(xiàng)目占地為m2，總建筑面積 m2其中住宅面積 m2，商鋪面積 itf，停車庫面積 m2o項(xiàng)目戶型區(qū)間為m2——m2o以簡裝面市。整個(gè)項(xiàng)目緊鄰占地千畝的東湖山公園，東湖山上是以山水園林為載體，集休閑娛樂旅游觀光健身為一體的城市近郊公園，是你感到心曠神怡；同時(shí)周邊生活配套也是十分方便，下面簡單做個(gè)介紹：公交路線：路、路、路、路等。教育配套：德陽一中、外國語學(xué)校、德陽八中、黃河路小學(xué)、四川省商貿(mào)學(xué)校等。醫(yī)療配套：德陽腫瘤醫(yī)院（眼科醫(yī)院）、德陽肝膽醫(yī)院、中山醫(yī)院等。休閑配套：東湖山公園、旌湖文化長廊等。

生活配套：沃爾瑪超市、玉泉綜合市場、香詩美林市場、豐聯(lián)超市、富江超市、紅旗連鎖等。6資金來源本項(xiàng)目建設(shè)資金由SG職業(yè)有限公司自籌，不足部分通過預(yù)售房款和銀行貸款解決。7可行性報(bào)告制定依據(jù)C)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》C)《德陽市城市拆遷管理?xiàng)l例》()《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》()《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》()《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》()《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》()《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》()《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》8編制范圍根據(jù)國家有關(guān)政策、法律、法規(guī)及規(guī)范對(duì)SGDHSZ項(xiàng)目建設(shè)的目的、必要性、項(xiàng)目區(qū)域概況、項(xiàng)目規(guī)劃方案及建設(shè)內(nèi)容、投資方案、融資方案與效益分析、財(cái)務(wù)分析、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析等方面進(jìn)行全面論證和研究。二、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表1 "SG?DHSZ”項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目名稱單位指標(biāo)總占地面積m2總建筑面積m2地上建筑面積m2住宅建筑面積m2商業(yè)建筑面積m2停車場面積m2容積率

層數(shù)層地上層， 地上層，地下層停車位個(gè)住宅地上 地下商業(yè)地上地面建筑基底面積m2住宅建筑基底面積m2戶型區(qū)間m2建筑密度小區(qū)綠化第二章 住宅市場分析與營銷戰(zhàn)略一、投資環(huán)境分析1、德陽市基本情況①、地理位置：德陽市地處成都平原與川中丘陵接壤地帶，市區(qū)距成都公里，距綿陽—公里，地理位置介于東徑 .一.，北緯.一°之間，是我國西南地區(qū)重要的重工業(yè)城市和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基地。全市轄個(gè)縣（市、區(qū)）土地總面積為 平方公里，人口約萬人，德陽市中心城區(qū)建成區(qū)規(guī)模為 平方公里，人口約萬人。②、行政區(qū)域劃分德陽市是 年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)成立的地級(jí)市，現(xiàn)轄“一區(qū)三市二縣”即旌陽區(qū)、廣漢市、什邡市、綿竹市、中江縣和羅江縣。1、德陽市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況年是“十二五”開局之年，全市人民在市委、市政府的領(lǐng)導(dǎo)下，堅(jiān)持“高位求進(jìn)、加快發(fā)展”的工作基調(diào)，大力推進(jìn)“一三五八”發(fā)展戰(zhàn)略，經(jīng)濟(jì)發(fā)展全面增長，人民生活水平不斷提高，社會(huì)事業(yè)不斷進(jìn)步。

表2 “十二五”規(guī)劃經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展主要指標(biāo)指標(biāo)體系及名稱計(jì)算單位年年指標(biāo)屬性實(shí)際數(shù)五年年均增長規(guī)劃數(shù)五年年均增長1地區(qū)生產(chǎn)總值億元預(yù)期性2人均地區(qū)生產(chǎn)總值元預(yù)期性、全社會(huì)固定資產(chǎn)投資億元五年累計(jì)投資總額同口徑增長以上預(yù)期性4地方財(cái)政一般預(yù)算收入億元預(yù)期性5社會(huì)消費(fèi)品零售總額億元預(yù)期性6年末人口總數(shù)萬人%5%5約束性7城鎮(zhèn)居民可支酉己收入元人年預(yù)期性8農(nóng)民人均純收入元人年預(yù)期性、城市化水平提高提高預(yù)期性1森林覆蓋率提高提高預(yù)期性2節(jié)能：萬元能耗噸“十一五”累計(jì)下降達(dá)到國家及省上要求約束性、減排：二氧化碳排放量及主要污染物排放噸達(dá)到國家及省上要求約束性注：1地區(qū)生產(chǎn)總值絕對(duì)數(shù)按現(xiàn)價(jià)計(jì)算，增長速度按可比價(jià)計(jì)算。、地方財(cái)政一般預(yù)算收入增長速度為同口徑增長。、以年為基期測(cè)算，考慮物價(jià)指數(shù)為％。、從年起，固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)起點(diǎn)由萬元提高到萬元， 萬元以下的項(xiàng)目和農(nóng)戶投資將不再納入到固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)范圍，“全社會(huì)固定資產(chǎn)投資”指標(biāo)變?yōu)椤肮潭ㄙY產(chǎn)投資”。、總體目標(biāo)新一輪德陽市城市總體規(guī)劃描繪了未來德陽的發(fā)展藍(lán)圖，到年，經(jīng)濟(jì)總量較年再翻一番以上，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力、人民生活水平和生態(tài)環(huán)境保護(hù)再上一個(gè)新臺(tái)階，成為具有國際競爭力的重大技術(shù)裝備制造業(yè)基地，國內(nèi)一流的名

優(yōu)食品基地、清潔化工基地、新材料基地、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)基地和職業(yè)教育基地，成為西部經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市，重要的工業(yè)化先導(dǎo)區(qū)、現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，四川重要的區(qū)域性中心城市和山水宜居城市，實(shí)現(xiàn)成德綿同城化發(fā)展，在西部地區(qū)率先實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)繁榮、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、和諧穩(wěn)定、協(xié)調(diào)發(fā)展的全面小康社會(huì)。二、住宅市場分析1當(dāng)前住宅市場現(xiàn)狀隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展以及國家對(duì)住宅建設(shè)和城鎮(zhèn)住房制度的深化改革，以住宅為主題的房地產(chǎn)市場，總體上呈現(xiàn)出平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)。主要表現(xiàn)在：①、房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步回升，商品住宅投資增長加快。②、山品住宅銷售形式好轉(zhuǎn)，銷售額大幅增長。③、住房消費(fèi)熱點(diǎn)逐步形成，個(gè)人購房比例不斷提高。④、住房公積金制度逐步完善，個(gè)人住房消費(fèi)貸款迅猛發(fā)展。⑤、房地產(chǎn)二、三級(jí)市場聯(lián)動(dòng)效應(yīng)突出，三級(jí)市場逐漸活躍。綜上所述，我國房地產(chǎn)市場具有廣闊的發(fā)展前景和巨大潛力。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)化的過程中，住宅市場本身也正在發(fā)生著深刻的變化。這一切，都是我國住宅市場進(jìn)一步發(fā)展的良好開端和基礎(chǔ)。2德陽市商品房現(xiàn)狀和市場需求⑴、住宅市場供給情況：從目前德陽房地產(chǎn)住宅市場來看，前幾個(gè)月，整個(gè)樓市在全國大環(huán)境影響下，購買者觀望情緒比較濃厚，大家都在等待著樓市大幅降價(jià)，雖然在開發(fā)商大力的促銷下，剛需置業(yè)者的購買力得到了釋放，但是相對(duì)有限，不能很好的緩解當(dāng)前壓力，投資性需求被抑制。⑵、商業(yè)市場供給分析：目前德陽市純高層的項(xiàng)目較少基本上都集中在老城區(qū)核心地帶，商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)規(guī)模也相對(duì)較大，銷售價(jià)格也較高。目前的社區(qū)商業(yè)較多，基本上每個(gè)開發(fā)項(xiàng)目都設(shè)計(jì)了商業(yè)（臨街）用房。電梯公寓一般都考慮了 層的商業(yè)用房。⑶、德陽市房地產(chǎn)市場需求分析：①、需求范圍分析：德陽市地處成都、綿陽之間，處于成綿經(jīng)濟(jì)核心地帶，經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較迅速，城市環(huán)境比較適合居住，市場需求包括周邊幾個(gè)市縣。

②、需求人口分析：主要為城市首次置業(yè)者、大中型企業(yè)員工、公務(wù)員、企業(yè)管理人員等為主。③、需求數(shù)量分析：根據(jù)德陽市政府制定的城市人口規(guī)劃，到年城市人口達(dá)到萬人，即每年需新增城市人口萬人左右，再加上現(xiàn)有城市人口換房需求，每年的剛性需求總量大約為萬萬平方米（約 套住宅）。但這些剛性需求中較多的一部分表現(xiàn)為因購買力不足而導(dǎo)致的無效需求，又因?yàn)榈玛柲壳暗淖≌N售價(jià)格相對(duì)較高，商品房銷售壓力應(yīng)該是很大的。④、需求價(jià)格分析：從目前德陽市已經(jīng)在售項(xiàng)目可以看出，德陽市各區(qū)域的樓盤銷售價(jià)格差距不大，價(jià)格幅度基本在 元左右，由于政府宏觀政策調(diào)控力度越來越大，已經(jīng)明確表示要堅(jiān)持調(diào)控政策不動(dòng)搖，老百姓在認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)價(jià)格高位運(yùn)行后投資空間變小，更多選擇持幣待購，以期政府能將房價(jià)調(diào)控下來。從今年起，國家又對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行重點(diǎn)調(diào)控，出臺(tái)了大量的房產(chǎn)政策，諸如調(diào)整貸款利率、限制二套、三套房等，從全國到地方，房地產(chǎn)市場急劇萎縮，銷售進(jìn)入停滯狀態(tài)，雖然目前價(jià)格并未被大降，但不排除未來大幅降價(jià)的可能，這將對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)產(chǎn)生重大的影響，也將影響項(xiàng)目的價(jià)格政策。⑷、市場特征分析：①、在所有的購房者中，歲以下的中青年人占的比重較大。②、在所有的購房者中，城區(qū)人口占的比重較大，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)中應(yīng)關(guān)注他們的心理需求和家庭結(jié)構(gòu)特征。③、從目前德陽市住宅消費(fèi)市場來看，自主和投資性需求各占一個(gè)比例，但因最近房地產(chǎn)市場調(diào)控嚴(yán)厲，以投資為目的的購房客戶占比重已越來越小，故在進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)盡可能地考慮自住性購買需求。④、企業(yè)人員、國家公務(wù)員、經(jīng)商人員等購房比例較多。⑤、城區(qū)內(nèi)客戶大多數(shù)在城區(qū)有一套住宅，屬于二次置業(yè)，也有考慮第一居所和部分投資需求，主要考慮樓盤的區(qū)位、品質(zhì)，開發(fā)商及物業(yè)升值空間。⑥、外地客戶大部分屬于第一次置業(yè)，周邊客戶基本都作為第一居所不太注重升值空間，對(duì)物業(yè)的性價(jià)比要求偏高，對(duì)社區(qū)環(huán)境認(rèn)同度一般。三、當(dāng)前住宅市場面臨的矛盾和問題我國以住宅為主體的房地產(chǎn)市場，已進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期。認(rèn)真分析當(dāng)前住宅市

場的現(xiàn)狀，深入研究其面臨的主要矛盾，并從體制、機(jī)制和政策上探索改革與發(fā)展的新思路，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康、協(xié)調(diào)發(fā)展，為國民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展作出新貢獻(xiàn)是很有必要的。⑴、當(dāng)前住宅市場發(fā)展的基本態(tài)勢(shì)①、房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步回升，商品住宅投資增長加快。②、山品住宅銷售形式好轉(zhuǎn)，銷售額大幅增長。③、住房消費(fèi)熱點(diǎn)逐步形成，個(gè)人購房比例不斷提高。④、住房公積金制度逐步完善，個(gè)人住房消費(fèi)貸款迅猛發(fā)展。⑤、房地產(chǎn)二、三級(jí)市場聯(lián)動(dòng)效應(yīng)突出，三級(jí)市場逐漸活躍。綜上所述，我國房地產(chǎn)市場具有廣闊的發(fā)展前景和巨大潛力。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)化的過程中，住宅市場本身也正在發(fā)生著深刻的變化。這一切，都是我國住宅市場進(jìn)一步發(fā)展的良好開端和基礎(chǔ)。⑵、住宅市場面臨的只要矛盾探析我國以住宅為主體的房地產(chǎn)市場在發(fā)展過程中面臨著一些深層次的矛盾，出現(xiàn)了買方市場的形勢(shì)，結(jié)構(gòu)性、階段性、體制性供給過剩的現(xiàn)象突出，面臨著市場有效需求的不足。主要表現(xiàn)在一下三個(gè)方面：①、商品房空置量繼續(xù)上升，消化空置房壓力加大。②、住房制度改革的預(yù)期進(jìn)度和力度未能實(shí)際到位，住宅市場消費(fèi)的啟動(dòng)要有一個(gè)過程。③、市場發(fā)育程度整體水平偏低，地區(qū)之間發(fā)展嚴(yán)重不平衡。綜上所述，這幾點(diǎn)充分反映住住宅市場在當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，擴(kuò)大內(nèi)需、加快住宅建設(shè)的迫切要求，與商品房市場有效需求不足，供求難以有效銜接的矛盾?；膺@一矛盾，是今后幾年住宅市場發(fā)展的主旋律。四、營銷推廣戰(zhàn)略高素質(zhì)的物業(yè)開發(fā)，除了高水平的規(guī)劃、設(shè)計(jì)外，還需要有一套行之有效的市場營銷策略和手段，高標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)營和管理，以確保項(xiàng)目有市場銷路，開發(fā)商有合理的收益。根據(jù)本項(xiàng)目市場定位和開發(fā)特點(diǎn)，擬采用以下營銷推廣策略：1賣點(diǎn)分析①、項(xiàng)目高達(dá)的綠化率，且緊鄰占地千畝的東湖山公園，使得整個(gè)小區(qū)成

為一個(gè)“園林式”的單位，因此有其突出的環(huán)境特點(diǎn)。此外，開發(fā)商重視小區(qū)住宅戶型多樣化和房屋外觀設(shè)計(jì)，大大增加了該項(xiàng)目的吸引了。②、項(xiàng)目位于黃河片區(qū)，已落戶的生活小區(qū)較多，配套設(shè)施十分豐富。教育、休閑、娛樂、購物等都很便利。③、小區(qū)堅(jiān)持以“山無里，景無界，心無邊”的開發(fā)理念，項(xiàng)目為四幢電梯公寓組成，居民生活便捷，在此基礎(chǔ)上還引進(jìn)了“智能化”新概念，更加提高了小區(qū)居民的舒適度。④、項(xiàng)目定位于黃河片區(qū)中高檔住宅，但價(jià)格相對(duì)同片區(qū)競爭樓盤顯得十分親民，且采用多種優(yōu)惠付款方式極大地提高了其競爭力。⑤、項(xiàng)目開發(fā)商是由中國工程物理研究院六所所屬SG實(shí)業(yè)總公司于二00四年十二月發(fā)起設(shè)立的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的國有控股企業(yè)，在成都、綿陽等地已開發(fā)多個(gè)優(yōu)質(zhì)的樓盤和公共設(shè)施項(xiàng)目，信譽(yù)良好。2廣告宣傳策略由于置業(yè)有限公司已經(jīng)在成都、綿陽等地開發(fā)了一系列樓盤在消費(fèi)者4目中形成了良好地形象，再加上黃河片區(qū)優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境對(duì)置業(yè)者都是一個(gè)比較大的吸引?！?”項(xiàng)目針對(duì)確定的目標(biāo)群體，按計(jì)劃、分階段，系統(tǒng)的對(duì)小區(qū)的整體形象和“賣點(diǎn)”進(jìn)行廣告宣傳。包括以下廣告媒體：現(xiàn)場售樓部、工地現(xiàn)場、報(bào)紙、電視臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)、公車及戶外廣告牌等。3促銷策略①、促銷的階段性策略，按不同的階段指定不同的銷售策略。一般按以下階促銷：促銷準(zhǔn)備階段；首次公開展銷和銷售階段；二次公開展銷和銷售階段；三次公開展銷和銷售階段；掃尾銷售階段。②、銷售對(duì)象：城市首次置業(yè)者、大中型企業(yè)員工、公務(wù)員、企業(yè)管理人員等。③、促銷手段：擬采用多種促銷手段，包括：廣告宣傳、內(nèi)部認(rèn)購、人員直銷、舉辦展銷會(huì)、集團(tuán)認(rèn)購、靈活多樣的付款方式及優(yōu)惠方案、售樓現(xiàn)場樣板房促銷等。4定價(jià)策略⑴、價(jià)格定位

根據(jù)目前德陽市房地產(chǎn)房源交易信息，以及黃河片區(qū)一帶同類房地產(chǎn)銷售價(jià)格如表所示：表3樓盤銷售價(jià)格增況表序號(hào)名稱地段最低價(jià)（元m2最高價(jià)（元m2均價(jià)（元m2黃河畔島黃河片區(qū)瑞琪曼國際社區(qū)黃河片區(qū)希望城黃河片區(qū)凱旋國際老城區(qū)春天印象城北片區(qū)天籟福河?xùn)|片區(qū)從德陽市近期樓盤價(jià)格情況分析，中高檔住宅售價(jià)在 一元近之間。參考各樓盤價(jià)格和對(duì)其區(qū)位、環(huán)境、配套等對(duì)比，“- ”價(jià)格定位為中高檔住宅，住宅價(jià)格為 元m2,商鋪價(jià)格為6680元而，停車位每個(gè)10000J元。（⑵、價(jià)格優(yōu)惠策略①、預(yù)付房款優(yōu)惠：（一次性交納 元誠意金，成為銀卡用戶，擁有優(yōu)惠；一次性交納 元誠意金，成為金卡用戶，擁有優(yōu)惠；一次性交納元誠意金，成為鉆石卡用戶，有用優(yōu)惠。） ②、集團(tuán)購買優(yōu)惠；③、特殊消費(fèi)對(duì)象優(yōu)惠；④、其他優(yōu)惠措施⑶、價(jià)格浮動(dòng)策略：①、展銷會(huì)期促銷優(yōu)惠價(jià)；②、仙器銷售優(yōu)惠浮動(dòng)價(jià)； ③、正常銷售期段浮動(dòng)價(jià)； ④、其他浮動(dòng)措施第三章項(xiàng)目選址及區(qū)設(shè)條件一、項(xiàng)目選址作為發(fā)展中的旌陽區(qū)內(nèi)，黃河片區(qū)以上風(fēng)上水、純居住、無工業(yè)等因素和其優(yōu)越的自然環(huán)境，成為城市規(guī)劃中山水宜居特點(diǎn)的重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域。

二、區(qū)域歷史文化地位黃河片區(qū)的區(qū)域范圍是指北起青衣江路，南至黃河?xùn)|路，東靠東湖山，西側(cè)黃山路；整個(gè)片區(qū)位于德陽城市的東北面，是年后新興建設(shè)起來的行政、高尚居住中心。在市政府及建設(shè)局的投入巨資重點(diǎn)打造之下，強(qiáng)力推進(jìn)片區(qū)建設(shè)，首先便是對(duì)青衣江東路、龍泉山北路等重要道路進(jìn)行了建設(shè)，全面完成了渭河路、廬山北路等道路建設(shè)。當(dāng)前片區(qū)市政配套設(shè)施越來越完善，道路寬闊縱橫交錯(cuò)，市、區(qū)兩級(jí)眾多行政機(jī)關(guān)及國家級(jí)重點(diǎn)示范中學(xué)等名校均在該區(qū)；區(qū)域內(nèi)環(huán)境優(yōu)美，東靠風(fēng)景秀麗的東湖山公園，西臨碧波蕩漾的綿遠(yuǎn)河，依山傍水自然條件出眾。三、建設(shè)條件1區(qū)域配套近幾年內(nèi)德陽市、區(qū)兩級(jí)眾多行政機(jī)關(guān)辦公地點(diǎn)已先后遷到黃河片區(qū)；學(xué)校擁有鼎天幼兒園、國家級(jí)重點(diǎn)示范中學(xué)德陽中學(xué)、德陽外國語學(xué)校等；提供醫(yī)療服務(wù)的眼科醫(yī)院和肝膽病醫(yī)院；綜合市場有主要玉泉農(nóng)貿(mào)市場，為市民的生活消費(fèi)提供了便捷；2區(qū)域樓盤情況（房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)）黃河片區(qū)當(dāng)前是以純居住社區(qū)為主，區(qū)域內(nèi)樓盤主要以萬興魅力城系列、?？导瘓F(tuán)、順天房產(chǎn)開發(fā)的樓盤為主。已入市的樓盤有：御景東苑、駿逸東山、上東風(fēng)景。即將入市的項(xiàng)目有萬興魅力城四期、?？等痃髀潜P戶型戶型面積從0米的一室一廳到余平米的奢華戶型齊全。區(qū)域樓盤主要以中型社區(qū)為主，都較注重小區(qū)的內(nèi)部環(huán)境和景觀配套的打造。3交通方便? 坐落于北起青衣江路，南至黃河?xùn)|路，東靠東湖山，西側(cè)黃山路的黃河片區(qū)，即德陽城市的東北面，是年后新興建設(shè)起來的行政、高尚居住中心。其市政配套設(shè)施越來越完善，道路寬闊縱橫交錯(cuò)，有14路、23路、24路、27路等公交車經(jīng)過此地，距離火車站30需要25min,而距離汽車站只需15min，交通十分便捷。3土地征用情況開發(fā)土地由出讓方式獲得土地17120m2，土地價(jià)格為5680萬元。

第四章 建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn)一、建筑面積及內(nèi)容? 項(xiàng)目建設(shè)為商業(yè)小區(qū)，初步規(guī)劃總建筑面積為 m2,其中住宅面積78168m,，商鋪面積6576m2，停車庫面積14610m2。二、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案i項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，充分考慮德陽整個(gè)消費(fèi)需求以及德陽市地方環(huán)境對(duì)建筑的影響，堅(jiān)持“山萬里，景無界，心無邊”的開發(fā)理念，項(xiàng)目致力于打造一個(gè)適合人居的居住生態(tài)社區(qū)。2建筑外立面風(fēng)格：概念主題生態(tài)、時(shí)尚、經(jīng)濟(jì)、適用、舒適的現(xiàn)代派生活。主要通過窗、玻璃、陽臺(tái)、腰線、空調(diào)機(jī)位、屋頂?shù)冉ㄖ?hào)來體現(xiàn)。3建筑內(nèi)裝飾：為了更好的順應(yīng)市場和給客戶更大的自由發(fā)揮空間，交屋標(biāo)準(zhǔn)為清水房，重點(diǎn)在隱蔽工程中盡量做到一次到位，防止客戶二次裝修對(duì)建筑產(chǎn)生破壞。4戶型定位：由于本項(xiàng)目規(guī)模不大，戶數(shù)不多，但是在設(shè)計(jì)時(shí)特別注意不要簡單的重復(fù)，充分挖掘各戶型的特點(diǎn)，使每一個(gè)戶型盡量有變化，力求達(dá)到各具特色和獨(dú)有的賣點(diǎn)，以達(dá)到吸引客戶的目的。、戶型設(shè)計(jì)：根據(jù)“ * ”區(qū)位環(huán)境和住宅市場需求，規(guī)劃為以下及三種戶型：表4 “SG?DHSZ”住宅戶型戶型面積（m）數(shù)量（套）套型兩室兩廳一衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)三室兩廳一衛(wèi)一室兩廳一衛(wèi)兩室兩廳一衛(wèi)

兩室兩廳一衛(wèi)三室兩廳一衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)兩室兩廳一衛(wèi)兩室兩廳一衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)兩室兩廳一衛(wèi)總數(shù)套以上戶型在設(shè)計(jì)時(shí)綜合考慮了住宅使用功能和空間組合、家庭人口、職業(yè)特征等因素，住宅內(nèi)有臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室及陽臺(tái)、餐廳和書房。各種功能空間如臥室、起居室、餐廳、衛(wèi)生間的使用面積也滿足規(guī)定的要求。三、工程項(xiàng)目情況表5工程項(xiàng)目一覽表序號(hào)項(xiàng)目名稱說明土建工程建筑面積 m2住宅建筑面積 m2商鋪建筑面積 m2停車場建筑面積 m給排水工程水箱、水池、水泵機(jī)房普通消防系統(tǒng)住宅區(qū)變配電工程（強(qiáng)電）配電房變配電設(shè)備照明工程小區(qū)照明通信工程普通電話配線（端子接單元口）火災(zāi)報(bào)警及安全監(jiān)視公共場所火災(zāi)報(bào)警，可視防盜門通風(fēng)工程地下停車庫通風(fēng)閉路電視住宅區(qū)

室外工程室外綠化及部分道路場地室外工程室外綠化及部分道路場地第五章建設(shè)方案一、建設(shè)場地環(huán)境、總體分析本項(xiàng)目位于地勢(shì)平坦，不占用城市主干道，無需大規(guī)模拆遷。城市主次干道的水、電、煤氣、通訊等市政設(shè)施配套完善，承擔(dān)施工任務(wù)的施工隊(duì)伍，只要滿足施工資質(zhì)的企業(yè)就能完成施工任務(wù)。而德陽市滿足資質(zhì)要求的企業(yè)有幾十家，施工隊(duì)伍不成問題，施工所需場地、施工道路、用水、用電均已滿足，故施工條件較好。2自然環(huán)境：⑴地形、地貌德陽市旌陽區(qū)地處龍門山東和龍泉山西北地帶，地跨成都平原和鹿頭山系列，綿遠(yuǎn)河、凱江河由西北向東南斜穿區(qū)境，石亭江沿西南區(qū)界注入，江河間地形開闊平坦，綿遠(yuǎn)河以東地形起伏為丘陵區(qū)。全區(qū)地勢(shì)西北高，東南低，西北海拔在米至米之間。土地類型按地貌劃分平原、淺丘。⑵氣候、水文德陽市屬于亞熱帶濕潤型氣候區(qū)，四季分明、氣候溫和、降雨充沛、無霜期長，平均風(fēng)速小，冬季常有干旱，秋多綿雨。德陽市水資源總量為億立方米，其中地表水為億立方米，地下水為 億立方米，在水資源總量中可利用水量占總水量為 7其中地表水為億立方米，地下水為億立方米。二、總體規(guī)劃布局1片區(qū)規(guī)劃“-”項(xiàng)目位于位于德陽城市的東北面，是年后新興建設(shè)起來的行政、高尚居住中心，屬于市政府及建設(shè)局的投入巨資重點(diǎn)打造之下以園林旅游、休閑娛樂和中高檔住宅為主的區(qū)域。目前，該片區(qū)市政配套設(shè)施齊全，周邊環(huán)境

也十分完善。2總平面布局“G ”總平面呈方形布局，由幢電梯公寓組合而成，其中底層或低層為商鋪，下設(shè)地下停車場，綠化率高達(dá)，布局合理，休閑宜居。2整體規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)A在建造現(xiàn)場銷售部時(shí)應(yīng)充分考慮樓盤概念，充分利用項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)，體現(xiàn)樓盤品質(zhì)、特征。B將項(xiàng)目外觀色彩和建筑風(fēng)格同小區(qū)景觀有機(jī)結(jié)合起來，達(dá)到天、地、景、房、人的完美統(tǒng)一境界。c在項(xiàng)目開盤時(shí)先將部分區(qū)內(nèi)凈化，景觀先做出來。尤其是接待中心的景觀，體現(xiàn)樓盤概念，讓購買者有一個(gè)切身體會(huì)。D在小區(qū)內(nèi)的景觀凈化設(shè)計(jì)重點(diǎn)體現(xiàn)生態(tài)精品樓盤的概念。E充分利用區(qū)位優(yōu)勢(shì)提升綜合利用效率，在屋高、平面規(guī)劃、外立面等方面提升項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值。4項(xiàng)目建筑經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表6項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表序號(hào)項(xiàng)目指標(biāo)總用地面積m2總建筑面積m2停車場建筑面積m2地上建筑面積m2住宅m2商鋪m2建筑層數(shù)層地上層地下層建筑總高建筑容積率綠化率停車位數(shù)量

地上地下三、建設(shè)方式1項(xiàng)目發(fā)包方式是采用公開招標(biāo)的方式。項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)，土方工程，樁基工程，土建工程，裝修裝飾工程，水電工程，綠化、景觀塑造，小區(qū)道路及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，重要設(shè)備、材料等物資的采購，項(xiàng)目監(jiān)理宜采用委托招標(biāo)的組織形式。2、招標(biāo)范圍表7招標(biāo)情況一覽表序號(hào)名稱招標(biāo)情況備注不招標(biāo)招標(biāo)項(xiàng)目勘察、設(shè)計(jì)招標(biāo)土方工程招標(biāo)樁基工程施工招標(biāo)土建工程施工招標(biāo)裝修裝飾工程招標(biāo)水電工程招標(biāo)小區(qū)綠化、景觀塑造招標(biāo)小區(qū)道路及基礎(chǔ)設(shè)施施工招標(biāo)重要設(shè)備、建筑材料等物資的采購招標(biāo)項(xiàng)目監(jiān)理招標(biāo)四、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)根據(jù)“SG-DHSZ”地質(zhì)勘查情況和本項(xiàng)目初步規(guī)劃，工程基礎(chǔ)和上部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)擬采用以下類型：1、基礎(chǔ)選型及處理樁基礎(chǔ)：根據(jù)項(xiàng)目所在地地基狀況采取打鋼筋混凝土預(yù)制樁工程。質(zhì)量保證：采用規(guī)格質(zhì)量必須符合設(shè)計(jì)要求和施工規(guī)范規(guī)定，且有出廠合格證的2、預(yù)制鋼筋混凝土樁。

工藝流程操作：就樁樁機(jī)f起吊預(yù)制樁f穩(wěn)樁f打樁f接樁f送樁f中間檢查驗(yàn)收f移樁機(jī)至下一個(gè)樁位深層攪拌樁：采用注漿加固地基施工及大體積混凝土筏板基礎(chǔ)施工，并通過動(dòng)力觸探和載荷試驗(yàn)等原位測(cè)試方法對(duì)施工結(jié)果進(jìn)行檢測(cè)來驗(yàn)證試驗(yàn)結(jié)果。上部結(jié)構(gòu)：“DHSZ”建筑群由4幢高99.3米的塔樓、高層住宅組成，其中地上33層，地下1層。地上建筑物為框架一剪力墻結(jié)構(gòu)，地下停車庫為底板、側(cè)壁頂板均為抗?jié)B等級(jí)為P6的防水混凝土?？拐鹆叶葹?度，結(jié)構(gòu)安全等級(jí)為二級(jí)，耐火等級(jí)為二級(jí)。其中，屋面防水等級(jí)為2級(jí)，地下室防水等級(jí)為2級(jí)。必須指出的是，德陽在年地震以后，人們逐漸對(duì)建筑物的抗震強(qiáng)度有了一定的要求，因此在結(jié)構(gòu)施工中明確注意提升建筑抗震強(qiáng)度，因此：使結(jié)構(gòu)具有明確的計(jì)算簡圖和合理的地震作用傳遞途徑。具備必要的抗震承載力，良好的變形能力和消耗地震能量的能力。對(duì)可能出現(xiàn)的薄弱部位，擬采取措施提高抗震能力。五、室內(nèi)給排水及供電工程給排水工程由生活給水、消防給水、排水三個(gè)系統(tǒng)組成。本項(xiàng)目位于黃河片區(qū)，可運(yùn)用已有的市政給水設(shè)施。i生活給水系統(tǒng)：采用豎向分區(qū)供水方式，一五層為下區(qū)，采用下行上給市政直供給水管提供，六十一層為中區(qū)，十二層及以上威上區(qū)，中區(qū)和上區(qū)均采用地下室水泵房內(nèi)設(shè)置無負(fù)壓變頻水泵，供給樓頂容積為的水箱。水表按樓層集中放置，熱水由戶內(nèi)氣燃?xì)鉄崴鞴?yīng)。給水干管、立管采用內(nèi)筋嵌入鋼塑復(fù)合管，室內(nèi)生活給水管及熱水管均采用聚丙烯塑料給水管，熱熔連接。2消防給水系統(tǒng)室外消火栓由小區(qū)給水管網(wǎng)直接供水 室內(nèi)設(shè)置的消防蓄水池，消防給水由室外給水管供給，消火栓由普消泵一備一用從消防水池供給。樓頂設(shè)置容積為的玻璃鋼水箱。本工程地下車庫及一、二層商場及標(biāo)準(zhǔn)層公共走廊，設(shè)置自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)。自動(dòng)噴水系統(tǒng)危險(xiǎn)級(jí)II級(jí)設(shè)計(jì)，噴水強(qiáng)度 -作用面積，系統(tǒng)設(shè)計(jì)流量為 設(shè)濕式報(bào)警閥一套，在每層的供水干管上調(diào)信號(hào)蝶閥和水流指示器。加壓泵房內(nèi)設(shè)主加壓泵

臺(tái)，系統(tǒng)設(shè)水泵接合器個(gè)，噴頭采用標(biāo)準(zhǔn)型玻璃球噴頭，。溫度級(jí)。室內(nèi)系統(tǒng)管道豎向成環(huán)狀連接，室風(fēng)消火栓系統(tǒng)及自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)管道均采用內(nèi)外壁熱鍍鋅鋼管：N100，采用溝槽式（卡箍）連接或法蘭連接（閥門處）；采用螺紋連接。3排水系統(tǒng)：室內(nèi)采用污廢水合流，系統(tǒng)采用單立管排水方式，伸頂通氣管，排入室外沼氣化糞池，經(jīng)處理后再排入市政污水管。室內(nèi)排水立管采用螺旋排水管道，排水橫管采用擠出成型 排水管道，承插粘接。供電配套系統(tǒng)⑴供電電源及電壓。供電電壓為 ，從黃河片區(qū)的主干線接入，有專門的配電房進(jìn)行轉(zhuǎn)壓分送。⑵負(fù)荷等級(jí)。工程消防用電設(shè)備，設(shè)備機(jī)房，小區(qū)道路照明等采用二級(jí)負(fù)荷，其他為三級(jí)。⑶計(jì)量方式。由系統(tǒng)進(jìn)線設(shè)專用計(jì)量柜，每戶都有電壓表。照明及電力設(shè)計(jì)⑴照明設(shè)計(jì)。有正常照明，小區(qū)照明，應(yīng)急照明等，小區(qū)主要光源為節(jié)能型熒光燈，住宅預(yù)留燈位，自行選擇，在公用的疏散通道，地下車庫等，設(shè)安全出口標(biāo)志燈。⑵電力設(shè)計(jì)。生活水泵與潛水泵水位由系統(tǒng)自動(dòng)控制，消防設(shè)備接消防中4指令開啟或停機(jī)。供氣。采用城市管道煤氣供應(yīng)，每戶都配備專用煤氣管道，從事先設(shè)計(jì)的預(yù)留孔接入。通風(fēng)⑴住宅空調(diào)。每個(gè)住戶室外都有空調(diào)預(yù)留位置，可自行購買安裝。⑵通氣。在地下車庫等位置安裝機(jī)器排煙通風(fēng)設(shè)備，以保證空氣質(zhì)量的清新。通訊設(shè)施⑴光纖。小區(qū)接入電信的光纖設(shè)備，電話線的接入，每戶都有預(yù)留線路，可

自行選擇開通。⑵電視線路。同光纖一樣，統(tǒng)一接入，預(yù)留線路由用戶自行選擇。消防⑴小區(qū)的通道，樓梯道等都有消防設(shè)備。⑵小區(qū)室外按規(guī)范設(shè)置消火栓。⑶地下車庫按規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)置防火分區(qū)，并采用自動(dòng)噴淋系統(tǒng)。環(huán)境保護(hù)⑴生活垃圾的處理。每個(gè)樓層設(shè)置有垃圾通道，每天進(jìn)行垃圾的處理，小區(qū)設(shè)置有垃圾箱，并有專人進(jìn)行打掃。⑵生活污水。有專用管道進(jìn)行合流匯中，進(jìn)入片區(qū)的城市污水管道。⑶噪聲。小區(qū)距離街道有一定的距離，且為高層建筑，在這方面不需要專門的設(shè)施設(shè)備。第六章項(xiàng)目施工進(jìn)度安排本項(xiàng)目計(jì)劃在兩年半左右的時(shí)間內(nèi)建成。建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃如下：表8項(xiàng)目施工進(jìn)度安排表時(shí)間說明年月項(xiàng)目建議書批復(fù)年月月編制可行性研究報(bào)告并報(bào)批年月月建筑方案設(shè)計(jì)年月綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)年月 月施工圖設(shè)計(jì)年月報(bào)建、領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證年月日工程開工年月完成投資年月取得預(yù)售許可證，開始預(yù)售年月主體工程斷水年月月單體工程驗(yàn)收

分項(xiàng)工程驗(yàn)收

正式入住第七章投資估算與資金籌措一、投資估算根據(jù)本項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案確定的建筑面積、結(jié)構(gòu)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，以及可行性研究財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)有關(guān)取費(fèi)要求，估算總投資造價(jià)如表和表所示。表9"SG?口m2”項(xiàng)目投資估算 （單位:萬元）序號(hào)項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品成本分期計(jì)劃進(jìn)度土地費(fèi)用前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)管理費(fèi)用銷售費(fèi)用開發(fā)期稅費(fèi)其他費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)

合計(jì)備注：本次費(fèi)用設(shè)計(jì)以個(gè)月為一個(gè)周期，時(shí)間從年月一一年月，總共年半時(shí)間。二、資金籌措本項(xiàng)目建設(shè)資金完全由建設(shè)單位自籌，四川省科學(xué)城SG置業(yè)有限公司德陽分公司使用自有資金10000萬作為項(xiàng)目資本金，按照國家對(duì)商品房銷售有關(guān)規(guī)定，不足資金通過向銀行借貸和預(yù)售房款解決。借貸資金約5589萬元，按一年期利率10%計(jì)算，到期后還本付息，本金及利息擬用預(yù)售收入扣除相關(guān)稅費(fèi)后進(jìn)行償還，本項(xiàng)目考慮用預(yù)售收入扣除相關(guān)稅費(fèi)后補(bǔ)充建設(shè)資金，將采取邊回款邊將回款用于建設(shè)資金以及償還債務(wù)使用，最大限度的利用項(xiàng)目預(yù)售收入。第八章經(jīng)濟(jì)效益分析一、住宅銷售價(jià)格根據(jù)工程所處位置，周圍環(huán)境條件和房地產(chǎn)市場的趨勢(shì)預(yù)測(cè)，考慮房地產(chǎn)銷售風(fēng)險(xiǎn)和工程建設(shè)成本等綜合因素，住宅按4380元/鵬商鋪按6680元而進(jìn)行銷售，平均售價(jià)4378元/起，停車庫每個(gè)車位10000元。二、銷售進(jìn)度及付款計(jì)劃本項(xiàng)目計(jì)劃在1年半內(nèi)完成銷售，其銷售計(jì)劃如表10所示。表10各類建筑銷售計(jì)劃表項(xiàng)目合計(jì)住宅（）商鋪（）停車位（）備注：所有業(yè)主均在2年內(nèi)付清房款，簽合同當(dāng)年付一半，第二年再付一半。

三、稅費(fèi)率本報(bào)告采用的各種稅費(fèi)如表11所示。表11稅費(fèi)率表稅費(fèi)項(xiàng)目稅費(fèi)率（）稅費(fèi)項(xiàng)目稅費(fèi)率（）營業(yè)稅公益金城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)法定盈余公積金教育費(fèi)附加費(fèi)任意盈余公積金企業(yè)所得稅不可預(yù)見費(fèi)四、盈利能力分析項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)經(jīng)營收入43500萬元，可獲利潤總額18387萬元，扣除所得稅9399萬元，公益金449萬元，公積金899萬元，任意盈余公積金719萬元后，還有6921萬元可分配利潤。項(xiàng)目繳納的經(jīng)營稅金2393萬元，企業(yè)所得稅9399萬元，合計(jì)繳納稅金11792萬元。項(xiàng)目全投資內(nèi)部收益率（所得稅前）為17.42%，在預(yù)期可接受的內(nèi)部收益率為12%時(shí)凈現(xiàn)值可達(dá)3308.03萬元，投資回收期為2.96年。項(xiàng)目全投資內(nèi)部收益率（所得稅后）為9.59%，投資回收期為3.23年。資本金內(nèi)部收益率為10.99%。詳見表17和表18五、清償能力分析本項(xiàng)目所需資金單獨(dú)由開發(fā)商自籌的話是不夠的，因此所需資金由開發(fā)商自籌、銀行短期借款和預(yù)售房款解決。根據(jù)投資估算情況向金融機(jī)構(gòu)借款 萬元，借款一年，在年月借入，年月還款，借貸利率按計(jì)算。在投資的第期將其售房收入償還銀行貸款本金 萬元，利息萬元。除去向銀行短期借款，開發(fā)商還通過預(yù)售房款填補(bǔ)投資，在總投資的第4、5期共計(jì)3518萬元。但是當(dāng)戶主停止供應(yīng)房款，開發(fā)商就面臨著資金中段的危險(xiǎn)，無法供給開發(fā)所需，即提高了資產(chǎn)負(fù)債率。所以在向投資者分配利潤時(shí)，應(yīng)該適當(dāng)?shù)亩嗔粢恍?，避免清償?shù)哪芰Τ霈F(xiàn)危機(jī)。

六、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)本項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如表14所示。表12主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)名稱單位數(shù)據(jù) 建設(shè)規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品總建筑面積m2商品房銷售m2其中：住宅m2商鋪m2停車場m2二經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)總投資萬元資金籌措萬元其中：資本金萬元使用預(yù)售房款萬元銀行短期借款萬元經(jīng)營收入萬元經(jīng)營稅金及附加萬元總成本費(fèi)用萬元利潤總額萬元所得稅萬元稅后利潤萬元三財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)全部投資內(nèi)部收益率（所得稅前）全部投資投資回收期（所得稅前）年全部投資內(nèi)部收益率（所得稅后）全部投資投資回收期（所得稅后）年資本金內(nèi)部收益率

第九章風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策為了確保風(fēng)險(xiǎn)分析的質(zhì)量，有必要對(duì)“-S投資過程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行科學(xué)的分析，使投資決策者能更好地把握風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)和變化規(guī)律，從而采取相應(yīng)的措施或?qū)Σ邅頊p少風(fēng)險(xiǎn)損失。一、風(fēng)險(xiǎn)分析1項(xiàng)目自身情況分析從德陽市目前的住宅市場來看，出現(xiàn)了住房供過于求的情況。除了市場有效需求不足，改革滯后，購房者舉棋不定，房價(jià)超過消費(fèi)者的承受能力等原因外，