云南房地產(chǎn)營銷策劃方案

房地產(chǎn)營銷策劃方案——七彩云南第壹城營銷策劃方案2014本報告為策略而來1、保證可操作性，為2014年七彩云南第壹城營銷工作提供整體解決思路；2、對項目階段工作透徹理解，在指定的階段可直接開展工作，確保無縫銜接；本報告的創(chuàng)作基于兩大前提：項目是具有頂級景觀資源和地塊價值的項目！區(qū)域是極具發(fā)展前景的區(qū)域！就本項目而言，2014年必須完成項目形象的落地，復地品牌的重塑，保證推貨的成功運作，為后期操作預留空間！Q1：如何塑造項目形象，建立市場聲音，為項目后續(xù)運營打下基礎？Q2：如何在競爭背景下較短時間內(nèi)蓄積大量客戶，保證開盤去化，并持續(xù)熱銷，完成集團目標？基于對項目的認識，本次報告核心解決兩大問題：報告體系AnalyzeSystem>>市場背景審視及營銷目標>>目標下的價值審視>>基于競爭的客戶洞察>>營銷策略思考>>項目分階段營銷策略計劃市場背景審視

宏觀政策·土地市場·呈貢住宅市場市場背景審視2014年預計政策總體偏緊，政府對樓市依然持高度關注狀態(tài)，開發(fā)商推售持謹慎資金鏈看緊，客戶出手將越發(fā)小心冷靜。1、年初新國五條政策出臺，重申限購限貸等調(diào)控政策，要求地方公布房價控制目標，但地方政府的國五條細則在落地時普遍較為溫和2、成都市政府在年內(nèi)多次調(diào)整公積金貸款政策，公積金貸款購房難度有所加大3、銀行在年內(nèi)多次出現(xiàn)銀根緊縮和利率上浮的情況，經(jīng)濟板塊下行和房產(chǎn)板塊上行出現(xiàn)相應碰撞4、國務院提出城市基建6大任務，并在當時被認為長效調(diào)控機制有望于10月亮相，后雖無音訊，但提高了后期政策趨緊的預期5、十八屆三中全會召開，房產(chǎn)9大問題備受關注，與房地產(chǎn)稅相關的383方案被提出，調(diào)控趨緊的氛圍有所保持宏觀政策土地市場呈貢住宅市場市場背景審視宏觀政策土地市場呈貢住宅市場住宅用地：2013年1至12月土地市場共計出讓住宅用地42宗，共計2274.49畝，平均單畝地價為1249萬元/畝，平均樓面地價為3257元/平米，兩者均創(chuàng)呈貢市場年度土地市場價格新高。商業(yè)用地：2013年1至12月土地市場共計出讓商業(yè)用地26宗，共計1469.46畝，平均單畝地價為302萬元/畝，平均樓面地價為1945元/平米，商業(yè)用地價格漲幅整體略顯疲軟。土地市場啟示：一、商業(yè)和住宅土地在2013年下半年出現(xiàn)頻繁成交，呈貢高價土地成交集中，預計未來2-3年競爭格局將進一步加劇二、本案以價格適中的商業(yè)用地（兼容住宅）立項，入市首批產(chǎn)品將是住宅，而本案的住宅潛在競品所獲取的均為高價住宅用地，本案在產(chǎn)品成本控制上將占據(jù)一定優(yōu)勢市場背景審視宏觀政策土地市場呈貢住宅市場序號項目名稱2012年成交均價（元/㎡）2013年（截止11月30日）成交均價（元/㎡）2013年月均成交套數(shù)1實力新城76538236412大咖公寓952710389643涌鑫中心56586132454新南亞國際995911457325惠蘭園69567427266雨花毓秀71657628277書香大地60506928268實力壹方城6660676217數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù)庫（備案數(shù)據(jù)）對比2012年和2013年截止11月（12月未結(jié)束，月度統(tǒng)計數(shù)據(jù)尚未出爐）的已成交情況，成都市高端代表項目以清水價橫向?qū)Ρ瓤梢姡履蟻唶H清水價實現(xiàn)最高，系項目標桿。且從各項目價格變化趨勢分析，近兩年呈貢市場價格無并明顯漲幅。從月均成交量分析，呈貢新區(qū)住宅月均成交約35套，除以價換量的項目以外，月均成交走勢以涌鑫最好。市場背景審視宏觀政策土地市場呈貢住宅市場項目名稱物業(yè)類型占地（畝）總建面（萬㎡）容積率車位比梯戶比會所產(chǎn)品面積區(qū)間（㎡）裝修標準產(chǎn)品附加值書香大地住宅6021.93.761:23梯2戶、4梯4戶3000㎡180-280㎡精裝、清水智能家居實力新城住宅160504.11:1.23梯2戶、2梯2戶、3梯4戶5000㎡100-280㎡清水河景資源、贈送空間新南亞國際綜合體149555.51:1.5３梯４戶、３梯２戶、３梯５戶3000㎡90-258㎡清水綜合體配套涌鑫中心綜合體2801103.31:22梯2戶、1梯1戶5000㎡180-360㎡精裝贈送面積、綜合體配套大咖公寓住宅、寫字樓225433.71:1.72梯2戶、2梯3戶、2梯4戶無90-255㎡清水贈送面積本案綜合體180705.8暫無3梯4戶、3梯3戶，3梯2戶暫無，不在住宅組團里面120-260㎡清水島居地段，綜合體配套，江景資源區(qū)域項目多集中于彩云北路以南，市政府及中央商務區(qū)周邊，豪生國際酒店東側(cè)尚未成勢，而本案位于豪生國際酒店東側(cè)均為大體量，配置高端的華宅或豪宅項目，產(chǎn)品競爭激烈，產(chǎn)品附加值方面各有所長本案產(chǎn)品面積區(qū)間為120-260㎡，其中豪宅項目主力面積段集中在150-300㎡，本案主力面積段為120-175㎡，與豪住市場主力面積段存在一定的差異；市場背景審視結(jié)論1、從政策方面來看，明年的整體政策依然趨緊，政府對樓市依舊高度關注，開發(fā)商和購房者在推貨和置業(yè)方面均趨于謹慎2、從土地市場來看，城南數(shù)宗優(yōu)質(zhì)地塊被品牌開發(fā)商高溢價拿下，明年若以高端住宅產(chǎn)品的姿態(tài)集中入市或造成高端住宅市場供應過量的狀態(tài)3、從高端市場量價走勢來看，2013年高端項目價格漲幅并不明顯，月均去化套數(shù)普遍在30左右，清水高端住宅價格標桿不超過14000元/平米，普遍能保證走量的清水價格在11000-12000元左右，綜合市場因素和本案自身狀況，建議本案一期整體均價為7850元/平米，入市價格為7650元/平米4、從市場產(chǎn)品對比來看，本案在地段（島），景觀資源，后期配套方面占據(jù)優(yōu)勢，而在區(qū)域熱度，贈送面積，住宅內(nèi)部會所等方面處于劣勢，因此明年在推廣方面前期需將“島”和“劃島為界的高端綜合體”等概念炒熱5、從市場潛在供應來看，明年城東城南均有數(shù)個高端項目入市，加之目前市場主力對標競品部分存量尚多，屆時競爭或較為激烈營銷目標

整體目標·任務拆分戰(zhàn)略目標構(gòu)建項目核心競爭優(yōu)勢，塑造諾仕達在呈貢的品牌形象，擴大企業(yè)影響力；銷售目標全年實現(xiàn)以銷售額7.2億。本報告以銷售目標為重心，進而實現(xiàn)戰(zhàn)略目標2014年七彩云南第一城整體目標2014年整年銷售額目標：7.2億結(jié)合現(xiàn)階段市場環(huán)境及集團對本項目的資金要求，設定：任務拆分根據(jù)我司去年操作樓盤的經(jīng)驗，7.2億的銷售目標可拆分如下表

6月7月8月9月10月11月12月銷售金額

2.5億2.1億1.3億1.3億任務拆分結(jié)合每個月應實現(xiàn)的產(chǎn)值，設定拆分任務如下：

6月7月8月9月10月11月12月銷售金額

2.5億2.1億1.3億1.3億

6月7月8月9月10月11月12月銷售套數(shù)

約160套約150套約133套約133套按照現(xiàn)有面積配比+入市均價7650元/平米進行估算開盤目標：160套！誠意金客戶：120組開盤前來訪：1200組此處的轉(zhuǎn)化率設定為10%，參照我司操作的高端項目而設定目標下的價值審視

品牌價值·區(qū)域價值·島嶼價值·項目價值·住宅價值·價值提煉價值審視品牌價值區(qū)域價值島嶼價值項目價值住宅價值價值提煉

本案擁有呈貢金融城的規(guī)劃利好。在世界主流城市，以匯聚大型銀行、保險公司、交易所、世界級公司總部的金融城，正在成為其現(xiàn)代經(jīng)濟的最重要物業(yè)載體。在紐約華爾街、倫敦金絲雀碼頭、上海的陸家嘴、北京的金融街……略帶炫耀色彩的地標性建筑、鱗次櫛比的高端辦公物業(yè)，強勢吸納世界級金融資源，無不讓這些城市區(qū)域從形象和經(jīng)濟影響力上為世界矚目。

但區(qū)域現(xiàn)狀是規(guī)劃中所期待的發(fā)展尚未呈現(xiàn)，因此如何利用已經(jīng)逐步成型的金融城現(xiàn)狀描摹地塊周邊的發(fā)展狀況是一個重要的課題。世界級“金”心之“心”，“前無古人，后無來者”的地段價值價值審視品牌價值區(qū)域價值島嶼價值項目價值住宅價值價值提煉罕見的城中環(huán)島：面面臨街，天賜寶坻。呈貢不缺水，不缺河，但整個項目真正能達到商業(yè)街四面環(huán)繞，本項目為呈貢唯一，具有不可復制性，景觀視野優(yōu)勢明顯。價值審視品牌價值區(qū)域價值島嶼價值項目價值住宅價值價值提煉項目總占地面積約180畝，為商辦兼容住宅用地，其中商業(yè)占比達到60%。土地容積率約為5.8，總建面約為70萬㎡。項目物業(yè)形態(tài)豐富，包括地標性超甲寫字樓、總部辦公、甲級寫字樓、高端特色配套商業(yè)、服務式公寓及高層豪宅。建成后，復地中心將成為成都最具影響力的高端城市綜合體之一。物業(yè)形態(tài)體量測算住宅276717㎡公寓80000㎡商業(yè)41050㎡超甲寫字樓123867㎡甲級寫字樓152786㎡總部辦公20000㎡其他1400㎡可售車位206610㎡（數(shù)據(jù)來源：2013.11設計測算）260戶型220戶型175+140戶型

175+120戶型價值審視品牌價值區(qū)域價值島嶼價值項目價值住宅價值價值提煉

其中，項目住宅產(chǎn)品：圍合式布局+大中庭景觀組團+錯綜式樓棟布局（盡可能保證戶戶觀江）+商住業(yè)態(tài)完全分割120㎡+175㎡Y型樓棟住宅140㎡+175㎡Y型樓棟住宅220㎡+220㎡板式樓棟住宅260㎡+260㎡板式樓棟住宅大面寬、大橫廳（產(chǎn)品區(qū)別特點）、全景陽臺、精裝雙大堂、私家電梯廳等，但同時，城南類似豪宅較多。價值審視品牌價值區(qū)域價值島嶼價值項目價值住宅價值價值提煉優(yōu)勢1劣勢2機會3威脅4項目SWOT分析項目所在板塊目前市場聲音較弱項目本身位于島上，與外界的交通聯(lián)系存在一定問題產(chǎn)品設計本身在城南較為常見項目同時具備島居+國際城南+金融城規(guī)劃三個屬性，較為稀缺項目商住業(yè)態(tài)完全分割，純居度高住宅產(chǎn)品規(guī)劃合理，戶戶全景觀江宏觀政策層面持續(xù)收緊，對高端客戶形成打壓；區(qū)域內(nèi)知名開發(fā)商、豪宅眾多，競爭激烈，明年錦繡江山項目，環(huán)球廣場項目，都焯邦城均是潛在威脅政府對金融城后期的整體規(guī)劃，有助項目整體品質(zhì)提升項目主力產(chǎn)品為120-175㎡，與高端豪宅（180㎡以上）形成一定差異。項目SWOT分析領導者價值審圖視品牌價半值區(qū)域缺價值島嶼感價值項目督價值住宅催價值價值滑提煉城市哪名片眼，發(fā)蜘展升麗級引泰擎，本項目彈將打造晶包括高社端住宅哨、超甲而及甲級崗寫字樓伴、精裝評公寓及村高端特匆色商業(yè)不的高端結(jié)城市綜癥合體。多功喘能目接的地基于左項目宣：基于資殿源：金融城齊內(nèi)商業(yè)環(huán)倉繞高端、暮商業(yè)、蓬國際項目目位于說呈貢論新區(qū)潮昆明客市行賞政辦渣公中項心旁掌，是而具有戲得天賤獨厚雙和不州可復蘆制的壩自然框資源奴以及罪社會販資源忽的一堆個地抗塊。廊周邊鑒新興診商業(yè)希及高哭端辦施公氛誤圍濃船厚，悔同時抄有著希良好間的高默端住寺宅發(fā)職展基野礎。價值卻審視品牌價輝值區(qū)域價敬值島嶼括價值項目價溪值住宅價悅值價值提茄煉項目整踏體形象兔定位參榮考國際櫥束窗·城市休職閑環(huán)島國際化羅氣質(zhì)調(diào)折性，提窮升項目疑扮演的傷城市功貪能地位解；功能邁復合假，成鴿為城興市商飾務人摟群、們白領伙人士必工作領、交到流、勤休閑搏、聚耽會的夜目的泊地，爺提供吉全烘新充助滿PA導RK氣息的盾國際化儉工作、習生活模喚式；呈現(xiàn)敗與眾透不同猛的區(qū)研域特蜜色。這里振將是呈貢再一次華吩麗蛻變課的國際做化形象遮展示窗偷口，匯舅聚本土特色資控源的瞇又一著張城熊市名達片，菊是呈棉貢進攝行國鍵際商歲務交那流與廣交往懷的窗漫口，徹是呈幸貢田乳園城榆市國允際化蓬新生振活的墾展示期平臺瘋。定位僵關鍵孤考量蒙點：功能句復合曬、具初有影遷響力鋸高度價值審仰視品牌第價值區(qū)域價動值島嶼牛價值項目渡價值住宅價陰值價值提陡煉基于厲競爭酷的客江戶洞灑察競品客責戶分析·客戶市梯隊·客戶分捆類·客戶含鎖定首先，牌讓我們掘來看看述我們的耍競品客朵戶都有悶些什么啞樣的特遭點？客戶分拼析競品窄樣本：實力心鞠城涌鑫猶中心新南亞游國際實力菠心城引客戶籌來自魯城南銳區(qū)域猴的占62%，自怪住客聲戶占被比約86%，主要剪以私營梢企業(yè)主賴與政府鎮(zhèn)、企業(yè)貫高管為琴主，中野海老客搏戶占比期約30豆%?？蛻舯娑床炜蛻籼莞牽蛻舴直活惪蛻糇冩i定競品客淹戶分析客戶洞并察客戶梯拐隊客戶森分類客戶哲鎖定競品過客戶米分析實力心獅城客戶夫白描稱呼：蕉陳女士年齡燥：58歲性別翻：女籍貫：窩昆明從事行仿業(yè)：審埋計擔任職腫務：董惰事長目前居宣住地：奔昆明教育尤經(jīng)歷冶：本浙科置業(yè)謠次數(shù)沖：5次家庭城按員：獨居離疫異人士客戶語丟錄——嘗“親監(jiān)戚住椅呈貢毛，想鏡買套帳離親茂戚近硬的房喂子。寶”——陸“這躍里住氧的人控和我招差不裂多，拆這樣東的地嶺方住險的比龜較放姨心。挪”——奴“房扔間主能臥衛(wèi)稱生間洋太大臥，餐迅廳旁渡邊沒潛有電吸視插污座，奮淋浴玻房沒茂有擱啊板，誓你們烈細節(jié)食很不轟到位踐?！薄省澳悴▊兩鷦澔铌枔跖_有曲沒有捧冷熱浙水管芹，木甩作的豈墻群虛容易更爛，墊房子趴里面韻的裝政修壞步了你聞們修旗不修悔，不竿要到溝時候麻沒人勁管啊凡?！笨蛻艨涮卣髁忝枋鲇袑嵙ⅰ⒑艿蠓溷@、很百糾結(jié)、撲專業(yè)知紐奉識很強立、很謹歡慎購買關絨注點：地段價姨值、圈賴層氛圍磚、物管合服務典型濤客戶1：某審計羞公司董長事長Co陽de劇o鉆f陵th傭is阻r敘ep限or旨t朝|28客戶蘿職業(yè)置業(yè)目如的客戶來改源涌鑫中阻心以呈鋸貢、二私級城市今區(qū)域客士戶為主剛，2次置答業(yè)以放上自質(zhì)住客爸戶，養(yǎng)職業(yè)德特征貌主要豆以個蕩體商蹈戶和棵私營保企業(yè)會主為公主占型約67撓%，城南岸企業(yè)中澇高管占帖約21濫%?？蛻魠捕床炜蛻籼輬A隊客戶惹分類客戶鎖做定競品客娛戶分析涌鑫筑中心客戶白糊描客戶洞微察客戶梯攤隊客戶分市類客戶迎鎖定競品客吸戶分析典型客士戶2：歐派喂櫥柜供朝應商稱呼：井毛先生年齡：響45歲性別：殊男籍貫：皇昆明從事超行業(yè)蒼：建恩材擔任職疲務：老總目前茂居住痛地：菊昆明來蓉年膚限：5年置業(yè)次叛數(shù)：多稠次家庭廟成員竭：三口沾之家客戶陵語錄——“惱地段滿余意”——今“裝邀修風分格挺描好的湖，有拜居家猛感又賽不失墓大氣鵲華貴守，還那是買筋裝好湖了的風房子夫比較伴省心訂?！薄　吧缳t區(qū)里生住的勞人不繡能太杏雜。養(yǎng)”客戶家特征限描述樸實、爬平時工厚作很忙植，某品懸牌櫥柜謙的供應羅商，每派個月最淺少來項池目2次，一享直說想統(tǒng)買，但練在項目帖開盤之渠初并不齡下單，戲稱自有俯打算，鼻后期經(jīng)未銷售人超員多次徹逼定后凳才成交暈。購買關準注點：地段重價值喬、圈芝層氛主圍、叔精裝驢風格客戶現(xiàn)洞察客戶溉梯隊客戶明特征客戶墓總結(jié)競品但客戶沫分析新南亞徑國際城南及疊省內(nèi)二曾級城市第自住客悟戶為主雪，職業(yè)匪特征以禁私營企漆業(yè)主及碌個體為盟主。典型詢客戶4：某薦金融魚高管稱呼嗚：劉男哥年齡避：40歲性別：民男籍貫：蠅昆明從事遍行業(yè)戚：金閣融擔任職威務：高管目前居伯住地：尊天驕北育麓置業(yè)次武數(shù)：2次家庭成皮員：三口之缸家客戶語祝錄——刮“整召體布性局和接景觀覽規(guī)劃崖還行鳥，附章近有是湖，窗很好流”——“煎路過這隱里就來攏看看，隙還不錯雜，就是們裝修的找顏色太浸白，插慶座少了輕點”——“膽廚房小葛了點，疤不過也桃勉強可州以用。毒”客戶己特征驗描述有自己渡的想法囑，對項嬌目的規(guī)襪劃布局礎比較喜瘋歡，不狼喜歡自犯己裝修錦房子購買關篩注點：社區(qū)枕規(guī)劃階布局謹、城俊市景榨觀資暑源占鈴有新南感亞國閑際客戶更白描客戶洞讀察客戶禾梯隊客戶分龍類客戶鎖李定競品誓客戶坑分析客戶區(qū)域：昆明本地客戶約占60%（主要來自呈貢），其他城區(qū)（城中、城西）客戶占20%，二級城市客戶（東川、安寧等）占10%，其他（省外）客戶約占10%客戶職業(yè)：主要以私人企業(yè)主、個體商戶為主，約占60%，企業(yè)高管約占25%，政府高官及高薪白領客戶共占15%購買目的：主要以純自住客戶為主，約占70%，投資兼自住約占20%，用于純投資的客戶，約占10%。年齡：年齡多集中在35-45歲之間，占比為65%，45-50歲的客戶占比為25%，35歲以下的客戶占比為10%競品客軌戶特點耗總結(jié)如渾下：客戶撫洞察客戶梯徒隊客戶誤分類客戶鎖晶定競品客日戶分析客戶層次定位：主力客戶補充客戶項目名稱在售主力面積區(qū)間（㎡）當前成交均價（元/㎡）成交總價區(qū)間（萬元）中海城南華府精裝：90-135清水：135-255精裝：15000清水：14000精裝：135-210清水：200-410譽峰220-36017427（精裝標準6000）300-1000西派國際140-27817628（精裝標準4000-6000）260-550本案120-175220-260預估12500160-250290-400220㎡和26雄0㎡產(chǎn)吐品客床戶120應-17越5㎡產(chǎn)品蒙客戶本案主或力面積120拐-17瓣5㎡，這縮慧部分產(chǎn)節(jié)品的客激戶應為泡中高端兄客戶為漢主，220㎡以享上產(chǎn)枝品的及客戶專才應俘為區(qū)冊域豪愿宅客恭群。從上表室中，可稈以看出似市場中捎本案在元總價關臉系上具爭有明顯船的差異揪，市場肯豪宅階見層的產(chǎn)稱品總價斑多處于25摧0萬以上涌，而本品案的總綠價有較點大部分苗處于250萬以下簽，本案寒一期暫稈定是清綱水產(chǎn)品本案酸客戶蠟與市光場主羽要競暫爭豪怖宅項津目的帝客戶恢階層零具有隨一定劣差異孟性，溪項目害客戶票主要換以中得高端插及高疾端客廟戶為延主，裝豪宅簡客戶介將作掀為本航案的悔補充呀類客玻戶而遵存在客戶差洞察客戶爪梯隊客戶和分類客戶鎖廈定競品誤客戶謝分析職業(yè)特征置業(yè)特征中等規(guī)模私營企業(yè)主和個體戶政府、事業(yè)單位領導企業(yè)中層干部大型私營業(yè)主或個體戶；國企、事業(yè)單位高層領導二次置業(yè)或三次以上追求品質(zhì)，崇尚奢華二次置業(yè)價格敏感相對度高；注重樓盤檔次置業(yè)需求220㎡和260㎡及以上的產(chǎn)品120㎡-175㎡產(chǎn)品客戶第洞察客戶缺梯隊客戶分描類客戶鎖綢定競品梅客戶送分析購買能潔力：城狠市財富陜身份代濕表，購瘋買能力蠅較強購房回需求峰：多雀次置荷業(yè)，泄購房獲以改盾善型晨居住條需求扯為主購買關趕注點：徹關注地伍段價值僑、產(chǎn)品掠、圈層鼻氛圍、巖景觀資儲源消費共挖性：a負.劑對項佛目品缸質(zhì)、怪展示贊等要保求較查高，尋追求席舒適億型生肌活；b憲.漫有主喜動對養(yǎng)城市紡稀缺桐景觀梢資源混進行纖占有怕的習因慣；c.閉對物舌管服務少等軟件泛配套要誕求高，焦強調(diào)具只有品質(zhì)授感的生右活模式絕?？蛻舳闯遣炜蛻翕n梯隊客戶分慣類客戶閃鎖定競品貫客戶運分析通過暗分析蟲我們貍將客挑戶鎖較定在加如下浸特征生人群藍當中承：對于該船類人群衰的鎖定戒將直接脊影響明脂年推廣修和渠道災一系列很的選擇營銷策沒略思考營銷遭整體侍思路·節(jié)點駕梳理·分階段翠訴求·推貨謙策略項目的辣使命必煎達——雙重標亦桿效應新區(qū)敵品冠據(jù)＆名智利雙穿收身未動父，名已爭遠。河心辯島從犯拿地姨開始朝就一婆直引蒼發(fā)業(yè)開內(nèi)關襯注，晃由于累其優(yōu)植良的泊地段膀位置爛和資拜源特糞色，瞞目前瀉也形脅成了忽一定者的市勝場知陪曉度蓬，換臥句話說說，距本項轟目已凍經(jīng)承濕載了筑太多脊的關藏注和歉期待晨。品牌鞏目標無可泥爭議醉的區(qū)巡壽域領承導者懂，璀領璨矚蹤蝶目的柔城市聽名片銷售秀目標價值倡標桿斤，熱忙銷名庫盤營銷策讀略思考整體朽思路節(jié)點梳奮理分階段肆訴求推貨羅策略總體必策略送觀點1：讓各不王同的商光住業(yè)態(tài)么站在項衰目扮演辭一定城謎市功能澇角色的森基礎之怕上。項目影腿響力發(fā)品揮在前彈，起勢楊注重整集體平臺孟成立搭撞建，后雹續(xù)各級色產(chǎn)品線內(nèi)推售順窩勢而為陸；獨具慧瓦眼的擇急址眼光愈，首先膏看重地潑段及區(qū)網(wǎng)域發(fā)展披空間，丟占據(jù)城受市核心強優(yōu)質(zhì)資柏源條件嚇。不做簡枯單復制騙，充分汪考慮每慶片土地純的獨有左的特色攻價值，例把每座稀城市標幼識元素饑恰當嫁敞接，打劣造屬于緣瑞每座城鉤市自己繩的城市符名片。不做簡池單加法律，資源糧整合運勢營能力矩強勁，額成為區(qū)猶域升級殺發(fā)展引纏擎，成現(xiàn)為城市扣新標桿個。營銷縱策略千思考整體睬思路節(jié)點梳聽理分階段鴿訴求推貨編策略總體策革略觀點2：以昆交明市毀行政貼中心尾為資慨源核瘦心，開啟脫呈貢趟最具速特色同的“棄金融懲生活豆”時嗓代，是項蓋目價譯值全酷面超糾越的摔根本殊。提出“構(gòu)超越目律前區(qū)域稿市場競辟爭”的帝戰(zhàn)略高竊度，最貼終本項廢目需要蹦以最具季區(qū)隔特呆征的“航環(huán)繞式搏水景”遍資源為竿產(chǎn)品價框值核心倍，構(gòu)建予成都獨都具特色鄭的城市彩島居生宜活時代對?！俺蔂抟彩竞谭秴^(qū)謙，敗售也示渴范區(qū)第”，對本項福目而言頑，示范其區(qū)的氣虧勢規(guī)模晝與品相莖尤為重刪要，某擺種程度除上決定知了本項誤目能否吩成為繼譜新南亞上之后，虜開創(chuàng)呈恒貢住宅鴨新時代徑的引領叔者，因撥此我司駁強烈建汽議售樓辰部與示山范區(qū)同先步開放營銷郊策略燒思考整體嚴思路節(jié)點繞梳理分階至段訴楚求推貨區(qū)策略七彩云恥南第壹堂城20兆14年度愿營銷況策略蔑：先推屋圈，再推鄙盤，捉最后惰推產(chǎn)肝品！先炒臭熱河心島下地塊，將河饅心島土地塊殖和“退國際伙城南員”，杰“金退融城樸”和“獸呈貢枕封面”等叫字眼掛敘鉤2、再奏響盤袋的名窗氣，鄙引發(fā)鏈全城脾關注，將“獨扛占一島賞的高端丈城市綜親合體”妹概念推末向市場客，塑造盞城市新飽地標的宜形象3、當項減目，簡成為墨全城套仰望壓的明慎星之疏地，少順勢僚推貨磨，單綱獨包演裝產(chǎn)娘品將“360度觀江點純島居斑豪宅”搏的概念幟推向市偽場，將厚島居的首稀缺性才發(fā)揮到區(qū)極致營銷眉策略腎思考整體賽思路節(jié)點絕梳理分階茶段訴通求推貨策渾略高舉獎高打遷！平火開高叔走！結(jié)合工念程可實駐現(xiàn)節(jié)點宋如下圖歡所示，拿由于我教司建議駝售樓部故和示范促區(qū)同時啟亮相以綿提高項壁目的口賣碑，因禿此項目擁蓄客期井只有短談短2個月，坐時間緊碧，任務唱重，按憂照既有坊時間節(jié)峰點和推補廣策略凝，6到7月份為園項目炒露島階段透，7月至8月為項壤目炒盤庫階段，燒售樓部枯和景觀極示范區(qū)脈交付使豆用之后恰將推廣爹的重點汽放到產(chǎn)銜品上面201奏4年4月底5月6月7月8月初8月中賞旬9月下旬9月底辦理拋島居升生活竭手冊映，試婦探客魔戶意恨向炒島經(jīng)階段炒盤悠階段推住宅摧產(chǎn)品階銀段營銷策片略思考整體仁思路節(jié)點梳經(jīng)理分階晴段訴吃求推貨策惰略工程均節(jié)點推廣節(jié)泛點推售節(jié)皇點銷售護動作紅星路毀南延線寇改造工偉程竣工售樓陶部和無景觀肅示范鴉區(qū)交述付樣板間劍交付領取捏預售輔許可避證推9#，10#鹽,13芽#樓亮相蓄客首次開損盤樣板膛房開界放即翻收籌轟洗客201濟4年4月底5月6月7月8月初8月中旬9月9月底售樓廈部和毫景觀躁示范思區(qū)交底付樣板房交付預售駝證取得紅星次路南俗延線門改造唐工程脆竣工炒島甲階段炒盤枯階段炒住宅拾階段主要訴碎求：神秘情島嶼輔驚現(xiàn)國際城蹄南！主要訴略求：國際滅環(huán)島帖特區(qū)——錦江筆新地肝標主要角訴求諸：360度觀桌江島驚居豪樣宅，滑錦江農(nóng)盡在遮呼吸圈間引發(fā)甚的民蛋間回趕音：成都痛原來摸還真削有這撲么個獸河心蔥島哦康，而束且還爭在南片門這敏么好巾的位略置，劃就是厘不曉替得島斜上要該修什袖么東蜓西喃引發(fā)的脾民間回欺音：不得務了哦抽，島劍上的丑業(yè)態(tài)督全都脾是高熄端，計以后范怕是鉆只有圈外籍兼人士蛋和社償會精泳英才尤能在透島上申消費艷和生澤活了引發(fā)久的民歸間回僑音：巴適哦撇，原來奴島上還倒有純住誘宅賣，點現(xiàn)在錦鵲江旁邊悲的房子顯都這么謊難買，臘又有江織又有島偷的房子其以后只漏有絕版持咯營銷針策略肉思考整體仿思路節(jié)點芽梳理分階段子訴求推貨策斧略七彩嚇云南愚第壹提城首博批次醒推貨脫原則1：1+1圓+1備貨驚原則即開塑盤時表以3棟房戚源推犬出，撕包括1棟17喉5+恐14腔0和1棟22糕0產(chǎn)品茄和1棟175伶+12房誠0的產(chǎn)門品，專產(chǎn)品飛線上儉作優(yōu)澡劣搭奧配，跑推貨粘原則沉保證穩(wěn)除260之外初，各語產(chǎn)品饑線均堵有入杜市，畝滿足看不同糟階層斤和不罩同置競業(yè)的仰客戶疾的需先要，榨從銷蝕售上蕩來說香，，12寺0和140平米簽的戶換型是騰主要斷的現(xiàn)捆金流憶產(chǎn)品駕，而220平米榮戶型腦則是富一批錘次的摟形象效標桿雄產(chǎn)品

9#10漂#預計推售戶型供應套數(shù)推售理由13#12094二線江景資源+面積相對較小，絕對的現(xiàn)金流產(chǎn)品17594二線江景資源+面積適中+整盤套數(shù)占比最大，絕對的走量主要產(chǎn)品10#14047一線江景資源，在銷售策略上擠壓二線江景的120平米戶型成交17594一線江景資源，在銷售策略上擠壓二線江景的175平米戶型成交9#22040一線江景資源，一期一批次里面為項目樹立形象的主要產(chǎn)品營銷液策略鬧思考整體冶思路節(jié)點逼梳理分階石段訴陣求推貨策塵略動工順析序建議南：由于忌我司所忌建議的盒推售順爪序，所基以為了型讓以上3棟住宅調(diào)可以達岡到預售偽條件，絡開工順注序建議敲從10膛#樓開挖仔，優(yōu)先圾滿足10早,9隱,1王3#樓達經(jīng)到領錫取預袖售許潑可證紹的水分準為動工早順序方膠向13#項目分譽階段營怒銷策略挖計劃整體鋪配排·預熱集期策虜略·造勢期愛策略·爆破斑期策德略·持銷期岡策略分階段勒營銷策巧略整體鋪消排預熱病期造勢期爆破螺期持銷心期總結(jié)8月2日：示范區(qū)及售樓部開放6月7月8月9月10月11月12月8月16日：樣板間開放9月31日：豪門夜宴式開盤7月17日：整體形象出街預熱期造勢期爆破期持銷期階段性扯工作重維點6月份開愿始熱炒叨島嶼，徐轉(zhuǎn)入7月份祝之后裕項目余整體邪形象孫出街搬，揭召開島躺嶼面女紗。該階段袍主要強相化銷售冒團隊信慘息，拓途客先行案，為項徒目亮相怨做好充譽分準備。8月2日，以亦售樓部屢和示范帥區(qū)亮相啟為造勢嗚節(jié)點，消輔以重滾大的亮咬相活動回，媒體缸，同行販到訪，村形成口賣碑傳播說，線上芳線下持廚續(xù)發(fā)力8月16日，董以樣崗板間述開放呆為造猾勢節(jié)類點，殼輔以遣收籌漠行為諸進行凈洗客郵，各介種圈基層活呈動持鵝續(xù)，臥力求危為開客盤熱宮銷做鎖好充射分準銹備9月31日，熟以開學盤為央銷售籠高潮半引爆龍節(jié)點以銷識售炒壘作、跡洗客小跟進單為后繼持銷慈作準備蹈；分階段跑營銷策做略整體孩鋪排預熱期造勢津期爆破性期持銷期總結(jié)6月7月8月7月17日：整體形饑象出街6月1日：島的炒跳作開始線上：線下宵：6月底項仔目話題洪炒作，回以吸睛脂全球為剪目的，關聯(lián)攻河心什島土救地前牽世今體生（配嫂合媒遭體：罪網(wǎng)絡扔、新猶聞、司要聞授、訪蹦談為究主）銷售團天隊信心碌強化：上?？倖岵啃?、芽江景豪勵宅居住心體驗、茫成都豪江宅對標就踩盤、誕口徑及隙銷售行絕為強化欲等抗性忽分類培光訓、拓泡客分配稈跟進等地緣蒼，外漁緣客確戶拓恩展邀鄉(xiāng)豐約8月亮連相到糊訪：本地埋企業(yè)盒客戶圖拓展織、代況理公知司資炊源客竊戶、鄭政府于資源兔等重點循對政夫府、叼媒體脖、同辨行等手進行兩洗腦恢造勢罩：媒體涂上海授體驗耐專場有活動嶄、政米府及唱高端環(huán)資源聽拜訪喘、7月中勤旬以鋸后：陣月炒珍作話冬題由戴島轉(zhuǎn)乳入盤關聯(lián)睡河心宣島五觸大高棋端業(yè)釀態(tài)（配墻合媒顧體：份機場鐵、網(wǎng)泛絡、炊戶外秧，公萄交站輛臺、賞陣地塊、路呈名牌稠、報擱媒）8月2日：售樓部足示范區(qū)疊開放階段寧目標氏：利用餃網(wǎng)絡去，新疼聞等逢形式灰先將繞島炒魚熱7月17日之討后整鞭體形型象出紹街，皇炒作懼對象銜由島控換做鄭盤分階擇段營檔銷策寶略整體鋪盤排預熱塔期造勢院期爆破批期持銷昨期總結(jié)6月7月8月7月17日：整體降形象儉出街6月1日：島的炒吊作開始7月17日之蝕前：7月17日之后茫：推廣目劈燕的：炒希熱島的賭價值并為河品心島附宏加A、國際哪城南的顆方位價梢值B、金游融城娃的板頂塊價新值C、復且地的草品牌叮價值媒體推憑廣炒作播主題：神秘拖島嶼纏驚現(xiàn)桿國際概城南推廣媒咬體：網(wǎng)絡米，新霸聞活動配幻玉合：金融護城高爭峰論煎壇即賄河心咐島業(yè)奧態(tài)揭圖秘活萍動推廣目庫的：炒耀熱盤的猴價值目的A、體現(xiàn)馳五大業(yè)攔態(tài)獨占廢一島的置地標性愉概念B、拔高斗產(chǎn)品調(diào)皇性，營痰造社會宿高端人偽士方可雖登島的轎氛圍C、釋住放售合樓部局和示竄范區(qū)那即將難盛大計開放棉的信佳息媒體拍推廣殺炒作陵主題卡：五大熱高端厲業(yè)態(tài)健齊聚豆一島推廣盈媒體耍：網(wǎng)絡渠，新堪聞、魚戶外料，陣磚地，蘋站臺稼，路跪名牌叫，短腿信活動青配合騾：暫無炒島暗話題凱示意友：1、世很界金權(quán)融大共佬中滑意呈艙貢新魄區(qū)；2、河膜心島奮版圖猛猜想合揭秘擇；3、28大國際預品牌旗儲艦躋身新呈貢新音區(qū)4、專凡線輕耀軌打廁通呈要貢交芳通“尊任督自二脈電”……推廣剃調(diào)性矮示意美：神秘金慌融商圈貢驚現(xiàn)呈咽貢新區(qū)商務經(jīng)們濟圈終于引來晌城市新解地標推廣倒調(diào)性疊示意倆：分階段喚營銷策里略整體鋪夫排預熱伸期造勢值期爆破期持銷期總結(jié)6月7月8月7月17日：整體逝形象送出街6月1日：島的轎炒作損開始線上個推廣仙線整鑄體鋪泰排圍擋躍，精杜神堡校壘出朗街同步更嶼換訴求網(wǎng)絡推君廣同步更攻換訴求商報+華西報上版出街院線廣跑告出街戶外大匠牌，路殖名牌，代公交站揚臺，出里租車站未臺廣告溫投放主訴求融為商圈漂的稀缺閉性主訴微求為略項目灑自身機場惜戶外木投放航空迎雜志絮投放停車火場燈尼箱分階段艙營銷策族略整體戲鋪排預熱場期造勢跌期爆破斷期持銷舌期總結(jié)6月7月8月7月17日：整體桐形象印出街6月1日：島的愿炒作枯開始陣地網(wǎng)絡推慈廣報媒棗推廣院線推秋廣戶外推亦廣公交站執(zhí)臺停車場脅燈箱戶外推廣渠道地點投放時間主訴求投放頻率圍墻、導示、精神堡壘、高炮項目現(xiàn)場6-8月6月：金融城河心島，復地傾力打造一直保持7月中旬以后：高端城市綜合體空降河心島+示范售樓部開放的信息高端城知市綜合揮體驚現(xiàn)范呈貢分階段宗營銷策露略整體鋪洽排預熱期造勢獅期爆破期持銷期總結(jié)6月7月8月7月17日：整體形露象出街6月1日：島的炒曠作開始陣地網(wǎng)絡資推廣報媒推神廣院線推皮廣戶外推限廣公交郊站臺停車場蔬燈箱從圍逼擋開伴始投野放廣棄告的溉時候載便同依步開區(qū)始項述目的背彩燈形照明遙，方替法將觀彩燈貞效果們打到絲式高炮誓上，粥該效輝果應簽一致峽持續(xù)燈光軟工程分階桐段營艙銷策產(chǎn)略整體眾鋪排預熱期造勢期爆破飛期持銷期總結(jié)6月7月8月7月17日：整體形臥象出街6月1日：島的惑炒作胖開始網(wǎng)絡推廣渠道形式投放時間主訴求投放頻率搜房網(wǎng)、騰訊網(wǎng)、新浪網(wǎng)、大成網(wǎng)軟文6月-8月6-7月：神秘島嶼驚現(xiàn)國際城南7-8月：高端綜合體空降唯一河心島每月更換一次通欄論壇（地產(chǎn)江湖、天涯社區(qū)、搜房、新浪等）文字畫面6月-8月城市運營專家復地如何打造成都唯一河心島？五大高端業(yè)態(tài)齊聚一島，島居生活究竟如何？每周更換一次新浪微博、騰訊微博文字畫面6月-8月伴隨項目時間節(jié)點，將各種島的工程進度，周邊發(fā)展變化情況一一展示每日更新3條陣地網(wǎng)絡彎推廣報媒推四廣院線推鳳廣戶外斧推廣網(wǎng)推廣蝕方面：徑在7月17日之前吧主要運池用軟文施熱炒島脫的價值閃，7月17日之后表增加通交欄，文繳字，畫挎面，熱擋炒整盤擦的價值咬，并釋持放售樓漸部和示請范區(qū)即差將盛大爽開放信托息公交站險臺停車場病燈箱分階餅段營婦銷策塔略整體挺鋪排預熱號期造勢期爆破瞧期持銷期總結(jié)陣地網(wǎng)絡推葉廣報媒旺推廣院線三推廣戶外推殊廣報紙推廣渠道形式地點投放時間主訴求*投放頻率昆明商報硬廣（整版）全城7月下旬高端城市綜合體驚現(xiàn)成都唯一河心島2次昆明都市報硬廣（整版）全城7月下旬盤島高端綜合體示范區(qū)與售樓部即將盛大開放2次6月7月8月7月17日：整體形貝象出街6月1日：島的炒壇作開始報媒體睡推廣方敘面：在7月17日和7月25日，華蜜西和商院報各打最一個整不版，目址的有1、揭開留國際城瓶南河心朝島的神卵秘面紗2、釋放鍛售樓部柿和示范檔區(qū)即將滴開放的肢信息公交扶站臺停車洪場燈嗚箱分階段債營銷策絡略整體翅鋪排預熱期造勢期爆破寄期持銷期總結(jié)陣地網(wǎng)絡推豬廣報媒推稻廣院線推僵廣戶外推伶廣6月7月8月7月17日：整體形勿象出街6月1日：島的洞炒作纖開始電影院廣告投放渠道院線投放時間主訴求CF片播放，影院看板太平洋、萬達、保利萬和、UME、王府井，環(huán)球中心影院7月下旬，選擇4場的熱門電影進行投放城市高端綜合體驚現(xiàn)呈貢院線趟投放擠：CF片選擇7月下嫌旬的戀周末載，根記據(jù)當叛月電錯影的軟熱度謊來選歸擇投圓放的疑場次挑，CF片中需助包含項少目示范兄區(qū)和售嚴樓中心尖即將開貼放的信慶息201慢4年熱催門電盞影：美國烘隊長2狼圖灣騰變形避金剛4公交站臂臺停車翼場燈丟箱分階湊段營出銷策追略整體鋪父排預熱筒期造勢柄期爆破萍期持銷期總結(jié)陣地網(wǎng)絡束推廣報媒立推廣院線澇推廣戶外焦推廣6月7月8月7月17日：整體百形象翼出街6月1日：島的沃炒作針開始戶外推廣渠道地點投放時間主訴求投放頻率大牌鹽市口大牌、紅星路-總府路、紫荊戶外7月形象出街起，一直持續(xù)與線上推廣主訴求同步更換即可一直持續(xù)，直至開盤戶外大瓣牌選擇圍了市中皮心的2塊和引城南厲的1塊，實險力心城啞，大咖去公寓項紡目都曾另選擇過肢南亞風仗情第壹鄰城大牌鄰進行過贊投放公交少站臺停車場跪燈箱分階跌段營餅銷策摩略整體鋪面排預熱晌期造勢期爆破硬期持銷四期總結(jié)陣地網(wǎng)絡珍推廣報媒推苗廣院線秀推廣戶外推弦廣6月7月8月7月17日：整體形慮象出街6月1日：島的另炒作粉開始長水國將際機場癥廣告牌允示意圖本廣輸告點駝位來充源于姑昆明弄博縱扮廣告屆傳播痕有限購公司七彩茶云南冊第壹風城：獨占幸呈貢箭新區(qū)灶中心界的高連端城斥市綜憶合體機場戶外廣告投放地點投放時間該階段主訴求機場廣告牌長水國際機場7月17項目形象出街開始一直持續(xù)至開盤后的一個月城市高端綜合體驚現(xiàn)呈貢新區(qū)機場息戶外脖：7月17日隨瞞其他惜線上規(guī)媒體鳴同步佛投放暈，精冶準鎖仗定有仍航空械需求顛的高摸端客獄群，昌訴求直方面親與其包他線類上媒派介保您持一習致公交站晚臺停車場王燈箱分階段宴營銷策荒略整體鋪永排預熱期造勢期爆破期持銷期總結(jié)陣地網(wǎng)絡戀推廣報媒麻推廣院線推俯廣戶外推攪廣6月7月8月7月17日：整體虎形象燒出街6月1日：島的炒立作開始公交甲站臺停車場布燈箱戶外推廣渠道地點投放時間主訴求投放頻率路名牌線路1：彩云北路沿線線路2：廣福路線路3：環(huán)城東路7月至8月與項目整體形象出街后的訴求保持一致保持投放公交站點城東、城南（重點）、城中區(qū)域出租車站點七彩云腎南第壹噴城：獨占呈萌貢新區(qū)路中心的浮高端城腎市綜合粥體陣地網(wǎng)絡憤推廣報媒推勾廣院線推知廣戶外僑推廣分階天段營躬銷策饒略整體鋪醒排預熱說期造勢翼期爆破期持銷盞期總結(jié)6月7月8月7月17日：整體臺形象哪出街6月1日：島的欠炒作濃開始公交站作臺停車輛場燈夸箱戶外推廣渠道地點投放時間主訴求投放頻率高端商場停車場燈箱南屏街，北辰財富，和諧世紀，環(huán)球中心等高端商場7月中旬開始與線上主訴求保持一致一直持續(xù)七彩云警南第壹交城：獨占呈白貢新區(qū)說中心的研高端城和市綜合雹體線下活樹動渠道康整體鋪遷排分階宮段營間銷策屢略整體檔鋪排預熱期造勢期爆破期持銷期總結(jié)6月7月8月7月17日：整體形徹象出街6月1日：島的炒外作開始主訴咳求為厘商圈她的稀突缺性主訴捉求為款項目扔自身銷售握團隊環(huán)強化吉信行搭客戶資全源梳理+C漸AL振L客開紐奉始高端催商場鍋擺展金融城急高峰論源壇活動短信發(fā)林送分階段桑營銷策乳略整體鋪不排預熱立期造勢茶期爆破期持銷趨期總結(jié)6月7月8月7月17日：整體說形象裹出街6月1日：島的炒撿作開始銷售團敞隊強化吉信岔行資擊源客種戶梳炒理CA挺LL客商場炸擺展論壇松活動短信爹發(fā)送方式一米：上海行及江景濃豪宅居券住體驗首先傷組織癢銷售頸團隊劍到上杯海參歸觀，泰包括罰上海煮代表徐項目敞的參矩觀，酷感受沃項目講運營詠能力遼，同依時安跳排于桌上海寨金茂弄君悅敬大酒殃店的歷居住剪體驗寸，讓籍團隊步首先蓮明確防將來腫的復溝地中慶心將鎮(zhèn)給業(yè)班主帶那來什水么樣辟生活夢。方式二：脅七彩壓云南挪第壹班城紀錄片七彩云病南第壹戀城項目蘋紀錄片窄將從土夫地、產(chǎn)下品、工攔程、物份業(yè)四個捆方面記挪錄下每吼個崗位灶的員工閃為復地急中心所碼付出的情心血，仰其中有剪爭辯有魯認同，信但最終趣達到共喪識，目島的是讓房誠看過該清紀錄片館的每一個心置業(yè)顧噸問都七彩響云南第幫壹城的誕生產(chǎn)生秘強烈紛的情洪感共刮鳴，是值得占驕傲的渾向客戶羽推薦的鄙。分階漲段營斬銷策賽略整體條鋪排預熱緞期造勢腎期爆破魄期持銷臭期總結(jié)6月7月8月7月17日：整體形魄象出街6月1日：島的炒信作開始銷售團變隊強化吉信障行資得源客懇戶梳依理CAL察L客商場擺辦展論壇徒活動短信猜發(fā)送人員召安排織：從劫每日CA癥LL客銷售量人員4-乳5名，其莖中每日CAL終L客電勢話數(shù)其量保劇底10冶0組/人，爺由項線目經(jīng)寇理監(jiān)饅督完冒成，再并反虹饋CAL被L效果CAL重L客項目萄：吉信裂行代理傭項目，赴銷售人被員進行揮初步掃品客，對俗客戶釋痰放復地閣中心售縱樓部和閉示范區(qū)醉即將開留放的信業(yè)息CA哀LL客時間涂：從7月20日開始一蔥直持續(xù)分階段庭營銷策安略整體鋪校排預熱吧期造勢艷期爆破期持銷期總結(jié)6月7月8月7月17日：整體形勝象出街6月1日：島的費炒作像開始銷售啟團隊球強化吉信行刃資源客養(yǎng)戶梳理CAL顫L客商場傻擺展論壇演活動短信嬌發(fā)送和諧世紀負一層及四層北辰財富中心南亞風情第壹城拓客渠道地點投放時間主訴求擺展頻率商場擺展南亞風情第壹城7月中旬開始與線上主訴求保持一致選擇每周末兩天進行擺展銷售團行隊強化吉信行敞資源客到戶梳理CAL恢L客商場擺躺展論壇活攻動短信發(fā)殃送分階段敏營銷策斃略整體鋪發(fā)排預熱懲期造勢期爆破犁期持銷期總結(jié)6月7月8月7月17日：整體酷形象鍋出街6月1日：島的炒足作開始策略襖內(nèi)容慢：借勢論講解償金融擁城中規(guī)后期胃規(guī)劃歌，揭盒開島循上業(yè)餐態(tài)分田布情批況，矛推出軋項目氣高端迎形象顧，以北七彩身云南糾第壹評城201騰4年規(guī)惰劃版奮圖再剝次聚艙焦推羨向市戲場、牙推向喜業(yè)內(nèi)尤。呈貢新濟區(qū)金融嚼巔峰論柿壇——即七彩螺云南第牽壹城20崗14業(yè)態(tài)揭屯秘會活動懂時間扭：201濁4年7月初活動敘形式醒：專題采儉訪+軟文束炒作媒體仿配合匯：軟文、值網(wǎng)絡、蓮微薄、往短信媒體族公關怪，讓誼成都宵各大臟主流萍媒體帖統(tǒng)一灘懸疑害式推絲式廣口加徑，逆制造萍市場臣期待錫，為輝爆發(fā)屯性全呈城話迫題造私勢奠值定基優(yōu)礎。銷售團心隊強化吉信冶行資努源客裳戶梳草理CA面LL客商場腫擺展論壇活萌動短信發(fā)脾送分階撿段營沿銷策借略整體貸鋪排預熱甚期造勢期爆破庭期持銷葛期總結(jié)6月7月8月7月17日：整體形弓象出街6月1日：島的炒鹽作開始投放時間主訴求針對客群投放條數(shù)投放頻率本階段持續(xù)投放復地中心：獨占一島的高端城市綜合體，售樓部至示范區(qū)即將盛大開放全市客群6月：20萬條7月：40萬條每周2次分階段評營銷策教略整體吃鋪排預熱期造勢旱期爆破沿期持銷旦期總結(jié)8月9月8月16日：樣板垃間開臺放8月2日：示范焦區(qū)及塘售樓維部亮虹相階段六目標章：利用按示范防區(qū)及顆售樓踢部亮襪相制過造第滑一個喇大的航節(jié)點論，保紐奉持市喊場熱記度利用樣造板間開猶放制造慌第二個飯大的節(jié)呀點，開丸始認籌短工作主訴招求：職炒作囑重點釣由“銷盤”館帶入儀“住誤宅”積，制伐造公霉共話熱題，鬧將島眾化作沸公眾蓄目的架地以“銷濫售中心央亮相驚屑艷、預化期叫好誓”和“8月中滑旬樣族板間志開放栽在即者”為翠節(jié)點慚目標摧面對露精準節(jié)客戶（配當合媒獨體：兔機場誓、航脫空雜貍志、打戶外歐，公帶交站顯臺、套陣地觸、路廚名牌亡、報曉媒、或網(wǎng)絡騾等）線上拿：目標擊客戶粉精準永營銷嚼：1、持遮續(xù)企石業(yè)客床戶、管圈層或客戶絮、新緒客戶躬專場些活動押；2周邊蜂競品筐攔截駛；3渠道客朽戶導入鳳；4代理公買司聯(lián)動礎帶客等線下：線下爭高調(diào)塵博出棉鏡：強化義媒體習體驗塊活動勁后續(xù)早報道毅及炒慣作；椒啟動貧關于仇品質(zhì)齊型島件居生晉活的悟民間此創(chuàng)意俊猜想湊；微握信、劈燕微博退、AP葛P等社交意媒體、吊網(wǎng)格搜索縈引擎輩等網(wǎng)絡搶媒介方缺面強勢窄曝光；沈電臺及寒小眾媒譯體出鏡現(xiàn)場：樣板房貨開放活置動，現(xiàn)場上銷售將登前期所獅蓄客戶亮邀約至史現(xiàn)場，釣以入會“諾剪相會”的形式央進行收噴籌售樓部父和示范膊區(qū)亮相炮活動，現(xiàn)場資將之前合拓到客斥戶與媒鄙體同行到一起邀樂約至現(xiàn)縫場，辦轉(zhuǎn)理“島愛居生活覆手冊”分階段璃營銷策算略整體鋪宜排預熱戰(zhàn)期造勢期爆破期持銷期總結(jié)由于本五階段推士廣訴求猶點從“購盤”帶岔入“住潮宅”，逐因此我轎司建議加住宅組卡團以單蔑獨的案扶名命名于，以下謀是我司巾對于復急地中心蜜的整體頌以及不駝同業(yè)態(tài)含的命名但建議整體物案名斤：七彩怠云南六第壹亂城命名保依據(jù)揭：“湯央”拒體現(xiàn)斜城市獄核心速位置猛，“押島”錫體現(xiàn)步地塊班屬性健，“般國際遵”體鞭現(xiàn)高頑端氣鏡質(zhì)寫字怒樓：七彩云鎖南第壹原城·FF嘉C命名依初據(jù)：復都地金融形中心英乓文縮寫住宅妥：七彩險云南正第壹絨城·河心廚島命名鏈依據(jù)售：直滲接運勻用河愉心島侮原名蹦，知亮名度貿(mào)高商業(yè)：七彩梢云南廁第壹挺城·濱海趁匯命名依旬據(jù)：體犁現(xiàn)商業(yè)兩以濱水痕商業(yè)為群主，“紅匯”特跨指中央束的概念公寓嘩：七彩救云南往第壹道城·觀海公昏館命名依甘據(jù)：體假現(xiàn)住在聾里面的拜人的觀邪江如觀蜘海的視牢野感備注：坐后文為錦撰寫方去便，案欺名依舊閘沿用七覆彩云南域第壹城8月9月8月16日：樣板啄間開婚放8月2日：示范區(qū)秩及售樓討部亮相分階磁段營割銷策畝略整體環(huán)鋪排預熱期造勢以期爆破期持銷期總結(jié)線上什推廣脫線整距體鋪姑排機場豬戶外航空雜僚志公交站孟臺，路冰名牌陣地導閥視報媒網(wǎng)絡院線停車場乎燈箱主訴窯求由計“盤夕”帶尺入“惜住宅為”8月9月8月16日：樣板調(diào)間開跨放8月2日：示范區(qū)鋼及售樓調(diào)部亮相分階段給營銷策繩略整體倍鋪排預熱期造勢楊期爆破水期持銷河期總結(jié)機場謝戶外航空裝雜志公交頭站臺陣地導似視報媒網(wǎng)絡院線停車場雙流國渴際機場謎廣告牌振示意圖本廣告被點位來蠅源于四益川博縱卸廣告?zhèn)鞑〔ビ邢掊X公司復地中矮心·河心城島：36泰0度戶標戶觀查江島腔居豪址宅，菠僅此仁一座機場戶外廣告投放地點投放時間該階段主訴求機場廣告牌雙流國際機場7月17項目形象出街開始一直持續(xù)至開盤后的一個月主訴求由“盤”變?yōu)椤白≌睓C場戶澤外：本松階段機客場戶外渠繼續(xù)投嘗放，畫勿面與線扁上其他璃媒介同法步更換粥，并釋照放“銷擴售中心壤開放引損全城轟剩動，樣病板間將秘在8月中課旬開賺放”排的信媽息8月9月8月16日：樣板逼間開賣放8月2日：示范同區(qū)及蓮售樓直部亮稼相分階繼段營貍銷策且略整體鋪侄排預熱期造勢領期爆破期持銷縮慧期總結(jié)機場戶妨外航空碎雜志公交息站臺陣地鴉導視報媒網(wǎng)絡院線停車場四川廚航空西南陜航空航空雜志投放時間投放頻率該階段主訴求西南航空+四川航空2014年8月1日兩種雜志在8月各投放1期，該雜志為月刊，每月1日印刷出版連“盤”帶“住宅”航空雜搜志：航珠空雜志槐每月只盤有投放1期的機味會，在沒每月1號發(fā)行鹿，因此日主要訴盈求需“暈盤+住宅遮”同鼓時出野現(xiàn)，刻同時放需著順重強坡調(diào)售茶樓部每開放笨和樣犬板間斬開放嬸的時泉間。8月9月8月16日：樣板間犧開放8月2日：示范征區(qū)及怕售樓猜部亮埋相分階極段營宏銷策擱略整體今鋪排預熱期造勢導期爆破期持銷期總結(jié)機場牧戶外航空雜炕志公交站州臺陣地導撒視報媒網(wǎng)絡戶外推廣渠道地點投放時間主訴求投放頻率路名牌線路1：益州大道沿線線路2：桐梓林-玉林片區(qū)線路3：紅星路南延線8月至9月與項目整體形象出街后的訴求保持一致保持投放公交站點城東、城南（重要）、城中區(qū)域出租車站點復地陸中心·河心島多：島居生炊活開始娃，錦江朗盡在呼暖吸間院線停車場8月9月8月16日：樣板間叫開放8月2日：示范區(qū)熊及售樓停部亮相分階禿段營衡銷策恰略整體珍鋪排預熱焰期造勢惑期爆破期持銷期總結(jié)8月16日：樣板雨間開伶放8月2日：示范區(qū)踏及售樓異部亮相機場戶陽外航空軌雜志公交站值臺陣地健導視報媒網(wǎng)絡院線停車場售樓部歸開放之綠后，燈蓮光工程言的效果格將投射游至售樓螺中心上權(quán)面，以牛吸引客暈戶，該瓶效果將濾一直持壘續(xù)燈光愁工程機場裂戶外航空拔雜志公交格站臺陣地導懷視報媒網(wǎng)絡分階段驕營銷策鉤略整體唉鋪排預熱期造勢認期爆破期持銷期總結(jié)院線停車摩場報紙推廣渠道形式地點投放時間主訴求*投放頻率昆明商報硬廣全城8月上旬一次，中旬一次主：戶戶觀江，只因獨占一島副：樣板間即將盛大開放2次昆明都市報硬廣全城8月上旬一次，中旬一次主：40平米陽臺，只為360度坐島觀江副：樣板間即將盛大開放2次報廣的件訴求此夢時由“木盤”轉(zhuǎn)情入“住炕宅”，嚼并同步維釋放樣璃板間即易將盛大夠開放的終信息8月9月8月16日：樣板間動開放8月2日：示范區(qū)吹及售樓猛部亮相機場墊戶外航空雜借志公交站析臺陣地逆導視報媒網(wǎng)絡分階凱段營噴銷策邁略整體鋪叢排預熱期造勢期爆破期持銷期總結(jié)院線停車隨場網(wǎng)絡上:到處蕩都在類談論興七彩伐云南置第壹賤城綜厚合業(yè)薪態(tài)，雷談論釣島居寨生活繪，談快論島代居豪笑宅圖片鍵新聞業(yè)主繁論壇熱點專桐題微博傳森播七彩云噸南第壹苦城，獨許占金融鉛城河心麥島打造援國際綜扶合體，奸住宅組云團“河宏心島”商率先面即世七彩云筍南第壹襖城河心久島組團錦正式綻趕放，開聚啟國際威城南島梳居生活登島價！開哲始上嗓流社妨會島輛居生慕活！島居豪邁宅樣板能間開放嗚在即，納誠邀您弱一同鑒樸賞項目賓組及婦網(wǎng)推嗚公司未根據(jù)揭七彩預云南漂第壹警城進讓度和皮事件同，實鞏時炒靠作復課地中春心新纖動向有節(jié)膽點，望必有膜網(wǎng)絡沈全城哀的聲晨音，隆要有嘆萬劍繭歸宗積的氣磨勢！8月9月8月16日：樣板團間開頂放8月2日：示范區(qū)猴及售樓戚部亮相機場戶涉外航空屠雜志公交站吉臺陣地導聞視報媒網(wǎng)絡分階段違營銷策吃略整體鋪株排預熱期造勢亭期爆破席期持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