前期策劃報(bào)告撰寫培訓(xùn)二

前期策劃報(bào)告撰寫培訓(xùn)1.項(xiàng)目前期策劃的三個(gè)階段第一階段可行性研究第二階段市場(chǎng)研究第三階段項(xiàng)目定位第四階段市場(chǎng)推廣可行性研究是指開發(fā)商在投資決策前，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證的過(guò)程。其作用在于：通過(guò)市場(chǎng)分析確定項(xiàng)目的可行性通過(guò)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)確定項(xiàng)目的可行性1.1可行性研究階段市場(chǎng)分析市場(chǎng)預(yù)測(cè)收入、成本、費(fèi)用計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)估盈虧平衡分析敏感性分析風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估宏觀市場(chǎng)、區(qū)域市場(chǎng)供給預(yù)測(cè)、需求預(yù)測(cè)、價(jià)格預(yù)測(cè)銷售收入、土地成本、建安成本、市政配套費(fèi)、管理費(fèi)、稅費(fèi)等靜態(tài)指標(biāo)：成本利潤(rùn)率、銷售利潤(rùn)率動(dòng)態(tài)指標(biāo)：凈現(xiàn)值、內(nèi)涵報(bào)酬率、投資周期盈虧分析的關(guān)鍵是找到盈虧平衡點(diǎn)，即項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡狀態(tài)利潤(rùn)為零的點(diǎn)反應(yīng)敏感程度的指標(biāo)是敏感系數(shù)敏感系數(shù)=目標(biāo)值的變化百分比／參數(shù)值變動(dòng)的百分比風(fēng)險(xiǎn)分析又稱概率分析，利用概率值來(lái)研究不同因素的概率分布，從而對(duì)方案的經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)做出某種概率描述，對(duì)方案的風(fēng)險(xiǎn)情況做出比較準(zhǔn)確的判斷以地塊為核心出發(fā)點(diǎn)，在特定的區(qū)位和技術(shù)參數(shù)下，通過(guò)系統(tǒng)的研究市場(chǎng)的供給、需求狀況，為地塊找到適合的產(chǎn)品，挖掘潛在的客戶，并為項(xiàng)目定位提供市場(chǎng)依據(jù)。宏觀市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析區(qū)域市場(chǎng)分析客戶調(diào)研結(jié)論：市場(chǎng)狀況可能的客戶可能的產(chǎn)品宏觀市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手客戶1.2市場(chǎng)研展階段市場(chǎng)研展定位確定細(xì)分市場(chǎng)產(chǎn)品定位、客戶定位市場(chǎng)選擇T市場(chǎng)細(xì)分S市場(chǎng)調(diào)研定位P1.3項(xiàng)目定位階段2.項(xiàng)目市場(chǎng)研展工具包項(xiàng)目市場(chǎng)研展工具包區(qū)域價(jià)值評(píng)估工具競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)評(píng)估工具目標(biāo)客戶生成工具2.1區(qū)域價(jià)值評(píng)估工具（1）區(qū)域價(jià)值分析產(chǎn)業(yè)分布（第三產(chǎn)業(yè)、旅游經(jīng)濟(jì)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、物流等）街區(qū)價(jià)值（土地級(jí)別，區(qū)域功能定位等）（2）地塊資源分析自然景觀人文景觀交通資源（公交、軌道交通、高速路、機(jī)場(chǎng)、火車站等）配套資源（教育、醫(yī)療、文化、娛樂(lè)等）

（3）市場(chǎng)趨勢(shì)分析在售、待售項(xiàng)目分析（產(chǎn)品類型、產(chǎn)品組合、價(jià)格、銷售狀況、待售量等）三級(jí)市場(chǎng)交易狀況（價(jià)格水平、熱點(diǎn)板塊、消費(fèi)群分析）項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值評(píng)估2.2競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)評(píng)估工具“三同”策略：通過(guò)對(duì)在地段、產(chǎn)品、價(jià)格等方面構(gòu)成直接競(jìng)爭(zhēng)或者潛在競(jìng)爭(zhēng)的樓盤進(jìn)行分析，尋求突破創(chuàng)新和差異化。同區(qū)位：包含同一地段或同等地段兩個(gè)方面。同類型：指在產(chǎn)品上具有相同的屬性。如同為郊區(qū)大盤、同為小戶型等。同價(jià)格：包含同單價(jià)和同總價(jià)兩個(gè)方面。研究?jī)?nèi)容：同質(zhì)產(chǎn)品供應(yīng)總量產(chǎn)品特點(diǎn)價(jià)格客戶項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)評(píng)估樣本選擇說(shuō)明調(diào)研項(xiàng)目選取的依據(jù)，數(shù)據(jù)分析的原則和方法。為保證數(shù)據(jù)的全面性，區(qū)域市場(chǎng)分析采用普查法，根據(jù)開發(fā)商項(xiàng)目開發(fā)的不同階段和甲方的具體的要求，設(shè)定調(diào)查范圍（同區(qū)位、同價(jià)格、同類型）。分析方法說(shuō)明在調(diào)查范圍確定后，制定具體的數(shù)據(jù)分析方案，并對(duì)數(shù)據(jù)分析的方法進(jìn)行說(shuō)明。根據(jù)對(duì)樣本項(xiàng)目調(diào)研取得詳細(xì)的資料，首先從供應(yīng)、產(chǎn)品、價(jià)格、銷售等方面對(duì)區(qū)域市場(chǎng)作縱向的分析，明確以下的幾個(gè)問(wèn)題：區(qū)域市場(chǎng)的總體供應(yīng)量產(chǎn)品特點(diǎn)產(chǎn)品價(jià)格情況產(chǎn)品銷售情況競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)及產(chǎn)品分析供應(yīng)結(jié)構(gòu)與規(guī)模主要闡述區(qū)域市場(chǎng)項(xiàng)目分布及規(guī)模特點(diǎn)，分析各檔次的產(chǎn)品的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，哪一檔次產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)更為激烈、未來(lái)市場(chǎng)的供應(yīng)量及供應(yīng)結(jié)構(gòu)等問(wèn)題。

項(xiàng)目概況

通過(guò)項(xiàng)目概況我們可以了解到樣本項(xiàng)目的位置、開發(fā)商以及項(xiàng)目的開盤時(shí)間、入住時(shí)間等基本情況。然后，根據(jù)物業(yè)所在位置將調(diào)研項(xiàng)目分區(qū)，如核心區(qū)、外圍區(qū)等，使以后的產(chǎn)品及價(jià)格、銷售等分析可以根據(jù)劃定的區(qū)域進(jìn)行分析，使分析結(jié)果更加科學(xué)；也可根據(jù)項(xiàng)目的開盤時(shí)間將新老項(xiàng)目區(qū)分開，結(jié)合老產(chǎn)品更好地分析新產(chǎn)品各方面的特色。

項(xiàng)目概況通過(guò)項(xiàng)目概況我們可以了解到樣本項(xiàng)目的位置、開發(fā)商以及項(xiàng)目的開盤時(shí)間、入住時(shí)間等基本情況。然后，根據(jù)物業(yè)所在位置將調(diào)研項(xiàng)目分區(qū)，如核心區(qū)、外圍區(qū)等，使以后的產(chǎn)品及價(jià)格、銷售等分析可以根據(jù)劃定的區(qū)域進(jìn)行分析，使分析結(jié)果更加科學(xué)；也可根據(jù)項(xiàng)目的開盤時(shí)間將新老項(xiàng)目區(qū)分開，結(jié)合老產(chǎn)品更好地分析新產(chǎn)品各方面的特色。樣表：樣本項(xiàng)目概況

供應(yīng)情況通過(guò)對(duì)區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)量（包括項(xiàng)目的總建筑面積、在售面積及尚未售出面積即未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)量）的統(tǒng)計(jì)分析，得出該區(qū)域現(xiàn)階段市場(chǎng)供應(yīng)情況及未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)情況。樣表：樣本項(xiàng)目供應(yīng)情況單位：萬(wàn)平方米供應(yīng)產(chǎn)品分析區(qū)域市場(chǎng)提供了什么樣的產(chǎn)品？從整體規(guī)劃、小區(qū)配套、樓型、戶型、裝修、物業(yè)等方面闡述，采用定性和定量相結(jié)合的辦法，對(duì)某些關(guān)鍵性因素采用適當(dāng)?shù)姆椒右粤炕?，從而全面地反映供?yīng)市場(chǎng)的情況。從市場(chǎng)反饋效果（即銷售情況）來(lái)考察產(chǎn)品的被認(rèn)同程度，如主力戶型是否是熱銷戶型、總額不變的資金在項(xiàng)目要素中如何分配才能最大限度迎合客戶需求，達(dá)到提高價(jià)格或是銷售速度的目的。整體規(guī)劃容積率通常情況下，容積率越低，產(chǎn)品居住的舒適度就越高。樣表：樣本項(xiàng)目容積率綠化率綠化率的高低可以反映出小區(qū)內(nèi)部的環(huán)境景觀和綠化情況，綠化率越高的項(xiàng)目區(qū)內(nèi)的景觀設(shè)計(jì)也更加豐富多彩，使業(yè)主的居住品質(zhì)得到一定的提升。樣表：樣本項(xiàng)目綠化率

樓體類型

容積率的高低在一定程度上決定了樓體的類型。

樣表：樣本項(xiàng)目綠化率戶型戶型設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)中很重要的組成部分，戶型面積是否合理，各種戶型的比例是否合適會(huì)直接影響到項(xiàng)目的價(jià)格及銷售速度。我司在市場(chǎng)調(diào)研中會(huì)詳細(xì)了解各項(xiàng)目每種戶型（一居、二居、三居、四居、復(fù)式、躍層、錯(cuò)層）的面積情況以及在整體中所占的比例，通過(guò)分析得出區(qū)域項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)方面的特點(diǎn)。

樣表：樣本項(xiàng)目戶型面積及比例

裝修情況裝修情況主要包括項(xiàng)目的樓體外立面裝修、公共部分裝修（主指大堂）及戶內(nèi)裝修，外立面是建筑的外表，裝修情況直接反映出項(xiàng)目的品質(zhì)，中高檔項(xiàng)目的公共部分裝修通常采用精裝修，戶內(nèi)裝修則差異很大。

樣表：樣本項(xiàng)目裝修情況配套情況外部配套

樣表：樣本項(xiàng)目外部配套情況區(qū)內(nèi)配厚套區(qū)內(nèi)配痰套是對(duì)晴周邊配圖套的補(bǔ)淺充，規(guī)清模較大犬項(xiàng)目的存區(qū)內(nèi)配瓜套通常較賭齊全串。樣表：狹樣本項(xiàng)賠目區(qū)內(nèi)忌配套情很況樣表：享樣本項(xiàng)是目會(huì)所播設(shè)施樓宇聽配套通過(guò)殿下表園可以顛看出萌樣本遠(yuǎn)項(xiàng)目粱在通強(qiáng)訊、刪供電嘴系統(tǒng)籮及電驚梯品掠牌選鹽擇方五面的臨情況詢。樣表定：樣?jì)D本項(xiàng)雨目樓修宇配許套情撿況車位情喚況通過(guò)痰對(duì)各合項(xiàng)目桑的車毅位數(shù)墊量分沉析出視區(qū)域拉項(xiàng)目幻玉車位顯提供顫情況疲。樣表孟：樣齒本項(xiàng)均目車別位情揪況物業(yè)管描理通過(guò)區(qū)蟻域項(xiàng)目悠對(duì)物業(yè)樓管理公庸司和選岸擇情況絲式和物業(yè)尤管理費(fèi)畝標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)璃計(jì)，分舅析出區(qū)諒域市場(chǎng)抗項(xiàng)目物莫業(yè)管理統(tǒng)服務(wù)的誘水平，燃從另一角剛度說(shuō)明冬區(qū)域市殺場(chǎng)中客疼戶對(duì)物懂業(yè)管理霉的接受殃程度。樣表：黎樣本項(xiàng)匠目物業(yè)倒管理情參況樣表：杯項(xiàng)目銷時(shí)售概況銷售嗎、價(jià)蝦格在整楚個(gè)區(qū)留域市率場(chǎng)分漢析中淘，價(jià)瓶格與誼銷售志是核避心。鐵本部閑分除奇了提原供區(qū)畜域產(chǎn)礎(chǔ)品的眠價(jià)格繼與銷咐售狀刺況外狠，還氏將深少入分厘析位瞞置、研產(chǎn)品壓等因搭素對(duì)恒價(jià)格注和銷婦售的壯影響駱，尋奮找項(xiàng)促目產(chǎn)爹品定店位和仙價(jià)格域定位迎的依昌據(jù)，澇這部宗分是似供求霧分析奮中最炕關(guān)鍵預(yù)也是荷難度強(qiáng)最大另的部柄分，野因?yàn)榛衷甲窋?shù)據(jù)御在更童多情創(chuàng)況不棵能滿競(jìng)足分透析的蛾需要百，必等需經(jīng)森過(guò)技駐術(shù)處您理，露如計(jì)令算項(xiàng)衛(wèi)目修陣正均勉價(jià)、嚷加權(quán)叫平均擦價(jià)、幕項(xiàng)目皺性能碌價(jià)格套比、特月平丑均銷南售速江度等蘿。宣傳推芬廣分析主要團(tuán)針對(duì)描選擇隊(duì)項(xiàng)目泡的報(bào)瞇紙廣療告發(fā)幟布情依況，棕我們澇試圖屈解決慈如下茄問(wèn)題?。喉?xiàng)目?jī)r(jià)音格與廣橋告投放裂量的聯(lián)牛系項(xiàng)目費(fèi)檔次柔與投勢(shì)放量呼的聯(lián)扣系項(xiàng)目賺的銷離售業(yè)才績(jī)與倡廣告觸投放意量的嚴(yán)關(guān)系各子沉區(qū)域莊的廣叮告投匙放總婦量及儉投放澡媒體廣告的港主題及棋訴求點(diǎn)樣表：柄樣本項(xiàng)豆目廣告膽發(fā)布情劃況2.3目標(biāo)胳客戶英生成曾工具區(qū)域樓免盤準(zhǔn)備幫賣給誰(shuí)龍？誰(shuí)在蓋買這些用樓盤？赤需求特虎征是什到么？哪板些樓盤仇以及樓艷盤中的腸哪些因醫(yī)素滿足火了購(gòu)房困者的需本要？——這就貸是本故部分方所要虧解決拿的問(wèn)脆題。競(jìng)爭(zhēng)的子原因使的各項(xiàng)目營(yíng)都不愿糧透漏自奔己的客兩戶信息潛，因而格區(qū)域市氏場(chǎng)調(diào)研朋所獲取儉的數(shù)據(jù)招只限于尋客戶的短原居住錘區(qū)域、擔(dān)基本行互業(yè)特征飛和大致辨的年齡類范圍。甘這些，愉都不足頓以深入巖分析客駛戶需求眾特征解攝決上述次問(wèn)題。棒易居可釋通過(guò)分闊布在各繩個(gè)區(qū)域筍的數(shù)十琴個(gè)代理品樓盤的舊客戶數(shù)忠據(jù)和定寧期需求悶調(diào)研數(shù)變據(jù)來(lái)深盡入分析虹客戶的組需求。排客群分億析的數(shù)筍據(jù)來(lái)源爛：易居波代理陜項(xiàng)目婆客戶梳數(shù)據(jù)化庫(kù)在售項(xiàng)等目數(shù)據(jù)支庫(kù)區(qū)域恢市場(chǎng)齡項(xiàng)目孩調(diào)研顛所獲閘數(shù)據(jù)易居劇需求能調(diào)研泛數(shù)據(jù)跑庫(kù)。項(xiàng)目目標(biāo)客戶生成地塊周飯邊的消駝費(fèi)群評(píng)桑估由于業(yè)房地循產(chǎn)項(xiàng)泊目的極強(qiáng)烈吼的地左域?qū)贍T性以雖及消漂費(fèi)者膠的地愛(ài)域情最結(jié)、定尋求嘴便利到性等吃原因員，一挽般房急地產(chǎn)阻項(xiàng)目滑的客帶戶構(gòu)胞成當(dāng)似中，托周邊洪客戶紛資源循成為鉗重要伙的組女成部扮分。洞因此警，對(duì)貼于周體邊消秒費(fèi)群胞的研漁究非粒常重艙要。醉這部族分客然群由蜂于在隆長(zhǎng)期事的生彎活過(guò)猛程中族，已勿經(jīng)習(xí)貴慣了鹿周邊仍的生程活設(shè)途施，武以及助形成出了強(qiáng)偶烈的績(jī)歸屬蠻感和鑒和諧期的人積脈關(guān)泥系，伴因此居，在卸置業(yè)白時(shí)一浮般會(huì)蓋選擇善就近插購(gòu)房驗(yàn)。研究繡內(nèi)容艘：家庭搶結(jié)構(gòu)現(xiàn)有居斯住狀況置業(yè)原慨因需求援特點(diǎn)蓬（面拾積需德求、亞價(jià)格業(yè)、配據(jù)套需崇求等燙）研究碗方法殿：?jiǎn)柣碚{(diào)靠查、貌入戶甘訪談踢、電氏話回蓄訪等競(jìng)爭(zhēng)警項(xiàng)目拴的客悼戶群姐評(píng)估由于構(gòu)虹成競(jìng)爭(zhēng)銅的樓盤娛在地段謀或者產(chǎn)行品或者車價(jià)格等栽方面與拼項(xiàng)目存峰在相似耳性，因刃此決定喬了其客謝戶層面斧具有相剝似性，慎因此，怎對(duì)于競(jìng)僵爭(zhēng)樓盤圓客戶群尼的研究恥也具有親一定的叢指導(dǎo)意臂義。研究?jī)?nèi)推容：地域構(gòu)眉成（周令邊客戶姨、外來(lái)課客戶之灰間的比農(nóng)例）職業(yè)分睡布收入娘狀況家庭結(jié)查構(gòu)現(xiàn)有迎居住驗(yàn)狀況研究方降法：郵累寄問(wèn)卷華、客戶撇攔截、插電話訪教談等特定設(shè)客戶明群評(píng)堂估由于某戰(zhàn)些項(xiàng)目狡可能臨雀近一些縫產(chǎn)業(yè)中脖心或者氣特殊人唇群集聚虹中心，準(zhǔn)因此，劈燕對(duì)于這罷部分客帝群的研犁究也不欄容忽視牲。比如飽，深圳列萬(wàn)科四底季花城范靠近華李為集團(tuán)尚，因此柿，華為榨的員工雕便成了篇該項(xiàng)目攻的重要斥消費(fèi)者糕之一。研究?jī)?nèi)迅容：現(xiàn)有居備住狀況置業(yè)計(jì)壟劃收入狀混況需求房誠(chéng)特點(diǎn)研究蕉方法可：?jiǎn)柌毒碚{(diào)珠查、刷小組頭訪談豎等2.壞3.脾4目標(biāo)久客戶柜定位本部費(fèi)分通誘常主死要采纖用歸納法或目標(biāo)宿客戶余分析玩（STP）進(jìn)行項(xiàng)芒目客戶藍(lán)定位。是誰(shuí)受？需熄要什珍么樣外的產(chǎn)灑品？我怎樣沾進(jìn)行丙決策振？對(duì)目標(biāo)淋物業(yè)的距接受度應(yīng)分析原有及盈潛在消湊費(fèi)者需暖求特征微變化高接受控群體特嶄征3.項(xiàng)目海定位湯工具叉包項(xiàng)目美定位余工具招包SWOT項(xiàng)目產(chǎn)品定位項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位項(xiàng)目客戶定位投資回報(bào)分析產(chǎn)品組合樓體類型房型面積市場(chǎng)定位3.1項(xiàng)目SWO幸T戰(zhàn)略沃工具項(xiàng)目SWOT戰(zhàn)略工具STOW內(nèi)部平因素外部蟲因素房地丘產(chǎn)開亡發(fā)企勺業(yè)的準(zhǔn)行業(yè)竭特點(diǎn)猜決定展了在紗不同欣階段懷，企泰業(yè)和姓項(xiàng)目縮慧關(guān)注瞧的重袋點(diǎn)不閑同。SWO夏T分析綢組合我們的葉戰(zhàn)略發(fā)揮優(yōu)贊勢(shì)搶占挎機(jī)會(huì)利用謙機(jī)會(huì)克服望劣勢(shì)減少劣張勢(shì)避免殺威脅發(fā)揮優(yōu)怖勢(shì)轉(zhuǎn)化銀威脅優(yōu)勢(shì)S機(jī)會(huì)O威脅T劣勢(shì)WSWO虹T戰(zhàn)略癢工具竟（項(xiàng)兆目+環(huán)境+競(jìng)爭(zhēng)茄）3.女1項(xiàng)目市肌場(chǎng)定位尾工具即確很立項(xiàng)燥目在恢市場(chǎng)光上的臘合理視位置致，尋怪找到蓄一個(gè)撲細(xì)分秀市場(chǎng)領(lǐng)。市場(chǎng)定障位的要倍素：目太標(biāo)區(qū)域產(chǎn)品寧類型項(xiàng)目緩概念項(xiàng)目檔辯次項(xiàng)目市場(chǎng)定位工具產(chǎn)品鏈賣點(diǎn)油及形殺象：即英體現(xiàn)高產(chǎn)品圖特點(diǎn)膀，并田充分獨(dú)引導(dǎo)幅客戶璃需求主的產(chǎn)惕品概鼓念、蠟建筑肥理廉念或洋生活騰理念棕。如癢生態(tài)饞、養(yǎng)杜生、逢智能崗、節(jié)臣能等似。建筑她方案我設(shè)計(jì)佳建議（1）規(guī)劃甩設(shè)計(jì)建鴨議總體煙規(guī)劃剃建議建筑風(fēng)爛格建議園林設(shè)羨計(jì)建議（3）配套甘設(shè)施功能酬配套濾建議智能尾化建塘議會(huì)所設(shè)各施建議（2）產(chǎn)品除建議建筑單殘?bào)w建議戶型、闊面積建惱議戶型配餐比建議戶型突設(shè)計(jì)狂細(xì)節(jié)春建議裝修標(biāo)柳準(zhǔn)建議（4）社區(qū)衡服務(wù)建巨議物業(yè)管樓理公司壘建議物業(yè)麻服務(wù)腳內(nèi)容汁建議3.2項(xiàng)目產(chǎn)衡品定位賴工具項(xiàng)目產(chǎn)品定位工具產(chǎn)品賣蜂點(diǎn)提煉即分鴿析總影結(jié)項(xiàng)輸目所漢具有嚇的特嗚點(diǎn)，坡經(jīng)過(guò)猶提煉芬形成沾對(duì)客葵戶具碗有吸猴引力艇的產(chǎn)幼品訴尖求。顛這種滑特點(diǎn)呀不一拴定是攀項(xiàng)目己所特踏有的貼，但糾必須料是鮮售明的芳。一般而袖言，會(huì)肥從地段毯、產(chǎn)品希、附加聾值等三鞋個(gè)層面皇進(jìn)行提庸煉總結(jié)再：地段：交通惠條件配套戒資源自然、忘人文景合觀未來(lái)規(guī)矛劃遠(yuǎn)景……產(chǎn)品：規(guī)雷模建筑風(fēng)糠格園林超特點(diǎn)戶型簡(jiǎn)特點(diǎn)價(jià)格新型建戴材、工帥藝……附加值：開發(fā)巷商品牌物管誕品牌建筑設(shè)窯計(jì)園林設(shè)皇計(jì)承建撇商產(chǎn)品概妥念倡導(dǎo)的浪生活方懼式……通過(guò)提師煉，形失成項(xiàng)目酬的核心賄賣點(diǎn)（2-所3個(gè)），醫(yī)形成項(xiàng)掉目特點(diǎn)含描述，疫并根據(jù)面該描述厘總結(jié)項(xiàng)叫目的基撞本形象蓮。住宅形沙象類型膨：運(yùn)動(dòng)尊貴活力產(chǎn)品裙形象肅生成生態(tài)時(shí)尚本部分染通常采倘用歸納幫法分析五進(jìn)行項(xiàng)李目產(chǎn)品根定位，五主要包山括以下警方面：產(chǎn)品尼類型滴的選耐擇產(chǎn)品濾線的其組合戶型（折業(yè)態(tài)）掛及面積津配比建筑賺方案痕設(shè)計(jì)齡建議齒要點(diǎn)豬：定價(jià)原則上市價(jià)格現(xiàn)實(shí)價(jià)格成本加成原則整體發(fā)展原則市場(chǎng)比較原則價(jià)格影響因素分析定價(jià)方法的選取比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法市場(chǎng)因素調(diào)整;通脹因素調(diào)整3.3項(xiàng)目兄價(jià)格址定位須工具項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位工具成本加敲成法【定價(jià)虎思路】成本加晉成法的變核心是況運(yùn)用物事業(yè)類型銹的成本山核算，潔通過(guò)對(duì)決合理利扮潤(rùn)空間財(cái)?shù)男拚龎m，從而蟲得到評(píng)著估項(xiàng)目華最可能松實(shí)現(xiàn)的尊合理價(jià)銜格。上海目皂前房地舌產(chǎn)項(xiàng)目滔的成本萌主要包絮括：-土地成街本-前期成仔本-建筑安河裝成本-配套成輩本-其他啊成本尺（管壘理成礦本、貌銷售流成本榜、不檔可預(yù)果見(jiàn)成爺本、宏財(cái)務(wù)冬成本摸）【定價(jià)思錦路】市場(chǎng)司比較爽法的定核心久是運(yùn)弓用相醬類似鄭的項(xiàng)辛目作殲為樣柜本，施通過(guò)術(shù)對(duì)影黑響房耍地產(chǎn)訊價(jià)格復(fù)因素闖的分佩析及勸修正壇，從卻而得部到評(píng)頁(yè)估項(xiàng)玩目最饒可能究實(shí)現(xiàn)伸的合臨理價(jià)輩格。通過(guò)糖市場(chǎng)慨比較持法推懼算現(xiàn)所時(shí)整銳體均右價(jià)，艱依據(jù)葉組團(tuán)壺的價(jià)添格決抖定因劉素確滲定各靠細(xì)分榆組團(tuán)上的現(xiàn)櫻時(shí)均蒙價(jià)，豆通過(guò)杰售價(jià)句還原伍法推寧算現(xiàn)資時(shí)整妖體租窗金。果預(yù)測(cè)嫂未來(lái)浪價(jià)格亦影響言因素凳變動(dòng)偶幅度絕確定欄價(jià)格舟增長(zhǎng)貝率，飛結(jié)合晝目標(biāo)去物業(yè)據(jù)上市烘時(shí)間躲確定御各物罩業(yè)上押市均嘴價(jià)/租金土。市場(chǎng)遇比較嗚法【樣本選芒擇】樣本岸必須裙具有療參照薦意義盾，否背則將么影響扯價(jià)格穩(wěn)的準(zhǔn)嘆確性抄。我高公司托在實(shí)盡踐中稿總結(jié)女出以澆下樣貧本選翅取原釀則：-相近原禾則，相詳近地段籍會(huì)有更遣多的相額近因素-成功原禁則，只貝有成功嘗的樓盤股才具有效參考意雄義-功能原疼則，樣迅本樓盤梢必須具晝有相同頭的功能丟定位市場(chǎng)比扎較法范例1：市場(chǎng)版比較砌法之伙標(biāo)準(zhǔn)素高檔索公寓昌價(jià)格百擬合喊系數(shù)秘表范例2：通過(guò)令同一日供需慰圈比途較法脖來(lái)估說(shuō)算項(xiàng)崇目的姜大致鐵價(jià)格弦區(qū)間外灘、南京東路（虹口）（閘北）（黃浦、靜安）南京西路、石門一路淮海路、襄陽(yáng)路徐家匯陸家嘴人民廣場(chǎng)中央公園1公里1-2公里2-3公里

？73006100

－－7000－－

－－10000770010700－－－－95009800－－95009000－－

－－1200010000

－－8500－－

－－－－－－

平均價(jià)格1000093427933

升幅7％18％范例3：大型程商、學(xué)住、殼辦綜違合體迫項(xiàng)目消的市倘場(chǎng)比右較定亭價(jià)方偽法演湖示R1R2R3OAC1R1住宅現(xiàn)陽(yáng)時(shí)整體嫌均價(jià)本案畜住宅群現(xiàn)時(shí)求整體濃毛坯址均價(jià)勺為71攀00元/平方米壘。住宅各臟組團(tuán)現(xiàn)敘時(shí)均價(jià)R3:極755鍵0元/平方米R(shí)2:趴737毒0元/平方迎米R(shí)1:孕679半0元/平方米酒店式喉公寓現(xiàn)郊時(shí)均價(jià)本案笨酒店賀式公泳寓現(xiàn)桂時(shí)均乓價(jià)為900介0元/平方米其。寫字呢樓現(xiàn)磁時(shí)均鞋價(jià)本案寫若字樓現(xiàn)顫時(shí)平均土售價(jià)為850浩0元/平方米拾，平均灣租金為2.0元/平方員米·天商業(yè)底胸樓現(xiàn)時(shí)險(xiǎn)平均售感價(jià)本案珠商業(yè)瓜底樓荷現(xiàn)時(shí)邪平均媽售價(jià)眉為200棄00元/平方芬米，該租金欠為5.研6元/平方胃米·天本案商簡(jiǎn)業(yè)現(xiàn)時(shí)幣平均價(jià)芳格水平價(jià)格竊影響待因素住宅價(jià)鉤格增幅增預(yù)測(cè)未來(lái)嫩價(jià)格畫增長(zhǎng)標(biāo)率預(yù)莖測(cè)注：近箭期價(jià)格勿增幅統(tǒng)跡計(jì)周期司為19靠95醒-2腰00序2。價(jià)格晉增長(zhǎng)率柱采用199旺5-2推002（衰退秋期+成長(zhǎng)期仁）及19列99尚-2玩00賺2（成怠長(zhǎng)期如）兩扯個(gè)統(tǒng)睜計(jì)周燦期的各價(jià)格譜復(fù)合叔增長(zhǎng)負(fù)率的垂算術(shù)商平均暈值。未來(lái)標(biāo)上市棗價(jià)格割預(yù)估中高檔辦公、酒店公寓組團(tuán)小戶型寫字樓上市時(shí)間：2006Q4

上市均價(jià)：10039元/M2

小戶型酒店式公寓上市時(shí)間：2007Q2

上市均價(jià)：11734元/M2

集中商業(yè)上市時(shí)間：2007Q11F均價(jià)：23622元/M2中檔住宅組團(tuán)中檔住宅上市時(shí)間：2005Q2

上市均價(jià)：8002元/M2

主題商街上市時(shí)間：2005Q41F均價(jià)：22297元/M2中高檔住宅組團(tuán)中高檔住宅上市時(shí)間：2005Q3

上市均價(jià)：8837元/M2

主題商街上市時(shí)間：2006Q11F均價(jià)：22562元/M2高檔住宅組團(tuán)高檔住宅上市時(shí)間：2007Q3

上市均價(jià)：10142元/M2

主題商街上市時(shí)間：2007Q41F均價(jià)：24417元/M2R1R2R3OAC1R1即在價(jià)努格定位杯的基礎(chǔ)罰上，結(jié)聚合項(xiàng)目宴的投資臟開發(fā)周挨期、銷宇售周期獸等，運(yùn)切用經(jīng)濟(jì)流指標(biāo)檢丑驗(yàn)以上蟲定位的公經(jīng)濟(jì)收危益，并棗根據(jù)檢巴驗(yàn)出來(lái)憑的經(jīng)濟(jì)擁收益重美新調(diào)整事定位，顯使客戶迎和產(chǎn)品踏達(dá)到新漸的均衡溫點(diǎn)。開發(fā)商內(nèi)部攀收益讀率（IRR）凈現(xiàn)值暗（NP品V）小業(yè)殿主投資量回報(bào)陳率3.暗4經(jīng)濟(jì)豬收益須分析接下懲來(lái)是湊案例扎分享獲部分…深圳某牢高級(jí)公扒寓的項(xiàng)肚目定位案例古討論情景一糊：現(xiàn)在深誓圳市市茫區(qū)有一拉塊地，且深圳市嚴(yán)國(guó)土局拖欲于不斧久進(jìn)行隆拍賣，夾地塊現(xiàn)蹦狀為：下東西長(zhǎng)型約300米，津南北熔窄約70米，總腦占地面頑積39渡35狐7.株2平米分，地平塊北百面有秋一排8層高潔農(nóng)民馬房，圍南面灑大海譯與項(xiàng)牲目?jī)H儲(chǔ)一高俯速公肆路之甚隔，組整幅俗地塊山低于容高速讀路面模近兩勸米。勇當(dāng)?shù)刎災(zāi)持砻_彈發(fā)商峰獲得櫻土地參信息竿后，品立即玩與易狗居取館得聯(lián)鉤系，較希望偵易居潑方面共給與喜專業(yè)才意見(jiàn)胸。因?qū)⒋耍谝拙記龇矫嫣樟⒓词幗M織甜專案翻小組海討論及會(huì)……案例矩討論情景冒二：這家開咬發(fā)商在念易居的帆幫助下紹順利拍枝得了這扮塊土地綁，但同碧時(shí)開發(fā)鵝商也陷猴入了迷搜茫，未鍛來(lái)的市點(diǎn)場(chǎng)環(huán)境竟會(huì)怎么鄙變化？盼項(xiàng)目應(yīng)各該開發(fā)呼什么產(chǎn)持品？項(xiàng)五目的客密戶在哪嗽？……經(jīng)過(guò)討陽(yáng)論，易揀居認(rèn)為津現(xiàn)階段纏的主要豪工作時(shí)中進(jìn)行深重入細(xì)致簽的市場(chǎng)炮研究，組消除開摔發(fā)商的修疑問(wèn)。案例桐討論情景三魂：通過(guò)市給場(chǎng)研究紹，我們籌得到了隸如下的倒結(jié)論：1、未來(lái)1-2年內(nèi)交，片俊區(qū)內(nèi)悔競(jìng)爭(zhēng)懲項(xiàng)目蘇較多怕，而立且其略它片艇區(qū)的蒸同檔賄次項(xiàng)拾目也比較螺多，競(jìng)送爭(zhēng)比較接激烈。2、隨著懷香港經(jīng)巧濟(jì)的復(fù)史蘇，銀感行方面增通過(guò)減委息等措報(bào)施刺激蘋了香港尺客群的置業(yè)敵熱情啞，外抽銷市喊場(chǎng)比壺較活粘躍。3、從爬片區(qū)夾再售于項(xiàng)目范看，胳當(dāng)時(shí)似的市短場(chǎng)均拼價(jià)一租般在73漿00元/平米左感右。4、深子圳本釣地住制宅消陶費(fèi)趨光勢(shì)向歪大戶凝型、傷生態(tài)盼住宅闊的方彎向轉(zhuǎn)時(shí)變。5、地貿(mào)塊周淺邊配身套設(shè)斧施比福較缺另乏，佳特別教是中夕檔商包業(yè)及捆優(yōu)秀朽的教添育資舊源。6、靠近謙口岸，濾接近規(guī)肅劃中的趴軌道交逢通線，慕但公交千系統(tǒng)不未是很完尺善。7、從熱片區(qū)尾競(jìng)爭(zhēng)撓項(xiàng)目驕看，泰在產(chǎn)電品特砌點(diǎn)方愿面都某比較滴注重朝挖掘華海景禮資源繞。8、從殃片區(qū)粒競(jìng)爭(zhēng)備項(xiàng)目霧看，弟外銷本客戶瞧占有遞一定快的比早例，余一般泡在20叛%左右辛。案例蓮討論

從地塊區(qū)位看，靠近口岸，從香港過(guò)來(lái)比較方便。從競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目看，外銷客戶占有很重要的比例。從項(xiàng)目體量衡量，單靠深圳本地市場(chǎng)消化，難度較大，周期較長(zhǎng)基于上述分析，現(xiàn)在我們可以確定一下項(xiàng)目的市場(chǎng)定位：輻射香港、深圳的休閑型豪宅案例衣討論情景四笛：案例討賊論案例討厚論情景芝五：案例孩討論根據(jù)SWOT分析的結(jié)果和“強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)、轉(zhuǎn)化劣勢(shì)、把握機(jī)會(huì)、規(guī)避威脅”的定位策略，確定案例產(chǎn)品定位的要點(diǎn)：

突出海景資源優(yōu)勢(shì)、做到海景價(jià)值最大化通過(guò)項(xiàng)目自身配套彌補(bǔ)周邊配套的不足注重品質(zhì)和品位體現(xiàn)對(duì)客戶的關(guān)懷

……10尖0%海景+泰式風(fēng)灶情園林+高檔鍬會(huì)所+尊貴硬碼件設(shè)施+完善配鍬套+星級(jí)障物管都市數(shù)全海殺岸悠勤游尊脖貴府日邸弧形肯大曲瞞線的趙布局靈以及元抬高6.7米的平號(hào)臺(tái)使得殺戶戶有目海景，識(shí)使得海壘景價(jià)值科最大化案例原討論香堤糟雅鏡——小空間鐘，大感計(jì)覺(jué)！泰舌式風(fēng)情崖園林，辣濃濃度封假風(fēng)格誤，令項(xiàng)半目的園楊林別具啞風(fēng)格；箭整體園拜林架高6.忍7m，內(nèi)酒景遠(yuǎn)胞處海燥景渾葵然一乏體；抵底層水架空哀，通氏透視黑野歇！案例蹤蝶討