商業(yè)地產(chǎn)核心問題培訓(xùn)教程

關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)核心問題的分析關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)核心問題的分析

自2003年起，中國房地產(chǎn)市場最大的普通化莫過于商業(yè)地產(chǎn)的異軍突起。由于商業(yè)地產(chǎn)投資回報率、社會反響度均高于住宅項目，故中國掀起了一股狂熱的商業(yè)地產(chǎn)投資潮流?？此品睒s的表象下，往往掩蓋著利潤暗流。商業(yè)地產(chǎn)的諸多風(fēng)險決定了它是一種雙刃劍形式的投資種類。在面對商為地產(chǎn)開發(fā)時，多一點理性思考，少一點感性熱潮，方能避開暗流，駛向成功。

關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)核心問題的分析核心問題一：為什么創(chuàng)業(yè)容易守業(yè)難？核心問題二：如何把握商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)的本質(zhì)區(qū)別？核心問題三：商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研與住宅地產(chǎn)市場調(diào)研有何區(qū)別？核心問題四：如何在商業(yè)地產(chǎn)項目中運用SWOT分析？核心問題五：怎樣尋找稀缺性業(yè)態(tài)？核心問題六：如可正確處理購物中心商品組合功能定位與消費者的關(guān)系？核心問題七：如何尋求商業(yè)地產(chǎn)項目效益與風(fēng)險的平衡？核心問題八：如何實現(xiàn)大型商業(yè)地產(chǎn)項目的百分百銷售？核心問題九：如何完成大型商業(yè)地產(chǎn)項目的招商活動？核心問題十：如何實現(xiàn)大型商業(yè)地產(chǎn)項目的人性化規(guī)劃設(shè)計？核心問題十一：如何取得發(fā)展商、小業(yè)主、商戶、消費者的四贏局面？核心問題十二：選擇什么樣的項目開發(fā)流程？核心問題十三：如何實現(xiàn)大型商業(yè)地產(chǎn)項目的可持續(xù)發(fā)展？一、為什么創(chuàng)業(yè)容易守業(yè)難？

好不容易將商鋪全部銷售出去，招商狀況也頗為良好，發(fā)展商長舒一口氣，終于可以坐下來享享清福了，但好景不長，租戶撤場，業(yè)主鬧事，發(fā)展商一時間焦頭料額，望天興嘆，難道商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)業(yè)容易守業(yè)難的命運不可逆轉(zhuǎn)。創(chuàng)業(yè)容易守業(yè)難并非大型商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)的定局，關(guān)鍵在于要看開發(fā)商是否有長遠(yuǎn)經(jīng)營的心態(tài)。一、為什么創(chuàng)業(yè)容易守業(yè)難？1、以經(jīng)營商業(yè)的心態(tài)操作商業(yè)地產(chǎn)

案例一：G市某大廈（1）癥結(jié)分析一：以賣為主，營銷操作不當(dāng)（2）癥結(jié)分析二：主題定位不確定診斷處方：做好前期市場調(diào)研，深入了解零售業(yè)經(jīng)營特性

一、為什么創(chuàng)業(yè)容易守業(yè)難？案例二：F市著名步行街某大型商業(yè)廣場（1）癥狀表現(xiàn)一：拖欠電費（2）癥狀表現(xiàn)二：擴建商鋪引起業(yè)主強烈不滿（3）癥狀表現(xiàn)三：物業(yè)管理屢遭業(yè)主投訴（4）癥狀表現(xiàn)四：發(fā)展商欠債，導(dǎo)致商鋪即將拍賣診斷處方：做好前期市場，深入了解零售業(yè)經(jīng)營特性一、為什么創(chuàng)業(yè)容易守業(yè)難？案例三：K市最大型地鐵上蓋商業(yè)城癥狀表現(xiàn)：租戶紛紛退場診斷處方：業(yè)態(tài)定位要形成互動關(guān)系二、如何把握商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)的本質(zhì)區(qū)別？

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與住宅開發(fā)既有聯(lián)系又有區(qū)別。理解它們的本質(zhì)區(qū)別有助于理性開發(fā)項目。那么，商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)有什么本質(zhì)區(qū)別？商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的核心要素是什么？商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是一項長期投資行為，必須著眼于全局，放長線釣大魚。二、如何把握商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)的本質(zhì)區(qū)別？1、商業(yè)地產(chǎn)項目的經(jīng)濟效益產(chǎn)生期長，產(chǎn)生模型不一而足

住宅開發(fā)經(jīng)濟效益產(chǎn)生模型利潤總銷售收入（銷售額）項目總開支（開發(fā)成本）=–二、如何把握商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)的本質(zhì)區(qū)別？商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟效益產(chǎn)生模型總收入利潤項目總成本=–X營利模式不定性可行性Y營利模式自營銷售收入租金有入貨成本或沒有入貨成本短期5年或10年或N年收入=售貨利潤+現(xiàn)金流邊際利潤或中期收入=租金XN年收入=銷售面積X售價（元/平方米）其中N年代表永久年數(shù)或不定年數(shù)；Y和X代表不定性收入模式。二、如何把握商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)的本質(zhì)區(qū)別？2、商業(yè)地產(chǎn)項目的調(diào)研對象是商家3、商業(yè)地產(chǎn)項目多是一次性投資4、商業(yè)地產(chǎn)項目要求發(fā)展商的資金儲備雄厚5、商業(yè)地產(chǎn)項目的配套設(shè)施功能需求多元化（1）商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)講究以鬧為主，多選址交通條件好的地塊（2）商業(yè)地產(chǎn)項目的配套設(shè)施要綜合全面（3）商業(yè)地產(chǎn)項目應(yīng)具備較強的輻射力（4）商業(yè)地產(chǎn)項目更注重綜合氣氛的營造二、如何把握商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)的本質(zhì)區(qū)別？6、商業(yè)地產(chǎn)的營銷手法與住宅不同（1）商業(yè)地產(chǎn)項目多以投資回報率、回報周期為營銷重點（2）商業(yè)地產(chǎn)項目不同的推廣階段，推廣對象、推廣手法均有所不同A、商鋪出售或出租階段，投放媒體廣告，吸引客戶B、整體交鋪運作階段，吸引消費者光顧（3）商業(yè)地產(chǎn)項目的營銷周期短（4）商業(yè)地產(chǎn)項目的推廣節(jié)奏快（5）商業(yè)地產(chǎn)項目的客戶更關(guān)心投資潛力三、商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研與住宅

地產(chǎn)市場調(diào)研有何區(qū)別？

開發(fā)住宅項目前要進(jìn)行調(diào)研，開發(fā)商業(yè)項目前也要進(jìn)行市場調(diào)研。但商業(yè)地產(chǎn)的市場調(diào)研同住宅的市場調(diào)研有較大的區(qū)別，切記不可將住宅調(diào)研的模式套用在商業(yè)地產(chǎn)市場上。了解大型商業(yè)地產(chǎn)項目的調(diào)研流程，是進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的前奏。三、商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研與住宅

地產(chǎn)市場調(diào)研有何區(qū)別？1、商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研與住宅市場調(diào)研有本質(zhì)的區(qū)別宏觀市場研究區(qū)域市場研究經(jīng)濟數(shù)據(jù)的多元化調(diào)研多元化消費市場研究投資小業(yè)主定位調(diào)研目標(biāo)商戶定位調(diào)研多元化零售市場供求狀態(tài)研究購物中心產(chǎn)品設(shè)計調(diào)研人口環(huán)境行業(yè)環(huán)境先行指標(biāo)快速消費品個人/家庭服務(wù)耐用消費品同步環(huán)境競爭環(huán)境經(jīng)濟環(huán)境奢侈品滯后指標(biāo)消費環(huán)境金融/保險服務(wù)嗜好品房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研流程三、商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研與住宅

地產(chǎn)市場調(diào)研有何區(qū)別？住宅地產(chǎn)市場調(diào)研流程宏觀市場調(diào)研區(qū)域市場調(diào)研消費市場調(diào)研目標(biāo)客戶定位產(chǎn)品設(shè)計調(diào)研三、商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研與住宅

地產(chǎn)市場調(diào)研有何區(qū)別？2、商業(yè)地產(chǎn)項目的宏觀市場研究3、商業(yè)地產(chǎn)項目的區(qū)域市場研究（1）分析項目所屬區(qū)域的行業(yè)環(huán)境（2）從競爭環(huán)境分析中尋找市場空白點（3）理解消費市場和消費環(huán)境三、商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研與住宅

地產(chǎn)市場調(diào)研有何區(qū)別？4、商業(yè)地產(chǎn)項目經(jīng)濟數(shù)據(jù)的多元化調(diào)研（1）先行指標(biāo)分析先行指標(biāo)指數(shù)的構(gòu)成A、消費品和原料的新訂單B、庫存的實際變化C、流動資產(chǎn)總額的變化D、敏感性物價的變化E、成套設(shè)備的合同及訂單F、新頒發(fā)的私人住宅建筑許可證G、凈經(jīng)濟主體的組成H、銷售及招商不暢公司的比例三、商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研與住宅

地產(chǎn)市場調(diào)研有何區(qū)別？4、商業(yè)地產(chǎn)項目經(jīng)濟數(shù)據(jù)的多元化調(diào)研（2）同步指標(biāo)和滯后指標(biāo)同步指標(biāo)和滯后指標(biāo)A、國民生產(chǎn)總值及價格平減指數(shù)B、失業(yè)率C、零售指數(shù)D、個人收入E、個人消費支出F、工業(yè)生產(chǎn)指數(shù)G、全國采購經(jīng)理協(xié)會指數(shù)H、商業(yè)庫存I、工廠訂單J、住房開工率K、消費物價指數(shù)L、生產(chǎn)物價指數(shù)三、商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研與住宅

地產(chǎn)市場調(diào)研有何區(qū)別？5、商業(yè)地產(chǎn)項目的多元化消費市場研究消費品類別表消費品類別具體內(nèi)容快速消費品指消費者在日常生活中必須使用的，消耗量大且必須進(jìn)行快速重復(fù)消費的用品，如：食品、飲料、個人/家庭衛(wèi)生護理用品等。耐用消費品指日常生活必備，但消費周期長，重復(fù)消費率低的商品，如家用電器、汽車等。奢侈品指消費者除購買日常必須或必備的商品外，用剩余可自由支配的收入所購買的能夠滿足個人心愿的商品，如高檔化妝品、高檔服裝、珠寶鉆石以及藝術(shù)/收藏品等。嗜好品指消費者由于某種強烈的愛好和習(xí)慣而選擇消費的商品，如：香煙、酒類等。個人/家庭服務(wù)指居民為使日常生活中更加方便或為完成某種目的而必須借助的，由各行業(yè)專業(yè)機構(gòu)所提供的各種支持，如：裝修服務(wù)、家政服務(wù)、電視節(jié)目等。金融/保險服務(wù)指由國家金融機構(gòu)提供、用于企業(yè)和消費者的投資、結(jié)算、貿(mào)易、儲蓄、商業(yè)保險等方面的服務(wù)。房地產(chǎn)則是指城市居民出于居住、投資或其他目的而選擇的商業(yè)性房屋及相關(guān)設(shè)施。三、堂商業(yè)網(wǎng)地產(chǎn)等市場報調(diào)研妹與住丘宅稀地劇產(chǎn)市咸場調(diào)挎研有卷何區(qū)案別？6、執(zhí)商業(yè)鏡地產(chǎn)蝦項目猾的投孝資小例業(yè)主截定位室調(diào)研7、討商業(yè)稅地產(chǎn)決項目祝的目省標(biāo)商羨戶定沿位調(diào)銹研8、郊商業(yè)班地產(chǎn)幕項目炭的多乏元化唱零售并市場驕供求稻狀態(tài)奴研究9、挺商業(yè)術(shù)地產(chǎn)堪項目鏡的產(chǎn)北品設(shè)布計調(diào)役研四、語如何錘在商榴業(yè)地樂產(chǎn)項祥目中壤運用駱SW坐OT浸分析航？SW邀OT慮矩陣除分析繩同樣仿也適桶用于捆商業(yè)嚼地產(chǎn)五項目丸，但瞞商業(yè)副地產(chǎn)挪項目拍的S稅WO無T分青析與員住宅府項目嬸的S今WO槍T分番析卻置有各印自的摸側(cè)重福點，威商業(yè)扒地產(chǎn)棒項目育的S鹽WO宰T分頸析具萬有復(fù)燃合性推的特胸點，也要對荒項目屋自身愚所在麻市場曾上的份各方超面的膛元素組進(jìn)行腎分析斃。商業(yè)賽地產(chǎn)毛項目椅的S飄WO賣T分隸析具表有多大元化威的特錘色，鐵應(yīng)該疲從項瞇目、長功能橫、業(yè)艦態(tài)、坡小業(yè)銜主、養(yǎng)發(fā)展灶商、援經(jīng)營蘆者、加消費揭者、察經(jīng)營原管理鈴等諸岸多方速面進(jìn)扯行分躬析。四、谷如何匯在商否業(yè)地漆產(chǎn)項畫目中漁運用很SW優(yōu)OT黑分析耕？1、鳴SW剃OT辟分析恨同樣械適用請于商墻業(yè)地單產(chǎn)S：雅強項拋、優(yōu)楊勢綠W：誦弱項拆、劣獄勢O：掉機會友、機皺遇評T：岔威脅桶、對間手2、饑商業(yè)彩地產(chǎn)斬項目震的S維WO碧T分晶析具表有復(fù)里合性勵的特依點住宅購物白中心S餃——華優(yōu)勢千分析W—王—劣勒勢分命析O補——秋機會國分析T敘—扁—威政脅分期析多元反化ABCDEFAB拍CD紫EF煌、N光是代凡表：宿項目阻本身扎、功蛙能、飲業(yè)態(tài)蠟、小爭業(yè)主捕、發(fā)含展商經(jīng)營爪者、炎消費監(jiān)者、斤經(jīng)營灶管理膛等多蜜方面傍的含嘆義。四、喊如何覽在商科業(yè)地紙產(chǎn)項征目中盤運用彩SW桃OT通分析顯？2、掩商業(yè)夏地產(chǎn)闖項目拼的S辛WO蟲T分肯析具原有復(fù)澤合性于的特叛點（1臺）商島業(yè)地決產(chǎn)項警目的鑼強項嚼和優(yōu)映勢分角析（2槽）商獎業(yè)地夕產(chǎn)項潔目的被弱項查與劣布勢分雨析（3癥）商得業(yè)地右產(chǎn)項籮目的巷機會抓和機陶遇分壤析（4楚）商值業(yè)地獨產(chǎn)項確目的迷威脅描與競瘋爭對裳手分吉析五、鹿怎樣迷尋找骨稀缺弟性業(yè)卡態(tài)？大多咐數(shù)商翁業(yè)地印產(chǎn)開脖發(fā)商吸都會或有一去個模植糊的底概念餓，即淹只有悄稀缺強性的口業(yè)態(tài)陪定位顧才能趣獲得拒較高葉的利廁潤。嘆沒錯倡，這租是市悲場經(jīng)技濟的像基本廈理論孝，可課是，平怎樣糖才能櫻找出井稀缺汪性的勿業(yè)態(tài)蝴？五、府怎樣倆尋找迅稀缺匪性業(yè)控態(tài)？1、凍以供奮求關(guān)春系判小別稀念缺性蹲業(yè)態(tài)稀缺苦性商辦業(yè)業(yè)烘態(tài)=援項目像所在套區(qū)域齒急需姑產(chǎn)品=未睜來項票目所首在區(qū)糧域需雕求產(chǎn)早品商去機=項衰目均迅衡點=商番機六、表如何朵正確密處理都購物內(nèi)中心夏商品幫組合某功能艇定位侮與消腥費者雀的關(guān)圣系？商場及商品襪組合柴與消渾費者裕有不殺可分?jǐn)R割的羅關(guān)系廟。所疑以商裝業(yè)地康產(chǎn)開襪發(fā)一襲定要慰分析校消費戚者心待理，贏明確足消費萬者需窄求及棕消費謊動機偽，有亂目的波地進(jìn)徹行商故品組侄合。六、據(jù)如何釘正確蓄處理便購物薪中心乞商品心組合既功能惜定位綢與消廳費者桃的關(guān)生系？1、剃重視素消費忘需求隊和消尚費選癢擇分跌析2、帥了解患消費應(yīng)者購也物十柿一種中動機榜（消矛費需廁求購逗物動迷機構(gòu)至成元舍素）功能到定位市場梳定位主題千定位業(yè)態(tài)轟定位目標(biāo)輔投資擔(dān)小業(yè)究主定荒位目標(biāo)趣消費挨群定蘿位目標(biāo)賊經(jīng)營祥商戶餅定位經(jīng)營段規(guī)模拜定位經(jīng)營做方式垮定位個人貼動機籮：角色癢扮演娛樂自我豬滿足學(xué)習(xí)挖新趨催勢身體鍬活動感官父刺激社會獸動機晴：家庭書外的析社交阿經(jīng)驗與有功相同蹦興趣博溝通同伴薦團體鴉吸引身份缸與權(quán)建威殺價噴的樂躺趣六、絡(luò)如何啞正確笛處理急購物榴中心收商品汁組合沈功能丹定位遭與消尼費者墾的關(guān)我系？3、鉆商業(yè)驅(qū)地產(chǎn)爆項目激商品平組合和應(yīng)與佩顧客液定位父對接4、載商業(yè)話地產(chǎn)籌項目攤的成朱本檢夾核六、室如何笨正確址處理辰購物麻中心觸商品緒組合綠功能排定位灰與消詠費者陷的關(guān)橡系？案例雀：加弱拿大倍劍橋詢購物園中心宿隨機辰應(yīng)變卻經(jīng)營短策略劫個案檔展示1、變劍橋嫁購物期中心航管理骨公司較營運峽范圍普與績波效介占紹2、青重要貓經(jīng)營帆策略熄解析（1潮）背陳景分霞析：腎北美洋地區(qū)陶購物龜中心張發(fā)展牢之路（2黨）根巖據(jù)市賢場變椅化不魔斷調(diào)洞整的依總體盒經(jīng)營愧策略A、咐策略凱一：押集中仇化策榮略B、沉策略刃二：索選擇種性投蓄資C、洞策略具三：飲加強麥核心檢資產(chǎn)爭的管竄理D、長策略蠻四：鋤保守腸的財?shù)蕜?wù)策頑略六、賓如何虛正確圖處理香購物撫中心乞商品騰組合圍功能牲定位末與消拘費者棗的關(guān)慕系？（3芒）加挺強功散能性康管理措施講一：連強調(diào)致人力汽的有涉效運桂用措施口二：罵尋求前節(jié)稅價之道措施冒三：墓鎖定賤美國職大型傻零售壤業(yè)者措施膠四：磚爭取彩在美敲國不記動產(chǎn)擇市場鈔的發(fā)蛛展機納會措施擁五：緩加強暢與各支利害叫關(guān)系倒人之膝間的窗管理措施迎六：運強化盯環(huán)境門品質(zhì)葉的管洲理（4答）謹(jǐn)捧慎樂瀉觀的閣投資呼態(tài)度3、瘡劍橋表購物芽中心已管理叛公司劣經(jīng)驗枝借鑒借鑒稿一：程了解混相關(guān)兄顧客豬的需音求借鑒已二：捏以收挺入保冬證方杜式招腎商七、咐如何靜尋求半商業(yè)埋地產(chǎn)野項目碰效益槐與風(fēng)撐險的永平衡梢？高風(fēng)類險，美高收炭益。也但前縮慧提條杠件是滾，在批實際勇運作閣中規(guī)坦避風(fēng)躺險。貴發(fā)展布商若它想在漆商業(yè)戲地產(chǎn)央開發(fā)破中取脊得較固好的照經(jīng)濟匹效益宮，就炎必須裕通過惑最佳飯的投撫資回司報方寨式規(guī)憂避風(fēng)恭險。七、然如何章尋求盟商業(yè)洗地產(chǎn)殿項目攻效益恒與風(fēng)蝴險的海平衡昨？1、際通過草最佳飄的投及資回逮報方喬式尋截求效候益與瀉風(fēng)險啦的平簡衡低利市潤高利林潤中高道利潤中低撇利潤利潤低風(fēng)徑險風(fēng)險高風(fēng)腰險中高旋風(fēng)險中低始風(fēng)險業(yè)態(tài)娃風(fēng)險言與利量潤成佛正比脊例蟲風(fēng)險拜：利凳潤=提1：伏1主力沃店零售旨百貨秋類（臘低利貞潤/客低風(fēng)弱險）個體糠店歷連咳鎖品巖牌店諷、便靈利店（高旁利潤坊/高側(cè)風(fēng)險魔）專賣虜?shù)昱迮埌l(fā)零廉售（中轟高利鎖潤/司中高幟風(fēng)險焰）次主起力店酒樓久、小泛型專究賣店吼超市灣、折涌扣店（中提高利狼潤/床中高繼風(fēng)險斤）八、朝如何私實現(xiàn)粒大型竭商業(yè)武地產(chǎn)情項目泛的百屠分百煩銷售震？商鋪寄的價繡格比捐住宅瞞的價藝格高芳很多忌，面歷對著檢較高躺端的膜客戶謎群體買。實婆現(xiàn)購旅物中撤心的近全面徐營銷匙，發(fā)踢展商止必須潤樹立絲式購物蔬中心前的良細(xì)好形撕象及封擬定素有吸襯引力戲的招五商租膠賃合慢約。八、甘如何綱實現(xiàn)看大型辣商業(yè)鵲地產(chǎn)皂項目或的百伙分百圈銷售與？1、呼樹立陷良好褲形象篇并制券定不種同的玩招商漂辦法（1女）擬落定廣埋告爭挨取承輛租的徐整體柏策略（2游）制袋定有臣效的產(chǎn)招商舌策略策略小一：救運用振租用它、抽靜成策悟略策略途二：坊簽定算知名幕主題局商店策略船三：權(quán)展現(xiàn)造完整嶼的行棕銷推吼廣計茶劃策略舉四：梯顧客維導(dǎo)向響的商戚品架糧構(gòu)策略尊五：濱擁有信專業(yè)浪團隊管指導(dǎo)劉行銷雙策略艙，結(jié)刮為利氧害與跨共的黑經(jīng)營杜團隊八、賞如何伴實現(xiàn)猾大型喜商業(yè)悠地產(chǎn)熊項目窩的百路分百淋銷售分？2、緞根據(jù)現(xiàn)不同克定位顯制定嶺招商燙辦法（1窄）主狠題商享店條乒件及百其招需商辦那法（2僻）一福般商收店招核商辦授法（3皂）招泡商合魄理的贊租賃求條件主題脈商店疤招商童條件A、攝符合擇業(yè)主內(nèi)之?dāng)M魄定發(fā)僵展方尋向、切具有懂良好鎮(zhèn)形象B、船過去杜三年川具有拜良好逐的經(jīng)否營績餃效C、填具有憶經(jīng)營猴管理餡特色D、叛擁有撞帶動耽發(fā)展夕及集混客能拉力之伸國內(nèi)真外具拾有大泰店鋪經(jīng)營剩能力榜者E、趟參與填主題段商店刮的經(jīng)紀(jì)營能電導(dǎo)入簽專業(yè)骨技術(shù)稅并提喇升本胳購物中心晨形象如者，昌皆為莊優(yōu)先隸考慮帝或主劍動爭米取的飄對象八、絲式如何狂實現(xiàn)碎大型爸商業(yè)蹈地產(chǎn)產(chǎn)項目惕的百鍬分百復(fù)銷售租？3、私擬定倒有吸蒙引力貢的招古商租服賃合截約（1描）購理物中陷心租占賃合向約應(yīng)意具備頂彈性核心撓內(nèi)容撥設(shè)計基本夜條款A(yù)、消管理遷費用情及其棄他公擔(dān)共空登間維柔護管薯理費感用B、面水費栗、電戚費、足保全維費、編保險劇費C、圖參與危經(jīng)營齊的商姓品（愧編號覽）、涉業(yè)種D、江使用襯面積蓋及公零共使拜用部定分的委約定貝使用答條件E、朗管理跪規(guī)則F、磨違約喜及懲額罰之扭規(guī)定G、響租賃得期間慣程序盒及相眼關(guān)原伍則A、崗訂約武日期洽B黑、業(yè)安主C、繩租賃戒人置D棉、租踩賃人證地址E、淚租賃濕人商深店名瘡稱血F、但租賃冶期間G、嫂租賃母物件舌交給杏租賃撈人的朋日期點H尋、試奴賣起彈始日頑期I、遵固定決最低練租金煤、每卷年或久每月太租金銀J豬、租毀金百初分率K、險使用晨區(qū)域佳L黨、保沖證金M、俯保證俱人塘N膀、商長圈范鏈圍O、丈商店府編號露P覽、商忘店面鏡積八、稼如何連實現(xiàn)撫大型謹(jǐn)商業(yè)牽地產(chǎn)繳項目瓦的百吧分百濃銷售生？3、第擬定乘有吸崗引力傭的招份商租僅賃合休約（2箱）不很斷維城持業(yè)溝主與典招商瓣租賃蒜的關(guān)利系租賃志關(guān)系簡維持黨內(nèi)部情原則丈：追哥求并壇維持法高顧?？蜐M快意度租賃餓關(guān)系場維持烘外部圾原則陶：落達(dá)實業(yè)記主與作招商逃租賃授商店皮間和翻積極學(xué)運作垮關(guān)系外部挖原則認(rèn)一：俱對內(nèi)痛管理難合理然化，淹對外計爭取饒顧客閱滿意煤度，泥達(dá)成貸招商殼營運禿目標(biāo)外部神原則補二：弟有效懶利用治資源脅與人俘才外部象原則互三：孫利用仰業(yè)績鏈與租縫金的胃掛鉤豪，建難立業(yè)燭主與須租賃謊關(guān)系外部核原則架四：橫依托抓各商芹店原菠有商岡譽，良整合壩為購煎物中船心形傾象外部租原則折五：僚建立闊團隊?wèi)徒?jīng)營植的依勺存關(guān)逝系八、轉(zhuǎn)如何王實現(xiàn)賺大型最商業(yè)置地產(chǎn)躁項目誓的百活分百黎銷售怕？案例垃：廣均州中繭華廣到場購喝物中映心營繩銷策叫略解葡讀1、渠中華線廣場暑的市頌場定鍛位和泳客戶置定位2、希中華向廣場陵營銷故策略車、特魄點解壞析策略掃一：念給客暑戶統(tǒng)豆籌經(jīng)半營的因信心策略霜二：煩主題各超市沖選取勾準(zhǔn)確策略特三：獎主題度活動互迎合耀消費標(biāo)者多魚姿多保彩的挽生活寺需要3、舅中華筍廣場之資金照投入耽及回潤報統(tǒng)赴籌九、漿如何引完成伸大型贊商業(yè)型地產(chǎn)勾項目哈的招罵商活秧動？招商焦是大拐型商球業(yè)地大產(chǎn)項襯目開奪發(fā)的梳重要訓(xùn)步驟脅。目姐前，爸業(yè)界外通行哀的是脊統(tǒng)一警招商笨、統(tǒng)甘一經(jīng)添營原赤則。合統(tǒng)一識招商誰、統(tǒng)憶一經(jīng)怕營對蝴購物拜中心比的永添續(xù)發(fā)曲展起畜著極須大的灰作用俗。統(tǒng)一擊招商課，持畝續(xù)經(jīng)杏營是恐大型拴商業(yè)均地產(chǎn)干項目飼的招央商原踩則。九、計如何討完成房誠大型叉商業(yè)咬地產(chǎn)穗項目日的招點商活賤動？1、譯大型敞商業(yè)譽地產(chǎn)閘項目棚開發(fā)往提倡色專業(yè)溜團隊菜，統(tǒng)男一管福理2、報堅持丙統(tǒng)一素招商鹿原則商業(yè)命地產(chǎn)取租金忠回報朝規(guī)律開業(yè)域1—漆—3益年品牌裁培養(yǎng)閱期逐步含實現(xiàn)喉收支端平衡開業(yè)晚4—雀—6叼年品牌習(xí)旺盛貸期投入?yún)菧p少仙租金鉤上升竊盈利九、雁如何挑完成雹大型鼓商業(yè)貧地產(chǎn)悟項目拾的招淹商活梅動？3、袖堅持膝持續(xù)余統(tǒng)一料經(jīng)營突原則4、襪大型瓜商業(yè)都地產(chǎn)吸項目抱招商綁流程宗總結(jié)購物誘中心三大急招商查手法A、澇通過拘業(yè)態(tài)谷定位王鎖定落招商持目標(biāo)B、菊通過酒對目教標(biāo)商黎的多鉤方面尖評估樓，確向認(rèn)它兆將為童商業(yè)吃中心敲帶來什旨么風(fēng)囑險與誼經(jīng)濟真效益C、鑼進(jìn)行金全國紀(jì)性的脈媒體急推廣綱，甚埋至是倡將目營標(biāo)受俘眾群糊體重稈點放在番零售建商、莫批發(fā)叢商、語品牌悅商戶煙、供鳥應(yīng)高箱包括圖消費紫群體。餐如此籠才能爪使媒星體推擠廣費憂用使謀用直析接到宵位十、怎如何辨實現(xiàn)艇大型維商業(yè)辦地產(chǎn)總項目抽的傍人秤性化漸規(guī)劃清設(shè)計煙？體驗游經(jīng)濟徹時代昌已來慌臨，候購物逢正慢株慢地政從一唐種消宵費發(fā)潑展到移一種能享受牽。消跳費者劍對購譽物環(huán)塘境的何注重瓣引發(fā)宰了商棵業(yè)地價產(chǎn)項捎目的挑設(shè)計買難題暖。那吵么，問怎樣杜才能伸實現(xiàn)益購物執(zhí)中心感的人險性化丸設(shè)計倉呢？十、晝?nèi)绾握`實現(xiàn)維大型鍋商業(yè)便地產(chǎn)漁項目信的障人身性化困規(guī)劃背設(shè)計詞？1、適大型略商業(yè)楚地產(chǎn)疼項目暴的規(guī)冬劃設(shè)未計會治影響踩后期盡經(jīng)營2、初大型六商業(yè)留地產(chǎn)刮項目菊設(shè)計挖要點要點肥一：霧先策滾劃后攜設(shè)計兵，策污劃引直導(dǎo)設(shè)竟計要點橫二：欲注重廢各單偷位空均間的趙個性要點守三：榴借鑒游歐洲無人性辭化設(shè)亮計尺棵度要點墨四：消因地躬制宜散，入占鄉(xiāng)隨暴俗要點貨五：匪強調(diào)微內(nèi)部西空間蛛的可拉視性要點否六：簡強調(diào)功交通穿組織浙的引憑導(dǎo)性要點詢七：嫂注重蘿室外館廣場粉的利掉用十、減如何滅實現(xiàn)挨大型朱商業(yè)美地產(chǎn)證項目燦的煉人乎性化駝規(guī)劃沿設(shè)計內(nèi)？3、機大型培商業(yè)握地產(chǎn)皮項目莫設(shè)計鞏備忘兔錄備忘副一：欺利用剛燈光檔渲染備忘改二：趣色彩杏營造至氣氛A、舊暖色構(gòu)系激艱發(fā)購惱物欲突望B、宅低彩詠度挽賴留客為戶C、喝色彩奇搭配蛋需適森當(dāng)備忘庭三：猾重視拒天花悶板裝挎潢照識明、備忘鑼四：應(yīng)強化肝櫥窗掩裝潢頂照明十一熄、如著何取津得發(fā)揉展商接、小招業(yè)主煉、茄商戶梢、消關(guān)費者己的四糠贏局喂面？商業(yè)坑地產(chǎn)歐項目待不同桂住宅昌項目紫，它巡壽需要付平衡怠更多概利益區(qū)關(guān)系賭，翻惡閱世鋪界各讓大商捉業(yè)地互產(chǎn)項仆目的園成功宋史，濾尋求型發(fā)展煩商、鐘小業(yè)貪主、掃商戶鋼、消雪費者捉之間稿的四劑贏局鉗面，豪是其蠢成功龍的共宏同經(jīng)爪驗。鳴但怎噸樣才幸能達(dá)險到這撤種效漁果？十一氏、如駐何取豈得發(fā)嬌展商慨、小頌業(yè)主長、盾商戶略、消夫費者瘋的四棋贏局抖面？1、疫大型宮商業(yè)可地產(chǎn)腫項目私應(yīng)朝砍“四滲贏”背目標(biāo)干邁進(jìn)購物予中心鋼“四瘡贏”川模式干分析拘圖運營曠管理經(jīng)濟蟲效益市場聞?wù){(diào)查普情報策劃商業(yè)群中心摔項目糧產(chǎn)品項目哪營銷條對象適用對象發(fā)展厘商/呼小業(yè)燦主/缸經(jīng)營狡商戶小業(yè)哀主/視經(jīng)營穴者-填商戶拴-業(yè)脖態(tài)/析消費警群體發(fā)展然商/量小業(yè)弱主/駁經(jīng)營遙者/用消費司群體小業(yè)維主/耗經(jīng)營所者/符消費標(biāo)群體小業(yè)魔主/軌經(jīng)營攔者發(fā)展靜商/混小業(yè)狡主/欣經(jīng)營浴者/你消費女群體十一私、如射何取斥得發(fā)衡展商剃、小腎業(yè)主荷、倉商戶贈、消愉費者逢的四慣贏局漆面？1、密大型絕商業(yè)灶地產(chǎn)鋼項目責(zé)應(yīng)朝笛“四網(wǎng)贏”當(dāng)目標(biāo)肺邁進(jìn)“四唇贏”述的具體診內(nèi)容A、鳳發(fā)展予商通呢過租下售結(jié)干合實寸際自顆身效卡益的悄最大國化B、題業(yè)主丹通過體所投標(biāo)資的要商業(yè)涼物業(yè)抗的增滲值和驕租金術(shù)回報取得稱投資貓收益C、齡商家塔通過陽入場麥經(jīng)營乓取得李經(jīng)營吐利潤D、并消費底者在廳消費暑中得遞到體終驗和野一定炊的滿毅足十一婚、如練何取宮得發(fā)工展商薪、小賺業(yè)主駕、門商戶智、消壓費者掛的四科贏局丈面？2、融統(tǒng)一妹招商奴、統(tǒng)趟一銷盼售、應(yīng)統(tǒng)一躺管理疏的優(yōu)雅勢優(yōu)勢扮一：票有利徹于統(tǒng)悟一的捐業(yè)態(tài)暫規(guī)劃捧和項堵目定蠢位優(yōu)勢寺二：士有利吉于合除理掌棒控租拒金和彎售價液之間帆的均前衡優(yōu)勢搏三：圍有利賊于實蝕現(xiàn)發(fā)著展商繪的利繼益最蜂大化具（附校圖）優(yōu)勢出四：娘有利稿于協(xié)店調(diào)各圖利益初主體閑之間肢的關(guān)辰系優(yōu)勢雀五：厚有利欲于保盈證項羊目的懶持久嘩繁榮十一夏、如絡(luò)何取捉得發(fā)灑展商免、小毛業(yè)主誰、淡商戶壺、消攜費者賺的四莫贏局顆面？贏利模式特色分析只售不租出讓產(chǎn)權(quán)，快速收回投資。只租不售產(chǎn)權(quán)掌握在開發(fā)商手里，可以抵押再貸款，還可以待增值后出售，甚至可以將商業(yè)物業(yè)進(jìn)入資本運作。又租又售部分租，部分賣，出租部分起示范作用。分割產(chǎn)權(quán)商鋪進(jìn)行出售然后從投資者手中取得經(jīng)營權(quán)，對購物中心進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營和管理，可以收回部分投資，而且能掌握經(jīng)營權(quán)。不租不售，自主經(jīng)營同時賺取投資開發(fā)利潤和商業(yè)經(jīng)營利潤。與商家聯(lián)營以物業(yè)為股本，成立專業(yè)商業(yè)經(jīng)營公司，合作或合伙經(jīng)營。在聘請專業(yè)公司進(jìn)行統(tǒng)一操作的基礎(chǔ)上，發(fā)展商可以根據(jù)專業(yè)公司結(jié)合招商和借助專業(yè)的意見綜合評估各項預(yù)期，進(jìn)行最終的確定，以實現(xiàn)利益最大化的目標(biāo)。大型顫商業(yè)犧地產(chǎn)荒的第技一次馳贏利助模式十二天、選泡擇什聲么樣虜?shù)捻梼阅块_秋發(fā)流舌程？同住脹宅開項發(fā)一予樣，醒商業(yè)觀地產(chǎn)嚴(yán)項目勤有不訊同的滲開發(fā)淋模式雪。選片擇不授同的惕開發(fā)擦模式噸，會爐帶來超不同鹿的開量發(fā)效丟益。舞目前刷，業(yè)家界較悟多采黎取有尋機型袋商業(yè)欺地產(chǎn)垮開發(fā)蕉流程安。有機章型開皂發(fā)流輛程注瘦重市淚場大播環(huán)境杯對購防物中摔心定術(shù)位的虛敏感廈度，哀故在鏟實踐碰中采番用較堵多。十二術(shù)、選胸?fù)袷驳勖礃赢€的項喊目開捕發(fā)流及程？1、景大型織商業(yè)蹄地產(chǎn)廟項目修多采乒取有勵機型厚開發(fā)挪流程大型降商業(yè)瞇地產(chǎn)洞項目裁的機鄙械開迷發(fā)流厲程情報策劃產(chǎn)品執(zhí)行資源市場嚴(yán)調(diào)研暑分析霧、房弱地產(chǎn)踏的情驚報搜陪集房地怨產(chǎn)開演發(fā)銷峰售策耕劃、欺宣傳謀廣告援策劃規(guī)劃循設(shè)計則、景逼觀設(shè)秩計、探建筑強、裝疲修、浮硬件并機械唉設(shè)施放維護代理喝公司匆、營耍銷公森司、性廣告辮公司塵、物另業(yè)管暮理公共司土地墨資源媽和來前自各魔方房牙地產(chǎn)柴領(lǐng)域低的合含作資捕源十二濫、選宏擇什細(xì)么樣岸的項言目開種發(fā)流尊程？1、攪大型直商業(yè)王地產(chǎn)駕項目災(zāi)多采蛛取有暗機型胃開發(fā)奏流程大型蹈商業(yè)鑼地產(chǎn)常項目峽的有睜機型喂開發(fā)姓流程商業(yè)烈地產(chǎn)影規(guī)劃商業(yè)貓地產(chǎn)浸物業(yè)掩管理商業(yè)狹地產(chǎn)乘情報商業(yè)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)供策劃商業(yè)伍營銷商業(yè)痛運營腔經(jīng)營困管理商業(yè)殃招商商業(yè)貌運營節(jié)策劃商業(yè)購業(yè)態(tài)錘產(chǎn)品舉情報商業(yè)伍管理廟軟件層平臺巴設(shè)計ABCDE十二脅、選揀擇什跨么樣踏的項艘目開完發(fā)流布程？2、詠大型匆商業(yè)斬地產(chǎn)征項目臂的有舉機開仍發(fā)流詞程步殃驟步驟榆一：慣準(zhǔn)確斃的產(chǎn)買品設(shè)跌計（徑硬件鞏+軟哀件）A、騎項目乳產(chǎn)品計設(shè)計振的硬聞件設(shè)草計B、應(yīng)項目且產(chǎn)品巡壽設(shè)計右的軟倡件設(shè)只計步驟生二：委購物魚中心絮準(zhǔn)確萍定位賽的支餃持點樂分析湖（圖怒）A、軋圍繞飛市場虹定位即展開暫項目諷推廣B、巷明確型功能跑定位C、涂以業(yè)妨態(tài)定電位吸牢引投柴資者D、艙以主獲題定絹位搶抄占市錄場先記機十二沖、選磚擇什損么樣寫的項堅目開索發(fā)流責(zé)程？購物中心定位購物娃中心定位目標(biāo)屬投資小業(yè)辛主定干位主題然定位市場議定位功能鈴定位經(jīng)營迷方式定厘位經(jīng)營故規(guī)模定銀位目標(biāo)襯經(jīng)營商戶雜定位目豎標(biāo)消費炭群定艙位業(yè)態(tài)討定位十二喊、選揭擇什軟么樣逃的項故目開顯發(fā)流杰程？2、計大型宮商業(yè)密地產(chǎn)舅項目甘的有執(zhí)機開停發(fā)流旅程步剝驟步驟伙三：停準(zhǔn)確祖制定彼市場毅戰(zhàn)略步驟派四：耕營銷色執(zhí)行窩（銷緣瑞售+大招商機）步驟煤五：偵運營普管理初結(jié)合續(xù)經(jīng)營掀理念步驟你六：災(zāi)經(jīng)濟肢利潤既最大心化十三召、如多何實挎現(xiàn)大墊型商憲業(yè)地辟產(chǎn)項共目的捎可持爪續(xù)發(fā)駛展？順利疏開門裕，賓站客盈膀門并斥不意閑味著援投資賢回報瓜好，密事實畫上，慌要想效取得服好的換開發(fā)箭效益宵，必騰須著勒眼項哨目的荒可持陸續(xù)發(fā)管展。大型襖商業(yè)慕地產(chǎn)席項目覆的可材持續(xù)煩發(fā)展尸必須句依賴慌后期員良好虛的經(jīng)攏營管腔理策遷略。十三棒、如救何實香現(xiàn)大棵型商舉業(yè)地壞產(chǎn)項敵目的藍(lán)可持互續(xù)發(fā)足展？1、呢經(jīng)營命管理輕決定溝發(fā)展忽可能漢性2、設(shè)實現(xiàn)躲良好底經(jīng)營惰管理凍的策斧略分私析3、吧案例忽一：錢日本富上越煤WM評C購傲物中濕心先錯進(jìn)經(jīng)熊營管傾理策企略鑒選賞4、某案例冤二：舉香港典海港份城成稱功經(jīng)偽營管裹理解岡讀5、獲案例忙三：榜中信珠廣場售——置中天蠅購物干城運拼營管羊理策酒略解政讀1、順經(jīng)營框管理漸決定糾發(fā)展販可能葵性A、黑經(jīng)營扇管理套是業(yè)客態(tài)布眉局定織位的肝離合蛙器B、定經(jīng)營討管理腳是商凈品功巧能定脊位的叉延伸2、齒實現(xiàn)沖良好當(dāng)經(jīng)營悠管理躺的策穴略分喪析策略寄一：膜策劃告指導(dǎo)樣操作耀執(zhí)行策略條二：步策劃炎商場桑組織策略患三：瘡利用礦相關(guān)嗓設(shè)計傘圖與怒經(jīng)營忘管理四互動策略席四：筍利用械廣場兼定期畏策劃部推廣拾活動十三透、如屋何實閘現(xiàn)大洗型商漫業(yè)地索產(chǎn)項垮目的榮可持施續(xù)發(fā)商展？3、告案例釋一：種日本顧上越楚WM壁C購牛物中洪心先趕進(jìn)經(jīng)渠營管洽理策年略鑒部賞A、摔上越故WM撲C所表在地顧經(jīng)濟治背景B、絹上越描WM偷C所將在地窯業(yè)態(tài)兵分布頑狀況徒介紹C、愧上越社WM航C開淘發(fā)前守景D、將上越援WM賓C項發(fā)目開萍發(fā)概跨念（脆表）十三泰、如匠何實睡現(xiàn)大籃型商鍬業(yè)地上產(chǎn)項些目的指可持組續(xù)發(fā)傻展？上越傘WM餅C項目收開發(fā)例概念（1友）集優(yōu)合經(jīng)朗營低瞧價格植日用甲品的伍專賣項店，低向消僑費者貌提倡洽新生腳活形申態(tài)，羽首創(chuàng)召日本額式的大嚼型折?？鄣瓯≠徫飳僦行臐q。（2趙）從包消費武者的雖立場罰構(gòu)思籠整個丸開發(fā)舍概念踢，重尺點為端在中夏心內(nèi)歸各店膀業(yè)種炎及商賊品部訊分重疊糖，形家成適妄度競隆爭，奪產(chǎn)生沃活力撤，帶獻(xiàn)給消臂費者矩廣泛忠的選纏擇空畫間。（3喉）確修保廣藥大的毯基地斥面積擔(dān)及停勢車場該空間抓。（4幕）以膛倉庫糧型的盼商店卵結(jié)構(gòu)冰，徹尊底削公減建陳筑、傲營業(yè)靠及推室廣成暑本，革并充蒼分反亡映在扛售價之放上。（5熔）自偽19休94窄年7致月開假業(yè)之衣后，天不僅娘成為稍地方煙性最伴大的兆摩爾律購物藏中心摟，且萍因徹派底追求死低價陸格的棉導(dǎo)向湊和設(shè)莖店組鴿和適腎當(dāng)，傷以近曬似美槍式作席風(fēng)而戰(zhàn)備受液矚目然，出論獲得專業(yè)勞人士釘?shù)暮枚卧u。十三窯、如摧何實竿現(xiàn)大漿型商乏業(yè)地鼓產(chǎn)項著目的鎖可持脈續(xù)發(fā)慘展？E、澤上越染W(wǎng)M磨C建蛛筑概親況F、雀上越蛇WM我C交瞎通狀粒況G、挺上越亦WM棗C經(jīng)咱營理蟲念附：還上越譽WM缸C業(yè)消態(tài)組悔合（煎表）經(jīng)營綱理念（